*ST中地(000736):中交地产股份有限公司公司债券受托管理事务报告（2024年度）
原标题:*ST中地:中交地产股份有限公司公司债券受托管理事务报告（2024年度） 债券受托管理人 国新证券股份有限公司 （北京市西城区车公庄大街4号2幢1层A2112室） 2025年 6月 重要声明 国新证券股份有限公司（以下简称“国新证券”）编制本报告的内容及信息均来源于中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”、“发行人”、“公司”）2025年4月对外披露的《中交地产股份有限公司2024年年度报告》等相关公开信息披露文件、第三方中介机构出具的专业意见以及发行人向国新证券出具的说明文件。 本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关事宜做出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作为国新证券所作的承诺或声明。 如无特别说明，本报告中的报告期指2024年1月1日至2024年12月 31日，相关用语具有与各期债券《募集说明书》中相同的含义。 目录 重要声明.............................................................................................................................1 第一节公司债券概况.......................................................................................................3 第二节受托管理人履行职责情况.................................................................................16 第三节发行人2024年度经营与财务状况...................................................................20 第四节发行人募集资金使用及专项账户运作情况.....................................................24第五节发行人偿债保障措施的执行情况以及各期债券的本息偿付情况.................27第六节发行人偿债意愿和能力分析.............................................................................29 第七节债券持有人会议召开情况.................................................................................30 第八节公司债券担保人资信情况.................................................................................31 第九节发行人董事、监事、董事长或者总经理发生变动.........................................34第十节负责处理与公司债券相关事务专人的变动情况.............................................35第十一节公司债券的信用评级情况.............................................................................36 第十二节发行人信息披露义务履行情况.....................................................................37 第十三节其他情况.........................................................................................................39 第一节公司债券概况 一、发行人名称 中交地产股份有限公司。 二、公司债券核准文件及核准规模 21 （一） 中交债 2021年3月22日，中交地产股份有限公司获得中国证监会证监许可【2021】966号文批复，同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过11亿2021 8 11 元公司债券的注册申请。发行人于 年 月发行了规模为 亿元的“中交地产股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券”。 （二）23中交债 01 2022年8月16日，中交地产公司债获得中国证监会证监许可【2022】1831号文批复，同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过30亿元公司债券的注册申请。发行人于2023年3月发行了规模为10亿元的“中交地产股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）”。 （三）23中交债 02 2022年8月16日，中交地产公司债获得中国证监会证监许可【2022】1831号文批复，同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过30亿元公司债券的注册申请。发行人于2023年4月发行了规模为7亿元的“中交地产股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）（品种一）”。 （四）23中交债 04 2022年8月16日，中交地产股份有限公司获得中国证监会证监许可【2022】1831号文批复，同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过30亿元公司债券的注册申请。发行人于2023年7月发行了规模为7亿元的“中交地产股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一）”。 （五）23中交债 06 2022年8月16日，中交地产股份有限公司获得中国证监会证监许可【2022】1831号文批复，同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过30亿元公司债券的注册申请。发行人于2023年12月发行了规模为3亿元的“中交地产三、公司债券基本情况 （一）21中交债 1、发行主体：中交地产股份有限公司。 2、债券名称：中交地产股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券。 3、发行规模：本次债券发行总规模为人民币11亿元。 4、债券期限：本次债券期限为5年，附第3年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。 5 100 、债券票面金额及发行价格：本次债券票面金额为 元，按面值平价发行。 6、增信措施：本次债券由控股股东中交房地产集团有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。 7、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本次债券在证券登记机构开立的托管账户记载。本次债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。 8、债券利率及其确定方式：票面利率为2.80%。 9、发行方式：本期债券发行采取网下发行的方式面向专业投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。 10、发行对象：本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立A股证券账户的专业投资者（法律、法规禁止购买者除外）。 11、承销方式：本次债券由主承销商以余额包销方式承销。 12、配售规则：与发行公告一致。 13、网下配售原则：与发行公告一致。 14、起息日期：本次债券的起息日为2021年8月25日。 15、兑付及付息的债权登记日：将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。 16、付息、兑付方式：本次债券按年付息，到期一次还本。本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。 17、付息日：本次债券的付息日为2022年至2026年每年的8月25日（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。 如发行人行使赎回选择权，则本次债券的付息日为自2022年至2024年每年的8月25日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日）；如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为2022年至2024年每年的8月25日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。 18、兑付日：2026年8月25日（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。如发行人行使赎回选择权，则本次债券的兑付日为2024年8月25日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日）；如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付日为2024年8月25日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。 19、支付金额：本次债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时所持有的本次债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本次债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。 20、偿付顺序：本次债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。 21、信用评级机构及信用评级结果：经联合资信评估股份有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为AA+，本次债券的信用等级为AAA，评级展望为稳定22、赎回选择权条款：发行人有权决定在存续期的第3年末行使赎回选择权。 发行人将于第3个计息年度付息日前的第20个交易日，在指定的信息披露媒体上发布关于是否行使赎回选择权的公告。若发行人决定行使赎回选择权，本次债券将被视为第3年全部到期，发行人将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部债券。 所赎回的本金加第3个计息年度利息在兑付日一起支付。发行人将按照本次债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，并按照债券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回选择权，则将继续在第4、5年存续。 23、调整票面利率选择权：发行人有权决定在存续期的第3年末调整本次债券后2年的票面利率；发行人将于第3个计息年度付息日前的第20个交易日，在交易所指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使票面利率调整选择权，则本次债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。 24、回售选择权：发行人发出关于是否调整本次债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本次债券存续期内第3个计息年度的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本次债券按票面金额全部或部分回售给发行人或选择继续持有本次债券。本次债券第3个计息年度付息日即为回售支付日，发行人将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。 25、回售登记期：自发行人发出关于是否调整本次债券票面利率及调整幅度的公告之日起5个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本次债券并接受上述关于是否调整本次债券票面利率及调整幅度的决定。 26、上市交易场所：深圳证券交易所。 27、募集资金用途：本次债券募集资金已用于偿还公司债券本金和利息。 28、募集资金专项账户：发行人将根据《公司债券发行与交易管理办法》《债券受托管理协议》《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。 29、牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：国新证券股份有限公司。 30、联席主承销商：中国国际金融股份有限公司 31、质押式回购安排：本公司主体信用等级为AA+，本次债券信用等级为AAA，本次债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关规定执行。 （二）23中交 01 1、发行主体：中交地产股份有限公司。 2、债券名称：中交地产股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）。 3、发行规模：本期债券发行总规模不超过人民币10亿元（含10亿元）。 4、债券期限：本期债券期限为2年期。 5、债券票面金额及发行价格：本期债券票面金额为100元，按面值平价发行。 6、增信措施：本期债券无担保。 7、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构开立的托管账户记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。 8、债券利率及其确定方式：本期债券为固定利率债券，票面利率将根据网下询价簿记结果，由公司与簿记管理人按照有关规定，在利率询价区间内协商一致确定。 债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。 9、发行方式：本期债券发行采取网下发行的方式面向专业机构投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。 10、发行对象：本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立A股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。 11、承销方式：本期债券由主承销商以余额包销方式承销。 12、配售规则：与发行公告一致。 13、网下配售原则：与发行公告一致。 14、起息日期：本期债券的起息日为2023年3月14日。 15、兑付及付息的债权登记日：将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。 16、付息、兑付方式：本期债券按年付息，到期一次还本。本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。 17、付息日：本期债券的付息日为2024年至2025年每年的3月14日。 18、兑付日：本期债券的兑付日为2025年3月14日。 19、计息期限：本期债券的计息期限为2023年3月14日至2025年3月13日。 20、支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。 本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。 21、偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。 22、信用评级机构及信用评级结果：根据联合资信评估股份有限公司出具的信用评级报告，经综合评定，发行人的主体信用等级为AA+，评级展望为稳定。 23、拟上市交易场所：深圳证券交易所。 24、募集资金用途：本期债券在扣除发行费用后的募集资金净额将用于偿还到期金融机构借款。 25、募集资金专项账户：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》、《债券受托管理协议》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。 26、牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：国新证券股份有限公司。 27、联席主承销商：中信证券股份有限公司。 28、债券通用质押式回购安排：本公司主体信用等级为AA+，本期债券不符合进行债券通用质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关规定执行。 （三）23中交 02 1、发行主体：中交地产股份有限公司。 2、债券名称：中交地产股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）（品种一）。 3、发行规模：本期公司债券面值总额不超过人民币7亿元（含7亿元）。 4、债券期限：本期债券期限为2年期。 5、债券票面金额及发行价格：本期债券票面金额为100元，按面值平价发行。 6、增信措施：本期债券无担保。 7、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构开立的托管账户记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。 8、债券利率及其确定方式：本期债券为固定利率债券，票面利率将根据网下询价簿记结果，由公司与簿记管理人按照有关规定，在利率询价区间内协商一致确定。 债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。 9、发行方式：本期债券发行采取网下发行的方式面向专业机构投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。 10、发行对象：本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立A股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。 11、承销方式：本期债券由主承销商以余额包销方式承销。 12、配售规则：与发行公告一致。 13、网下配售原则：与发行公告一致。 14、起息日期：本期债券的起息日为2023年4月6日。 15、兑付及付息的债权登记日：本期债券兑付的债权登记日为2025年4月5日，付息的债权登记日为2024年至2025年间每年的4月5日（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。 16、付息、兑付方式：本期债券按年付息，到期一次还本。本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。 17、付息日：2024年至2025年每年的4月6日为上一个计息年度的付息日（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。 18、兑付日：2025年4月6日（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。 19、计息期限：2023年4月6日至2025年4月5日。 20、支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。 本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。 21、偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。 22、信用评级机构及信用评级结果：根据联合资信评估股份有限公司出具的信用评级报告，经综合评定，发行人的主体信用等级为AA+，评级展望为稳定。 根据相关监管法规和联合资信有关业务规范，联合资信将在本期主体信用评级有效期内持续进行跟踪评级，跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。联合资信将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在本期主体评级有效期内完成跟踪评级工作。在发生重大事项时，联合资信评估股份有限公司将启动本期债券不定期跟踪评级程序，发行人应当根据跟踪评级资料清单要求提供相应资料。联合资信评估股份有限公司的不定期跟踪评级报告和评级结果将按照相关规定进行披露。 23、拟上市交易场所：深圳证券交易所。 24、募集资金用途：本期债券在扣除发行费用后的募集资金净额将用于偿还到期金融机构借款。 25、募集资金专项账户：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》、《债券受托管理协议》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。 26、牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：国新证券股份有限公司。 27、联席主承销商：中信证券股份有限公司。 28、债券通用质押式回购安排：本公司主体信用等级为AA+，本期债券不符合进行债券通用质押式回购交易的基本条件。 （四）23中交 04 1、发行主体：中交地产股份有限公司。 2、债券名称：中交地产股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一）。 3、发行规模：本期公司债券面值总额不超过人民币7亿元（含7亿元）。 4、债券期限：本期债券为2年期。 5、债券票面金额及发行价格：本期债券票面金额为100元，按面值平价发行。 6、增信措施：本期债券无担保。 7、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构开立的托管账户记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。 8、债券利率及其确定方式：本期债券为固定利率债券，票面利率将根据网下询价簿记结果，由公司与簿记管理人按照有关规定，在利率询价区间内协商一致确定。 债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。 9、发行方式：本期债券发行采取网下发行的方式面向专业机构投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。 10、发行对象：本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立A股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。 11、承销方式：本期债券由主承销商以余额包销方式承销。 12、配售规则：与发行公告一致。 13、网下配售原则：与发行公告一致。 14、起息日期：本期债券的起息日为2023年7月21日。 15、兑付及付息的债权登记日：本期债券兑付的债权登记日为2025年7月20日，付息的债权登记日为2024年至2025年间每年的7月20日（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。 16、付息、兑付方式：本期债券按年付息，到期一次还本。本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。 17、付息日：2024年至2025年间每年的7月21日（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。 18、兑付日：2025年7月21日（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。 19、计息期限：2023年7月21日至2025年7月20日。 20、支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。 本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。 21、偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。 22、信用评级机构及信用评级结果：根据联合资信评估股份有限公司出具的信用跟踪评级报告，经综合评定，发行人的主体信用等级为AA+，评级展望为稳定。 根据相关监管法规和联合资信有关业务规范，联合资信将在主体信用评级有效期内持续进行跟踪评级，跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。联合资信将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在主体评级有效期内完成跟踪评级工作。联合资信评估股份有限公司的不定期跟踪评级报告和评级结果将按照相关规定进行披露。 23、上市交易场所：深圳证券交易所。 24、募集资金用途：本期债券募集资金用途为偿还公司到期的“20中交债”公司债券本金。 25、募集资金专项账户：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》、《债券受托管理协议》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。 26、牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：国新证券股份有限公司。 27、联席主承销商：中国国际金融股份有限公司。 28、债券通用质押式回购安排：本公司主体信用等级为AA+，本期债券不符合进行债券通用质押式回购交易的基本条件。 （五）23中交 06 1、发行主体：中交地产股份有限公司。 2、债券名称：中交地产股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期），债券简称“23中交06”。 3、发行规模：本期公司债券面值总额不超过人民币3亿元（含3亿元）。 4、债券期限：本期债券期限为2年期，附第1年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。 5、发行人赎回选择权：发行人有权决定在存续期的第1年末行使赎回选择权。 发行人将于第1个计息年度付息日前的第30个交易日，通过中国证监会指定的上市公司信息披露媒体发布关于是否行使赎回选择权的公告。若发行人决定行使赎回选择权，本期债券将被视为第1年全部到期，发行人将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部债券。所赎回的本金加第1个计息年度利息在兑付日一起支付。发行人将按照登记机构的有关规定统计债券持有人名单，按照证券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回选择权，则将继续在第2年存续。 6、发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定在存续期的第1年末调整本期债券后1年的票面利率。发行人将于第1个计息年度付息日前的第30个交易日，以深交所、证券登记机构和中国证券业协会批准的方式发布关于放弃行使赎回权的公告，将同时在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率、调整方式以及调整幅度的公告。若发行人未行使票面利率调整选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。 7、投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在公告的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。 8、回售登记期：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起5个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。 9、债券票面金额及发行价格：本期债券票面金额为100元，按面值平价发行。 10、增信措施：本期债券无担保。 11、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构开立的托管账户记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。 12、债券利率及其确定方式：本期债券为固定利率债券，票面利率将根据网下询价簿记结果，由公司与簿记管理人按照有关规定，在利率询价区间内协商一致确定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。 13、发行方式：本期债券发行采取网下发行的方式面向专业机构投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。 14、发行对象：本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立A股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。 15、承销方式：本期债券由主承销商以余额包销方式承销。 16、配售规则：与发行公告一致。 17、网下配售原则：与发行公告一致。 18、起息日期：本期债券的起息日为2023年12月15日。 19、兑付及付息的债权登记日：将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。 20、付息、兑付方式：本期债券按年付息，到期一次还本。本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。 21、付息日：本期债券的付息日为2024年至2025年每年的12月15日。如发行人行使赎回选择权，则本期债券的付息日为2024年12月15日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日）；如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为2024年12月15日（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日），顺延期间付息款项不另计利息。 22、兑付日：本期债券的兑付日为2025年12月15日。如发行人行使赎回选择权，则本期债券的兑付日为2024年12月15日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日）；如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为2024年12月15日（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日），顺延期间兑付款项不另计利息。 23、计息期限：本期债券的计息期限为2023年12月15日至2025年12月14日。如发行人行使赎回选择权，则本期债券的计息期限为2023年12月15日至2024年12月14日；如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的计息期限为2023年12月15日至2024年12月14日。 24、支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。 本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。 25、偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。 26、信用评级机构及信用评级结果：根据联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）于2023年6月2日出具的《中交地产股份有限公司债券2023年跟踪评级报告》对发行人的主体评级经评定为AA+，评级展望为稳定。根据相关监管法规和联合资信有关业务规范，联合资信将在本期债券存续期内持续进行跟踪评级，跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。 发行人应按联合资信跟踪评级资料清单的要求及时提供相关资料。联合资信将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在本期债券存续期内完成跟踪评级工作。 发行人如发生重大变化，或发生可能对发行人或本期债券存续期内对信用评级产生较大影响的重大事项，发行人应及时通知联合资信并提供有关资料。 联合资信将密切关注发行人的经营管理状况、外部经营环境等相关信息，如发现有重大变化，或出现可能对发行人或本期债券存续期内信用评级产生较大影响的事项时，联合资信将进行必要的调查，及时进行分析，据实确认或调整信用评级结果，出具跟踪评级报告，并按监管政策要求和委托评级合同约定报送及披露跟踪评级报告和结果。 27、上市交易场所：深圳证券交易所。 28、募集资金用途：本期债券募集资金用途为偿还公司到期的“22中交01”公司债券本金。 29、募集资金专项账户：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》、《债券受托管理协议》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。 30、主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：国新证券股份有限公司。 31、债券通用质押式回购安排：发行人主体信用等级为AA+，本期债券不符合进行债券通用质押式回购交易的基本条件。 第二节受托管理人履行职责情况 报告期内，受托管理人按照《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理人执业行为准则》、《募集说明书》、《受托管理协议》和《债券持有人会议规则》等规定和约定履行了债券受托管理人各项职责。持续跟踪发行人的信息披露情况、资信状况、募集资金使用情况、公司债券本息偿付情况、偿债保障措施实施情况等，并督促发行人履行公司债券募集说明书、受托管理协议中所约定的义务，积极行使债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。 一、持续关注发行人资信情况、督促发行人进行信息披露 报告期内，受托管理人持续关注发行人资信状况，建立对发行人定期的跟踪机制，每季度对发行人收取受托管理重大事项确认函，监督发行人是否触发信息披露中规定事项，确保履行受托管理各项职责。 报告期内，未发现发行人发生对债券偿付产生重大不利影响的事项。 二、持续监测排查发行人信用风险情况 报告期内，受托管理人按照《深圳证券交易所公司债券存续期监管业务指引第3号－信用风险管理》等规定相关规定，完成债券信用风险监测工作。报告期内，发行人信用风险分类为关注类。受托管理人持续关注发行人及增信主体的生产经营和财务状况，并通过微信信息、电话询问、现场访谈形式了解并督促发行人提前做好防范风险的措施，并持续督导发行人按照《受托管理协议》、《债券持有人会议规则》、《公司债券临时报告信息披露格式指引》、《深圳证券交易所公司债券存续期监管业务指引第3号－信用风险管理》等规定的相关要求履行信息披露等相关义务。 三、披露受托管理事务报告 报告期内，按照《公司债券受托管理人执业行为准则》要求，受托管理人持续关注发行人经营状况。2024年度，受托管理人共出具8份临时受托管理事务报告。 主要内容包括发行人涉及的重大诉讼事项，发行人董事、监事和高级管理人员的变动情况，以及发行人已发行公司债券的回售结果及转售事项。具体情况如下：
国新证券作为受托管理人，认真履行受托管理各项职责，严格按照规定要求出具相关受托管理事务临时报告提醒投资者关注风险。 第三节发行人 2024年度经营与财务状况 一、发行人基本情况
截至2024年12月31日，发行人总资产10,769,768.18万元，归属于母公司股东权益合计-357,892.89万元；2024年度，发行人实现营业收入1,830,204.25万元，较2023年减少1,472,579.16万元，降幅为44.59%；2024年度，发行人实现利润总额-568,123.54万元，较2023年度减少496,493.06万元，降幅为693.13%；实现归属于母公司股东的净利润-517,908.20万元，较2023年度减少356,785.23万元，降幅为221.44%。 2024 1-12 85.32 发行人房地产业务在 年 月（全口径）实现签约销售面积 万平方 米，较上年同期降低52.51%；实现签约销售金额156.43亿元，较上年同期降低58.13%，销售回款 247.07亿元，较上年同期降低45.07%；发行人在2024年1-12月（权益口径）实现签约销售金额105.11亿元，较上年同期降低61.58%，销售回款188.13亿元，较上年同期降低42.78%；物业管理业务全年新拓展物业面积1,293万平方米，在管面积6,265万平方米。 2024年度，发行人主营业务分行业、分产品和分地区情况如下： 1、主营业务分行业情况 单位：元
单位：元
单位：元
发行人主要财务数据情况如下：
一、各期债券募集资金情况 （一）21中交债 “21中交债”发行规模为人民币11亿元。本期债券在扣除发行费用后的募集资金净额用于偿还到期公司债券本金及利息。 （二）23中交 01 “23中交01”发行规模为人民币10亿元。本期债券在扣除发行费用后的募集资金净额将用于偿还到期金融机构借款。 （三）23中交 02 “23中交02”发行规模为人民币7亿元。本期债券在扣除发行费用后的募集资金净额将用于偿还到期金融机构借款。 （四）23中交 04 “23中交04”发行规模为人民币7亿元。本期债券募集资金用途为偿还公司到期的“20中交债”公司债券本金。 （五）23中交 06 “23中交06”发行规模为人民币3亿元。本期债券募集资金用途为偿还公司到期的“22中交01”公司债券本金。 二、各期债券募集资金实际使用情况及专项账户运作情况 （一）21中交债 截至2024年12月31日，本期债券募集资金已全部使用完毕，扣除发行费用后的募集资金净额用于偿还发行人到期公司债券本金及利息，已全部使用完毕。符合本期债券募集说明书约定。 发行人按照《管理办法》的相关要求，在监管银行（兴业银行北京东外支行）开立的本期债券的募集资金专项账户（账号：321080100100346401），用于债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。 （二）23中交 01 截至2024年12月31日，本期债券募集资金已全部使用完毕，本期债券在扣除发行费用后的募集资金净额用于偿还到期金融机构借款。本期债券募集资金实际使用与本期债券《募集说明书》发行稿中披露拟使用计划存在差异，主要系发行人综合考虑本期债券发行时间及实际发行规模、募集资金的到账情况、相关债务本息偿付要求、公司债务结构调整计划等因素，本着有利于优化公司债务结构和节省财务费用的原则，进行偿还借款明细调整。 发行人按照《管理办法》的相关要求，在监管银行（渤海银行天津红桥支行）开立的本期债券的募集资金专项账户（账号：2002884741000155），用于债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。 经核查，本期债券募集资金用途调整为同类型偿还债务的明细调整，不视作募集资金用途的变更，符合《公司法》、《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》和《债券持有人会议规则》等相关法律法规的要求。 （三）23中交 02 截至2024年12月31日，本期债券募集资金已全部使用完毕，本期债券在扣除发行费用后的募集资金净额用于偿还到期金融机构借款。本期债券募集资金实际使用与本期债券《募集说明书》发行稿中披露拟使用计划存在差异，主要系发行人综合考虑本期债券发行时间及实际发行规模、募集资金的到账情况、相关债务本息偿付要求、公司债务结构调整计划等因素，本着有利于优化公司债务结构和节省财务费用的原则，进行偿还借款明细调整。 发行人按照《管理办法》的相关要求，在监管银行（中信银行北京分行）开立的本期债券的募集资金专项账户（账号：8110701012102437992），用于债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。 经核查，本期债券募集资金用途调整为同类型偿还债务的明细调整，不视作募集资金用途的变更，符合《公司法》、《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》和《债券持有人会议规则》等相关法律法规的要求。 （四）23中交 04 截至2024年12月31日，本期债券募集资金已全部使用完毕，募集资金用于偿还公司到期的“20中交债”公司债券本金，已全部使用完毕。符合本期债券募集说明书约定。 发行人按照《管理办法》的相关要求，在监管银行（浙商银行北京方庄支行）开立的本期债券的募集资金专项账户（账号：1000001110120100022248），用于债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。 23 06 （五） 中交 截至2024年12月31日，本期债券募集资金已全部使用完毕，募集资金用于偿还公司到期的“22中交01”公司债券本金，已全部使用完毕。符合本期债券募集说明书约定。 发行人按照《管理办法》的相关要求，在监管银行（渤海银行天津红桥支行）开立的本期债券的募集资金专项账户（账号：2002884741000278），用于债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。 第五节发行人偿债保障措施的执行情况以及各期债券的本息偿 付情况 一、 发行人偿债保障措施的执行情况 为了充分、有效地维护债券持有人的利益，发行人为各期债券按时、足额偿付制定了一系列工作计划，包括拓宽融资渠道、切实做到专款专用、设立专门的偿付工作小组、充分发挥债券受托管理人的作用、严格履行信息披露义务、公司承诺等，努力形成一套确保债券按时付息、兑付的保障措施。 2024年度，发行人偿债保障措施无变化。 二、 各期债券的本息偿付情况 （一）21中交债 本期债券采用单利按年计息，不计复利。按年付息、到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为2022年至2026年每年的8月25日（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。 如发行人行使赎回选择权，则本次债券的付息日为自2022年至2024年每年的8月25日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日）；如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为2022年至2024年每年的8月25日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。 2024年8月25日，发行人按期支付“21中交债”存续期内第三年的利息。 （二）23中交 01 本期债券采用单利按年计息，不计复利。按年付息、到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为2024年至2025年每年的3月14日。 2024年3月14日，发行人按期支付“23中交01”存续期内第一年的利息。 2025年3月14日，发行人按期支付“23中交01”存续期内第二年的利息和本金，完成兑付摘牌。 （三）23中交 02 本期债券采用单利按年计息，不计复利。按年付息、到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为2024年至2025年每年的4月6日。 2024 4 6 23 02 年 月 日，发行人按期支付“ 中交 ”存续期内第一年的利息。 2025年4月6日，发行人按期支付“23中交02”存续期内第二年的利息和本金，完成兑付摘牌。 23 04 （四） 中交 本期债券采用单利按年计息，不计复利。按年付息、到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为2024年至2025年每年的7月21日。 2024年7月21日，发行人按期支付“23中交04”存续期内第一年的利息。 （五）23中交 06 本期债券采用单利按年计息，不计复利。按年付息、到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为2024年至2025年每年的12月15日。 如发行人行使赎回选择权，则本期债券的付息日为2024年12月15日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日）；如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为2024年12月15日（遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日），顺延期间付息款项不另计利息。 2024年12月15日，发行人按期支付“23中交06”存续期内第一年的利息。 第六节发行人偿债意愿和能力分析 一、发行人偿债意愿情况 报告期内，“21中交债”、“23中交04”、“23中交06”已按时完成2024年度付息事宜。“23中交01”和“23中交02”完成本金利息兑付及摘牌工作。上述债券未出现兑付兑息违约的情况，发行人偿债意愿正常。 二、发行人偿债能力分析 近三年主要偿债能力指标统计表
长期偿债能力方面，2022-2024年度，发行人资产负债率分别为86.13%、85.45%及89.75，发行人资产负债率水平较高，符合房地产行业特征。 利息保障倍数方面，2022-2024年度，发行人利息保障倍数分别为0.53、0.07和-1.49。 最近三年，公司利息保障倍数逐年下降，主要系公司净利润下降所致。2024年公司利息保障倍数为负，主要系2024年度公司净利润降幅较大导致。 2024年度公司净利润亏损主要系本年度公司房地产开发交付项目减少，房地产市场激烈竞争下发行人销售策略调整，竣备项目增多致使财务费用上升，以及部分房地产项目存在减值迹象而计提资产减值损失所致。但公司经营情况稳定、企业资质较好、现金流正常及融资能力畅通，以及控股股东获得资金支持等能够保证发行人持续运营，对各期债券的偿付提供良好保障，发行人各期债券偿付能力不会造成重大不利影响。 第七节债券持有人会议召开情况 2024年度，发行人未发生须召开债券持有人会议的事项，各期债券未召开债券持有人会议。 第八节公司债券担保人资信情况 “21中交债”由中交房地产集团有限公司（以下简称“地产集团”）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，其余债券无担保。 一、担保人的基本情况 担保人名称：中交房地产集团有限公司 英文名称：CCCGREALESTATEGROUPCO.,LTD. 法定代表人：郭主龙 成立日期：2015年3月24日 注册资本：1,500,000万元 住所：北京市西城区德外大街5号2号楼八-九层 经营范围：房地产开发；物业管理；建设工程项目管理；销售自行开发的商品房；出租商业用房；出租办公用房；项目投资；投资管理；资产管理；投资咨询。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。） 二、担保人主要的财务状况 地产集团2024年经审计的合并口径财务报表主要数据如下： 单位：万元
地产集团受市场环境下行的影响，公司经营情况不及预期，分析如下：2023年以来，房地产行业依旧呈现“量价齐跌”态势，销售增速下滑：2023年，商品房销售面积同比下降8.5%，商品房销售额同比下降6.5%。2024年，商品房销售面积同比下降12.9%，商品房销售额同比下降17.1%。2023年，全国商品房平均售价为10,437元/平方米，同比增长6.3%。2024年，全国商品房平均售价为9,935元/平方米，同比下降4.8%。 2023年度、2024年度及2025年1-3月，地产集团房地产业务情况如下：
地产集团营业收入主要来自于房地产开发业务， 年度、 年度及 年 1-3月，地产集团房地产开发业务分别实现营业收入1,554.87亿元、1,680.85亿元和184.99亿元，分别实现营业毛利润 175.00亿元、191.19亿元和9.98亿元。整体看，地产集团的经营情况符合行业变动。 针对地产集团偿债保障能力分析如下： 1、现金流量分析 2023年度、2024年度及2025年1-3月，公司分别实现经营活动产生的现金流量净额3,079,591.01万元、3,031,970.73万元和-1,012,899.07万元；投资活动产生的现金流量净额分别为-1,742,912.12万元、-1,487,169.70万元和-314,077.28万元；筹资活动产生的现金流量净额分别为-843,421.16万元、-1,702,884.62万元和25,551.32万元。报告期内，公司的经营活动产生的现金流量金额波动较大，由于对外投资较多导致投资活动产生的现金流量持续为负；2025年一季度，地产集团筹资活动产生的现金流量金额由亏转正，体现地产集团筹资能力增强。 2、银行授信情况 地产集团具有畅通的融资渠道。截至2024年末，公司授信总额度为4,734.39亿元，已使用1,548.65亿元，剩余额度3,185.74亿元。地产集团获得的充足授信将保证其流动性，为地产集团正常经营和盈利能力的发挥提供保障。 3、可支配货币资金规模 最近两年及一期末，地产集团货币资金余额（包含受限资金）分别为9,000,770.55万元、8,769,541.56万元和7,579,218.46万元，公司货币资金基本保持稳定。截至2025年3月31日，地产集团非受限货币资金6,835,813.46万元，占货币资金的比重为90.19%，公司货币资金具备一定偿债能力。 4、可变现资产 地产集团拥有较多的可变现资产，截至2025年3月末，地产集团应收账款为396,078.61万元，其他应收款为8,788,922.50万元，存货为35,721,222.57万元。若出现信用评级下降、财务状况变化等可能影响债权人利益情况时，地产集团可采取及时回收应收账款及其他应收款、及时变现存货等措施。 整体来看，地产集团负债期限结构较为合理，集中兑付压力较小；地产集团在建及拟建项目未来资本支出安排明确；地产集团已完工项目销售进展良好，且有明确的回款安排；银行授信余额充足，可支配货币资金规模较大，及较多的可变现资产，均可保障地产集团的偿债能力。 第九节发行人董事、监事、董事长或者总经理发生变动 2024年度，发行人董事、董事、监事、董事长或者总经理变动情况如下：
第十节负责处理与公司债券相关事务专人的变动情况 2024年，发行人负责处理与公司债券相关事务的专人未发生变动。 第十一节公司债券的信用评级情况 联合资信评估股份有限公司于2025年6月13日出具了联合〔2025〕4326号《中交地产股份有限公司2025年跟踪评级报告》，维持中交地产股份有限公司主体长期信用等级为AA+，“21中交债”信用等级为AAA，评级展望为稳定。 第十二节发行人信息披露义务履行情况 根据《中华人民共和国证券法》、《中华人民共和国公司法》及《深圳证券交易所股票上市规则》、《上市公司信息披露管理办法》等国家有关法律、法规、规章的规定，发行人制定了《信息披露管理制度》。 报告期内，发行人按照信息披露相关要求按时披露以下公告： 1、《中交地产股份有限公司2023年年度审计报告》（2024年4月2日）2、《中交地产股份有限公司2023年年度报告》（2024年4月3日）（未完）  |