[HK]万科企业:海外监管公告-万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告
香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或 因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） （股份代號：2202） 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則第13.10B條作出。 請閣下知悉該等文件并非由本公司準備，本公司對該文件中所載內容不負核實義務， 不承擔任何責任，對其準確性或完整性亦不发表任何聲明，並明確表示概不對所載內 容全部或任何部分內容而產生或因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任，僅 用作提供信息予公眾。 承董事會命 萬科企業股份有限公司 朱旭 公司秘書 中國，深圳，2021年1月19日 於本公告日期，本公司董事會成員包括：執行董事郁亮先生、祝九勝先生及王海武先生； 非執行董事辛傑先生、胡國斌先生、唐紹傑先生及李強強先生；以及獨立非執行董事 康典先生、劉姝威女士、吳嘉寧先生及張懿宸先生。 * 僅供識別 -2020G008-02 2021年面向合格投资者公 开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评 级报告 ：石炻sshi@ccxi.com.cn 项目组成员：李昂ali@ccxi.com.cn 电话：(010)66428877 传真：(010)664261002021年1月7日 (签名尚未验证) 签名者：石炻 时间：2021.01.07 11:19:51 +08'00' (签名尚未验证) 签名者：李昂 时间：2021.01.07 11:20:49 +08'00' (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 声 . 明 明 本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际 与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用 评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性 由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于评级 对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。 . 本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级 流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的 原则。 本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际 本评级报告的评级结论是中诚信国际遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信 用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见 的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxi.com.cn）公开披露。 与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用 本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国 际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关 金融产品的依据。 评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结 .本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内， 中诚信国际将按照《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级 结果维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级，并及时对外公布。 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' . 2万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 . [2020]G008 有限公司： 公司拟发行的“万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者公开发 行住房租赁专项公司债券（第一期）”的信用状况进行了综合分析。经 中诚信国际信用评级委员会最后审定，贵公司主体信用等级为AAA， 评级展望为稳定，本期公司债券的信用等级为AAA。 二零二一年一月七日 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:48 +08'00' (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 万科企业股份 2号银河SOHO6号楼 邮编：100010 电话：（8610）6642 8877传真：（8610）6642 6100Building 6, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue, Dongcheng District,Beijing, 100010 发行发行要素 要素 . 发行主体本期规模发行期限偿还方式发行目的 万科企业股份有限公司 不超过30亿元（含 30亿元） 品种一期限为3（2+1）年期， 品种二期限为7（5+2）年期 每年付息一次，到期 一次还本付息 拟用于发行人住房租赁项 目建设及补充营运资金 中诚信国际评定万科企业股份有限公司（以下简称“万科企业”或“公司”）主体信用等级为AAA，评级展望为稳定； 评定“万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”的债项信用等级为AAA。中诚 信国际肯定了万科企业稳固的行业龙头地位、稳步增长的销售业绩和丰富的待结算资源、丰富且布局分散的土地储备、核心住宅 业务与城市配套服务业务的协同效应以及稳健的财务政策等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际 关注到房地产行业政策、合联营项目经营情况等因素对公司经营及信用状况造成的影响。 发行主体 本期规模 020.Q3 发行期限 偿还方式 8,144.66 发行目的 ,026.42 万科企业股份有限公司 不超过305,118.23 亿元（含 （亿元） 30亿元） ,564.88 品种一期限为3（2+1）年期， 品种二期限为7（5+2）年期 （亿元） 每年付息一次，到期 一次还本付息 拟用于发行人住房租赁项 目建设及补充营运资金 元） 评级观点：中诚信国际评定万科企业股份有限公司（以下简称“ 33.81 万科企业 %） ”或“公司 9.94 ” %） ）主体信用等级为AAA，评级展望为稳定 7.57； /EBITDA（X） 评定“万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期） 利息倍数（X） ”的债项信用等级为AAA。中诚 信国际肯定了万科企业稳固的行业龙头地位、稳步增长的销售业绩和丰富的待结算资源、丰富且布局分散的土地储备、核心住宅 中诚信国际根据2017年~2019年审计报告及未经审计的2020年三季度 财务报告整理。 业务与城市配套服务业务的协同效应以及稳健的财务 面 政策 稳固的行业龙头地位。万科企业是国内最早从事房地产开发 的企业之一，具有30余年的住宅物业开发经验，2019年公司 在全国销售市场占有率约为4%，且在全国21个城市的销售排 名位列当地第一，行业龙头地位稳固。 等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际 稳步增长的销售业绩，丰富的待结算资源。2017~2019年公 司销售金额分别为5,299亿元、6,070亿元和6,308亿元，销售 业绩稳步增长。截至2020年9月末，公司已售未结转金额达 7,249亿元，可为其未来经营业绩提供有力保障。 关注到房地产 丰富且布局分散的土地储备。万科企业坚持聚焦深耕城市圈 的发展战略，截至2020年9月末，公司在建及待建面积分别为 11,291万平方米和4,521万平方米，项目均匀分布于国内主要 行业政策 、 充足、分散且针对优势经济区域的布局 合联营项目经营情况 .核心住宅业务与城市配套服务业务的协同效应。公司在坚守 住宅房地产开发业务基础上，明确了城乡建设与生活服务商的 定位，业务领域不断创新，已进入物业服务、租赁住宅、商业 开发与运营、物流仓储服务等城市配套服务业务，逐步发挥较 好的协同效应。 等因素对公司经营及信用状况造成的影响。 稳健的财务政策。公司严格执行稳健审慎的经营策略，根据 回款情况规划投资及运营支出，财务杠杆比率稳定维持在较低 水平。同时，近年来公司营收规模及盈利水平保持较高水平， 经营所得可对其债务偿还形成有力支撑。 注 概况数据 房地产行业政策。在宏观经济增速放缓叠加新冠肺炎疫情影 响的背景下，因城施策等房地产行业调控政策仍在持续，行业 竞争加剧，利润空间不断收窄，环境及政策的变化或将对公司 经营战略的实施提出更高要求。 合联营项目经营情况。近年来，房地产企业项目合作开发现 象逐渐普遍，长期股权投资、往来款、少数股东权益及对外担 保均呈增长趋势，合联营项目的增多将对房地产企业的管理能 力提出更高要求。 万科企业 个月内将保持稳定。 .可能触发评级下调因素。受宏观经济及调控政策变化的影响， 房地产有效需求超预期下降，或公司采取激进的举债扩张措施， 经营及财务表现大幅弱化。 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 部分房地产开发企业主要指标对比表 公司名称 2020年6月 末总资产 （亿元） 2020年6月 末净负债率 （%） 2020年6月 末货币资金/ 短期债务(X) 2019年全口 径签约销售金 额（亿元） 2019年总债务/销 售商品提供劳务 收到的现金（X） 2019年营 业总收入 （亿元） 2019年净 利润率 （%） 2019年存 货周转率 (X) 中国恒大22,990.97263.450.346,011-4,775.617.020.28 碧桂园控股19,632.6958.091.945,522*-4,859.0812.600.40 保利地产10,951.6573.731.844,6180.992,359.8115.910.29 融创中国9,964.01149.000.865,562-1,693.1616.630.31 万科企业18,061.8727.022.016,3080.603,678.9414.990.28 2017 1、“中国恒大”为“中国恒大集团”简称，证券代码03333.HK；“碧桂园控股”为“碧桂园控股有限公司”简称，证券代码02007.HK；“保利地产”为“保利发展控 股集团股份有限公司”简称，证券代码600048.SH ；“融创中国”为“融创中国控股有限公司”简称，证券代码01918.HK。2、碧桂园控股签约销售金额为权益口径 数据。3、由于港股上市公司未披露销售商品提供劳务收到的现金，故表中相关指标无法计算。 资料来源：中诚信国际整理 4万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 发行主体概况 万科企业股份有限公司（以下简称“万科企业” 或“公司”）前身为1984年5月成立的“现代科教仪 器展销中心”，1987年更名为“深圳现代科技中心”， 1988年更名为“深圳现代企业有限公司”。1988年 11月经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文 批准，深圳现代企业有限公司实施股份制改革，并 更名为“深圳万科企业股份有限公司”，初始股本总 额为41,332,680股。1991年1月29日，公司A股 股票在深圳证券交易所上市（证券代码“000002”）。 1993年5月28日，公司发行B股在深圳证券交易 所上市，并于12月更为现名。2014年6月25日， 公司B股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所 有限公司（H股）上市（证券代码“02202”）。公司 主营业务为房地产开发与销售以及商业物业经营， 项目覆盖中国南方区域、上海区域、北方区域及中 西部区域及西北区域的近百个主要城市及多个海 外城市。 “ 截至2020年9月末，深圳市人民 政府国有资产监督管理委员会（以下简称“深圳市 国资委”）全资子公司深圳市地铁集团有限公司（以 下简称“深铁集团”）系公司的第一大股东，持股比 例为27.91%，公司不存在控股股东及实际控制人。 万科企业 ” 债券注册额度为30亿元，本期拟发行金 额不超过30亿元（含30亿元）。本期债券主要分 为两个品种，品种一为3年期（附第2年末发行人 赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者 回售选择权），品种二期限为7年期（附第5年末 发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和 投资者回售选择权）。本期债券募集资金用于住房 租赁项目建设及补充公司营运资金，其中21亿元 拟用于公司住房租赁项目建设和运营，扣除发行费 用后剩余部分拟用于补充公司营运资金。 或 “ 2020年前三季度，中国经济经历了 公司 得到有效控制，三季度经济进一步复苏，市场性因 素修复加快，GDP当季同比增长达到4.9%，带动 前三季度GDP同比增长0.7%，由负转正。短期内 中国经济修复势头仍将延续，但经济运行中结构性 失衡问题仍存，金融风险对宏观政策的制约仍在。 ” 经济进一步修复。从生产侧来看，工业生产保持快 速增长势头，8-9月当月同比连续两月超过去年同 期；随着居民消费信心的改善，服务业生产恢复加 快。从需求侧来看，中国率先复工复产背景下出口 错峰增长，成为需求侧最大的亮点；在基建、房地 产等政策性投资继续回升同时，制造业投资改善幅 度加大，但仍处于负增长态势；此外，社零额虽然 当月同比增速转正，但累计同比仍位于低位，消费 仍处于缓慢修复过程，疫情有效控制下服务消费的 复苏值得期待。综合来看，二季度经济修复主要是 行政性复工复产政策支持下政策性因素的改善，三 季度以来市场性因素修复明显加快，经济复苏结构 更加均衡，但目前市场性因素复苏依然偏弱，政策 性因素受制于刺激性政策的逐步退出改善的动力 有所弱化，或给后续经济复苏带来一定的压力。从 价格水平来看，极端天气影响的消退和“猪周期” 走弱CPI回落，国内需求改善PPI降幅收窄，通胀 通缩压力均可控。 ）前身为 虽然中国经济持续平稳修复、整体 改善，但经济运行中仍面临多重风险和挑战。从外 部环境来看，疫情仍全球蔓延，全球经济与贸易低 迷，同时中美博弈持续，疫情冲击与大国博弈双重 不确定性并存，尤其需警惕“去中国化的全球化”。 从国内经济运行来看，经济结构性失衡仍存，对经 济修复的拖累依然存在。这种失衡主要体现在以下 几个方面：供需结构失衡，需求恢复慢于供给；不 同所有制的恢复程度失衡，国有投资恢复快而民间 投资持续疲弱；不同规模企业失衡，大企业恢复快 于中小企业；实体经济与金融业发展失衡，实体经 济下滑，金融体系扩张。此外，金融风险仍处于高 位。一方面，受疫情冲击影响企业经营情况弱化， (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 19845万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 信用风险仍持续释放，金融机构资产质量恶化隐忧 仍存；另一方面，仍存；另一方面，政策稳增长导致宏观杠杆率再度 攀升，债务风险有所加大，地方政府收支不平衡压 力较大背景下地方政府债务风险面临攀升压力，高 债务风险对宏观政策的制约持续存在。 政策稳增长导致宏观杠杆率再度 随着经济平稳修复，宏观政策有望 保持连续性与稳定性，货币政策将延续稳健灵活基 调，更加注重精准导向；财政政策更加积极，随着 专项债资金的落地，专项债对基建投资的带动作用 有望进一步显现。值得一提的是，面对内外形势新 变化，中央多次重要会议均强调构建以国内大循环 为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局， 中国经济中长期发展顶层设计进一步加强。在以内 循环为主的新发展格局下，国内产业链、供应链堵 点有望进一步打通，为短期经济复苏和中长期经济 增长提供新动力。 攀升，债务风险 ：当前中国经济仍处于平稳修复过程。 虽然随着对冲疫情政策的逐步退出政策性因素的 修复将趋缓，市场性因素完全复原尚需时日，但市 场性因素复苏空间和可持续性更高，且内循环背景 下经济堵点的疏通有望为经济增长提供新的支撑， 经济复苏势头有望延续。考虑到低基数影响，明年 一季度或有望出现疫后GDP增长高峰，后续增长 或有放缓，逐步向潜在经济增速回归。 有所加大，地方政府收支不平衡压 ，得益于中国强有力的疫情防 控和逆周期宏观调控政策的发力，2020年中国经 济有望成为疫情之下引领全球经济复苏的主导力 量，2021年经济修复态势仍将持续，逐步回归常态 化增长水平，但仍需警惕疫情反复可能导致的“黑 天鹅”事件。从中长期来看，中国市场潜力巨大， “内循环”下国内供应链、产业链运行将更为顺畅， 中国经济中长期增长韧性持续存在。 力较大背景下地方政府债务风险面临攀升压力，高 业 债务风险对宏观政策的制约持续存在。 2020年第一季度全国商品房 销售降至2017年以来的季度最低水平；4月 以来市场逐渐恢复，1~6月全国商品房销售 降幅明显收窄 年第一季度全国房地产销售受疫情冲击 较大，全国商品销售额和面积分别同比下降24.70% 和26.30%至2.04万亿元和2.20亿平方米，均降至 2017年以来同期最低水平。4月以来，市场需求不断 释放叠加房企加快推盘节奏，商品房销售逐月恢复， 上半年全国房地产销售额虽呈下降态势，但降幅明 显收窄；上半年商品房销售价格略有回升，70个大 中城市价格指数环比涨幅从1月的0.3%小幅增至6 月的0.6%。 宏观政策： 1：近年来全国商品房销售情况 随着经济平稳修复，宏观政策有望 万平方米、% 保持连续性与稳定性，货币政策将 延续稳健灵活 ，中诚信国际整理 基 月以来，随着疫情影响逐步缓解，房企投资力 度有所增加，6月末全国商品房待售面积同比小幅 增长1.8%至5.11亿平方米。但值得注意的是此前土 地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的弱能级城 市，库存压力仍然较大。 调， ，2020年上半年疫情对房地产 销售产生不利影响，但疫情对销售影响已逐渐消减。 考虑到调控政策持续的影响，下半年房地产企业整 体内部流动性来源增速依然承压。 更加注重精准导向 资呈先抑后扬的态势；偏紧的外部融资环境 下房企外部现金流平衡能力面临挑战 ；财政政策更加积极，随着 年初在疫情影响下，多地发布了延迟复工 通知，导致开发受阻，新开工面积自2016年以来首 次出现负增长；4月以来随着疫情得到有效控制，各 地逐步复工、土地供应力度增加、叠加房企追赶开 发进度及拿地需求逐步释放，全国新开工面积降幅 逐月回落，1~6月全国新开工面积同比下降7.6%。 专项债资金的落地，专项债对基建投资的带动作用 响，1~5月房地产开发投资额增速出现负增长；在房 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 有望进一步显现。值得一提的是，面对内外形势新 6万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 企逐步恢复投资的推动下，房地产开发投资额降幅 亦逐月收窄，亦逐月收窄，1~6月房地产开发投资额同比增长 1~6 至 月房地产开发投资额同比增长 万亿元，增速已由负转正。 1.9% 2：近年来全国房地产开发投资情况 单位：亿元、% 至 6.28，中诚信国际整理 万亿元，增速已由负转正。 2020年第一季度受疫情影响， 国内土地市场购置价款同比增速为负，4月以来土 地供给力度明显加大，叠加热点城市优质地块集中 入市，房企拿地逐步恢复，国内土地市场购置价款 增速由负转正，1~6月土地市场购置价款同比增长 图 。 23：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额（万平 方米、亿元、%） ： 近年来 ，中诚信国际整理 全国房地产开发投资情况 源。2019年5月以来，多项针对房企融资端的调控政 策相继出台 单位：亿元、 % 月，银保监会的23号文明确要求，商业银行、信托、租赁等金 融机构不得违规进行房地产融资；7月，银保监会对多家信托进行 窗口指导，要求控制房地产信托规模的增量，并强化合规管控；当 月，国家发改委发文要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内 到期的中长期境外债务，同时还需详细披露其海外发债的具体情况 2~3年债务集中到 期压力，对房企的资金平衡能力形成较大挑战。 资料来源：国家统计局 受疫情影响，房地产投资及 开发规模短期内呈先抑后扬的态势，下半年在房企 追赶开发进度推动下，或将加剧内部现金流平衡压 力；与此同时，房地产行业外部流动性压力较大， 对房企的资金平衡能力提出更高要求。 ，中诚信国际整理 企凭借更强的销售回款和外部融资能力具有 更为明显的竞争优势 年上半年，房地产行业调控政策和融资环 境依然偏紧，市场竞争加剧，行业内的兼并收购项 目增加，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型 房地产企业的销售规模及集中度持续提升，房地产 行业梯队分化格局持续凸显。 土地投资方面，2020年上半年TOP3房企销售规模 增速回升，集中度上升1.2个百分点，头部企业集中 度进一步上升；TOP4~30梯队规模企业集中度小幅 波动，梯队内竞争加剧。总体而言，TOP30梯队房 企凭借更强的销售回款和外部融资能力，具有较为 明显的竞争优势；而房地产市场资源加速向优势企 业聚集，将使得梯队分化格局得以持续。与之相比， 2020年上半年TOP31~50和TOP51~100房企的集中 度同比有所下降。 20201：近年来国内房企权益销售金额集中度 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 年第一季度受疫情影响，2017 国内 2020.16 土地市场购置 2019 价款 2018 同比增速为负，4月以来土 地供给力度明显加大，叠加热点城市优质地块集中 入市，房企拿地逐步恢复，国内土地市场购置价款 增速由负转正，1~6月土地市场购置价款同比增长 5.9%。 图 3：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额（万平 方米、亿元、%） 在行业增速放缓且叠加疫情 影响的背景下，具有规模优势、品牌影响力、产品 打造能力及现金流平衡能力的房企凭借较强的销 资料来源：国家统计局 8月，银保监会向各银保监局信托监管处室传达下半 年监管重点，指出按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取多 种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。 ，中诚信国际整理 7万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 售及筹资能力，将获得更多的资源倾斜和流动性补 充，具有更为明显的竞争优势充，具有更为明显的竞争优势。 。 为公司收入的主要来源，近 年来收入占比均为95%左右；同时，随着在管项目 增多，公司物业管理收入规模和其占收入的比重呈 上升态势，能对公司收入形成一定补充。 业务运营 2：公司主要板块收入结构及占比（亿元） 收入 房地产及相关业务 2017 为 2018 公司 2019 收入的主要来源，近 2020.Q3 年来收入占比均为95%左右 ,280.12；同时，随着在管项目 增多，公司物业管理收入规模和其占收入的比重呈 上升态势，能对公司收入形成一定补充。 表2：公司主要板块收入结构及占比（亿元） ,414.91 收入 2017 020.Q3 2018 2019 2020.Q3 4.42% 房地产及相关业务 2,330.13 .39% 2,846.21 .19% 3,526.54 2,280.12 00.00% 其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、 商管相关的附属收费等收入。 资料来源：公司年报 物业管理 行业龙头地位显著。近年来，公司房地产销 售及结算规模均呈增长态势，同时充足的已 售待结算资源为其未来业绩形成强力保障 于1988年进入房地产行业，经过三十余 年的发展，已成为全国领先的专业化住宅房地产开 发商。以备案成交金额为口径，公司在中国房地产 市场的排名连续多年位居前列。2019年，公司在全 国商品房市场的份额约4%，在21个城市的销售金 额位列当地第一，在12个城市排名第二，行业龙头 地位稳固。公司利用标准化模式开发以中小户型普 通商品房为主的住宅产品，目前已进入以珠三角为 核心的南方区域，以长三角为核心的上海区域，以 环渤海为核心的北方区域，以及由中西部中心城市 73.68 年8月28日，公司成立西北区域事业集团，覆盖陕西、甘肃、新疆、 青海与宁夏五地，成为公司第五大区域事业集团。 嘉兴、芜湖、温州、南通、常州、昆山、无锡、徐州、常熟、绍兴、海宁、靖 江、瑞安、太仓、盐城、高邮、宿迁、海门、台州、金华、马鞍山、湖州及江 阴等。 97.96 销售金额（全口径） 销售均价 结算面积 结算金额 已售未结转面积 已售未结转金额 3,5955,29914,7401,9812,3302,9634,1434,0386,07015,0322,1912,8463,7105,307 127.00 2020.Q34,1123,2656,3084,92815,34015,0932,4601,7253,5272,1394,2894,9136,0917,249 106.04 公司亦进驻了旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、 西雅图和吉隆坡等多个海外城市；所开发物业覆盖 了低层住宅单位、多层住宅单位、高层住宅单位、 商用单位及商住混合物业等多种产品类型。 增长态势，合同销售金额近三年平均复合增长率为 其他业务 。销售均价方面，得益于公司较优越的区域布 局和产品结构，近三年销售均价亦呈逐年上升态 势。2020年1~9月，公司签约销售面积和签约销售 金额同比分别同比增长6.64%和3.61%。根据公司 公布的业绩简报，2020年1~11月签约销售面积和 金额分别同比增长8.87%和5.07%。 布局策略，其项目区域分布整体较为均衡，能有效 降低业务对单一市场区域的依赖程度及区域集中 度风险。2019年，公司以长三角为核心的上海区域 25.16 32.42%，是占比最大的销售区域； 以中西部中心城市组成的中西部区域 比为23.88%，近年来有所上升；以环渤海为核心的 北方区域 32.63 22.54%，近年来占比 小幅波动；而以珠三角为核心的南方区域 25.40 额占比为20.20%，近年来呈下降趋势。2020年上 半年，上海区域销售金额占比进一步增长至 1.%，南方区域销售金额占比进一步下降至 28.765. %。 3：2017~2020.Q3公司业务运营情况 单位：亿元、万平方米、元/平方米 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 合计 州、兰州、宜昌、渭南、玉溪、银川、西宁、西双版纳、大理、鄂州、永川、西 昌、眉山、咸阳及周口等。 2,428.97 长春、烟台、吉林、太原、唐山、廊坊、抚顺、秦皇岛、晋中、营口、济南、石 家庄、临沂、包头、盘锦、张家口、哈尔滨、淄博、威海及雄安新区。 2,976.79 中山、长沙、厦门、福州、三亚、南宁、莆田、柳州、泉州、晋江、漳州及惠州。 8万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 结算方面，得益于较强的工程节点管控能力， 2017~2019年 18.6%和7.4%。截至2020年9月末，公司已 公司结算面积和结算金额均呈上升趋017~2019年公司结算面积和结算金额均呈上升趋 势 4,913万平方米和7,249，，2020年前三季度结算面积和结算金额分别同比2020 年 4：2017~2020.H1公司销售及结算区域分布情况 前三季度 % 结算面积和结算金额分别同比 增长18.6%和 020.H1* 7.4%。截至2020年9月末，公司已 售未结转面积和金额分别为 4,91328.6030.5223.6426.9420.2032.9815.3427.07 上海区域28.3328.6229.8429.3332.4227.2341.2732.08 北方区域23.8823.7724.0024.1822.5420.5322.2311.74 中西部区域18.8117.0921.4919.5523.8819.2619.9229.11 其他0.38-1.03-0.96-1.24- 合计100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00 万平方米和 公司未披露2020年前三季度销售及结算区域分布情况，因此此处仍采用2020年半年度数据。 7,249 亿元，对公司后续的业绩形成了强有力的保障。 持与拿地及销售相匹配的开工规模，同时竣工规模 不断增长，整体项目开发规模不断增长。2020年前 三季度，受疫情影响，公司新开工节奏有所减缓； 但竣工面积有所增长。截至2020年9月末，公司 在建项目总建筑面积约11,291万平方米，其中在建 权益建筑面积合计约6,698万平方米，为其未来销 售规模的保持提供了较好保障。 5：2017~2020.Q3公司开竣工情况 表 42017201820192020.Q3 新开工面积3,6524,9934,2412,830 竣工面积2,3012,7563,0081,805 在建建筑面积（全口径）6,8539,01310,25611,291 在建建筑面积（权益）4,3745,4026,1706,698 ： 2017~2020. H1 来拿地节奏有所放缓，多元化的拿地方式有 效地控制了拿地成本。此外，合理且分散的 土地储备有利于抵御区域市场波动风险，增 强抗风险能力 公司销售及结算区域分布情况 化，始终遵循严谨的购地策略，并通过PIE 单位： 型、项目跟投制度等方式来控制投资风险。 2017~2019年公司新增土地储备项目数和新增权益 % ，即Population、Infrastructure、Employment首字母缩写，意指“人 口、基础设施建设和就业”。 比重不断降低。 区域 争激烈，公司持续探索多元化的土地获取模式，通 过合作开发、股权收购、代建等方式确保以合理价 格获取土地资源。受益于此，近三年公司新增储备 项目平均楼面地价整体处于较低水平。 2019年中西 部区域、北方区域、上海区域和南方区域新增土地 储备建筑面积占总建筑面积的比重分别为40.55%、 、 2017 和9.48%。从新增土地储备的城市 能级分布来看，公司新拓展项目中位于一、二线城 市的占比较高。按规划建筑面积计算，2019年公司 新增项目中位于一、二线城市的项目占比为71.5%； 按权益投资金额计算，位于一、二线城市的项目占 比为79.9%。2020年前三季度，公司坚持理性投资， 累计新增101个项目，新增土地储备权益规划建筑 面积同比有所减少。 6：公司新增项目及土地储备情况 单位：个、万平方米、亿元、元/平方米 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 2017201820192020.Q3 新增项目数量216227147101 新增规划建筑面积 （全口径） 4,6154,6813,7171,832 新增规划建筑面积 （权益） 2,7682,4902,4781,066 20189万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 新增地价总额（权益） 2,189,550 1,351 ,252 1,550 - ,394 平均楼面地价 ,521 7,908 5,427,360 ,694 6,252 2019年末，公司全部项目的待建面积为 5,394万平方米；其中，中西部区域的占比为 - ，北方区域的占比为30.82%，上海区域的占 比为15.52%，南方区域的占比为15.22%。从城市 分布情况来看，截至2019年末，公司待建面积规模 排名前十的城市分别为成都、广州、长春、贵阳、 西安、重庆、沈阳、昆明、天津和杭州，占当期末 全部项目待建面积的比重分别为8.16%、5.39%、 、4 待建面积（全口径） 、4.58%、3.82%、3.81%、3.56%、2.77% 和2.52%，上述城市合计占比为44.78%，公司土地 储备的城市分布较为分散。另截至2020年9月末， 公司全部项目的待建面积为4,521万平方米。总体 来看，公司待建及在建项目保持适量，同时区域布 局合理且分散，有助于其抵御区域市场波动风险。 拓展物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、 物流仓储服务等城市配套服务业务，较好地 发挥了协同作用 万科物业发展股份有限公司（以下简称“万科物业”） 负责运营。凭借较好的物业服务水平、突出的品牌 优势及持续的服务创新能力，万科物业近年保持良 好的发展态势，营业收入持续增长。根据近年来中 国指数研究院与中国物业管理协会合并评选，万科 物业连续十年荣获中国物业服务百强企业第一名， 且在收入、利润规模与品牌价值等方面均排名行业 第一。此外，2018年7月，万科物业旗下万科物业 服务（香港）有限公司以首次公开募股定价方式购 买戴德梁行4.9%的股份，并成为其第四大战略股 东，该合作亦成为万科物业与国际接轨的重要纽 带。截至2020年6月末，万科物业累计签约面积 6,3228亿平方米，较 019年末增长6.25%，其中已接 管合同面积5.2亿平方米，较2019年末增长 5. 5,936%。 目前以青年公寓（“泊寓”）为主要产品线，同时探 索为不同阶段客户提供长期租住解决方案。2020年 上半年，公司新增开业泊寓1.89万间。截至2020 年6月末，公司在33个城市累计开业泊寓12.73万 间，已开业房间大多数位于北京、上海、深圳、广 州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、 武汉、西安、济南等核心城市；已开业项目整体出 租率为88%，成熟期项目（开业半年及以上）的出 租率为93.7%。另截至2020年9月末，公司累计开 业泊寓达13.58万间，成熟期项目（开业半年及以 上）的出租率为95.3%。 主要以印力集团控 股有限公司（以下简称“印力集团”）为商业开发与 运营平台。截至2020年6月末，公司（含印力集 团）累计开业的商业项目面积836万平方米，同比 增加11.1%。2020年上半年，公司商业(含非并表项 目)业务营业收入30.5亿元，同比增长0.3%；整体 出租率90.6%，其中开业3年以上的商业项目出租 率91.8%。 5,3942014年公司进入物流仓储 服务市场，秉承“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打 高标库产品”的战略，持续稳健扩张。2018年1月 23日公司发布公告称完成对普洛斯公司（GlobalLogistic PropertiesLimited）的私有化，并成为其第 一大股东。近年来公司不断完善核心节点布局，物 流仓储服务项目规模逐渐增加，并持续丰富服务内 容，通过收购融合太古冷链物流，实现冷链规模及 运营能力的升级。截至2020年6月末，公司物流 仓储服务累计开业建筑面积616万平方米。其中， 高标库开业582万平方米，稳定期出租率89.1%； 冷库开业34万平方米，稳定期使用率81.5%。物流 仓储合计服务客户超过850 家，涵盖电商类、快递 快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领 域。 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 10万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 公司坚守“城乡建设与生活服务商”的战略 定位，未来将在坚定位，未来将在坚持住宅开发核心业务的基 础上，继续聚焦已进入的物业服务、租赁住 宅、商业开发与运营、物流仓储服务等城市 配套服务业务，进一步发挥其协同效应 持住宅开发核心业务的基 “客户为中心，以现金流为基础，合 伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展” 的长期经营指导方针，在住宅房地产开发业务方面， 未来公司将贯彻合理定价、积极销售的策略，加快 库存去化，提升资源转化和周转效率，同时促进销 售回款，力争销售回款率维持在95%以上。土地储 备上，公司坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原 则，坚持谨慎的策略，通过战略合作等多种方式择 机获取可满足未来持续经营需要的土地资源；同时， 公司将积极关注土地存量市场的合作机会，发挥资 金优势，加强机构间合作，发掘盘活优质项目资源。 此外，公司将坚持海外市场的布局，引进国外优秀 的产品和服务理念、扩大在海外市场的品牌影响力 以及拓宽房地产开发区域范围，提升其抵御市场风 险的能力。 础上，继续聚焦已进入的物业服务、租赁住 务持续稳健经营的基础上积极拓展其业务版图。首 先，公司保证物业服务业务方面的资金投入，通过 科技手段提升客户服务体验、提高住区物业的基础 服务效率，进一步巩固万科物业的服务口碑。其次， 公司将进一步推进长租公寓业务板块，响应各级政 府积极推进“租购并举”的制度建设，提升万科租赁 住宅品牌影响力。再次，公司将以印力集团为商业 开发和管理的平台，实现存量商业资产的整合，持 续提升商业地产项目的运营表现。此外，公司将对 物流仓储服务等其他业务加大投入，完成业务发展 初期以规模为导向的发展目标。 宅、商业开发与运营、物流仓储服务等城市 2014年引入事业合伙人持股计划、推 出项目跟投制度，跟投项目从获取到首期开工、首 期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短，公司 的营销费用率也得到有效控制。2016年公司对跟投 制度进行了修订，增加了跟投人对公司的劣后责任， 配套服务业务，进一步发挥其协同效应 2018年1月和2020年3月，公 司对跟投制度进行了两次修订，主要增加并完善了 特殊劣后机制，并根据项目IRR与公司加权平均资 本成本（WACC）的对比情况对项目收益分配进行 了具体的规定。 “城乡建设与生活服务商”的 战略定位，聚焦核心业务的同时积极探索城市配套 服务业务，公司根据其自身经营实际制定的战略规 划较稳健，其发展战略有望逐步实现。 公司坚持以 内部控制制度体系健全 “ 据《公司法》、《证券法》等法律和《公司章程》的 规定，设立了股东大会、董事会和监事会，并于2014 年根据境内上市外资股转换上市地到香港联交所 上市的需要，结合香港联交所等境外上市规范的要 求，进一步完善公司治理。 客户为中心，以现金流为基础，合 的合法权利，依法行使公司经营方针、筹资、投资 和利润分配等重大事项的决定权。公司目前董事会 由包含4名独立董事在内的11名董事组成，其中 的7名非独立董事由3名万科企业管理层人员、3 名深铁集团委派人员和1名深圳市国资委委派人员 组成；董事会对股东大会负责，依法行使企业的经 营决策权，并下设审计、薪酬与提名、投资与决策 三个专业委员会。公司监事会对股东大会负责，除 了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监 督外，还通过组织对子公司的巡视，加强对各子公 司业务监督。公司管理层根据董事会的授权，负责 组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业日 常经营管理工作。为了激发管理团队的主动性和创 造性，强化管理团队与股东之间的利益纽带，公司 按照“共识、共创、共担、共享”原则推行事业合伙 人机制，包括事业合伙人持股计划，以及在项目层 面建立跟投机制，将公司管理团队利益和股东利益 进一步融合。 伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展 “战略总部、事业集团/事业单 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' ” 11万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 元、城市公司 ””的多层级管理架构体系，将管理职能 逐步下放到事业集团/事业单元、执行一线城市公 司，并通过财务管理、全面预算管理制度、对外资 决策管理、对子公司管理、融资管理、采购管理等 方面的内控制度加强管控，现有的内部控制制度已 覆盖了公司运营的各层面和各环节，形成了规范的 管理体系。 的多层级管理架构体系，将管理职能 逐步下放到事业集团 财务分析基于公司提供的经毕马威华振 会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无 保留意见的2017~2019年度审计报告 /事业单元、执行一线城市公 计的2020年三季度财务报告，各期财务数据均为 该期财务报表期末数。公司财务报表均按照新会计 准则编制。 司，并通过财务管理、全面预算管理制度、对外资 决策管理、对子公司管理、融资管理、采购管理等 ， 公司利润增速有所放缓，但整体仍保持较强的盈利 能力 方面的内控制度加强管控，现有的内部控制制度已 公司收入占比最大的房地产及相关业 务毛利率有所波动，但整体毛利率仍维持在较好水 平。 覆盖了公司运营的各层面和各环节，形成了规范的 7：近年来公司主要板块毛利率构成(%) 管理体系。 业务 2017 财务分析 2018 2019 下列 2020.Q3 财务分析基于公司提供的经毕马威华振 会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无 保留意见的2017~2019年度审计报告8以及未经审 计的2020年三季度财务报告，各期财务数据均为 该期财务报表期末数。公司财务报表均按照新会计 准则编制。 盈利能力 财务报告，中诚信国际整理 受毛利空间压缩及土地增值税增加等因素的影响 ，公司 的管理费用和销售费用呈增长态势，但随着债务规 模及融资成本的控制，公司财务费用于2019年有 所下降。同时，受益于营业总收入提升，公司期间 费用率于2019年有所下降，费用控制能力保持在 较好水平。 ， 公司利润增速有所放缓，但整体仍保持较强的盈利 2018年1月1日起执行了财政部2017年度修订的《企业会计准则第 14号——收入》和《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等新金融 工具准则，并自2019年1月1日起执行了财政部2018年度修订的《企业会计 能力 快速增长的业务规模及较好的期间费 用控制能力，近三年公司经营性业务利润持续增 长，是公司利润的最主要来源。但由于2019年公司 计税的高毛利项目较多，导致土地增值税增长较 快，因此公司经营性业务利润增速有所放缓。同时， 由于部分合联营项目计提了减值准备，2019年公司 投资收益有所下降。综上，公司利润总额虽保持增 长态势，但增速有所放缓。2020年前三季度，受疫 情影响及毛利率下降的影响，公司经营性业务利润 同比下降10.76%，但由于投资收益增长较多，利润 总额同比基本持平。从盈利指标来看，由于利润增 速放缓，公司EBITDA利润率、净利润率及净资产 收益率都有所波动，但整体保持在较高水平。 8：近年来公司盈利能力相关指标（亿元） 近年来， 管理费用（含研发费用） 财务费用 期间费用合计 期间费用率（%） 经营性业务利润 资产/信用减值损失 公允价值变动收益 投资收益 利润总额 净利润率（%） EBITDA利润率（%） 净资产收益率（%） 公司收入占比最大的房地产及相关业 1762.6288.6620.75172.037.08458.9213.19- 62.45511.4215.3223.5221.36 务毛利率有所波动，78.68112.8759.99251.548.45632.4626.180.8767.88674.6016.5526.3923.34 但整体毛利率 2020.Q390.4458.04120.8574.3657.3647.97268.66180.377.307.47735.73377.3818.661.15-0.690.0049.8445.02765.39418.3814.9912.4525.03- 21.78- 仍维持在较好水 平 。 ，同时财务杠杆维持在较低 水平，债务期限结构亦较为合理，整体财务结构稳 健 公司资产总额不断增 长。具体来看，公司流动资产主要由存货、货币资 金和其他应收款构成。其中，随着土地获取及项目 开发的投入，公司存货余额不断增长。公司其他应 收款于2018年有较明显的增长，主要因2018年末 表 21号——租赁》，并进行会计报表披露，不重述2017年和2018年比较 期间数据。 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 712万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 应收 联合营公司往来款联合营公司往来款的增长。货币资金余额于 2019年末有所下降，主要因2019年公司偿还的到 期债务较多。公司非流动资产主要由投资性房地产 和长期股权投资构成。其中，投资性房地产以成本 模式进行计量，近三年一期投资性房地产余额持续 增长，主要因物流仓储、产办等投资物业增加。公 司的长期股权投资主要为对合联营企业的投资，由 于2018年公司加大对合联营项目的投资，当年末 长期股权投资同比增长59.47%。 的增长 呈增长态势，负债主要由预收 款项 。货币资金 其他应付款和有息债务构成。其中随着销售 规模的快速增加，公司预收款项不断增长，近三年 年均复合增长率为19.05%。随着合作项目的增多， 公司其他应付款余额逐年增长，主要由应付合营/联 营企业款和应付股权款与合作公司往来及其他构 成。此外，公司债务整体有所增长；截至2020年9 月末，长短期债务比（短期债务/长期债务）为0.50 倍，债务期限结构良好。 余额 2020年6月11日公司 完成境外上市外资股（H股）3.16亿股的配售，募 集资金净额人民币71.65亿元，其中股本增加3.16 亿元，资本公积股本溢价68.50亿元。同时，得益 于公司业务很强的盈利能力，其利润积累不断夯实 自有资本；此外，受合作开发增多，并表项目少数 股东持续投入，公司少数股东权益亦有所提升。 于 策，2017~2019年末及2020年9月末公司净负债率 持续处于较低水平，财务结构稳健。 20199：近年来公司主要资产负债表科目情况（亿元） 年末 2017 有所 2018 下降 2019 ，主要 2020.Q3 因 流动资产 货币资金 其他应收款 存货 非流动资产 投资性房地 产 201910,175.531,741.211,632.505,980.881,477.94288.11 年公司偿还的到 12,950.721,884.172,443.247,503.032,335.08540.56 期债务较多。 14,389.891,661.952,354.658,970.192,909.40735.65 公司非流动资产 15,038.501,730.502,685.819,557.133,106.15807.04 主要由投资性房地产 资 总负债 其他应付款 预收款项 短期债务 长期债务 总债务 所有者权益 未分配利润 少数股东权 益 资产负债率 （%） 净负债率 （%） 和长期股权投资构成 9,786.731,828.874,077.06622.731,283.521,906.241,866.74771.72539.9983.988.84 。其中，投资性房地产以成本 12,929.592,274.315,049.65931.831,680.242,612.082,356.21917.25798.5784.5930.89 模式进行计量，近三年 14,593.502,506.985,778.18938.871,639.652,578.522,705.79953.52825.2184.3633.87 一期 15,118.232,326.036,414.63850.671,714.212,564.883,026.421,034.04999.6783.3227.57 投资性房地产余额持续 ：1、2018年、2019年及2020年9月末合同负债纳入预收款项分析； 增长，主要因物流仓储、产办等投资物业增加。公 、鉴于万科企业应付票据均为“商业承兑汇票”，无保证金，而且 均不付息；“衍生金融负债”为利率互换契约，是公司用于对冲利率风 险的产品，按照“实质重于形式”原则，本报告中万科企业“短期债务” 及相关指标均不包含“应付票据”和“衍生金融负债”；2019年末及2020 年6月末“短期债务”不包含“短期借款”中计提的应付利息及“一年 内到期的非流动负债”中计提的应付利息和一年内到期的租赁负债。 资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理 司的长期股权投资主要为对合联营企业的投资，由 构成，其中货币资金受限比例小，存货去化及周转 情况良好，资产流动性很强 于 资产的比重保持在80%以上。截至2020年9月末 货币资金和存货合计占流动资产比重达75.06%。 201810：近年来公司主要流动资产分析 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 年公司加大对合联营项目的投资，当年末 017 长期股权投资同比增长 020.Q3 59.47% 019 。 018 公司负债总额亦 /总资产 呈增长态势 7.32% ，4.72% 负债 3.18% 主要由预收 2.88% 款项 /流动资产 9、其他应付款和有息债务构成。其中随着销售 规模的快速增加，公司预收款项不断增长，近三年 /流动资 年均复合增长率为19.05%。随着合作项目的增多， 公司其他应付款余额逐年增长，主要由应付合营/ 联 /流动 资产 营企业款和应付股权款与合作公司往来及其他构 成。此外，公司债务整体有所增长； +货币资 金）/流动资产 截至2020年9 月末， 开发产品 （亿元） 长短期债务比 99.81（短期债务/ 60.34 长期债务）为 开发产品/ 存货 0.50% 倍 % ，债务期限结构良好。 .36% 所有者权益构成方面， 开发产品+ 拟开发产品（亿 元） 2020,467.12 年 ,852.90 6,298.28 月 11日 ~2020年6月末合同负债纳入预收款项进行分析。 公司 13万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 （在建 开发开发产品 +拟开发产品）/ 存货 产品 1.41%+1.34%拟开发产品）2.51%/ 存货 近年来受限比例持 续较低，2020年9月末货币资金中受限货币资金占 比仅为3.41%，可动用资金较为充足。 91.41% 其他应收款主要由应收联营/合营企业款、 合作方经营往来款和土地及其他保证金构成，其中 2020年6月末 91.34% 成都 万科南城置业有限公司、昆明万睿房地产开发有限 公司、青岛万珠置业有限公司、北京宁溪房地产开 发有限责任公司及上海恺冠臻房地产开发有限公 司，合计占比为7.26%。 品和拟开发产品构成，其中已完工开发产品占比较 低，同时公司存货周转率保持在较高水平，存货去 化及周转情况良好。 92.51% 11：近年来公司周转率相关指标 201720182019 存货周转率（次/年）0.300.280.28 总资产周转率（次/年）0.240.220.23 - 资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理 EBITDA对债务本息的保障程度亦维持在较好区 间，销售回款对总债务的保障倍数处于较好水平 公司销售商品、提供劳务收到的现金保持增长，受 益于此，经营活动净现金流呈持续净流入状态。 货币资金主要为银行存款，2018年以来，公司总债务变动幅度较小，同 时债务期限结构较为合理，其中2020年9月末短 期债务在总债务中占比为33.17%。从债务币种来 看，由于公司融资渠道较多，因此债务币种较多， 以人民币、美元和港币债务为主，人民币和外币债 近年来受限比例持 73.8%和26.2%，公司利用远期外汇 契约等衍生工具来对冲外汇风险。此外，从债务资 金来源来看，公司债务以银行借款为主，占比维持 在50%以上；同时公开市场债券融资亦为公司重要 的融资手段，有助于公司优化债务结构、降低融资 成本。 续较低，12：2017~2020.H1公司债务资金来源分类明细 20202017201820192020.H1* 银行借款60.5%52.8%54.5%55.8% 应付债券20.2%27.2%24.1%25.5% 其他借款19.3%20.0%21.4%18.7% 合计100.0%100.0%100.0%100.0% 年 2017 92018 月 2019 末货币资金中 2020.Q3 受限货币资金占 2020年9月末债务资金来源分类明细，因此此处仍采 用2020年6月末数据。 资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理 比 很强的盈利能力，公司EBITDA对债务 的保障能力维持在较好水平，经调整的EBIT利息 保障倍数亦保持较好；同时，公司货币资金充足， 对短期债务的覆盖能力很强。此外，公司总债务/销 售商品、提供劳务收到的现金持续处于较好水平， 回款对其债务形成较好支撑。 仅为 13：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、X） (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 3.41% ，可动用资金较为充足。 公 司流动性提供支持，此外，公司受限资产比例低， 或有负债风险低 公司 2020年6月末公司共获得银行授信额度 其他应收款主要由应收联营 2020年9月末其他应收款明细，因此此处仍采用2020 年6月末数据。 / 14万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 3,927.10 亿元，其中未使用额度为亿元，其中未使用额度为1,285.93亿元， 备用流动性充足；同时，公司作为A股和H股上市 公司，资本市场融资渠道较为通畅，财务弹性较好。 1,285.932020年6月末，公司受限资产合计为 亿元， 亿元，其中受限货币资金、存货和投资性房 地产账面价值分别为61.52亿元、31.98亿元和92.97 亿元。受限资产仅占当期末总资产的1.06%，受限 比例很低。 备用流动性充足；同时，公司 2020年6月末，公司及控股子公司对联 营公司及合营公司提供担保余额为人民币19.40亿 元，占净资产的比重为0.67%，或有负债风险较小。 作为 根据公司提供的《企业信 用报告》及相关资料，截至2020年10月22日，公 司所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支 付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报 告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。 A 股和 公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；评定 “万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”的债 项信用等级为AAA。 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' H15万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 中诚信国际关于万科企业股份有限公司2021年面向合格投资 者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）的跟踪评级安 排 万科企业股份有限公司 告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本次债券信用级别有效期内或者 本次债券存续期内，持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及 本次债券偿债保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期 和不定期跟踪评级。 2021 两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起6个月内 披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切 关注与发行主体、担保主体（如有）以及本次债券有关的信息，如发生可能影响本次债券信 用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及 时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。 年面向合格投资 （www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交 易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。 者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期） 体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况 进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。 的跟踪评级安 2021年1月7日 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 排 16万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 附一：万科企业股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至 20202020年9月末） 年 9 深圳市地铁集团有限公司 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 100% 27.91% 万科企业股份有限公司 月 末） (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 第一大股东持股结构图 17万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 附二：万科企业股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径） 财务数据（单位：万元） 财务数据（单位：万元）2017 2018 2019 20172020.Q3 2018 2019 2020.Q3 货币资金 17,412,100.92 18,841,744.68 16,619,459.57 17,305,003.21 其他应收款 16,324,976.59 24,432,414.29 23,546,500.73 26,858,083.23 存货净额 59,808,765.76 75,030,262.74 89,701,903.56 2,743,121.53 95,571,280.76 长期投资 8,256,505.48506,726.06 13,221,657.06 13,339,970.43 13,749,726.08 648,783.58 固定资产 709,880.81343,780.37 1,153,379.87 1,239,983.83 1,269,199.56 82,188.67 在建工程 102,241.0947,212.96 191,300.75 417,983.95 204,776.49 无形资产 143,750.48 495,258.50 526,964.72 522,090.21 投资性房地产 2,881,130.03865,988.36 5,405,578.48 7,356,467.81 8,070,389.69 总资产 116,534,691.78 5,161,323.30 152,857,935.656,736,443.60 2,862,673.46 172,992,945.04 181,446,574.193,333,821.04 3,177,584.41 预收款项 40,770,593.99020.Q3 %） 50,496,537.96 9.94 57,781,800.87%） 64,146,291.44 利润率（%） 其他应付款 18,288,680.29 %） 22,743,121.53 2.45 25,069,846.07%） 23,260,346.33 (X） 短期债务 6,227,269.64 %） 9,318,339.53 3.32 9,388,693.36%） 8,506,726.06 5.87%） 长期债务 12,835,171.677.57 /总债务（%） 16,802,420.12 3.17 16,396,529.14/总债务（X） 17,142,057.52 /短期债务（X） 总债务 19,062,441.31 /利息支出（X） 26,120,759.65 /销售商品、提供劳务收到的现金（X） 25,785,222.50 25,648,783.58 /EBITDA（X） 净债务 1,650,340.39 短期债务（X） 7,279,014.97 利息保障倍数（X） 9,165,762.93 8,343,780.37 EBIT利息保障倍数（X） 总负债 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 97,867,297.861、中诚信国际分析时将公司计入其他流动负债科目的计息部分调整至短期债务；2、鉴于万科企业应付票据均为“商业承兑汇票”，无保证金，而且均不付 息；“衍生金融负债”为利率互换契约，是公司用于对冲利率风险的产品，按照“实质重于形式”原则，本报告中万科企业“短期债务”及相关指标均不包含 “应付票据”和“衍生金融负债”，此外，2019年末及2020年9月末“短期债务”亦不包含“短期借款”中计提的应付利息及“一年内到期的非流动 负债”中计提的应付利息和一年内到期的租赁负债。 18万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 附三：基本财务指标的计算公式 指标 指标计算公式 可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资 计算公式 短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债 +应付票据+一年内到期的非流动负债+其他债务调整项 资本结构 总债务 净债务 净负债率 长期借款+应付债券+其他债务调整项 =长期债务+短期债务 =总债务-货币资金 =净债务/所有者权益合计 长期投资 负债总额/资产总额 总资本化比率=总债务/（总债务+所有者权益合计） 经营效率 存货周转率=营业成本/存货平均净额 应收账款周转率=营业总收入/应收账款平均净额 = （营业总收入—营业成本)/营业总收入 可供出售金融资产+ （销售费用+管理费用+研发费用+财务费用）/营业总收入 持有至到期投资+ 营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提 取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益 长期股权投资 （息税前盈余）利润总额+费用化利息支出 短期债务 EBITEBITDA（息税折旧摊销前盈余） 资本化利息支出 =EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销 =短期借款 总资产平均余额 +以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 净利润/所有者权益合计平均值 /交易性金融负债 净利润/营业总收入 +应付票据+ 一年内到期的非流动负债 资本支出=购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 + =流动资产/流动负债 速动比率=（流动资产-存货）/流动负债 其他债务调整项 =费用化利息支出+资本化利息支出 能EBITDA利息保障倍数=EBITDA/利息支出 长期债务 EBIT利息保障倍数=经调整EBIT/利息支出 “利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相关 企业专用。根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号），对于已执行新金融准则的企业，长期投资计算公式为： “长期投资=债权投资+其他权益工具投资+其他债权投资+其他非流动金融资产+长期股权投资”。 (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' = 19万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 附四：信用等级的符号及定义 主体等级符号 主体等级符号含义 含义 AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。 A AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。 中长期债券等级符号 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 含义 BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。 B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。 短期债券等级符号 CCC 含义 -1短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 -2 -3 CC 受评对象在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。 C (签名尚未验证) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2021.01.07 11:30:59 +08'00' 20万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）信用评级报告 中财网
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