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皇庭国际(000056):对深圳证券交易所2021年年报问询函的回复公告-清洁版

时间:2022年05月23日 22:36:50 中财网
原标题:皇庭国际:关于对深圳证券交易所2021年年报问询函的回复公告-清洁版

证券代码:000056、200056 证券简称:皇庭国际、皇庭 B 公告编号:2022-49
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
关于对深圳证券交易所 2021年年报问询函的回复公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整,没有虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏。深圳市皇庭国际企业股份有限公司(以下简称“公司”、“皇庭国际”)于2022年5 月9日收到深圳证券交易所下发的《关于对深圳市皇庭国际企业股份有限公司2021年年报的问询函》(公司部年报问询函〔2022〕第 203 号,以下简称“问询函”)。现对问询函的回复公告如下:
1.年报显示,你公司前五名客户中,第四名客户为实际控制人郑康豪控制的深圳市皇庭酒店管理有限公司,当期实现销售收入0.14亿元;前五名供应商中,第三名供应商为郑康豪控制的深圳市皇庭商业管理有限公司,当期采购金额为0.12亿元。请详细说明:
(1)上述关联方的基本情况,包括但不限于注册资本、注册地址、成立时间、经营范围、与公司的合作历史,本次对关联方客户销售的毛利率、信用政策、对应应收账款余额、期后回款金额等,公司对关联客户的信用政策是否显著宽松于其他客户。

公司回复:
深圳市皇庭酒店管理有限公司(以下简称“皇庭酒店”)注册资本 30000万元人民币,注册地址深圳市福田区福田街道福山社区福华三路与金田路交界处东南侧卓越世纪中心、皇岗商务中心皇岗商务中心负1层1层、5层、25楼夹层至38层,成立时间2008年6月4日,经营范围为酒店管理、物业管理、投资兴办实业、经济信息咨询、会务服务等。

本公司主要给皇庭酒店提供物业租赁和物业管理服务,合同约定皇庭酒店应于每月5日前支付当月租金和物业管理相关费用,与其他租户的付款时间基本是一致的。截至2021年12月31日,皇庭酒店应收账款余额为4,351.40万元。截至回函日,皇庭酒店支付应收账款11.52万元。

深圳市皇庭商业管理有限公司(以下简称“皇庭商业管理”)注册资本1000万元人民币,注册地址深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路350号岗厦皇庭大厦28A05单元,成立时间2009年6月29日,经营范围为商业营销策划、经营管理咨询;国内贸易;经营进出口业务;物业租赁;物业管理;停车场经营管理;保健按摩、足浴等。

皇庭商业管理系皇岗商务中心的出租方,由皇庭商业管理于2010年6月30日从深圳市皇岗商务中心物业服务有限公司整租而来,租赁期限15年,并约定由皇庭商业管理向供电局支付电费,将电费开票主体变更为皇庭商业管理。受出租方皇庭商业管理的委托,由本公司之子公司皇庭商务服务为其提供物业管理服务。合同约定,由皇庭商务服务收取租户的电费,并向租户开具增值税发票;并由皇庭商务服务根据供电局的电费结算清单向皇庭商业管理支付电费,并取得增值税发票,该电费金额与皇庭商业管理向供电局支付的金额一致。当期采购金额0.12亿元系皇庭商务服务向皇庭商业管理支付的电费。

(2)你公司当期与上述关联方发生的采购、销售业务的具体内容,发生上述交易的原因及合理性、必要性。

公司回复:
本公司与皇庭酒店的销售业务主要是给皇庭酒店提供物业租赁和物业管理服务。皇庭大厦负一层至五层系深圳市岗厦实业股份有限公司整租给本公司的,由本公司对外提供租赁和物业管理服务,皇庭酒店租赁皇庭大厦4层05单元,皇庭酒店租赁面积792.93平方米,租赁期限2019.10.1—2022.9.30。

本公司受出租方皇庭商业的委托,为皇岗商务中心商业、写字楼提供物业管理服务,根据供电局的电费结算清单向皇庭商业支付电费。皇庭酒店的物业面积为54,809.02平方米,租赁期限2020.3.1-2023.12.31。本公司主营业务为商业运营服务和物业管理服务,为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合运营服务,因此本公司为皇庭酒店提供的租赁和物业管理服务、向皇庭商业管理支付电费均具有合理性和必要性。

(3)上述关联方之间是否存在业务或资金往来,是否与你公司存在非经营性资金往来。

公司回复:
皇庭酒店与皇庭商业管理之间存在业务往来。皇庭商业管理系皇岗商务中心的出租方,由皇庭商业管理于2010年6月30日从深圳市皇岗商务中心物业服务有限公司整租而来,租赁期限15年。皇庭酒店系皇岗商务中心的租户,与皇庭商业管理签订了租赁合同,租赁皇岗商务中心第5层、26-38层、41-52层物业作为酒店、公寓、办公场所。而本公司受出租方皇庭商业的委托,为皇岗商务中心商业、写字楼提供物业管理服务。

本公司与皇庭酒店、皇庭商业管理除了上述业务外,不存在其他非经营性资金往来。


请年审机构核查并发表明确意见。

会计师回复:
一、销售业务
针对上述事项,会计师执行了如下程序包括但不限于:
1、通过第三方查询网站企查查,查询皇庭酒店工商信息,了解关联方工商资料等基本情况;
2、获取公司营业收入明细账与租赁销售合同,核对主要合同条款或条件,确认公司租赁收入确认政策是否符合会计准则;
3、获取物业公司营业收入销售台账,通过核对管理费及水电费的结算日期及金额,确认公司的管理费及水电费收入确认的时点及金额的准确性和完整性,评价公司的管理费及水电费收入确认政策是否恰当;
4、通过银行回单与账面进行核对,确定皇庭酒店销售回款的真实性并判断其是否存在其他非经营性资金往来;
4、对皇庭酒店的交易内容及余额进行函证,进一步确认交易的真实性和准确性。

基于项目组所执行的审计程序,我们认为关联方销售业务真实且不存在其他非经营性资金往来。

二、采购业务
皇庭商业管理租入皇岗商务中心,经出租方的同意,商业管理被赋予了开票的资格并向供电局支付电费,后皇庭商业管理委托皇庭国际之子公司皇庭商务服务皇岗中心分公司进行物业管理。皇庭商务服务皇岗中心分公司根据供电局的账单每月向皇庭商业管理支付电费,中间没有差价。

针对上述事项,会计师执行了如下程序包括但不限于:
1、了解该项业务的背景以及本次关联交易的必要性,并检查皇庭商业管理的物业服务合同;
2、获取2021年度相关电费结算明细单和对应的银行流水,与账面计提的电费成本及支付凭证进行核对;
基于项目组所执行的审计程序,我们认为关联方采购业务真实且不存在其他非经营性资金往来。


2.你公司前五名客户合计销售金额为1.07亿元,占年度销售总额的14.16%;前五名供应商合计采购金额0.85亿元,占年度采购总额比例63.02%,其中第一大、第二大供应商采购额占比达55.8%。请说明以下事项:
(1)请结合所处行业特点、业务模式等,对比最近三年的前五大供应商采购金额,说明报告期内供应商集中度较高的原因及合理性,你公司采购集中度与同行业可比公司相比是否存在重大差异,是否对个别供应商存在重大依赖的情形,如是,请充分提示相关风险。

公司回复:
公司主要以经营管理支持购物中心和委托管理购物中心为主,以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式,为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合运营服务,为位于深圳、重庆、成都、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业物业提供物业管理服务。

2019年-2021年,前五大供应商采购的主要项目是整租的租金、电费及保洁服务费用,跟公司的主营业务息息相关,因此出现集中度较高的情况,不存在对个别供应商存在重大依赖的情形。


(2)请说明前五大客户和供应商的名称、销售和采购金额、提供和采购的具体产品或服务、上年同期金额及同比变化情况、持续合作期限;你公司近三年主要供应商和客户是否发生重大变化。

公司回复:
2019年-2021年,前五大客户和供应商基本未发生重大变化。前五大客户中宁波银行和皇庭酒店各年金额基本持平,铭门盛宴餐饮有限公司、成都书声科技有限公司2021年整年的租金收入,因此较去年同期有所增加。

前五大供应商中深圳市岗厦实业股份有限公司租金各年金额基本持平。深圳供电局有限公司、皇庭商业管理及国网四川省电力公司成都供电公司均为电费,各年根据用电量及用电单价进行结算。深圳卫士美洁有限公司为公司定标保洁服务承包商,各年保洁服务金额基本持平。

客户和供应商名称、提供和采购的具体产品或服务、持续合同期限详见下表: (单位:万元)

前五大客户性质合作期 限2021年2020年2019年
宁波银行股份有限公司 深圳分行租金、 物业 费4年4,853.974,203.694,270.00
中国平安人寿保险股份 有限公司租金、 物业 费4年1,387.272,097.091,844.50
深圳市皇庭酒店管理有 限公司租金、 物业 费长期1,353.881,347.022,029.90
铭门盛宴餐饮有限公司租金、 物业 费2年1,287.67960.76 
成都书声科技有限公司租金、 物业 费1年1,800.30  
深圳盒马网络科技有限 公司租金、 物业 费3年 869.06 
深圳市粤商小额贷款有 限公司贷款1年  3,959.50
深圳市中融小额贷款股 份有限公司贷款1年  2,988.77
合计  10,683.099,477.6215,092.67


前五大供应商性质合作期 限2021年2020年2019年
深圳市岗厦实业股份有限公 司租金4年3,369.153,389.304,077.89
深圳供电局有限公司电费长期2,773.712,842.123,055.87
深圳市皇庭商业管理有限公 司电费长期1,180.57923.411,192.30
深圳卫士美洁有限公司保洁服 务3年621.04 826.10
 电费长期507.96  
深圳市国盛源商贸有限公司销售产 品1年  647.50
深圳市兴派建筑工程有限公 司工程款3年 1,185.29 
厦门市集美城发物业有限公 司物业费1年 1,149.28 
合计  8,452.439,489.409,799.66

(3)除在年报中已披露的关联方外,请说明客户和供应商中与你公司、董事、监事、高级管理人员、5%以上股东、实际控制人是否还存在关联关系或可能造成利益倾斜的其他关系。

公司回复:
除在年报中已披露的关联方外,客户和供应商中与公司、董事、监事、高级管理人员、5%以上股东、实际控制人不存在关联关系或可能造成利益倾斜的其他关系。


3.年报显示,你公司 2021 年第一至第四季度的营业收入分别为
190,812,481.33元,177,855,975.69元,184,313,248.98元,201,428,657.46元,2021年第一至第四季度归属于上市公司股东的净利润分别为2,557,012.18元,-25,652,450.93 元,-2,944,767.10 元,-1,131,291,594.09 元。2021 年第一至第四季度经营活动产生的现金流量净额分别为 25,203,966.23 元,193,698,475.49元,103,733,811.87元,85,735,247.35元。

(1)请你公司结合 2021 年第一季度至第四季度宏观环境变化、市场需求变化、产品或服务价格变化趋势等因素,说明各个季度营业收入差异不大的情况下,利润差异较大的原因。

公司回复:
2021 年,尽管遭受局部疫情反复和国际形势复杂等因素影响,我国经济整体仍平稳过渡,消费市场展露出活力和韧性,服务业景气程度稳步回升,商铺租赁需求逐步回复,重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体继续回升。2021 年各个季度营业收入稳定,较去年同期均有所增长。

造成公司各个季度营业收入差异不大的情况下,第四季度利润差异较大的主要原因是:
一、 财务费用增加
公司受融资环境、融资政策影响,公司部分贷款到期无法续期,无法履约偿还借款。因借款合同纠纷,中信信托有限责任公司、江苏新扬子造船有限公司、渤海银行、浙商银行等陆续对公司及相关方提起了诉讼。截至2021年12 月31日,诉讼案件还处在审理或者执行阶段,公司通过咨询律师事务所等专业机构,并根据最高人民法院于2017年出台的《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》(法发〔2017〕22 号)第二条第 2 款对金融借款合同纠纷中的违约金标准上限的规定,在年底对这部分涉诉的借款合同利率与上述规定标准上限利率的差额部分确认了财务费用。2021年年底公司确认财务费用利息支出7.58亿元,较去年同期增加106.75%,减少公司本期净利润7.58亿元。

二、 投资性房地产公允价值变动
受国家政策及经济形势的影响,公司及其下属子公司持有的投资性房地产所处区域的市场价格有下降迹象。公司根据聘请的专业房地产评估公司于2021年末对投资性房地产公允价值进行估价并出具的评估报告,确认了公允价值变动收益-8.23亿元,减少公司本期净利润8.23亿元。


(2)请结合公司的业务情况说明第一季度到第四季度的经营活动产生的现金流量净额波动的原因,经营活动现金流量净额与净利润变动趋势不匹配的原因及合理性,是否存在提前确认收入、调节净利润的情形。

公司回复:
1、公司第二季度到第四季度的经营活动产生的现金流量净额差异不大,第一季度到第二季度经营活动产生的现金流量净额差异较大的主要原因是公司在第一季度归还了部分往来款,经营活动现金流出金额较大,而第二季度公司预收了部分商户的租金,销售商品产生的现金流入金额增加,同时公司加强了对经营活动现金流出的管控,因此公司在第二季度经营活动产生的现金流量净额有较大增长。

2、公司经营活动现金流量净额与净利润变动趋势不匹配的主要原因是公司财务费用增加、投资性房地产公允价值变动的叠加影响,不存在提前确认收入、调节净利润的情形。


4.你公司当期销售费用为0.16亿元,较去年的0.19亿元下降13.31%;公司当期销售费用中招商费用仅为62万元,较去年665万元下滑91%。请你公司: (1)结合销售费用中各项目的明细构成、本期变化情况、变动原因等,说明你公司整体销售费用下降的原因。

公司回复:
公司销售费用主要构成是人力资源费、广告费、招商费和促销活费等,其中人力资源费较上年同期增加 50.86%,主要系公司整租不动产投资项目人员增加所致,公司整体销售费用下降的主要原因是2020年对商业不动产项目招商调整后,成效显现,本期公司商业不动产项目出租率较高,退租掉铺情况少,招商工作基本由公司内部招商团队完成,中介渠道成交面积大幅减少,因而招商费用大幅下降。公司当期销售费用各项目的明细构成、变动情况如下表:
(单位:万元)

项目本期发生额上期发生额变动比例
人力资源费913.04605.2050.86%
资产摊提费用 128.42 123.77 3.76%

广告费367.03341.847.37%
招商费61.80664.76-90.70%
促销活动费及其他167.55153.838.92%
合计1,637.841,889.41-13.31%
(2)详细说明在营业收入增长的同时招商费用大幅下滑的原因及合理性。

公司回复:
2020 年上半年受疫情影响,购物中心客流、销售较少,随着疫情逐步得到控制,公司积极响应政府出台的各种促消费政策,组织开展了多项营销活动,同时聘请中介机构开拓销售渠道,中介渠道成交面积较大,因此招商费用较高。

2021 年购物中心、写字楼的出租率逐步提高且较为稳定,仅有少量客户退租及新签,营业收入较去年同期有所增长。而招商工作基本由公司内部招商团队完成,中介渠道成交面积大幅减少,因此招商费用也相应减少。


(3)你公司在2021年年报“第三节 管理层讨论与分析”中称,“招商工作实现‘稳增长’,2021 年,深圳办公楼市场去化表现超预期,深圳市全年甲级办公楼净吸纳量为104.3万平方米,创造历史高峰水平……在大环境影响下,招商团队通过激励政策等策略,提高写字楼租赁的成交率,实现了招商、利润的稳步增长。”请说明上述表述与你公司当期招商费用的大幅下滑是否存在矛盾之处,相关信息披露是否存在虚假记载或误导性陈述。


公司回复:
2021 年起公司为降本增效适应新市场环境变化,与原有外部营销(招商)团队解约。

由于公司的品牌和区位优势吸引了大量的优质客户资源,同时,在长期客户关系维护过程中公司培养出一批业务熟练的招商团队,使得公司在解除外部销售团队后依然能够保持业务的稳定性。

综上,招商工作稳定增长与招商费用大幅下滑不存在矛盾。

在报告期内公司所属裙楼出租率逐年上升,收入也得到了稳步提升,公司通对深圳市场的业务模式进行分析,总结有效经验,结合激励政策和佣金政策提高写字楼租赁的带看量和成交率。

成都写字楼的出租率、租金收入也呈逐年递增态势。21年出租率年初为97%,至7月达到99%,年末出租率为94%,年度平均出租率为96%。年租金收入为5263.5万,较20年增长27.49%。

信息披露不存在虚假记载或误导性陈述。

请年审机构对上述问题(1)(2)核查并发表明确意见。

会计师回复:
针对上述事项,会计师执行了如下程序包括但不限于:
1、了解公司销售费用构成,获取金额较大的销售合同,核对主要合同条款是否与账面记录相符,分析其变动原因;
2、通过检查新增销售合同签署时间,比较本期较上期新增销售合同的数量及金额,判断公司的收入增长情况是否与招商费用的变动趋势相符; 3、取得公司花名册并获取公司薪酬分配表,了解销售人员数量变动情况和复核计入销售费用的工资薪酬分配情况,并结合公司业务变动和需求情况,分析人员数量变动的合理性;
4、复核招商费用相关合同,结合本期新增销售合同签署时间及租赁期间、金额,分析企业上个会计年度因疫情导致购物中心客流、销售较少公司积极响应政府出台的各种促销费政策,组织开展了多项营销活动,同时聘请中介机构开拓销售渠道所产生的大额招商费用,于本期大幅减少的合理性与真实性; 经核查,我们认为,基于项目组对公司2021年度财务报表所执行的审计程序,未发现公司的上述回复与我们所获取的审计证据存在不一致之处,相关会计处理符合会计准则的规定。


5.你公司当期财务费用为7.6亿元,较去年3.67亿元增长107.2%,其中财务费用-利息支出为7.58亿元;当期其他应付款为13.84亿元,较上年的6.42亿元增加7.42亿元,增幅达115.58%,你公司称主要是借款利率提高,应付利息增加所致;此外,你公司当期筹资活动现金流入1.35亿元,筹资活动现金流出6.01亿元,筹资活动产生的现金流量净额为-4.66亿元。请你公司: (1)详细说明在筹资活动产生的现金流程净额为负的情况下,你公司当期利息费用大幅增长的原因及合理性。

公司回复:
公司本期筹资活动现金流入为 1.35 亿元,其中取得借款收到的现金为 1.3亿元;筹资活动现金流出为 6.01 亿元,其中偿还借款本金支付的现金为 2.27亿元,偿付借款利息支付的现金为2.54亿元,筹资活动流出的现金超过筹资活动流入的现金,因而导致筹资活动产生的现金流量净额为负。

因公司受融资环境、融资政策影响,公司部分贷款到期无法续期,无法履约偿还借款。截至2021年12月31日,借款诉讼案件还处在审理或者执行阶段,公司通过咨询律师事务所等专业机构,并根据借款合同的约定及法发〔2017〕22号第二条第2款对金融借款合同纠纷中的违约金标准上限的规定,公司对这部分逾期借款的借款合同利率与上述规定标准上限利率的差额部分确认了财务费用,因此2021年公司确认财务费用利息支出7.58亿元,较去年同期增加106.75%。

(2)详细说明利息支出的具体情况,包括出借方名称(请穿透至自然人或法人)、金额、利率、期限及本期对应的利息费用等,说明利息支出大幅增长的原因及合理性。

公司回复:
截至2021年12月31日,公司本期财务费用7.6亿元,财务费用利息支出7.58 亿元,较去年同期增加 106.75%,主要包括短期借款、长期借款利息支出6.50亿元,其他应付款中借款利息支出0.84亿元,依据新租赁准则确认的利息支出0.24亿元。

公司银行借款余额为 39.09 亿元,本期计提财务费用-利息支出金额为 6.5亿元,其中中信信托计提的利息支出为 5.70 亿元,较去年同期增加 316.30%。

公司其他应付款中借款金额为5.47亿元,本期计提财务费用-利息支出0.84亿元。利息支出金额增加的主要原因系中信信托有限责任公司(以下简称“中信信托”)27.5 亿元借款受国家相关政策的影响,无法续期,后因借款合同纠纷,中信信托对公司下属子公司融发投资及相关方提起了诉讼,截至 2021 年 12 月31日,案件尚在审理中,公司根据法发〔2017〕22号第二条第2款对金融借款合同纠纷中的违约金标准上限的规定计提了财务费用-利息支出。

具体借款信息详见下表:
(单位:万元)

出借方名 称金额合同利 率期限已计提应付 利息状态
浦发银行10,100.005.0025% /5.5%2020/8/11-2022/8/11562.42 
九江银行16,730.006.525%2021/10/21-2022/10/201,108.40 
中信银行3,594.995.4375% /7.68%2021/4/10-2022/4/10257.77 
浙商银行1,744.366.14%/6 .09%2020/9/25-2021/9/13135.61诉讼中
厦门国际 银行8,500.006.100%2021/1/25-2022/1/25545.46 
浦发银行10,040.005.700%2017/6/12-2022/6/12583.74 
渤海银行12,900.006.175%2019/4/29-2021/4/281,106.13诉讼中
徽商银行45,900.007.000%2020/12/29-2023/12/283,359.92 
中信信托275,000.009.370%2016/3/30-2021/3/3056,970.30诉讼中
恒丰银行6,400.006.403%2017/11/6-2022/9/20391.97 
江苏扬子33,400.0015.2%2020/6/20-2021/6/205,188.23诉讼中


莱华商业19,776.2612.0%2020/11/20-2020/5/203,014.20执行阶 段
马鞍山酒 店1,500.0018.0%2020/4/17-2021/3/31175.40诉讼中
合计445,585.61  73,399.55 


(3)详细说明其他应付款的具体情况,包括出借方名称(请穿透至自然人或法人)、借款期限、利率、到期时间、是否逾期、截至目前的还款情况、公司的具体还款安排、是否存在到期无法偿还的风险等,当期其他应付款涉及的利息费用的计算过程、相关费用大幅增长的原因及合理性,前期约定的借款利率是否合理,相关借款是否设置了抵押物或担保物,你公司、董事、监事、高级管理人员、5%以上股东、实际控制人与出借方是否存在关联关系,相关款项的形成是否具备商业实质,是否存在利益输送或损害上市公司利益的情形。

公司回复:
截至2021年12月31日,公司其他应付款13.84亿元,主要是应付利息4.93亿元,非金融机构借款本金为5.47亿元,商户的押金、保证金1.93亿元。

应付利息中主要是应付中信信托借款利息4.17亿元,江苏新扬子造船有限公司借款利息0.54亿元。

2016年3月30日,本公司之子公司融发投资与中信信托签订了信托贷款合同,借款金额为30亿元,借款期限2016年3月30日至2021年3月30日。截至2021年12月31日,公司逾期未偿还本金余额为27.5亿元。中信信托27.5亿元借款受国家相关政策的影响,无法续期,后因借款合同纠纷,中信信托对公司下属子公司融发投资及相关方提起了诉讼,案件尚在审理中,公司根据法发〔2017〕22 号第二条第 2 款对金融借款合同纠纷中的违约金标准上限的规定计提了财务费用-利息支出,截至 2021 年 12 月 31 日,中信信托应付利息余额为4.17亿元。

2020年6月20日,本公司向国民信托有限公司借款人民币35,000万元,由深圳市中行建设工程顾问有限公司、重庆皇庭珠宝广场有限公司(以下简称“重庆皇庭广场”)、郑康豪担保,重庆皇庭广场以其位于重庆九龙坡区彩云大道10 号的珠宝广场提供抵押担保,深圳市皇庭不动产管理有限公司以其持有的珠宝广场100%的股权提供质押担保。国民信托有限公司于2021年3月30日将债权转移给江苏新扬子造船有限公司,截至2021年12月31日,借款余额为33,400万元,因到期未能按约还款,江苏新扬子造船有限公司对皇庭国际提起诉讼,该案件已进入二审诉讼,尚未裁定。公司根据江苏省无锡市中级人民法院民事判决书,计提了财务费用利息支出5,188.23万元,截至2021年12月31日,江苏新扬子造船有限公司应付利息余额为5,355.50万元。

公司应付利息余额明细如下:
(单位:万元)

出借方名称金额合同利率期限应付利息余额状态
中信信托275,000.009.39%2016/3/30-2021/3/3041,716.85诉讼中
江苏扬子江33,400.0015.2%2020/6/20-2021/6/205,355.50诉讼中
莱华商业19,776.2612.0%2020/11/20-2020/5/201,311.28执行阶段
浙商银行1,744.366.14%/6.09%2020/9/25-2021/9/1346.22诉讼中
渤海银行12,900.006.175%2019/4/29-2021/4/28846.06诉讼中
合计342,820.62  49,275.91 

2020 年 11 月 20 日,本公司向深圳莱华商业管理有限公司借款人民币 20,000万元,借款期限为六个月。该笔借款由深圳市皇庭不动产管理有限公司、深圳市皇庭产业控股有限公司、深圳市皇庭投资管理有限公司、郑康豪先生提供连带责任保证担保;由本公司之子公司深圳市皇庭不动产管理有限公司以其持有的深圳市皇庭物业发展有限公司的 100%股权、 深圳市皇庭云物业服务有限公司的100%股权提供质押担保。截至2021年12月31日,该笔借款本金余额为人民币19,776.26万元。因该借款合同纠纷,莱华商业向深圳国际仲裁院申请仲裁,该案件仲裁已裁决,进入执行阶段。公司根据深圳国际仲裁院裁决书计提了财务费用利息支出3,014.20万元。

2020年4月17日,本公司与江苏东汉投资开发有限公司签订编号20200417号《借条》,约定借入人民币1,500.00万元,期限半年,该笔借款由郑康豪、皇庭产控、皇庭投资提供担保。2020年10 月22日,各方就该笔借款签订展期合同,展期至2021年3月31日。

由于未按期向借款人归还本息,东汉投资将债权转让给马鞍山名涛酒店管理有限公司(以下简称“马鞍山酒店”),马鞍山酒店公司于2021年9月1日向马鞍山市花山区人民法院起诉,要求归还本金 1,439.88 万元并按 15.4%偿付利息,截至本报告期,该诉讼事项尚在审理过程中,公司按 15.4%的利率计提了财务费用利息支出175.40万元。其他应付款具体借款明细详见下表:
(单位:万元)

出借方名称金额合同利率期限财务费用状态
江苏扬子江33,400.0015.2%2020/6/20-2021/6/205,188.23诉讼中
莱华商业19,776.2612.0%2020/11/20-2020/5/203,014.20执行阶段
马鞍山酒店1,500.0018.0%2020/4/17-2021/3/31175.40诉讼中
合计54,676.26  8,377.83 

公司、董事、监事、高级管理人员、5%以上股东、实际控制人与出借方不存在关联关系,不存在利益输送或损害上市公司利益的情形。


(4)请说明公司的偿债计划、资金来源及筹措安排,按照目前公司相关借款的利率对2022年的财务费用、其他应付款进行测算,并说明是否可能导致公司未来的流动性风险进一步加剧、融资能力进一步恶化,如是,请充分提示风险,并说明公司拟采取的应对措施。

公司回复:
公司已在积极推进出售部分资产的工作,降低负债率,提高流动性。2022年3月25日公司通过联交所对外发布了《深圳融发投资有限公司100%股权转让意向征集公告》,参考价格为人民币56.20亿元,同日,公司通过联交所对外发布了《重庆皇庭珠宝广场有限公司 100%股权转让意向征集公告》,参考价格为人民币7.65亿元。

按照公司相关借款利率对公司借款进行测算,因诉讼中的借款判决与执行时间无法确认,各项借款均计算至2022年12月31日,财务费用-利息支出金额为8.36亿元。

目前,本公司与意向购买方已就融发投资股权转让事项签署了标的项目收购意向书,若上述股权转让实施完成,转让所得将用以清偿公司及其它相关公司的借款本金利息及其他债务,将极大优化公司资产和债务结构。但相关资产的出售谈判和交易需要一定的时间,并存在一定的不确定性,请投资者关注相关风险。

请年审机构核查并发表明确意见。

会计师回复:
针对上述事项,会计师执行了如下程序包括但不限于:
1、获取长短期借款台账与相关借款利计提明细表,测算其相关财务费用确认的准确性并与公司账面记录进行核对;
2、通过中国人民银行获取的企业信用报告,确认公司借款及相关质押、抵押等担保情况的真实性和完整性;
3、对长短期借款的借款金额,借款利率及借款时间等关键借款信息进行银行函证并获取相关借款合同、综合授信合同及相关诉讼资料;
4、就逾期部分的借款本金及逾期借款利率与律师和企业财务人员进行沟通了解,并获取法律意见书;根据法发〔2017〕22 号第二条第 2 款对金融借款合同纠纷中的违约金标准上限的规定,对这部分涉诉的借款合同利率与上述规定标准上限利率差额确定财务费用,测算并检查相关财务费用-利息支出及应付利息计提的准确性;;
5、通过借款合同中逾期借款相关的协议条款、法院民事判决书和民事起诉状等资料,梳理公司逾期借款情况并在2021年度审计报告中进行披露; 6、已获取公司为解决上述借款及应付利息所导致的流动性风险而出售相关资产所签署的关于出售国商购物中心(即皇庭广场)收购意向书,并访谈该项目意向购买方相关负责人,确认该意向的真实性,截至目前,该项目尚未取得实质性进展,存在较大的不确定性,已在2021年度审计报告期后事项中予以披露; 7、已获取2022年1月26日公司全资子公司皇庭不动产及成都商业就成都皇庭中心项目与华银(深圳)金融控股有限公司签署了《股权转让协议书》,截止目前,该项目尚未取得实质性进展,尚存在较大不确定性,已在审计报告期后事项中进行披露。

经核查,我们认为,基于项目组对公司2021年度财务报表所执行的审计程序,未发现公司的上述回复与我们所获取的审计证据存在不一致之处,相关会计处理符合会计准则的规定。


6. 2018 年 12 月,你公司以同心基金 22.34%股份与控股股东皇庭集团旗下的重庆皇庭珠宝广场有限公司(以下简称“重庆皇庭”)100%股权进行资产置换。同时交易各方对重庆皇庭广场进行业绩承诺。重庆皇庭2019年度实际实现承诺收入826.96万 元,未达到业绩承诺要求,2020年8月22日,你公司收到业绩承诺方皇庭集团支付的业绩补偿款3173.04万元。

重庆皇庭2020年度实际实现承诺收入1520.9万元,未达到业绩承诺要求,但你公司于 2021 年 4 月 29 日披露公告称与皇庭集团及重庆皇庭原股东重庆九龙珠宝达成业绩承诺调整协议,将2020年及以后年度重庆皇庭的业绩承诺延期1年履行,即2021年度不低于5000万元。

重庆皇庭 2021 年度实际实现承诺收入 1,229.61 万元,仍未达到业绩承诺要求,按照相关约定,皇庭集团或其子公司应当在三个月内以现金方式进行补偿。请你公司:
(1)详细说明并量化分析重庆皇庭近三年业绩未达预期的原因及合理性。

公司回复:
为落实本公司战略发展需要,集中资源做好公司主业,同时避免同业竞争,扩大商业不动产管理规模,公司于2018年12月以公司旗下深圳市同心投资基金股份有限公司 22.34%股份与公司关联方重庆皇庭九龙珠宝产业开发有限公司旗下的重庆皇庭珠宝广场有限公司(以下简称“重庆皇庭广场”)100%股权进行资产置换。

2019 年公司对重庆珠宝广场有限公司名下的商业重庆皇庭广场重新调整招商定位,由以珠宝婚庆为主题的专业商场转型升级为综合性购物中心,并于2019年11月15日二次开业,新引入的品牌等商户尚在一定的培育期,前期租金单价较低。

2020 年,重庆皇庭广场升级为综合性购物中心后,新引入的品牌还在培育期。同时受新冠肺炎疫情的影响,市场以及经营环境遭受到不可抗力的冲击。商场客流减少、商铺掉铺加剧,品牌缩减扩店及延迟开业。导致商场招商率和开业率较低,公司收入减少。

2021 年受新冠疫情的持续影响,又受国家对教培类行业的调控政策影响,商场教培类商户先后撤场退铺,其他大的主力商铺如:盒马超市、优悦健身、大地影院,因经营困难先后撤场退铺;其他拟签约品牌商户则采取缩减扩店及延迟开业的决策,商场客流、公司收入逐步减少,导致重庆皇庭广场收入未达到业绩承诺。


(2)业绩承诺补偿人是否具备充分的业绩承诺履行能力,你公司为确保交易对方履行业绩承诺补偿义务所采取的保障措施。

公司回复:
截至2021年12月31日,皇庭集团资产负债率为65%。

为确保交易对方履行业绩承诺补偿义务,公司已就上述债权向福田区人民法院提交了诉状,起诉皇庭集团,并申请了财产保全。


(3)你公司称“拟对原重庆皇庭业绩承诺进行调整,各方正在协商具体方案”。请你公司详细说明本期拟再次对原业绩承诺进行调整的原因及合理性,是否存在严重损害上市公司利益的情形。

公司回复:
公司收购重庆皇庭广场后,重新调整招商定位,全新招商,不同于已经运营多年的填空式招商,重庆皇庭需要在规模化效应下商户统一入驻。但由于新冠疫情的影响,重庆皇庭的招商工作几乎陷于停顿。2021 年后半年以来,疫情不但未有缓解,反而有大规模蔓延之势,上期业绩承诺调整的影响因素依然存在,属于不可抗力。

本着实事求是的态度,在确保业绩承诺总承诺金额不发生变化的前提下,各方协商拟将2021年及以后年度重庆皇庭营业收入承诺延期1年履行。

本次业绩承诺调整具有合理性,也不存在损害上市公司及全体股东权益的情形。

公司将持续关注疫情发展态势,加强对重庆皇庭的招商运营工作,同时督促皇庭集团在触发业绩补偿情形时及时履行业绩补偿,切实维护公司及全体股东的利益。


7. 年报显示,你公司当期存在多笔重大诉讼、仲裁事项,同时,你公司子公司皇庭不动产持有的深圳市皇庭物业发展有限公司70%股权、深圳市皇庭云物业服务有限公司100%股权,以及你公司持有的皇庭不动产100%股权、深圳融发投资有限公司60%股权均已被冻结。请你公司:
(1)自查你公司股票是否触及《股票上市规则》第9.8.1条第(五)款“公司生产经营活动受到严重影响且预计在三个月内不能恢复正常”应实施其他风险警示的情形,并说明判断依据;如是,请及时进行风险提示。

公司回复:
经自查,公司股票不触及《股票上市规则》第9.8.1条第(五)款“公司生产经营活动受到严重影响且预计在三个月内不能恢复正常”应实施其他风险警示的情形。

1、公司虽然有部分银行账户被查封,但对公司日常经营活动未造成重大不利影响,公司生产经营仍在正常开展。(1)所涉及数额和所占最近一年经审计的净资产比重较小。(2)被查封银行账户虽然数量较多,但涉及案件纠纷方不多,共计6家。公司在积极应诉和解决相关纠纷中。

(3)公司及下属子公司仍能通过其他银行账户开展业务。

2、公司已在积极推进资产出售和融资,以期消除诉讼、降低负债率和提高流动性。目前,公司与资产的意向购买方已进入实质性洽谈。

(2)以列表形式详细说明截至回函日你公司资产及银行账号被查封、冻结等权利受限事项的具体情况,包括但不限于相关资产及银行账户名称、资产及银行账户具体用途、权利受限涉及的具体金额、你公司知悉权利受限事项的具体时间、权利受限原因、进展情况、是否及时履行了信息披露义务、对你公司的生产经营产生的具体影响以及你公司拟采取的解决措施,并说明你公司相关银行账户被冻结是否触及《股票上市规则》第 9.8.1 条第(六)款“公司主要银行账号被冻结”应实施其他风险警示的情形,并说明判断依据;如是,请及时进行风险提示。

公司回复:
截至2022年4月30日,公司银行账号被查封、冻结金额共计2,500万元,占公司最近一年经审计净资产的0.73%。公司及下属子公司开展业务主要通过转账等方式完成,公司仍能通过其他银行账户开展业务,故该银行账户冻结情况对公司日常经营和管理活动未造成重大不利影响,公司生产经营仍在正常开展。公司及子公司银行账户被冻结、查封的具体情况如下:
(单位:万元)

序 号公司主体银行名称(全称)银行账号账户余额冻结原因
1重庆皇庭珠 宝广场公司中国建设银行股份有 限公司重庆杨家坪支 行50001033600050 229236170.83江苏扬子江 贷款诉讼案 件
2重庆皇庭珠 宝广场公司渤海银行股份有限公 司深圳前海分行20010104440001 070.18江苏扬子江 贷款诉讼案 件
3重庆皇庭珠 宝广场公司招商银行股份有限公 司九龙科技新城支行12390617991080 30.03江苏扬子江 贷款诉讼案 件
4重庆皇庭珠 宝广场公司上海浦东发展银行股 份有限公司重庆分行 作业中心83090078801400 00003329.16江苏扬子江 贷款诉讼案 件
5重庆皇庭珠 宝广场公司中国农业银行股份有 限公司重庆九龙坡九 龙园支行31070301040009 0833.96江苏扬子江 贷款诉讼案 件
6重庆皇庭珠 宝广场公司中国农业银行股份有 限公司重庆九龙坡九 龙园支行31070362100000 0060.01江苏扬子江 贷款诉讼案 件
7重庆皇庭珠 宝广场公司中国银行股份有限公 司重庆九龙坡支行1102484492570.05江苏扬子江 贷款诉讼案 件
8重庆皇庭珠 宝广场公司邮政储蓄银行重庆九 龙坡区支行95000601001980 889115.22北京 益泰 牡 丹诉讼案件
9 北京益泰牡
重庆皇庭珠 31000890191000
工行盘龙支行 丹工程款诉
宝广场公司 34709 0.17
讼案件

10深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司中国农业银行股份有 限公司深圳天悦湾支 行41004000040010 3870.17江苏扬子江 贷款诉讼案 件
11深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司中国农业银行股份有 限公司深圳国贸支行41008900040006 4990.15江苏扬子江 贷款诉讼案 件
12深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司中国民生银行股份有 限公司上步支行6946270781.29江苏扬子江 贷款诉讼案 件
13深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司中国民生银行股份有 限公司上步支行6999731300.01江苏扬子江 贷款诉讼案 件
14深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司中国建设银行股份有 限公司深圳上步支行44201508000052 52212326.41江苏扬子江 贷款诉讼案 件
15深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司建行华强支行44250110076300 0011411.30莱华 商业 贷 款诉讼冻结
16深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司建行智慧支行44250110379800 0033630.39九江 银行 诉 讼案
17深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司上海浦东发展银行深 圳分行营业部79110155300001 1520.94江苏扬子江 贷款诉讼案 件
18深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司上海浦东发展银行深 圳分行营业部79110155300001 1694.14江苏扬子江 贷款诉讼案 件
19深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司华夏银行股份有限公 司红荔支行10870000000243 1310.08江苏扬子江 贷款诉讼案 件
20深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司渤海银行股份有限公 司深圳前海分行20020681010001 350.61江苏扬子江 贷款诉讼案 件
21深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司中行皇岗商务中心支 行7666-7170-60750.03江苏扬子江 贷款诉讼案 件
22深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司招商银行深南中路支 行7559-3049-4210 -90910.29莱华 商业 贷 款诉讼冻结
23深圳市皇庭 国际企业股宁波银行深圳分行7301-0122-0014 -391814.24莱华 商业 贷 款诉讼冻结
份有限公司

24深圳市皇庭 不动产管理 有限公司中国农业银行股份有 限公司深圳信息枢纽 中心支行41033200040007 3352.19国民 信托 案 冻结
25深圳市皇庭 不动产管理 有限公司中国民生银行股份有 限公司深圳分行6982966791.24国民 信托 案 冻结
26深圳市皇庭 不动产管理 有限公司中信银行股份有限公 司深圳海湾支行81103010131004 024010.08国民 信托 案 冻结
27深圳市皇庭 不动产管理 有限公司招商银行股份有限公 司重庆九龙科技新城 支行12391092131080 21.06国民 信托 案 冻结
28深圳市皇庭 不动产管理 有限公司宁波银行深圳分行73010122001417 934100.65莱华 商业 贷 款诉讼冻结
29深圳融发投 资有限公司平安银行股份有限公 司深圳分行营业部110149680776881,696.61监管户,用 于还 中信 信 托贷款及利 息
30深圳融发投 资有限公司浦发行深圳市分行99000413502642 9384.18九江 银行 诉 讼案
31深圳融发投 资有限公司中国建设银行股份有 限公司深圳上步支行44201508000052 5213576.43九江 银行 诉 讼案
32深圳融发投 资有限公司中国农业银行股份有 限公司深圳锦湖支行41001400040019 0602.70九江 银行 诉 讼案
33深圳融发投 资有限公司中国工商银行股份有 限公司深圳南山支行40000203192004 038675.07九江 银行 诉 讼案
34深圳融发投 资有限公司中国农业银行股份有 限公司深圳国贸支行41008900040074 59626.88九江 银行 诉 讼案
35深圳融发投 资有限公司中国工商银行股份有 限公司深圳南山支行40000203292004 160390.37九江 银行 诉 讼案
36深圳融发投 资有限公司平安银行深圳分行营 业部110150301000083.01九江 银行 诉 讼案
 合计  2,500.10 
公司虽然有部分银行账户被查封,但并非主要账户,对公司日常经营活动未造成重大不利影响,公司生产经营仍在正常开展,所涉及数额和所占最近一年经审计的净资产比重较小,因此不触及《股票上市规则》第9.8.1条第(六)款“公司主要银行账号被冻结”应实施其他风险警示的情形。

(3)说明截至回函日你公司已逾期未偿还债务的具体情况、你公司重大诉讼仲裁事项的进展情况、拟采取的具体措施,各诉讼对应的预计负债计提情况及计提的充分性和合理性,并结合《股票上市规则》的相关规定说明前述债务逾期事项、重大诉讼仲裁事项已履行了何种信息披露义务。

公司回复:
截至回函日,公司已逾期未偿还的债务、重大诉讼仲裁事项的进展情况如下表:

序 号债权人债务人借款本金余 额/诉讼金 额(万元)担保措施诉讼进展预计负债 计提
1中信信托有 限责任公司深圳融发投 资有限公司275,000抵押担保:融发投资以 晶岛国商购物中心(即 皇庭广场)及其占有范 围内的土地使用权提 供抵押保证 质押担保:皇庭国际以 持有的融发投资60%股 权为质押担保,PHL以 持有的融发投资40%股 权为质押担保,融发投 资和物业发展皇庭广 场分公司以应收账款 提供质押担保 保证担保:皇庭国际与 皇庭投资、皇庭集团、 郑康豪提供连带责任 保证担保。于2021年4月9 日向深圳市中 级人民法院提 起诉讼,申请判 令立即偿还借 款本金人民币 27.50亿元,并 支付相应利息 以及逾期违约 金,并对该笔借 款的抵质押物 申请财产保全, 截至回函日,案 件尚在审理中。计提中信 信托案件 受理费 1549.68 万元。
2渤海银行股 份有限公司 深圳前海分 行深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司12,900质押担保:以本公司持 有的同心再贷14%的股 权提供质押担保,以本 公司之子公司皇庭基 金持有的同心基金8% 的股权提供质押担保; 保证担保:皇庭集团、 郑康豪、重庆皇庭珠宝 广场有限公司提供连 带责任保证担保。于2021年5月 19日向深圳市 中级人民法院 提起诉讼,请求 法院判令皇庭 国际偿还所有 借款本金并支 付相关利息,截 至回函日,该案 件尚在审理中。未计提预 计负债, 借款利息 计入财务 费用中。
抵押担保:以本公司持
有的5套房产,郑康豪
于2021年4月
持有的3套房产,融发
22日向深圳市 未计提预
投资持有的1套房产提
深圳市皇庭 南山区人民法 计负债,
浙商银行深 供抵押担保;
国际企业股 1,744 院提起诉讼,截 借款利息
3 圳分行 质押担保:本公司以持
份有限公司 至本报告期,该 计入财务
有的同心基金3%的股
案件尚在审理 费用中。
权提供质押担保;
中。

保证担保:由皇庭集
团、郑康豪提供担保。


4马鞍山名涛 酒店管理有 限公司深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司1,500保证担保:皇庭投资、 皇庭产业控股、郑康豪 担保于2021年9月1 日向马鞍山市 花山区人民法 院起诉,截至本 报告期,该诉讼 事项尚在审理 过程中。未计提预 计负债, 借款利息 计入财务 费用中。
5深圳莱华商 业管理有限 公司深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司19,776质押担保:由本公司之 子公司深圳市皇庭不 动产管理有限公司(以 下简称“皇庭不动产”) 以其持有的深圳市皇 庭物业发展有限公司 的 100%股权、 深圳市 皇庭云物业服务有限 公司的100%股权提供 质押担保; 保证担保:由深圳市皇 庭不动产管理有限公 司、深圳市皇庭产业控 股有限公司、深圳市皇 庭投资管理有限公司、 郑康豪先生提供连带 责任保证担保。于2021年5月 27日向福田区 法院提起诉讼, 于2021年12月 4日收到深圳国 际仲裁院的裁 定书,该案件进 入执行阶段。未计提预 计负债, 借款利息 计入财务 费用中。
6江苏新扬子 造船有限公 司深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司33,400抵押担保:重庆皇庭广 场以其位于重庆九龙 坡区彩云大道10号的 珠宝广场提供抵押担 保; 质押担保:深圳市皇庭 不动产管理有限公司 以其持有的珠宝广场 100%的股权提供质押2021年4月23 日对皇庭国际 提起诉讼,现已 取得生效判决 书,截至回函 日,该案件已进 入执行程序。未计提预 计负债, 借款利息 计入财务 费用中。
担保;
保证担保:由深圳市中
行建设工程顾问有限
公司、重庆皇庭珠宝广
场有限公司、郑康豪提
供保证担保。


7九江银行股 份有限公司 广州分行深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司16,730质押担保:同心基金以 其持有的同心再贷的 23%股权提供质押担 保。 保证担保:东莞市向隆 实业投资有限公司、皇 庭集团、深圳融发投资 有限公司、惠州大亚湾 皇庭房地产开发有限 公司、深圳市皇庭荔园 实业有限公司、郑康豪 提供保证担保。2021年6月2日 向广州市中级 人民法院提起 诉讼,2021年 10月19出具《民 事调解书》,和 解结案,展期一 年,2022年10 月20日到期。 截至回函日,该 笔贷款处于执 行阶段。2022年 诉讼案件
8浦发银行深 圳分公司深圳市皇庭 国际企业股 份有限公司9,900保证担保:皇庭集团、 郑康豪提供保证担保。浦发银行向深 圳市罗湖区人 民法院提起诉 讼,截至回函 日,浦发银行已 提起诉前保全。2022年 诉讼案件
9厦门市集美 建设发展有 限公司福建嘉美和 丰商业管理 有限公司11,133大翔伟业(厦门)发展 有限公司承担连带责 任于2021年12月 10日向厦门市 集美区人民法 院提起诉讼,请 求判令皇庭国 际之子公司厦 门圣果院支付 租金、违约金等 合计11,133万 元,截至回函 日,上述案件尚 未开庭审理。11,133 万元

8.年报投资性房地产主要项目情况显示,重庆皇庭珠宝城2021年12月31日公允价值为 711,015,136.20 元,其变动幅度为-10.25%,根据公司的会计政策,2021年该项投资性房地产期末公允价值调减81,160,163.80 元。皇庭国商购物广场2021年12月31日的公允价值为6,917,810,200.00元,其变动幅度为-9.54%,根据公司的会计政策,2021 年该项投资性房地产期末公允价值调减729,841,700.00元。请你公司:
(1)说明前述两项投资性房地产期末公允价值评估的具体过程,关键假设与参数,包括但不限于土地与房地产租赁情况、未来现金流、折现率、同类土地与物业估值等,并结合上述内容说明评估价值变动的公允性与合理性。

公司回复:
①重庆皇庭珠宝城2021年评估过程如下:
A.市场法
评估人员根据对评估对象进行全面分析的基础上,通过“房产中介”现场调查同类物业的挂牌交易情况,并选取三宗可比交易案例,评估人员经过比较分析,并对交易可比案例进行实地查勘、中介走访、电话咨询。按选择的三个可比案例针对评估对象的区位状况、权益状况和建筑物实物状况等具体条件进行比较参照。

选取案例如下:

项目名称估价对象案例 A案例 B案例 C
 皇庭珠宝城同创奥韵力扬西西购物中心玖城壹号
交易方式正常转让正常转让正常转让正常转让
物业位置10 九龙坡区彩云大道 号63 奥体运动街 号55 兴胜路 号66 石杨路 号
/ 价值时点交易日期2021/12/312021/12/312021/12/312021/12/31
房屋用途商业商业商业商业
/ 成交价格(元㎡)--17,50019,30018,900
价值定义公开市场价格公开市场价格公开市场价格公开市场价格
土地年限40年,终止日期为: 2053/8/3040年,终止日期为: 2053/1/140年,终止日期为 2055/1/140年,终止日期为 2055/1/1
根据所选可比案例房地产的各种价格影响因素具体条件,编制因素条件说明表,具体情况如下表所示:

因素因子修正说明    
比较因素因子说明档次级别修正幅度 
交易情况物业及可比案例的交易情况是否正常正常交易、其它--- 
交易类型房产交易类型一手房、二手房一般取同类交易类型 
交易日期物业买卖交易日期根据房地产价格指数等修正  
交易价格(元/㎡) 物业在交易日成交时的客观价格------
区位状况区域规划物业所在区域的规划布局、区域发展速度、生活环境、片区 品质、区域治安等依据区域规划,判断其对物业的利 好弊端2
 区域繁华度物业所在区域的商业氛围、商业繁华程度、距离各级商圈距 离等好、较好、一般、较差、差2
 交通便捷度物业所在区域的地铁便捷度、公交便捷度、路网分布情况好、较好、一般、较差、差2
 人流量物业所在区域的人口密度、日均人流量等好、较好、一般、较差、差2
 基础设施完备度物业所在区域的水、电、燃气、通讯、有线电视等基础设施好、较好、一般、较差、差2
 外部配套设施物业所在区域的教育、金融、商业、体育、医院、文化、教 育等配套设施好、较好、一般、较差、差2
 楼层物业所对应的楼层,与物业所在楼栋的总楼层进行对比判断好、较好、一般、较差、差2
 环境质量物业所在区域的空气质量、污染源情况、卫生状况等好、较好、一般、较差、差2
实物状况临街情况物业是否临交通干道、小区干道,一般可分为多面临街、双 面临街、单面临街、不临街好、较好、一般、较差、差2
 新旧程度根据物业的建筑年代及其维护保养状况确定其成新度好、较好、一般、较差、差2
 装饰装修物业内部及公共部分的装修情况、装修档次等好、较好、一般、较差、差2
 空间布局物业的功能分区,户型设计,通风采光,使用率等好、较好、一般、较差、差2
 建筑结构物业建筑结构、砖混、钢混等好、较好、一般、较差、差2
 物业管理物业管理公司资质,物业服务品质等好、较好、一般、较差、差2
权益状况土地剩余使用年限 (年)指物业截止价值时点时的剩余使用年限根据可比案例与估价对象的剩余年限对比, 依地价指数或基准地价年期系数修正,并结 合《物权法》相关规定分析 
 规划条件限制规划条件(含容积率)对物业价值的影响无影响、影响较小、有一定影响2
 共有情况影响共有情况对物业价值的影响无影响、影响较小、有一定影响2
 权属清晰情况权属是否清晰及对物业价值的影响无影响、影响较小、有一定影响2
通过上述修正因素进行分别修正,测算出委估对象的评估值。

B.收益法
皇庭珠宝城为综合型商业物业,截至评估基准日已对外进行出租,出租率为38%,具体租约情况如下:

序号签订日期租户名称合作模式合同面积租赁年限
12016/6/29重庆市华尔顿餐饮文化管理有限公司固定租金4,740.015年
22016/11/18邓洪梅固定租金34.05年
序号签订日期租户名称合作模式合同面积租赁年限
32016/11/18巫婷固定租金87.06 年
42016/12/24重庆市九龙坡区民政局固定租金1,096.810 年
52017/5/2重庆加十分教育科技有限公司固定租金362.105 年
62017/11/1重庆正声雅绘文化艺术传播有限公司固定租金172.805 年
72018/5/15重庆市万和药房连锁有限公司固定租金104.004 年
82018/3/30重庆金钻伟皇娱乐有限公司固定租金1,400.009年
92018/11/28中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡(支)行固定租金343.305 年
102018/12/18张思思固定租金313.474年
112019/4/22重庆宏亮智慧科技有限公司固定租金14.455年 7天
122019.08.15李勇波固定租金275.035年
132019/7/25郎作维固定租金76.325年
142019/9/30重庆贵欧电子商务有限公司固定租金157.363 年
152019/9/24重庆市九龙坡区三中英才教育培训有限公司固定租金524.575年
162019/10/17中国邮政储蓄银行股份有限公司固定租金204.805年
172020/7/2王鹏尧更名为江锋固定租金67.653 年
182020/8/6邓照巧固定租金372.753年
192020/9/7谢林固定租金56.423 年
202020/11/12张松洁(喜是多)固定租金251.433 年
212020/12/24金瓜子汽车服务(天津)有限公司固定租金1,517.561 年
222021/1/11高文琼固定租金71.921 年
232021/1/26黄芳固定租金252.085 年
242021/4/19陈丹固定租金32.303 年
252021/4/30李红琼固定租金146.575 年
262021/4/30悦达智慧停车服务(重庆)有限公司固定租金657个车位8年
272021/5/31金炼固定租金91.295 年
本次对租金预测按已出租部分按合同约束租金进行预测,未出租部分按市场平均租金预测计算。

a.收益期内租金的确定
根据评估人员对委估对象及市场同类物业的调研,截至评估基准日,委估对象已对外出租,本次对租金预测按已出租部分按合同约束租金进行预测,未出租部分按市场平均租金预测计算。

b.空置率的确定
评估人员通过现场调查了解到:委估对象2019年、2020年出租率分别为84%、86%;截止评估基准日出租率为38%,已出租面积为11,214.41 m2,未出租面积为 18,474.80 m2。由于2021年委估对象所在地区受疫情影响导致重庆珠宝城租赁情况相较前年度有所下降,随着目前对疫情防控力度的加强以及经济的稳步恢复态势,商业租赁情况也会稳步发展;预测期间,空置率下降,稳定年度空置率按5%估算。

c.年递增系数的确定
经分析委估对象的租赁合同,确定年增长率约在1%-5%范围内,基于谨慎考虑,确定年递增系数为3%。

d.折现率
报酬率的确定方法有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法等方法。

本次采用累加法确定报酬率。

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率+投资带来的优惠率。

累加法求取报酬率一览表

项目数值取值理由取值
安全利率1.50%1.5% 价值时点一年期定期存款利率1.50%
投资风险补偿率4.5~5.5%目前同类房地产经营稳定,因此投资风险补偿率按 4 5% ~ 考虑5.00%
管理负担补偿率0.10%0.1% 按照评估人员的经验按 考虑0.10%
缺乏流动性补偿率1.00%1.0% 按照评估人员的经验按 考虑1.00%
易于获得融资的优惠率-0.50%-0.5% 按照评估人员的经验按 考虑-0.50%
所得税抵扣的优惠率-0.60%-0.6% 按照评估人员的经验按 考虑-0.60%
报酬率区间6.0%-7.0%6.50% 

收益价值测算:

评估对象名称:皇庭珠宝城            
收益期  2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2034年-2053年 8月 30日
收入(年)租金收入合计 17,843,013.0119,136,579.8919,565,104.1920,262,197.0320,377,136.2720,005,930.6121,176,836.7321,747,298.6322,334,874.3922,940,077.4223,628,279.74
 有效租金 12,490,109.1114,352,434.9215,652,083.3517,222,867.4818,339,422.6419,005,634.0820,117,994.8920,659,933.7021,218,130.6721,793,073.5522,446,865.75
 车位租金 1,200,000.001,250,000.001,300,000.001,350,000.001,400,000.001,450,000.001,500,000.001,550,000.001,600,000.001,650,000.001,700,000.00
 押金利息0.35%11,978.8513,652.1314,833.0716,251.2617,271.9917,898.6818,915.7519,433.6919,965.8620,512.6921,128.51
 小计 13,702,087.9515,616,087.0516,966,916.4218,589,118.7419,756,694.6420,473,532.7621,636,910.6422,229,367.3922,838,096.5323,463,586.2424,167,994.26
支出房地产12.00%1,642,813.091,873,930.452,036,029.972,230,694.252,370,803.362,456,823.932,596,429.282,667,524.092,740,571.582,815,630.352,900,159.31
 增值税5%651,909.96742,973.09807,242.06884,422.26939,972.51974,077.811,029,428.331,057,615.891,086,577.651,116,336.841,149,850.75
 城建维护税7%45,633.7052,008.1256,506.9461,909.5665,798.0868,185.4572,059.9874,033.1176,060.4478,143.5880,489.55
 教育费附加5%32,595.5037,148.6540,362.1044,221.1146,998.6348,703.8951,471.4252,880.7954,328.8855,816.8457,492.54
 印花税0.1%13,690.1115,602.4316,952.0818,572.8719,739.4220,455.6321,617.9922,209.9322,818.1323,443.0724,146.87
 土地使用税12175,004.04175,004.04175,004.04175,004.04175,004.04175,004.04175,004.04175,004.04175,004.04175,004.04175,004.04
 管理费4%547,604.36624,097.40678,083.33742,914.70789,576.91818,225.36864,719.80888,397.35912,725.23937,722.94965,874.63
 维修费1.50%2,884,170.172,884,170.172,884,170.172,884,170.172,884,170.172,884,170.172,884,170.172,884,170.172,884,170.172,884,170.172,884,170.17
 保险费0.20%335,301.24335,301.24335,301.24335,301.24335,301.24335,301.24335,301.24335,301.24335,301.24335,301.24335,301.24
 小计 6,328,722.176,740,235.597,029,651.957,377,210.207,627,364.357,780,947.538,030,202.258,157,136.628,287,557.368,421,569.078,572,489.10
年收益 7,373,365.788,875,851.469,937,264.4711,211,908.5412,129,330.2912,692,585.2213,606,708.3914,072,230.7714,550,539.1715,042,017.1615,595,505.16 
折现率 6.50%6.50%6.50%6.50%6.50%6.50%6.50%6.50%6.50%6.50%6.50% 
折现期 0.501.502.503.504.505.506.507.508.509.5022.18 
折现系数 0.970.910.850.800.750.710.660.620.590.558.22 
现值 7,144,814.798,075,801.098,489,709.488,994,062.879,136,157.708,976,917.749,036,091.648,774,874.028,519,368.828,269,605.77128,246,117.36 
评估值 213,663,500.00           
②皇庭国商购物广场2021年评估过程如下:
A.市场法
评估人员根据对评估对象进行全面分析的基础上,通过“安居客”、“房天下”查询同类物业的挂牌交易情况,并选取三宗可比交易案例,评估人员经过比较分析,并对交易可比案例进行实地查勘、中介走访、电话咨询。按选择的三个可比案例针对评估对象的交易情况、交易时间、区位因素、个别因素、权益因素等具体条件,将选择的市场交易可比案例进行比较参照。选取案例如下:
项目名称估价对象A 案例B 案例C 案例
 皇庭国商购物广场侨福大厦深圳国际商会大厦共和世家
交易方式正常转让正常转让正常转让正常转让
物业位置福田区中心区福田区新闻路138 福田区福华一路 号福田区委旁益田路东侧
/ 价值时点交易日期2021/12/312021/12/312021/12/312021/12/31
房屋用途商业商业商业商业
/ 成交价格(元㎡)--118,280100,000117,000
建筑面积(㎡)14,377.3093370341.44
价值定义公开市场价格公开市场价格公开市场价格公开市场价格
土地年限40 年,终止日期:50 年,终止日期:50 年,终止日期:50 年,终止日期:
 2042/10/72050/8/12046/1/102051/9/1
根据所选可比案例房地产的各种价格影响因素具体条件,编制因素条件说明表,具体情况如下表所示:

因素因子修正说明    
比较因素因子说明档次级别修正幅度 
交易情况物业及可比案例的交易情况是否正常正常交易、其它--- 
交易类型房产交易类型一手房、二手房一般取同类交易类型 
交易日期物业买卖交易日期根据房地产价格指数等修正  
交易价格(元/㎡) 物业在交易日成交时的客观价格------
区位状况区域规划物业所在区域的规划布局、区域发展速度、生活环境、片区 品质、区域治安等依据区域规划,判断其对物业的利 好弊端2
 区域繁华度物业所在区域的商业氛围、商业繁华程度、距离各级商圈距 离等好、较好、一般、较差、差2
 交通便捷度物业所在区域的地铁便捷度、公交便捷度、路网分布情况好、较好、一般、较差、差2
 人流量物业所在区域的人口密度、日均人流量等好、较好、一般、较差、差2
 基础设施完备度物业所在区域的水、电、燃气、通讯、有线电视等基础设施好、较好、一般、较差、差2
 外部配套设施物业所在区域的教育、金融、商业、体育、医院、文化、教 育等配套设施好、较好、一般、较差、差2
 楼层物业所对应的楼层,与物业所在楼栋的总楼层进行对比判断好、较好、一般、较差、差2
 环境质量物业所在区域的空气质量、污染源情况、卫生状况等好、较好、一般、较差、差2
因素因子修正说明    
实物状况临街情况物业是否临交通干道、小区干道,一般可分为多面临街、双 面临街、单面临街、不临街好、较好、一般、较差、差2
 新旧程度根据物业的建筑年代及其维护保养状况确定其成新度好、较好、一般、较差、差2
 装饰装修物业内部及公共部分的装修情况、装修档次等好、较好、一般、较差、差2
 空间布局物业的功能分区,户型设计,通风采光,使用率等好、较好、一般、较差、差2
 建筑结构物业建筑结构、砖混、钢混等好、较好、一般、较差、差2
 物业管理物业管理公司资质,物业服务品质等好、较好、一般、较差、差2
权益状况土地剩余使用年限 (年)指物业截止价值时点时的剩余使用年限根据可比案例与估价对象的剩余年限对比, 依地价指数或基准地价年期系数修正,并结 合《物权法》相关规定分析 
 规划条件限制规划条件(含容积率)对物业价值的影响无影响、影响较小、有一定影响2
 共有情况影响共有情况对物业价值的影响无影响、影响较小、有一定影响2
 权属清晰情况权属是否清晰及对物业价值的影响无影响、影响较小、有一定影响2
通过上述修正因素进行分别修正,测算出委估对象的评估值。

B.收益法
皇庭国商购物广场为大型商业物业,截至评估基准日已对外出租面积为90,738.88㎡,出租率约为97%,具体租约情况如下:

序 号楼层商户名称店铺合同租期建筑面 积(㎡)
1B1层深圳市渔舶汇餐饮管理有限公司B1-1, G-196个月2,047.24
2B1层上海张啦啦餐饮管理有限公司B1-1236 个月182.60
3B1层深圳世纪华腾商贸有限公司B1-1548 个月235.91
4B1层深圳市调色师化妆品有限公司B1-1641个月 14日207.09
5B1层深圳市国洋商业连锁管理有限公司B1-1836个月69.09
6B1层深圳市福田区霓裳茶饮品店B1-236 个月118.25
7B1层上海雪纤瘦投资管理有限公司深圳福田分公司B1-26-1, B1-26-236个月 10日383.76
8B1层深圳市汉阳廷餐饮管理有限公司B1-26-3, B1-26-4 , B1-H-9/1072 个月1,006.60
9B1层深圳海深星摄影有限责任公司B1-26-6A/6B60 个月277.66
10B1层深圳博纳时代影院投资管理有限公司皇庭广场 分公司B1-3, G-63180个月6,521.44
11B1层绰琪服装(深圳)有限公司B1-36-245 2 个月 日309.31
12B1层深圳市林曦餐饮有限责任公司B1-37-148个月330.67
13B1层深圳市蒸汽神餐饮管理有限公司B1-37-236 个月295.62
14B1层梁家鸿B1-38-336 个月241.42
15B1层柠脉(深圳)餐饮管理有限公司B1-39-124 个月34.53
16B1层深圳市鲜而易见餐饮管理有限公司B1-39-236个月52.07
17B1层杨易霖B1-39-324 个月51.42
序 号楼层商户名称店铺合同租期建筑面 积(㎡)
18B1层深圳市宝乐美餐饮管理有限公司B1-39-536 个月54.78
19B1层常知B1-39-6, B1-39-760 个月149.22
20B1层深圳速堡餐饮有限公司B1-5, B1-696个月1,454.55
21B1层深圳市歌志轩餐饮有限公司B1-5060 个月108.73
22B1层深圳市湘阁里辣餐饮有限公司B1-5160个月154.13
23B1层广州市一幸舍餐饮有限公司皇庭广场店B1-52, B1-5336个月174.18
24B1层深圳和府餐饮管理有限公司B1-55, B1-5748 个月253.47
25B1层博士眼镜连锁股份有限公司B1-5660 个月138.67
26B1层深圳市桂味道餐饮文化管理有限公司B1-5836个月102.78
27B1层深圳市金谷餐饮合伙企业(有限合伙)B1-5936 个月212.37
28B1层广西湘范儿餐饮管理有限公司B1-60/61/6260个月320.12
29B1层深圳星豆餐饮管理有限公司B1-6336个月66.85
30B1层深圳市粒粒橙科技有限公司B1-63A6 个月202.05
31B1层深圳冬阴锅餐饮有限公司B1-6536个月255.78
32B1层深圳蜜乐餐饮管理有限公司B1-736 个月37.80
33B1层深圳盒马网络科技有限公司B1-70123个月 13 日6,735.73
34B1层刘光友B1-7A60 个月170.25
35B1层沈阳迎喜餐饮有限公司深圳皇庭广场分公司B1-8120个月3,049.42
36B1层无印良品(上海)商业有限公司B1-H-1122 20 个月 日2,749.27
37B1层张志伟B1-Z-0112个月18.00
38B1层深圳雷炎科技有限公司B1-Z-0612 个月36.45
39B1层王虹B1-Z-08A12 个月24.00
40B1层钟天华B1-Z-08B12个月24.00
41B1层八马茶业股份有限公司B1-Z-0936 个月48.00
42B1层杨海畅B1-Z-1512 个月79.35
43B1层上海怀香贸易有限公司B1-Z-1712 个月14.55
44B1层深圳市小盒子西点有限公司B1-Z-1824 个月16.49
45B1层福建乐摩物联科技有限公司B1-Z-1924 个月21.05
46B2层深圳市美车堂汽车美容有限公司B2-01, B2-1035个月 25日584.93
47B2层深圳换台汽车科技有限公司B2-Z-0136 个月37.50
48G层海恩斯莫里斯(上海)商业有限公司G-10, L1-32180个月6,768.02
49G层时夕育G-1160 个月764.65
50G层张家进G-1272 个月713.24
51G层上海嘉韩实业有限公司G-15/1636 个月284.02
52G层宁波太平鸟时尚服饰股份有限公司深圳第一分 公司G-1742 个月223.15
序 号楼层商户名称店铺合同租期建筑面 积(㎡)
53G层朱海昆G-1936 个月189.02
54G层深圳谢谢锅餐饮管理有限公司G-272 个月1,193.60
55G层上海拉谷谷时装有限公司G-2036个月214.69
56G层广东省鲸鹿文化传媒股份有限公司G-20A, G-20B, G-21A36 个月603.06
57G层谯明雄G-2136 个月249.56
58G层百家好(上海)时装有限公司G-2216 4 个月 日221.56
59G层汤丽华G-2360个月419.13
60G层宁波德宁服装有限公司G-2536个月192.75
61G层深圳琼煦服饰有限公司G-2636 个月199.18
62G层深圳市泰皇庭餐饮有限公司G-26A, G-26B, G-9096个月888.85
63G层潘镜明G-2736 个月220.13
64G层广州赫基服饰有限公司G-2824个月261.84
65G层广州赫基服饰有限公司G-2924 个月265.44
66G层深圳市渔头匠餐饮管理有限公司G-372 个月765.73
67G层上海丝绸集团品牌发展有限公司G-3036 个月421.69
68G层李秀凤G-3124个月84.20
69G层深圳市鹤玺实业股份有限公司G-31A, G-32, G-3360 个月472.73
70G层深圳市欧瑞美容有限公司G-3596个月317.15
71G层深圳市星咏辉美发有限公司G-3636 个月278.20
72G层百家好(上海)时装有限公司G-36A44 个月195.22
73G层王小龙G-3760 个月415.49
74G层深圳汇骏服装有限公司G-3836个月210.67
75G层深圳市东森餐饮管理有限公司G-3948 个月124.75
76G层绫致时装(天津)有限公司G-39A39个月 16日302.67
77G层深圳山丘餐饮管理有限公司G-3A, G-WI-0136 个月272.45
78G层深圳百凰百商贸有限公司G-545 15 个月 日176.49
79G层刘鸾姣G-5048个月99.58
80G层天津赫璟商贸有限公司G-50A6 个月219.84
81G层尹雪G-50B36 个月145.53
82G层深圳美西西餐饮管理有限公司G-50C72个月190.35
83G层宁波太平鸟风尚男装有限公司G-5136 个月274.47
84G层支信华G-5136 个月274.47
85G层深圳市爱豆雾化科技有限公司G-51A24个月37.58
86G层深圳百皇诗商贸有限公司G-5339 12 个月 日176.67
87G层深圳百皇思商贸有限公司G-5542 16 个月 日120.36
88G层绫致时装(天津)有限公司G-56/57/5836个月592.21
89G层张则伟G-5912 个月116.02
序 号楼层商户名称店铺合同租期建筑面 积(㎡)
90G层深圳百皇他商贸有限公司G-639 12 个月 日98.38
91G层深圳市亮亮服装服饰有限公司G-6036 个月196.04
92G层黄进红G-6124个月187.40
93G层李佩效G-6236 个月287.40
94G层上海马克华菲捷销商业有限公司G-6533个月 17日190.80
95G层广州菲特时尚服饰有限公司G-6636个月177.69
96G层宁波太平鸟风尚男装有限公司深圳第二分公司G-68/6942 7 个月 日198.02
97G层深圳市卡玛王子餐饮管理有限公司G-772 个月490.22
98G层深圳冠尚皇商贸有限公司G-7036个月347.07
99G层深圳祥淑里商贸有限公司G-7136 个月200.44
100G层林诗伟G-7236个月152.93
101G层孔新民G-72A24个月19.69
102G层深圳百多尔时装有限公司G-73, G-7536 个月231.22
103G层深圳市桃花朵朵服饰有限公司G-76, G-76A36个月171.74
104G层浙江珍摩时装有限公司G-76, G-76A36 个月171.74
105G层广州市赏之析服装有限公司G-7760 个月177.09
106G层深圳柘沄服饰有限公司G-7836个月194.85
107G层蒋敏G-78A36个月114.45
108G层广州市原上服饰实业有限公司G-79/8036 个月401.95
109G层爱茉莉太平洋贸易有限公司G-8, G-8A36个月237.40
110G层宁波玩品汇商贸发展有限公司G-81, G-8236 个月320.55
111G层胡子文G-83, G-8536 个月236.89
112G层深圳市连奴时装有限公司G-8636个月223.11
113G层深圳红紫绿传媒(集团)有限公司G-8720个月 1日92.38
114G层深圳市本恩餐饮有限公司G-8836 个月160.02
115G层深圳市潮功夫企业管理中心(有限合伙)G-8936个月98.98
116G层美心食品(广州)有限公司深圳分公司G-961 15 个月 日138.58
117G层郭利君G-9136个月169.29
118G层深圳市正君餐饮管理顾问有限公司G-92, G-92A, G-92B60 个月639.53
119G层深圳市双米餐饮管理有限公司G-9536 个月189.78
120G层林周明G-A236 个月8.09
121G层刘琴芳G-Z-0124个月31.65
122G层杨思宇G-Z-0236 个月50.09
123G层深圳市台盖餐饮管理有限公司G-Z-0336个月50.09
124G层深圳福田书亦饮品有限公司G-Z-0436 个月45.45
125G层深圳市艾妮贸易有限公司G-Z-0524 个月20.87
126G层深圳市鑫花涵宇珠宝有限公司G-Z-1224 个月17.33
127G层深圳雪雾科技有限公司G-Z-1712个月24.00
序 号楼层商户名称店铺合同租期建筑面 积(㎡)
128G层深圳市聚兴鹏科技有限公司G-Z-1824 个月13.00
129G层深圳市聚兴鹏科技有限公司G-Z-1924 个月13.00
130G层深圳市迪通达贸有限公司G-Z-2212个月8.72
131G层翁继美G-Z-2324 个月17.67
132G层深圳市斯泰隆贸易有限公司G-Z-2836个月32.45
133G层深圳市波尔黛贸易有限公司G-Z-2924个月25.55
134G层王晓玲G-Z-3024 个月44.66
135G层王丽萍G-Z-3236 个月50.04
136G层喜释烘焙(深圳)有限公司G-Z-32A36个月26.44
137G层开云零售(深圳)有限公司G-Z-3324 个月21.82
138G层深圳市美普利时尚创意有限公司G-Z-33A12个月28.98
139G层周生生(中国)商业有限公司深圳分公司G-Z-3636个月60.13
140G层万客隆钟表(深圳)有限公司G-Z-3736 个月60.13
141G层肖朋朋G-Z-3836个月57.98
142G层深圳盒子文化传媒有限公司G-Z-426 个月54.55
143G层慧名(深圳)科技有限公司G-Z-436 个月3.64
144G层深圳换台汽车科技有限公司G-Z-443个月9.09
145G层深圳贵媛医疗美容诊所G-35-196个月199.93
146L1深圳禾泽兴文化科技有限公司G-1A91 14 个月 日127.27
147L1蛙来哒(深圳)餐饮管理有限公司L1-1, L1-260个月479.64
148L1深圳市星海形象设计有限公司L1-10, L1-9A36 17 个月 日381.60
149L1深圳市热壹餐饮管理有限公司L1-11, L1-12, L1-1560 个月542.67
150L1广州太二餐饮连锁有限公司深圳分公司L1-16, L1-1760个月435.27
151L1深圳鳗满餐饮管理有限公司L1-18, L1-1960个月201.89
152L1深圳市汉阳馆餐饮连锁有限公司皇庭广场分店L1-19A72 个月632.93
153L1深圳市四季椰林肆号餐饮有限公司L1-2072个月1,114.27
154L1深圳金戈戈餐饮管理有限公司L1-2160 个月213.58
155L1王惠普L1-2260个月517.40
156L1深圳市蓝松露餐饮文化管理有限公司L1-2360 个月410.64
157L1深圳猩羡健身管理有限公司L1-2560 个月405.45
158L1深圳市卜亦可餐饮管理有限公司L1-26, L1-27, L1-2860 个月672.70
159L1深圳大秦小宴餐饮管理有限公司L1-2996个月2,363.30
160L1深圳市同业餐饮有限公司L1-360 个月556.95
161L1深圳嘟嘟壹餐饮管理有限公司L1-3060个月186.64
162L1深圳市维克托尼餐饮管理有限公司L1-3136 个月134.53
163L1米小鲜餐饮管理公司(深圳)有限公司L1-3548 个月84.09
164L1深圳市渔语鱼库餐饮管理有限公司皇庭广场店L1-3672 个月637.22
165L1深圳佳亿欣文化科技有限公司L1-3791个月 14日1,441.73
序 号楼层商户名称店铺合同租期建筑面 积(㎡)
166L1利信达贸易(深圳)有限公司L1-3860 个月122.09
167L1康亚平L1-3912 个月258.89
168L1康亚平L1-5012个月208.95
169L1康亚平L1-5112 个月208.00
170L1深圳市娅奴实业有限公司L1-5236个月190.13
171L1深圳市好浪险实业有限公司L1-5336个月145.75
172L1深圳市卉洲商业管理有限公司L1-55, L1-5636 个月394.65
173L1江西伊维斯服装有限公司L1-5736 个月169.09
174L1谢容容L1-5824个月52.62
175L1刘红英L1-5924 个月88.42
176L1存世留香(深圳)酒业连锁有限公司L1-59A36个月83.00
177L1深圳市万侑餐饮管理有限公司L1-660个月515.67
178L1深圳南视文化传媒有限公司L1-60, L1-60A36 个月171.23
179L1北京朱迪先生企业管理有限公司L1-6136个月56.04
180L1深圳市三秀时装有限公司L1-6236 个月100.00
181L1浙江雅莹时装销售有限公司深圳皇庭广场店L1-63, L1-656 个月377.35
182L1佛山市港茶港饮餐饮管理有限公司L1-6636个月121.55
183L1姚香桂L1-6636个月121.55
184L1深圳昊坤贸易有限公司L1-6736 个月99.44
185L1深圳市奶盖贡茶餐饮管理有限公司l1-6824个月56.05
186L1上海悦亿网络信息技术有限公司L1-6936 个月93.20
187L1深圳市宠未来生态有限公司L1-69A36 个月70.57
188L1谭仔餐饮(深圳)有限公司L1-736个月214.75
189L1房月宝L1-7036个月169.80
190L1广州屈臣氏个人用品商店有限公司L1-71, L1-7296 个月383.93
191L1安莉芳(中国)服装有限公司L1-7348个月245.51
192L1吉祥斋服饰有限公司L1-75, L1-7648 个月371.58
193L1爱特爱服饰(深圳)有限公司L1-7712个月299.15
194L1深圳市李记品湘餐饮文化发展有限公司L1-860 个月1,219.62
195L1深圳市李师傅脆肚店皇庭广场分店L1-960 个月521.14
196L1深圳市盈吉多科技发展有限公司皇庭分公司L1-Z-0212 个月10.91
197L1博士眼镜连锁股份有限公司L1-Z-05, L1-Z-0648个月37.84
198L1陶一铭L1-Z-0712 个月18.18
199L1深圳雾泽科技有限公司L1-Z-1212个月10.91
200L1深圳三思泰科技有限公司L1-Z-12A23 30 个月 日18.85
201L1深圳市汉谟拉比文化发展有限公司L1-Z-12B12 个月10.90
202L1深圳喜乐柠檬茶餐饮管理有限公司L1-Z-1724 个月23.51
203L1林圳选L1-Z-413个月54.55
序 号楼层商户名称店铺合同租期建筑面 积(㎡)
204L2广东集享贝瑞餐饮管理有限公司L2-1060 个月156.67
205L2广东周大福珠宝金行有限公司深圳福华分公司L2-1212 个月215.64
206L2深圳市周六福商业有限公司L2-1536个月120.24
207L2广东钻石世家国际珠宝有限公司深圳福田区皇 庭广场店L2-1684 个月160.64
208L2深圳市鑫弘珠宝首饰有限公司L2-1736 个月198.82
209L2博士眼镜连锁股份有限公司L2-1836 个月174.82
210L2孙爱龙L2-1936个月154.13
211L2深圳市龙巢餐饮管理有限公司L2-1A、1C60个月556.37
212L2深圳市庭克商贸有限公司L2-1B13 25 个月 日389.89
213L2北京聚十三餐饮管理有限公司L2-260个月544.76
214L2通用磨坊贸易(上海)有限公司L2-2198 个月188.45
215L2星巴克咖啡(深圳)有限公司L2-2298个月 27日407.02
216L2丝芙兰(上海)化妆品销售有限公司深圳福华 三路分公司L2-23, L2-2497 29 个月 日533.60
217L2深圳市岁悦餐饮管理有限公司L2-2560个月411.67
218L2周凯丰L2-2636 个月87.69
219L2交茶点(深圳)饮食有限公司L2-26A24 个月73.36
220L2深圳米乐餐饮管理有限公司L2-26A36个月73.36
221L2深圳市乌鸦文化传播有限公司L2-27B60 个月72.78
222L2蓝蛙餐饮管理(上海)有限公司深圳福华三路分 公司L2-28A72个月491.24
223L2刘惠君L2-29, L2-29A, L2-29B, L2-29C96 个月1,363.82
224L2深圳茵赫餐饮管理有限公司L2-29D60 个月137.36
225L2深度餐饮管理服务(深圳)有限公司L2-3, L2-560 个月433.91
226L2深度餐饮管理服务(深圳)有限公司L2-3/5 夹层58个月 16日176.36
227L2深圳市奈雪餐饮管理有限公司L2-3060 个月405.13
228L2蔡澜抱抱(广东)餐饮管理有限公司L2-3160个月550.93
229L2众联天下汽车销售服务有限公司L2-3224个月164.89
230L2深圳市禧悦珠宝文化有限公司L2-32A36 个月122.33
231L2盛紫微珠宝(深圳)有限公司L2-3324个月149.29
232L2陈星L2-3536 个月148.67
233L2深圳新英数码产品有限公司L2-36, L2-36A60 个月325.96
234L2广州鼎力品牌管理有限公司L2-3724个月106.76
235L2上海无处不在服饰有限公司L2-3812个月189.82
236L2深圳悦奥商贸有限公司L2-50, L2-51, L2-5236 个月520.67
237L2亚瑟士(中国)商贸有限公司L2-5336个月168.04
序 号楼层商户名称店铺合同租期建筑面 积(㎡)
238L2深圳市卓妍美容有限公司L2-5548 个月172.38
239L2深圳峰鸟美妍科技有限公司皇庭中心分公司L2-5636 个月116.05
240L2深圳佰艺理容管理有限公司L2-56A36个月85.20
241L2深圳市奇建贸易有限公司L2-5724 个月183.31
242L2深圳市福田区米塞士鞋店L2-5836个月185.07
243L2深圳市诺德雅珠宝有限公司L2-5936个月166.91
244L2宝视(广东)视光眼镜有限公司L2-59A32 14 个月 日163.55
245L2华人运通控股(上海)有限公司L2-624 个月167.40
246L2广州明廊眼镜技术有限公司福田第三分公司L2-6024个月84.35
247L2深圳市欧朗俊时尚服饰有限公司L2-6148 个月154.80
248L2深圳市易天移动数码连锁有限公司L2-6236个月134.07
249L2陈中杰L2-63/65A3个月249.77
250L2深圳龙岗区埃安汽车销售服务有限公司L2-6524 个月146.31
251L2百朗商贸(深圳)有限公司L2-66/6736个月296.76
252L2深圳市乐承智力科技发展有限公司L2-68, L2-6912 个月327.27
253L2鲁晓男L2-6A36 个月100.04
254L2阿维塔科技(重庆)有限公司L2-7, L2-7A36个月584.82
255L2新百伦贸易(中国)有限公司L2-7024个月189.35
256L2百朗商贸(深圳)有限公司L2-7136 个月199.52
257L2广州欧御贸易有限公司深圳第二分公司L2-71A24个月43.72
258L2不止一杯咖啡(深圳)有限公司L2-7236 个月116.84
259L2深圳一方撒露餐饮管理有限公司L2-7336 个月95.33
260L2北京盛世云端科技有限公司L2-814个月 4日428.18
261L2日日香餐饮(深圳)有限公司L2-960个月189.91
262L2深圳市共达荣商贸有限公司L2-W1-0724 个月21.20
a.收益期内租金的确定
根据评估人员对被评估对象及市场同类物业的调研,截至评估基准日,委估对象已对外出租面积约为97%,本次对租金预测按已出租部分按合同约束租金进行预测,未出租部分按市场平均租金预测计算。

b.空置率的确定
目前委估房地产计租面积为 93,866.35 平方米,实际已出租面积为
90,738.88 平方米,未出租面积为 3,127.47 平方米,出租率约 97%,空置率约3%。通过企业历史实际租赁情况及其他同类物业的租赁情况,并结合现在的宏观经济发展情形及深圳市商业物业实际情况。本着谨慎性原则,确定3%的空置率。

c.年递增系数的确定
委估对象位于深圳市福田区中心区,商业繁华,评估人员参考委估对象租约期内商铺年租金增长率,同时结合宏观经济发展情况、周边商铺市场租赁情况及同花顺数据库查询,深圳市商铺租金环比增长率为2.42%-5.34%,基于谨慎考虑,确定年递增系数为3%。

d.折现率
报酬率的确定方法有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法等方法。

本报告采用累加法确定报酬率。

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率+投资带来的优惠率
累加法求取报酬率一览表

项目数值取值理由取值
安全利率1.50%价值时点一年期定期存款利率 1.5%1.50%
投资风险补偿率4.5 5.5% ~目前同类房地产经营稳定,因此投资风险补偿率按 4 5% ~ 考虑5.00%
管理负担补偿率0.10%按照评估人员的经验按 0.1%考虑0.10%
缺乏流动性补偿率1.00%1.0% 按照评估人员的经验按 考虑1.00%
易于获得融资的优惠率-0.50%按照评估人员的经验按-0.5%考虑-0.50%
所得税抵扣的优惠率-0.60%按照评估人员的经验按-0.6%考虑-0.60%
报酬率区间6.0%-7.0%6.50% 

收益价值测算:

评估对象 名称:皇庭国商购物中心           
收益年限0.501.502.503.504.505.506.507.508.5012.28  
收益期 2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年年 2031 -2042年 月 日 10 7 
收 入(年)租金收 入合计424,322, 790.09470,928, 004.09501,279, 495.33544,972, 890.41567,327, 354.71603,038, 578.71634,397, 468.39652,470, 902.35635,284, 895.51654,343,4 42.37 
 有效租金 410,185, 051.54455,237, 456.35484,577, 685.74526,815, 288.64548,424, 938.90582,946, 323.57613,260, 386.54630,731, 643.36614,118, 246.04632,541,7 93.42
 押金利 息0.3 5%358,911. 92398,332. 77424,005. 48460,963. 38479,871. 82510,078. 03536,602. 84551,890. 19537,353. 47553,474.0 7
 小计 410,543, 963.46455,635, 789.12485,001, 691.22527,276, 252.02548,904, 810.72583,456, 401.60613,796, 989.37631,283, 533.55614,655, 599.51633,095,2 67.49
支 出房地产12. 00 %49,265,2 75.6254,676,2 94.6958,200,2 02.9563,273,1 50.2465,868,5 77.2970,014,7 68.1973,655,6 38.7275,754,0 24.0373,758,6 71.9475,971,43 2.10
 增值税5%19,532,6 21.5021,677,9 74.1123,075,1 27.8925,086,4 42.3226,115,4 73.2827,759,3 48.7429,202,8 75.5530,034,8 40.1629,243,7 26.0030,121,03 7.78
 城建维 护税7%1,367,28 3.511,517,45 8.191,615,25 8.951,756,05 0.961,828,08 3.131,943,15 4.412,044,20 1.292,102,43 8.812,047,06 0.822,108,472. 64
 教育费 附加5%976,631. 081,083,89 8.711,153,75 6.391,254,32 2.121,305,77 3.661,387,96 7.441,460,14 3.781,501,74 2.011,462,18 6.301,506,051. 89
 印花税0.1 %410,185. 05455,237. 46484,577. 69526,815. 29548,424. 94582,946. 32613,260. 39630,731. 64614,118. 25632,541.7 9
 土地使 用税15635,225. 55635,225. 55635,225. 55635,225. 55635,225. 55635,225. 55635,225. 55635,225. 55635,225. 55635,225.5 5
 管理费4%16,407,4 02.0618,209,4 98.2519,383,1 07.4321,072,6 11.5521,936,9 97.5623,317,8 52.9424,530,4 15.4625,229,2 65.7324,564,7 29.8425,301,67 1.74
 维修费1.5          
  0%8,698,47 8.348,698,47 8.348,698,47 8.348,698,47 8.348,698,47 8.348,698,47 8.348,698,47 8.348,698,47 8.348,698,47 8.348,698,478. 34
 保险费0.2 0%724,813. 47724,813. 47724,813. 47724,813. 47724,813. 47724,813. 47724,813. 47724,813. 47724,813. 47724,813.4 7
 小计 98,017,9 16.17107,678, 878.77113,970, 548.66123,027, 909.83127,661, 847.22135,064, 555.41141,565, 052.55145,311, 559.75141,749, 010.51145,699,7 25.31
年收益 312,526, 047.29347,956, 910.35371,031, 142.55404,248, 342.19421,242, 963.50448,391, 846.19472,231, 936.82485,971, 973.80472,906, 588.99487,395,5 42.18 
折现率 6.50%6.50%6.50%6.50%6.50%6.50%6.50%6.50%6.50%6.50% 
折现期 0.501.502.503.504.505.506.507.508.5012.28 
折现系数 0.970.910.850.800.750.710.660.620.595.63 
现值 302,838, 729.35316,592, 814.87316,983, 272.19324,283, 327.23317,292, 220.81317,128, 200.91313,604, 946.59303,032, 469.99276,887, 722.432,744,447, 252.61 
评估值 5,533,091,000.00          
综上所述,通过分别采用市场法及收益法对评估对象进行评估,考虑目前房地产市场整体租售比偏低,收益法测算结果无法完整体现该项资产的市场价值,故重庆皇庭珠宝城和深圳皇庭国商广场均采用市场法测算结果作为最终评估结果,是公允且合理的。

重庆皇庭珠宝城本报告期初公允价值为792,175,300.00元,2021年12月31日公允价值为711,015,136.20元,其公允价值变动幅度为-10.25%,根据公司的会计政策及评估结果,2021年该项投资性房地产期末公允价值调减81,160,163.80元。皇庭国商购物广场本报告期初公允价值为7,647,651,900.00元,2021年12月31日的公允价值为 6,917,810,200.00 元,其变动幅度为-9.54%,根据公司的会计政策及评估结果,2021年该项投资性房地产期末公允价值调减729,841,700.00元。

(2)根据你公司2020年年报,重庆皇庭珠宝城基于2020年12月31日的评估公允价值为 764,999,700.00 万元,评估减值 3.43%。请结合市场环境变化、可比同类土地与物业估值的具体情况、关键假设与参数变化情况等,对比分析重庆皇庭珠宝城在2020年未发生大额减值,却在2021年出现大额减值的原因及合理性。

公司回复:
评估人员通过现场调查了解到:委估对象 2020 年、2021 年出租率分别为 86%、38%,2020 年新冠疫情爆发,重庆旅游人数大幅下降,市场以及经营环境遭受到不可抗力的冲击,重庆皇庭珠宝城及周边同类商业物业出现部分退租情况,2021年新冠疫情仍在国内断断续续的出现,重庆皇庭珠宝城2021年出租率仅为41.86%,大的主力商铺如:盒马超市、优悦健身、大地影院,因经营困难先后撤场退铺;其他拟签约品牌商户则采取缩减扩店及延迟开业的决策,周边商业物业亦呈现持续下降趋势,本次评估采用市场法评估,选取周边同类物业进行对比,导致评估值较 2020 年出现大额减值。


(3)根据你公司2022年3月29日披露的《关于预挂牌转让深圳融发投资有限公司及重庆皇庭珠宝广场有限公司各不少于51%股权的进展公告》显示,融发投资100%股权的挂牌参考价格为 56.2 亿元,而皇庭国商购物广场作为融发投资的主要资产,其2021年12月31日的公允价值为69.18亿元,请你公司结合融发投资挂牌参考价、资产债务结构等,详细说明皇庭国商购物广场评估价值的公允性与合理性。

公司回复:
对于皇庭国商购物广场的公允价值评估,评估人员选取了三宗可比交易案例,并对可比交易案例进行实地查勘、中介走访、电话咨询。

①采用市场法对选取的三宗可比交易案例的交易情况、交易时间、区位因素、实物因素、权益因素等具体条件进行分析、修正,并测算出皇庭国商购物广场的公允价值为69.18亿元。

②采用收益法对皇庭国商购物广场的租金收入进行测算,根据土地剩余使用年限为预测年限,测算出皇庭国商购物广场的公允价值为55.33亿元。

通过分别采用市场法及收益法对评估对象进行评估,考虑目前房地产市场整体租售比偏低,收益法测算结果无法完整体现该项资产的市场价值,故采用市场法测算结果作为最终评估结果,即69.18亿元。

公司分别于2022年3月24日(详见公告编号2022-17)和2022年3月29日(详见公告编号 2022-18)发布了《关于深圳融发投资有限公司及重庆皇庭广场有限责任公司相关股权拍卖情况的进展公告,向市场充分披露了资产挂牌相关情况。第一次拍卖,2022年3日18日, 联交所对外发布了《深圳融发投资有限公司100%股权转让意向征集公告》,公告期为 5 个工作日。参考价格为人民币 74.93 亿元。第二次拍卖,2022年3日25日,联交所对外发布了《深圳融发投资有限公司 100%股权转让意向征集公告》,公告期为 5 个工作日。参考价格为人民币 56.20 亿元。二次挂牌价的下调,公司参考了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条:“人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”之规定,对拍卖参考价格进行了合理下调,符合拍卖常规。

公司根据流拍规则下调挂牌价格,以低于公允评估值的价格争取市场成交机会,是合理行为,不构成对公允评估值的否定。

(4)你公司会计政策显示,若市场调研报告或评估报告表明公司投资性房地产公允价值发生大幅变动(变动幅度超过 5%),经公司董事会批准后,公司财务管理部门根据市场调研报告或评估报告的估价结论进行会计处理;若市场调研报告或评估报告表明公司投资性房地产公允价值未发生大幅变动,经公司董事会批准后,公司财务管理部门可不进行会计处理。请说明你公司前述会计政策是否与同行业公司存在差异,如是,请进一步说明原因。请明确你公司对“投资性房地产公允价值未发生大幅变动”的具体执行标准,与2020年的具体执行情况是否存在不一致的情形。

公司回复:
1、公司前述会计政策与同行业公司不存在差异,公司投资性房地产公允价值计量是按照《公司投资性房地产公允价值计量管理办法(试行)》的有关规定执行。具体对比可参阅金融街招商积余阳光城等公司的《投资性房地产公允价值计量管理办法》的相关规定。

2、公司每年度会聘请专业房地产评估机构,对公司投资性房地产每年末公允价值进行估价,并出具评估报告。根据《公司投资性房地产公允价值计量管理办法(试行)》的规定,对于单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值相比,变动幅度小于5%时,公司不进行会计处理,与2020年的具体执行情况一致。

(5)你公司是否存在通过大幅调整投资性房地产公允价值进行业绩洗澡的情形。

公司回复:
公司二〇二二年四月二十六日下午召开的第九届董事会二○二二年第七次会议审议通过《关于投资性房地产公允价值处理的议案》,对 2021 年度末公司投资性房地产房地产公允价值计量情况进行了审议。

公司聘请的专业房地产评估公司于 2021 年末对投资性房地产公允价值进行估价并出具了评估报告。公司本期原有的成都环球时代中心和广州解放北路大北新街招待所22号两项投资性房地产的期末与期初公允价值相比,变动幅度小于5%,对于成都环球时代中心和广州解放北路大北新街招待所 22 号两项房产公司认定其公允价值未发生大幅变动,不进行会计调账处理,期末投资性房地产仍按期初账目价值确定。皇庭国商购物广场、中泰松园南九巷804#、重庆公寓和重庆皇庭广场四项投资性房地产的期末与期初公允价值相比,变动幅度大于5%,对于皇庭国商购物广场等上述四项房产公司认定其公允价值发生大幅变动,进行会计调账处理,期末投资性房地产按其公允价值确定。2021年末,此类项目本期确认税前投资性房地产公允价值变动损益共计-823,413,925.40 元。公司不存在通过大幅调整投资性房地产公允价值进行业绩洗澡的情形。

详情可查阅《深圳市皇庭国际企业股份有限公司第九届董事会二○二二年第七次会议决议公告》(公告编号:2022-29)。

请年审机构核查并发表明确意见。

会计师回复:
针对上述事项,会计师执行了如下程序包括但不限于:
1、获取评估机构出具的投资性房地产评估报告,并评价第三方评估机构的胜任能力、专业素质和客观性;
2、对评估过程中的建筑物所在的房地产市场价格、房租、未来现金流、折现率、空置率、同地段以及同区域或同类型的周边资产询价等数据进行复核; 3、走访周边中介了解市场行情和实地考察观察投资性房地产的出租状态,判断其价值是否与评估底稿中周边参考资产价值相符;
4、通过查询相关不动产交易网站(房天下、安居客)复核参照物的交易价格。

根据我们的核查程序,我们认为受国家宏观经济调控、疫情、市场资金面偏紧等因素的影响,商业地产的价格略有下跌符合市场趋势,评估结果与当地整个房价行情趋势是一致的;评估报告所采用的评估方法及评估过程所采用参数修正系数是恰当且合理的。


9.你公司于2022年4月26日披露关于签署《和解协议》及《抵债框架协议》的公告称,为了解决与深圳市同心投资基金股份公司(以下简称“同心基金”)、深圳市同心小额再贷款有限公司(以下简称“同心小贷”与你公司的就同心小贷股权转让导致的欠款问题,皇庭集团、同心基金、同心小贷与公司签署《和解协议》,由皇庭集团代皇庭国际或指定第三方向皇庭地产支付部分购房款用于购买皇庭地产名下位于深圳CBD核心位置的岗厦皇庭大厦物业以冲抵和解协议项下债务。具体操作为:市场第三方支付购房款给皇庭地产,其中一部分购房款由皇庭集团代为支付,皇庭集团对第三方购房者形成债权,皇庭集团将把此债权转移给皇庭国际用以抵偿债务,第三方将少付的购房款支付给皇庭国际即可。物业的所有权的转移由市场第三方直接与皇庭地产另行签订《深圳市房地产认购书》、《房地产买卖合同》等协议,物业所有权无需经过皇庭国际中转。

皇庭集团代付的购房款 440,720,000 元与所欠的股权转让款和借款本金449,944,568 元相互抵销后,余款 9,224,568.44 元由同心小贷、同心基金、皇庭集团于2022年10月31日前连带清偿。你公司拟同意在抵偿借款本金和股权转让款之后不再向法院主张违约金和利息。截至2021年12月31日,同心小贷尚欠公司借款本金155,946,558.44元未归还,利息102,998,771.43元;同心基金尚欠公司股权转让款293,998,010.00元未支付,违约金84,624,671.27元。请你公司: (1)说明上述债务和解的具体执行安排,预计能抵偿全部借款本金和股权转让款所需时间,是否有相关协议安排或时限约束条款,同时,请详细分析并评估和解协议签署后相关款项回收的可能性,并说明判断依据。

公司回复:
公司预计在未来十二个月内可以抵偿全部借款本金和股权转让款。根据《抵债框架协议》第二条,“由皇庭集团于《房地产认购书》签订后一年内向皇庭地产付清。

无论皇庭集团是否向皇庭地产支付,均视为皇庭国际或其指定方已足额支付剩余购房款,皇庭地产均不得就该部分购房款向皇庭国际或其指定方进行主张”。

和解协议的签署将大大提高了债权回收的可能性。首先是皇庭集团已经取得了中国华融资产管理股份有限公司深圳分公司对此事的认可,同意拿出皇庭地产的十层物业解决问题;其次是该十层物业近日已经与多家大牌地产中介公司签署了委托代理销售协议;第三是该十层物业计划采用分单位方式销售,78本产权证对应的面积都不大,大幅降低了成交难度。

(2)你公司当期其他应收款-关联方往来款余额为 3.57 亿元,累计计提坏账准备1.16亿元,其他应收款-股权转让款账面余额2.98亿元,累计计提坏账准备0.35亿元。请你公司详细列示应收同心再贷、同心基金股权转让及往来款、应收股利款的具体情况,包括但不限于初始金额、账龄、各年度计算的利息和违约金、各年度计提减值准备的金额。

公司回复:
截至2021年12月31日,本公司应收同心基金股权转让款的期末账面价值为2.94亿元,累计计提信用减值损失为 0.33 亿元,账龄为 2-3 年。根据与同心基金签署的《股权转让协议》及《股权转让协议之补充协议》(公告变化:2020-23),2020年应计提违约金2,345.68万元,2021年应计提违约金6,116.79万元,合计金额8,462.47万元。公司聘请的审计机构认为同心基金股权转让款本金尚未收回,应计提的违约金在实际收回时予以确认。

同心基金股权转让款账面价值及计提信用减值的情况如下表:
单位:万元

项目账面价值账龄(年)累计减值准备
股权转让款金额60,000.00  
2019年51,600.001年以内-
2020年29,399.801-2年2,939.98
2021年29,399.802-3年3,308.96
本公司应收同心基金股利款的期末账面价值为 0.99 亿元,累计计提信用减值损失0.50亿元,账龄为3-4年。

同心基金应收股利账面价值及计提信用减值的情况如下表:
单位:万元

项目账面价值账龄(年)累计减值准备
应收股利9,936.67  
2018年9,936.671年以内-
2019年9,936.671-2年993.67
2020年9,936.672-3年1,490.50
2021年9,936.673-4年4,968.34
本公司及下属子公司应收同心再贷往来款的期末账面价值为 2.68 亿元,累计计提信用减值损失0.72亿元。2020年本公司借款余额应计提借款利息1,435.66万元,2021年应计提1,292.13万元,合计2,727.79万元,公司聘请的审计机构认为同心再贷借款本金尚未收回,应计提的借款利息在实际收回时予以确认。

同心再贷其他应收款账面价值及计提信用减值的情况如下表:
单位:万元

项目借款本金余额计提利息余 额应收股利余额合计累计计提减 值准备
2017年60,000.00  60,000.00 
2018年44,239.752,042.05 46,281.80 
2019年33,971.756,505.503,640.0044,117.25 
2020年16,621.017,639.503,640.0027,900.512,790.05
2021年15,594.667,572.093,640.0026,806.757,165.51

(3)你公司年审机构将应收同心再贷、同心基金股权转让及往来款项作为关键审计事项,并在审计报告中称:“截至2021年12月31日,应收同心再贷、同心基金股权转让及往来款562,065,488.43元,坏账准备104,744,744.22元,其可回收性较低”。请结合问题(2),说明当期计提坏账准备的充分性和合理性;是否将和解协议的签署视为对相关应收款项回收的增信措施,如是,请说明在借款方自身信用条件未发生根本性改变的情况下将和解协议的签署作为增信措施的依据是否符合《企业会计准则》的规定,是否具有合理性。

公司回复:
2021年根据对公司控股股东皇庭集团财务状况、资金实力进行综合考量,并结合皇庭国际与皇庭集团、皇庭地产签署的《物业购买协议》,对同心基金和同心再贷的应收款项的坏账准备计提分两种情况处理:
1、皇庭国际与皇庭集团、皇庭地产签署了《物业购买协议》,皇庭地产将其持有的皇庭中心大厦7-9层、11-15层、24及28层共计10层转让给皇庭国际及其指定方,其部分购房款44,072.00万元由皇庭集团代皇庭国际或其指定方向皇庭地产支付,上述购房款支付义务转移至皇庭集团系用于抵消同心基金、同心再贷应偿还皇庭国际之往来款项及股权转让款。

基于此《物业购买协议》,皇庭集团支付剩余购房款 44,072 万元用以抵扣同心再贷、同心基金所欠债务,本公司按照两个折现率测算了货币时间价值造成的损失。

(1)以截至 2021 年年底的中国股市交易数据测算股票市场预期报酬率 Rm 作为折算率的基础,对各期还款金额进行折现。


还款年度还款金额(万元)折现率 1折现系数折现金额(万元)损失率预计可收 回比例
2022/5/3144,072.0011.02%0.957442,194.534.26%95.74%
2022/6/3044,072.00     
   0.949141,828.745.09%94.91%
2022/7/3144,072.00     
   0.940841,462.945.92%94.08%
2022/8/3144,072.00     
   0.932741,105.956.73%93.27%
2022/9/3044,072.00     
   0.924640,748.977.54%92.46%
2022/10/3144,072.00     
   0.916640,396.408.34%91.66%
2022/11/3044,072.00     
   0.908640,043.829.14%90.86%
2022/12/3144,072.00     
   0.900739,695.659.93%90.07%
(2)以皇庭国际截至2021年年底现有借款平均借款利率作为折现率的基础,对各期还款金额进行折现。


还款年度还款金额(万元)折现率 2折现系数折现金额(万元)损失率预计可收 回比例
2022/5/3144,072.0011.14%0.956942,172.504.31%95.69%
2022/6/3044,072.00     
   0.948641,806.705.14%94.86%
2022/7/3144,072.00     
   0.940241,436.495.98%94.02%
2022/8/3144,072.00     
   0.932041,075.106.80%93.20%
2022/9/3044,072.00     
   0.923840,713.717.62%92.38%
2022/10/3144,072.00     
   0.915740,356.738.43%91.57%
2022/11/3044,072.00     
   0.907740,004.159.23%90.77%
2022/12/3144,072.00     
   0.899839,655.9910.02%89.98%
两种方案中预计可收回比例测算结果保持在 90%-95%之间,基于谨慎性原则,并结合会计准则做出估计,公司对同心再贷、同心基金44,072万元债务按照10%计提减值准备。

2、剩余债务(含皇庭集团及其下属公司其他经营性往来款项)按照50%计提减值准备的测算过程:
皇庭集团以旗下子公司皇庭投资(香港)有限公司为该笔债务提供担保,并以其所有的青青世界项目预计未来现金流量现值来偿还余下债务。

皇庭投资(香港)有限公司享有青青世界项目 36%权益,经测算,截至 2025 年12月31日,青青世界项目现金流量净值为90,032.74万元,其中皇庭投资(香港)有限公司享有32,411.79万元。

青青世界归还32,411.79万元欠款现值计算过程如下:
A、以截至 2021 年年底的中国股市交易数据测算股票市场预期报酬率 Rm 作为折算率的基础,对各期还款金额进行折现。


还款年度还款金额(万元)折现率 1折现系数折现金额(万元)
2025/12/3132,411.7911.02%0.658321,336.68
B、以皇庭国际截至2021年年底现有借款平均借款利率作为折现率的基础,对各期还款金额进行折现。


还款年度还款金额(万元)折现率 2折现系数折现金额(万元)
2025/12/3132,411.7911.14%0.655421,242.69
通过折现率测算两种方案中预计可收回比例测算结果为 46%,公司考虑到关皇庭集团及其下属公司自身财务状况、资金实力,基于谨慎性原则,并结合会计准则做出估计,对同心基金、同心再贷的应收款项按照50%计提减值准备。截至2021年12月31日,同心基金应收款项余额26,806.75万元,同心再贷应收款项29,399.80万元,应计提信用减值损失-坏账准备10,474.47万元,2020年已计提信用减值损失-坏账准备5,730.03万元,2021年计提信用减值损失-坏账准备4,744.44万元。


(4)你公司在《和解协议》中约定不再主张违约金和利息合计1.88亿元。请说明上述和解安排是否存在利益输送、是否损害上市公司的利益。

公司回复:
鉴于同心基金和同心小贷的财务状况和经营状况较差,担保人又债务诉讼缠身。

签署和解协议有两个有利之处:
1、有利于实现债权的确定性。和解协议的意义在于公司通过放弃违约金和利息的方式换得担保人从体系外协调抵债资源,大大加强了债权回收的确定性和可操作性。

2、有利于实现债权的及时性。常规法院诉讼经过一审二审,时间跨度大,也耗时耗力。而和解路径可迅速拿到生效法律文书,日后进入执行也非常便捷。

综上,公司在《和解协议》中不存在利益输送,也不存在损害上市公司利益的情形。

请年审机构对上述问题(2)(3)进行核查并发表明确意见,对于问题(3),请年审机构详细说明在关键审计事项中认定应收款项“可回收性较低”的情况下,仍然认为公司当期坏账准备计提合理的判断依据,并请说明针对该事项所执行的具体审计程序以及获取的审计证据。

会计师回复:
一、针对上述问题(2)(3),会计师执行了如下程序包括但不限于: 1、检查了同心基金及同心再贷的股权转让合同和借款合同,并核对银行流水记录,确定其交易的真实性;
2、通过查询公司公告,并与相关合同、银行流水进行核对,进一步核实同心基金及同心再贷交易及还款、延期情况;
3、对同心基金及同心再贷的交易内容及余额进行函证,进一步确认交易的真实性和准确性。

4、查阅公司坏账准备计提政策,了解其他应收款逾期情况,通过企查查等网站查询主要客户信用情况,复核信用减值损失计提。

5、获取同心再贷、同心基金及皇庭集团的担保合同、还款方案及计划、承诺函,并获取皇庭集团财务状况说明、评估担保方皇庭集团的还款能力、还款方案的可执行性等;
6、通过检查《物业购买协议》、《和解协议》及新增的担保合同,测算预计未来现金流量折算现值以判断企业对同心再贷、同心基金44,072万元按照10%计提减值准备、对剩余债务按照50%计提减值准备的会计处理的合理性 。

经核查,我们认为,基于同心再贷及同心基金还款事项一再逾期,项目组判断其可回收行较低是较为合理的,但本期皇庭国际就上述还款事项新增了 10 层楼抵债、香港皇庭投资的担保的增信措施,故项目组认为公司当期坏账准备计提比例是有相应数据支撑的,其计提比例是合理的。

综上所述,我们认为,基于项目组对公司2021年度财务报表所执行的审计程序,未发现公司的上述回复与我们所获取的审计证据存在不一致之处,相关会计处理符合会计准则的规定。


10.你公司子公司深圳融发投资有限公司主要业务为商业运营,当期实现营业收入3.23亿元,营业利润为-10.52亿元,当期净利润为-7.82亿元。请你公司详细说明在商业运营服务毛利率高达 89.23%的情况下,当期子公司却大幅亏损的原因及合理性,公司营业成本、费用的确认和计量是否符合企业会计准则的相关规定。请年审机构核查并发表明确意见。

公司回复:
融发名下的投资性房地产“皇庭国商购物广场”采用公允价值计量模式进行后续计量,经专业评估机构评估,该投资性房地产公允价值2021年减值7.30亿元; 融发于2016年与中信信托有限责任公司签署《信托贷款合同》,该笔贷款于2021年3月30日到期,贷款余额27.50亿元,受国家相关政策的影响,贷款无法续期,2021年4月9日,因借款合同纠纷,中信信托有限责任公司对融发投资及相关方提起了诉讼,截至2021年12月31日,借款诉讼案件还处在审理中,公司通过咨询律师事务所等专业机构,并根据法发〔2017〕22号第二条第2款对金融借款合同纠纷中的违约金标准上限的规定,2021年对该笔贷款计提了利息及违约金共5.70亿元,计入财务费用。

剔除上述投资性房地产减值7.30亿及逾期贷款利息5.70亿影响,融发2021年实际经营未亏损,营业利润为 2.48 亿元,公司各项营业成本、费用的确认和计量符合企业会计准则的相关规定。

会计师回复:
针对上述事项,会计师执行了如下程序包括但不限于:
(1)了解公司营业成本、费用确认相关的关键内部控制,评价这些控制的设计,确定其得到执行,并测试相关内部控制运行有效;
(2)获取公司重要采购明细,检查了主要供应商的采购合同,了解主要合同条款或条件,评价公司的营业成本、费用确认政策的恰当性;
(3)对全年重要供应商本期的采购额和应付账款余额执行了函证程序,评价相关营业成本真实性和准确性;
(4)对相关营业成本、费用进行细节测试及截止测试,评价营业成本及费用确认的真实性和准确性。

经核查,我们认为,基于项目组对公司 2021 年度财务报表所执行的审计程序,未发现公司的上述回复与我们所获取的审计证据存在不一致之处,相关会计处理符合会计准则的规定。

11.你公司《2021年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表》显示,你公司当期应收其他关联人及其附属企业北京众合天诚企业管理有限公司其他应收款3200万元。请你公司说明前述其他应收款涉及事项的内容、交易对方、发生时间、账龄、各年度相关会计处理、计提减值准备的充分性及合理性、履行了何种审批程序和信息披露义务、是否存在非经营性资金占用或对外提供财务资助的情形。

公司回复:
我司第八届董事会二○一七年第十次临时会议审议通过了收购瑞泽国际融资租赁有限公司(以下简称“瑞泽租赁”)部分股权的事项,我司向北京金锐翔铖投资有限公司(以下简称“金锐翔铖”)收购其持有的瑞泽租赁 70%股权,交易总对价为人民币30,060.43万元,其中股权转让款为人民币18,860.43万元,同时承接金锐翔铖与金锐翔铖股东北京东管头投资管理公司对瑞泽租赁的11,200万元债务。

我司收购瑞泽租赁的 70%股权后,又将我司持有的瑞泽租赁 20%股权转让给由瑞泽租赁创始人、管理层组建的北京众合天诚企业管理有限公司(以下简称“众合天诚”)。

众合天诚与我司同比例承接瑞泽租赁 11,200 万元债务,众合天诚承担其中 3,200 万元的债务。

瑞泽租赁对众合天诚的债权,体现为其他应收款,金额3,200万,并于每年末按照会计准则的要求,根据公司会计政策,计提信用减值损失,不存在非经营性资金占用和对外提供财务资助的情形。

2018年至2020年末,累计提取坏账准备960万元。信用减值损失计提明细详见下表:
单位:万元
年份账面余额账龄(月)计提比例累计减值准备账面净值
2017年320055%1603040
2018年32001710%3202880
2019年32002915%4802720
2020年32004130%9602240
2021年000-9600

2021年10月,经瑞泽租赁董事会研究决定,向主管工商登记机关提交减资申请,申请减少注册资本4,022.80 万美元,瑞泽租赁原注册资本为8,000万美元,减资后的注册资本为3,977.20万美元。各方股东同意,众合天诚减资款494.56万美元折合人民币3,200万直接用于归还对瑞泽租赁欠款,而无需向众合天诚支付减资款,因此瑞泽租赁于2021年11月23日完成了工商变更登记,并于同日进行了账务处理。账务处理包括减少实收资本、减少其他应收款,以及冲回以前年度计提的减值准备。截至2021年12月31日,本公司下属子公司瑞泽租赁应收北京众合天诚企业管理有限公司其他应收款为0。

12.你公司披露《关于皇庭商务服务2021年度业绩承诺完成情况及实施业绩补偿的公告》称,皇庭商务服务 2021 年业绩未达到业绩承诺的要求,皇庭集团及其子公司应当以现金方式补偿公司 745.47 万元。请你公司详细说明你公司为确保交易对方履行业绩承诺补偿义务所采取的具体保障措施。

公司回复:
公司于5月5日(即年度报告披露后的10 日内)向深圳市皇庭投资管理有限公司、深圳市皇庭产业控股有限公司递送了《关于支付现金补偿的通知》,强调双方所签署的相关约定和现金补偿数,并告知对方如未履行付款义务的,公司将采取诉讼措施。


13.你公司当期新增一年以内预付款项 20,286,772.75 元,占预付款项期末余额合计数的 98.32%。请你公司说明该预付款项交易对手方的名称、交易背景、期后结算情况等,与你公司、董事、监事、高级管理人员、5%以上股东、实际控制人是否存在关联关系或可能造成利益倾斜的其他关系,并说明在你公司资金紧张的情况下仍发生大额预付款项的原因及合理性,相关事项是否导致你公司资金实际被关联方非经营性资金占用。请年审机构进行核查并发表明确意见。

公司回复:
公司一年以内预付账款主要是预付德兴市意发功率半导体有限公司(以下简称“意发功率”)增资款2000万元。

交易背景:为推动公司战略转型,探索新业务,公司下属全资子公司深圳市皇庭基金管理有限公司与意发产投基金的部分合伙人德兴产融基金管理有限公司、杨仲夏签署《德兴意发半导体产业投资基金(有限合伙)份额转让协议》及《关于德兴市意发功率半导体有限公司之增资合同书》,公司以人民币 5000 万元对意发功率进行增资,投资完成后,公司占意发功率13.3774%股权。截至2021年12月31日,公司支付意发功率增资款2000万元,截至2022年4月30日,公司已支付意发功率全部增资款5000万元,意发功率正在办理股权变更登记。

会计师回复:
针对上述事项,会计师执行了如下程序包括但不限于:
1、了解投资前后皇庭国际、德兴意发的业务情况,以判断该项投资的背景、投资标的资产业务与上市公司业务的协同性、本次交易的必要性;
2、检查投资过程中增资协议,并核对相关付款的进程及银行流水与账务处理情况是否相符;
3、查询皇庭国际关于收购德兴意发的相关公告,并与所获取的相关资料进行比对;
4、对德兴意发的2000万元预付增资款进行了函证程序。

经核查,我们认为,基于项目组对公司 2021 年度财务报表所执行的审计程序,未发现公司的上述回复与我们所获取的审计证据存在不一致之处,相关会计处理符合会计准则的规定。

14.你公司当期递延所得税资产为232,603,065.49元,较去年54,071,348.41元大幅增长。请你公司详细说明当期递延所得税资产大幅增长的原因及合理性,并请结合未来实现利润的时间和程度、可抵扣亏损的到期日、预提费用的产生原因、预计负债计提事由等,说明确认递延所得税资产的依据是否充分、是否符合《企业会计准则》的相关规定。请你公司年审机构核查并发表专业意见。

公司回复:
公司递延所得税资产大幅增长的主要原因是:
一、融发投资本期计提递延所得税资产共计7,825.54万元,2021年度融发投资因逾期偿还金融机构借款,公司根据法发〔2017〕22号第二条第2款对金融借款合同纠纷中的违约金标准上限的规定计提的借款利息金额较高,融发投资本期亏损金额较大。目前公司正积极推进融发投资所持有的投资性房地产-国商购物中心(即皇庭广场)出售事宜,其出售所得可覆盖融发投资的逾期借款本金及利息,公司判断其未来可弥补亏损可在以后年度进行弥补,故本期全额确认递延所得税。

二、根据嘉瑞国际资产评估有限公司出具的嘉瑞评报字(2022)第 0063 号、嘉瑞评报字(2022)第 0064 号评估报告,公司所持有的同心再贷、同心基金的其他权益工具投资公允价值较去年年末评估值变动共计-34,619.55万元,本期可抵扣暂时性差异为47,408.71万元,确认递延所得税负债-11,852.18万元,公司将其重分类至递延所得税资产。

会计师回复:
针对上述事项,会计师执行了如下程序包括但不限于:
1、获取公司各审计主体本期应纳税所得额、企业所得税汇算清缴报告或纳税申报表,确认可抵扣亏损金额的准确性;
2、复核公司各审计主体坏账准备、其他权益工具、预提费用和预计负债等计提情况并确认其可抵扣暂时性差异;
3、与公司管理层沟通各单位未来盈利情况,获取亏损未来可弥补金额预测资料并复核其合理性;
经核查,我们认为,基于项目组对公司 2021 年度财务报表所执行的审计程序,未发现公司的上述回复与我们所获取的审计证据存在不一致之处,相关会计处理符合会计准则的规定。


特此公告。


深圳市皇庭国际企业股份有限公司
董 事 会
2022年5月23日

  中财网