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18荣和01 (143535): 广西荣和有限责任公司2022年跟踪评级报告

时间:2022年06月27日 22:16:03 中财网
原标题:18荣和01 : 广西荣和有限责任公司2022年跟踪评级报告


评级结果: 评级观点

项目本次 级别评级 展望上次 级别评级 展望
AA稳定AA  
18荣和 01AA稳定AA稳定
AA稳定AA  
项概况    
发行 规模债券 余额   
8.50亿元8.50亿元   
19荣和 016.50亿元6.50亿元2024/03/27 
注:上述债券仅包括由联合资信评级且截至评级时点尚处于存
下跌公司存在投资风险和资产受限程度高等因素对其信用
续期的债券
水平可能带来的不利影响。

评级时间:2022年 6月 27日
公司可售资源较充足,随着公司项目开发建设推进、在
售项目实现销售,公司经营状况有望保持稳定。

本次评级使用的评级方法、模型:

名称版本
  
  
  
  
注:上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露
优势
1. 公司在广西区域具有一定竞争优势,目前可售土储
本次评级模型打分表及结果:

指示评级aa评级结果  
评价内容评价结果风险因素评价要素评价结果
C经营环境宏观和区域 风险  
  行业风险  
 自身 竞争力基础素质  
  企业管理  
  经营分析  
F1现金流资产质量  
  盈利能力  
  现金流量  
 资本结构   
 偿债能力   
调整子级    
     
注:经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F共 6个等级,
滑。2021年下半年以来房地产市场迅速转冷,行业整体销
各级因子评价划分为 6档,1档最好,6档最差;财务风险由低
售下滑,房地产调控政策边际松动但未有大的改善。此外,
至高划分为 F1-F7共 7个等级,各级因子评价划分为 7档,1
档最好,7档最差;财务指标为近三年加权平均值;通过矩阵分
民营房企融资环境整体收紧。公司土地储备集中于广西,考
析模型得到指示评级结果
虑区域市场容量和区域市场景气度等情况,公司存在较大

的去化压力。

资产受限程度高;公司 2023年债务集中到期规模较大,届

时存在较大集中偿债压力。


4. 权益投资规模较大,存在投资风险。公司股权投资
规模较大,受股价下跌影响 2021年权益资产缩水较大,若
股价继续波动公司存在一定投资风险。

主要财务数据:
合并口径

2019年2020年 
40.0330.04 
302.99362.97357.58
122.92129.56 
18.6328.5321.25
70.6260.45 
89.2588.9899.39
77.5842.06 
27.6415.0013.81
27.8915.35 
7.805.48-9.43
38.4141.44 
17.039.626.37
59.4364.31 
42.0740.7242.78
236.87175.98 
7.263.24-6.42
2.151.05 
5.071.674.82
3.205.80 
本部(母公司 
2019年2020年2021年
50.7054.42 
15.8816.6616.02
15.0015.00 
0.491.810.08
-0.211.26 
68.6869.3969.33
48.5747.39 
194.40187.03190.85
-22.785.12 
注:1.本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异,系四舍五入造成;除特别说明外,均指人民币;2.公司合并口径长期应付款和其他非流动负债中计息部分调入长期债务,母公司债务未经调整
资料来源:联合资信根据公司财务报告整理

级历      
债项简称债项 级别主体 级别评级 展望评级 时间项目 小组评级方法/模型评级 报告
AAAA稳定2021/06/28罗星驰 宋莹莹房地产企业信用评级方法 (V3.0.201907)/房地产 企业主体信用评级模型 (打分表) (V3.0.201907)  
        
        
        
        
        
        
AAAA稳定2019/01/22冯 磊 罗星驰原联合信用评级有限公司 房地产行业企业信用评级 方法(2018年)阅读 全文 
        
        
        
AAAA稳定2017/07/21杨世龙 杨 婷原联合信用评级房地产企 业主体信用评级方法 (2017年)  
        
        
        
        
注:上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅;2019年 8月 1日之前的评级方法和评级模型均无版本编号




声 明

一、本报告版权为联合资信所有,未经书面授权,严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。

二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述,未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点,而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。

三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议,并且不应当被视为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。

四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断,联合资信不对任何机构或个人因使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。

五、本报告系联合资信接受广西荣和有限责任公司(以下简称“该公司”)委托所出具,引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供,联合资信履行了必要的尽职调查义务,但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见,但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。

六、除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外,联合资信、评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。

七、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有效;根据跟踪评级的结论,在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。

八、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。



分析师:
联合资信评估股份有限公司

表 1 截至 2022年 5月底公司存续债券概况
一、跟踪评级原因

发行金额债券余额起息日
8.50亿元8.50亿元2018/03/28
6.50亿元6.50亿元2019/03/27
资料来源:联合资信整理
债券的跟踪评级安排进行本次跟踪评级。


四、宏观经济与政策环境分析
二、公司基本情况
1. 宏观政策环境和经济运行情况
公司成立于 2003年 8月,其前身为广西荣
2022年一季度,中国经济发展面临的国内
和股份有限公司,初始注册资本为 1.24亿元。

外环境复杂性和不确定性加剧,有的甚至超出预
截至 2021年底,公司注册资本为 1.24亿元,公
期。全球经济复苏放缓,俄乌地缘政治冲突导致
司控股股东伟丰国际集团有限公司(以下简称
全球粮食、能源等大宗商品市场大幅波动,国内
“伟丰国际”)持股比例 95.00%,实际控制人
多地疫情大规模复发,市场主体困难明显增加,
为史英文和董晓丽夫妇。公司股权结构图详见附
经济面临的新的下行压力进一步加大。在此背景
件 1-1。

下,“稳增长、稳预期”成为宏观政策的焦点,
2021年,公司经营范围较上年无变化。

政策发力适当靠前,政策合力不断增强,政策效
截至 2021年底,公司合并资产总额 357.58
应逐渐显现。

亿元,所有者权益 132.95亿元(含少数股东权
经初步核算,2022年一季度,中国国内生产
益 1.37亿元);2021年,公司营业总收入 71.41
总值 27.02万亿元,按不变价计算,同比增长
亿元,利润总额 13.81亿元。

4.80%,较上季度两年平均增速1(5.19%)有所
公司注册地址:南宁市青秀区佛子岭路 11
回落;环比增长 1.30%,高于上年同期(0.50%)
号荣和 E中心 A座 22楼;法定代表人:李斌。

但不及疫情前 2019年水平(1.70%)。

三大产业中,第三产业增速受局部疫情影
三、债券概况及募集资金使用情况
响仍未恢复至疫前水平。2021年,第一、二产业
增加值两年平均增速分别为 5.08%和 5.31%,均
截至 2022年 5月底,公司由联合资信评级
高于疫情前 2019年的水平,恢复情况良好;第
的存续债券见下表,募集资金均已按指定用途使
三产业增加值两年平均增速为 5.00%,远未达到
用完毕,并在付息日正常付息。

2019年 7.20%的水平,主要是受局部疫情反复影

响较大所致。






需求端整体表现为外需强、内需弱的格局,


1
为剔除基数效应影响,方便对经济实际运行情况进行分析判断, 几何平均增长率,下同。

文中使用的 2021年两年平均增速为以 2019年同期为基期计算的

,2021年 亿元,同 %,与疫情 较大,主要 务消费造 全国固定资 同比增长 4. 前水平(20 ,房地产开 运行;制造 域中的亮 代效应以及 。2021年 美元,达到 亿美元,同 美元,同 30亿美元, ,PPI冲高 ,扣除食品 表 2我国社 增长 水平 是疫情 了较 投资 90%; 9年为 发投资 业投资 。外贸 价格等 我国货 历史最 比增长 增长 创历史 回落。 和能源 017-2021格后的核 上行的态 冲高回落 素推动 PP 策落实力 料价格快 PPI涨幅 2021 ,货币供 增速基本 为 314.13 020年末低 是主要支 高于 2019 支撑社融 归常态; 融规模的 速持续回 M2-M1 资需求减 中国主要经CPI同比 ;2021年 态势。输 I升至高位 不断加大 上涨势头 位回落。 ,社融增 量和社会 配。截至 万亿元,同 3个百分 项;政府 年水平, 速在年底 标融资规 要因素。 ,M2同比 刀差整体 ,投资意 数据涨 0.80% PI同比上 性因素和供 而随着四季 煤炭、金属 年底得到 整体呈现高 资规模的增 2021年末, 增长 10.3 。从结构看 券同比大 行错期效应 底回升;企 大幅压降 币供应方 速相对较 扩大趋势, 下降。
2017年2018年2019年2020年2021年
83.2091.9398.65101.36114.37
6.956.756.002.208.10
6.606.205.702.809.60
7.205.905.402.904.90
10.208.988.00-3.9012.50
7.909.870.513.6229.90
16.1115.83-2.68-0.6030.10
1.602.102.902.500.90
6.303.50-0.30-1.808.10
3.904.905.205.205.10
7.326.505.802.108.10
7.406.203.80-3.9010.70
7.708.708.102.800.30
注:1. GDP总额按现价计算;2. 出口增速、进口增速均以美元计价统计;3. GDP增速、规模以上工业增加值增速、全国居民人均可支配收入增速为实际增长
率,表中其他指标增速均为名义增长率;4. 城镇失业率统计中,2017年为城镇登记失业率,2018年开始为城镇调查失业率,指标值为期末数
资料来源:联合资信根据国家统计局和 Wind数据整理
财政收入呈现恢复性增长,重点领域支出 2022年经济增长更加依赖内生动力。从三得到有力保障。2021年,全国一般公共预算收 大需求来看,2022年出口的拉动作用或将有所入 20.25万亿元,同比增长 10.70%,财政收入 减弱,但固定资产投资,尤其是以政府投资为主呈现恢复性增长态势。其中,全国税收收入 的基建投资有望发力,房地产投资增速也有望17.27万亿元,同比增长 11.90%,主要得益于经 企稳回升;随着疫情影响弱化、居民增收和相关济修复、PPI高位运行、企业利润较快增长等因 政策的刺激,消费需求增长可期,2022年我国素。同时,2021年全国新增减税降费超过 1万 经济有望实现更加依赖内生动力的稳定增长。

亿元,各项减税降费政策得到有效落实。支出方
五、房地产行业概况
面,2021年全国一般公共预算支出 24.63万亿
元,同比增长 0.30%。其中,教育、科学技术、
1. 房地产行业概况
社会保障和就业领域支出分别同比增长 3.50%、
2021年房地产市场整体先扬后抑,上半年
7.20%、3.40%,高于整体支出增速,重点领域
迎来小阳春,但下半年房地产市场迅速转冷,
支出得到有力保障。2021年,全国政府性基金
销售下滑,房企新开工意愿下降。

预算收入 9.80万亿元,同比增长 4.80%。其中
2021年初,由于通胀预期上行,国内热点
国有土地使用权出让收入 8.71万亿元,同比增
区域房地产迎来“小阳春”,长三角地区部分城
长 3.50%,增速较上年(15.90%)明显放缓;全
市出现抢房现象;但 2021年下半年以来,部分
国政府性基金预算支出 11.37万亿元,同比下降
头部房企出现风险,加之政府按揭管控严格,加
3.70%,主要是受专项债项目审核趋严、项目落
剧了购房者观望情绪,销售市场遇冷,商品房市
地与资金发放有所滞后等因素影响。

场景气度迅速下滑;由此,房企新开工意愿普遍
就业形势总体稳定,居民收入增幅放缓。

下降,房地产开发投资资金持续下滑。

2021年,全国各月城镇调查失业率均值为
房地产开发投资方面,2021年上半年,全
5.10%,低于全年 5.50%左右的调控目标。2021
国房地产开投资同比增长 14.97%,但下半年以
我国全国居民人均可支配收入 3.51万元,实际
来,房地产市场遇冷,房地产开发投资下滑明
同比增长 8.10%;两年平均增速 5.06%,仍未恢
显。2021年全年,全国房地产开发投资 14.76万
复到疫情前 2019年(5.80%)水平,也对居民
亿元,同比仅增长 4.4%,增速较 2020年下降
消费产生了一定的抑制作用。

2.6个百分点,下滑明显。其中住宅投资 11.12
万亿元,同比增长 6.4%,增速较 2020年下降
2. 宏观政策和经济前瞻
1.2个百分点;办公楼投资 0.60万亿元,同比下
2022年我国经济发展面临“三重压力”,
降 8.0%,出现负增长;商业营业用房投资 1.24
宏观政策以稳增长为重点。2021年 12月,中央
万亿元,同比下降 4.8%。除住宅外,其他类型
经济工作会议指出我国经济发展面临需求收
房地产投资均出现负增长。

缩、供给冲击、预期转弱“三重压力”,提出 2022
施工方面,2021年下半年以来,房地产行
年经济工作要稳字当头、稳中求进,政策发力适
业景气度持续下行,房企新开工意愿下降。具体
当靠前,宏观政策要稳健有效:积极的财政政策
看,2021年上半年新开工面积同比增长 3.8%,
要提升效能,更加注重精准、可持续;稳健的货
进入 7月,新开工面积快速下滑,累计新开工
币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕;实施
面积同比增速转负;2021年全年新开工面积
好扩大内需战略,促进消费持续恢复,积极扩大
19.89亿平方米,同比下降 11.4%。从施工面积
有效投资,增强发展内生动力。在宏观政策托底
看,2021年全国房屋施工面积达 97.54亿平方
作用下,2022年我国经济或将维持稳定增长,
米,同比增长 5.2%,增速较 2020年有所回升。

运行在合理区间。


10.14亿平方米,同 房销售市场先扬后抑, 销售面积同比增长 增长 16.70%。但 2021 按揭力度,直接抑制了 外受恒大事件影响,房 因担心房屋不能如期 为回笼资金促销部分 了购房者对未来的预 速回落。2021年 7- 售面积同比增速连续 年销售增长,2021年 17.94亿平方米,同比 年下降 0.7个百分点; 方米,同比增长1.1%。 境 轮集中供地热度较高, 则迅速转冷,流拍率 常态,第三轮土拍市 开发到位资金保持增 1年土地购置面积 2.16 50%。受集中供地以及 影响,2021年土拍市 上半年的第一轮集中 近 50%的土地,且部 近年来房地产开发企业资金来分城市地王频出;但下 周期受到管控,销售情 境收紧,开发商尤其是 显著下降,第二轮集中 企以及地方城投企业成 交成为常态,且流拍率 地出让条件优化,利润 有所企稳。 从房地产开发到位 风险和调结构的货币政 资明显收缩,其他资金( 按揭贷款)仍为房地产 源;在融资渠道收紧环 销售回款依赖继续加强 销售情况较好,房地产 增长 23.46%;但下半 发,部分地方政府通过 交付风险,使得部分房 风险。随着预售资金监 场遇冷,2021年 7-12 收款以及个人按揭贷款 呈扩大趋势;9月底以 部分金融机构过度收缩 贷环境边际改善,房企 2021年下半年房地产 10.51%。2021年全年房 20.11万亿元,同比增 下滑 3.4个百分点。 及占比情况(单位:亿元、    
主要开发资金来源20120202021
 金额占比金额占比金额
国内贷款25228.7714.1326675.9413.8123296.00
利用外资175.720.10192.000.10107.00
自筹资金58157.8432.5663376.6532.8265428.00
其他资金95046.2653.21102870.3153.27112301.00
61358.8834.3566546.8334.4673946.00 
个人按揭27281.0315.2729975.8115.5232388.00
合计178608.59100.00193114.90100.00201132.00
资料来源:Wind,联合资信整理


政策来源
自然资源部
政府工作报告
国务院办公厅
房地产金融工作座谈 会
中央经济工作会议
--
全国两会
国务院金融委等
资料来源:联合资信整理
从融资方面的调控政策看,2021年上半年, 交付预售资金监管从严也限制了房企通过销售楼市出现小阳春,为防止楼市过热,监管部门严 回款扩充自有现金。为维护房地产行业平稳健查经营贷流入楼市;2021下半年以来,地产行 康发展,央行和银保监会等出台相关政策支持业信用违约事件频发、中资房企美元债市场大 优质企业对出现风险的大型地产企业项目进行幅波动等均对房企融资产生冲击,同时为保证 并购,并统一了预售资金的监管。





政策来源
银保监会、住 建部和央行
银保监会
央行
央行
发改委、外管 局
央行、银保监 会
住建部、央行 和银保监会
资料来源:联合资信整理

六、基础素质分析 项目剩余可售面积 643.63万平方米,项目集中
于广西,公司在区域内具有一定规模优势。

1. 产权状况
跟踪期内,公司产权状况未发生变化。截至
3. 公司信用记录
2021年底,公司注册资本为 1.24亿元,伟丰国
公司过往债务履约情况良好。

际持股比例 95.00%,为公司控股股东;实际控
根据公司提供的中国人民银行企业信用报
制人为史英文和董晓丽。

告,截至 2022年 6月 20日,公司无未结清业
务;已结清贷款中无不良类信贷记录,但存在一
2. 公司规模及竞争力
笔关注类贷款,主要系银行为增加收益期限,要
公司在广西区域内具有一定规模优势和品
求公司 2007年一笔贷款办理展期所致。

牌影响力。

根据公司过往在公开市场发行债务融资工
公司成立于 2003年,以南宁为基地深耕广
具的本息偿付记录,公司无逾期或违约记录,履
西壮族自治区,拥有国家房地产开发企业一级
约情况良好。

资质、国家物业管理企业一级资质,具有较丰富
截至 2022年 5月 30日,联合资信未发现
的房地产开发经验。公司在克而瑞公布的“2021
公司曾被列入全国失信被执行人名单。

年南宁市房地产企业销售金额 TOP20”的全口
径金额和权益金额排行榜中分别排名第 8位和
七、管理分析
第 4位;公司在中指研究院公布的“2021中国
公司法人治理结构和主要管理制度未发生
房地产企业销售榜 TOP200”的全口径金额和权
重大变动。

益口径金额排行榜中分别位列 190名和 177名。

整体看,2021年,公司法人治理结构及主
公司作为南宁市知名的房地产开发企业,具有
要管理制度变化不大,公司治理与管理较为稳
一定品牌影响力。

定。

截至 2022年 3月底,公司尚未开发土地

储备权益口径计容面积 130.24万平方米,在售



2019年  2020年    
收入占比毛利率收入占比毛利率收入占比
74.9297.2741.4438.1495.1844.0466.6596.56
1.091.42-5.431.273.1817.131.482.15
0.861.1266.760.431.0855.630.590.85
------0.110.27-139.870.000.00
0.010.0129.100.010.0318.840.010.02
0.130.188.110.100.26-4.050.300.43
77.02100.0040.9940.07100.0042.6869.02100.00
注:1.尾差系数据四舍五入所致;2.2020年公司工程业务毛利率为负数,主要由于当期公司收到南宁长堽路 BT项目结算尾款(回购期利息),同时结算项
目整体应结成本余额所致,长堽路 BT项目于 2014年开工、2015年竣工,项目整体盈利 资料来源:公司提供
2. 房地产开发业务 2021年,公司拿地力度有所减弱,通过招
(1)土地储备情况 拍挂方式获取 3块土地,分别位于南宁市、柳
2021年,公司拿地力度有所减弱。截至 州市和玉林市;新增土储权益计容面积同比下2022年 3月底,公司剩余可售土储规模较大, 降 4.60%,新增土地性质均为商住,整体土地获土储楼面地价较合理,为公司未来开发和销售 取成本较低,其中荣和五一华府为南宁市城市提供一定保障;但项目集中于广西,存在一定 更新项目,公司权益土地支出金额同比下降区域集中度风险和较大去化压力。 42.32%。

表 7 公司新增土地储备情况

2019年2020年    
62.2997.79    
   计容面积土地金 额楼面地价
25.3243.83    
   34.9910.122892.25
4064.604481.34    
   33.938.802593.58
   24.376.362609.77
86    
93.2925.28--   
      
资料来源:公司提供

3月底,公司 积 130.24万 大、项目整 和开发提供 ,存在一定 公司北京大 主要系项目 2022年 3月底未开发土地储 方米,公司剩 楼面地价较合 定保障;但公 域集中度风险 区的百年安达 地用途变更等 公司尚未开发土地储备期工作尚 开发所致 此外, 八队和五 天筑三期 项目熟化 况(单位:协调一致 司已取得 西路二期 及柳州牛 资格,详 元、万平方达到规划 西南宁市 目,及广 坪城中村 附件 1-4 、元/平方米
所在城市土地性质土地金额楼面地价计容面积
北京大兴区商住2.10447.0047.00
广西南宁市商住0.77384.0020.00
广西玉林市商住6.612380.0027.76
广西柳州市商住9.082674.0035.48
18.56--130.24  
     
137.859.895.15 
120.156.350.26 
130.664.170.31 
27902.06586.61411.94 
可。

注:数据统计口径为全口径
资料来源:公司提供
2021年,公司开发建设力度大,新开工面
积同比上升 19.46%,竣工面积同比增长
(3)项目销售情况
144.73%。

公司目前可售规模充足,2021年公司签约
表 10 公司房地产开发建设情况(单位:万平方米)
销售规模明显下滑,但考虑项目所在区域市场

2019年2020年
53.7457.70
40.8732.57
254.30279.43
司签约销售面积同比下降 13.66%,签约销售均
注:数据统计口径为权益口径
资料来源:公司提供
价亦小幅下滑,签约销售金额同比下降 16.75%。

截至 2021年底,公司在建项目共 27个,
表 12 公司项目签约销售情况
(单位:万平方米、亿元、元/平方米)
公司期末在建项目尚需投资 174.67亿元,公司

2019年2020年  
56.6677.70  
73.5781.50  
12984.0010480.00  
    
项目 数量规划总建 筑面积预计总 投资已投 资
17538.34376.51249.87
5208.73155.62129.53
266.3334.0726.82

影响大所致 慢主要系该 ,受疫情影 较高所致; 未完全去化 开发销售所 “公园大道 较大,尚未 改善型业态 附件 1-5。 2021年底,公 万平方米,其 4万平方米, 项目所在区 量有限等, 截至 2021年位于北海 目属于旅 游客规模 公园里”“ 要系产品 ,此外, “荣和公园 全去化主 素所致。 司在售项目 中已获预售 整体看公司 房地产市 司项目存 公司在售项 (单位   
规划总建筑面 积已获预售证 面积   
1142.76912.32   
310.52193.92   
126.5657.56   
37.859.89   
30.664.17   
20.156.35   
1668.501184.21   
径;2.在售项目包括在建在售项目和已竣工 战略思路较清晰。 表 14 2019-2021年末    
2019年末2020年末2021
金额占比金额占比金额
34.7711.4828.897.9623.46
28.669.4634.649.5419.63
180.1859.47216.8859.75235.62
254.3783.95297.1781.87296.15
15.465.1050.8114.000.00
0.000.000.000.0047.30

48.6216.0565.8018.1361.42
302.99100.00362.97100.00357.58
注:占比为占总资产的比例
资料来源:公司财务报告,联合资信整理
(1)流动资产 受限比例为51.18%,受限程度高。

截至2021年底,流动资产较上年底变化不
表 15 截至 2021年底公司其他权益工具主要构成情
大,主要构成如上表所示。

况(单位:亿元、%)

账面余 额持股比 例
30.8110.32
11.502.00
4.953.56
47.26--
司本年度收回中铁物流园项目土地熟化资金
资料来源:公司提供
6.02亿元、收回五一路项目土地熟化资金2.38亿
截至 2021年底,公司所有权受到限制的资
元和收回特华投资控股有限公司债权转让款5.1
产合计占期末总资产 54.02%,公司资产受限程
亿元。截至2021年底,公司对其他应收款累计计
度高。

提坏账准备1.81亿元。公司其他应收款期末余额
表 16 截至 2021年底公司资产权利受限情况
前五大客户金额合计占比68.50%,集中度较高。


受限金额 (亿元)占自身比例
0.00010.0005%
163.7969.51%
5.1271.69%
0.030.73%
24.2151.18%
193.15--
注:受限货币资金账面价值为 11523.64元
定利润空间。截至2021年底,公司存货受限比例
资料来源:公司审计报告
为69.51%,受限程度很高。

3. 资本结构
(2)非流动资产
(1)所有者权益
截至2021年底,公司非流动资产较上年底
截至 2021年底,公司所有者权益规模变动
下降6.66%,公司非流动资产主要由其他权益工
不大,权益稳定性较弱。公司其他权益工具投
具投资构成。

资股价下跌导致其他综合收益下降规模较大
截至2021年底,公司其他权益工具投资
截至2021年底,公司所有者权益132.95亿
47.30亿元,主要系审计机构根据公司持有意向
等情况对可供出售金融资产重分类所致。公司 元,较上年底变化不大。其中,其他综合收益由权益投资规模较大,受股价下跌影响,公司本年 2020年底14.36亿元下降至9.76亿元,主要系公度其他权益工具投资因公允价值下跌减计其他 司计入其他权益工具中持有辽宁成大股票2021综合收益规模(6.03亿元)较大,若股价继续下
年期末收盘价2021年期末(持股1.57亿股,收盘
跌公司存在投资风险,此外,公司持有的中民投
价19.52元/股)较2020年期末(持股1.46亿股,
的股权存在继续下跌可能。其他权益工具投资
收盘价24.32元/股)有所下跌所致。截至2021年

2019年末 2020年末  
金额占比金额占比金额
8.274.5928.1112.0423.89
17.719.8327.1311.6216.90
0.000.0094.8740.6482.67
107.3959.63168.8772.34146.90
55.6230.8945.4519.4760.14
15.008.3315.006.4315.00
72.6940.3764.5527.6677.73
180.07100.00233.42100.00224.63
注:1.2019年和 2020年末预收账款分别为 38.26亿元和 54.21亿元;2.占比为占总负债的比例 资料来源:公司财务报告,联合资信整理
截至2021年底,公司流动负债较上年底下 57.15%、2024年到期的占29.87%、2025年以上降13.01%,流动负债主要构成如上表所示。 到期的占12.99%。公司2023年债务集中到期偿截至2021年底,公司应付账款较上年底下 付压力较大。

降15.02%,主要系公司应付工程款减少所致。 截至2021年底,公司应付债券较上年底无截至2021年底,公司一年内到期的非流动 变化。其中,“18荣和01”余额为8.50亿元,于负债较上年底下降37.69%,主要系债务到期偿 2023年3月到期,“19荣和01”余额为6.50亿元,付所致。 于2024年3月到期。

截至2021年底,公司合同负债较上年底下 有息债务方面,本报告将长期应付款中计降12.86%,主要系当期公司签约销售规模减少、 息部分调入长期债务,截至2021年底,公司全部结转规模大幅增加所致。 债务99.39亿元,较上年底增长11.70%,公司债截至2021年底,公司非流动负债较上年底 务结构以长期债务(占78.62%)为主,从债务指增长20.41%,非流动负债主要由长期借款和应 标来看,公司资产负债率、全部债务资本化比率付债券构成。 和长期债务资本化比率分别为62.82%、42.78%
截至2021年底,公司长期借款较上年底增 和37.02%,公司债务负担较轻。

长32.32%。从期限分布看,2023年到期的占







  150.00 100.00 60.45 78.14 70.62 50.00 32.06 20.87 21.38 28.53 21.25 18.63 0.00 2019年末 2020年末 2021年末 长期债务 短期债务 短期债务占全部债务比重
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
资料来源:联合资信根据公司财务报告整理
4. 盈利能力
图 2 公司盈利指标变化情况(单位:%)

50.00 41.44 40.00 38.41 30.00 21.81 20.00 17.03 9.62 6.37 10.00 9.87 5.72 3.63 0.00 2019年 2020年 2021年 营业利润率 总资本收益率 净资产收益率
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
目成本增加所致。

资料来源:联合资信根据公司财务报告整理
2021年,公司费用总额同比增长 67.96%至
5. 现金流
4.24亿元,主要系财务费用和销售费用增加所
2021年,公司经营活动现金流转为净流出,
致,2021年公司期间费用主要由销售费用(占
投资性活动和筹资活动现金流净额转为净流
63.15%)和管理费用(占 28.35%)构成,其中
入。

公司销售费用同比增长 18.10%,但同期公司签
表 18 公司现金流情况(单位:亿元)
约销售额同比下滑 16.75%,主要系销售代理费

2019 年2020 年
73.4671.58
78.7296.01
48.3249.84
70.9290.53
7.805.48
21.9334.33
24.7537.53
-2.81-3.20
4.982.28
32.8527.85
27.0336.02
5.81-8.16
资料来源:联合资信根据公司财务报告整理






项目项目2019年2020年2021年
流动比率(%)236.87175.98  
速动比率(%)69.0847.55  
经营现金/流动负债 (%)7.263.24  
经营现金/短期债务 (倍)0.420.19  
现金短期债务比(倍)2.151.05  
EBITDA (亿元)27.8915.35  
全部债务/EBITDA (倍)3.205.80  
经营现金/全部债务 (倍)0.090.06  
EBITDA/利息支出 (倍)5.071.67  
经营现金/利息支出 (倍)1.420.60  
公司2021年底资产负债率为69.33%。

注:经营现金指经营活动现金流量净额,下同
资料来源:联合资信根据公司财务报告整理
截至2021年底,母公司全部债务15.87亿元,
较上年底增长5.83%。期限结构以长期债务(占

94.50%)为主。截至2021年底,母公司全部债务
资本化比率49.77%,母公司债务负担一般。

截至2021年底,母公司所有者权益为16.02
亿元,较上年底下降3.80%。在母公司所有者权
益中,实收资本占7.73%、未分配利润占74.33%、
盈余公积占5.28%。母公司权益稳定性偏弱。

2021年,母公司营业收入为0.08亿元,利润
总额为-0.10亿元。母公司作为控股平台,盈利
规模很小。

2021年,母公司经营活动现金流净额为1.05
亿元,无投资活动现金流,筹资活动现金流净额
-1.14亿元。

十、结论
基于对公司经营风险和财务风险等方面的
综合分析评估,联合资信确定维持公司主体长
期信用等级为AA,维持“18荣和01”和“19荣
和01”信用等级为AA,评级展望为稳定。


附件 1-1 截至 2022年 3月底公司股权结构图 资料来源:公司提供 附件 1-2 截至 2022年 3月底公司组织架构图 资料来源:公司提供







序号企业名称业务性质注册资本 (亿元)持股比例 (%)表决权比例 (%)取得方式
广西荣和建设开发有限公司房地产开发1.00100100  
广西荣和企业集团有限责任公司房地产开发1.10100100  
南宁市荣和辰景房地产有限公司房地产开发0.19100100  
截至 20223月底公司熟化人格项目情    
所在城市土地性质计容面积(万平 方米)    
广西南宁市商住24.96    
广西南宁市商住86.13    
广西柳州市商住65.09    
广西柳州市商住150    
资料来源:公司提供

附件 1-5 截至 2021年底公司在售项目销售情况(单位:万平方米)
所在城市土地性质权益比例竣工可售 面积已获预售 证可售面 积
在建项目

广西南宁市招拍挂100%39.3439.36
广西南宁市招拍挂100%54.2969.50
广西南宁市招拍挂100%46.2537.97
广西南宁市招拍挂100%19.9326.21
广西南宁市招拍挂100%20.0913.15
广西南宁市招拍挂100%10.5412.51
广西南宁市招拍挂100%7.837.83
广西南宁市招拍挂100%20.5736.06
广西南宁市招拍挂100%11.5713.58
广西南宁市招拍挂100%21.8021.80
广西南宁市招拍挂100%7.349.34
广西南宁市招拍挂100%06.11
广西南宁市招拍挂100%0.0010.90
广西南宁市招拍挂100%4.554.55

广西南宁市招拍挂100%20.5820.58
广西南宁市招拍挂100%4.054.05
广西南宁市旧改100%18.7818.78
广西柳州市招拍挂100%43.2343.23
广西柳州市招拍挂100%48.8441.06
广西柳州市招拍挂100%20.9117.60
广西柳州市招拍挂100%7.2018.77
广西柳州市旧改90%0.007.24
广西桂林市招拍挂100%39.9031.06
广西桂林市招拍挂100%8.293.86
广西北海市招拍挂100%0.004.17
广西贵港市招拍挂49%(非 并表)9.899.89
广西玉林市招拍挂100%6.356.35
发产品)    
广西南宁商住100%16.4316.43
广西南宁商住100%21.0521.05
广西南宁商住100%10.2710.27
广西南宁商住100%14.3714.37
广西南宁商住100%30.8030.80
广西南宁商住100%6.906.90
广西南宁商住100%30.2530.25
广西南宁商住100%37.5937.59
广西南宁商住100%20.2420.24
广西南宁商住100%7.477.47
广西南宁商住100%39.3639.36
广西南宁商住90%33.9133.91
广西南宁商住90%29.1929.19
广西南宁商住90%10.3810.38
广西南宁商住90%34.5734.57
广西南宁商住100%9.729.72
广西南宁商住100%36.0636.06
广西南宁商住100%39.9339.93
广西南宁商住100%69.8569.50
广西南宁商住100%26.0326.03
广西南宁商住100%25.3213.15
广西南宁商住100%13.5713.57
广西南宁商住100%9.309.30
广西柳州商住100%39.5537.40

     
广西柳州商住100%6.406.40
广西柳州商住100%14.6712.33
广西柳州商住100%41.0641.06
广西桂林商住100%39.9039.90
广西桂林商住100%8.298.29
资料来源:公司提供


2019年2020年
财务数据

40.0330.04
302.99362.97
122.92129.56
18.6328.53
70.6260.45
89.2588.98
77.5842.06
27.6415.00
27.8915.35
7.805.48
财务指标

566.97259.71
0.260.12
0.270.13
94.69170.20
38.4141.44
9.875.72
17.039.62
36.4931.81
42.0740.72
59.4364.31
236.87175.98
69.0847.55
7.263.24
2.151.05
5.071.16
3.205.80
注:将长期应付款和长期流动负债中带息部分已调入长期债务及相关指标 资料来源:联合资信根据公司财务报表整理


2019年2020年
财务数据

0.210.16
50.7054.42
15.8816.66
0.000.00
15.0015.00
15.0015.00
0.491.81
-0.211.26
//
-4.401.15
财务指标

1780.346643.92
0.690.45
0.010.03
104.26105.88
-16.3079.25
//
-0.965.66
48.5747.39
48.5747.39
68.6869.39
194.40187.03
190.58183.77
-22.785.12
**
//
//
注:1. 母公司债务及相关指标未经调整;2.“/”代表数据未经获取,“*”表示计算后无意义的数据 资料来源:联合资信根据公司财务报表整理


注:现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据 短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务 长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销 利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出

联合资信主体长期 、CC、C。除 AA ,表示略高或略低 各信用等级符号代 约概率逐步增高, 具体等级设置和含 
信用等级 
AAA偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约概率极低
AA偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约概率很低
A偿还债务能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约概率较低
BBB偿还债务能力一般,受不利经济环境影响较大,违约概率一般
BB偿还债务能力较弱,受不利经济环境影响很大,违约概率较高
B偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约概率很高
CCC偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约概率极高
CC在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务
  
联合资信中长期债 评级展望是对信用 、发展中等四种。 
评级展望 
正面存在较多有利因素,未来信用等级调升的可能性较大
稳定信用状况稳定,未来保持信用等级的可能性较大
负面存在较多不利因素,未来信用等级调降的可能性较大
发展中特殊事项的影响因素尚不能明确评估,未来信用等级可能调升、调降或维持


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