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广东星河湾房地产(集团)有限公司2022年跟踪评级报告

时间:2022年06月27日 21:55:36 中财网
原标题:广东星河湾房地产(集团)有限公司2022年跟踪评级报告

评级结果: 评级观点

本次 级别评级 展望上次 级别
AA稳定AA
AA稳定AA
旧改项目锁定土储,项目城市分布较好,资产质量较高,
跟踪评级债项概况:

发行规模债券余额
11.00亿元11.00亿元
注:上述债券仅包括由联合资信评级、且截至评级时点尚处于存续期心仍有待修复、公司产品定位高端,整体去化周期相对
的债券
较长、近年来新获取大量旧改项目,对公司的项目全周
期管理和资金管理能力带来一定挑战、未来尚需投资规模
评级时间:2022年 6月 27日
很大以及存在一定的土储集中风险等因素对公司信用水
本次评级使用的评级方法、模型:
平可能产生的不利影响。


改项目后续开发建设进度及资金周转情况。

注:上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露
综合评估,联合资信确定维持公司主体长期信用等
本次评级模型打分表及结果:

aa评级结果 
评价结果风险因素评价要素
C经营环境宏观和区域 风险
  行业风险
 自身 竞争力基础素质
  企业管理
  经营分析
F1现金流资产质量
  盈利能力
  现金流量
 资本结构 
 偿债能力 
   
   
注:经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F共 6个等级,各
公司全口径已取证土地储备建筑面积合计 432.84万平
级因子评价划分为 6档,1档最好,6档最差;财务风险由低至高划
分为 F1-F7共 7个等级,各级因子评价划分为 7档,1档最好,7
方米,可满足未来 4~5年的开发需求。从城市能级来看,
档最差;财务指标为近三年加权平均值;通过矩阵分析模型得到指示公司全口径土储建筑面积中一线、二线和三线城市占比
评级结果
分别为 51%、18%和 31%,区位分布整体较好。


4. 债务负担适中且结构合理。截至 2021年底,公

司全部债务 137.83亿元,其中长期债务占 90.31%,与

公司业务模式匹配;全部债务资本化比率为 46.90%。





分析师:张文韬 罗星驰 关注
邮箱:lianhe@lhratings.com 1. 房地产市场波动风险。跟踪期内,受宏观经济下电话:010-85679696 行、新冠肺炎疫情持续反复及行业政策调控影响,房地传真:010-85679228 产市场信心仍有待修复。公司项目开发周期与销售周期地址:北京市朝阳区建国门外大街 2号 较长,房地产市场波动可能对公司产生不利影响。

中国人保财险大厦 17层(100022) 2. 产品定位高端,去化周期较长。公司产品以精装大平层为主,户型主要集中在 200平方米左右的高端改
网址:www.lhratings.com

善型住宅,单套总价较高,去化周期相对主打刚需产品
的房企较长。

3. 旧改项目开发建设及回款周期较长,运营管理
和资金管理难度将有所加大。旧改项目开发进度存在不
确定性,开发建设及回款周期整体较长,对公司运营管理
和资金管理能力带来一定挑战。截至 2021年底,公司全
口径在建非旧改项目未来尚需投资额 211.03亿元,考虑
到公司待开发旧改项目规模较大,未来资金需求很大。

4. 土储集中风险。公司旧改项目全部位于广州,对
广州市场行情波动和旧改政策变化敏感度高,存在一定
的的土储集中风险。

























合并口径

2019年2020年
51.2041.11
459.47528.42
118.85134.58
0.6732.57
90.5784.95
91.24117.53
75.77109.13
18.4821.25
21.2624.98
-25.88-28.77
44.2138.73
11.2610.77
74.1374.53
43.4346.62
150.07137.60
-10.61-9.53
76.891.26
3.452.91
4.294.71
公司本部(母公司)

2019年2020年
195.91228.09
63.4164.16
32.6538.79
15.5121.49
18.225.04
67.6471.87
33.9937.68
159.27116.98
2.266.04
注:1.本报告部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异,这些差异是由于四舍五入造成的;2.数据单位除特别说明外均为人民币;3.长期应付款中的有息部分已计入长期债务;4. 2019年数据为 2020年初数,2020年数据为 2021年初数;5. 计算全部债务时,一年内到期的非流动负债、长期借款等数据均包含应计利息 资料来源:公司审计报告,联合资信整理
评级历史:

债项 级别主体 级别评级 展望评级 时间项目 小组评级方法/模型
AAAA稳定2021/06/18张文韬 罗星驰房地产企业信用评级 方法(V3.0.201907) /房地产企业主体信用 评级模型(打分表) (V3.0.201907)
      
      
      
      

声 明

一、本报告版权为联合资信所有,未经书面授权,严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。

二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述,未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点,而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。

三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议,并且不应当被视为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。

四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断,联合资信不对任何机构或个人因使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。

五、本报告系联合资信接受广东星河湾房地产(集团)有限公司(以下简称“该公司”)委托所出具,引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供,联合资信履行了必要的尽职调查义务,但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见,但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。

六、除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外,联合资信、评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。

七、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有效;根据跟踪评级的结论,在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。

八、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。




分析师:
联合资信评估股份有限公司

一、跟踪评级原因 “21海怡 01”尚未到第一个付息日。

表 1 截至本报告出具日公司存续债券概况

发行金额 (亿元)债券余额 (亿元)起息日
10.0010.002020/07/03
11.0011.002021/06/30
司”)及其相关债券的跟踪评级安排进行本次跟
资料来源:联合资信整理
踪评级。

四、宏观经济和政策环境分析

二、企业基本情况
1. 宏观政策环境和经济运行回顾
2022年一季度,中国经济发展面临的国内
公司于 1992年 4月 28日在广州市番禺区
外环境复杂性和不确定性加剧,有的甚至超出
成立,后历经更名、增资和股权转让,截至 2021
预期。全球经济复苏放缓,俄乌地缘政治冲突导
年底,公司注册资本 20亿元,日伦发展有限公
致全球粮食、能源等大宗商品市场大幅波动,国
司(以下简称“日伦发展”)为公司的唯一股东,
内多地疫情大规模复发,市场主体困难明显增
公司实际控制人为自然人黄文仔先生(公司股
加,经济面临的新的下行压力进一步加大。在此
权结构图见附件 1-1)。

背景下,“稳增长、稳预期”成为宏观政策的焦
跟踪期内,公司主营业务未发生变化,仍为
点,政策发力适当靠前,政策合力不断增强,政
房地产开发与销售;组织架构发生一定变化
策效应逐渐显现。

(2021年底公司组织架构图见附件 1-2)。截至
经初步核算,2022年一季度,中国国内生
2021年底,公司纳入合并范围内子公司 79家,
产总值 27.02万亿元,按不变价计算,同比增长
在职员工 2956人。

1
4.80%,较上季度两年平均增速(5.19%)有所
截至 2021年底,公司合并资产总额 569.00
回落;环比增长 1.30%,高于上年同期(0.50%)
亿元,所有者权益 156.08亿元(含少数股东权
但不及疫情前 2019年水平(1.70%)。

益 17.86亿元);2021年,公司实现营业收入
三大产业中,第三产业受疫情影响较大。

133.07亿元,利润总额 31.30亿元。

2022年一季度,第一、二产业增加值同比增速
公司注册地址:广州市番禺南村沙滘岛东
分别为 6.00%和 5.80%,工农业生产总体稳定,
端;法定代表人:黄健慧。

但 3月受多地疫情大规模复发影响,部分企业
出现减产停产,对一季度工业生产造成一定的
三、债券概况及募集资金使用情况
拖累;第三产业增加值同比增速为 4.00%,不及
截至本报告出具日,公司由联合资信评级
上年同期两年平均增速(4.57%)及疫情前 2019
的存续债券见下表,募集资金均已按指定用途
年水平(7.20%),接触型服务领域受到较大冲
使用完毕,“20海怡 01”已在付息日正常付息,
击。



1
为剔除基数效应影响,方便对经济实际运行情况进行分析判断, 几何平均增长率,下同。

文中使用的 2021年两年平均增速为以 2019年同期为基期计算的

2021年 一季度2021年 二季度2021年 三季度2021年 四季度
24.8028.1528.9932.42
18.30(4.95)7.90(5.47)4.90(4.85)4.00(5.19)
24.50(6.79)15.90(6.95)11.80(6.37)9.60(6.15)
25.60(2.90)12.60(4.40)7.30(3.80)4.90(3.90)
25.60(7.60)15.00(8.20)8.80(7.20)4.40(5.69)
29.70(2.30)7.80(2.40)1.50(0.40)0.40(0.65)
29.80(-2.0)19.20(2.00)14.80(3.30)13.50(4.80)
33.90(4.14)23.00(4.39)16.40(3.93)12.50(3.98)
48.7838.5132.8829.87
29.4036.7932.5230.04
0.000.500.600.90
2.105.106.708.10
12.3011.0010.0010.30
24.2021.8016.3010.70
6.204.502.300.30
5.305.004.905.10
13.70(4.53)12.00(5.14)9.70(5.05)8.10(5.06)
注:1.GDP数据为当季值,其他数据均为累计同比增速;2.GDP总额按现价计算,同比增速按不变价计算;3.出口增速、进口增速均以美元
计价统计;4.社融存量增速、城镇调查失业率为期末值;5.全国居民人均可支配收入增速为实际同比增速;6.2021年数据中括号内为两年平
均增速
资料来源:联合资信根据国家统计局、中国人民银行和 Wind数据整理 需求端,消费市场受到疫情冲击较大,固 缘政治等因素导致国际能源和有色金属价格剧定资产投资增速处于相对高位,出口仍保持较 烈波动,带动国内油气开采、燃料加工、有色金高景气度。消费方面,2022年一季度社会消费 属等相关行业价格上行。

品零售总额 10.87万亿元,同比增长 3.27%,不 社融总量扩张,财政前置节奏明显。2022及上年同期两年平均增速水平(4.14%),主要 年一季度新增社融规模 12.06万亿元,比上年同是 3月疫情对消费,特别是餐饮等聚集型服务 期多增 1.77万亿元;3月末社融规模存量同比消费,造成了较大冲击。投资方面,2022年一 增长 10.60%,增速较上年末高 0.30个百分点。

季度全国固定资产投资(不含农户)10.49万亿 从结构看,财政前置带动政府债券净融资大幅元,同比增长 9.30%,处于相对高位。其中,房 增长,是支撑社融扩张的主要动力,一季度政府地产开发投资继续探底;基建投资明显发力,体 债券净融资规模较上年同期多增 9238亿元。其现了“稳增长”政策拉动投资的作用;制造业投 他支撑因素包括对实体经济发放的人民币贷款资仍处高位,但 3月边际回落。外贸方面,出 和企业债券净融资较上年同期分别多增4258亿口仍保持较高景气度。2022年一季度中国货物 元和 4050亿元。

进出口总额 1.48万亿美元,同比增长 13.00%。 财政收入运行总体平稳,民生等重点领域其中,出口 8209.20亿美元,同比增长 15.80%; 支出得到有力保障。2022年一季度,全国一般进口 6579.80亿美元,同比增长 9.60%;贸易顺 公共预算收入 6.20万亿元,同比增长 8.60%,差 1629.40亿美元。 财政收入运行总体平稳。其中,全国税收收入
CPI同比涨幅总体平稳,PPI同比涨幅逐 5.25万亿元,同比增长 7.70%,主要是受工业企月回落。2022年一季度 CPI同比增长 1.10%, 业利润增长带动,但制造业中小微企业缓税政猪肉等食品价格下跌对冲了部分能源价格上涨 策延续实施等因素拉低了税收收入增幅。支出推动的上行空间。一季度 PPI同比增长 8.70%, 方面,2022年一季度全国一般公共预算支出各月同比增速回落幅度有所收敛;PPI环比由降 6.36万亿元,同比增长 8.30%,为全年预算的转升,上行动力增强,输入型通胀压力抬升。地 23.80%,进度比上年同期加快 0.30个百分点。

民生等重点领域支出得到了有力保障,科学技 5.50%增长目标的困难有所加大。

术、教育、农林水、社会保障和就业、卫生健康
五、行业分析
支出同比分别增长 22.40%、8.50%、8.40%、
6.80%、6.20%。

1. 房地产行业概况
稳就业压力有所加大,居民收入稳定增长。

2021年房地产市场整体先扬后抑,上半年
2022年一季度,城镇调查失业率均值为 5.53%,
迎来小阳春,但下半年房地产市场迅速转冷,
其中 1月、2月就业情况总体稳定,调查失业率
销售下滑,房企新开工意愿下降。

分别为 5.30%、5.50%,接近上年同期水平,环
2021年初,由于通胀预期上行,国内热点
比小幅上升,符合季节性变化规律;而 3月以
区域房地产迎来“小阳春”,长三角地区部分城
来局部疫情加重,城镇调查失业率上升至 5.80%,
市出现抢房现象;但 2021年下半年以来,部分
较上年同期上升 0.50个百分点,稳就业压力有
头部房企出现风险,加之政府按揭管控严格,加
所增大。2022年一季度,全国居民人均可支配
剧了购房者观望情绪,销售市场遇冷,商品房市
收入 1.03万元,实际同比增长 5.10%,居民收
场景气度迅速下滑;由此,房企新开工意愿普遍
入稳定增长。

下降,房地产开发投资资金持续下滑。


房地产开发投资方面,2021年上半年,全
2. 宏观政策和经济前瞻
国房地产开投资同比增长 14.97%,但下半年以
把稳增长放在更加突出的位置,保持经济
来,房地产市场遇冷,房地产开发投资下滑明
运行在合理区间,实现就业和物价基本稳定。

显。2021年全年,全国房地产开发投资 14.76万
2022年 4月,国务院常务会议指出,要把稳增
亿元,同比仅增长 4.4%,增速较 2020年下降
长放在更加突出的位置,统筹稳增长、调结构、
2.6个百分点,下滑明显。其中住宅投资 11.12
推改革,切实稳住宏观经济大盘。保持经济运行
万亿元,同比增长 6.4%,增速较 2020年下降
在合理区间:部署促进消费的政策举措,助力稳
1.2个百分点;办公楼投资 0.60万亿元,同比下
定经济基本盘和保障改善民生;决定进一步加
降 8.0%,出现负增长;商业营业用房投资 1.24
大出口退税等政策支持力度,促进外贸平稳发
万亿元,同比下降 4.8%。除住宅外,其他类型
展;确定加大金融支持实体经济的措施,引导降
房地产投资均出现负增长。

低市场主体融资成本。实现就业和物价基本稳
施工方面,2021年下半年以来,房地产行
定:着力通过稳市场主体来保就业;综合施策保
业景气度持续下行,房企新开工意愿下降。具体
物流畅通和产业链供应链稳定,保粮食能源安
看,2021年上半年新开工面积同比增长 3.8%,
全。

进入 7月,新开工面积快速下滑,累计新开工
疫情叠加外部局势影响,经济稳增长压力
面积同比增速转负;2021年全年新开工面积
加大。生产端,停工停产、供应链受阻以及原材
19.89亿平方米,同比下降 11.4%。从施工面积
料价格上涨对工业生产的拖累还需关注;需求
看,2021年全国房屋施工面积达 97.54亿平方
端,投资对经济的拉动作用有望提升,可能主要
米,同比增长 5.2%,增速较 2020年有所回升。

依靠基建投资的发力;国内疫情的负面影响短
由于2017-2018年新开工房屋逐步进入竣工期,
期内或将持续,制约消费的进一步复苏;在俄乌
2021年全国房屋竣工面积 10.14亿平方米,同
局势紧张、美联储货币政策加速紧缩等国际背
比增长 11.2%。

景下,叠加上年基数攀升的影响,出口对于经济
销售方面,全年商品房销售市场先扬后抑,
的支撑大概率会逐步回落。有鉴于此,IMF、世
2021年上半年商品房销售面积同比增长
界银行等国际机构均降低了对中国经济增长的
27.70%,较 2019年上半年增长 16.70%。但 2021
预测。预计未来经济增长压力仍然较大,实现

2019年 2020年  
金额占比金额占比金额
25228.7714.1326675.9413.8123296.00
175.720.10192.000.10107.00
58157.8432.5663376.6532.8265428.00
95046.2653.21102870.3153.27112301.00
61358.8834.3566546.8334.4673946.00
27281.0315.2729975.8115.5232388.00
178608.59100.00193114.90100.00201132.00
资料来源:Wind,联合资信整理
3. 政策环境 动性产生冲击,房企违约事件频发,对房地产
中央坚持“房住不炒”总基调不变,2021年 企业的融资产生负面影响;2021年底以来房地初严查经营贷,2021年下半年以来,在各地保 产调控政策边际好转但并未有大的改善,但交付政策下,预售资金监管收紧,对房企的流 2022年 3月的国务院金融委会议表明房地产政
政策来源
自然资源部
政府工作报告
国务院办公厅
房地产金融工作座谈 会
中央经济工作会议
--
全国两会
国务院金融委等
资料来源:联合资信整理
从融资方面的调控政策看,2021年上半年, 交付预售资金监管从严也限制了房企通过销售楼市出现小阳春,为防止楼市过热,监管部门严 回款扩充自有现金。为维护房地产行业平稳健查经营贷流入楼市;2021下半年以来,地产行 康发展,央行和银保监会等出台相关政策支持业信用违约事件频发、中资房企美元债市场大 优质企业对出现风险的大型地产企业项目进行幅波动等均对房企融资产生冲击,同时为保证 并购,并统一了预售资金的监管。

表 5 2021年以来房地产融资相关政策汇总

政策来源
银保监会、住 建部和央行
银保监会
央行
央行
发改委、外管 局

央行、银保监 会
住建部、央行 和银保监会
资料来源:联合资信整理
六、基础素质分析 根据公司过往在公开市场发行债务融资工
具的本息偿付记录,未发现公司存在逾期或违
1.产权状况
约记录,历史履约情况良好。

跟踪期内,公司产权状况未发生变化,公司
截至 2022年 6月 27日,联合资信未发现
实际控制人为自然人黄文仔先生。

公司曾被列入全国失信被执行人名单。

2.企业规模和竞争力
七、管理分析
公司高端住宅在业界口碑较好,有较强的
市场影响力。 跟踪期内,公司在主要管理人员、管理体制
跟踪期内,公司仍以“品牌是战略的核心, 和管理制度等方面未发生重大变化。

用高品质打造第一居所”的理念进行高端房地
八、经营分析
产开发,拥有房地产开发一级资质。公司建立起
标准化、科学化、系统化、精细化的质量管理体
1.经营概况
系,形成了较好的过程质量控制和成本控制机
随着地产项目结转规模增加,2021年公司
制。公司所开发高端房地产项目在业界口碑较
主营业务收入同比增长;酒店餐饮业务收入有
好,曾获得房地产业的“广厦奖”“詹天佑土木
所回升,但毛利率仍未恢复至疫情前水平;物
工程大奖”等知名奖项。在克而瑞发布的“2021
业收入继续增长,但公司仍采用住宅售价补贴
年房地产企业销售榜 TOP200”中,公司操盘金
物业支出的运营模式,物业毛利率持续为负。

额位列第 145位;在中国房地产业协会和上海
2021年,公司房产销售收入占比仍保持在
易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发
90%以上,公司主营业务突出。随着开发项目结
布的“2022房地产开发企业综合实力 TOP100”

转面积增加,2021年公司房地产销售收入同比
中,公司位列第 93位。

增长 25.76%,主营业务收入随之同比增长
24.28%;其他业务收入规模较小。

3.企业信用记录
毛利率方面,2021年公司综合毛利率较上
根据公司提供的中国人民银行企业基本信
年变化不大。受益于公司开发的产品定位高端,
用信息报告(中征码:4401020000222692),截
售价较高,且公司拿地成本较低,2021年房产
至2022年5月19日,公司已结清和未结清信贷记
销售毛利率仍保持在较高水平。

录中不存在不良或关注类信贷信息。


2019年  2020年    
收入占比毛利率收入占比毛利率收入占比
68.6592.3551.04100.9695.2747.42126.9796.42
3.484.6948.872.902.7430.593.582.72
0.070.09-29.700.120.12-4.370.300.23
2.132.8775.501.991.8895.580.840.64
74.33100.0051.56105.96100.0047.80131.69100.00
注:尾差系四舍五入所致
资料来源:公司提供

项目位置建筑面 积类型获取方式权益比 例土地成本
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长沙项目三、四期长沙市望城区金山桥街道 金山桥社区34.39住宅及商业收购80.0013.80
长沙高尔夫地块长沙市望城区金山桥街道 金山桥社区38.56商服用地收购80.00 
413.54------181.72  
塘步东村旧改项目广州市番禺区塘步东村49.88住宅及商业旧改100.0078.88
小罗村旧改项目广州市番禺区小罗村21.77住宅及商业旧改100.0029.66
南村村旧改项目广州市番禺区南村村86.81住宅及商业旧改100.00135.50
海丰星河湾汕尾市海丰县12.68住宅及商业招拍挂100.001.31
171.13------245.35  
西一村旧改项目广州市番禺区西一村61.00住宅及商业旧改100.0079.31
贤江村旧改项目广州市黄埔区贤江村139.97住宅及商业旧改49.00114.23
曲江 276项目商业 地块西安市雁塔区登高路8.34商业招拍挂53.350.85
209.31------194.39  
注:1.旧改项目复建区阶段无需支付土地出让金,但可售区地块房企在取得土地证时需要按地块评估价(加权平均价基础上再给予一定的折扣)的20%补交地价
款。表中旧改项目土地成本为复建区改造成本,楼面价依此成本计算;2.旧改项目土储建筑面积不包含复建安置区面积,仅为可售区面积
资料来源:公司提供,联合资信整理
截至 2021年底,公司全口径土地储备建筑 面积同比增长;在建及待开发项目尚需投资规面积合计 432.84万平方米(已获取土地证),旧 模很大,对公司的项目全周期管理和资金管理改项目(已取得合作开发资格但未获取土地证) 能力提出更高要求。

全口径建筑面积合计 452.76万平方米。从近三 受 2020年公司新开工力度较大以及 2021年新开工力度来看,现有已取证土储可满足未 年竣工规模较大影响,2021年公司新开工面积来 4~5年的开发需求,公司土地储备充足。从 同比下降,竣工面积同比增长,期末在建面积同城市能级来看,公司全口径土储建筑面积(已取 比下降。

证+未取证)中一线、二线和三线城市占比分别
表 8 2019-2021年公司项目开发建设情况
为 51%、18%和 31%,区位分布整体较好。

(单位:万平方米、个)

2019年2020年
44.33186.52
58

0.0076.10
292.23402.65
注:上表为公司合并范围内子公司数据,不含旧改复建区
资料来源:公司提供 显著加大。截至 2021年底,公司全口径在建非旧改项目未来尚需投资合计 211.03亿元,旧改
除传统房地产开发项目外,公司尚有较大
项目未来尚需投资合计 439.31亿元(暂估数),
规模旧改项目处于开发建设初期或待开发状态,
公司未来资金需求很大。

表 9 截至 2021年底公司全口径在建项目投资情况(单位:亿元)
类别项目名称开工时间预计竣工时间预计总投 资金额截至 2021年 底已投入
非旧改项目星河湾半岛五期2020年 6月2026年 7月60.0025.00
      
 沈阳星河湾千平住宅2017年 6月2021年 5月6.006.00
      
 沈阳星河湾三期 A区2019年 10月2024年 9月19.1217.00
      
 沈阳星河湾三期 B区2019年 10月2024年 5月15.7513.00
      
 太原星河湾 5号园2017年 9月2021年 6月14.0014.00
      
 太原星河湾 6号园2020年 3月2023年 10月19.678.00
      
 太原星河湾 7号园2021年 4月2023年 6月16.003.15
      
 汕尾二期住宅项目2017年 12月2021年 6月60.2055.00
      
 汕尾二期幼儿园项目2018年 10月2021年 6月0.800.80
      
 汕尾二期商业街项目2019年 12月2021年 6月5.005.00
      
 星河湾中心2016年 6月2022年 7月18.0017.50
      
 广商大厦项目2017年 4月2021年 12月50.0030.00
      
 上海星河湾三期 A1区2019年 3月2021年 12月30.4225.00
      
 上海星河湾三期 A2区2021年 1月2022年 12月35.008.00
      
 上海星河湾三期 B区2021年 9月2024年 5月17.000.50
      
 海丰星河湾一期住宅(含海丰公建配 套)2019年 5月2022年 4月22.0012.00
      
 江阴星河湾一期2020年 9月2023年 9月30.0015.97
      
 长沙星河湾一期2020年 9月2024年 6月20.004.90
      
 临汾星河湾 1号园2021年 3月2024年 5月41.008.11
      
 小计----479.96268.93
旧改项目萝峰村三旧改造项目复建区一至五期2020年 6月2030年 6月129.0041.83
      
 萝峰村三旧改造项目融资区一至五期2020年 6月2030年 6月123.002.90
      
 塘步东村三旧改造项目复建区2020年 9月2028年 9月78.884.00
      
 南村村三旧改造项目复建区2021年 6月2028年 9月135.504.00
      
 小罗村三旧改造项目复建区2021年 6月2024年 12月29.664.00
      
 小计----496.0456.73
976.01325.66    
注:尾差系四舍五入所致
资料来源:公司提供
4.房产销售情况 价和金额均较上年变化不大。公司产品定位高
2021年,公司签约销售规模较上年变化不 端,按揭贷款客户相比一般房企比例低,公司鼓大,结转面积同比增长,剩余可售面积充足;受 励客户在 3个月内分期付完全款,因此回款率公司产品定位高端影响,项目回款率高,但去 一直处于较高水平。2021年公司回款率显著提化周期相对较长,车位去化率较低。 高,主要系加大促回款力度所致。2021年公司2021年,公司并表口径签约销售面积、单 竣工规模较大,结转面积和收入同比增长。



2019年2020年
48.3941.19
111.20115.38
2.302.80
112.63111.24
102.6297.00
29.2145.67
68.65102.66
注:销售回款额包含跨期回款 资料来源:公司提供 截至 2021年底,公司并表口径在售项目剩 宅定位高端,车位配比高故售价较高,住户倾向 余可售面积 231.61万平方米,约为 2021年签 于以租代购所致。 约销售面积的 5倍,可售面积充足;剩余可售 5.经营效率 金额约 352.87亿元。 受公司产品业态影响,公司结转节奏较慢; 图 1 截至 2021年底公司在售项目剩余货值城市分布 2021年,公司经营效率有所提升,各项指标处 情况(单位:万平方米、万元/平方米) (单位:次)
注:统计口径仅包含在售项目,占比按剩余可售金额计算

流动资产周 转次数存货周转 次数
0.250.27
0.260.27
0.330.37
0.300.29
群较多,近一半客群来自深圳、港澳华侨等非本
注:为便于同业比较,表中数据统一引自Wind
资料来源:Wind
地居民,受新冠肺炎疫情影响大部分在外人员
未返乡过节,影响了项目销售所致。此外,沈阳
6.未来发展
星河湾三期去化率一般,主要系该项目自 2020
公司在区域布局、产品业态及运营模式方
年开售之后,公司主力推售的是沈阳星河湾二
面制定了较为清晰的发展规划,符合自身经营
期,2021年才将三期作为主推产品,且受新冠
特点,可实施性较强。

肺炎疫情影响沈阳有一段居家隔离期,项目销
(1)区域布局:旧改业务重点布局一线城
售去化受到一定影响所致。(公司在售项目去化
市,同时布局二线前端城市。公司在项目选择上
情况明细表见附件 1-4)。

主要考虑以下方面:城市空港辐射区,满足工作
此外,公司车位去化率较低,主要系公司住
生活全国化、全球化高端人群的优质居住需求;

2019年末 2020年末  
金额占比金额占比金额
366.0779.67%415.2578.58%466.92
51.2011.14%41.117.78%30.84
104.1722.67%110.6820.94%165.15
189.7541.30%239.7545.37%251.19
93.4020.33%113.1721.42%102.07
34.087.42%36.556.92%36.66
24.495.33%30.335.74%28.40
459.47100.00%528.42100.00%569.00
注:占比指单个资产科目占同期末资产总额的比重
资料来源:公司审计报告,联合资信整理
流动资产方面,截至 2021年底,公司货币 货币资金中在预售监管户里的资金共 5.71亿元。

资金较年初下降 24.98%,主要系经营活动持续 公司其他应收款主要系旧改及合作开发项净流出所致。货币资金中有 5.20亿元受限资金, 目投资款。截至 2021年底,公司其他应收款较受限比例为 16.86%,主要为各类保证金;此外, 年初增长 49.22%,主要系代收代付款和关联方
余额
49.08
20.95
11.70
11.68
8.98
102.39
资料来源:公司审计报告
目实质由星烨投资开发、建设、管理、经营,因
此公司对萝峰村项目投入计入其他应收款;关
截至 2021年底,公司存货较年初增长
联方往来款包括与北京星河湾项目公司往来款
4.77%,主要系建设款持续投入所致。存货中开
(20.95亿元),主要用于北京昌平旧改项目前
发成本占 79.79%,开发产品占 20.21%,开发产
期投入,该项目暂无并表计划;与陕西东方加德
品占比偏高,主要系受公司产品定位高端,整体
置业有限公司的往来款(11.70亿元),主要用
去化周期较长所致。存货未计提跌价准备。考虑
2
于曲江项目前期投入等,关联方往来款均无息。

到公司土储成本较低,存货跌价风险相对较小。

公司其他应收款 2021年计提坏账准备 3.84亿
非流动资产方面,2020年公司投资业务主
元,累计计提坏账准备 13.38亿元,其中对北京
要在可供出售金融资产科目核算,因会计准则
星河湾房地产开发有限公司累计计提坏账 4.77
变更及对广州工商联盟投资有限公司的投资的
亿元,主要系会计师事务所基于疫情影响下发
股权比例增加,2021年投资业务核算科目调整
展较缓的经济环境及未及预期的施工进度,对
为其他权益工具投资和长期股权投资。截至
该往来款按照账龄分析法做了坏账计提。公司
2021年底,公司其他权益工具投资15.81亿元,
其他应收款规模较大,对公司资金形成一定占
其中对广东民营投资股份有限公司(以下简称
用。

“粤民投”)投资10亿元。粤民投系广东省政府
表13 截至2021年底公司其他应收款余额明细
指导推动、广东省内多家大型民营企业发起设
(单位:亿元)

6.36%。固定资产主要为房屋及建筑物(占
资料来源:公司审计报告
89.45%)和运输工具(占8.39%),房屋及建筑

物主要是公司的酒店,位于北京、上海、太原、

西安、广州、汕尾、沈阳,全部为五星级酒店。


2
筹开发经营,承担本项目开发建设和经营管理。

西安曲江项目目前处于前期一级改造阶段,主要支付了项目发生的征地3
农民社保、高压线迁改落地、三通一平清表、文勘及发掘、其他熟化费用 与广州宏富房地产有限公司的往来,系集团内部资金调拨,用于广州宏
等,广东星河湾房地产(集团)有限公司已向陕西东方加德置业有限公司 富房地产有限公司的税费清算。

4
提供投资款项 11.2亿元。根据约定,陕西东方加德置业有限公司完成项目 该款项是征地保证金,以未来获得项目土地为回报。根据合同条款,公前期一级改造后,广东星河湾房地产(集团)有限公司成立项目公司,通司有权对款项用途进行监督,该往来款后续可抵扣地价款。

过定向挂牌方式取得项目开发用地,并由项目公司对目标地块进行独立统
期末账面价值
5.20
21.29
71.82
5.30
4.06
107.67
资料来源:公司审计报告
偿付压力;公司整体债务负担适中。

3.资本结构
截至2021年底,公司负债总额较年初增长
(1)所有者权益 4.85%。非流动负债占比有所上升,但公司负债
跟踪期内,随着未分配利润的积累,公司
仍以流动负债为主。

所有者权益进一步增长。所有者权益中未分配
利润占比较高,权益结构稳定性一般。

表 16 2019-2021年末公司负债主要构成情况(单位:亿元)

2019年末 2020年末  
金额占比金额占比金额
243.9471.62%301.7976.63%280.90
25.217.40%42.2710.73%38.23
18.855.54%21.045.34%28.00
192.6556.56%192.5248.88%0.09
0.000.00%0.000.00%170.65
96.6828.38%92.0523.37%132.01
59.0417.33%74.8919.02%102.25
340.62100.00%393.83100.00%412.91
注:占比指单个负债科目占同期末负债总额的比重
资料来源:公司审计报告,联合资信整理
流动负债方面,截至2021年底,公司应付账 年底,公司预收款项、合同负债和其他流动负债款较年初下降9.56%,主要系应付工程款减少所 合计值较年初下降4.62%,主要系2021年公司签致。应付账款账龄以1年以内为主(占98.96%)。 约销售额同比变化不大,结转收入同比增长所致。

截至2021年底,公司应交税费较年初增长 非流动负债方面,截至2021年底,公司长期33.09%,主要系应交土地增值税增加所致。 借款较年初增长36.53%,主要系公司在建项目因会计准则变更,公司将符合条件的预收购 持续推进带动融资需求增长所致。公司长期借款房款由预收款项科目调整至合同负债科目,将预 全部为抵质押或保证借款及利息。

收税费部分调整至其他流动负债科目。截至2021




     销售毛利 率净资产收 益率
12.0632.7811.1651.64   
     18.3412.53
0.000.0020.920.00   
     17.30-7.10
0.003.500.000.00   
     1.7212.34
0.353.000.001.30   
12.4139.2832.0852.94   
     47.4113.07
注:此债务统计口径为公司口径,与联合资信统计口径有出入
注:为便于数据可比性,表中数据统一引自Wind
资料来源:公司提供
资料来源:Wind

5
额缴纳土地增值税和企业所得税,需缴纳税收滞纳金 64477131.85元。

2021年 10月 8日,国家税务总局广州市税务局第二稽查局向本公司出具《税务处理决定书》穗税二稽处〔2021〕1344号,该决定书指出公司未足
2019年2020年
129.63137.32
155.51166.09
-25.88-28.77
53.8568.07
43.2173.16
10.65-5.09
-15.23-33.87
48.1257.63
48.2438.84
-0.1218.79

项目2019年2020年
流动比率(%)150.07137.60
速动比率(%)72.2858.15
经营现金/流动 负债(%)-10.61-9.53
经营现金/短期 债务(倍)-38.87-0.88
现金类资产/短 期债务(倍)76.891.26
EBITDA(亿 元)21.2624.98
全部债务 /EBITDA(倍)4.294.71
经营现金/全部 债务(倍)-0.28-0.24
EBITDA/利息支 出(倍)3.452.91
经营现金/利息 支出(倍)-4.20-3.35
注:经营现金指经营性净现金流
为主,流入和流出规模受时点影响较大。2021年,
资料来源:公司审计报告,联合资信整理
公司投资活动现金流入同比下降58.55%,投资
从长期偿债能力指标看,2021年,公司
活动现金流出同比下降65.37%,投资活动现金
EBITDA同比增长 47.73%,EBITDA对利息的
净额由净流出转为净流入。

覆盖程度仍属较高,EBITDA对全部债务和对利
2021年,公司筹资活动前现金仍为净流出,
息支出的覆盖程度尚可;因经营现金流量净额为
但净流出规模较上年下降60.10%。

负,其对全部债务无法形成保障。整体看,公司
从筹资活动来看,2021年,公司筹资活动现
长期偿债能力指标表现尚可。

金流入同比增长56.76%,筹资活动现金流出同
截至 2021年底,公司无重大未决诉讼。

比增长106.55%,主要系当期新增和偿还融资款
截至 2021年底,公司对外担保合计 19.25
规模较大所致。2021年,公司筹资活动现金净流
亿元,均为对关联方的担保,占净资产的比例为
入额同比下降46.19%。公司在建及待开发项目
12.34%,存在一定的或有负债风险。 额 1.44亿元,筹资活动现金流净额 1.99亿元。

截至 2021年底,公司拥有的授信总额为 截至 2021年底,母公司资产占合并口径的288.50亿元,其中未使用额度 91.60亿元。综合 47.12%;母公司负债占合并口径的 49.30%;母公司账面资金和在建及待开发项目尚需投资额 公司所有者权益占合并口径的 41.36%;母公司来看,剩余可用授信额度规模一般。 营业总收入占合并口径的 12.59%;母公司营业收入占合并口径的 12.59%;母公司利润总额占
7.母公司财务分析
合并口径的 11.37%;母公司全部债务占合并口
母公司资产、负债和所有者权益占合并口
径的 32.68%。

径近一半,债务负担较轻。

截至 2021年底,母公司资产总额 268.10亿 十、结论
元,较年初增长 17.54%。其中,流动资产 210.66
综合评估,联合资信确定维持公司的主体长
亿元(占 78.57%)。从构成看,流动资产主要由
期信用等级为 AA,维持“21海怡 01”的信用
货币资金(占 6.24%)、其他应收款(合计)(占
等级为 AA,评级展望为稳定。

81.55%)、存货(占 10.42%)构成;非流动资
产主要由长期股权投资(占 58.30%)、投资性
房地产(占 28.38%)、固定资产(占 5.00%)构
成;母公司货币资金为 13.14亿元。

截至 2021年底,母公司负债总额 203.55亿
元,较年初增长 24.17%。其中,流动负债 155.65
亿元(占 76.47%),非流动负债 47.90亿元(占
23.53%)。从构成看,流动负债主要由其他应付
款(合计)(占 81.25%)、合同负债(占 12.17%)
构成;非流动负债主要由长期借款(占 47.80%)、
应付债券(占 43.68%)、递延所得税负债(占
5.80%)构成。母公司 2021年资产负债率为
75.92%,较 2020年提高 4.05个百分点;全部债
务 45.05亿元。其中,短期债务占 2.73%、长期
债务占 97.27%;全部债务资本化比率 41.10%,
母公司债务负担较轻。

截至 2021年底,母公司所有者权益为 64.55
亿元,较年初增长 0.61%。在所有者权益中,实
收资本为 20.00亿元(占 30.98%)、未分配利润
合计 32.56亿元(占 50.44%)、盈余公积合计
6.09亿元(占 9.43%),所有者权益结构稳定性
一般。

2021年,母公司营业收入为 16.75亿元,利
润总额为 3.56亿元。同期,母公司投资收益为
0.30亿元。

现金流方面,2021年,公司母公司经营活
动现金流净额为-2.12亿元,投资活动现金流净
附件 1-1 截至 2021年底广东星河湾房地产(集团)有限公司 股权结构图 资料来源:公司提供 附件 1-2 截至 2021年底广东星河湾房地产(集团)有限公司 组织架构图 资料来源:公司提供



企业名称业务性质实收资本(亿 元)持股比例 (%)表决权比例 (%)
沈阳港丰巨宝房产开发有限公司房地产开发$ 0.956060
上海金色紫都房地产有限公司房地产开发8.75100100
汕尾星河湾房地产开发有限公司房地产开发3.00100100
上海浦东星河湾房地产开发有限公司房地产开发1.00100100
陕西星河湾房地产开发有限公司房地产开发1.00100100
太原星河湾房地产开发有限公司房地产开发1.008080
资料来源:公司提供


项目名称城市首次开盘时间总可售面积 (平方米)已推售面积 (平方米)剩余可售面 积(平方 米)剩余可售金额 (万元)
星河湾半岛一期广州2009年 9月147143.00147143.00862.004654.80
星河湾半岛二期广州2012年 5月46970.0046970.00675.003847.50
星河湾半岛三期广州2013年 8月178770.00178770.002033.0010368.30
星河湾半岛四期广州2014年 12月123225.00123225.004064.0032918.40
浦东星河湾三期上海2014年 1月115316.00115316.00----
浦东星河湾一期车位(个 *30)上海2019年 6月26454.0026454.0023662.0030760.60
浦东星河湾二期车位(个 *30)上海2019年 10月27731.0027731.0025518.0035725.20
浦东星河湾三期车位(个 *30)上海2019年 3月33959.0033959.0019455.0019455.00
上海星河湾一期上海2010年 1月199806.00199806.00----
上海星河湾三期上海2020年 8月172997.0095111.0079293.00618485.40
上海星河湾一期车位上海2019年 10月46898.0046898.0045047.0049551.70
上海星河湾二期A区车位上海2019年 4月44101.0044101.0036601.0032940.90
上海星河湾二期B区车位上海2019年 4月11469.0011469.008293.009122.30
江阴星河湾一期江阴2021年 6月190158.0095933.00161820.00275094.00
太原星河湾一期(之1号 园)太原2010年 7月474478.00473190.001288.001932.00
太原星河湾一期(之2号 园)太原2010年 7月    
太原星河湾二期(3号园)太原2012年 1月267928.00267086.00842.001010.40
太原星河湾三期(4号园)太原2016年 8月242098.00242098.00--
太原星河湾四期(5号园)太原2018年 7月287934.00284751.003929.007465.10
太原星河湾五期(6号园)太原2020年 9月167647.00117386.00104781.00199083.90
太原二期(3号园)车位(个 *30)太原2020年 3月44220.0037560.0043410.0028940.00
太原三期(4号园)车位(个 *30)太原2019年 1月39150.0036660.0022830.0015220.00
太原四期(5号园)车位(个 *30)太原2019年 12月53400.0045990.0036960.0024640.00
太原五期(6号园)车位(个 *30)太原2021年 10月35910.0032070.0027780.0018612.60
临汾星河湾一期临汾2021年 11月412525.0058047.00400418.00400418.00
沈阳星河湾一期沈阳2014年 7月195485.00195485.001845.002583.00
沈阳星河湾二期沈阳2018年 8月223398.00223398.003939.009059.70
沈阳星河湾三期沈阳2020年 5月145795.00132379.0078000.00171600.00
沈阳星河湾一期(千平)沈阳2018年 5月91451.0091451.0045441.0077249.70
沈阳一期车位(个*30)沈阳2017年 11月46590.0046590.0019800.0013200.00
沈阳二期车位(个*30)沈阳2021年 10月50820.0050820.0026610.0017828.70
西安星河湾一期西安2015年 6月220316.00220316.00553.001769.60
西安星河湾二期西安2018年 4月179095.00179095.00599.001198.00
西安一期车位(个*30)西安2018年 11月53130.0053130.0035430.0023620.00
西安二期车位(个*30)西安2020年 5月50250.0050250.0028590.0019060.00

 汕尾2017年 12月289760.00288805.0064382.00115887.60
汕尾星河湾二期汕尾2018年 9月435543.00127999.00389378.00584067.00
汕尾星河湾一期车位(个 *30)汕尾2020年 5月96570.0079320.0078660.0052440.00
汕尾星河湾二期车位(个 *30)汕尾2021年 10月136710.0097770.00135510.0090791.70
汕尾星河湾一期商铺汕尾2021年 6月8054.008054.007425.0021532.50
海丰星河湾一期海丰2020年 9月180318.00130722.00107796.00129355.20
海丰星河湾一期车位海丰2021年 12月32070.0026850.0029220.0019577.40
海丰星河湾一期商铺海丰2020年 9月3662.003662.003662.007324.00
绿城高尔夫小镇一期长沙2016年 11月72530725301312.001836.80
绿城高尔夫小镇二期长沙2018年 12月658544662433602.0067204.00
长沙星河湾一期长沙2021年 10月19713993303173215.00277144.00
长沙一期商铺长沙2018年 3月163216321592.004139.20
合计----6166459.005007909.002316122.003528714.20
资料来源:公司提供


2019年2020年
财务数据

51.2041.11
459.47528.42
118.85134.58
0.6732.57
90.5784.95
91.24117.53
75.77109.13
18.4821.25
21.2624.98
-25.88-28.77
财务指标

45.7272.76
0.200.27
0.180.22
152.39104.85
44.2138.73
6.596.24
11.2610.77
43.2538.70
43.4346.62
74.1374.53
150.07137.60
72.2858.15
-10.61-9.53
76.891.26
3.452.91
4.294.71
注:1.本报告部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异,这些差异是由于四舍五入造成的;2.数据单位除特别说明外均为人民币;
3.长期应付款中的有息部分计入长期债务计算;4. 2019年数据为 2020年初数,2020年数据为 2021年初数;5. 计算全部债务时,一年内到期的非
流动负债、长期借款等数据均包含应计利息
资料来源:公司审计报告,联合资信整理计算


2019年2020年
财务数据

20.9718.64
195.91228.09
63.4164.16
0.6420.59
32.0118.20
32.6538.79
15.5121.49
18.225.04
//
2.238.65
财务指标

73.38108.85
0.240.37
0.090.10
74.3996.98
49.3048.68
18.123.74
27.456.01
33.5522.10
33.9937.68
67.6471.87
159.27116.98
129.88103.27
2.266.04
32.970.91
//
//
注:1.本报告部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异,这些差异是由于四舍五入造成的;2.数据单位除特说明外均为人民币;3.“/”代表有
数据未能获取,无法计算
资料来源:公司审计报告,联合资信整理计算


注:现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据 短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务 长期债务=长期借款+应付债券+其他长期债务
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销 利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出













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