21侨城04 : 深圳华侨城股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）评级报告
原标题:21侨城04 : 深圳华侨城股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）评级报告 分析师： 卢 瑞 王 彦 邮箱： lianhe@lhratings.com 电话： 010-85679696 传真： 010-85679228 地址： 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（ 100022） 网址： www.lhratings.com 市布局较好；房地产业务方面，近年来 公司保持了较大的 新增土储 体量 ，且重点布局在一 二线城市，具有较好的销 售前景。 3． 资产质量好，主营业务盈利能力 很 强。 公司资产质量高， 受限比例低，且投资性房地产采用成本法计量，具有一定 的升值空间；主营业务毛利率维持在较高水平，盈利能力 很 强。 关注 1． 文化旅游行业竞争激烈，同时 2020 年爆发的疫情对公司 旅游综合业务冲击明显。 文化旅游市场的竞争较激烈，随 着越来越多的企业进入该行业，公司的旅游综合业务面临 一定的经营压力；此外， 2020 年爆发的新冠疫情对公司 旅游及酒店等业务形成较大冲击。 2． 资金支出压力较大，债务规模快速攀升。 近年来 ， 公司 保 持了较大规模的新增土地储备投入力度，在建、拟建项目 投入仍然较大；旅游综合业务需要垫付大量资金，新增投 资给公司带来一定的资金压力；经营活动 净现金流 持续呈 现 净流出状态。同时，公司债务规模快速增长，债务负担 有所加重。 主 要财务数据： 合并口径 项 目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 9 月 现金类资产（亿元） 293.83 272.81 376.05 433.82 资产总额（亿元） 2180.10 2955.26 3796.20 4326.91 所有者权益（亿元） 654.75 771.84 949.93 1035.52 短期债务（亿元） 155.69 218.77 352.92 394.44 长期债务（亿元） 481.98 705.48 826.12 1042.32 全部债务（亿元） 637.67 924.25 1179.03 1436.76 营业收入（亿元） 423.41 481.56 600.25 333.94 利润总额（亿元） 128.20 153.64 192.19 74.40 EBITDA（亿元） 167.18 202.59 244.46 -- 经营性净现金流（亿元） -79.14 -100.45 -51.88 -22.38 营业利润率（%） 31.46 39.26 35.29 32.96 净资产收益率（%） 14.23 14.60 15.10 -- 资产负债率（%） 69.97 73.88 74.98 76.07 全部债务资本化比率（%） 49.34 54.49 55.38 58.11 流动比率（%） 161.80 161.05 148.79 156.87 经营现金流动负债比（%） -7.66 -6.86 -2.59 -- 现金短期债务比（倍） 1.89 1.25 1.07 1.10 EBITDA 利息倍数（倍） 5.61 3.34 2.89 -- 全部债务/EBITDA（倍） 3.81 4.56 4.82 -- 公司本部（母公司） 项 目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 9 月 资产总额（亿元） 801.57 1097.59 1304.24 1348.52 所有者权益（亿元） 350.62 358.03 370.89 333.27 全部债务（亿元） 411.60 709.36 889.80 931.19 营业收入（亿元） 7.83 8.08 12.06 7.35 利润总额（亿元） 83.17 33.18 35.57 -2.45 资产负债率（%） 56.26 67.38 71.56 75.29 全部债务资本化比率（%） 54.00 66.46 70.58 73.64 流动比率（%） 72.32 95.97 182.86 99.01 经营现金流动负债比（%） -31.18 -20.13 -4.45 -- 注： 1. 公司 2020 年 三季度 财务报表未经审计； 2．本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上 存在差异，系四舍五入造成，除特别说明外，均指人民币 ； 3． 2017 年及 2018 年数据以期初追溯 调整数据为准 资料来源：公司年报及三季报，联合资信搜集整理 主体评级历史： 信用 等级 评级 展望 评级时间 项目小组 评级方法 /模型 评级报告 AAA 稳定 2020/06/18 支亚梅 宋莹 原联合信用评级有限公司 房地产行业企业 信用评级方法 （ 2018 年） 阅读全文 AAA 稳定 2016/04/05 周馗 刘晓亮 原联合信用评级有限公司 工商企业信用评 级方法（ 2015 年 ） 阅读全文 注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅 深圳华侨城股份有限公司 2021 年面向合格投资者 公开发行公司债券（ 第二期 ） 信用评级报告 一、主体概况 深圳华侨城股份有限公司（以下简称“公司” 或“华侨城股份”）原为成立于 1997 年的深圳 华侨城实业发展股份有限公司。公司于 1997 年 8 月 4 日公开发行人民币普通股 5000 万股（含 公司职工股 442 万股）， 1997 年 9 月 10 日，社 会公众股（除公司职工股外）在深圳证券交易所 上市流通（证券简称：华侨城 A；股票代码： 000069.SZ）。 2000 年 1 月 20 日，公司更名为深 圳华侨城控股份有限公司， 2010 年 7 月 9 日 公司更名为现名。经多次增发、送股、资本公积 转增股份等，截至 2020 年 9 月 底，公司注册资 本 82.02 亿元，华侨城集 团有限公司（以下简称 “华侨城集团”） 直接 持有公司 47.01%的股权 ， 同时通过深圳华侨城资本投资管理有限公司 （以下简称“华侨城资本”） 间接持有公司 0.39% 的股权 ，为公司控股东；实际控股人为国务院 国资委 （详见附件 1-1）。 公司 经营范围：旅游及其关联产业的投资 和管理；房地产开发；自有物业租赁；酒店管理； 文化活动的组织策划；会展策划；旅游项目策划； 旅游信息咨询；旅游 工艺品 的销售；投资兴办实 业（具体项目另行申报）；国内商业（不含专营、 专控、专卖商品）；经营进出口业务（法律、行 政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项 目须取得许可后方可经营）。 截至 2020 年 9 月底，公司 内设董事会秘书 处、督察审计部、总裁办公室（下设信息中心）、 人力资源部、投资管理部、财务部（下设资金管 理部）、法律合规部（下设采购中心）、企业文化 部、纪委综合监督室、纪委 执纪审查室、纪委案 件审理室、党委巡视办公室、安全管理部、旅游 管理部、企业管理部共计 15 个职能部门 ，深圳 华侨城房地产公司（以下简称“华侨城房地产”） 、 香港华侨城有限公司、欢乐谷文化旅游发展公 司、深圳华侨城酒店发展公司、深圳华侨城物业 商业发展公司、深圳华侨城华腾投资有限公司 6 个子公司 以及北方事业部、 华东 事业部、 中 部事 业部、 西部 事业部 、深东事业部、深西事业部 6 个事业部 ， 详见 附件 1-2。 截至 2019 年底，公司资产总额 3796.20 亿 元，所有者权益 949.93 亿元（含少数股东权益 263.56 亿元）； 2019 年，公司实现营业收入 600.25 亿元，利润总额 192.19 亿元。 截至 2020 年 9 月底，公司资产总额 4326.91 亿元，所有者权益 1035.52 亿元（含少数股东权 益 332.12 亿元）； 2020 年 1－ 9 月，公司实现营 业收入 333.94 亿元，利润总额 74.40 亿元。 公司注册地址：深圳市南山区华侨城指挥 部大楼 103、 105、 107、 111、 112 室；法定代表 人：段先念。 二、本期 债券 概况 经 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 证 监 许 可 〔 2019〕 63 号文核准，公司已于 2019 年 1 月获 准公开发行面值不超过 88 亿元（含 88 亿元） 的公司债券，并已于 2019 年 4 月发行第一期公 司债券（债券简称：19 侨城 01，债券代码： 112878.SZ，发行规模：25.00 亿元）。 本期债券名称为“深圳华侨城股份有限公 司 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券 （ 第二期 ） ” ， 拟发行 规模为 不超过 20 亿元（含 20 亿元）。 本期债券包括两个品种，品种一为 5 年期，在第 3 年末附 公司 调整票面利率选择权 和投资者回售选择权；品种二为 7 年期，在第 5 年末附 公司 调整票面利率选择权和投资者回 售选择权。两个品种之间可以双向回拨，回拨比 例不受限制，由 公司 和主承销商协商一致，决定 是否行使品种间回拨选择权。本 期 债券每张面 值为 100 元，按面值 平价 发行。本 期 债券为固 定利率债券，发行票面利率由公司与主承销商 根据市场询价情况协商确定。本 期 债券采用单 利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一 次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 本期 债券 募集资金在扣除发行费用后， 拟 全部用于偿还到期或回售的公司债券 。 本期 债券 无担保。 三、宏观经济和政策环境分析 1. 宏观经济运行 2020 年三季度，我国经济进一步复苏，供 需全面回暖，物价涨幅有所回落，就业压力有所 缓解，财政收支有所改善。当前全球疫情依然在 蔓延扩散，疫情对世界经济的冲击将继续发展 演变，外部风险挑战明显增多，国内经济恢复仍 面临较多不确定因素。 经济保持逐季复苏势头。 由于我国疫情控 制迅速，经济在 2020 年一季度出现暂时性大幅 下滑后，二季度即开始复苏，前三季度实现正增 长， GDP 累计同比增长 0.7%，其中一季度同比 下降 6.8%、二季度同比增长 3.2%、三季度同比 增长 4.9%，经济保持逐季复苏势头。前三季度 国民经济第一产业、第二产业和第三 产业增加 值分别累计同比增长 2.3%、 0.9%和 0.4%，全面 实现正增长 。 表 1 2017－ 2020 年 前三季度 中国主要经济数据 项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年前三季度 GDP（万亿元） 83.2 91.9 99.1 72.3 GDP 增速（ %） 6.9 6.7 6.1 0.7 规模以上工业增加值增速（ %） 6.6 6.2 5.7 1.2 固定资产投资增速（ %） 7.2 5.9 5.4 0.8 社会消费品零售总额增速（ %） 10.2 9.0 8.0 -7.2 出口增速（ %） 10.8 7.1 5.0 1.8 进口增速（ %） 18.7 12.9 1.6 -0.6 CPI 增幅（ %） 1.6 2.1 2.9 3.3 PPI 增幅（ %） 6.3 3.5 -0.3 -2.0 城镇 失业率（ %） 3.9 4.9 5.2 5.4 城镇居民人均可支配收入增速（ %） 6.5 5.6 5.0 -0.3 公共财政收入增速（ %） 7.4 6.2 3.8 -6.4 公共财政支出增速（ %） 7.7 8.7 8.1 -1.9 注： 1. GDP 总额按现价计算； 2. 出口增速、进口增速均以人民币计价统计； 3. 增速及增幅均为累计同比增长数， GDP 增速、城镇居民人均可支配收入增速为实 际增长率，规模以上工业增加值增速、固定资产投资增速、社会消费品零售总额增速为名义增长率； 4. 城镇失业率统计中， 2017 年为城镇登记失业率， 2018 年 开始为城镇调查失业率，指标值为期末数 数据来源：联合资信根据国家统计局和 wind 数据整理 经济结构改善，消费贡献提升。 2020 年三 季度，消费支出对 GDP 增速拉动由二季度的 - 2.35%回升 4.06 个百分点至 1.71%，净出口对 GDP 增速拉动由二季度的 0.53%上升至 0.64%， 投资对 GDP 增速拉动由二季度的 5.01%下降至 2.55%。虽然投资仍然是经济增长的主要拉动因 素，但三季度消费对经济的贡献度显著提高，经 济结构较二季度有所改善，内生增长动力加强。 消费持续改善，季度增速由负转正。 2020 年前三季度，社会消费品零售总额同比下降 7.2%，降幅比上半年收窄 4.2 个百分点。其中三 季度社会消费品零售总额 同比增长 0.9%，季度 增速年内首次转正，显示了随着疫情控制、经济 逐步恢复以及就业继续好转，居民消费信心增 加。 固定投资增速转正，制造业投资降幅收窄 。 2020 年前三季度，全国固定资产投资同比增长 0.8%，实现年内首次转正，而 1－ 8 月份、上半 年和一季度投资分别同比下降 0.3%、 3.1%和 16.1%。从三大投资领域看，基础设施投资增速 由负转正，制造业投资逐步恢复，房地产投资加 快。具体看，前三季度，基础设施投资同比增长 0.2%，上半年为同比下降 2.7%；制造业投资同 比下降 6.5%，较半年降幅（ 11.7%）显著收窄； 房地产开发投资同比增长 5.6%，上半年为同比 增长 1.9%。 进出口逐季回稳，出口韧性较强。 2020 年 前三季度我国货物贸易进出口总值 3.3 万亿美 元，比去年同期下降 1.8%。其中，出口 1.8 万 亿美元，同比下降 0.8%；进口 1.5 万亿美元， 同比下降 3.1%。一至三季度，我国出口增速分 别为 -13.4%、 0.1%和 8.8%，呈现一季度大幅回 落、二季度止跌企稳、三季度全面反弹的逐季回 稳态势。 复工水平不断提升，工业生产逐季回升。 截至 2020 年 9 月下旬，有 73.2%的企业达到正 常生产水平八成以上，较 6 月中旬上升 4.8 个 百 分点，部分企业持续满负荷生产，规模以上工 业企业开工情况整体接近正常水平。 1－ 9 月， 规模以上工业增加值累计同比增长 1.2%；分季 度看，一季度下降 8.4%，二季度增长 4.4%，三 季度增长 5.8%。 1－ 9 月工业企业利润总额同比 下降 2.4%，较 1－ 3 月下降 36.7%、 1－ 6 月下 降 12.8%的降幅大幅收窄。 CPI 涨幅回落， PPI 降幅收窄。 2020 年前 三季度， CPI 累计同比上涨 3.3%，涨幅较上半 年回落 0.5 个百分点，食品价格涨幅回落是其主 要原因； PPI 累计同比下降 2.0%，降幅较上半 年扩大 0.1 个百分点，生产资料价 格降幅较多是 主导因素。在疫情防控成效显著、经济社会发展 较快恢复的作用下，市场供求关系总体稳定。 社融增量逐季下降， M2 增速有所回落。 2020 年 9 月末，社会融资规模存量 280.1 万亿 元，较上年同期增长 13.5%，较上年末增幅 （ 10.7%）显著提高，为实体经济提供了有力的 金融支持。从增量上看，前三季度累计新增社会 融资规模 29.6 万亿元，比上年同期多增 9.0 万 亿元。分季看，一、二、三季度社融增量分别为 11.1 万亿元、 9.8 万亿元和 8.8 万亿元，呈逐季 下降的趋势，其中银行信贷、企业债券融资以及 政府债券融资均呈逐季 下降的特点，显示货币 政策在回归常态。货币供应量方面， 9 月末 M2 余额 216.4 万亿元，较上年同期增长 10.9%，较 6 月末增速（ 11.1%）略有下降。同期 M1 余额 60.2 万亿元，较上年同期增长 8.1%，较 6 月末 同比增速（ 6.5%）继续加快，表明经济活跃度上 升，消费回暖。 财政收入继续下降、收支缺口更趋扩大。 2020 年前三季度，全国一般公共预算收入 14.1 万亿元，同比下降 6.4%，降幅较二季度（ 10.8%） 有所收窄。其中税收入 11.9 万亿元，同比下 降 6.4%；非税收入 2.2 万亿元，同比下降 6.7%。 同期全国政府 性基金收入 5.5 万亿元，同比增长 3.8%，较前二季度（ -1.0%）转为正增长。 2020 年前三季度全国一般公共预算支出 17.5 万亿元， 同比下降 1.9%，降幅比二季度（ 5.8%）显著缩 小。其中央本级累计支出 2.5 万亿元，同比下 降 2.1%；地方本级累计支出 15.1 万亿元，同比 下降 1.9%。从支出结构看，前三季度社会保障 与就业支出（ 2.6 万亿元）、卫生健康支出（ 1.4 万亿元）、农林水支出（ 1.6 万亿元）和债务付息 支出（ 7351.0 亿元）为正增长，其余支出同比皆 为下降。财政支出增长方面主要集中于保障基 本民生、疫情防控和重点领域支出。 2020 年前 三季度公共财政收支缺口 3.4 万亿元，较二季度 缺口（ 2.0 万亿元）继续扩大，主要是受到疫情 冲击，财政收支形势比较严峻。 就业压力有所减缓，城镇居民收入实际降 幅继续收窄。 2020 年前三季度，在服务业和制 造业逐步恢复，中小微企业经营持续改善的作 用下，就业压力有所减缓。 9 月城镇调查失业率 5.4%，较 6 月（ 5.7%）略有回落，就业形势较 疫情初期有所好转，但国内外环境复杂严峻，企 业用工需求偏弱，总体就业形势 仍然较为严峻。 2020 年前三季度，城镇居民人均可支配收入 3.3 万元，比上年同期名义增长 2.8%，名义增速比 上半年回升 1.3 个百分点；扣除价格因素的实际 增速为 -0.3%，降幅较上半年（ 2.0%）大幅收窄， 为消费回暖提供了主要动力。 2. 宏观政策环境 2020 年前三季度中国宏观政策统筹疫情防 控和经济社会发展，以“六稳”“六保”为中心， 促进经济恢复，逆周期调节政策成效显著。 积极的财政策大规模减税降费，增加有 效投资。 2020 年前三季度，全国实现减税降费 累计 2.09 万亿元。其中，新增减税降费 1.37 亿 元，翘尾新增减税降费 7265 亿元，对纾解企业 困难、稳定市场主体、支持复工复产和平稳经济 运行发挥了重要作用。 2020 年前三季度，全国 累计发行国债 4.80 万亿元，较上年同期（ 2.99 万亿元）大幅增长；发行地方政府债券 5.68 万 亿元，较上年同期（ 4.18 万亿元）增长 35.89%。 专项债资金重点支持“两新一重”领域基建，增 加有效投资，增加其用作项目资本金的范围及 比例，允许地方法人银行使用专项债补充资本 金。同时建立特殊转移支付机制，新增财政资金 直达市县基层、加大对地方“三保”的财力支持 和“两新一重”及补短板项目的资 金支持，截至 2020 年 9 月底，在实行直达管理的 1.70 万亿元 资金中，各地已将 1.57 万亿元直达资金下达到 资金使用单位，形成实际支出 1.02 万亿元，占 中央财政已下达地方资金的 61.2%。 货币政策回归，融资成本有所回升。 2020 年三季度央行坚持稳健的货币政策更加灵活适 度、精准导向，引导资金更多的流向实体经济， 有效发挥结构性货币政策工具精准滴灌的作用， 提高政策的直达性，强化对稳企业、保就业的金 融支持。 1－ 9 月份三次降准释放长期流动性 1.75 万亿元，开展中期借贷便利 MLF 操作，净 投放中期流动性 4100 亿元，满足金 融机构合理 的中长期流动性需求。在此基础上灵活开展公 开市场操作，对冲季节性因素和政府债券发行 等因素，维护短期流动性平稳。利率方面，前四 个月在政策推动下贷款利率明显下行， 5 月以来， 随着疫情得到有效控制，国内经济复苏态势良 好，央行的政策利率和贷款市场报价利率 LPR 均保持稳定，债券市场发行利率有所回升。 2020 年 9 月公司债、企业债、中期票据加权平均发 行利率分别为 4.34%、 5.21%和 4.52%，较 6 月 （分别为 4.14%、 5.11%和 4.04%）均明显回升。 3. 宏观经济前瞻 牢牢把握扩大内需这个战略基点，加快形 成以国 内大循环为主体、国内国际双循环相互 促进的新发展格局。 2020 年 7 月 30 日召开的 中央政治局会议（以下简称“会议”）认为，当 前我国经济形势仍然复杂严峻，不稳定性及不 确定性较大，遇到的很多问题是中长期的，必须 从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大 循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发 展格局。会议强调，下半年要更好地统筹疫情防 控和经济社会发展工作，坚持以供给侧结构性 改革为主线，坚持深化改革开放，牢把握扩大 内需这个战略基点，大力保护和激发市场主体 活力，扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保” 任务，推动经济高质量发 展。在此政策导向下， 未来财政策将更加积极有为、注重实效，保障 重大项目建设资金，注重质量和效益。货币政策 一方面更加灵活适度、精准导向，保持货币供应 量和社会融资规模合理增长，推动综合融资成 本明显下降；二是新增融资重点流向制造业、中 小微企业，加大对实体经济的支持力度。 在以上政策引导和支持下，四季度我国经 济将进一步修复，结构或将进一步改善，消费对 经济的拉动作用进一步加强，出口增速依然保 持较强的韧性，投资内部结构将优化、制造业投 资贡献将有所提升。 投资方面，四季度结构继续改善，经济内 生增长动力将加强。 2020 年四 季度制造业投资 单月投资依然有望保持正增长，但 8 月制造业 投资单月增速或已经是 2020 年最高增速，全年 累计增速难以转正。房地产投资方面，自 7 月 以来房地产政策持续收紧叠加信贷政策收紧， 综合考虑房地产新开工面积持续负增长、施工 面积增速有所回落，预计四季度房地产投资存 在下行压力。基建投资方面，从资金方面看， 2020 年尚剩余 407 亿元一般债券和 1848 亿元 专项债券，新增地方债规模将会是全年最低水 平；从经济增长动力来看， 8、 9 月制造业投资 呈现加速迹象、消费也有加速修复的迹象，经济 内生修复动力加强，再度大力拉动基建投资的 必 要性下降。因此，综合资金和经济增长力看， 四季度基建投资难有更出色表现，单月增速或 将进一步下降。 消费方面，四季度消费将继续保持向好的 趋势不变。 冬季疫情的反复可能会对消费造成 波动，但北京及青岛区域疫情的快速控制，给居 民带来信心，使得消费波动减小。持续改善的就 业环境以及居民收入的恢复增长、疫情对聚集 性消费的限制逐步消退叠加居民对疫情控制的 信心，支撑消费增速继续向上修复的趋势不变， 但高于去年同期的失业率以及不及 GDP 增速的 居民收入会压制消费的快速上升。整体来看，在 四季度疫情不出现大范围爆发的情况下，消费 增速将以较为温和的速度进行恢复。如果四季 度出现大范围的疫情爆发，将会打断消费的恢 复趋势。 进出口方面，预计年内出口增速依然保持 较强的韧性。 一方面，随着冬 季全球第二波疫情 的爆发，防疫物资需求短期内依然较为旺盛，支 撑我国出口增速；另一方面，全球经济逐步恢复， 海外需求上升支撑我国出口增速，联合国贸发 会议发布的最新报告预测 2020 年第四季度全球 贸易同比增长将下降 3%，较三季度收窄 4 个百 分点；从主要发达经济体制造业 PMI 来看，经 济也将处于逐步恢复的状态 。 四、行业及区域环境分析 1. 旅游度假行业 （ 1）行业概况 近年来， 旅游行业呈现平稳较快发展的态 势，旅游投资规模逐年快速增长；酒店行业增 速有所放缓，但随着中国旅游业的持续发展， 且新的消费需求将继续推动旅游城市由单一的 “观光旅游”向多位一体的“休闲度假目的地” 转型升级，旅游度假行业面临良好的发展机遇。 旅游产业是世界第一大产业，其中，休闲度 假是一种重要的旅游模式。世界旅游组织资料 表明，自上世纪 90 年代开始，国际旅游收入在 世界出口收入中所占比重达到 8.25%，超过石 油、汽车和机电的出口收入占比。自此，旅游产 业正式确立了世界第一大产业的地位并保持至 今。据统计，法国度假旅游者已占全 国人口的 58%，英国这一比例高达 70%多，而美国的度假 旅游者占全国人口的 60%左右。到了 20 世纪后 半期，随着亚太地区经济的快速发展，休闲度假 也成为该区域的新时尚。时至今日，休闲度假模 式已日趋全球化。近年来，我国旅游业总体保持 健康较快发 展，国内旅游市场规模长期保持在 15%左右的增长速度， GDP 的增长和人均可支 配收入的增加是旅游业发展的根本动力。 2011 － 2019 年，中国旅游业迎来高速发展的黄金时 期，旅游收入从 1.93 万亿元增长至 6.63 万亿元； 2019 年，国内旅游人数 60.06 亿人次，比上年 同期增长 8.4%，全国旅游业对 GDP 的综合贡 献占比达 11.05%。 从行业发展特点来看，旅游业正由“观光旅 游”向“休闲度假”转型。国际旅游业的经验显 示，随着人均 GDP 的增长，人们对于旅游的需 求逐渐从单纯的景点观光游而转向休闲度假游。 中国人均 GDP 超过 6000 美元后，第三产业进 入快速发展期，国民的消费结构也发生了巨大 的变化，从单一的物质消费转向更高层次的精 神文化消费，中国正在全面步入体验经济时代， 休闲度假游将更为普及。随着中产阶级成为旅 游的主力军，中产阶级的崛起对旅游度假产品 整体品质提出了更高要 求。此外，旅游已经成为 中国家庭重要的休闲方式和消费方式，家庭度 假已经超越商务会议 市场成为现今旅游市场客 户中规模基数较大，增长速度最快的市场。家庭 度假所具有的度假时间较长、重游率高等特点 对休闲度假需求总量的增长有加倍的促进作用。 而人口老龄化带来的养老度假需求增长也将是 促进休闲度假游总量增长的重要推动力。 其中，主题公园是现代旅游业发展的主体 内容之一，也是未来旅游业发展的重要趋势。中 国的主题公园拥有广阔的发展前景。 2010 年开 始的中国大型主题公园发展新时期，有如下突 出特点 ， 一是市场竞争激烈：随着中国经济的崛 起和 中国城市化进程的加快，主题公园这种都 市型旅游休闲产品将逐渐成为人们闲暇游憩的 主要消费对象。中国将成为世界主题公园巨头 竞争的主场地，粤港地区、以上海为中心的长三 角地区和国内主要城市，是业界主要争夺的市 场。二是民族品牌的崛起：中国主题公园市场的 崛起大激发了本土品牌发展壮大的愿望，国 内大型旅游公司、主题公园 公司将加速发展。主 题公园发展的趋势上，除了国内品牌国际化、国 际品牌国内化之外，在产品上也呈现多元化的 趋势，集中为三个大的产品方向：一是出现大型 的主题公园；二是出现生态、会议展览、休闲、 体育相结合的度假区；三是 出现接近国际市场 又体现民族化的大型演艺“秀”。各地不仅营造 了良好的招商引资环境，而且对国际品牌和国 内大型旅游企业给予空前的优惠条件，并在基 础设施投入等方面进行大力配合。此外，国内还 采取“大旅游”等先进的开发理念，将旅游发展 与城市发展结合在一起，将大型旅游项目规划 与城市规划结合在一起，非常注重对资源的利 用和对环境的保护。 度假酒店行业系旅游业的细分子行业。在 旅游业快速发展的推动下，我国酒店行业整体 保持增长态势，但近年来整体增速放缓；高档酒 店却保持较快的增长态势。 2017－ 2019 年 底 ， 全国星级饭店数量分别为 10645 家 、 10249 家 和 10003 家 ，总体呈减少趋势；五星级饭店数 量分别为 846 家 、 843 家 和 845 家 ， 基本保持稳 定 。全国 8920 家星级饭店 2019 年营业收入合 计 1907.77 亿元 。 其中餐饮收入占营业收入的 38.19%；客房收入占营业收入的 42.49%。 （ 2）行业供给 由于前些年的快速扩张，目前度假酒店行 业处于供大于求的状态，酒店分布呈现出区域 集中的特征；但融合多种业态为一体的度假目 的地体验式旅游综合体已日益成为全球休闲度 假产业的主流模式，具有较大的发展空间。 从全球旅游度假产业运营模式来看，集酒 店、会 展、休闲娱乐、餐饮、购物等多种业态为 一体的超大规模度假目的地体验式旅游综合体 已经日益成为全球休闲度假产业的主流模式。 尤其在旅游业起步较早的发达国家地区，由文 化创意、会议会展、休闲娱乐及时尚潮流等新兴 产业协同拉动的品牌度假酒店综合体已验证了 这种商业模式的市场前景及盈利空间。当前国 内现有的一些高端度假业务模式，普遍存在着 业态单一、业务模式复制性较差、品牌建立遇阻 力和无法规模化等缺点，高端经营管理人才的 缺乏也制约着国内旅游度假产业的发展。 从度假酒店的星级分布来看，我国低星级 酒店的数量有所下降，高星级酒店的数量有 所 提升，五星级酒店数量呈现较强的增长态势。根 据国家旅游局公布的数据统计， 2019 年，共有 8920 家星级饭店通过省级文化和旅游行政部门 审核，其中一星级 37 家，二星级 1268 家，三 星级 4350 家，四星级 2443 家，五星级 822 家。 从长期来看，根据 Wind 资讯统计的全国星级酒 店新开业情况，近 15 年来，五星级酒店每年的 新开业的数量最多，平均每年新增 10 家左右； 四星级酒店平均每年新增 5 家左右；三星级及 以下酒店的数量略有下降。 （ 3）行业竞争 我国旅游度假产业发展模式单一，产业形 态落后，产业集中度低，行业秩序混乱，与国 外 有竞争力的旅游企业相比还存在较大的差距， 旅游市场的竞争在一段时期内仍将较为激烈。 从国内旅游市场的竞争格局看，虽然中国 旅游业的总体规模已经位居世界前列，但发展 模式单一、产业形态落后、产业集中度低、行业 秩序混乱、产品质量不高等深层结构问题依然 存在，中国旅游企业的实力和规模也相对弱小。 与国外有竞争力的旅游企业相比，中国旅游企 业无论从资产规模、营业收入规模、盈利能力角 度看，还是从业务地点分布、业务类型多样性角 度看，都还存在相当巨大的差距。仅从上市旅游 公司的数量来看，中国有超过 2000 家 A 股上 市公司，但其中旅游类 上市公司仅有 25 家，占 比不到 2%。旅游类上市公司比重较低的现象与 旅游业在国民经济中 的重要地位不太相称，在 一定程度上也说明目前旅游类公司的整体实力 偏弱。整体来看，受到旅游行业经营模式特殊性 的影响，旅游企业之间既是相互依存的合作伙 伴，又为相互排斥的竞争对手，旅游市场的竞争 在一段时期内仍将较为激烈。相对其他行业，旅 游业竞争优势主要在于持续而旺盛的需求以及 旅游资源获取及整合能力提高了行业进入门槛。 而资源获取、整合能力、所处子行业的规模及前 景将决定旅游企业的竞争优势。 （ 4）行业关注 行业规模化、产业化层次较低 我国 旅游 度假行 业的发展已经开始从劳动 密集型向资本技术密集型转变，全国很多景区， 尤其是各个山区小景点，由于彼此间恶性竞争 或者交通不便等原因，各自分散经营，相互合作 少，不但造成资本和资源浪费，也很难形成规模 化经济。 旅游产业品牌化多样化进程缓慢 国内旅游行业在品牌化多样化方面优势不 足，在挖掘自身文化内涵、细化景观设计、更新 旅游理念、扩大延伸旅游层次方面进程缓慢，仍 面临产品重复性高、专业化和多样性服务水平 低的问题，导致对“门票旅游经济”的严重依赖。 受 2020 年突发新冠疫情影响严重 受突发疫情冲击，国内宏观经济下行等多 重压力叠加，国外疫情压力尚未缓解，行业经营 环境更加复杂。而文化旅游作为直接面向消费 者的行业，受本次突发疫情的冲击是直接且严 重的；游客出于对出游、出行安全等方面的顾虑， 需求将持续受到抑制，短期内对行业形成较大 不利影响。 （ 5）行业发展 随 着旅游度假行业的增长，定位于不同细 分市场的业态类型将不断丰富，新兴业态的发 展将丰富行业的盈利模式；随着消费需求的升 级，主题公园日益兴起，旅游度假行业面临良 好的发展机遇。但受突发疫情影响，短期内行 业下滑已成定局，行业面临较大挑战。 从发展趋势来看，旅游度假产品形式趋于 多样化，主题公园将进入快速发展的时期，我国 旅游业正处于消费升级和旅游产品升级换代的 转变阶段。旅游产品发展到观光旅游与休闲度 假旅游共同发展的格局；自驾车旅游、游船游艇、 房车营地、网络旅游、旅游俱乐部、旅游传媒等 旅游新业态大量出现。为了积极引导休闲度 假 旅游产品的开发和旅游度假景区的建设，国家 旅游局提出了要拓展现有产品休闲度假功能， 突出特色，提升档次，提高质量；积极推动海洋 旅游、温泉旅游、健康旅游、文化旅游、科技旅 游、自驾车旅游等专项旅游产品的建设。 此外，当前经济形势复杂、严峻，疫情冲击、 国内宏观经济下行等多重压力叠加，旅游行业 短期内将会面临较大挑战。 2. 房地产行业 （ 1）行业概况 2019 年以来，中央坚持房地产调控政策的 总基调不变，新开工与竣工规模 “ 剪刀差 ” 持续 收窄，整体市场趋稳。 2020 年初新冠肺炎疫情 对房地产市场造成较大的影响，自 2020 年 3 月 陆续复工以来，景气度逐步回升。 房地产业是中国民经济的重要支柱产业 之一， 2019 年以来，各地调控政策在 “ 房住不 炒 ” 的硬约束下根据市场情况对房地产行业进 行了微调。从调控的总体思路来看，中央对房地 产泡沫化所带来的金融风险以及由此导致的居 民杠杆率快速增长问题表现出极大重视。 2019 年 6 月以来，促进国民经济战略转型诉求纳入 监管层的视野，压缩房地产金融资源以促进国 民经济转型亦成为政策调控的重要考虑因素。 从具体调控方式上来看，有别于前期从 “ 需求 端 ” 进行调控的 思路， 2019 年以来，调控政策 加强了从 “ 供给端 ” 调控的力度，房地产行业 实施了全面的融资政策调 控，对房地产企业各 主要融资渠道都进行了管控，虽然 2019 年底政 策面出现小幅宽松和边际调整，但在 2020 年初， “ 房住不炒 ” 再次被明确，确立了稳地价、稳房 价、稳预期的调控核心目标。 2020 年初，新冠肺炎疫情导致房地产企业 项目销售出现停摆，对房企一季度销售进度产 生较大影响。同时，对在建项目开复工产生一定 影响，大部分房企自三月底陆续部分恢复建设， 整体施工进度受到一定影响。政策层面为缓解 房地产企业因疫情造成的短期资金压力，较 多 城市出台了延期缴纳土地出让金、降低预售条 件、放松公积金贷款限制、给予购房补贴、放松 落户等调节政策，一定程度上缓解了房地产企 业受疫情的影响，促进需求端复苏。自 2020 年 3 月以来，全国房地产市场景气度逐步复苏，开 发投资增速逐月提升，销售额增速由负转正，销 售面积跌幅逐月收窄 。 图 1 2019 年－ 2020 年 10 月全国房地产开发景气指 数（频率：月） 资料来源： Wind，联合资信整理 房地产投资开发方面， 2019 年，全国房地 产开发投资完成额 13.22 万亿元，累计同比增长 9.90%，增速较 2018 年提升 0.40 个百分点，整 体增速仍维持高位。其中，住宅开发投资完成额 9.71 万亿元，累计同比增长 13.90%，增速相较 于 2018 年提升 0.50 个百分点；办公楼完成投 资额 0.62 万亿元，累计同比增长 2.80%，增速 相较于 2018 年提升 14.10 个百分点；商业营业 用房完成投资额 1.32 万亿元，累计同比下降 6.70%，相较于 2018 年降幅收窄 2.70 个百分点。 2020 年 1－ 9 月，全国房地产开发投资完成额 10.35 万亿元，累计同比增长 5.6%，增速较 2019 年下降 4.90 个百分点。其中，住宅开发投资完 成额 7.66 万亿元， 累计同比增长 6.1%。 施工方面， 2019 年以来，新开工增速较 2018 年明显回落，竣工增速转正且有企稳迹象。具体 来看， 2019 年，房屋新开工面积 22.72 亿平方 米，同比增长 8.50%，增幅较 2018 年收窄 8.70 个百分点；在 2018 年以来房屋新开工面积增长 的带动下， 2019 年全国房屋施工面积达 89.38 亿平方米，同比增长 8.70%，增速相较 2018 年 提升 3.50 个百分点；同期全国房屋竣工面积 9.59 亿平方米，同比增长 2.60%，竣工增速在维 持了两年负增长后首次转正，相较于 2018 年增 速提升 10.40 个百分点 。 2020 年以来，受年初 新冠肺炎疫情的影响，施工进度较 2019 年进一 步放缓。具体来看， 2020 年 1－ 9 月，全国房屋 新开工面积 16.01 亿平方米，同比下降 3.4%， 其中住宅新开工面积为 11.72 亿平方米，同比下 降 4.2%。全国房屋施工面积 85.98 亿平方米， 同比增长 3.1%，其中住宅施工面积 60.70 亿平 方米，同比增长 4.0%。全国房屋竣工面积 4.13 亿平方米，同比下降 11.6%，其中住宅竣工面积 2.96 亿平方米，同比下降 10.5%。 从销售情况来看， 2019 年，商品房销售面 积 17.16 亿平方米，同比下降 0.10%，销售面积 增速自 2015 年以来首次年度增速跌入负值区间。 其中，住宅销售面积 15.01 亿平方米（占 87.47%）， 同比增长 1.50%，增速于 2019 年 2 月跌入负值 区间；在房企下半年加速去化回笼资金的情况 下，增速于 2019 年 8 月转正，全年增速相较于 2018 年下滑 0.70 个百分点。 2019 年，商品房销 售金额为 15.97 万亿元，同比增长 6.50%，增速 较 2018 年下滑 5.70 个百分点。其中，住宅销售 金额 13.94 万亿元（占 87.29%） ，同比增长 10.30%，增速较 2018 年下降 4.40 个百分点。 分城市能级来 看，一线城市商品房销售面积增 速明显高于二、三、四线城市，一线及强二线城 市整体经济环境及人口支撑情况较好，未来房 价下探空间或较为有限；部分三四线城市受前 期需求透支影响，市场冷淡较快，加之棚改货币 化力度减弱使得三四线城市购买力有所下滑； 但 “ 一城一策 ” 的城市周期独立性以及城市群 红利的释放提振了城市群中强三四线的需求， 预计整体销售面积保持稳中有降的态势。 2020 年 1－ 9 月，商品房销售面积 11.71 亿平方米， 同比下降 1.8%；商品房销售额 11.56 万亿元， 同比增长 3.7%。 （ 2）土地市场与信贷环境 2019 年，土地 市场降温明显，受信贷政策 维持紧缩影响，房企到位资金增速虽有所回升， 但仍处近年以来的低位；资金来源中以自筹资 金和以定金及预收款项为主的其他资金为主。 土地市场方面， 2019 年，房地产开发企业 土地购置面积 2.58 亿平方米，同比下降 11.40%， 相较 2018 年累计同比增长 14.20%的增速下滑 25.60 个百分点；土地成交价款 14709.28 亿元， 累计同比下降 8.70%，相较于 2018 年累计同比 增长 18.00%的增速下滑 26.70 个百分点。土地 市场降温明显，各能级城市供给成交分化。分月 份来看， 2019 年 1－ 3 月，土 地市场较为冷清； 4 月开始随着行业融资有所松动以及小阳春行 情的影响，加之在房企库存普遍下降的情况下， 房企拿地意愿有所增强； 6 月开始随着小阳春行 情的消退 以及行业融资的再度收紧，土地市场 同步降温。 2020 年 1－ 9 月，房地产开发企业土 地购置面积 1.50 亿平方米，同比下降 2.87%； 土地成交价款 9315.51 亿元，同比增长 13.80%。 从资金来源上看， 2019 年，房地产开发到 位资金合计 17.86 万亿元，同比增长 7.60%，增 速相较 2018 年回升 1.20 个百分点。其中 ，国内 贷款合计 2.52 万亿元，同比增长 5.10%，国内 贷款增速于 2018 年全年维持负增长，于 2019 年 3 月增速开始转正，全年增速较 2018 年回升 10.00 个百分点；自筹资金合计 5.82 万亿元，同 比增长 4.20%，增速较 2018 年下滑 5.50 个百分 点；其他资金合计 9.50 万亿元，同比增长 10.49%， 增速较 2018 年提升 2.65 个百分点。 2020 年 1 － 9 月，房地产开发到位资金合计 13.64 万亿元， 同比增长 4.45%；从资金来源占比来看，仍以定 金及预收款（占 33.10%）、自筹资金（ 32.62%）、 个人按揭（占 15.97%）和国内贷款（ 15.02%） 为主。 表 2 近年来房地产开发企业资金来源及占比情况（单位：亿元 、 %） 主要开发资金来源 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 1－ 9 月 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 国内贷款 25241.76 16.18 24004.52 14.46 25228.77 14.13 20484.26 15.02 利用外资 168.19 0.11 107.98 0.07 175.72 0.10 93.71 0.07 自筹资金 50872.22 32.60 55830.65 33.64 58157.84 32.56 44485.11 32.62 其他资金 79770.46 51.12 86019.74 51.83 95046.26 53.21 71313.39 52.29 其中：定金及预收款 48693.57 31.20 55418.17 33.39 61359.00 34.35 45144.52 33.10 个人按揭 23906.31 15.32 23705.89 14.28 27281.00 15.27 21783.24 15.97 合 计 156052.62 100.00 165962.89 100.00 178608.59 100.00 136376.47 100.00 资料来源： Wind，联合资信整理 （ 3）政策环境 中央坚持房地产调控政策的总基调不变， 调控政策加强了从“供给端”调控的力度，对房 地产企业的融资渠道进行全面管控。 从 2019 年三季度开始，宏观经济下行压力 大，政府加大逆周期调节力度， 9 月全面降准 +LPR 降息， 11 月 MLF 降息，房地产政策向 “ 松紧对冲 ” 过渡。 2019 年 11 月 16 日，央行 发布《 2019 年第三季度货币政策执行报告》，报 告中删除了 “ 房住不炒 ” 的表述，仅强调 “ 因 城施策 ” ，短期政策出现边际调整。 2020 年以来， “ 房住不炒 ” 再次被强调， 在 3 月召开的金融支持疫情防控和经济社会发 展座谈会以及 4 月召开的中央政治局会议中， 均重提坚持房子是用来住的、不是用来炒的，央 行也专门提出要保持房地产金融政策的连续性、 一致性、稳定性。从中长期来看，房地产市场严 控政策始终围绕稳地价、稳房价、稳预期为核心 目标。 2019 年以来中央层次房地产行业总基调 政策具体内容见 下表 。 表 3 2019 年以来中央层次房地产行业总基调政策汇总 时间 政策来源 主要内容 2019 年 3 月 两会政府工作报告 房地产调控政策，坚持“房住不炒”，保持政策的连续性和稳定性；房地产金融政策，总方针 不变，严控高杠杆房企和投资投机性住房贷款；房地产税立法，稳步推进，目前正在抓紧完善 法律草案；新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展，城镇化速度仍会加快；房地产市 场，形势稳地价稳房价稳预期，防止大起大落 2019 年 4 月 银保监会 继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长 2019 年 4 月 中央政治局会议 继续重申“房住不炒”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制 2019 年 7 月 中央政治局会议 会议中提到坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产 作为短期刺激经济的手段 2019 年 9 月 全国人民代表大会 主要针对房地产的开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理方面做了新的修 正 2019 年 11 月 央行 强调“因城施政”，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段 2020 年 2 月 央行 2020 年金融市场业务条线要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施 策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行 2020 年 5 月 央行 央行发布《2020 年第一季度中国货币政策执行报告》，稳健的货币政策要更灵活适度，充分 发挥再贷款再贴现政策的牵引带动作用，持续深化 LPR 改革，有序推进存量浮动利率贷款定 价基准转换，不将房地产作为短期刺激经济的手段，支持民营企业股权融资和发行债券融资 2020 年 5 月 政府工作报告 深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群的带动作用，坚持房子是用来住的、不是用来炒 的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展 2020 年 7 月 房地产座谈会 坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措 施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康的发展 资料来源：联合资信整理 从融资方面的调控政策来看，主要包括：第 一，房地产信托等非标融资渠道受限；第二，加 强对银行理财、委托贷款、开发贷款、海外债等 渠道流入房地产的资金管理；第三，加强对存在 高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风 险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负 债率；第四，严禁消费贷款违规用于购房。 2019 年以来房地产融资相关政策具体内容见 下表。 表 4 2019 年以来房地产融资相关政策汇总 时间 政策来源 主要内容 2019 年 5 月 银保监会 房地产信托资金受限：银保监会日前正式发布银保监发〔2019〕23 号文《关于开展“巩固治乱象成 果促进合规建设”工作的通知》，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到 位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账 款、特定资产收益权等方式变相提供融资 2019 年 7 月 发改委 要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；房企在外债备案登记申请材料 中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、备案登记情况等，并提交《企业发 行外债真实性承诺函》；房企发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情 况 2019 年 7 月 央行 “点名”房地产行业占用了较多的信贷资源，旨在引导银行充分认识信贷结构调整的必要性和迫切 性，转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。并明确对房地产信贷领域提出以下几点要 求：①保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房；②加强对银行理财、委托贷款 等渠道流入房地产的资金管理；③加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示， 合理管控企业有息负债规模和资产负债率 2019 年 8 月 银保监会 银保监会决定在 32 个城市开展银行房地产业务专项检查工作。关于检查内容和要点，一是贯彻落实 党中央、国务院关于规范房地产市场决策部署和监管部门规定的情况；二是房地产信贷业务管理情 况，包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况等；三是房地产业务风险管理情况；四是信贷资金 被挪用流向房地产领域，例如个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用 于购房等；五是同业和表外业务，包括对银行理财资金投向房地产领域非标准化资产的监督管理情 况等 2019 年 9 月 财政部 专项债额度提前下达，不能用于房地产领域 2020 年 1 月 央行 2020 年 1 月 6 日下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点，以支持实体经济发展，降低社会融资实 际成本 2020 年 4 月 银保监会 4 月 22 日国新办发布会上，银保监会相关人士表示银行需监控资金流向，坚决纠正贷款违规流入房 地产市场的行为 2020 年 8 月 央行、住建部 等 央行、住建部等召开房企座谈会，提出“重点房企资金监测和融资管理规则”，具体政策要求设立“三 条红线”，根据指标完成情况将公司分成四档，约束每档公司的新增有息负债比例 2020 年 10 月 央行 重点房企资金检测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面，下一步考虑扩大适用范围 资料来源：联合资信整理 2020 年 8 月 20 日，央行、住建部等召开房 企座谈会，会上提出了 “ 重点房企资金监测和 融资管理规则 ” ，具体政策要求设立 “ 三条红 线 ” ，即扣除预收款项后的资产负债率不得高 于 70%、净负债率不得高于 100%、现金对短期 债务的覆盖倍数不得低于 1 倍，根据指标完成 情况将房企按照 “ 红 - 橙 - 黄 - 绿 ” 四档进行管 理，三项指标均超出管理规则的红线要求，则企 业对应为红档，超出两项即为橙档，超出一项即 为黄档，若均低于红线要求则对应为绿档。根据 企业的分档表现，给予不同的负债增长限额，从 红至绿四档对应的有息负债增速上限分别为 0%、 5%、 10%和 15%。该管理规则计划对 12 家 企业进行试点，并根据试点情况向全国推广。在 管理规则颁布后，监管部门下发《试点地产企业 主要经营、财务指标统计监测表》，要求试点房 企每月报送监测财务指标数据情况，此外还要 求填报参股未并表住宅地产项目、明股实债项 目融资等数据，反映出监管部门对房地产表内 表外融资全覆盖的强监管思路。房企资金监测 和融资管理规则预计于 2021 年 1 月 1 日起在全 行业全面推行，该项政策的推行将对红档和橙 档企业的融资产生较大影响 。 五、基础素质分析 1. 产权 状况 截至 2020年 9月底，公司注册资本 为 82.02亿 元， 华侨城集团直接持有公司 47.01%的股权 ， 同时通过华侨城资本间接持有公司 0.39%的股 权 ，为公司控股东；国务院国资委 为公司实际 控制人。 2. 企业规模 和 竞争力 公司在主题公园领域有着独特的领先优势， 具有房地产开发一级资质，综合成片开发优势 明显。 公司构筑了成熟的成片综合开发模式，用 主题旅游公园提升房地产开发水准，推出风格 独特的地产项目；利用主题公园改善环境、提升 地价；用房地产的快速回收 资金 方式支持主题 旅游业发展。公司的地产项目主要位于旅游项 目周边地段，受益于旅游景区所带来的规划合 理、环境优美、交通便利等综合溢出效益，公司 的房地产业务具有一定的盈利空间。这种综合 开发模式既有利于资源获取和统筹规划，又解 决了长短期收益不均衡和短期现金回流的问题， 具备更强的抗风险能力。 公司是中国主题旅游公园的开先河者，在 国内主题旅游领域占有绝对优势。公司旗下的 锦绣中华、深圳世界之窗、欢乐谷、东部华侨城 等产品均处于主题旅游产品领域的领先地位。 据国际主题景点权威组织 TEA 及顾问集团 AECOM联合发布的全球主题公园游客量数据 报告显示，公司连续多次进入世界主题公园集 团五强，并且公司旗下的东部华侨城、北京欢乐 谷、深圳欢乐谷、深圳世界之窗、成都欢乐谷和 上海欢乐谷均进入了亚太主题公园 20强。 公司的全资子公司华侨城房地产为住建部 批准的一级房地产开发企业， 以珠三角为基地、 长三角、环渤海湾以及中部、西南区 域为战略区 域 ，重点布局一二线城市；产品以中高端住宅为 主，建筑形态包括高层住宅、超高层住宅及低密 度住宅等，曾多次获得鲁班奖等设计类奖项。截 至 2020年 9月底，公司 旅游综合及房地产业务 土 地储备总占地面积合计 2981.68万平方米，总建 筑面积合计 5698.48万平方米，剩余可开发建筑 面积合计 2879.38万平方米，规模体量较大，多 为文旅综合项目。 3. 人员素质 公司高层管理人员具备多年从业经历和丰 富的管理经验；员工岗位构成较为合理，能够 满足日常经营需求。 公司现有董事、监事和高级管理人员共 16 人，公司现有高管从业时间 较长，对公司所属行 业整体状况和公司运营发展情况非常熟悉，具 有丰富的管理经验。 公司董事长段先念先生， 1958年 出生 ，硕士 研究生学历，高级经济师 ； 历任 西安高新区电子 工业园管理办公室主任，西安高新区长安科技 产业园管理办公室主任，西安高科（集团）公司 副总经理、总经理 ， 西安高新区党工委副书记、 常务副主任，西安曲江新区管委会主任、党工委 副书记、书记，西安曲江文化产业投资（集团） 有限公司董事长、总经理，西安市人民政府党组 成员、市长助理、副市长，同时任西安曲江新区 党工委书记、管委会主任 ， 西安市大明宫遗址区 保护改造办公室主 任，陕西文化产业投资（集 团） 控股有限公司党委书记、董事长 ； 现任华侨城集 团董事长、党委书记，公司董事长、党委书记， 兼任中华文化促进会常务副主席、中国旅游协 会第六届理事会副会长、广东省政协第十二届 常委。 公司董事兼总裁王晓雯女士， 1969年 出生 ， 本科学历 ； 历任 国务院侨办人事司干部，华侨城 经济发展总公司审计部副总经理，华侨城实业 发展股份有限公司财务总监、董事，华侨城集团 财务金融部副总经理、总裁办公室行政总监、财 务部总监、总裁助理，华侨城房地产董事，公司 监事，康佳集团股份有限公司（以下简称 “ 康佳 集团 ” ）监事 ，深圳华侨城酒店发展有限公司董 事长，香港华侨城有限公司董事长，华侨城（亚 洲）控股有限公司（以下简称“华侨城亚洲”） 董事局主席，公司副总裁 ； 现任公司总裁、党委 副书记、董事 ，华联发展集团有限公司董事，兼 任中国上市公司协会副会长 。 截至 2019年底，公司在职员工 25003人。从 文化程度看，中专生及以下学历占比 48.21%， 大专生学历占比 24.25% ，本科生学历占比 23.41%，硕士研究生及以上学历占比 4.04%，博 士研究生占比 0.09%；从岗位构成看，生产人员 占 55.37% ，销售人员占 8.26% ，技术人员占 19.41%，财务人员占 5.00%，行政人员占 11.97%， 以生产人员为主。 4. 外部 支持 公司控股东资产实力雄厚，知名度较高， 能够为公司整体开发经营、资源获取及资金等 方面提供较大支持力度 。 公司控股东华侨城集团 是隶属于国务院 国资委管理的大型国有中央企业 ；其 直接或间 接持 有 4家上市公司，分别是 华侨城股份 （股票 代码： 000069.SZ， 持股比例 47.01%）、康佳集团 〔股票代码： 000016.SZ（ A股）、 200016.SZ（ B 股），直接持股比例 21.75%〕、华侨城 亚洲 （股票 代码： 3366.HK，持股比例 70.94%）和云南旅游 股份有限公司（股票代码 ： 002059.SZ）。截至 2020年 9月 底 ，华侨城集团 资产 总额为 6234.36亿 元，所有者权益合计 1847.03亿元 ； 2020年 1— 9 月，华侨城集团 营业收入达 682.45亿元 ，净利润 68.02亿元。 公司在“主题公园领导者、旅游产业领军者、 城镇化价值实现者”战略定位引导下，承接了华 侨城集团的发展战略和平台优势，在资源获取、 产业互动、产融结合等方面获得了股东的有力 支持；此外， 华侨城集团对公司在资金上予以支 持，公司可以向华侨城集团申请委托贷款，用以 支持公司运营发展。 5. 企业 信用记录 根据公司提供的中国人民银行企业基本信 用信息报告，截至 2020年 11月 18日，公司已结清 和未结清信贷记录中均无关注类和不良 /违约 类贷款。 根据公司过往在公开市场发行债务融资工 具的本息偿付记录，公司无逾期或违约记录，履 约情况良好 。 六、管理分析 1. 法人治理结构 按照《公司法》等相关法律法规，公司设立 了股东 大 会、董事会和监事会，建立了相对完 善的法人治理结构，能够较好地规范重大经营 决策程序。 公司根据《公司法》《证券法》《上市公司治 理准则》等法律法规的要求，建立了由股东大会、 董事会、监事会和公司管理层组成的公司治理 架构，形成了权力机构、决策机构、监督机构和 管理层之间权责明确、运作规范的相互协调和 相互制衡机制。 公司股东大会是公司的最高权力机构，由 全体股东构成，依法行使决定公司经营方针和 投资计划、选举和更换非由职工代表担任的董 事、监事、审议批准董事会及监事会报告等职权。 公司设董事会，对股东大会负责；董事会由 7~9名董事组成，设董事长 1名，董事长由董事 会全体董事过半数选举产生。董事任期 3年 ，任 期届 满可连选连任。董事会现有董事 7名，其中 独立董事 4名（由 国务院 国资委批准）。 公司设监事会，监事会由 3名监事组成，设 监事长 1人，监事长由全体监事过半数选举产生。 监事任期 3年 ， 任期届满 可连选 连任。监事会现 有 3名监事，其中职工监事 1名 ， 由公司职工通过 职工代表大会或职工大会民主选举产生。 公司设总裁 1名，由董事长提名，董事会聘 任或解聘 ，对董事会负责 ；设副总裁若干名，由 总裁提名，董事会聘任或解聘。总裁任期 3年 ， 可连聘连任。公司现有总裁 1名，副总裁 4名，董 事会秘书 1名 ，总会计师 1名 。 2. 管理水平 公司建立了规范的管理制度 ，内部控制 度健全，管理风险较低 。 公司根据所处行业、经营方式、资产结构等 特点，结合公司业务具体情况，在建设施工、安 全质量、经营管理、财务会计等方面建立了相应 的内部控制度，涵盖公司经营管理的主要环 节。公司本部、各职能部门、分公司和子公司在 重大生产经营方面的决策权限划分清晰，各业 务部门均制订有规范的管理手册，并随着内外 部业务环境的变化适时调整业务管理环节和流 程。 子公司管理方面，公司对投资、融资、非经 营性债权债务、资产处置、诉讼及其他日常经营 管理活动，实行财务授权管理，加强了对子公司、 重大项目在资本运作、资金往来、资产等重大财 务事项的管理和控 制。公司对下属子公司实行 资金有偿占用制度。 2007年起，公司下属子公司 的考核标准与国资委考核体系接轨，公司管理 效率得到提高。 投资管理方面，公司制定了相关制度以确 保投资决策和资产管理的合法化和程序化。投 资管理部负责制订投资计划，统筹、协调、推进 投资项目前期工作。 资金管理方面，公司从制度层面明确了公 司资金管理的要求和控制方法，对加强资金业 务管理，提高资金使用效率，降低资金使用成本， 保证资金安全等方面起到重要作用。 对外担保方面，公司实行统一管理，未经董 事会或股东大会批准，不得对外提供任何担保。 同时，公司对外担保的日常管理部门负责被担 保人资信调查、评估、担保合同的审核、后续管 理及对外担保档案管理等工作。 信息系统控制方面，公司规定董事会秘书 处是公司对外信息报送和使用的统一管理部门。 同时，对 负有的保密义务的 董事、监事及高级管 理人员和报送的外部人员应作为内幕知情人登 记备案，并对相关责任追究和处罚作出了规定。 会计核算和报告方面，公司依据国家会计 准则及相关中国法律对公司的财务管理与会计 核算工作进行规范，并按照权限设置、分配财 务 人员的操作职能，确保不相容岗位相分离。公司 规范了总部及各所属企业核算流程，统一了会 计核算方法和会计科目。同时，公司通过明确相 关部门及岗位在财务报告编制与报送过程中的 职责和权限，确保财务报告的编制、披露与审核 相互分离、制约和监督。 关联交易方面，公司对有关事项作出了规 定，内容包括关联方及关联交易的认定、关联交 易的决策权限和决策程序、关联交易的披露、关 联股东和关联董事在股东大会或董事会审议与 其相关的关联交易时的回避制度等，明确了关 联交易公允决策的程序，为保护其他股东的权 益和避免显失公平的关联交易提供了制度保障 。 七、经营分析 1. 经营 概况 （未完）  |