[EQUALWEIGHT评级]房地产:房地产投资增速创四年新高 但前瞻指标进一步减速

时间:2019年03月15日 18:50:46 中财网
国家统计局周四上午公布了2019 年1-2 月全国房地产数据,显示商品房销售持续放缓,但同期房地产增速显著超出预期,我们认为主要受益于总在建规模持续增长且从去年带入土地购置费。我们预计低阶城市的房地产销售将进一步降温,并维持行业标配评级。

根据国家统计局数据,全国范围内2019 年1-2 月所有商品房类型销售均出现放缓。具体来看,1)住宅销售面积(占全部商品房销售面积达87%)于2019 年1-2 月同比下降3.2%(vs. 2018 年12 月同比增长1.7%,2018 年全年同比增长2.2%),同期办公楼和商业营业用房销售面积分别同比下降15.7%和13.6%(vs. 2018 年全年分别同比下降8.3%和6.8%)。2)住宅销售金额2019 年1-2 月同比增长4.5%,对应销售均价则同比增长7.9%(vs. 2018 年12 月同比增长11.7%,2018 年全年同比增长12.3%)。我们注意到春节后一二线城市购房者情绪温和复苏,而三四线城市(占全国新房销售面积约70%)市场情绪低迷,在供求关系进一步恶化下未来销售展望仍为我们担忧。

房地产投资同比增速于2019 年1-2 月创过去四年新高,达11.6%(vs. 2018 年12 月同比增长8.2%,2018 年全年同比增长9.5%),但需要注意的是,前瞻指标如新开工和土地购置均显疲弱。

因此我们认为此次显著超预期的投资增速主要受益于总在建规模持续增长且从去年带入部分土地购置费。具体来看,1)新开工同比增速于2019 年1-2 月放缓至6.0%(相比2018 年12 月同比增长20.5%,2018 年全年同比增长17.2%)。2)土地购置面积2019 年1-2 月同比下降34%,土地成交价款同比下降13%,这意味着土地价格同比大幅增长30%,与我们观察相一致,即开发商目前正逐步集中于一二线城市补充土储。3)竣工面积2019 年1-2 月同比双位数下降11.9%(相比2018 年全年同比下降7.8%),而同期房屋施工面积同比增长6.8%,相比2018 年12 月的5.2%提升1.6 个百分点。

房地产开发企业到位资金2019 年1-2 月同比增速维持低位在2.1%,相比2018 年12 月同比下降4.1%有所复苏,但相比2018 年全年同比增长6.4%仍稍显疲弱。具体来看,1)国内贷款(占比约20%)2019 年1-2 月同比仍下降0.5%(相比2018 年全年同比下降4.9%);2)自筹资金(包括债券,信托,ABS 和股权融资等,占比约30%)2019 年1-2 月同比下降1.5%(相比2018 年全年同比增长9.7%),这意味着开发商境内融资渠道目前并未出现显著放松;3)销售回款(主要包括首付款和银行按揭贷款,占比约50%)2019 年1-2 月同比增长19.2%,显著超出2018 年12 月同比增长6.7%和2018 年全年同比增长7.8%,我们认为主要原因在于从去年底带入的积压贷款需求在今年年初集中释放。

在我们看来,近期板块反弹因市场对房地产调控政策放松预期过高,但我们认为短期内调控实质性放松的可能性较低,并重申市场低估了三四线城市持续恶化的供求关系对一部分开发商合约销售带来的负面影响。我们维持行业标配评级,首推华润置地,并推荐保利置业为追落后标的,同时看好世茂房地产短期走势,但对碧桂园、合景泰富以及高杠杆开发商维持谨慎态度。
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