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时间:2018年11月09日 08:24:55 中财网
  深圳市规土委11月5日公示了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和 容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》(以下简称《处置办法》),明确了可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。

  该《处置办法》是2015年10月9日《关于进一步规范已出让未建用地土地用地变更和容积率调整的处置办法(试行)》到期后的后续政策,并经过了一轮公示和修改。

  目的是为加强土地用途变更和容积率调整管理,更好地盘活和推动存量用地二次开发利用。

  与此前的政策相比,在简化审批流程、提高行政效率、适度放宽土地使 用权人的利益空间,提高使用权人参与处置积极性方面均做出了安排。

  01
  调高容积率可分类处置
  为调动土地使用权人申请适用《处置办法》的积极性,同时增加政策的可操作性,此次修改对于容积率提高增加建筑面积的情形按照不同用途制定了处置方案。

  商业用地增加建筑面积的,除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外,还应将超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府。

  居住用地增加建筑面积的,超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。

  城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的,无偿移交规划的其他城市基础设施和公共服务设施用地后,直接按照法定图则继续开发建设。

  对于工业、物流仓储用地增加建筑面积的 ,相关处置方案将由市政府或主管部门另行规定。

  在土地用途变更方面,此次修改将变更用途的处置方式采用了更为细化的分类。

  具体分为由商业服务业用地变更为居住用地,由工业、物流仓储用地等变更为居住用地,由居住、商业服务业、工业 、物流仓储用地等变更为城市基础设施和公共服务设施用地,分别制定不同的处置方式。

  在土地使用权期限的计算时点方面,《处置办法》规定土地用途变更后由原土地使用权人继续开发建设的,土地用途变更后的土地使用权起始日期维持原土地使用权出让合同约定不变,但对于变更为居住用地且住宅部分均建设为人才住房的情形,土地使用权起始日期可重新计算。

  此外,在地价计收方式方面也进行了优化,兼顾利益均衡。

  02
  建人才保障房的有地价优惠
  当前,深圳正在千方百计加大住房供应,扩大保障范围。为实现住房保障目标,解决民生住房需求,在处置方式的调整中,重点针对变更为居住类的用地,提出建设为可销售人才住房的要求。

  同时,考虑到用途变更前后土地价值的差异,兼顾企业利益保障,对于由商业服务业用地变更为居住用地的,允许原土地使用权人按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。

  由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的,原土地使用权人交回法定图则已规划的城市基础设施和公共服务设施用地后,剩余用地按生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。

  并全部建设为可销售的人才住房,其中需建设的商业部分按照有关管理规定建设和销售。

  为保证方案的科学性、合理性 ,既利于扩大住房供应又能兼顾原土地使用权人利益的实现。

  深圳市规土委进行了不同方案的测算, 并明确了可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。

  03
  重申新买商品住房拿证3年内不能卖
  深圳市土地房产交易中心公告,受深圳市规划和国土资源委员会通知,A122-0357宗地《出让合同》中第七条中“本地块商品住房自取得不动产权证之日起3年内不得转让”条文修改为“居民家庭新购买商品住房的,自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让”。

  深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)相关工作人员表示,此次修改是为了表述更加清晰,重申强调“居民家庭”对个人购房者进行约束。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,深圳在今年下半年购房政策收紧,尤其是提到了限售3年的规定,所以某种程度上体现了深圳继续把控“房住不炒”政策的导向。

  而此次交易中心重申限售政策,很大程度上也是和房产交易有关。

  严跃进表示,往往在具体的交易过程中,很多购房者对于限售政策的理解是不到位的,这样容易带来交易上的一些问题。

  单纯从字面上看,商品住房取得不动产权证,可能是所谓大产证的概念,这个时候是所谓开发商拿到的整栋小区的大产证,这样是有歧义的。

  而强调居民家庭,其实是强调购房者缴纳契税等税费以后获取的不动产权证。

  重申此类政策,既是提醒,也是规范,有助于让市场参与者敬畏市场和遵守交易规则,同时也利好后续房地产市场的继续把控。对于一些炒房需求也是有积极的遏制作用的。
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