香江控股:关于回复上海证券交易所《关于对公司有关机构投资者调研事项的问询函》的公告

时间:2019年07月12日 18:35:51 中财网


证券代码:600162 证券简称:香江控股 公告编号:临2019-040号



深圳香江控股股份有限公司关于

回复上海证券交易所《关于对公司有关机构投资者调
研事项的问询函》的公告





本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。


8





风险提示:

. 1、因周边部分物业在所处具体位置、配套、楼层、环境、面积、新旧等差
异较大,周边市场价格仅作参考;公司投资性房地产物业存在市场价值波动
的风险;
. 2、下表所述的19处投资性房地产物业中有14处是通过同一实际控制下的
并购取得的,合计账面价值为172,830万元,收购交易对价为415,503.06
万元。其中收购时对应单价相对于现在的账面值对应单价的溢价收购共11
处,溢价区间在10%~100%的有6处,溢价区间在100%~200%的有1处,溢价
区间在200%~500%的有2处,溢价区间在500%以上的有2处,收购溢价部分
已在资本公积或未分配利润中体现;折价收购共3处,主要是由于收购时间
较早,且收购时项目持有商铺及未开发土地;
. 3、公司储备用地所属项目售价存在市场波动的不确定性风险;受政府规划
修正批复进度影响,储备用地的开发计划及开发进度存在不确定性风险;
. 4、公司科创相关服务业务不涉及创投业务,科创服务业务主要收入以场地
租金收入为主。科创服务业务尚处于探索阶段,科创服务业务存在盈利不达
预期的风险。





深圳香江控股股份有限公司(以下简称“公司”)于2019年7月1日收到上海
证券交易所《关于对深圳香江控股股份有限公司有关机构投资者调研事项的问询
函》(上证公函【2019】0953号)(以下简称“《问询函》”)。根据《问询函》


的要求,现就相关问题的回复公告如下:

问题一、调研记录显示,公司目前投资性房地产物业主要分布于一二线城
市的中心商业区域,且公司称,其账面价值远低于当前市场公允价值,有较大
的市场潜力。请公司补充披露:(1)请列示公司各投资性房地产物业的面积和
具体区域分布;(2)结合公司投资性房地产物业周边的可比物业情况,说明公
司对其公允价值及较大市场潜力的具体判断依据,并充分提示可能风险或不确
定性。


答复:1、公司各投资性房地产物业的面积、具体区域分布及周边可比物业
情况:







投资性
房地产
物业产
权持有
单位

投资性
房地产
物业名










建筑面


所处区


投资性
房地产
物业账
面价值
(2019
年一季
报,万
元)

投资性房
地产物业
账面单价
(元/平
米)

投资性
房地产
物业是
否属于
同一控
制下并
购获得

并购时交易作
价(单位:万
元)

并购时
交易作
价单价
(单位:
元/平
米)

周边可比物
业情况(市场
单价,元/平
米)

周边可比物业
所处区域

距离公
司项目
所在地
物理距


1

广州番
禺锦江
房地产
有限公


番禺锦
绣香江
花园底
层商铺

2008年

商铺面
积约0.9
万平米

广州番
禺万博
中心汉
溪大道

1,551

1,718



——

——

35000-48000

金地壹阅府商
铺,位于番禺
兴南大道与万
博二路交汇处

约2km

2

增城香
江房地
产有限
公司

增城翡
翠绿洲
底层商


2008年

商铺面
积约0.3
万平米

广州增
城区翡
翠绿洲

1,188

3,670



——

——

28000-30000

增城翡翠绿洲
二期临街商
铺,位于广州
增城区翡翠绿


项目所
在地

3

深圳香
江控股
股份有
限公司

广州万
星大厦

2000年

商铺面
积约
1.23万
平米

广州海
珠区江
南大道
南路

959

779



16,000

13,008

35000-48000

广州市海珠区
江南大道南路
临街商铺,位
于广州市海珠
区江南大道南



0.6km

4

广州市
卓升家
具有限
公司

南沙香
江国际
金融中
心商铺
及写字

2018年

商铺及
写字楼
面积约
5.64万
平米

广州南
沙区南
沙街

39,100

6,936



——

——

21000-22000

(1)南沙万达
广场商铺,位
于南沙区双山
大道与祁丰路
交汇处;(2)

(1)约
1.5km;
(2)约
0.6km。







保利绿地大都
汇商铺,位于
南沙区上隆岭


5

深圳市
家福特
置业有
限公司

深圳南
山香江
家居欧
洲城店

2009年

商铺面
积约
3.21万
平米

深圳南
山区沙
河东路

18,058

5,620



41,000

12,773

——

——

——

6

深圳香
江控股
股份有
限公司

郑州香
江市场
(E2号
楼)

2016年

商铺面
积约
3.95万
平米

郑州郑
东新区
商都路

18,116

4,582



35,000

8,861

18000-20000

郑东商业中心
商铺,位于郑
州郑东新区商
都路与农业南
路交汇处


0.9km

7

郑州郑
东置业
有限公


郑东建
材家居
城(E1、
E3号楼)

2007年

商铺面
积约
12.64万
平米

郑州郑
东新区
商都路

25,074

1,984



27,748.74(其
中:现金支付
部分为
3,715.81万
元,其他为资
产置换)(收购
时商铺面积
8.44万平米,
未开发土地占
地面积372亩)

2,195(*)

14000-20000

郑东商业中心
商铺,位于郑
州郑东新区商
都路与农业南
路交汇处


0.9km

8

武汉金
海马置
业有限
公司

武汉金
海马家
居(彭刘
杨路店)

2007年

商铺面
积约
5.81万
平米

武汉武
昌区彭
刘杨路

16,989

2,923



28,476.71

4,901

9900-12100

司门口户部
巷,位于武昌
区中华路39
号;华东天地
商铺,位于武
昌区司门口。


约2km




9

深圳市
大本营
投资管
理有限
公司

香江国
际家具
广场

2004年

商铺面
积约
8.01万
平米

南昌青
山湖区
解放西


9,610

1,200



62,000

7,740

11000-12000

龙鼎茶都,位
于南昌市青山
湖区解放东路
与青山湖大道


0.87km

10

洛阳百
年置业
有限公


洛阳百
年家居
建材城

2005年

商铺面
积约
5.16万
平米

洛阳廛
河区九
都路与
启明南
路交叉


3,616

700



6,366.5(其
中:现金支付
部分为643.19
万元,其他为
资产置换)(收
购时持有商铺
约2.08万平
米,待开发临
时商铺约5.25
万平米)

1,234(*)

4500-5000

君河湾临街商
铺,位于洛阳
市瀍河回族区
启明南路118



0.87km

11

新乡市
光彩大
市场置
业有限
公司

新乡光
彩大市


2004年

商铺面
积约
7.19万
平米

新乡市
卫滨区
和平路
与化工
路交叉


7,705

1,072



12,791.35

1,779

7200—8800

(1)新乡光彩
大市场临街商
铺,位于项目
所在地;(2)
恒大雅苑商
铺,位于新乡
市卫滨区新乡
站。


(1)项
目所在
地;(2)
约2km

12

长沙香
江商贸
物流城
开发有
限公司

香江高
岭国际
商贸城

2016年

商铺面
积约
15.22万
平米

长沙开
福区兴
联路与
捞刀河
路交汇


93,202

6,125



——

——

14000-16000

香江红星家具
建材博览中
心,位于长沙
开福区北二环
捞刀河路与兴
联路交汇处;
高岭国际商贸

项目所
在地




城,北二环中
段与捞刀河路
交汇处东北角
(彭家巷西北
侧)。


13

沈阳香
江好天
地商贸
有限公


沈阳香
江家居
(保工
南街店)

2005年

商铺面
积约
14.11万
平米

沈阳铁
西区保
工南街

31,998

2,268



122,000

8,646

——

——

——

14

深圳香
江控股
股份有
限公司

长春香
江家居

2007年

商铺面
积约
3.11万
平米

长春二
道区远
达大街
与惠工
路交汇


11,329

3,646



21,000

6,752

11000-12000

正茂生产资料
市场,吉林省
长春市二道区
东环城路。


约2km

15

长春东
北亚置
业有限
公司

长春香
江家居
批发城

2007年

商铺面
积约
5.33万
平米

长春二
道区远
达大街

12,743

2,392



5,636(资产置
换,60%股权价
格)

(40%股权原
属上市公司)

1,762

10000-11000

正茂生产资料
市场,吉林省
长春市二道区
东环城路。


约2km

16

天津森
岛置业
投资有
限公司

天津锦
绣香江
花园底
层商铺

2011年

商铺面
积约
1.92万
平米

天津宝
坻区大
白庄镇
宝白公
路东侧

7,221

3,761



18,868(收购
该项目65%的
股权的投资性
房地产物业的
对价,收购时
商铺面积约为
1.92万平米)

15,118

——

——

——

17

保定香
江好天

保定香
江好天

2012年

商铺面
积约

保定朝
阳南大

8,029

2,553



1,259.99(其
中现金支付

401

(*)

——

——

——




地房地
产开发
有限公


地家居
广场

3.14万
平米



123.42万元,
其余为发行股
份支付;取得
股权时总规划
建筑面积3.5
万平米,已开
发建筑面积
2.09万平米,
未开发建筑面
积1.45万平
米)

18

聊城香
江光彩
大市场
有限公


聊城香
江光彩
大市场

2004年

商铺面
积约
1.26万
平米

聊城东
昌府区
建设西
路北侧

1,383

1,098



17,355.77(其
中:现金支付
部分为
2,279.19万
元,其他为资
产置换)(收购
时持有商铺46
万平米,在开
发项目占地面
积606亩,规
划建筑面积约
40万平米)

377

(*)

——

——

——

19

成都香
江家园
房地产
开发有
限公司

成都香
江全球
家居CBD

2013年

商铺面
积约
7.67万
平米

成都新
都区龙
桥家具
园老成
彭路

21,351

2,785



——

——

7500-8500

(1)家和家园
国际家居商
城,位于成都
市新都区家具
产业园繁川大
道南段365号;
(2)中润欧洲

(1)约
1.6km;
(2)约
1.7km。





城.国际家居,
位于成都市新
都区龙桥镇成
彭路。




合计





商铺面
积合计

105.82
万平米



329,222





415,503.06(其中:现金
支付部分为
144,812.67万
元,其余为资
产置换或发行
股份支付)











注:(1)上表第10列“并购时交易作价单价”列,表示并购时计算的投资性房地产物业的单价,是以当时收购股权时支付的交易对价除以其目前持有的
投资性房地产物业面积所得。带*表明该项目还含有其他资产,例如未开发土地和存货商铺,而资产作价无法拆分,故该单价为含括其他类资产的单价;

(2)因聊城项目收购后大部分商铺已出售,上表第18行,聊城香江光彩大市场有限公司的并购时交易作价单价为377元/平米,是以当时收购股权时支付
的交易对价除以其当时持有的商铺面积所得,未含其持有的在开发项目占地面积606亩,规划建筑面积约40万平米。





说明:

(1) 由于商业物业交易的频繁度较低,同时,从项目所在地的房管部门获
取对标物业交易情况资料有限,故上述表格采取项目所在地周边两公里范围内对
标物业售价进行对比;

(2) 周边可比物业情况,数据来源于安居客、中原地产、凤凰网房产、58
同城、乐居网等平台的市场公开数据,或评估机构的最新市场参考单价,或周边
物业的最近成交价;该价格与实际情况可能存在偏差,仅供参考;

(3)因周边部分物业在所处具体位置、配套、楼层、环境、面积、新旧等
差异较大,市场均价采集来源于多个不同数据源,因此存在均价区间较大的情况;

(4)上述19处投资性房地产物业中,有14处为同一实际控制下并购获得,
根据会计准则相关规定,收购溢价部分扣减资本公积,不增加账面价值;

(5)以上并购时交易作价单价的计算是以当时收购股权时支付的交易对价
除以其目前持有的投资性房地产物业面积所得,其中:

a.收购郑州郑东置业有限公司,交易作价为27,748.74万元,收购时持有商
铺面积8.44万平米,未开发土地占地面积372亩;

b.收购洛阳百年置业有限公司,交易作价为6,366.5万元,收购时持有商铺
约2.08万平米,待开发临时商铺约5.25万平米;

c.收购保定香江好天地房地产开发有限公司,交易作价为1,259.99万元,收
购时总规划建筑面积3.5万平米,已开发建筑面积2.09万平米,未开发建筑面积
1.45万平米;

d.收购聊城香江光彩大市场有限公司,交易作价为17,355.77万元,收购时
持有商铺46万平米,在开发项目占地面积606亩,规划建筑面积约40万平米。


(6)公司上述投资性房地产物业如通过同一实际控制下的并购取得,相关
收购溢价已冲抵资本公积或未分配利润。




根据公司的会计制度,公司投资性房地产以账面成本值计价,账面成本值对
应价格均小于当年的市场公允价格。在以上19处公司投资性房地产物业中,其中
共有13处物业(约占总项目数量的68%),是从2010年前(不含2010年)建成,
并以成本法账面价值入账;随着近十年来中国经济与房地产市场的蓬勃发展,销


售与交易价格快速提升,根据国家统计局公布的数据,主要大城市商品房销售价
格2017年相比2009年涨幅较大。公司持有物业通过多年的运营,周边配套及商圈
的不断成熟完善,经营业绩实现了稳步提升。公司销售与财务部门,通过网络公
开平台,其他项目挂牌出售情况,以及市场走访了解,对周边市场的市场价格进
行了内部初步数据测算,得出目前投资性房地产物业的市场价值已有较大增长。


综上,公司投资性房地产物业以成本法计量,2018年底投资性房地产建筑面
积约104万平米,2019年第一季度末投资性房地产建筑面积约105.8万平米,公司
2019年第一季度投资性房地产的账面价值合计约为32.9亿元,因此存在较大的潜
在市场价值。


2、可能存在的风险及不确定性:投资性房地产物业受房地产行业政策、当
地营商环境因素及宏观经济因素的影响,存在市场价值波动的风险。




问题二、调研记录显示,公司称有大量优质储备用地,已开发未售面积合
计8.24万平方米,未开发土地计容建筑面积约36万平方米。请公司补充披露:
(1)上述储备用地的获得时间和获得方式,相关土地的开发计划和开发进度;
(2)储备土地的具体分布区域,目前大量土地尚未开发的具体原因及合理性;
(3)结合储备用地所在地的房地产调控政策等,说明公司预估的38000-48000
元/平方米的市场价是否合理,并充分提示相关可能风险或不确定性。


答复:1、上述储备用地的获得时间和获得方式,相关土地的开发计划和开
发进度

上述储备用地位于广州市番禺区万博中心区域,含已开发未售面积合计8.24
万平方米,未开发土地计容建筑面积约36万平方米。上述储备用地是公司分别于
2000年9月通过协议转让方式获得、2016年12月通过招拍挂方式获得。相关土地
的开发计划,因政府规划部门规划调整原因,已上报广州市规划及自然资源局番
禺区分局,开发计划待修规方案批复完成后启动开发。


2、储备土地的具体分布区域,目前大量土地尚未开发的具体原因及合理性

广州番禺储备土地1,已于2000年取得土地使用证,使用期限为2000年至2070
年,期限为70年,建筑面积约35.08万平方米(最终以政府相关部门批复为准),
具体位于广州市番禺区南村镇里仁洞村迎宾路西侧,土地用途为居住用地,目前
相关地块未开发的具体原因是:储备土地所属的番禺锦绣香江花园总建设面积超


过100万平米,自2000年开始分期开发销售,根据公司的开发销售总规划,该地
块计划于2011年开发;2011年由于广州市政府批准控规全覆盖,控规将小区内未
开发的用地控制为远景居住用地。为此,自2013年开始,广州番禺锦江房地产有
限公司向广州市规划及自然资源局番禺区分局申请剩余未开发用地的规划修正,
目前已上报广州市规划及自然资源局番禺区分局。


广州番禺储备土地2,已于2018年取得土地使用证,使用期限为2018年至2088
年,期限为70年,建筑面积约0.96万平方米(最终以政府相关部门批复为准),
具体位于广州市番禺区南村镇钟村街汉溪村附近,土地用途为居住用地,目前相
关地块未开发的具体原因是规划方案正在修订中,待上报广州市规划及自然资源
局番禺区分局批复后进行开发,广州市规划及自然资源局已批复延长动工及竣工
时间。


3、结合储备用地所在地的房地产调控政策等,说明公司预估的38000-48000
元/平方米的市场价是否合理,并充分提示相关可能风险或不确定性

2018年,“房住不炒”的楼市调控总基调不变,重在“稳地价、稳房价、稳
预期”;广州于2018年第四季度出现边际放松迹象,行政干预措施逐渐退出,回
归市场逻辑。


2019年,番禺通过招拍挂成交三辐宅地,两幅楼面地价超过2.1万元/㎡。根
据贝壳网数据显示,近期储备用地所在住宅小区(锦绣香江花园)二手房销售均
价已超过39000元/平米,根据中原地产数据显示,锦绣香江花园二手房销售价格
在38000—46000元/平米区间;根据贝壳网数据显示,周边楼盘如星河湾半岛二
手房销售价格在41000-57000元/平米,祈福缤纷汇新房销售均价为40000元/平米,
二手房销售均价也超过了38000元/平米,根据中原地产数据显示,星河湾半岛二
手房销售价格在52000-62000元/平米,祈福缤纷汇二手房销售价格在
37000-43000元/平米区间。


根据以上土地招拍挂成交情况,结合近期储备用地楼盘二手房销售价格及周
边楼盘销售价格,公司上述储备用地主要位于广州番禺万博中心附近,附近有双
地铁交汇地铁站,紧邻长隆旅游度假区,距离广州南站仅10-15分钟车程,地理
位置十分优越,公司认为周边市场价在38000-48000元/平方米是合理的。


可能存在的风险或不确定性:(1)在项目推进过程中存在政府管理部门审
批与项目协调进度低于预期的风险;(2)项目开发及销售进度低于预期的风险;


3)受宏观经济及行业调控政策管控影响,存在市场波动的不确定性风险。




问题三、调研记录显示,公司涉及科创相关服务业务,并在南沙建成香江
国际科创中心。请公司补充披露:(1)公司开展科创相关服务业务的具体内容
及业务模式;(2)科创相关服务业务的具体开展情况,以及在公司子公司香江
云科技公司中的规模占比,并说明其对公司经营业绩的具体影响。请公司就上
述业务开展情况充分提示相关可能风险或不确定性。


答复:1、公司开展科创相关服务业务的具体内容及业务模式

公司在广州南沙完成了科创中心的建设和运营,致力于打造科技创新集聚平
台,引入和培育科技型中小微企业。针对香江科创中心内的企业,公司通过广州
香江云科技有限公司提供科创相关服务的具体内容主要包括两方面:

(1)场地类服务,包括创意办公空间、科技展厅运营;

(2)增值服务,包括云基础设施和技术、投融资对接、财务顾问、工商注
册代理等。


当前公司已建成的香江国际科创中心采取与地方政府、微软三方合作的业务
模式,其中政府提供产业及人才优惠政策,微软提供云技术及应用平台、创新创
业生态资源,香江控股运营团队提供科创平台的搭建、招商、运营及孵化服务。


公司科创服务业务的收入来源包括:场地租金收入、增值服务收入以及政府
补贴收入。其中主要收入来源于场地租金收入。


2、科创相关服务的具体开展情况,以及在公司子公司香江云科技公司中的
规模占比,并说明其对公司业绩的具体影响。


(1)科创相关服务的具体开展情况:

2017年公司与南沙区政府、微软合作,在广州南沙建立“微软云暨移动技
术孵化计划-广州云暨移动应用孵化平台”。截至2019年第二季度,香江科创中
心累计入驻企业(含已毕业企业)86家,其中,与25家企业签订了工商、法务、
政策申报、银行等第三方服务及战略合作,与21家企业签订了财务顾问协议,
获得广东省大数据创业创新孵化园、中国创交会成果转化基地等20余项资质。


(2)在公司子公司香江云科技公司中的规模占比,并说明其对公司业绩的
具体影响:


2018年,广州香江云科技有限公司的科创服务业务的总营业收入中,租金
收入占比86%,服务费收入占比14%;2019年第一季度租金收入占比92%,服务
费收入占比8%。本公司不涉及科创业务,相关科创服务业务主要收入以场地租
金收入为主。当前,广州香江云科技有限公司整体收入占公司总营业收入的规模
比重较小,对公司业绩影响不大。


上述业务开展情况可能存在的风险或不确定性:(1)项目所在地区政府产
业规划及招商政策存在变化的不确定性风险;(2)项目所在区域存在产业配套
设施发展滞后的风险;(3)入驻企业财务情况恶化的风险;(4)公司科创服务
业务盈利不达预期的风险。




问题四、本次接受调研,除了上述调研记录披露的内容外,公司是否还向
相关机构投资者披露其他事项或信息。请公司填报本次调研涉及的相关知情人
名单。


答复:本次接受调研,除了上述调研记录披露的内容外,公司未向相关机构
投资者披露其他事项或信息。


公司已通过上海证券交易所相关通道填报本次调研涉及的相关知情人名单。




特此公告。








深圳香江控股股份有限公司

二〇一九年七月十三日


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