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21家庐陵 (152792): 2021年吉安市家庐陵投资开发有限公司公司债券2022年跟踪评级报告

时间:2022年06月27日 21:36:02 中财网
原标题:21家庐陵 : 2021年吉安市家庐陵投资开发有限公司公司债券2022年跟踪评级报告

2021年吉安市家庐陵投资开发有限公司公 司债券2022年跟踪评级报告 CSCI Pengyuan Credit Rating Report 信用评级报告声明 除因本次评级事项本评级机构与评级对象构成委托关系外,本评级机构及评级从业人 员、本评级机构子公司、控股股东及其控制的其他机构与评级对象不存在任何足以影响评 级行为独立、客观、公正的关联关系或利益冲突。 本评级机构与评级从业人员已履行尽职调查义务,有充分理由保证所出具的评级报告 遵循了真实、客观、公正原则。本评级机构对评级报告所依据的相关资料进行了必要的核 查和验证,但对其真实性、准确性和完整性不作任何明示或暗示的陈述或担保。 本评级机构依据内部信用评级标准和工作程序对评级结果作出独立判断,不受任何组 织或个人的影响。 本评级报告观点为本评级机构对评级对象信用状况的个体意见,仅用于相关决策参考, 并非事实陈述、某种决策的结论或购买、出售、持有任何证券的建议。投资者应当审慎使 用评级报告,自行对投资结果负责。 被评证券信用评级自本评级报告出具之日起至被评证券到期兑付日有效。同时,本评 级机构已对受评对象的跟踪评级事项做出了明确安排,并有权在被评证券存续期间变更信 用评级。本评级机构提醒报告使用者应及时登陆本公司网站关注被评证券信用评级的变化 情况。 本评级报告及评级结论仅适用于本期证券,不适用于其他证券的发行。 中证鹏元资信评估股份有限公司 评级总监: 中鹏信评【2022】跟踪第【1000】号 01


2021年吉安市家庐陵投资开发有限公司公司债券
2022年跟踪评级报告




评级观点
评级结果

? 中证鹏元维持吉安市家庐陵投资开发有限公司(以下简称“家庐

本次评级 上次评级
陵”或“公司”)的主体信用等级为 AA,维持评级展为稳定,维持 主体信用等级 AA AA
“21家庐陵/21家庐陵债”(以下简称“本期债券”)的信用等级为

AA+。

评级展望 稳定 稳定

21家庐陵/21
AA+ AA+ ? 该评级结果是考虑到:电子信息产业及工业园区带动吉安市经济较
家庐陵债
快增长,为公司发展提供了良好基础;公司保障房代建及土地整理

业务持续性较好,获得的外部支持力度较大;同时中证鹏元也关注
到了公司整体资产流动性较弱,面临较大的资金压力和偿债压力,
且存在一定的或有负债风险等风险因素。吉安市城市建设投资开发
有限公司(以下简称“吉安城投”)提供的保证担保能效提升本期
债券的信用水平。

未来展望
? 预计公司业务持续性较好,且将继续获得外部支持。综合考虑,中证鹏元给予公司稳定的信用评级展望。

评级日期
公司主要财务数据及指标(单位:亿元)
2022年 6月 27日
项目 2021 2020 2019
总资产 191.32 158.19 152.22

所有者权益 89.28 82.16 77.16
总债务 94.90 67.01 65.28
资产负债率 53.33% 48.06% 49.31%
现金短期债务比 2.23 1.69 5.45
营业收入 7.03 6.97 6.70
联系方式
其他收益 0.86 0.85 0.61
项目负责人:何佳欢
利润总额 2.46 2.47 2.45
hejh@cspengyuan.com
销售毛利率 15.72% 15.78% 12.47%

EBITDA 2.47 2.48 2.46
项目组成员:陈良玮
EBITDA利息保障倍数 0.61 0.77 0.81
chenlw@cspengyuan.com
经营活动现金流净额 -9.19 -10.40 -26.22

收现比 99.85% 52.55% 76.46%
联系电话:0755-82872897
资料来源:公司 2017-2019年连审审计报告,2020-2021年审计报告,中证鹏元整理

优势
? 电子信息产业及工业园区带动吉安市经济较快增长。吉安市构建了“吉泰走廊”城镇体系,规划空间发展格局清晰,
工业发展情况较好,电子信息首位产业营收位列全省第一,地方经济增速较快,园区建设发展迅速,为公司开展业
务提供了较好的外部环境。

? 公司主营业务持续性较好。公司主要从事吉安市保障房代建、安置房代建和土地整理等业务,截至 2021年末,公司
在建保障房代建项目及土地整理项目规模较大,业务持续性较好。

? 公司继续获得较大力度的外部支持。2021年吉安市财政局为公司注入 1.11亿元资本金,有效提升了公司的资本实力,
并继续给予公司财政补贴,对公司利润形成一定补充。

? 吉安城投提供的保证担保有效提升了本期债券的信用水平。经中证鹏元综合评定,吉安城投主体信用等级为 AA+,
其提供的全额无条件不可撤销的连带责任保证担保能有效提升本期债券信用水平。

关注
? 公司整体资产流动性较弱。公司资产以存货和投资性房地产为主,存货主要为土地整理成本和基础项目代建投入等,
部分投资性房地产已抵押,整体资产流动性较弱。

? 公司经营活动现金流表现较差,面临较大的资金压力。2021年公司经营活动现金持续净流出,主要在建代建项目和
土地整理项目尚需投入资金规模较大。

? 公司总债务规模继续增加,偿债压力加大。公司总债务规模大幅增加,EBITDA对利息的保障程度持续下滑,偿债
压力加大。

? 公司存在一定或有负债风险。截至 2021年末,公司对外担保余额合计为 1.61亿元,担保对象为当地国有企业,但均
无反担保措施。


本次评级适用评级方法和模型
评级方法/模型名称 版本号
城投公司信用评级方法和模型 cspy_ffmx_2019V1.0
外部特殊支持评价方法 cspy_ff_2019V1.0
注:上述评级方法和模型已披露于中证鹏元官方网站


本次评级模型打分表及结果
评分要素 评分指标 指标评分 评分要素 评分指标 指标评分
区域风险状况 中等 有效净资产规模 5
GDP规模
3 资产负债率 4
GDP增长率
5 EBITDA利息保障倍数 4
地区人均 GDP/全国人均 GDP
3 现金短期债务比 7
公共财政收入
3 4
收现比
财务风险
业务状况
区域风险状况调整分
状况
0
经营状况 强
业务竞争力 4
业务持续性和稳定性 7
4
业务多样性
业务状况等级 强 财务风险状况等级 较小
指示性信用评分 aa

调整因素 无 调整幅度 0
独立信用状况 aa
外部特殊支持调整 0
公司主体信用等级 AA

历史评级关键信息
主体评级 债项评级 评级日期 项目组成员 适用评级方法和模型 评级报告 城投公司信用评级方法和模型
AA+ 2021-06-29
AA/稳定 何佳欢、王皓立 (cspy_ffmx_2019V1.0)、外部特殊支 阅读全文 持评价方法(cspy_ff_2019V1.0)
城投公司信用评级方法和模型
AA/稳定 AA+ 2021-01-19 谢海琳、何佳欢 (cspy_ffmx_2019V1.0)、外部特殊支 阅读全文 持评价方法(cspy_ff_2019V1.0)

本次跟踪债券概况
债券简称 发行规模(亿元) 债券余额(亿元) 上次评级日期 债券到期日期 21家庐陵/21家庐陵债 12.00 12.00 2021-06-29 2026-04-29













一、跟踪评级原因
根据监管部门规定及中证鹏元对本次跟踪债券的跟踪评级安排,进行本次定期跟踪评级。

二、本期债券募集资金使用情况
公司于2021年4月29日发行5年期12.00亿元公司债券,募集资金中的9亿元拟用于吉安市古后河绿廊周边地块棚户区改造项目,3亿元拟用于补充流动资金。截至2022年4月底,本期债券募集资金专项账户余额为7.38亿元。

三、发行主体概况
2021年1月至2022年5月底,公司名称未发生改变。2021年1月,根据吉企改办字[2021]1号文件,公司100%股权由吉安市房地产管理局无偿划转至吉安城投控股集团有限公司(以下简称“吉安城控”)。

截至2022年5月底,公司实际控制人为吉安市国有资产监督管理委员会(以下简称“吉安市国资委”),控股股东为吉安城控,吉安城控持有公司100%股权,公司注册资本和实收资本均为40.00亿元。

2021年12月14日,根据吉国资党字【2021】114号文件,公司董事长由周胜生变更为曾建兵。

1
截至2021年末,公司合并范围内因新设增加3家子公司,纳入合并范围的子公司见附录四。

表1 跟踪期内公司合并报表范围变化情况(单位:亿元)
新增子公司名称 持股比例 注册资本 主营业务 合并方式
吉安市家和园实业有限公司 51.00% 3.99 工程建设 新设
51.00% 2.02
吉安万志置业有限公司 工程建设 新设
51.00% 2.19
吉安市园家置业发展有限公司 工程建设 新设
资料来源:公司 2021年审计报告、公开资料,中证鹏元整理
四、运营环境
宏观经济和政策环境
2021年我国经济呈现稳健复苏态势,2022年稳增长仍是经济工作核心,“宽财政+稳货币”政策延续,预计全年基建投资增速有所回升
2021年,随着新冠疫苗接种的持续推进以及货币宽松政策的实施,全球经济持续复苏,世界主要经
1
工商登记上的持股比例 51%及以上的子公司有 9家,除表中所列示的子公司外,公司对其他工商登记中的子公司没有实
际控制权,故未纳入公司合并报表范围。


济体呈现经济增速提高、供需矛盾加剧、通胀压力加大、宽松货币政策温和收紧的格局。我国坚持以供给侧结构性改革为主线,统筹发展和安全,继续做好“六稳”、“六保”工作,加快构建双循环新发展格局,国内经济呈现稳健复苏态势。2021年,我国实现国内生产总值(GDP)114.37万亿元,同比增长8.1%,两年平均增长 5.1%,国民经济持续恢复。分季度来看,一至四季度分别增长 18.3%、7.9%、4.9%、4.0%,GDP增速逐季度放缓。

从经济发展的“三驾马车”来看,整体呈现外需强、内需弱的特征,出口和制造业投资托底经济。

固定资产投资方面,2021年全国固定资产投资同比增长 4.9%,两年平均增长 3.9%,其中制造业投资表现亮眼,基建投资和房地产投资维持低位,严重拖累投资增长。消费逐步恢复,但总体表现乏力,全年社会消费品零售总额同比增长 12.5%,两年平均增长 3.9%,疫情对消费抑制明显。对外贸易方面,在全球疫情反复情况下,海外市场需求强劲,我国防疫措施与产业链稳定性的优势持续凸显,出口贸易高速增长,全年进出口总额创历史新高,同比增长 21.4%,其中出口增长 21.2%,对经济的拉动作用较为显著。

2021年以来,央行稳健的货币政策灵活精准、合理适度,综合运用多种货币政策工具,保持流动性总量合理充裕、长中短期供求平衡。积极的财政政策精准实施,减税降费、专项债券、直达资金等形成“组合拳”,从严遏制新增隐性债务,开展全域无隐性债务试点,促进经济运行在合理区间和推动高质量发展。得益于经济恢复性增长等因素拉动,2021年全国一般公共预算收入 20.25万亿元,同比增长10.7%;财政支出保持较高强度,基层“三保”等重点领域支出得到有力保障,全国一般公共预算支出24.63万亿元,同比增长 0.3%。

2021年,基建投资因资金来源整体偏紧、地方项目储备少、资金落地效率低等因素持续低迷,全年基建投资同比增速降至 0.4%,两年平均增速为 0.3%。其中基建投资资金偏紧主要体现为公共预算投资基建领域的比例明显下降,专项债发行偏晚、偏慢且投向基建比重下滑,以及在地方政府债务风险约束下,隐性债务监管趋严、非标融资继续压降等。

2022年,我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力,疫情冲击下,外部环境更趋复杂严峻和不确定性,稳增长仍是 2022年经济工作核心。宏观政策方面,预计 2022年货币政策稳健偏宽松,总量上合理适度,结构性货币政策仍为主要工具,实行精准调控,不会“大水漫灌”。财政政策加大支出力度,全年财政赤字率预计在 3.0%左右。1.46万亿元专项债额度已提前下达,在稳增长压力下,随着适度超前开展基础设施投资等政策发力,预计全年基建投资增速有所回升。

2021年随着隐性债务风险进一步积累、经济增长压力减轻,政策重心转向控制地方政府隐性债务风险,城投融资政策进入周期收紧阶段,预计 2022年仍将延续收紧态势 2021年,由于城投债大量发行使得隐性债务风险进一步积累,而随着经济形势好转,稳增长压力减轻,政策重心转向控制地方政府隐性债务风险,城投融资政策进入周期收紧阶段。年初交易所、交易商
协会对城投债进行分档审理,对不同风险等级的城投公司募集资金用途作出不同限制。3月,国资委印发《关于加强地方国有企业债务风险管控工作的指导意见》(国资发财评规[2021]18号),要求各地方国资委加强国有企业债务风险管控,有效防范化解企业重大债务风险。4月,国务院发布《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》(国发[2021]5号),重申坚决遏制隐性债务增量,妥善处置和化解隐性债务存量。7月,银保监会发布《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》(银保监发[2021]15号),要求对承担地方隐性债务的客户,银行保险机构不得提供流动资金贷款或流动性贷款性质的融资。年末市场再度传出交易所拟对城投债券进行发行额度管理、借新还旧额度打折等措施,交易商协会出台新政策,对所有红橙色地区(债务率≥200%)客户只能借新还旧。

另一方面,化解隐性债务需“有保有压”,不能引发系统性风险。2021年 12月,国务院政策例行吹风会明确指出,要建立市场化、法治化的债务违约处置机制,稳妥化解隐性债务存量,依法实现债务人、债权人合理分担风险,防范“处置风险的风险”。

目前国内外经济形势仍较为复杂,后续政策重心仍是稳杠杆,取得防风险与稳增长的再平衡,预计2022年城投融资政策将延续收紧态势。同时,在有效防控地方政府债务风险、坚决遏制隐性债务增量的大背景下,部分地区城投公司非标违约等风险事件增加,城投区域分化加剧,且 2022年城投债偿付规模较大,需关注非标融资占比较高、弱区域、弱资质城投公司的流动性压力及信用风险演变。

行业及区域经济环境
吉安市规划空间发展格局清晰,以电子信息产业为首位产业,着力发挥工业园区的引擎作用,工业发展情况较好,经济增速较快。但吉安市经济总量及人均经济发展水平一般,财政自给程度较低,债务扩张较快,人口吸附能力偏弱
区位特征:吉安市自然资源丰富,交通较便捷,规划空间发展格局清晰,但人口吸附能力偏弱。

吉安市位于江西省中部,西接湖南省,南揽罗霄山脉中段,据吉泰平原,幅员面积2.53万平方公里,下辖2区10县1市(吉州区、青原区,吉安县、新干县、永丰县、峡江县、吉水县、泰和县、万安县、遂川县、安福县、永新县、井冈山市)。根据2020年第七次全国人口普查数据,吉安市常住人口为446.92万人,较2010年的第六次人口普查下降7.09%,呈人口净流出态势。

吉安市自然及旅游资源丰富。水资源上,各河水流域总面积约2.9万平方公里,可开发水能资源157万千瓦,拥有江西省最大的水力发电厂万安水电厂,并修建了赣州石虎塘航电枢纽和峡江水电枢纽;矿产资源上,吉安市发现矿产55种,其中探明储量的矿产28种,主要矿种包括铁矿石、钨、煤炭、萤石、石膏、岩盐等;旅游资源上,吉安市拥有国家5A级景区、革命圣地井冈山,以及渼陂古村等4A级旅游景区13家。

交通方面,吉安市水陆空一应俱全。水运上,289.5公里长的赣江航道中段从南至北纵贯吉安;陆 运上,京九铁路和衡茶吉铁路分别于南北向和东西向穿境而过,赣粤高速、泰井高速、武吉高速等形成 了市至县的“一小时交通圈”;空运上,井冈山机场已开通至北京、上海等12个城市的航线。 规划空间发展格局上,吉安市以105国道为主线,以京九铁路、赣粤高速为两翼,涵盖三县四区 (吉安县、吉水县、泰和县、吉州区、青原区、井开区、庐陵新区),构建了“吉泰走廊”城镇体系。 吉泰走廊是吉安市发展的核心区,以全市十分之一的面积实现了近一半的生产总值。2020年为充分发挥 高铁经济的带动效应,更好地连接南昌都市圈和赣州省域副中心,吉安市在三县四区的基础上将吉泰走 廊向北延伸至峡江、新干,向南延伸至万安,打造纵贯南北发展的吉泰高铁经济走廊,并提出要沿廊建 设电子信息和生物医药大健康两个千亿级产业带,构建出“廊带一体”的区域布局。 图1 “吉泰走廊”规划 资料来源:《吉泰城镇群规划(2016-2030年)》
经济发展水平:吉安市经济总量在全省排名中等,地区人均经济发展水平较差,但经济增速相对较快,固定资产投资持续增长。近年吉安市地区生产总值持续增长,经济规模在全省排名中等,但经济增速相对较快,2021年GDP增速为9.00%,在全省11个地市中排名第3。经济结构上,吉安市以二、三产业为主,且近年二、三产业占比持续提升,经济结构持续优化。按第七次全国人口普查的常住人口计算,2021年吉安市人均GDP为56,513元,是同期全国人均GDP的69.79%,在全省排名第8,地区人均经济发展水平较差。从经济增长的驱动因素来看,2021年吉安市固定资产投资增速继续加快,消费恢复良好。





图 2 2021年江西省各地市经济发展情况比较

图 2 2021年江西省各地市经济发展情况比较

资料来源:各地市政府官网,中证鹏元整理
表2 吉安市主要经济指标及同比变化情况(单位:亿元)
2021年 2020年 2019年
项目
金额 增长率 金额 增长率 金额 增长率
地区生产总值(GDP) 2,525.65 9.0% 2,168.83 4.0% 2,085.41 8.10% 第一产业增加值 247.82 8.3% 235.41 2.3% 214.34 3.2%
第二产业增加值 1,157.63 8.3% 960.40 4.5% 945.43 8.7%
第三产业增加值 1,120.21 9.8% 973.02 3.8% 925.64 9.0%
固定资产投资 - 10.6% - 9.6% - 8.9%
社会消费品零售总额 1,035.23 18.3% 875.09 3.4% 576.48 12.1%
人均GDP(元) 56,513 43,528 42,060
人均GDP/全国人均GDP 69.79% 66.98% 59.33%
资料来源: 2019-2020年吉安市国民经济与社会发展统计公报、吉安市统计局,中证鹏元整理 产业情况:电子信息产业为吉安市首位产业,依托工业园区,吉安市规模以上工业增加值增速较高。近年吉安市加快工业经济的转型升级,形成了以电子信息产业为引领,医药化工、绿色食品、先进装备制造、新型材料产业为主导,5G等新兴产业加速壮大的“1+4+N”产业格局。电子信息产业为吉安市首位产业,营业收入连续7年以百亿元的量级增加,2021年实现营业收入1,936.90亿元,同比增长19.5%,位居全省第一,占全省29%的份额。目前吉安市电子信息产业已形成“芯光屏板链智网”全链条融合发展的产业格局,培育出合力泰科技股份有限公司(股票代码:002217.SZ)、木林森(江西)电子有限公司、江西立讯智造有限公司3家百亿元企业。

工业园区方面,吉安市拥有14个工业园区,规模以上工业增加值占全市总量80%以上。在工业园区的带领下,吉安市规模以上工业经济保持较好的发展态势,2020年规模以上工业增加值增速位列全省第一,2021年规模以上工业增加值同比增长11.6%,高于全省平均水平0.2个百分点。目前为更好地发挥工业园区的引擎作用,吉安市正打造“双核多特”的园区布局,计划以井开区和吉安高新技术产业开发区
两个国家级开发区为核心,并立足各地特色资源或产业基础,以12个工业园区为依托,打造出一批特色产业集群。

财政及债务水平:近年来吉安市财力缓慢增长,财政自给程度较低,对土地财政有一定依赖性,地方政府债务扩张较快。近年吉安市一般公共预算收入保持增长,但增速整体呈波动下滑的趋势,税收收入占比连续下滑,收入质量有所下降。近三年财政自给率基本维持在32.00%,财政自给程度较低。全市政府性基金收入呈小幅缓慢增长态势,政府性基金收入占地方可支配财力(一般公共预算收入+政府性基金收入)的比重维持在46.00%左右,对土地财政有一定依赖性,但近年吉安市房地产开发投资增速较高,地方可支配财力受房地产下行周期影响较小。区域债务方面,2019-2021年吉安市政府债务余额持续扩张,2021年9月末较2019年末增长69.12%,扩张速度较快。

表3 吉安市主要财政指标情况(单位:亿元)
项目 2021年 2020年 2019年
一般公共预算收入 181.91 178.28 177.92
税收收入占比 64.65% 65.19% 67.47%
财政自给率 32.46% 32.12% 31.66%
政府性基金收入 154.81 153.37 152.48
地方政府债务余额 567.41 500.24 335.50
注:财政自给率=一般公共预算收入/一般公共预算支出;2021年地方政府债务余额为 2021年 9月末数据。

资料来源:吉安市国民经济和社会发展统计公报和财政预决算报告、政府网站,中证鹏元整理 投融资平台:吉安市主要城投平台有5家,实际控制人均为吉安市国资委,其中吉安市创新投资集团有限公司的控股权于2022年2月从井开区管委会上划至吉安市国资委。吉安市各平台业务基本均涉及土地整理开发、基础设施建设、房地产开发等板块,除吉安市家庐陵投资开发有限公司主要负责保障房、安置房代建及土地整理开发业务外,其他各平台主要是从区域上进行业务的划分。近年吉安市城投平台发债规模不断增长,2021年一级市场发行额达到126.00亿元,近三年年均增长31.65%,同期净融资规模为67.22亿元,同样保持增长态势。

表4 吉安市主要投融资平台情况(单位:亿元)
资产
净资 营业 总债
公司名称 控股股东 负债 职能定位
产 收入 务

吉安市中心城区和吉泰走廊基础设施
吉安城投控股集团有
484.01 56.98% 54.82 459.46
吉安市国资委 项目的投资建设、土地整理开发和房
限公司
地产开发等
吉安市城市建设投资 吉安市中心城区基础设施项目的投资
吉安城控 263.09 59.85% 31.78 206.11
开发有限公司 建设和高铁片区的土地整理开发等
吉安市新庐陵投资发 吉安市的基础设施建设、土地开发整
吉安城控 143.66 45.63% 15.93 80.88
展有限公司 理等
吉安市家庐陵投资开 吉安市内安置房和保障房代建和土地
吉安城控 89.28 53.33% 7.03 94.90
发有限公司 整理
吉安市井冈山开发区 吉安市创新投
井开区范围内道路、厂房及相关配套
金庐陵经济发展有限 资集团有限公 105.67 62.75% 30.98 153.67
设施等基础设施项目建设
注:财务数据为 2021年末/2021年度。 资料来源:Wind、公开评级报告等,中证鹏元整理 图 3 吉安市主要投融资平台股权控制情况 资料来源:公开资料,中证鹏元整理
五、经营与竞争
公司是吉安市基础设施投资建设主体之一,收入主要来自于土地整理、保障房代建和安置房代建等业务。2021年公司营业收入和毛利率相对稳定。

表5 公司营业收入构成及毛利率情况(单位:万元)
2021年 2020年
项目
金额 毛利率 金额 毛利率
土地整理 47,832.05 14.17% 38,863.32 14.17%
保障房代建 20,929.90 14.17% 19,840.28 14.17%
租金 1,016.41 98.91% 522.03 99.99%
安置房代建 529.06 56.39% 10,505.62 21.04%
商品房 9.7 100.00% -50.58 -
合计 70,317.13 15.72% 69,680.66 15.78%
注:2020年商品房收入系客户退面积差所致。

资料来源:公司 2020-2021年审计报告
公司在建土地整理项目规模较大,业务持续性较好,但面临较大的资金压力 土地整理收入是公司主要收入来源,根据公司与吉安市房地产管理局签订的《土地开发整理协议》,双方合作对协议项目范围内新征收土地、旧城改造土地实施成片整理、土地平整。其中吉安市房地产管理局作为土地开发整理项目的实施者和责任人,按照具体项目的性质和内容授权公司负责具体实施工作,公司作为一级土地整理项目投资方,负责项目的投融资工作,对土地进行评估、拆迁、安置、补偿和平整等。每年末吉安市房地产管理局负责与公司进行结算,结算金额包括土地整理投资成本(含融资费用)和一定比例的投资回报,投资回报比例暂定为结算成本的20%,公司按照结算金额确认收入。在已完成土地整理的经营性土地依法出让后,吉安市房地产管理局将按照协议约定向公司支付投资成本及投资回
报。

2021年公司确认的土地整理收入较上年小幅增加,收入来自五里村项目,毛利率继续稳定在14.17%。

表6 公司土地整理业务收入情况(单位:万元)
项目名称 结转成本 确认收入
五里村项目 41,055.85 47,832.05
资料来源:公司提供,中证鹏元整理
截至2021年末,公司在建土地整理项目累计已投资145.85亿元,已结转11.26亿元收入,政府累计回购41.86亿元,存货中待结转成本合计92.74亿元。整体来看公司在建土地整理项目规模较大,土地整理业务持续性较好。但考虑到在建土地整理项目投资规模较大,而收入回款易受当地土地一级市场及财政情况影响,公司面临较大的资金压力。

表7 公司主要在建土地整理项目情况(单位:万元)
项目名称 累计已投 累计回购 2021年末账面价值
田侯路项目 140,641.09 40,000.00 100,641.09
新村小学西侧项目 117,979.98 0.00 117,979.98
螺川村片区 96,334.25 25,346.00 70,988.25
白塘片区地块 71,744.89 9,880.26 42,081.89
吉州区阳明山片区项目 64,315.31 0.00 64,315.31
原有线电厂棚户区 59,044.66 59,044.66 0.00
中心城区畅通“微循环”棚户区改造项目 56,102.30 56,102.30 0.00 正丙岗地块城中村改造项目 41,432.81 0.00 41,432.81
五里村项目 41,055.85 0.00 0.00
吉州区党校南侧地块棚改项目 40,037.43 0.00 40,037.43
公交公司西侧项目 36,824.13 1,081.93 35,742.20
古后河绿廊周边地块 31,563.25 13,200.00 18,363.25
吉福路西延片区 31,117.91 0.00 31,117.91
零星棚户区改造项目 30,428.19 20,160.00 10,268.19
四中南侧地块 30,346.67 30,120.00 226.67
合计 888,968.71 254,935.15 573,194.98
资料来源:公司提供,中证鹏元整理
公司代建业务毛利率保持稳定,随着项目建设与结算,未来仍能给公司带来一定的代建收入,但面临较大的资金压力
公司作为吉安市基础设施投资建设主体之一,主要负责城市基础设施、拆迁安置房的拆迁和建设、保障性安居工程的建设等。具体业务模式上,根据公司与吉安市房地产管理局签订的委托代建协议,由公司负责筹措项目资金进行委托范围内项目投资建设。每年末吉安市房地产管理局与公司进行结算,结算金额为项目投资总额(前期费用、建设成本、融资费用、应缴税费等各项支出)及按照项目投资总额
资总额的20%确认,保障房项目由吉安市房地产管理局回购后,若由公司负责经营管理,则按净额法确认收入;若公司不参与经营管理,则按全额法确认收入。对于安置房项目,根据与被征收人签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议》中约定的拆迁安置房价格确认收入,未签署《国有土地上房屋征收与补偿协议》部分由吉安市房管局按照20%的代建费用进行回购并确认收入,同时安置房项目有配售部分商品房进行市场化销售。

2021年公司安置房代建收入较上年大幅减少,主要系年内无新增安置房项目,部分项目前期已确认完收入。2021年公司保障房代建收入保持稳定,来自佳和西苑、有线电厂北辰嘉园和长丰苑公租房项目,2021年确认收入的保障房项目由吉安市房地产管理局回购后,公司不参与经营管理,故按全额法确认收入,毛利率为14.17%。

表8 2021年末公司保障房代建业务收入情况(单位:万元)
项目名称 结转成本 确认收入
佳和西苑 16,019.92 18,663.99
有线电厂北辰嘉园 1,314.46 1,531.42
长丰苑公租房 630.45 734.50
合计
17,964.84 20,929.90
资料来源:公司提供,中证鹏元整理
截至2021年末,公司代建项目中尚未完工的项目为家和园等保障性住房项目,后续尚需投资21.52亿元,资金压力较大,此外存货中尚未结转成本的代建项目投资额合计13.90亿元,随着项目建设投入与结算,未来仍能给公司带来一定的代建收入。另外,本期债券募投项目吉安市古后河绿廊周边地块棚户区改造项目于2022年4月末已累计投资4.18亿元,尚需投资12.32亿元,存在较大的投资缺口。随着项目建成,能够给公司带来一定的住宅、商铺、地下车位等的出售收入及幼儿园出租收入等,但受工程进度、当地房地产市场热度及汽车保有量等因素影响,收入存在不确定性。

表9 截至 2021年末公司在建代建项目情况(单位:万元)
项目名称 预计总投资 累计总投资 尚需投资 业务类型
家和园 189,880.87 19,349.84 170,531.03 保障房代建
园家置业 71,861.81 69,826.91 2,034.90 保障房代建
佳和西苑 2# 40,382.00 8,308.82 32,073.18 保障房代建
吉祥路 12,000.00 1,452.05 10,547.95 保障房代建
合计 314,124.68 98,937.62 215,187.06 -
资料来源:公司提供,中证鹏元整理
公司在资产注入和政府补助方面继续获得外部支持
公司作为吉安市基础设施投资建设主体之一,在资产注入和政府补助等方面获得了地方政府较大力度的支持。

资产注入方面,根据吉财综指【2021】2号文,2021年吉安市财政局向公司拨付1.11亿元作为子公
司吉安市园家置业发展有限公司的资本金。政府补助方面,2021年公司获得棚改专项补助资金0.86亿元,占同期利润总额的比重为35.02%,对公司利润具有一定补充。

六、财务分析
财务分析基础说明
以下分析基于公司提供的经中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具标准无保留意见的2020-2021年审计报告,报告均采用新会计准则编制。2021年公司合并报表范围增加3家子公司。

资产结构与质量
公司资产主要以存货和投资性房地产为主,部分投资性房地产已抵押,其他应收款对公司资金形成一定占用,整体资产流动性较弱
2021年受债券发行及政府注资的影响,资产规模明显增加,同比增长20.94%,同时年内公司增加了对在建项目的投入,流动资产占比有所提升。

表10 公司主要资产构成情况(单位:亿元)
2021年 2020年
项目
金额 占比 金额 占比
26.76 13.99% 10.38 6.56%
货币资金
4.05 2.12% 3.82 2.41%
应收账款
其他应收款 6.41 3.35% 4.29 2.71%
存货 106.64 55.74% 92.45 58.44%
流动资产合计 144.31 75.43% 110.94 70.13%
投资性房地产 45.77 23.92% 46.00 29.08%
非流动资产合计 47.01 24.57% 47.25 29.87%
资产总计 191.32 100.00% 158.19 100.00%
资料来源:公司 2020-2021年审计报告,中证鹏元整理
流动资产方面,公司货币资金均为银行存款,截至2021年末无使用受限的情况。2021年末,公司应收账款主要系应收吉安市住建局的代建款,其他应收款主要系应收政府平台和政府部门等单位的往来款及少量的押金、保证金和备用金等;公司应收款项坏账风险较小,但规模较大,回款时间不确定,对公司资金形成一定占用。公司存货主要由土地整理和基础项目代建投入组成,2021年末账面价值较上期明显增长主要系基础项目代建投入增长所致。

公司投资性房地产主要为政府注入的公租房和商铺,采用以公允价值计量,已取得全部的房权证,有价值32.23亿元的房屋建筑物对应的土地权证暂未办理,2021年末投资性房地产中有账面价值合计17.86亿元的资产因借款抵押而受限。


的9.34%,其他应收款对公司资金形成一定占用,整体资产流动性较弱。

收入质量与盈利能力
公司营业收入持续增长,政府补助对公司利润形成一定补充
2021年公司营业收入及毛利率较2020年保持稳定,因公司收到吉安市房地产管理局的土地代建款项和公租房代建款项,收现比提升至99.85%。

截至2021年末,公司在建代建项目累计投资9.89亿元,尚需投资21.52亿元,公司存货中尚未结转成本的土地整理项目投资额合计92.74亿元,在建项目规模较大,未来业务可持续性较好。

2021年公司获得棚改专项补助资金0.86亿元,占同期利润总额的比重为35.02%,对公司利润形成一定补充。由于公司投资性房地产采用公允价值计量,2021年确认公允价值变动损益0.35亿元,对公司利润形成补充。

表11 公司主要盈利指标(单位:亿元)
指标名称 2021年 2020年
收现比 99.85% 52.55%
营业收入 7.03 6.97
营业利润 2.45 2.46
其他收益 0.86 0.85
公允价值变动收益 0.35 0.10
利润总额 2.46 2.47
销售毛利率 15.72% 15.78%
资料来源:公司 2020-2021年审计报告,中证鹏元整理
资本结构与偿债能力
公司总债务增长较快,偿债压力加大
随着债务融资规模的增加,2021年公司负债总额大幅增长。受益于资产注入和利润留存,公司所有者权益也保持增长。综合影响下,公司所有者权益对负债的保障程度有所下降,产权比率从2020年末的93%上升至2021年末的114%。











图 4 公司资本结构 图 5 2021年末公司所有者权益构成

图 4 公司资本结构 图 5 2021年末公司所有者权益构成
其他

0 0%
2020 2021

资料来源:公司 2020-2021年审计报告,中证鹏元整理 资料来源:公司 2021年审计报告,中证鹏元整理 流动负债方面,公司其他应付款主要为应付往来款等,应付对象主要系吉安市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室和吉安市财政局等单位。公司一年内到期的非流动负债系一年内到期的长期借款,2021年账面余额同比大幅增长。

非流动负债方面,公司长期借款主要包括质押借款、抵押借款和信用借款,利率区间为 1.20%-6.18%,受部分借款临近到期及项目投入需求,2021年公司新增较多长期借款,期末余额有所增加。

2021年 4月公司发行 12亿元本期债券,负债总额进一步增加。2021年新增的长期应付款全部为融资租赁款。

表12 公司主要负债构成情况(单位:亿元)
2021年 2020年
项目
金额 占比 金额 占比
其他应付款 1.44 1.41% 3.80 4.99%
12.02 11.78% 6.14 8.08%
一年内到期的非流动负债
流动负债合计 15.17 14.87% 11.17 14.69%
长期借款 69.89 68.49% 60.86 80.05%
11.92 11.68% 0.00 0.00%
应付债券
1.06 1.03% 0.00 0.00%
长期应付款
非流动负债合计
86.87 85.13% 64.86 85.31%
负债合计 102.04 100.00% 76.03 100.00%
资料来源:公司 2020-2021年审计报告,中证鹏元整理
公司总债务保持增长,截至2021年末,公司总债务为94.90亿元,占总负债比重为93%。公司2022年到期的债务为12.02亿元,短期债务占总债务比重为12.67%,偿债压力加大。





图 6 公司债务占负债比重 图 7 公司长短期债务结构

图 6 公司债务占负债比重 图 7 公司长短期债务结构

0 85% 0%
2020 2021 2020 2021

资料来源:公司 2020-2021年审计报告,中证鹏元整理 资料来源:公司 2020-2021年审计报告,中证鹏元整理 从偿债能力指标来看,近年来公司资产负债率有所上升。受2021年末货币资金大幅增加影响,现金类资产对短期有息债务的覆盖程度有所增加。受总债务规模持续增长的影响,利息支出规模增加,2021年公司EBITDA利息保障倍数继续下降。

表13 公司偿债能力指标
指标名称 2021年 2020年
资产负债率 53.33% 48.06%
现金短期债务比 2.23 1.69
EBITDA利息保障倍数 0.61 0.77
资料来源:公司 2020-2021年审计报告,中证鹏元整理
七、其他事项分析
过往债务履约情况
根据公司提供的企业信用报告,从2019年1月1日至报告查询日(2022年5月19日),公司本部不存在未结清不良类信贷记录,已结清信贷信息无不良类账户;公开市场债务融资工具按时偿付利息,无到期未偿付或逾期偿付情况。

或有事项分析
公司对外担保存在一定的或有负债风险
截至2021年末,公司对外担保余额合计1.61亿元,被担保方系当地国有企业,均未设置反担保措施,存在一定的或有负债风险。

表14 截至 2021年末公司对外担保情况(单位:万元)
被担保方 担保到期日 担保余额 是否有反担保
吉安市有巢建筑工程公司 2022.05.26 8,500.00 无

2022.09.25 3,600.00 无
江西井冈路桥(集团)有限公司 2022.01.19 4,000.00 无
合计 - 16,100.00 -

2022.09.25 3,600.00 无
江西井冈路桥(集团)有限公司 2022.01.19 4,000.00 无
合计 - 16,100.00 -

  江西省行政事业资产集团有限公司

 
吉安城投控股集团有限公司
 
吉安市城市建设投资开发有限公司

资料来源:吉安城投提供,中证鹏元整理

吉安城投主要从事吉安市中心城区基础设施项目的投资建设和高铁片区的土地整理开发等业务,2021年吉安城投实现营业收入31.78亿元,销售毛利率为28.03%。

表15 吉安城投营业收入构成及毛利率情况(单位:万元)
2021年 2020年
项目
金额 毛利率 金额 毛利率
土地整理开发 210,362.84 38.01% 204,396.60 34.57%
房产租赁与销售 53,669.54 -1.33% 15,500.14 44.48%
混凝土销售 40,254.59 19.73% 26,068.25 16.62%
委托代建 3,466.36 100.00% 6,117.93 100.00%
生活及现代服务 4,589.61 6.60% 1,009.75 -62.49%
5,494.87 -33.94% 6,449.06 -0.80%
其他业务
合计
317,837.81 28.03% 259,541.73 33.64%
资料来源:吉安城投提供,中证鹏元整理
截至2022年3月末,吉安城投总资产为691.10亿元,所有者权益为262.03亿元,资产负债率为62.08%。

2021年吉安城投实现利润总额2.76亿元,经营活动现金净流出1.79亿元。

表16 吉安城投主要财务指标(单位:亿元)
项目 2022年 3月 2021年 2020年 2019年
总资产 691.10 655.23 574.62 489.55
所有者权益 262.03 263.09 225.80 202.08
总债务 211.48 206.11 193.18 163.78
62.08% 59.85% 60.70% 58.72%
资产负债率
现金短期债务比 1.42 1.57 0.89 3.00
营业收入 0.93 31.78 25.95 26.77
其他收益 0.00 3.02 1.03 1.67
利润总额 -2.89 2.76 1.92 3.12
16.96% 28.03% 33.64% 23.89%
销售毛利率
EBITDA -- 12.46 9.84 8.12
EBITDA利息保障倍数 -- 0.80 1.00 0.98
经营活动现金流净额 1.71 -1.79 -1.34 -27.56
收现比 267.02% 53.15% 82.90% 68.38%
资料来源:吉安城投提供,中证鹏元整理
经中证鹏元综合评定,吉安城投主体信用等级为AA+,其提供的全额无条件不可撤销的连带责任保证担保能有效提升本期债券信用水平。

九、结论
综上,中证鹏元维持公司主体信用等级为AA,维持评级展望为稳定,维持本期债券信用等级为AA+。

附录一 公司主要财务数据和财务指标(合并口径)
财务数据(单位:亿元) 2021年 2020年 2019年
26.76 10.38 23.50
货币资金
106.64 92.45 74.58
存货
流动资产合计 144.31 110.94 109.17
投资性房地产 45.77 46.00 42.84
47.01 47.25 43.06
非流动资产合计
资产总计 191.32 158.19 152.22
12.02 6.14 4.31
一年内到期的非流动负债
15.17 11.17 10.17
流动负债合计
长期借款 69.89 60.86 60.97
11.92 0.00 0.00
应付债券
1.06 0.00 0.00
长期应付款
非流动负债合计 86.87 64.86 64.90
102.04 76.03 75.07
负债合计
94.90 67.01 65.28
总债务
营业收入 7.03 6.97 6.70
89.28 82.16 77.16
所有者权益
2.45 2.46 2.45
营业利润
其他收益 0.86 0.85 0.61
2.46 2.47 2.45
利润总额
-9.19 -10.40 -26.22
经营活动产生的现金流量净额
投资活动产生的现金流量净额 0.58 -1.25 0.00
24.99 -1.47 31.80
筹资活动产生的现金流量净额
财务指标 2021年 2020年 2019年
销售毛利率 15.72% 15.78% 12.47%
99.85% 52.55% 76.46%
收现比
53.33% 48.06% 49.31%
资产负债率
现金短期债务比 2.23 1.69 5.45
2.47 2.48 2.46
EBITDA(亿元)
0.61 0.77 0.81
EBITDA利息保障倍数
资料来源:公司 2017-2019年连审审计报告、2020-2021年审计报告,中证鹏元整理
附录二 公司股权结构图(截至 2022年 5月末)


附录二 公司股权结构图(截至 2022年 5月末)


  江西省行政事业资产集团有限公司

 
吉安城投控股集团有限公司
 
吉安市家庐陵投资开发有限公司

资料来源:公司提供,中证鹏元整理


附录三 公司组织结构图(截至 2022年 5月末)

资料来源:公司提供,中证鹏元整理


附录四 2021年末纳入公司合并报表范围的子公司情况(单位:亿元) 子公司名称 注册资本 持股比例 业务性质
4.00 100.00%
吉安家兴棚户区改造投资有限公司 租赁和商务服务业
3.99 51.00%
吉安市家和园实业有限公司 工程建设
吉安万志置业有限公司 2.02 51.00% 工程建设
吉安市园家置业发展有限公司 2.19 51.00% 工程建设
资料来源:公司 2021年审计报告,中证鹏元整理


附录五 主要财务指标计算公式
指标名称 计算公式
销售毛利率 (营业收入-营业成本)/营业收入×100%
收现比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
资产负债率 负债总额/资产总额×100%
现金短期债务比 现金类资产/短期有息债务
现金类资产 货币资金+交易性金融资产+应收票据+其他现金类资产调整项 EBITDA
利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销 EBITDA利息保障倍数 EBITDA/(计入财务费用的利息支出+资本化利息支出) 短期债务 短期借款+应付票据+1年内到期的非流动负债+其他短期债务调整项 长期债务 长期借款+应付债券+其他长期债务调整项
总债务 短期债务+长期债务


附录六 信用等级符号及定义
一、中长期债务信用等级符号及定义
符号 定义
AAA 债务安全性极高,违约风险极低。

AA 债务安全性很高,违约风险很低。

A 债务安全性较高,违约风险较低。

BBB 债务安全性一般,违约风险一般。

BB 债务安全性较低,违约风险较高。

B 债务安全性低,违约风险高。

CCC 债务安全性很低,违约风险很高。

CC 债务安全性极低,违约风险极高。

C 债务无法得到偿还。

注:除 AAA级,CCC级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于本等级。


二、债务人主体信用等级符号及定义
符号 定义
AAA 偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。

AA 偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低。

A 偿还债务能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。

BBB 偿还债务能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。

BB 偿还债务能力较弱,受不利经济环境影响很大,违约风险较高。

B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。

CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。

CC 在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务。

C 不能偿还债务。

注:除 AAA级,CCC级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于本等级。


三、展望符号及定义
类型 定义
正面 存在积极因素,未来信用等级可能提升。

稳定 情况稳定,未来信用等级大致不变。

负面 存在不利因素,未来信用等级可能降低。



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