[HK]国瑞置业:截至二零二零年十二月三十一日止年度的年度业绩公告；及恢复买卖
香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不 負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告 全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責 任。 GUORUI PROPERTIES LIMITED 國瑞置業有限公司 （於開曼群島以「Glory Land Company Limited（國瑞置業有限公司）」的名稱 註冊成立的有限公司，並以「Guorui Properties Limited」的名稱在香港經營業務） （股份代號： 2329） 截至二零二零年十二月三十一日止年度的 年度業績公告；及 恢復買賣 二零二零年年度業績摘要 . 截至二零二零年十二月三十一日止年度（「報告期」）已簽約銷售額為人民 幣18,532.2百萬元，相應的建築面積（「建築面積」）約為1,014,003平方米； . 報告期的收入為人民幣5,768.9百萬元，其中來自物業開發的收入為人民 幣5,016.8百萬元； . 報告期的毛利為人民幣1,045.5百萬元； . 年內溢利剔除處置八家房地產項目公司損失後為人民幣255百萬元； . 於報告期，土地儲備的總建築面積達到 9,598,769平方米及土地儲備的平 均成本為每平方米人民幣3,831.5元； . 報告期的已簽約平均售價（「平均售價」）為每平方米人民幣18,276.2元。土 地儲備的平均成本佔報告期的平均售價的21%。 – 1 – 截至二零二零年十二月三十一日止年度的年度業績 國瑞置業有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）董事（「董事」）會 （「董事會」）欣然向本公司股東（「股東」）宣佈以下本集團報告期內的經審核綜合 業績連同截至二零一九年十二月三十一日止年度的比較數字。業績乃摘錄自 根據國際會計準則委員會發出的國際財務報告準則（「國際財務報告準則」）及 香港公司條例（第622章）的披露要求而編製的經審核綜合財務報表。 綜合損益及其他綜合收益表 截至二零二零年十二月三十一日止年度 截至十二月三十一日止年度 附註二零二零年 人民幣千元 二零一九年 人民幣千元 收入 客戶合約 租賃 35,256,033 512,863 7,484,658608,518 總收入 5,768,896 8,093,176 銷售及服務成本 (4,723,436) (5,954,455) 毛利 其他收益及虧損 預期信貸虧損模式項下的減值虧損 （扣除撥備） 其他收益 投資物業公允價值變動 分銷及銷售費用 行政開支 其他開支 應佔合營公司業績 應佔聯營公司業績 融資費用 1,045,460 556 (40,394) 197,157 315,038 (273,474) (467,743) (6,759) 1,603 (6,705) (248,018) 2,138,7214,856(27,213) 176,3261,061,366(305,948) (556,802) (20,115) (19,786) (565) (404,677) 除稅前溢利 所得稅開支 4 516,721 (383,076) 2,046,163(826,550) 年內溢利 133,645 1,219,613 – 2 – 截至十二月三十一日止年度 附註二零二零年 人民幣千元 二零一九年 人民幣千元 其他綜合（開支）收益 未重分類為損益的項目： 以公允價值計量且變動計入其他綜合 收益（「以公允價值計量且變動計入其 他綜合收益」）的權益工具的 公允價值（虧損）收益 與未重分類為損益的項目有關的所得稅 (1,100) 275 3,893(973) (825) 2,920 年內綜合收益總額 132,820 1,222,533 下列人士應佔年內溢利： 本公司所有人 少數股東權益 98,740 34,905 859,764359,849 133,645 1,219,613 下列人士應佔年內綜合收益總額： 本公司所有人 少數股東權益 97,989 34,831 862,421360,112 132,820 1,222,533 每股盈利 －基本（人民幣分） 52.22 19.34－攤薄（人民幣分） 2.22 19.33 – 3 – 綜合財務狀況表 於二零二零年十二月三十一日 附註 截至十二月三十一日 止年度 二零二零年二零一九年 人民幣千元人民幣千元 投資物業 物業、廠房及設備 使用權資產 其他非流動資產 與合營公司的權益 與聯營公司的權益 以公允價值計量且變動計入 其他綜合收益的權益工具 為收購子公司而支付的定金 遞延所得稅資產 受限制銀行存款 增值稅及可收回稅項 20,375,500 2,146,902 270,581 1,302,897 28,074 – 31,300 – 321,149 3,592 1,229,807 21,150,0001,885,865279,8241,566,74530,0895,00032,400169,620536,185719,6151,666,559 非流動資產 25,709,802 28,041,902 存貨 購買土地已付保證金 開發中待售物業 持作銷售物業 應收賬款及其他應收款、保證金及 預付款項 合同資產 合同成本 增值稅及可收回稅項 應收關聯方款項 受限制銀行存款 銀行結餘及現金 7 1,106 400,889 28,157,258 3,972,620 2,085,715 1,646,159 101,026 832,285 2,556,867 307,606 1,584,950 61369,30137,333,2435,361,6902,811,7211,442,13476,919791,9814,440,856959,615536,926 分類為持作銷售的資產 41,646,481 158,940 54,124,447– 流動資產 41,805,421 54,124,447 – 4 – 於十二月三十一日 附註二零二零年二零一九年 人民幣千元人民幣千元 應付賬款及其他應付款 8 4,982,510 6,439,342 租賃負債 1,734 1,600 合約負債 12,662,331 17,332,702 應付關聯方款項 5,815,404 5,322,007 應付稅項 2,597,866 2,948,144 銀行及信託借款－一年內到期 3,786,075 6,317,710 公司債券 510,829 65,787 優先票據 3,755,745 1,734,974 流動負債 34,112,494 40,162,266 淨流動資產 7,692,927 13,962,181 總資產減去流動負債 33,402,729 42,004,083 已收租賃保證金 135,942 122,063 租賃負債 1,475 2,974 銀行及信託借款－一年後到期 15,465,905 15,748,894 公司債券 – 500,000 優先票據 – 3,076,320 遞延所得稅負債 2,690,880 3,925,302 非流動負債 18,294,202 23,375,553 淨資產 15,108,527 18,628,530 股本 3,520 3,520 儲備 12,489,498 12,541,509 本公司所有人佔有權益 12,493,018 12,545,029 少數股東權益 2,615,509 6,083,501 權益總額 15,108,527 18,628,530 – 5 – 附註 1. 一般資料 本公司於二零一二年七月十六日根據開曼群島公司法（二零一二年修訂本）於開曼群島 以「Glory Land Company Limited（國瑞置業有限公司）」的名稱註冊成立為一家獲豁免有限公 司，並以「Guorui Properties Limited」的名稱在香港經營業務。其母公司及最終控股公司為於 英屬處女群島註冊成立的Alltogether Land Company Limited（通和置業有限公司）。張章笋先 生持有Alltogether Land Company Limited全部的股權，為本公司的最終股東。本公司的註冊辦 事處位於Cricket Square, Hutchins Drive, P.O. Box 2681, Grand Cayman KY1-1111, Cayman Islands， 其主要營業地點位於中國北京市東城區崇文門外大街8號院1號樓哈德門廣場東塔。 本公司股份於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。 本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）主要從事物業開發、提供一級土地建設及開發服務、 物業投資及提供物業管理和相關服務。 綜合財務報表以人民幣（「人民幣」）呈列，其亦為本公司之功能貨幣。 2. 應用新訂國際財務報告準則（「國際財務報告準則」）及國際財務報告準則之修訂本 於本年度強制生效的新訂國際財務報告準則及國際財務報告準則之修訂本 本集團尚未提早應用下列已頒佈但尚未生效的新訂國際財務報告準則及國際財務報告 準則之修訂本： 國際財務報告準則第17號保險合約及相關修訂本1 國際財務報告準則第3號（修訂本）對概念框架的提述2 國際財務報告準則第9號、利率基準改革－第二階段4 國際會計準則第39號、 國際財務報告準則第7號、 國際財務報告準則第4號及 國際財務報告準則第16號（修訂本） 國際財務報告準則第10號及投資者與其聯營公司或合營企業之間的 國際會計準則第28號（修訂本）資產出售或注資3 國際會計準則第1號（修訂本）負債分類為流動或非流動1 國際會計準則第1號及會計政策披露1 國際財務報告準則 實務報告第2號（修訂本） 國際會計準則第8號（修訂本）會計估計的定義1 國際會計準則第16號（修訂本）物業、廠房及設備－擬定使用前之所得款項2 國際會計準則第37號（修訂本）有償合約－履行合約成本2 國際財務報告準則（修訂本）國際財務報告準則二零一八年至 二零二零年週期之年度改進2 1 於二零二三年一月一日或之後開始之年度期間生效 2 於二零二二年一月一日或之後開始之年度期間生效 3 於待定日期或之後開始之年度期間生效 4 於二零二一年一月一日或之後開始之年度期間生效 董事預期應用所有新訂國際財務報告準則及國際財務報告準則之修訂本於可見未來對 綜合財務報表不會有重大影響。 – 6 – 3. 收入 客戶合約分拆收入以及客戶合約收益與分部資料中披露的金額的對賬 物業開發 人民幣千元 截至二零二零年十二月三十一日止年度 一級土地 建設及 開發服務物業投資 物業管理及 相關服務總計 人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 收入確認的時間 某一時間 一段時間內 5,016,793 – – 214,182 – – – 25,058 5,016,793239,240 客戶合約收益 租賃 5,016,793 – 214,182 – – 512,863 25,058 – 5,256,033512,863 總收益 5,016,793 214,182 512,863 25,058 5,768,896 地區市場 中國大陸 5,016,793 214,182 512,863 25,058 5,768,896 物業開發 人民幣千元 截至二零一九年十二月三十一日止年度 一級土地 建設及 開發服務物業投資 物業管理及 相關服務總計 人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 收入確認的時間 某一時間 一段時間內 7,256,704 – – 206,262 – – – 21,692 7,256,704227,954 客戶合約收益 租賃 7,256,704 – 206,262 – – 608,518 21,692 – 7,484,658608,518 總收益 7,256,704 206,262 608,518 21,692 8,093,176 地區市場 中國大陸 7,256,704 206,262 608,518 21,692 8,093,176 – 7 – 4. 所得稅開支 截至十二月三十一日止年度 二零二零年二零一九年 人民幣千元人民幣千元 即期稅額 －中國企業所得稅 270,363 406,767－股息代扣中國企業所得稅 – 26,000－土地增值稅（「土地增值稅」） 243,780 322,589 過往年度的撥備不足 50 80 514,193 755,436 遞延稅款 (131,117) 71,114 所得稅開支 383,076 826,550 根據於二零零七年三月十六日頒佈的中國企業所得稅法，自二零零八年一月一日起，境 內及境外投資企業統一按25%的所得稅率繳納中國企業所得稅。 土地增值稅撥備乃根據相關中國稅務法律及法規所載規定來估計。土地增值稅已按增值 價值的累進稅率範圍作出撥備（附帶若干可准許豁免及減免）。 5. 每股盈利 截至十二月三十一日止年度 二零二零年二零一九年 人民幣千元人民幣千元 盈利： 用於計算每股基本及攤薄盈利的 本公司擁有人應佔年內溢利 98,740 859,764 截至十二月三十一日止年度 二零二零年二零一九年 千股千股 股份數目： 用於計算每股基本盈利的普通股數目 4,444,418 4,444,418 潛在攤薄普通股的影響： 本公司發行的購股權 – 4,022 用於計算每股攤薄盈利的普通股加權平均數 4,444,418 4,448,440 – 8 – 6. 股息 截至十二月三十一日止年度 二零二零年二零一九年 人民幣千元人民幣千元 於年度確認為分派之本公司普通股股東之股息： 二零一九年末期－每股 3.76港仙 （二零一九年：二零一八年末期股息每股 5.64港仙） 150,000 220,000 7. 應收賬款及其他應收款、保證金及預付款項 依據租賃協議，租戶將不會獲授信用期，租金須預先進行結算。就物業銷售而言，可按個 案授予特定客戶六個月至兩年的信用期。 於十二月三十一日 二零二零年二零一九年 人民幣千元人民幣千元 應收賬款 －客戶合約 364,953 532,502－租賃應收款項 246,645 128,176 611,598 660,678 減：信貸虧損撥備 (4,812) (5,503) 606,786 655,175 預付承包商及供應商往來款 650,415 868,418 已付履約保證金 17,260 17,261 其他應收款及預付款項 796,279 1,028,696 保證金 60,306 247,108 1,524,260 2,161,483 減：信貸虧損撥備 (45,331) (4,937) 1,478,929 2,156,546 應收賬款及其他應收款總額 2,085,715 2,811,721 附註：來自獨立第三方的其他應收款屬非貿易性質、無抵押、免息及須於要求時償還， 惟結餘人民幣240,000,000元（二零一九年：人民幣 151,000,000元）按年利率10%（二零 一九年： 14%）計息除外。 於二零一九年一月一日，客戶合約所得應收賬款為人民幣 388,682,000元。 – 9 – 以下為於報告期末按收入確認日期所示應收賬款（扣除信貸虧損撥備）的賬齡分析： 於十二月三十一日 二零二零年二零一九年 人民幣千元人民幣千元 0至60天 89,240 164,361 61至180天 53,934 23,197 181至365天 57,851 222,847 一至兩年 316,469 208,914 超過兩年 94,104 41,359 611,598 660,678 於二零二零年十二月三十一日，本集團應收賬款結餘包括賬面總額為人民幣 284,715,000 元（二零一九年：人民幣 188,907,000元）於報告期末逾期的應收賬款。考慮到已售物業的業 權尚未轉移至該客戶，已逾期 90天以上的結餘未被視為違約。 8. 應付賬款及其他應付款 於十二月三十一日 二零二零年二零一九年 人民幣千元人民幣千元 應付賬款 2,853,478 4,747,785 已收保證金 366,717 316,334 預收租金 74,909 78,184 退款負債 235,341 – 應付酬金 23,357 35,067 應付營業及其他稅項 439,288 351,073 其他應付款及應計款項 985,862 864,494 應計罰款 – 28,968 股息 139,500 139,500 5,118,452 6,561,405 就呈報目的分析為： 非流動（附註） 135,942 122,063 流動 4,982,510 6,439,342 5,118,452 6,561,405 附註：根據有關協議，於二零二零年十二月三十一日約人民幣 135,942,000元（二零一九 年：人民幣 122,063,000元）的已收租金保證金將從報告期末起計十二個月後結算， 因此被分類為非流動負債。 應付賬款包括應付建築成本及其他應付項目相關開支。應付賬款的平均信用期為 180天。 – 10 – 以下為於報告期末，應付賬款按發票日期的賬齡分析： 於十二月三十一日 二零二零年二零一九年 人民幣千元人民幣千元 0至60天 61至365天 一年至兩年 超過兩年 1,717,265 505,422 383,478 247,313 2,245,265 1,090,171560,797851,552 2,853,478 4,747,785 – 11 – 主席報告 尊敬的各位股東： 本人謹代表董事會，欣然提呈本集團截至二零二零年十二月三十一日止十二 個月的全年業績。 二零二零年全年業績及回顧 全年業績 二零二零年，雖然在上半年新冠肺炎疫情影響下住宅產品銷售嚴重下滑，但隨 著疫情的好轉，本集團加大住宅產品銷售力度，下半年銷售情況迅速回升，全 年實現合約銷售金額人民幣18,532.2百萬元，合約銷售面積 1,014,003平方米。收 入為人民幣5,768.9百萬元。收入中來自物業開發的收入為人民幣 5,016.8百萬元。 截至二零二零年十二月三十一日止十二個月，本集團的毛利為人民幣 1,045.5百 萬元，剔除處置八家房地產項目公司業務影響後的年內溢利約為人民幣 600百 萬元。 市場回顧 房地產調控的長效機制逐漸完善 回顧2020年，房地產市場發生巨大轉變，新冠疫情是不可忽視的重要變量。疫 情衝擊之下，「房住不炒」的總基調仍然橫貫2020年全年，地方層面上半年調控 政策有所鬆動，疫情得到控制後再次升級。 2020年上半年，為了緩解疫情對地產行業帶來的衝擊，中央執行寬鬆的貨幣政 策和積極的財政政策支持經濟復蘇，部分省市也通過放寬落戶條件，實施人才 引進等舉措，一定程度上增加了需求基數。行業在經歷低谷後率先復蘇，展現 出較強的韌性。隨著經濟生產逐步恢復和消費行為的正常化，以長三角、珠三 角為首的部分城市房價漲幅過快，引發下半年部分城市調控措施的密集出台。 第三季度，監管部門出台「三道紅線」融資新規，行業融資收緊趨勢愈發明顯。 – 12 – 2021年是「十四五」開局之年，也是我國現代化建設進程中具有特殊重要意義的 一年。對於房地產行業而言，在「以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促 進的新發展格局」的雙循環發展下，預期不同層級城市分化加劇，行業也將由 「摃桿紅利」時代向「管理紅利」時代轉變。 地產開發 二零二零年，面對疫情不確定性，行業形勢的變化，集團採取線上營銷措施， 推出在線置業平台「房雲」，開啟集團十六盤聯動惠春計劃。在全力保障員工和 客戶安全的同時，集團同步迎合市場需求，集團因城施策、優化產品結構，滿足 不同層次的市場需求，提升市場份額，破局房企在疫情期間面臨的銷售困境。 報告期內，實現簽約銷售額約為人民幣 18,532.2百萬元；已簽約銷售總面積為 1,014,003平方米；已簽約銷售均價為人民幣 18,276.2元每平方米。從城市貢獻來 看：北京、佛山、蘇州地區表現亮眼，二零二零年全年簽約銷售額分別約為人 民幣8,945.4百萬元、 3,019.2百萬元、 1,301.6百萬元；分別佔本集團已簽約銷售額 總額的48.3%、16.3%、7.0%。 在「促進房地產市場平穩健康發展」的主基調下，市場預計保持穩定，城市間銷 售表現將持續分化。從需求來看，一線以及二、三線大都市圈核心城市，在人口 淨流入等因素推動下，銷售表現將維持較強韌性。本集團將落實精細化管理， 持續深耕京津冀、長江經濟帶及粵港澳大灣區市場，積極開拓城市更新項目， 提升全周期競爭力。 – 13 – 投資物業 本集團在北京、深圳等 7個重點城市核心地段擁有10個投資物業，總規劃建築面 積約769,516平方米。按已經投入運營的面積計算，北京地區運營面積佔比約為 60%。由於受到新冠病毒疫情影響，該等商業物業的租金受到一定程度影響， 當期公允價值變動收益較二零一九年有所下降。 報告期內，本集團總租金收入為人民幣 512.9百萬元。本集團於疫情期間減免商 戶及其他持有物業租戶租金，亦對本集團的收入和利潤造成一定影響。公司為 了幫助租戶解決眼前困境，推出小程序電商平台，扶持租戶線上營銷，同時增 加商業營銷途徑。在全體同仁努力下，租金收入下半年強勁復蘇。 土地儲備 二零二零年，本集團在「提質控速」戰略下，加大對項目投資利潤率和風險控制 的要求，更加重視經營質量和精細化管理。截至二零二零年十二月三十一日， 本集團土地儲備總規劃建築面積達959.9萬平方米，平均土地成本約每平方米 人民幣3,831.5元。由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院發佈《2020中國 房地產上市公司測評研究成果》揭曉，國瑞置業憑藉高質量發展，再次入圍百 強榜單。本公司土地儲備大部份位於一、二線城市，得益於核心城市的溢出效 應，這些城市的市場需求仍然強勁。公司土地儲備足以支撐公司未來 6年的發 展。 同時，本集團亦積極承辦一級土地開發項目，作為一項戰略性業務，以獲取潛 在土地儲備供應。本集團在北京、深圳及汕頭承辦一級土地開發項目、城市更 新及「三舊改造」政策下開發的項目。報告期內，本集團未確權的一級開發及舊 改項目開發面積達581.1萬平方米，其中深圳佔比 51.6%。中央支持深圳建設中 國特色社會主義先行示範區，本集團發源自廣東汕頭，已經在珠三角及粵港澳 大灣區建立起領先優勢，區域內土儲面積已經達 618萬平方米。 – 14 – 加強城市更新和存量住房的改造提升，是存量市場方面的新導向。城市更新類 項目投入資金少而利潤率高，是本集團於大灣區內補充土儲的重要來源。未來 數年，本集團舊改及城市更新項目可轉化為銷售，成為新的利潤增長點。 資本結構 二零二零年，疫情和「三道紅線」新規雙重壓力之下，融資環境進一步收緊。本 集團通過綜合利用境內外的融資管道多元化優勢，充分運用各類金融手段，不 斷優化資金管理，降低融資成本、優化負債結構、有效管控匯率風險。同時，進 一步強化風險管控職能，完善財務風險監控體系，做好風險預警和防範。 二零二零年，本公司贖回美元債本金約 1.3億美金。二零二一年一季度，本公司 贖回美元債本金約1.82億美金。截至二零二一年三月三十一日，本公司境外美 元優先票據結餘約為3.73億美金，期限為二至三年。 二零二一年全年展望 展望「十四五」，行業韌性依舊強勁，中央定調「地產將與金融、實體經濟均衡發 展」，都市圈建設將持續釋放利好。 – 15 – 本集團認為，地產行業將步入新的長周期，行業的增長方式也會發生變化，將 從過去依靠財務摃桿驅動增長的模式向穩定均衡高質量增長的模式轉變。本 集團將順應時代發展需要，致力於探索人居業態創新，不斷升級國瑞產品，實 現產品生態建設。未來，本集團將秉持區域深耕策略，採取積極靈活的銷售政 策，以不斷改善的產品結構和優秀的產品質量吸引更多客戶，大力促進銷售的 同時加強銷售回款的力度；此外還將持續優化債務結構、降低融資費用，提升 集團核心競爭力，保證未來業績的可持續增長。 致謝 本人藉此機會代表董事會對公司全體股東、投資者、合作夥伴、客戶及社會各 界的信任和支持致以衷心的謝意。過去一年，本集團的平穩發展，全賴公司管 理層的領導，以及全體員工的貢獻。公司未來將繼續努力，為全體股東實現最 大價值，帶來可觀的回報。 主席 張章笋 中國深圳 二零二一年四月十一日 – 16 – 管理層討論及分析 業務回顧 報告期內，本集團已簽約銷售額總額約為人民幣 18,532.2百萬元。本集團的收入 為人民幣5,768.9百萬元。來自物業開發的收入為人民幣 5,016.8百萬元。報告期 內的毛利為人民幣1,045.5百萬元，剔除處置八家房地產項目公司的年內溢利約 為人民幣255百萬元。 已簽約銷售額 報告期內，由於受到新型冠狀病毒肺炎疫情影響，上半年住宅產品銷售下滑， 隨著中國境內疫情的好轉，集團銷售逐步恢復，本集團的已簽約銷售額約為人 民幣18,532.2百萬元，已簽約總建築面積約為 1,014,003平方米，已簽約平均售價 為每平方米人民幣18,276.2元。 下表載列本集團截至二零二零年及二零一九年十二月三十一日止年度按地區 劃分的已簽約銷售額： 二零二零年二零一九年 佔總已簽約佔總已簽約 城市合約銷售額銷售額的百分比合約銷售額銷售額的百分比 （人民幣百萬元）（百分比）（人民幣百萬元）（百分比） 北京 8,945.4 48.3 11,040.0 46.2 海口 417.1 2.3 381.9 1.6 萬寧 135.8 0.73 54.4 0.2 廊坊 600.3 3.2 357.1 1.5 鄭州 95.2 0.5 95.6 0.4 瀋陽 349.2 1.9 853.4 3.6 佛山 3,019.2 16.3 2,307.5 9.7 汕頭 371.9 2.0 544.9 2.3 蘇州 1,301.6 7.0 2,040.9 8.5 崇明島 271.8 1.5 748.0 3.1 西安 664.6 3.6 308.9 1.3 貴州 88.2 0.5 454.7 1.9 無錫 247.7 1.3 670.2 2.8 重慶 408.4 2.2 742.2 3.1 石家莊 217.9 1.2 456.1 1.9 江門 493.1 2.7 513.4 2.2 天津 251.5 1.4 564.4 2.4 三亞 431.6 2.3 390.4 1.6 邯鄲 221.8 1.2 1,391.4 5.7 總計 18,532.2 100.0 23,915.4 100.0 – 17 – 物業項目 本集團根據開發階段將物業項目分為三類：已竣工物業、開發中物業及持作未 來開發物業。由於部份項目分多期陸續開發，單一項目可能包括處於竣工階 段、開發中或持作未來開發的不同階段。 於二零二零年十二月三十一日，本集團已竣工的總建築面積為 7,347,542平方 米，並擁有總建築面積 9,598,769平方米的土地儲備，當中包括 (a)已竣工但未出 售的總建築面積933,596平方米； (b)開發中的總建築面積3,847,320平方米，及 (c) 持作未來開發的規劃總建築面積4,817,853平方米。 本集團選擇性地保留絕大部份自主開發且具有戰略價值的商業物業的所有權， 用於產生持續穩定的收益。截至二零二零年十二月三十一日，本集團在北京、 深圳、瀋陽、汕頭及佛山等七個城市核心地段擁有總建築面積 769,516平方米的 投資物業。 開發中物業及持作未來開發物業 下表載列本集團於二零二零年十二月三十一日的開發中項目及項目階段及持 作未來開發的物業的資料概要： 開發中持作未來開發 尚未取得 可出售 ╱土地使用 開發中可出租預售規劃權證的 項目項目類型地塊面積建築面積建築面積建築面積建築面積建築面積擁有權權益 （平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米） (%) 北京 1北京國瑞熙墅東住宅 35,590 137,219 94,277 – – – 100 2北京國瑞熙墅西住宅 18,555 44,254 41,601 – – – 80 3大興瀛海項目住宅 63,030 203,071 193,912 111,601 – – 80 4豐台西鐵營住宅 44,575 227,771 188,910 119,615 – – 16 5海澱翠湖住宅 82,336 271,381 264,854 159,018 – – 28 6豐台小瓦窑住宅 27,200 149,196 129,237 104,975 – – 40.8 海口 1海南雲龍多用途 1,084,162 140,640 130,342 5,340 646,972 – 80 – 18 – 開發中持作未來開發 項目項目類型地塊面積 （平方米） 開發中 建築面積 （平方米） 可出售 ╱ 可出租 建築面積 （平方米） 預售 建築面積 （平方米） 規劃 建築面積 （平方米） 尚未取得 土地使用 權證的 建築面積 （平方米） 擁有權權益 (%) 萬寧 1萬寧國瑞城 （二期至三期） 住宅 143,560 17,201 17,080 – 207,886 – 80 廊坊 1永清國瑞城 （一期（部分）至二期） 住宅 410,569 87,194 48,682 – 782,877 – 80 2永清國瑞城 （四期（部分）） 住宅 217,726 – – – 423,031 – 100 鄭州 1 鄭州國瑞城 （八期、學校） 多用途 11,235 30,535 30,535 10,975 – – 80 瀋陽 1 瀋陽國瑞城 （三期（部分）、 五期至七期） 多用途 148,186 325,598 287,615 62,011 73,342 – 80 佛山 123 佛山國華新都（二期） 佛山國瑞升平商業中心 佛山西樵 住宅 多用途 住宅 16,237 79,311 63,952 18,033 310,420 265,241 16,413 220,237 255,965 – 44,272 89,394 – – – – – – 44 80 80 西安 1國瑞 .西安金融中心多用途 19,162 289,978 211,371 56,285 – – 80 汕頭 12 會展酒店 汕頭國瑞醫院 多用途 醫院 28,439 100,001 186,799 314,224 136,357 – 53,688 – – 38,749 – – 100 100 – 19 – 開發中持作未來開發 項目項目類型地塊面積 （平方米） 開發中 建築面積 （平方米） 可出售 ╱ 可出租 建築面積 （平方米） 預售 建築面積 （平方米） 規劃 建築面積 （平方米） 尚未取得 土地使用 權證的 建築面積 （平方米） 擁有權權益 (%) 深圳 1深圳.南山商業 20,163 42,763 42,763 – 274,213 – 80 蘇州 1蘇州國瑞熙墅多用途 51,205 132,561 124,725 48,287 – – 80 啟東 1崇明島 2蝶湖酒店 住宅 酒店 1,211,544 5,780 321,438 – 292,722 – 292,600 – 761,358 5,327 – – 72 100 無錫 1國瑞洛社新城住宅 20,945 61,648 60,399 65,982 – – 39 銅仁 1國瑞智慧生態城項目多用途 780,430 270,157 176,204 107,688 1,604,098 1,436,370 80 總計 4,683,893 3,847,322 2,964,201 1,331,731 4,817,853 1,436,370 應佔總建築面積 3,631,301 2,802,771 2,054,232 825,402 3,886,795 1,149,096 – 20 – 下表載列本集團投資物業截至二零二零年十二月三十一日的資料概要： 持作投資的可出租實際租賃 項目物業類型總建築面積建築面積建築面積總租金收入 二零二零年二零一九年 （人民幣（人民幣 （平方米）（平方米）（平方米）百萬元）百萬元） 北京國瑞城 京禧閣 購物中心 寫字樓 停車場 零售商舖 四合院 停車場 84,904 8,520 26,324 33,032 7,219 3,431 46,366 6,930 26,324 29,546 7,219 3,431 42,112 4,17421,77915,2784,3403,431} 186.6 261.6 北京富貴園購物中心 零售商舖 26,146 3,170 26,146 3,170 18,969 }2,59437.4 43.1 北京哈德門中心商業 寫字樓 停車場 15,671 75,171 29,040 14,703 69,830 23,917 9,968 }66,557 3,792212.1 219.0 北京北五樓寫字樓 10,916 10,916 10,916 20.8 23.6 瀋陽國瑞城專業市場 零售商舖 50,841 58,972 50,841 58,972 22,026 }11,8685.1 7.6 佛山國瑞升平商業中心零售商舖 停車場 24,267 10,722 24,267 10,722 11,190 }– – 7.8 佛山國瑞升平商業中心* 零售商舖 225,531 – – – – 停車場 深圳.南山* 寫字樓 42,763 – – – – 海口國瑞城寫字樓 32,876 32,876 31,598 38.5 17.6 汕頭國瑞城寫字樓 62,398 62,398 61,146 12.4 28.2 總計 769,516 446,176 280,592 512.9 608.5 * 目前在建項目 – 21 – 已竣工物業 下表載列本集團於二零二零年十二月三十一日的已竣工項目及項目階段的資 料概要： 可供出售 或我們可供 竣工使用的出售的持作投資的已售其他擁有權 項目項目類型地塊面積建築面積建築面積建築面積建築面積建築面積建築面積權益 （平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米） (%) 北京 1北京富貴園多用途 87,075 507,857 47,314 4,489 29,316 421,779 9,447 91 2北京國瑞城多用途 117,473 881,590 62,593 15,560 159,999 640,900 18,099 80 3京禧閣住宅 14,464 33,102 3,431 – 3,431 24,931 1,309 80 4北京哈德門廣場商業 12,738 140,057 14,817 – 119,882 – 5,358 80 5國瑞熙墅西住宅 54,739 195,611 101,825 68,905 – 75,370 18,415 80 6國瑞熙墅東住宅 58,609 174,804 73,775 57,247 – 83,045 17,984 100 7豐台西鐵營住宅 21,074 107,686 105,286 – – – 2,400 16 海口 1海闊天空國瑞城多用途 141,375 811,123 147,185 17,458 32,877 593,432 37,630 80 2海甸島國瑞花園住宅 65,643 71,863 14,930 659 – 56,352 581 80 3國瑞江畔花園住宅 36,634 21,658 506 506 – 20,068 1,085 80 4海口西海岸國瑞住宅 34,121 21,971 1,824 1,824 – 18,867 1,281 80 萬寧 1萬寧國瑞城（一期）住宅 100,780 161,988 9,119 1,767 – 149,295 3,574 80 廊坊 1永清國瑞城住宅 509,049 426,535 42,585 15,833 – 381,694 2,256 80 （一期（部分）、三期、 五期） 2永清國瑞城（四期（部分））住宅 176,023 667,852 143,902 83,566 – 523,950 – 100 – 22 – 可供出售 或我們可供 竣工使用的出售的持作投資的已售其他擁有權 項目項目類型地塊面積建築面積建築面積建築面積建築面積建築面積建築面積權益 （平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米） (%) 鄭州 1鄭州國瑞城多用途 472,992 803,762 79,196 2,625 – 679,722 44,844 80 瀋陽 1瀋陽國瑞城（一期至二期、多用途 390,417 1,015,405 76,176 10,888 109,813 812,925 16,493 80 三期（部分）、四期及五期 （部分）） 佛山 1佛山國華新都住宅 104,576 498,012 88,353 77,142 – 341,085 68,574 44 （一期及二期（部份）） 2佛山國瑞升平商業中心多用途 10,920 41,847 376 376 34,989 1,505 4,977 80 汕頭 1國瑞園（一期）多用途 14,161 33,795 1,988 1,988 – 31,649 158 100 2裕園住宅 8,292 25,767 – – – 25,767 100 3星湖雅居住宅 3,589 12,132 – – – 12,132 – 100 4雅仕園住宅 9,472 48,054 56 56 – 47,223 775 100 5觀海居住宅 25,922 171,450 44,347 10,664 – 125,514 1,589 100 6四季園住宅 42,155 203,549 13,639 13,639 – 147,931 41,979 80 7國瑞園二期住宅 14,482 78,619 563 563 – 66,690 11,366 80 – 23 – 可供出售 或我們可供 竣工使用的出售的持作投資的已售其他擁有權 項目項目類型地塊面積建築面積建築面積建築面積建築面積建築面積建築面積權益 （平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）（平方米） (%) 蘇州 1國瑞熙墅多用途 22,991 109,007 45,096 45,096 – 63,724 187 80 啟東 1 蝶湖酒店酒店 58,220 53,656 53,656 – – – – 100 無錫 1 國瑞洛社新城住宅 9,781 28,790 28,790 12,439 – – 16,351 39 總計 2,617,767 7,347,542 1,201,328 443,290 490,307 5,345,550 326,712 應佔總建築面積 2,119,505 5,911,393 918,818 352,959 395,470 4,369,901 233,583 – 24 – 土地儲備 下表載列本集團於二零二零年十二月三十一日按地理位置劃分的土地儲備概 要： 土地儲備佔土地儲備平均 已竣工開發中未來開發總額總額土地成本 尚未售出的 可出售╱ 可出租開發中規劃 建築面積建築面積建築面積總建築面積 （人民幣元╱ （平方米）（平方米）（平方米）（平方米） (%)平方米） 北京 458,830 1,032,891 – 1,491,721 15.5 16,189.3 海口 53,323 140,640 646,972 840,935 8.8 1,380.2 萬寧 1,767 17,201 207,886 226,854 2.4 332.1 廊坊 99,398 87,194 1,205,908 1,392,500 14.5 256.5 鄭州 2,625 30,535 – 33,160 0.3 405.5 瀋陽 120,700 325,598 73,342 519,640 5.4 591.9 佛山 112,507 593,693 – 706,200 7.4 4,665.7 西安 – 289,978 – 289,978 3.0 1,551.8 汕頭 26,911 501,023 38,749 566,683 5.9 1,072.5 深圳 – 42,763 274,213 316,976 3.3 2,673.7 蘇州 45,096 132,561 – 177,657 1.9 17,100.6 崇明島 – 321,438 766,685 1,088,123 11.3 1,007.0 無錫 12,439 61,648 – 74,087 0.8 5,939.0 銅仁 – 270,157 1,604,098 1,874,255 19.5 501.2 總計 933,596 3,847,320 4,817,853 9,598,769(1)(2) 100 3,831.5 應佔總建築面積 748,429 2,802,771 3,886,795 7,437,995 附註： (1) 包括本集團已接獲競投出讓相關地塊土地使用權的確認函，但仍未取得相關土地使用權 證的1,436,370平方米規劃建築面積。 (2) 該土儲面積不包含集團一級開發及舊改項目開發面積581.1萬平方米。 – 25 – 下表載列本集團於二零二零年十二月三十一日按物業種類劃分的土地儲備概 要： 土地儲備佔土地儲備 已竣工開發中未來開發總額總額 尚未售出的 可出售╱ 可出租開發中規劃 建築面積建築面積建築面積總建築面積 （平方米）（平方米）（平方米）（平方米） (%) 住宅 297,012 2,045,972 4,012,285 6,355,269 66.2 供出售的商業物業 58,909 533,301 364,459 956,669 10.0 持作投資或擬持作 投資的商業物業 490,306 268,294 – 758,600 7.9 酒店 – 72,948 5,327 78,275 0.8 停車位 64,336 436,369 117,974 618,679 6.4 附屬設施 23,033 175,528 279,059 477,620 5.0 醫院 – 314,224 38,749 352,973 3.7 其他 –685 –685 – 總計 933,596 3,847,321 4,817,853 9,598,770(1)(2) 100 應佔總建築面積 748,429 2,802,771 3,886,795 7,437,995 附註： (1) 包括本集團已接獲競投出讓相關地塊土地使用權的確認函，但仍未取得相關土地使用權 證的1,436,370平方米規劃建築面積。 (2) 該土儲面積不包含集團一級開發及舊改項目開發面積581.1萬平方米。 一級土地開發及「三舊改造」政策下開發的項目 除了從事物業開發項目外，本集團亦積極承辦一級土地開發項目，作為一項戰 略性業務，以獲取潛在土地儲備供應。於報告期，本集團在北京、深圳等地承 辦一級土地開發項目、城市更新及「三舊改造」政策下開發的項目。 – 26 – 北京舊改項目 自二零零七年九月以來，本集團在北京進行一項名為祈年大街西項目的一級土 地開發項目，地塊位於祈年大街西側，距天安門廣場不足一公里。項目規劃建 築面積約474,304平方米，由五幅土地組成。截止二零二零年十二月三十一日， 四號及五號地已完成拆遷，正在推進入市工作。 深圳舊改項目 於二零一四年上半年，深圳市大潮汕建設有限公司（本集團之附屬公司）與深圳 市龍崗區西坑股份合作公司簽訂城市更新合作協議，對西坑社區進行城市更 新，項目規劃建築面積約 3百萬平方米。本集團已完成西坑社區內土地權屬、 常住人口、建築物信息等的普查工作、產業研究、城市更新規劃研究方案及意 願徵集。一期項目範圍 53萬平方米，規劃建築面積約 140萬平方米，於二零一八 年十二月十四日取得龍崗區政府領導小組會批准，二零一八年十二月三十日 完成計劃公告，納入《二零一八龍崗區城市更新計劃第九批計劃》完成立項，於 二零一九年二月底進一步獲得政府的項目批覆。二零一九年五月三十日完成 第一更新單元的專項規劃報文。二零二零年三月，國家發改委批覆通過地鐵 16 號線二期工程（大運－西坑段）建設規劃。地鐵 16號線二期西坑站位於第一更新 單元範圍內。本集團已結合西坑站調整專項規劃方案，正在報審查部門審核。 同時結合政府地鐵拆遷工作安排，本集團已全面啟動第一更新單元的拆遷談 判工作。後續將啟動其他單元立項工作。 – 27 – 財務回顧 收入 報告期內，本集團收入由二零一九年十二月三十一日止年度的人民幣 8,093.2百 萬元減少至二零二零年的人民幣5,768.9百萬元。 報告期內的物業開發收入由二零一九年十二月三十一日止年度的人民幣7,256.7 百萬元減少至二零二零年的5,016.8百萬元。該減少乃主要由於受新冠肺炎疫情 影響，本集團若干物業項目開發進度及物業交付有所延期，導致收入遞延確 認。 銷售及服務成本 本集團的銷售及服務成本由二零一九年的人民幣5,954.5百萬元減少至二零二 零年的人民幣4,723.4百萬元。 本集團的物業開發成本由二零一九年的人民幣5,684.2百萬元減少至二零二零 年的人民幣4,472.0百萬元。該減少乃主要由於本集團報告期內交付的物業建築 面積減少所致。 毛利 報告期內，本集團的毛利由截至二零一九年十二月三十一日止年度的人民幣 2,138.7百萬元減少為人民幣1,045.5百萬元。 該減少乃主要由於受新冠肺炎疫情影響，本集團若干物業項目開發進度及物 業交付有所延期，導致房地產結轉毛利下滑所致。 – 28 – 淨利潤 淨利潤由截至二零一九年十二月三十一日止年度的人民幣1,219.6百萬元減少 至報告期內剔除處置八家房地產項目公司業務影響後的年內溢利約為人民幣 255百萬元。該減少乃主要由於受新冠肺炎疫情影響，本集團部分商品房開發 進度放緩，導致房地產結轉毛利下滑。報告期內本集團持有商業物業的運營亦 受到疫情一定程度影響，並且本集團於疫情期間減免租戶租金，導致當期公允 價值變動收益下降。 投資物業公允價值變動 投資物業公允價值變動由二零一九年的人民幣1,061.4百萬元減少至二零二零 年的人民幣315.0百萬元。該減少乃主要由於本集團持有商業物業的運營亦受 到疫情一定程度影響，並且本集團於疫情期間減免租戶租金，導致報告期公允 價值變動收益下降。 其他收益及虧損 報告期內的其他收益為人民幣0.6百萬元，而截至二零一九年十二月三十一日 止年度的其他收益為人民幣4.9百萬元，該減少主要為報告期內本集團於二零 二零年十二月份終止八家房地產項目公司的增資業務產生的損失人民幣122.1 百萬元，以及二零二零年度出售投資性物業產生的收益人民幣 182.5百萬元和 個別項目存貨產生減值而二零一九年度無存貨減值所致。 其他收益 其他收益由截至二零一九年十二月三十一日止年度的人民幣176.3百萬元增加 11.9%至報告期內的人民幣197.2百萬元。主要是由於本年度確認與聯營公司和 合營公司的資金佔用收益。 分銷及銷售費用 分銷及銷售費用由截至二零一九年十二月三十一日止年度的人民幣305.9百萬 元減少至報告期內的人民幣273.5百萬元。該減少乃主要由於報告期內本集團 上綫網上售樓平台「瑞房網」進行房屋銷售而減少了營銷推廣費使得分銷及銷 售費用減少所致。 – 29 – 行政開支 行政開支由截至二零一九年十二月三十一日止年度的人民幣556.8百萬元減少 16.0%至報告期內的人民幣467.7百萬元。該減少主要是由於報告期內本集團通 過組織架構調整及優化使得經營質量有所提升，從而減少了行政開支。 融資費用 融資費用由截至二零一九年十二月三十一日止年度的人民幣404.7百萬元減少 38.7%至報告期內的人民幣248.0百萬元。該減少主要是受益於本年度 5.55億美 金優先票據產生匯兌收益以及報告期內有息負債規模減少人民幣3,925.1百萬 元使得融資費用減少人民幣256.3百萬元。 所得稅開支 所得稅開支由截至二零一九年十二月三十一日止年度的人民幣826.6百萬元減 少至報告期內的人民幣383.1百萬元，主要是由於除稅前溢利減少。報告期內，本 集團的中國企業所得稅及土地增值稅分別為人民幣270.4百萬元及人民幣243.8 百萬元。 綜合收益總額 本集團的綜合收益總額由截至二零一九年十二月三十一日止年度的人民幣 1,222.5百萬元減少至報告期內的人民幣132.8百萬元。該減少乃主要由於以上提 及因素所致。 流動資金、財務及資金來源 現金狀況 於二零二零年十二月三十一日，本集團的現金、受限制銀行存款及銀行結餘由 二零一九年十二月三十一日的人民幣2,216.2百萬元減少至約為人民幣1,896.1百 萬元。 借款 於二零二零年十二月三十一日，本集團尚未償還的借款為人民幣 23,518.5百萬 元，包括銀行借款人民幣 16,083.7百萬元、來自信託融資安排的借款人民幣 386.3 百萬元、其他借款人民幣 2,782.0百萬元、公司債券人民幣 510.8百萬元及優先票 據人民幣3,755.7百萬元。 於二零二零年十二月三十一日，本集團來自信託融資安排的未償還借款相當 於本集團銀行及信托借款結餘總額的1.6%，而於二零一九年十二月三十一日 為18.4%。 – 30 – 抵押資產 本集團的若干借款由持作開發╱開發中的物業、持作銷售物業、投資物業及預 付租賃款項以及物業、廠房及設備及受限制銀行存款擔保，或同時以上述多項 擔保。於二零二零年十二月三十一日，擔保若干授予本集團的借款的已抵押資 產為人民幣38,020.4百萬元。 財務擔保及或然負債 根據市場慣例，本集團與多間銀行訂立安排，為客戶提供按揭融資。本集團不 會對客戶進行獨立信貸審查，惟會依賴承按銀行所進行的信貸審查。正如中國 其他物業開發商，銀行一般要求本集團為客戶償還物業按揭貸款的義務提供 擔保。擔保期一般直至銀行收到客戶的分戶產權證作為所獲授按揭貸款的抵 押品為止。於二零二零年十二月三十一日，本集團就客戶按揭作出的未解除擔 保為人民幣6,774.3百萬元。除本公告所披露者外，本集團於二零二零年十二月 三十一日並無其他重大或然負債。 外匯風險 本集團絕大部份營業活動均於中國進行，大部分交易以人民幣計值。截止二零 二零年十二月三十一日，本公司即存餘額為 5.55億美元的優先票據。鑑於發行 有關美元優先票據，本集團將面臨人民幣兌美元所產生的外匯風險。 此外，人民幣不可自由兌換為其他貨幣，人民幣兌換為外幣須受中國政府頒佈 的外匯管制條例及法規所限制。本集團並無外幣對沖政策。然而，董事會密切 監察本集團的外匯風險，且在視乎外幣情況及趨勢下考慮於日後採納合適的 外幣對沖政策。 – 31 – 重大收購和重大投資的後續事件 二零一七年八月三十一日，汕頭花園集團有限公司（「花園集團」）（本公司的全資 附屬公司）簽訂了七份收購七家房地產公司10%股權的協議，即廣東宏泰國通 地產有限公司、廣東國廈地產有限公司、天津天富融盛房地產開發有限公司、 三亞景恒置業有限公司、邯鄲市國夏房地產開發有限公司、重慶國廈房地產開 發有限公司和江門映輝灣房地產有限公司（「七家目標公司」）。二零一八年四月 二十七日，本公司與這些公司及其現有股東簽訂了七項額外的增資協議，以（其 中包括）對這七家目標公司進一步資本投入。二零一八年十一月二十三日，北 京國興萬訊科貿諮詢有限公司（本公司的全資附屬公司）簽訂增資協議，認購石 家莊國廈房地產開發有限公司（「石家莊國廈」）51%股權。 鑒於七家目標公司、石家莊國廈的項目多位於三四線城市，市場受政策影響波 動較大，本公司計劃將分散在三四線城市的投資轉移到北京和深圳等核心城 市，且公司現有北京祈年大街和深圳西坑項目在我司長期運作下，已經逐步成 熟，且項目素質十分優質，投資保值增值能夠得到很好保證。經本公司董事會 審慎考慮後，以及本公司股東於二零二零年十二月十四日的股東特別大會決 議通過，本公司與七家目標公司、石家莊國廈及彼等各自現有股東訂立八份終 止協議，以終止增資安排。自二零二零年十二月十四日，七家目標公司及石家 莊國廈不再是本公司的附屬公司。 出售事項 於二零二零年八月七日，本公司的間接全資附屬公司與汕頭市廈浠商業管理有 限公司（「廈浠商業管理」）及汕頭國瑞建材家居博覽中心有限公司（「目標公司」） 訂立股權轉讓協議，據此本公司的間接全資附屬公司同意出售及廈浠商業管 理同意收購目標公司90%權益，交易代價為人民幣 540,000,000元。交易完成後， 本公司不再持有目標公司任何股權。詳情請見本公司日期為二零二零年八月 七日有關出售目標公司90%股權的公告。 – 32 – 重大投資的未來計劃或資本資產 倘本集團認為適當，將會繼續投資物業發展項目及收購選定城市的合適地塊。 預期內部資源及銀行借款將足以滿足必要的資金需求。除本公告所披露者外， 截至本公告刊發日期，本集團並無任何未來重大投資或資本資產計劃。 僱員及薪酬政策 於二零二零年十二月三十一日，本集團有約 737名僱員。報告期內，本集團產生 僱員成本約人民幣335.6百萬元。僱員薪酬一般包括薪金和每季發放績效獎金。 根據適用的中國法律和法規，本集團參與由省市政府舉辦的各種僱員福利計 劃，包括住房公積金、退休金、醫療、婦產、工傷及失業福利計劃。 悉數贖回二零二零年三月二十一日到期300,000,000美元的7%優先票據 二零二零年三月二十一日，本公司完成以現金悉數贖回二零二零年三月二十一 日到期票據未償還部份，有關悉數贖回二零二零年三月二十一日票據的進一 步詳情披露於本公司日期為二零二零年三月二十三日的公告內。 悉數贖回二零二零年六月七日到期100,000,000美元的10.0%優先票據 二零二零年六月，本公司悉數贖回了於二零二零年六月七日到期的 100,000,000 美元的10.0%優先票據，完成贖回後，該票據被悉數註銷，且無任何已發行而尚 未償還的二零二零年六月七日到期的100,000,000美元的10.0%優先票據。 報告期後事項 二零二一年一月二十六日，本公司成功發行於聯交所上市的二零二四年到期 323,745,000美元的14.25%優先票據。有關發行優先票據的進一步詳情披露於本 公司日期為二零二一年一月十二日、一月十八日、一月二十一日、一月二十五 日及一月二十六日刊發的公告內。 二零二一年三月一日，本公司完成以現金贖回二零二二年到期的 13.5厘優先票 據「二零二二年票據」）部分持有人行使贖回選擇權的二零二二年票據之本金總 額為149,500,000美元另加至贖回選擇權日之應計利息合共159,591,000美元。於贖 回完成後，二零二二年票據仍然剩餘本金 4,900,000美元仍未償還。有關贖回部 分二零二二年票據的進一步詳情披露於本公司日期為二零二一年三月一日的 公告內。 末期股息 董事會不建議派發截至二零二零年十二月三十一日止年度的任何末期股息。 – 33 – 股東週年大會 本公司的股東週年大會（「股東週年大會」）將於二零二一年六月三十日舉行，而 股東週年大會通告將按照聯交所證券上市規則（「上市規則」）所規定的方式刊 發及寄發。 暫停辦理股份過戶登記 為釐定有權出席於二零二一年六月三十日舉行的應屆股東週年大會並於會上 投票的股東，本公司將於二零二一年六月二十五日至二零二一年六月三十日 （包括首尾兩日）暫停辦理股份過戶登記。為符合資格出席股東週年大會並於會 上投票，所有過戶文件應不遲於二零二一年六月二十四日下午四時三十分遞 交予本公司香港股份過戶登記分處香港中央證券登記有限公司（地址為香港灣 仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室）辦理登記。 企業管治常規及其他資料 本公司致力維持高水平企業管治，以期確保本公司管理層的操守及保障全體 股東的利益。本公司一向深諳股東透明度及問責性的重要性。 本公司已採納上市規則附錄十四所載企業管治守則（「企業管治守則」），作為其 本身企業管治守則。根據本公司目前的組織架構，張章笋先生（「張主席」）是董 事會主席兼本公司總裁。由同一人擔任主席兼總裁偏離企業管治守則。自本集 團成立以來，張主席一直負責監督本集團的戰略規劃、發展、運營和管理。本 公司認為賦予張主席以主席兼總裁的雙重角色有利於本集團的業務運營且不 會對本集團的管理造成不利影響。權力及權責平衡乃通過高級管理層及董事會 運作得到保證，高級管理層及董事會由富經驗及能幹的人士組成。董事會目前 由五名執行董事及三名獨立非執行董事組成，因此其組成具有相當高的獨立 性。除本公告所披露者外，本公司於報告期內已遵守企業管治守則所載的守則 條文。本公司將繼續檢討及強化其企業管治常規，以確保遵守企業管治守則。 – 34 – 遵守上市發行人董事進行證券交易的標準守則 本公司已採納上市規則附錄十所載上市發行人董事進行證券交易的標準守則 （「標準守則」），作為其本身有關董事進行證券交易的操守守則。經向全體董事 作出具体查詢後，各董事確認其於報告期內已遵守標準守則。 購買、出售或贖回本公司上市證券 於報告期內，除本公告所披露者外，本公司或其任何附屬公司概無購買、出售 或贖回本公司任何上市證券。 充足的公眾持股量 聯交所於本公司在二零一四年上市時，已豁免本公司嚴格遵守上市規則第 8.08(1) 條（「公眾持股量豁免」）。根據公眾持股量豁免，必須由公眾持有的某一最低百 分比的本公司股份不得少於本公司已發行股本總額的15%。根據本公司可獲取 的公開資料以及據董事所知，於本公告日期，本公司保持公眾持股量豁免所規 定的某一公眾持股量水平。 審核委員會 本公司已成立審核委員會（「審核委員會」），並已根據上市規則第 3.21條及企業 管治守則C.3段以書面制定其職權範圍。審核委員會由三名獨立非執行董事組 成，分別為羅振邦先生、賴思明先生及陳靜茹女士。審核委員會的主席為羅振 邦先生。 審核委員會已與管理層及本公司核數師德勤.關黃陳方會計師行審閱本集團 採納的會計原則及政策以及法律及法規，並討論（其中包括）本集團的內部控制 及財務報告事宜，包括審閱截至二零二零年十二月三十一日止年度的年度業 績。 – 35 – 於聯交所網站及本公司網站刊登截至二零二零年十二月三十一日止年 度的年度業績及年度報告 本公告於聯交所網站(www.hkexnews.hk)及本公司網站(www.glorypty.com)刊登。按 照報告期適用的上市規則的規定，截至二零二零年十二月三十一日止年度的 年度報告將於適當時候寄發予股東，並於聯交所及本公司各自的網站刊登。 恢復買賣 應本公司要求，本公司股份以及債務證券（股份代號： 5834及40558）於二零二一 年四月一日上午9時正起於聯交所暫停買賣，以待刊發本公告所載本集團截至 二零二零年十二月三十一日止年度之經審核業績。本公司已向聯交所申請本 公司股份及債務證券（股份代號： 5834及40558）於二零二一年四月十二日上午9 時正起恢復於聯交所買賣。 承董事會命 國瑞置業有限公司 主席 張章笋 中國北京，二零二一年四月十一日 於本公告日期，本公司董事會成員包括執行董事張章笋先生、阮文娟女士、張 瑾女士、林耀泉先生及董雪兒女士；及獨立非執行董事羅振邦先生、賴思明先 生及陳靜茹女士。 – 36 – 中财网
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