ST云城(600239):云南城投置业股份有限公司拟非公开协议转让股权涉及云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司股东全部权益价值资产评估报告

时间:2022年06月08日 23:51:10 中财网
原标题:ST云城:云南城投置业股份有限公司拟非公开协议转让股权涉及云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司股东全部权益价值资产评估报告


本资产评估报告依据中国资产评估准则编制



云南城投置业股份有限公司拟非公开协议转让股权
涉及云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司股东
全部权益价值
资产评估报告



北京亚超评报字(2022)第 A140号

(共 1册,第 1册)


二零二二年六月六日



公司地址:北京市海淀区复兴路 47号天行建商务大厦 20层 2202 邮编:100036 电话:(010)51716863
资产评估报告目录


资产评估报告声明........................................................................................................................... 1
资产评估报告摘要 .............................................................................................................. 3
资产评估报告正文 ............................................................................................................ 10
一、 绪言 ............................................................................................................................. 10
二、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 11
三、 评估目的 ..................................................................................................................... 18
四、 评估对象和评估范围 ................................................................................................. 18
五、 价值类型 ..................................................................................................................... 27
六、 评估基准日 ................................................................................................................. 27
七、 评估依据 ..................................................................................................................... 27
八、 评估方法 ..................................................................................................................... 33
九、 评估程序实施过程和情况 ......................................................................................... 40
十、 评估假设 ..................................................................................................................... 42
十一、 评估结论 ................................................................................................................. 45
十二、 特别事项说明 ......................................................................................................... 47
十三、 资产评估报告使用限制说明 ................................................................................. 55
十四、 资产评估报告日 ..................................................................................................... 56
资产评估报告附件 ............................................................................................................ 58

资产评估报告·声明

资产评估报告声明
本资产评估报告是本公司接受云南城投置业股份有限公司的委
托,资产评估专业人员根据中国资产评估准则的要求,在履行必要评估程序后,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的,由本公司出具的书面专业意见。对本资产评估报告声明如下:
一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中
国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政
法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。

三、 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的
其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的
使用人。

四、 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估
结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

五、 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设前提、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

资产评估报告·声明

六、 本资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和
资产评估准则,坚持独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

七、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报
并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

八、 本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的
评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者
预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。

九、 资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其
所涉及资产进行现场调查;已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。


资产评估报告·摘要
云南城投置业股份有限公司拟非公开协议转让股权涉及云
南城投龙瑞房地产开发有限责任公司股东
全部权益价值
资产评估报告摘要
北京亚超资产评估有限公司接受云南城投置业股份有限公司的
委托,根据有关法律、法规和中国资产评估准则的要求,本着独立、客观和公正的原则,执行必要的评估程序,对云南城投置业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司
股东全部权益在 2021年 12月 31日市场价值进行了评估。

一、 评估目的
评估目的是为云南城投置业股份有限公司拟非公开协议转让股
权事宜涉及的云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司股东全部权益
提供价值参考依据。

二、 评估对象和评估范围
评估对象是云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司股东全部权益
价值,评估范围是云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司申报经审计的全部资产和负债。

三、 价值类型:市场价值。

四、 评估基准日:2021年 12月 31日。

五、 评估方法:资产基础法。

六、 评估结论
资产评估报告·摘要
云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司股东全部权益评估价值
为-12,831.81万元(大写:负壹亿贰仟捌佰叁拾壹万捌仟壹佰元正),评估增值 13,235.92万元,增值率 50.78%。

本次评估未考虑控股权溢价对评估结论产生的影响,也未考虑流
动性折扣对评估结论的影响。

七、 评估结论有效期
评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时,才可以使用资
产评估报告,即自 2021年 12月 31日至 2022年 12月 30日。

八、 特别事项说明
(一) 特别事项及本次评估处理方式
1. 本次列入评估范围的投资性房地产建筑面积是根据云南城投
龙瑞房地产开发有限责任公司提供的证书编号为云建备字(2019)第18号《建筑工程竣工验收备案表》中建设规模 7,888.99㎡确定的,
待云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司办理《不动产权证》后若产权证面积与产权持有单位提供的产权面积不符,评估值应做相应调
整。

2. 国寿云城(嘉兴)健康养老产业投资合伙企业(有限合伙)与
云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司和广发银行股份有限公司昆
明分行于 2020年 8月 21日签订《人民币委托贷款借款合同》(昆银委借字第 000003号),广发银行股份有限公司昆明分行向云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司发放委托贷款 100,000.00万元(大写:壹拾亿元整)用于“城投湖畔四季城”二期中坝 11号地块项目的开发建资产评估报告·摘要
资产评估报告·摘要

贷款单位委托贷款单位借款金额 (万元)借款起始 日借款终止 日担保人抵押物
云南城投龙瑞 房地产开发有 限责任公司国寿云城(嘉兴) 健康养老产业投 资合伙企业(有限 合伙)84,400.002020-8-212025-8-20云南城投 置业股份 有限公司苍南银泰置业有限公司以 “浙(2017)苍南县不动 产权证第 0009470号”提供 抵押担保
合计 84,400.00    
本次评估未考虑上述上期借款对企业生产经营可能产生的影响,
也未考虑其对评估结论及本次经济行为的影响,提请报告使用者注
意。

3. 云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司与其控股股东云南城
投置业股份有限公司签订内部借款合同,合同编号为 NBJK2022-龙瑞资产评估报告·摘要
资产评估报告·摘要

合同编号本金利率利息合计
NBJK2022-龙瑞-0149,859.93根据借款期限变动 49,859.93
NBJK2022-龙瑞-02369,417.75根据借款期限变动30,566.48399,984.23
合计419,277.68 30,566.48449,844.16
本次评估未考虑上述关联方借款对企业生产经营可能产生的影
响,也未考虑其对评估结论及本次经济行为的影响,提请报告使用者注意。

4. 2021年 9月,郑晓燕(张家庙村拆迁户)起诉昆明市盘龙区
龙泉政府人民街道办事处一案中,被评估单位云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司作为第三人传唤开庭,具体事由为:2011年,由于
西北绕城公路建设拆迁中坝村时,按照《绕城拆迁补偿协议进行补
偿》,盘龙区龙泉街道办事处承诺“房屋拆除后,在今后城中村改造时,由改造企业按照城中村改造标准补足差额”,并向拆迁户签署《承诺书》。2012年,盘龙区人民政府对中坝村进行城中村改造,本评估单位为城中村改造项目的改造企业,称“由于郑晓燕在张家村有两处住宅,根据补偿方案一户一宅的规定,郑晓燕不符合按照宅基地上的房屋补偿政策”未进行差额补偿。该诉讼事项于期后开庭审理,本次评估未考虑该诉讼事项对本次评估值的影响。

5. 2019年 7月 29日,云南太乙工贸有限责任公司、云南中云房
资产评估报告·摘要
屋拆迁有限公司及被评估单位三方签订《盘龙区中坝片区城中村改造项目雨树村租地建房拆迁补偿协议书》,协议约定太乙公司于 2019年11月 30日前完成搬迁并进行相关移交,龙瑞地产公司验收完毕后于
2019年 12月 10日前一次性向太乙公司支付补偿尾款 14,970,883.90元。2019年 11月 20日双方当事人及第三方云南中云房屋拆迁有限
公司共同对固定资产机器设备移交明细表签字确认。但龙瑞地产公司并未按照合同约定按期支付补偿尾款 14,970,883.90元。

根据云南省高级人民法院民事判决书(2021)云民终 1309号,
判决龙瑞地产公司以应支付的尾款14,970,883.90元自2019年12月
10日起至实际付款之日止按每日万分之三支付违约金。截止评估基
准日,企业尚未支付补偿尾款 14,970,883.90元及相应补偿款违约
金。提请报告使用者注意此事项对评估结论可能产生的影响。

6. 云南澜沧江实业有限公司因房地产开发经营合同纠纷,向昆明
市中级人民法院起诉云南城投龙瑞房地产开发有限公司。案件所涉各方当事人协商一致,自愿达成《调解协议》,协议如下:
①云南城投置业股份有限公司、云南城投龙江房地产开发有限公
司、云南城投龙瑞房地产开发有限公司共同返还澜沧江实业代建预购款本金人民币259,894,801元。

②云南城投置业股份有限公司、云南城投龙江房地产开发有限公
司、云南城投龙瑞房地产开发有限公司共同支付澜沧江实业自 2011
年5月1日至实际清偿代建预购款本金之日止以128,000,000元为基
数按年化6.6%计算的违约金,自2013年6月1日至实际清偿代建预
资产评估报告·摘要
购款本金之日止以113,920,000元为基数按年化6.6%计算的违约金,
自2015年7月1日至实际清偿代建预购款本金之日止以17,974,801
元为基数按年化6.6%计算的违约金;
③云南城投置业股份有限公司、云南城投龙江房地产开发有限公
司、云南城投龙江房地产开发有限公司于2021年12月31日前共同
支付澜沧江实业代建预购款本金1,000万元,于2022年1月31日前
共同支付澜沧江实业代建预购款本金人民币1,000万元,于2022年
2月28日前共同支付澜沧江实业代建预购款本金人民币1,000万元,
于 2022年 3月 31日前共同支付澜沧江实业代建预购款本金人民币
5,000万元,于2022年4月30日前共同支付澜沧江实业代建预购款
本金人民币5,000万元,于2022年5月31日前共同支付澜沧江实业
代建预购款本金人民币5,000万元,于2022年6月30日前共同支付
澜沧江实业全部剩余代建预购款本金(本金 79,894,801元)及按照
上述第三条计算的违约金。

截止评估基准日,云南城投龙瑞房地产开发有限公司按照《调解
协议》进行执行,支付澜沧江实业代建预购款本金1,000万元。

提请报告使用者注意此事项对评估结论可能产生的影响。

提请报告使用者关注上述事项可能对评估结论、经济行为产生的
影响,并关注评估结论成立的评估假设及限制条件。

资产评估报告·摘要
以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情
况和正确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。


资产评估报告·正文
云南城投置业股份有限公司拟非公开协议转让股权涉及云
南城投龙瑞房地产开发有限责任公司股东
全部权益价值
资产评估报告正文
北京亚超评报字(2022)第 A140号
一、 绪言
云南城投置业股份有限公司:
北京亚超资产评估有限公司接受贵公司的委托,按照法律、行政
法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对云南城投置业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司股东全部
权益在 2021年 12月 31日市场价值进行了评估。委托人及被评估单
位对所提供的评估资料及法律权属资料的真实性、合法性、完整性承担责任,并保证被评估资产的安全、完整性。我们的责任是对评估对象在评估基准日的价值进行评定估算,并发表专业意见。

资产评估专业人员对评估范围内的全部资产进行了必要的勘察
核实,对被评估单位提供的评估资料进行了必要的验证审核,对法律权属关系进行了必要的关注,实施了必要的资产评估程序。现将资产评估情况及评估结论报告如下:
资产评估报告·正文
资产评估报告·正文

序号股东名称出资方式认缴出资额实缴出资额出资比例
1云南城投置业股份有限公司货币2,250.002,250.0075%
2昆明市盘龙区建设投资有限公司货币750.00750.0025%
合计  3,000.003,000.00100%
(3) 第一次增加注册资本(2014年 05月)
根据《股东会决议》,同意增加注册资本,增资后,股权结构如
下:
金额单位:人民币万元

序号股东名称出资方式认缴出资额实缴出资额出资比例
1云南城投置业股份有限公司货币10,500.0010,500.0070.00%
2重庆两江新区彩云之南城镇化发展基金合 伙企业(有限合伙)货币3,750.003,750.0025.00%
3昆明市盘龙区建设投资有限公司货币750.00750.005.00%
合计  15,000.0015,000.00100.00%
(4) 第一次股权转让(2015年 10月)
资产评估报告·正文
资产评估报告·正文

序号股东名称出资方式认缴出资额实缴出资额出资比例
1云南城投置业股份有限公司货币11,200.0011,200.0075.00%
2重庆两江新区彩云之南城镇化发展基金合 伙企业(有限合伙)货币3,750.003,750.0025.00%
合计  15,000.0015,000.00100.00%
(5) 第二次股权转让(2016年 5月)
根据《股东会决议》,同意以下股权变更:云南城投置业股份有
限公司将其持有的 5%股权转让给平安证券有限责任公司,并签订股
权转让协议,股权转让后股权结构如下:
金额单位:人民币万元

序号股东名称出资方式认缴出资额实缴出资额出资比例
1云南城投置业股份有限公司货币10,500.0010,500.0070.00%
2重庆两江新区彩云之南城镇化发展基金合 伙企业(有限合伙)货币3,750.003,750.0025.00%
3平安证券有限责任公司货币750.00750.005.00%
合计  15,000.0015,000.00100.00%
(6) 第三次股权转让(2018年 6月)
根据《股东会决议》,同意以下股权变更:平安证券有限责任公
司将其持有的 5%股权转让给云南城投置业股份有限公司,重庆两江
新区彩云之南城镇化发展基金合伙企业(有限合伙)将其持有的 25%股权转让给云南城投置业股份有限公司,并签订股权转让协议,股权转让后即评估基准日股权结构如下:
金额单位:人民币万元

序号股东名称出资方式认缴出资额实缴出资额出资比例
1云南城投置业股份有限公司货币15,000.0015,000.00100.00%
合计  15,000.0015,000.00100.00%
资产评估报告·正文 3. 企业机构设置情况 企业下设财务部、工程部、设计成本部、综合管理部、拆迁管理 部、前期工作部、商业运营部及营销管理部。组织构架如下: 4. 经营状况
(1)云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司于 2016年 12月通
过招拍挂取得昆明湖二期土地 123.75亩,2017年 11月通过招拍挂取得昆明湖项目上坝 10号地块土地 47.14亩。土地可开发面积为 72.77万平米。截止目前,企业昆明湖二期土地分中坝 8号(住宅)、中坝9号(派出所)、中坝 10号(幼儿园)及中坝 11号(商业)地块开
发,上坝 10号地块分上坝 10-1及上坝 10-2号地块开发。其中,中坝8号、中坝 10号及上坝 10-1已建成并办理竣工备案,中坝 9号处于
前期建设阶段,中坝 11号及上坝 10-2号地块尚处于前期规划设计调整及报批阶段;中坝 10号幼儿园项目为企业自持,2019年投入使用,目前纳入企业投资性房地产核算。中坝 8号及上坝 10-1号已取得预
资产评估报告·正文 售许可证并对外销售,截止评估基准日时点,中坝 8号住宅项目销售 情况如下: 上坝 10-1商业项目销售情况如下: 注:上坝 10-1项目基准日时点剩余未售 34个车位,在期后已对 外销售完毕,销售金额 510.00万元。 (2)云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司目前正在实施昆明 湖绕城以南雨树村及昆明湖绕城以北一级开发项目。 截止评估基准日,雨树村一级征迁项目征迁工作实施情况统计如 下: 资产评估报告·正文
资产评估报告·正文

资产负债表项 目2018/12/312019/12/312020/12/312021/12/31
流动资产616,460.16700,396.27750,824.96701,068.11
非流动资产2,473.5113,628.5516,586.2010,138.49
资产总额618,933.67714,024.82767,411.16711,206.60
流动负债523,332.91644,854.31670,651.09651,995.30
非流动负债67,320.0047,868.9684,890.2885,279.03
负债合计590,652.91692,723.27755,541.37737,274.33
股东权益28,280.7621,301.5511,869.80-26,067.73
利润表项目2018年度2019年度2020年月度2021年度
营业收入71,052.64291.73187.66146,076.98
营业成本52,825.040.000.00148,614.92
营业利润18,228.23-9,303.34-12,452.06-15,077.71
利润总额18,178.16-9,304.97-12,575.69-32,531.32
净利润13,645.36-6,979.21-9,431.76-37,937.52
审计意见类型无保留意见无保留意见无保留意见无保留意见
审计机构大华会计师事务所 (特殊普通合伙)信永中和会计师 事务所(特殊普通 合伙)昆明分所信永中和会计师 事务所(特殊普通 合伙)昆明分所信永中和会计师 事务所(特殊普通 合伙)

(2) 会计制度
资产评估报告·正文
资产评估报告·正文

序号主要税种税 率计税依据
1企业所得税25%应纳税所得额
2增值税9%、6%按销售商品或提供劳务的增值额
3城市维护建设税7%应纳流转税额
4教育费附加3%应纳流转税额
5地方教育费附加2%应纳流转税额
4
() 资质证书
证书名称:中华人民共和国房地产开发企业资质证书
证书编号:云建房证开字(2021)474号
单位名称:云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司
住所:昆明市盘龙区龙泉街道办事处 5楼 524室
资质等级:肆级
证书有效期限:2024年 3月 11日
(5) 税收优惠政策
云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司未享受税收优惠政策。

(三) 委托人与被评估单位的关系
本次评估委托人为云南城投置业股份有限公司,被评估单位为云
南城投龙瑞房地产开发有限责任公司;云南城投置业股份有限公司持有云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司 100.00%股权。

(四) 委托人以外的其他评估报告使用者
资产评估报告·正文
本资产评估报告仅供委托人及被评估单位为实现评估目的使用,
除委托人及被评估单位外,其他评估报告使用者为:委托人及被评估单位上级主管部门、国有资产管理部门以及法律、法规规定的与评估目的相关的其他报告使用者。

资产评估专业人员和资产评估机构对委托人和其他评估报告使
用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。

三、 评估目的
因云南城投置业股份有限公司拟非公开协议转让云南城投龙瑞
房地产开发有限责任公司股权事宜,委托北京亚超资产评估有限公司对该经济行为涉及云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司股东全部
权益价值进行评估;评估目的是为云南城投置业股份有限公司拟非公开协议转让股权事宜涉及的云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司
股东全部权益提供价值参考依据。

该经济行为是依据 2022年 4月 19日云南省康旅控股集团有限公
司第一届董事会第 186次会议决议(云康旅董决投资[2022]10号)实施的。

四、 评估对象和评估范围
(一) 评估对象
评估对象是云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司股东全部权
益价值。

(二) 评估范围
资产评估报告·正文
资产评估报告·正文

序号科目名称账面价值
1.00一、流动资产合计701,068.11
2.00货币资金653.30
3.00应收票据557.00
4.00预付款项93.58
5.00其他应收款13,661.24
6.00存货685,978.66
7.00其他流动资产124.33
8.00二、非流动资产合计10,138.49
9.00投资性房地产5,667.23
10.00固定资产2.43
11.00递延所得税资产4,468.83
12.00三、资产总计711,206.60
13.00四、流动负债合计651,995.30
14.00应付票据1,650.00
15.00应付账款68,384.72
16.00预收款项3.06
17.00合同负债1,347.04
18.00应付职工薪酬1.52
19.00应交税费2,554.61
20.00其他应付款577,933.12
21.00其他流动负债121.23
22.00五、非流动负债合计85,279.03
23.00长期借款84,643.82
24.00预计负债389.84
25.00递延所得税负债245.37
26.00六、负债总计737,274.33
27.00七、净资产(所有者权益)-26,067.73
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评
估范围一致。

资产评估报告·正文
资产评估报告·正文

序号名 称业态计量单位账面价值   
    面积(㎡)套/个单价金额(万元)
资产评估报告·正文

1中坝 8地块普通住宅1,703.8613.0010,565.44 
2中坝 8地块非普通住宅85,856.47508.0010,565.4490,711.10
3中坝 8地块商业1,803.036.0010,600.421,911.29
4中坝 8地块产权车位77,777.532,059.002,769.1821,537.96
5上坝 10-1地块产权车位1,428.0034.002,872.10410.14
合 计  168,568.892,620.00 116,370.69 
减:跌价准备     11,509.46 
合 计  168,568.892,620.00 104,861.23 
2. 存货—开发成本主要为一级开发成本、二级开发成本及历史沉
淀成本,具体详见下表:

序号核算名称科目名称账面价值
   金额(万元)
1生产成本(开发成本)\房地产开发成本\ 119,076.57
1.1绕城线以南二期二级 开发土地征用及拆迁补偿费3,350.58
  前期工程费 
  建筑安装工程费 
  开发间接费用 
  资金成本 
1.2上坝 10#-2地块土地征用及拆迁补偿费35,979.75
  前期工程费767.76
  基础设施费48.81
  建筑安装工程费5.62
  开发间接费用90.13
  房地产二级开发成本结转-827.54
  资金成本14,559.16
1.3上坝 10#-1地块华能 写字楼结转开发成本差异54.08
1.5中坝 11#块块土地征用及拆迁补偿费18,345.14
  前期工程费2,350.98
  建筑安装工程费3,907.96
  开发间接费用163.34
  资金成本4,648.20
1.7中坝 9#地块(派出所)前期工程费48.24
  基础设施费5.63
  开发间接费用49.48
  资金成本24.32
1.8中坝片区--待摊费用开发间接费用5.76
1.9中坝中、小学地块前期工程费671.84
  基础设施费802.70
  建筑安装工程费27,590.33
资产评估报告·正文
资产评估报告·正文

序号核算名称科目名称账面价值
   金额(万元)
  公共配套设施费4,447.34
  开发间接费用194.30
  资金成本1,792.66
2生产成本(开发成本)\土地一级开发成本 462,040.86
2.1中坝 11#地块沉淀成本10,725.15
2.2上坝 10-2#地块沉淀成本28,636.57
  古滇文化长廊684.33
2.3中坝 11#地块回迁房4,954.94
  古滇文化长廊320.09
2.4上坝 10-2#地块古滇文化长廊-684.33
2.5中坝 10#地块回迁房-343.13
2.6中坝 11#地块回迁房-4,954.94
 中坝 11#地块古滇文化长廊-320.09
2.7中坝 8#地块古滇文化长廊-791.64
  公司承诺区政府建校费用-2,138.64
  分摊师大品牌费用-2,344.86
  分摊师大幼儿园引入费-305.52
  分摊昆明湖小学 9年经费-824.90
  分摊师大幼儿园设备费-281.53
  回迁房(21042.24平方)-13,046.19
2.8中坝片区--待摊费用土地征收、收回及拆迁安置费9,972.84
  相关税费5,171.26
  中介费用15,374.90
  项目财务成本230,643.08
  项目经营管理成本3,148.54
  城中村改造成本结转-203,106.93
  上坝 10-1地块沉淀成本-7,509.80
  中坝 8#地块沉淀成本-26,524.90
  上坝 10-2#地块沉淀成本-28,636.57
  中坝 11#地块沉淀成本-10,725.15
2.9中坝片区--回迁安置 地块土地征收、收回及拆迁安置费13,690.46
  相关税费126.73
  中介费用842.65
  项目财务成本0.0401
2.10中坝片区--其他地块土地征收、收回及拆迁安置费213,127.35
  相关税费6,255.30
  中介费用2,722.93
2.11上坝片区--上坝以北 地块土地征收、收回及拆迁安置费4,308.76
2.12中坝片区--中坝以北土地征收、收回及拆迁安置费72,668.83
资产评估报告·正文
资产评估报告·正文

序号核算名称 地块科目名称账面价值
   金额(万元)
  中介费用409.71
2.13雨树村及中坝中、小 学地块土地征收、收回及拆迁安置费58,909.12
  相关税费10.38
  中介费用1,147.32
  项目财务成本28,494.66
  项目经营管理成本100.43
2.14中上坝片区--绕城以 北地块土地征收、收回及拆迁安置费54,657.52
  中介费用525.48
  项目财务成本-3,296.79
  项目经营管理成本247.39
合 计 581,117.43 
3. 投资性房地产
投资性房地产账面价值 5,667.23万元,位于云南省昆明市盘龙区
融城昆明湖中坝 10#地块幼儿园,占地面积为 7,176.35㎡公共设施用地,使用日期为 2017年 01月 30日起至 2067年 1月 29日止,总建
筑面积 7,888.99㎡,分为 A、B、C三栋,A、B栋分别为 3层,C栋
为 2层,A、C栋为幼儿园教室,B栋为幼儿园办公室及功能室,地
下一层为停车场,能够放置 7-8辆机动车,规划为非机动车停车,外墙为墙砖,室内地面为木地板,墙面为乳胶漆,中等院内装修。地上建筑面积 6,708.44㎡,地下建筑面积 1,180.55㎡,于 2019年 7月建成投入使用。

? 权属状况
1.土地使用权
土地证编号:云(2017)盘龙区不动产权第 0059661号,权利
人:云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司;坐落盘龙区龙泉街道
办事处;不动产单元号:531037001GB0000400000000;权利类型:
国有建设用地使用权;权利性质:出让;用途:公共设施用地;面
资产评估报告·正文
积:7,176.35㎡;使用期限:国有建设用地使用权 2017年 01月 30
日起 2067年 01月 29日止。

2.房屋建筑物所有权
城投湖畔四季城(二期)中坝 10#地块目前尚未办理《房屋所
有权证》,《建设工程竣工验收备案表》云建备字(2019)第 18号
建设规模 7,888.99㎡,结构类型:框架结构,开工日期:2018年
07月 31日;竣工验收日期:2019年 7月 25日。

《建设用地规划许可证》编号地字第 53010120170022号,用
地单位:云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司;用地项目名称:
J2012-040-10号地块;用地位置:盘龙区龙泉街道办事处;用地性
质:R22-服务设施用地;用地面价:10.76亩;发证机关;昆明市
规划局;日期:2017年 1月 22日。

《建设工程规划许可证》编号建字第昆明市 201800159号,建
设单位(个人):云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司;建设项
目名称:城投湖畔四季城(二期)建设项目中坝 10#地块(18班幼
儿园);建设位置:昆明市盘龙区龙泉街道办事处中坝片区;建设
规模:总建筑面积 7,888.99㎡,地上建筑面积 6,708.44㎡,地下建筑面积 1,180.55㎡;发证机关:昆明市规划局;日期:2018年 7
月 16日。

《建设工程施工许可证》编号:5300001803290101-SX-002,
项目代码 2018-530103-70-01-042721;建设单位:云南城投龙瑞房
地产开发有限责任公司;工程名称:城投湖畔四季城(二期)建设
项目中坝 10#地块云南省昆明市盘龙区龙泉街道办事处中坝、上坝
片区;建设规模:7,888.99㎡,发证机关:云南省住房和城乡建设
厅;发证日期:2018年 7月 30日。

资产评估报告·正文
资产评估报告·正文

租约期2019.9-2024.82024.9-2025.82025.9-2029.82029.9-2039.8
年租金(万元/ 年)5.0075.00100.00125.00
4. 固定资产
固定资产账面原值 81.03万元,账面净值 2.43万元,包括车辆、
电子办公设备。

(1) 车辆
资产评估报告·正文
车辆为 1辆森林人越野车,账面原值 28.74万元,账面净值 0.86
万元,购置启用时间为 2011年 7月。截止评估基准日,该车辆已经
报废闲置。

(2) 电子办公设备
电子办公设备账面原值 52.29万元,账面净值 1.57万元,共 145
项(共 159台套),主要为日常办公生产用电子设备,包括计算机、打印机、扫描仪、服务器和复印机等,分布于各部门办公室,购置启用时间均在 2010年至 2017年,均处于正常使用状态,能满足企业生产经营需要。

? 无形资产
企业为房地产开发企业,其无形资产-土地使用权在存货中核算。

除在存货中核算的土地使用权外,企业无其他账面或账面未记录的无形资产进行申报。

(四) 企业申报的表外资产的类型、数量
本次评估过程中,资产评估专业人员已提示企业对其拥有的全部
资产进行清查、申报,除上述记录的资产外,企业承诺不存在拥有的、账面未记录的其他资产。

(五) 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账
面金额
本次评估中,引用信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具编
号为“XYZH/2022KMAA20072”无保留意见的审计报告审定财务数据
作为评估对象的账面价值。除此之外,未引用其他机构报告内容。

资产评估报告·正文
五、 价值类型
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素,同时
考虑价值类型与评估假设的相关性等确定资产评估的价值类型为:市场价值。

市场价值的内涵:是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未
受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

六、 评估基准日
评估基准日为 2021年 12月 31日。

该评估基准日距经济行为实际开始运行日最近,能良好地反映资
产状况,符合本次评估目的。该基准日为被评估单位会计结算日,能够全面反映评估对象各种资产及负债的整体情况,有利于资产的清
查。经与委托人及被评估单位协商,共同确定该日期为评估基准日。

本次评估中采用的价格标准均为评估基准日正在执行或有效的
价格标准。

七、 评估依据
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门
的法律法规,以及在评估中参考的资料主要有:
(一) 经济行为依据
2022年 4月 19日云南省康旅控股集团有限公司第一届董事会第
186次会议决议(云康旅董决投资[2022]10号)。

资产评估报告·正文
(二) 法律法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》(2016年 7月 2日第 12届全
国人民代表大会常务委员会第 21次会议通过);
2. 《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第 97号,2019
年 01月 02日);
3. 《中华人民共和国公司法》(2018年 10月 26日第十三届全国
人民代表大会常务委员会第 6次会议修正);
4. 《中华人民共和国民法典》(2020年 5月 28日十三届全国人
大 3次会议表决通过);
5. 《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年 10月 28日第 11
届全国人民代表大会常务委员会第 5次会议通过);
6. 《中华人民共和国证券法》(2019年 12月 28日第十三届全国
人民代表大会常务委员会第 15次会议第 2次修订);
7. 《中华人民共和国企业所得税法》(2018年 12月 29日第十三
届全国人民代表大会常务委员会第 7次会议决定修改);
8. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年 8月 26日第
十三届全国人民代表大会常务委员会第 12次会议第 3次修正);
9. 《中华人民共和国土地管理法》(2019年 8月 26日第十三届
全国人民代表大会常务委员会第 12次会议第 3次修正);
10. 《国有资产评估管理办法》(国务院令第 91号,2020年 11
月 29日国务院令第 732号修改稿);
11. 《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36
资产评估报告·正文
号,1992年 07月 18日);
12. 《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委、财政部令第
32号,2016年 6月 24日);
13. 《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委令第 12号,2005
年 8月 25日);
14. 《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第 14号,
2001年 12月 31日);
15. 《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第 709号,
2011年 1月 8日修订);
16. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权〔2013〕64号,2013年 5月 10日);
17. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国
资委产权〔2006〕274号,2006年 12月 12日);
18. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国
资产权〔2009〕941号,2009年 9月 11日);
19. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号,2016年 3月 23日);
20. 《中华人民共和国增值税暂行条例》(2017年 11月 19日《国
务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第 2次修订);
21. 《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局
海关总署联合公告 2019年第 39号,2019年 3月 20日);
资产评估报告·正文
22. 《中华人民共和国契税法》(第十三届全国人民代表大会常务
委员会第二十一次会议通过,2020年 8月 11日);
23. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第
645号,2013年 12月 7日第 3次修订);
24. 《中华人民共和国车辆购置税法》(2018年 12月 29日第十
三届全国人民代表大会常务委员会第 7次会议通过);
25. 《云南省土地管理条例》(云南省九届人大常委会公告第 31
号公布,1999年 9月 24日);
26. 《云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》及其他
配套法规;
27. 《关于下发施行云南省省属企业国有资产评估管理暂行办法
的通知》(云国资产权﹝2018﹞147号,2018年 7月 1日);
28. 《云南省省属企业国有资产评估项目备案工作指引的通知》
(云国资产权﹝2018﹞149号,2018年 7月 1日);
29. 其他与资产评估有关的法律法规。

(三) 准则依据
1. 《资产评估基本准则》(财资﹝2017﹞43号,2017年 10月 1
日);
2. 《资产评估职业道德准则》(中评协﹝2017﹞30号,2017年
10月 1日);
3. 《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协﹝2018﹞36号,
2019年 1月 1日);
资产评估报告·正文
4. 《资产评估执业准则—资产评估方法》(中评协﹝2019﹞35号,
2019年 12月 4日);
5. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协﹝2017﹞
33号,2017年 10月 1日);
6. 《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协﹝2018﹞35号,
2019年 1月 1日);
7. 《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协﹝2018﹞37号,
2019年 1月 1日);
8. 《资产评估执业准则—企业价值》(中评协﹝2018﹞38号,2019
年 1月 1日);
9. 《资产评估执业准则—不动产》(中评协﹝2017﹞38号,2017
年 10月 1日);
10. 《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协﹝2017﹞46号); 11. 《企业国有资产评估报告指南》(中评协﹝2017﹞42号,2017
年 10月 1日);
12. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协﹝2017﹞47号,2017
年 10月 1日);
13. 《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协﹝2017﹞48号,
2017年 10月 1日);
14. 《投资性房地产评估指导意见》(中评协﹝2017﹞53号, 2017
年 10月 1日);
15. 《企业会计准则—基本准则》(中华人民共和国财政部令第
资产评估报告·正文
76号,2014年 7月 23日)。

(四) 权属依据
1. 投资合同、被投资单位公司章程;
2. 不动产权证书;
3. 机动车行驶证;
4. 设备的购置合同及相关产权证明文件;
5. 国有土地使用权证书或国有土地使用权出让合同;
6. 其他有关产权证明。

(五) 取价依据
(1) 企业提供的评估基准日及以前年度财务报表、审计报告;
(2) 《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015,中华人民共和国
住房和城乡建设部公告第 797号,2015年 12月 1日);
(3) 《资产评估常用数据与参数手册》(机械工业出版社);
(4) IFIND资讯;
(5) 昆明市人民政府关于印发社会资金参与土地一级开发整
理项目办法的通知(昆政发〔2010〕69号);
(6) 昆明市人民政府关于印发昆明市土地储备支出核算管理
办法的通知(昆政发〔2020〕23号)
(7) 资产评估专业人员现场勘查记录资料;
(8) 资产评估专业人员自行搜集的与评估相关资料;
(9) 与本次评估相关的其他资料。

(六) 其他依据
资产评估报告·正文
1. 北京亚超资产评估有限公司与云南城投置业股份有限公司签
订的《资产评估委托合同》“北京亚超评委字(2022)第 A107号”; 2. 委托人及被评估单位提供的资产清单和资产评估申报表。

八、 评估方法
(一) 评估方法选择的依据
1. 《资产评估基本准则》第十六条,“确定资产价值的评估方法
包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析上述三种基本方法的适用性,依法选择评估方法。”
2. 《资产评估执业准则—资产评估方法》第二十一条,“资产评
估专业人员应当熟知、理解并恰当选择评估方法。资产评估专业人员在选择评估方法时,应当充分考虑影响评估方法选择的因素。选择评估方法所考虑的因素包括:评估目的和价值类型;评估对象;评估方法的适用条件;评估方法应用所依据数据的质量和数量;影响评估方法选择的其他因素。”
3. 《资产评估执业准则—企业价值》第十七条,“执行企业价值
评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析收益法、市场法、成本法(资产基础法)三种基本方法的适用性,选择评估方法。”
4. 《资产评估执业准则—企业价值》第十八条,“对于适合采用
不同评估方法进行企业价值评估的,资产评估专业人员应当采用两种资产评估报告·正文
(二) 评估基本方法
资产评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍
生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集、评估方法的适用条件等情况,分析上述三种基本方法的适用性,依法选择评估方法。

1. 资产基础法
企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估单位评估基准日的
资产负债表为基础,评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

2. 收益法
企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确
定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当结合被评估单位的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性,恰当考虑收益法的适用性。

收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。

股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体
方法,通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估;现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。

资产评估专业人员应当根据被评估单位所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等,恰当选择现金流折现模型。

3. 市场法
企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者
资产评估报告·正文
可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量,考虑市场法的适用性。

市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较
法。

上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数
据,计算价值比率,在与被评估单位比较分析的基础上,确定评估对象价值的具体方法。

交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案
例资料,计算价值比率,在与被评估单位比较分析的基础上,确定评估对象价值的具体方法。

(三) 评估方法的选择
本项目三种评估方法适用性分析:
1. 资产基础法适用性分析
考虑被评估单位的各类资产负债能够履行现场勘查程序,并满足
评估方法的适用条件,评定估算的资料要求,因此,本项目选用资产基础法进行评估。

2. 收益法适用性分析:
因被评估单位为房地产开发企业,基准日时点,企业已开发项目
中坝 8号及上坝 10-1号地块项目已竣工验收,并对外销售。其中,
中坝 8号地块预计销售期 8个月,上坝 10-1号地块期后已全部销售,因此,本次评估对该两个已开发项目存货采用市场法评估;企业上坝资产评估报告·正文
10-2号及中坝 11号地块因开发方案及规划调整原因,一直处于停工
状态,企业对该两宗土地无明确的开发计划,因此,不适用采用收益法或动态假设开发法进行评估;企业绕城以北及雨树村一级开发项
目,因企业与政府签订开发合作协议未明确项目二级开发是否由被评估单位实施,且绕城以北及雨树村一级开发项目地块控制性详细规划尚未报批确认,因此,企业一级开发项目也不具备采用收益法评估条件。综上分析,本项目不适用收益法进行评估。

3. 市场法适用性分析:
因被评估单位为房地产开发企业,其价值比率主要选择 NPV价
值比率,考虑我国资本市场存在的与被评估单位运营模式、资产规模、盈利模式及盈利能力等可比的同行业上市公司不满足数量条件,同时同行业市场交易案例较少、披露信息不足,因此,本项目不适用市场法进行评估。

综上所述,根据评估目的,本次评估选用资产基础法进行评估。

(四) 选用评估方法技术思路
? 资产基础法
企业价值评估中用资产基础法,是指采用适当方法对资产负债的
价值进行评估得出股东全部权益的评估价值。

具体各类资产和负债的评估方法如下:
1. 货币资金
对于币种为人民币的货币资金,以核实后账面价值确定评估值。

2. 其他债权性资产
资产评估报告·正文
主要为预付账款、其他应收款等,分析其业务内容、账龄、还款
情况,并对主要债务人的资金使用、经营状况作重点调查了解,在核实的基础上,采用对个别认定和账龄分析的方法,判断款项可能收回的数额,参考企业会计计提坏账准备的政策,确定预计风险损失,同时坏账准备评估为零,确定评估值。

3. 存货
主要为开发产品及开发成本两类,其中,存货—开发产品主要为
“融城昆明湖”中坝 8#、上坝 10-1#地块未售物业,包括住宅、商业及产权车位,存货—开发成本主要为企业一级开发成本、二级开发成本及历史一级开发沉淀成本。

资产评估专业人员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行
核对,查阅相关账簿记录和原始凭单。抽查原始凭证及会计凭证,核查开发成本账面记录的形成过程及查看相关资料。对规划设计费、土地出让金缴纳情况及相关凭证进行核查。现场勘查:在被评估单位有关部门人员的陪同下,评估人员对开发成本进行了现场勘查。核查项目规划相关证件办理情况,核对复印件及原件,确认相关证件真实性。

存货-开发产品:对于纳入存货-开发产品中核算的待售住宅、商
铺和产权车位,评估认为其能正常销售,评估对象周边房地产市场交易活跃,可以找到类似可比的交易案例。同时,根据企业提供销控表,已销售开发成品对评估对象销售价格确定具有可参考性,因此具备采用市场法评估的条件。即采用市场法确定开发产品市场销售价格和销资产评估报告·正文
售收入,扣除与资产销售相关的各项税金及附加、销售费用、管理费用、土地增值税以及必要的利润和所得税后确定其市场价值。

存货-开发成本(房地产开发成本):评估人员可获得中坝 11#及
上坝 10-2#地块项目总投资概算、最新项目规划设计方案及经济指标,满足采用假设开发法适用条件,故评估人员对存货-开发成本(房地
产开发成本)采用假设开发法进行评估。

存货-开发成本(一级开发成本):因企业历史年度财务核算不统
一原因,账面一级开发成本中沉淀成本与雨树村及绕城以北一级开发项目在相同辅助核算下核算。历史年度沉淀成本结转未见结转明细,难以对账面核算的土地征收及拆迁安置费、相关税费、中介费用、财务成本及管理成本等成本费用在沉淀成本及雨树村、绕城以北一级开发项目中区分列示。

本次评估,对企业账面结存一级开发成本以审计审定后账面值确
定其评估值。另外,评估对雨树村二期及绕城以北一级开发成本补充考虑一定投资报酬确定其评估值。投资报酬率的测算则是依据企业提供绕城以北及雨树村一级开发征收台账以及一级开发相关税费及中
介费分配台账确定一级开发成本,并依据《昆明市人民政府关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法的通知(昆政发【2010】69号)》综合确定。

4. 其他流动资产
其他流动资产主要为被评估单位预缴增值税、增值税附加及土增
税等,以核实后账面价值确定评估值。

资产评估报告·正文 5. 投资性房地产、房屋建(构)筑物 根据本次评估目的,按照持续使用原则,结合各待估建筑类资产 特点和收集资料情况,采用收益法进行评估。 收益法 预计评估对象未来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到 评估基准日后累加,以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方 法。收益法基本公式如下: 式中:P—评估价值;
R—第i年的净收益;
i
r—资本化率或报酬率;
n—收益期。

6. 机器设备
根据本次评估目的,按照持续使用原则,结合各待估设备类资产
的特点和收集资料情况,采用重置成本法、市场法进行评估。

重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被
评估资产所需的全部成本,减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值来确定被评估资产价值的方
法。重置成本法基本公式如下:
评估价值=重置成本×成新率
即:评估净值=评估原值×成新率
资产评估报告·正文
采用类似市场交易价格比较后确定评估价值。

7. 递延所得税资产
递延所得税资产在了解其内容及相关构成的基础上,根据对应科
目的评估处理具体情况,复核计算确认递延所得税资产评估值。

8. 负债
主要为应付票据、应付账款、预收款项、合同负债、应付职工薪
酬、应交税费、其他应付款、其他流动负债、长期借款、预计负债、递延所得税负债等。对企业的负债进行审查核实,在核实的基础上,以评估基准日企业实际需要承担的负债金额作为负债的评估价值。

九、 评估程序实施过程和情况
根据法律、法规和中国资产评估准则的相关规定,本次评估履行
了适当的评估程序。具体实施过程如下:
(一) 明确评估业务基本事项
与委托人就被评估单位和委托人以外的其他评估报告使用者、评
估目的、评估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告使用范围、评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、委托人及其他相关当事人与资产评估机构和资产评估专业人员工作配合和
协助等重要事项进行商讨,予以明确。

(二) 签订资产评估委托合同
根据评估业务具体情况,对资产评估机构和资产评估专业人员专
业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后,与委托方签资产评估报告·正文
(三) 编制评估计划
根据资产评估工作的要求,编制评估工作计划,包括确定评估的
具体步骤、时间进度、人员安排,拟定资产评估技术方案等,报公司相关负责人审核、批准。

(四) 现场调查
1. 评估项目组于 2022年 3月 21日进入现场指导委托人、被评估
单位等相关当事方清查资产、准备涉及评估对象和评估范围的详细资料;
2. 根据评估对象的具体情形,选择适当的方式,了解评估对象现
状,关注评估对象法律权属;对不符事宜进行逐项调查,根据重要程度采用抽样等方式进行调查。

(五) 收集评估资料
评估项目组于 2022年 3月 21日至 4月 1日期间进入现场,收集
直接从市场等渠道独立获取的资料,从委托人、被评估单位等相关当事方获取的资料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料;并对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证,核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。

(六) 评定估算
1. 根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件,分
析市场法、收益法和资产基础法等资产评估方法的适用性,恰当选择评估方法;
资产评估报告·正文
2. 根据所采用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计
算和判断,形成测算结果;
3. 对形成的测算结果进行综合分析,形成评估结论。

(七) 编制和提交评估报告
1. 根据法律、法规和中国资产评估准则的要求编制评估报告,经
公司内部审核形成资产评估报告征求意见稿;
2. 在不影响对最终评估结论独立判断的前提下,与委托人或者委
托人许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后,向委托人出具资产评估报告。

十、 评估假设
在评估过程中,我们所依据和使用的评估假设是评估报告撰写的
基本前提,同时提请评估报告使用人关注评估假设内容,以正确理解和使用评估结论。我们遵循以下评估假设条件,如评估报告日后评估假设发生重要变化,将对评估结论产生重大影响,评估结果应进行相应的调整。

(一) 基本假设
1. 交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师
根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

2. 公开市场假设
资产评估报告·正文
的资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3. 资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途
和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估方法、参数和依据。

4. 企业持续经营的假设
企业持续经营的假设是指被评估单位将保持持续经营,并在经营
方式上与现时保持一致。

(二) 一般假设
1. 被评估单位所处的社会经济环境无重大变化,国家及被评估单
位所处地区的有关法律、法规、政策无重大变化;
2. 假设委托人和被评估单位提供的资料真实、完整、可靠,不存
在应提供而未提供、资产评估专业人员已履行必要评估程序仍无法获知的其他可能影响评估结论的瑕疵事项、或有事项等;
3. 假设评估基准日后不发生影响被评估单位经营的不可抗拒、不
可预见事件;
4. 无其它不可抗力及不可预见因素对企业造成重大不利影响。

(三) 本次评估假设
1. 被评估单位经营范围、经营方式、管理模式等在保持一贯性的
基础上,能随着市场和科学技术的发展,进行适时调整和创新;
资产评估报告·正文
2. 被评估单位所申报的资产负债不存在产权纠纷及其他经济纠
纷事项;
3. 被评估单位的生产经营及与生产经营相关的经济行为符合国
家法律法规;
4. 未来的贷款利率、增值税和附加税率、企业所得税税率等不发
重大变化;
5. 本次对上坝 10-2#及中坝 11#地块采用静态假设开发法进行评
估,评估结论成立的假设条件是上坝 10-2#及中坝 11#地块预期批准和实际开发用地规划与本次评估用地规划保持一致,预期开发业态与评估所确认的业态一致。以及项目总投资、预期销售价格、期间费用水平等与评估在理性评估条件下所确认参数水平是相当的;
6. 本次对投资性房地产-幼儿园进行评估,评估结论成立的假设
前提是幼儿园在租赁期届满时,城投湖畔四季城(二期)中坝10#地
块“云南师范大学实验中学附属幼儿园”为可变更为营利性幼儿园。

且可以一直办学至土地到期;
7. 本次对企业一级开发成本采用成本加投资报酬形式确认其评
估值,评估结论成立的假设前提是企业一级开发成本期后通过政府返还收回投资,且企业申报一级开发成本与期后政府审定开发成本不会有较大差异。

根据资产评估的要求,我们认定这些假设条件在评估基准日时成
立。当评估报告日后评估假设发生较大变化时,我们将不承担由于评估假设改变而推导出不同评估结论的责任。

资产评估报告·正文
资产评估报告·正文

项 目账面价值评估价值增减值增值率%
 ABC=B-AD=C/A×100%
流动资产701,068.11714,344.2013,276.091.89
非流动资产10,138.4910,098.32-40.17-0.40
投资性房地产5,667.235,624.79-42.44-0.75
固定资产2.434.712.2893.83
递延所得税资产4,468.834,468.83--
资产总计711,206.60724,442.5213,235.921.86
流动负债651,995.30651,995.30--
非流动负债85,279.0385,279.03--
负债合计737,274.33737,274.33--
净资产(所有者权益)-26,067.73-12,831.8113,235.9250.78
评估增减值变动原因分析:
1. 流动资产评估变动13,276.09万元,变动率1.89%。其中:
资产评估报告·正文
(1)存货-开发产品评估值较存货计提减值准备前账面原值发生
减值,减值 60,478,480.10元,减值原因主要受中坝 8#及上坝 10-1#项目账面成本包含企业沉淀成本分摊因素影响;存货-开发产品评估
值较存货-开发产品账面值发生增值,增值金额 54,616,123.39元,增值原因主要为年报时点,企业以北京亚超评估有限公司出具的以财务报告为目的的“北京亚超评报字(2022)第 A093号”资产评估报告为
计提依据,对存货开发产品计提了存货跌价准备。本次存货-开发产
品的价值评估中对产成品销售价格评估测算与“北京亚超评报字
(2022)第 A093号”资产评估报告中评估测算产成品销售价格有一定
差异,具体表现为本次评估测算销售均价高于财报为目的评估销售均价,该因素导致了评估值较账面值发生增值。

(2)存货—开发成本(房地产开发成本)评估减值,减值金额
261,941.03元,减值原因为本次评估采用假设开发法对上坝 10-2#及中坝 11#地块进行价值评估,其评估增值未能覆盖绕城以南二级开发成本以及中坝 9#地块开发成本,因此评估减值。

(3)存货—开发成本(一级开发成本)评估增值,增值金额
78,406,672.79元,增值原因为本次评估对上述 2.8—2.14合计七项一级开发成本考虑了开发投资报酬,该部分投资报酬覆盖了中坝 11#地块、中坝 10-2地块沉淀成本以及中坝 8#地块应承担的债务支出,因此评估增值。

2. 固定资产评估变动2.28万元,变动率93.83%,主要原因是设
备会计折旧年限与经济寿命年限存在差异导致。

资产评估报告·正文
(二) 评估结论
云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司股东全部权益评估价值
为-12,831.81万元(大写:负壹亿贰仟捌佰叁拾壹万捌仟壹佰元正),评估增值 13,235.92万元,增值率 50.78%。

本次评估未考虑控股权溢价对评估结论产生的影响,也未考虑流
动性对评估结论的影响。

十二、 特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非资产评估专
业人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项:
(一) 引用其他机构出具报告结论的情况,并说明承担引用不当的
相关责任;
本次评估中,引用信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具编
号为“XYZH/2022KMAA20072”无保留意见的审计报告审定财务数据
作为评估对象的账面价值,并承担引用不当的相关责任。

(二) 权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形;
本次纳入评估范围的投资性房地产的建筑面积是根据云南城投
龙瑞房地产开发有限责任公司提供的证书编号为云建备字(2019)第18号《建设工程竣工验收备案表》中建设规模 7,888.99㎡确定的,
待云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司办理《不动产权证》后若产权证面积与产权持有单位提供的产权面积不符评估值应相应调整。

(三) 影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项
资产评估报告·正文
(1)国寿云城(嘉兴)健康养老产业投资合伙企业(有限合伙)
与云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司和广发银行股份有限公司
昆明分行于 2020年 8月 21日签订《人民币委托贷款借款合同》(昆银委借字第 000003号),广发银行股份有限公司昆明分行向云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司发放委托贷款 100,000.00万元(大写:壹拾亿元整)用于“城投湖畔四季城”二期中坝 11号地块项目的开发建设及归还关联企业借款的用途。贷款期限为 2020年 08月 21日至
2025年 08月 20日;关联企业苍南银泰置业有限公司以不动产“浙
(2017)苍南县不动产权证第 0009470号”为该借款提供抵押担保,担保期限为 2020年 08月 21日至 2025年 08月 20日。

鉴于上述《人民币委托贷款借款合同》(昆银委借字第 000003
号),云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司与广发银行股份有限公司昆明分行签订《借款合同》(合同号:GSDY2020-JK),广发银行股份有限公司昆明分行向云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司发放
委托贷款 100,000.00万元(大写:壹拾亿元整),贷款期限为 2020年08月 21日至 2025年 08月 20日,贷款利率:年利率 8%。还款方式
为定期按季结息,到期还本。

截止评估基准日,云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司对广发
银行股份有限公司昆明分行借款本金余额为 84,400.00万元,借款利息 243.82万元。

借款金额 借款起始 借款终止
贷款单位 委托贷款单位 担保人 抵押物
(万元) 日 日
云南城投龙瑞国寿云城(嘉兴) 云南城投苍南银泰置业有限公司以
84,400.00 2020-8-21 2025-8-20
房地产开发有健康养老产业投 置业股份“浙(2017)苍南县不动
资产评估报告·正文
借款金额 借款起始 借款终止
贷款单位 委托贷款单位 担保人 抵押物
(万元) 日 日
合伙) 抵押担保
合计 84,400.00
本次评估未考虑上述上期借款对企业生产经营可能产生的影响,
也未考虑其对评估结论及本次经济行为的影响,提请报告使用者注
意。

(2)云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司与其控股股东云南
城投置业股份有限公司签订内部借款合同,合同编号为 NBJK2022-
龙瑞-01与 NBJK2022-龙瑞-02,截至 2021年 12月 31日,云南城投
龙瑞房地产开发有限责任公司尚欠云南城投置业股份有限公司
449,844.16万元,其中,本金 419,277.68万元,利息 30,566.48万元,具体明细如下表:
单位:万元
合同编号 本金 利率 利息 合计
NBJK2022-龙瑞-01 49,859.93 根据借款期限变动 49,859.93
NBJK2022-龙瑞-02 369,417.75 根据借款期限变动 30,566.48 399,984.23 合计 419,277.68 30,566.48 449,844.16
本次评估未考虑上述关联方借款对企业生产经营可能产生的影
响,也未考虑其对评估结论及本次经济行为的影响,提请报告使用者注意。

(3)2021年 9月,郑晓燕(张家庙村拆迁户)起诉昆明市盘龙
区龙泉政府人民街道办事处一案中,被评估单位云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司作为第三人传唤开庭,具体事由为:2011年,由
于西北绕城公路建设拆迁中坝村时,按照《绕城拆迁补偿协议进行补偿》,盘龙区龙泉街道办事处承诺“房屋拆除后,在今后城中村改造资产评估报告·正文
诺书》。2012年,盘龙区人民政府对中坝村进行城中村改造,本评
估单位为城中村改造项目的改造企业,称“由于郑晓燕在张家村有两处住宅,根据补偿方案一户一宅的规定,郑晓燕不符合按照宅基地上的房屋补偿政策”未进行差额补偿。该诉讼事项于期后开庭审理,本次评估未考虑该诉讼事项对本次评估值的影响。

(4)2019年 7月29日,云南太乙工贸有限责任公司、云南中
云房屋拆迁有限公司及被评估单位三方签订《盘龙区中坝片区城中村改造项目雨树村租地建房拆迁补偿协议书》,协议约定太乙公司于
2019年11月30日前完成搬迁并进行相关移交,龙瑞地产公司验收
完毕后于 2019年 12月 10日前一次性向太乙公司支付补偿尾款
14,970,883.90元。2019年11月20日双方当事人及第三方云南中云
房屋拆迁有限公司共同对固定资产机器设备移交明细表签字确认。但龙瑞地产公司并未按照合同约定按期支付补偿尾款 14,970,883.90
元。

根据云南省高级人民法院民事判决书(2021)云民终 1309号,
判决龙瑞地产公司以应支付的尾款14,970,883.90元自2019年12月
10日起至实际付款之日止按每日万分之三支付违约金。截止评估基
准日,企业尚未支付补偿尾款 14,970,883.90元及相应补偿款违约
金。提请报告使用者注意此事项对评估结论可能产生的影响。

(5)云南澜沧江实业有限公司因房地产开发经营合同纠纷,向
昆明市中级人民法院起诉云南城投龙瑞房地产开发有限公司。案件所涉各方当事人协商一致,自愿达成《调解协议》,协议如下:
资产评估报告·正文
①云南城投置业股份有限公司、云南城投龙江房地产开发有限公
司、云南城投龙瑞房地产开发有限公司共同返还澜沧江实业代建预购款本金人民币259,894,801元。

②云南城投置业股份有限公司、云南城投龙江房地产开发有限公
司、云南城投龙瑞房地产开发有限公司共同支付澜沧江实业自 2011
年5月1日至实际清偿代建预购款本金之日止以128,000,000元为基
数按年化6.6%计算的违约金,自2013年6月1日至实际清偿代建预
购款本金之日止以113,920,000元为基数按年化6.6%计算的违约金,
自2015年7月1日至实际清偿代建预购款本金之日止以17,974,801
元为基数按年化6.6%计算的违约金;
③云南城投置业股份有限公司、云南城投龙江房地产开发有限公
司、云南城投龙江房地产开发有限公司于2021年12月31日前共同
支付澜沧江实业代建预购款本金1,000万元,于2022年1月31日前
共同支付澜沧江实业代建预购款本金人民币1,000万元,于2022年
2月28日前共同支付澜沧江实业代建预购款本金人民币1,000万元,
于 2022年 3月 31日前共同支付澜沧江实业代建预购款本金人民币
5,000万元,于2022年4月30日前共同支付澜沧江实业代建预购款
本金人民币5,000万元,于2022年5月31日前共同支付澜沧江实业
代建预购款本金人民币5,000万元,于2022年6月30日前共同支付
澜沧江实业全部剩余代建预购款本金(本金 79,894,801元)及按照
上述第三条计算的违约金。

资产评估报告·正文
截止评估基准日,云南城投龙瑞房地产开发有限公司按照《调解
协议》进行执行,支付澜沧江实业代建预购款本金1,000万元。

提请报告使用者注意此事项对评估结论可能产生的影响。

(四) 担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额
及与评估对象的关系;
1、纳入评估范围投资性房地产于评估基准日已租赁给云南师范大
学实验中学,租赁期限为 20年(自 2019年 9月 1日起至 2039年 8
月 31日止),租约期内年租金如下:
租约期 2019.9-2024.8 2024.9-2025.8 2025.9-2029.8 2029.9-2039.8 年租金(万元/
5.00 75.00 100.00 125.00
年)

2、企业为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保,具体情况如
下:
云南城投龙江房地产开发有限公司为商品房承购人提供阶段性
担保,阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起,至商品房承购人所购住房的房屋所有权证办妥抵押登记手续之日止。截止至 2021
年12月31日,云南城投龙江房地产开发有限公司提供的阶段性担保
金额合计68,853.00万元。提请报告使用者关注此事项对本次评估结
论可能产生的影响。

(五) 评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影
响的事项;
经评估专业人员清查核实不存在评估基准日至资产评估报告日
资产评估报告·正文
之间可能对评估结论产生影响的事项。

(六) 本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结论产生重大
影响的瑕疵情形;
经评估专业人员清查核实不存在本次资产评估对应的经济行为
中,可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形。

(七) 评估程序受限的有关情况、资产评估机构采取的弥补措施及
对评估结论影响的情况;
本次评估不存在评估程序受限情况,也不存在资产清查核实受限
因素。

(八) 其他需要说明的事项。

1.企业历史一级开发项目沉淀成本合计 103,460.18万元,截止评
估基准日,已在二级开发项目中分摊 64,098.46万元(其中中坝 8#
地块分摊 26,524.90万元,上坝 10-1#地块分摊 7,509.80万元,上坝9#地块分摊 30,063.76万元),剩余沉淀成本 39,361.72万元,其中,中坝 11地块分摊 10,725.15万元,上坝 10-2号地块分摊 28,636.57万元。因企业历史年度财务核算不统一原因,沉淀成本与目前雨树村及绕城以北一级开发项目在相同辅助核算下核算。例如:
项目 成本类型 金额(元)
99,728,431.00
土地征收、收回及拆迁安置费
相关税费 51,712,591.34
中介费用 153,748,999.79
项目财务成本 2,306,430,801.87
项目经营管理成本 31,485,414.34
中坝片区--待摊费用
-2,031,069,258.00
城中村改造成本结转
上坝 10-1地块沉淀成本 -75,097,976.07
中坝 8#地块沉淀成本 -265,249,000.00
-286,365,700.00
上坝 10-2#地块沉淀成本
中坝 11#地块沉淀成本 -107,251,507.52
资产评估报告·正文
评估无法对土地征收及拆迁安置费、相关税费、中介费用、财务
成本及经营管理成本等分项成本在沉淀成本及一级开发项目成本中
进行区分列示。历史年度企业对城中村改造成本结转以及上坝10-1#
地块、中坝 8#地块沉淀成本结转均以汇总数进行整体结转,评估也
无法确认其分项结转成本。

综上,企业历史年度沉淀成本结转未见结转明细,难以对账面核
算的土地征收及拆迁安置费、相关税费、中介费用、财务成本及管理成本等成本费用在沉淀成本及雨树村、绕城以北一级开发项目中区分列示。

本次评估,对企业账面结存一级开发成本以审计审定后账面值确
定其评估值。另外,评估对雨树村二期及绕城以北一级开发成本补充考虑一定投资报酬确定其评估值。投资报酬率的测算则是依据企业提供绕城以北及雨树村一级开发征收台账确定一级开发成本,并依据
《昆明市人民政府关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办
法的通知(昆政发【2010】69号)》综合确定。该处理方式能较合理的确定存货-开发成本价值。

2.纳入本次评估范围的机器设备—车辆(1辆森林人越野车),
账面原值28.74万元,账面净值0.86万元,购置启用时间为2011年
7月。截止评估基准日,该车辆已经报废闲置。

(九) 本次评估结论,资产评估专业人员未能对各种设备在评估基
准日时的技术参数和性能做技术检测,在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下,通过向设备管理人员和操资产评估报告·正文
作人员了解设备使用情况及实地勘察做出的判断。

(十) 本次评估结论,资产评估专业人员未对各种建、构筑物的隐
蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的部分)做技术检测,在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下,在未借助任何检测仪器的条件下,通过实地勘察做出的判断。

(十一) 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根
据公开市场的原则确定的市场价值,未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项,也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。

提请报告使用者关注上述事项可能对评估结论、经济行为产生的
影响。

十三、 资产评估报告使用限制说明
(一) 使用范围:
1. 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人;
2. 本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用
途;
3. 本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露
于公开的媒体,法律、法规规定以及委托人与本次资产评估机构或与相关当事方另有约定的除外
资产评估报告·正文
不超过一年时,才可以使用资产评估报告,即从 2021年 12月 31日
至 2022年 12月 30日,超过一年,需重新进行资产评估。

(二) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

(三) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

(四) 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结
论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

(五) 本评估项目的委托人涉及国有企业,依据相关规定,只有履
行国有资产评估项目备案手续后,方可使用本资产评估报告。

(六) 本资产评估报告由北京亚超资产评估有限公司负责解释。

十四、 资产评估报告日
本资产评估报告结论形成日期为 2022年 6月 6日。

资产评估报告·附件
资产评估报告附件
一、 与评估目的相对应的经济行为文件
二、 被评估单位专项审计报告
三、 委托人和被评估单位法人营业执照
四、 评估对象涉及的主要权属证明资料
五、 委托人和被评估单位的承诺函
六、 签名资产评估师的承诺函
七、 资产评估机构备案文件或者资格证明文件
八、 资产评估机构法人营业执照副本
九、 负责该评估业务的资产评估师资格证明文件
十、 资产评估委托合同
十一、 资产评估明细表

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