[收购]国际实业:中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟收购新疆中油化工集团有限公司第二加油站项目资产评估说明

时间:2018年07月05日 22:01:29 中财网













中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟


收购新疆中油化工集团有限公司
第二加油站
项目













中联评报字
[201
8
]

95



















































中联资产评估集团有限公司









三十一













第一部分
关于评估说明使用范围的声明
..
..
3
第二部分
企业关于进行资产评估有关事项的说明
..
4
第三部分
资产核实情况说明
..
..
5
一、
评估对象与评估范围说明
..
..
.
5
二、
资产核实情况总体说明
..
..
..
6
第四部分
成本法评估说明
..
..
..
8
一、固定资产评估技术说明
..
..
..
8
第五部分
收益法评估说明
..
..
..
56
一、评估模型的选择
..
..
..
56
二、评估前提与假设
..
..
..
56
三、宏观经济状况的分析及发展前景
..
..
59
四、行业经营状况的分析及发展前景
..
..
71
五、未来收益预测
..
..
..
82
六、收益法评估值测算
..
..
..
92
第六部分
评估结论及其分析
..
..
96
一、评估结论
..
..
..
96
二、其他事项说明
..
..
..
97
企业关于进行资产评估有关事项的说明



第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

本评估说明该部分内容由委托方和
产权持有者
共同撰写,并由委托方单
位负责人和
产权持有者
负责人签字,加盖相应单位公章并签署日期。详细内
容请见《关
于进行资产评估有关事项的说明》。






第三部分 资产核实情况说明

一、 评估对象与评估范围说明

(一)评估对象与评估范围内容

评估对象和评估范围是第二加油站成品油零售经营相关资产组,具体
包括第二加油站成品油零售经营权及相关房屋建(构)筑物、机器设备及
国有土地使用权。这些资产具有以下特点:

1、实物资产分布集中:均位于第二加油站内;

2、房屋建筑物共 3 项,主要为第二加油站营业用房屋,包括营业厅和
办公室。上述房屋建筑物均为混合结构,建筑面积合计 451.54 平方米,评
估基准日均已办理房产证;其中营业厅已拆除无实物,证载面积为 48.10
平方米;

2、构筑物主要为加油站地坪、围墙、地坑基础及网架雨篷等;

3、机器设备主要为加油站经营用设备,包括加油机、地埋罐、潜油泵
及监控设备等。由于购置时间久远,部分设备存在长期闲置和无实物的情
况。


4、无形资产-土地使用权为第二加油站用地,评估基准日均已取得土
地使用证。土地证编号:巴证国用(2009)第 303 号;证载总面积 3,200.00
平方米,位于巴里坤县天山路 52 号,为商业用途出让土地。证载权利人为
新疆中油化工集团有限公司哈密分公司第二加油站。


5、第二加油站原成品油零售经营权利人为新疆中油化工集团有限公
司,2010 年中油化工与中国石油化工股份有限公司新疆石油分公司签订加
油站租赁合同,由此《成品油零售经营批准证书》经营主体变更为中国石


化销售有限公司新疆哈密石油分公司第二加油站,并约定租赁期届满不再
续租的,已变更的加油站资质将恢复到中油化工名下,租赁期内承租方中
石化哈密分公司对加油站的改造、重修、扩建形成的资产产权归出租方中
油化工所有。


委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一
致。


二、 资产核实情况总体说明

(一)资产核实人员组织、实施时间和过程

评估人员
在进入现场清查前,制定现场清查实施计划,按资产类型和分
布特点,分成房屋及构筑物、机器设备和其他资产小组,于
2018

5

2
日至
2018

5

10

进行现场的核查工作。清查工作结束后,各小组对清
查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下:


首先,辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细,并收集整理评
估资料。

2018

4
月下旬
,评估人员开展前期布置工作,评估师对企业资产
评估配合工作要求进行了详细讲解,包括资产评估的基本概念、资产评估的
任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清
单、
企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在
此基础上,填报

评估申报明细表




资产调查表


,收集并整理委托评估资
产的产权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。



其次,依据资产评估申报明细表,对申报资产进行现场查勘。不同的资
产类型,采取不同的查勘方法。根据清查结果,由企业进一步补充、修改和
完善资产评估申报明细表,使









相符。



再次,核实评估资料,尤其是资产权属资料。在清查核实










符的基础上,对企业提供的产权资料进行了核查。核查中,重点查验
了产权



权属资料中所载明的所有人以及其他事项,对产权属资料中所载明的所有
人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权属资料的情况,给予高度
关注,进一步通过询问的方式,了解产权属,并要求委托方和相关当事人
出具了

说明




承诺函






(二)影响资产核实的事项及处理方法


清查过程中,评估人员未发现影响资产核实的事项。



(三)资产核实结论


除上述核实事项外,核实情况表明:


1
、实物资产的清查情况与申报明细一核对,对清查核实明细项目已
与企业财务人员进行了沟通。



2
、非实物资产,评估申报明细表和账面记录一致,申报
明细表与实际
情况吻合。























第四部分 成本法评估说明

一、固定资产评估技术说明

(一)房屋建筑物类资产

1、评估范围

纳入本次评估范围
内的
房屋建筑物类资产是
第二加油站
的房屋建筑物
及构筑物。



2、资产概况

纳入评估范围的
第二加油站
房屋建筑物类资产
主要包括:
营业厅、办公
室、
地坪、围墙、地坑基础及网架雨篷
等设施,
其中营业厅已拆除无实物,
其余
建(构)筑物均位于
巴里坤县天山路
52



证载权利人

新疆中油化
工集团有限公司哈密分公司第二加油站
。上述房屋建筑物、构筑物的取得方
式为自建。



主要建筑物概况:

1、办公用房:分别为办公室 1、办公室 2(易捷便利店),其产权面积
分别为 200.88 平方米、202.56 平方米,均为单层砖混结构,基础为砖石条基
层,层高 2.8 米。以上办公用房均设置钢筋混凝土地圈梁,砖墙承重围护,筋
混凝土预制屋面板,水泥砂浆找平,卷材防水,膨胀珍珠岩粉保温。房屋建筑
物的外墙均为涂料、内墙顶棚乳胶漆,地面地砖,塑钢窗、普通钢窗、夹板
门,局部卷帘门。单管日光灯、吸顶灯照明,办公室 1、办公室 2 内有热水
管道暖气、水电齐全。



2、构筑物部分:构筑物部分主要是加油站内砼地坪 、加油站钢结构网
架、钢管栏杆围墙、标准红砖围墙、地埋罐钢管围栏和混凝土基础、加油站
区钢结构网架。


截至评估基准日上述资产均能满足使用要求。


3、评估过程

(1)收集资料及准备

根据新疆中油化工集团有限公司提供的第二加油站房屋建筑物资产评
估申报表,进行账表核对,并核对各房屋建(构)筑物的名称、坐落地点、
结构、建筑面积、使用状况等;查看有关建(构)筑物的工程图纸、竣工结
算资料等;同时根据该加油站的实际情况,填写“房屋建筑物、构筑物状况
调查表”。


(2)实地查勘

根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象,进行详尽
的现场勘查,对房屋建(构)筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材
质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进
行了较详细的记录,查阅了主要建(构)筑物图纸及相关资料,向房屋建筑
物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护情况。


(3)评估作价及报告

在实施了上述调查和勘察的基础上,根据被评估房屋建(构)筑物的具
体情况,分别采用重置成本法进行评估作价,并撰写有关评估说明。


4、评估方法

对房屋建筑物的评估根据被评估房产的特点采用重置成本法进行评估。


重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资
产所需的全部成本,通常是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程
量,以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价,并按


建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率,进而计算建
筑物评估净值。基本计算公式为:

建筑物评估值=重置全价×成新率

(1)重置全价的确定

主要建筑物的评估,根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程
量,以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价,其他
建筑物是在实地勘察的基础上,综合考虑各项评估要素,确定重置单价并计
算重置全价。


重置全价由建安造价、前期及其他费用和资金成本三部分组成。


①建安造价的确定

评估人员根据被评估房产的具体特点和所掌握的资料,采用重编预算法
与类比法确定建安工程造价。


重编预算法:评估人员根据房屋基础资料及部分图纸,参照《新疆建筑
工程消耗量定额 2010(实体项目)》、《新疆建筑工程消耗量定额 2010(措
施项目)》、《全国统一建筑装饰、装修消耗量定额 GYD-901-20》、《新
疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》(2010 年)、《新疆维吾尔自治区
哈密区域建设工程材料市场价信息》(2018 年 3 月),从而计算得出建筑安
装工程造价。


类比法:根据哈密市建筑工程造价管理等权威部门发布的建筑工程造价
信息、工程造价指标,选择近期与被评估建筑物相类似的建筑物进行类比分
析,以建安工程造价为基础,通过调整差异,测算出被评估建筑物的建安工
程造价。


②前期及其他费用的确定

前期及其他费用套用国家计委、国家物价局、建设部等规定收取的建设
费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包



括的内容及取费标准见表
4
-
1
、表
4
-
2




4
-
1
程建设前期费率表


序号

费用名称

取费基数

费率
(含税)

费率
(不含税)

取费依据

1

建设单位管理费

建安工程造价

2.00%

2.00%

财建[2016]504 号

2

勘察设计费

建安工程造价

4.72%

4.46%

国家计委、建设部计价格(2002)10 号

3

工程建设监理费

建安工程造价

4.24%

4.00%

国家发改委、建设部《关于印发〈建设工
程监理与相关服务收费管理规定的通
知〉》(发改价格[2007]670 号)

4

建设工程招标代理费

建安工程造价

3.33%

3.14%

国家发展计划委员会、建设部 计价格
(2002)1980 号

5

环境影响评估费

建安工程造价

0.11%

0.10%

国家发展计划委员会、国家环境保护总局
计价格(2002)125 号



前期费合计



14.40%


13.69%







4
-
2
工程建设
其他
费费率表


序号

项 目

计算依据

计算基数

计算标准
(元/m2)

1

市政公用设施配套费

《新疆维吾尔自治区城市市政公用基础设施配套费
征收使用管理办法》(新政办法〔2015〕147 号)

建筑面积

25



合计





25



③资金成本的确定

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息,其采用的利
率按基准日中国人民银行规定标准计算,其中六个月以内贷款利率为 4.35%,
一年期贷款利率为 4.35%,一年期至三年期贷款利率为 4.75%。工期按建设
正常情况周期计算,并按均匀投入考虑:

资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×
50%

(2)成新率

建(构)筑物成新率的确定方法,根据不同类型、不同价值量的建(构)
筑物,将分别采用不同的方法。对于重要的、价值量大的建(构)筑物采用
综合成新率方法确定,采用勘察成新率和理论成新率两种方法计算,经加权


平均得出综合成新率。对于一般建(构)筑物采用年限法,并根据具体勘察
情况进行修正后确定其成新率。


计算公式为:

成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4

①勘察成新率

将影响房屋成新率的因素分为三大部分(结构、装饰和设备部分),通
过各项因素对建(构)筑物造价的影响程度,确定不同结构类型建(构)筑
物各因素的标准分值,根据勘察情况给出不同的分值,并据此确定勘察成新
率。


②理论成新率

根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。



理论
成新率
=

1
-
已使用年限
/
经济寿命年限)
×10%


(3)评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

5、评估结果

(1)评估结果

房屋建筑物类资产
账面原值
920,0.0
元,账面净值
521,274.71
元,

估原值
1,45,40.0
元,评估净值
739,612.0
元。

评估原值与账面原值比较
增值
535,40.0
元,增值率
58.20
%
;评估净值与账面价值比较增值
218,37.29
元,增值率
41.89
%





固定资产评估汇总表




房屋建筑物
评估明细表



构筑物及其他辅助设施评估明细表






(2)与账面价值变动原因分析

①随着建筑材料价格和人工工资的上涨,造成建筑物建造成本增加,且
相应的规费也有一定的增长,因而评估原值增值。



②因为房屋建筑物会计折旧年限小于经济使用年限,造成评估净值增
值。


6、典型案例

案例一:办公室 2(易捷便利店)(房屋建筑物评估明细表序号 2)

(1)建筑物概况

①名称:办公室 2(易捷便利店)

②建筑面积:202.56 平方米

③开工日期:2002 年 3 月

④竣工日期:2002 年 6 月

⑤主体结构:砖混结构、钢筋混凝土条形基础

⑥层数:地上一层

⑦层高:2.8 米

办公室为
单层砖混结构,砖混条形基础,现浇混凝土构造柱、圈梁,屋
面板为钢筋混凝土预制板。建筑面积
202.56
平方米,
层高
2.8


机制红砖
外墙围护,墙体厚
370
mm
,内墙厚
240
mm
。内墙顶棚面为乳胶漆粉刷,外
墙涂料,地砖地面,屋面卷材防水。室内格栅日光灯照明

无卫生给水设施、
PVC
管排水、通讯网络设施齐备。




2)重置全价计算

根据新疆维吾尔自治区所规定的各类建筑取费及建筑期建设单位所支
付的其他费用项目及标准,计算建筑物的重置全价。



建筑安装工程造价


以被评估建筑物

竣工结算资料为基础

参照《新疆建筑工程消耗量定

2010
(实体项目)》、《新疆建筑工程消耗量定额
2010
(措施项目)》、
《全国统一建筑装饰、装修消耗量定

GYD
-
901
-
20
》,《新疆维吾尔自治
区建筑安装工程费用定额》(
2010
年)、《新疆维吾尔自治区哈密区域建设



工程材料市场价信息》(
2018

3
月),按评估基准日当地市场材料价格调
整材料价差,从而计算得出建筑安装工程造价

测算
见表
4
-
3




4
-
3
建筑
安装
工程费计算表


序号

费用项目

费率

金额(元)



直接工程费



194,430.39

(一)

1.1 人工费



62,557.55

1.2 材料费



105,138.63

1.3 机械费



5,992.10

(二)

措施费



20,742.11

2.1 可计量措施费



14,571.59

2.1.1 人工费



4,865.59

2.1.2 材料费



8,867.11

2.1.3 机械费



838.89

2.2 施工组织措施费

8.31%

6,170.52



企业管理费

12.50%

9,281.77



利润

6%

4,455.25



规费

14.60%

10,841.10



税金

11%

24,090.94



建筑工程造价(不含税)



219,008.51



建筑工程造价(含税)



243,099.45



该工程建安造价
(不含税价)为
219,08.51
元,工程建安造价
(含税价)

243,09.45
元。




前期费用及其它费用


参照国家相关部门颁布的建设项目有关取费标准,工程建设前期及其他
费用计算过程见

4
-
1
、表
4
-
2




根据表
4
-
1
该建筑物的含税前期费率为
14.40%
,不含税前期费率为
13.69%
。根据表
4
-
2
其他费用征收标准为每建筑面积
25

/
平方米,则该车
间前期及其他费为:


前期费用和其他费用(含税价)=建安造价(含税)×费率(含税)+
面积×其他费用


=
243,09.45
×
14.40%
+
202.56
×
25



=
40,070.32
(元)



前期费用和其他费用(不含税价)=建安造价(含税)×费率(不含税)
+面积×其他费用


=
243,09.45
×
13.69%+
202.56
×
25



=
38,34.31
(元)



资金成本


该加油站的合理建设工期一般为 1 年,贷款利率为 4.35%,建设资金按
均匀投入计。



资金成本=
[
建筑安装工程造价
(含税价)
+
前期及其他费用(含税价)
]
×合理工期×贷款利率
×
5
0
%


=(243,099.45+ 40,070.32)×1×4.35%÷2

= 6,048.80(元)


重置价值的确定

重置全价
=
建筑安装工程造价(不含税价)
+
前期及其他费用
+
资金成本


=
219,08.51
+
38,34.31
+
6,048.80


=
263,401.62
(元)



计算结果
取整
到百位

263,40.0





(3)成新率计算

①理论成新率

该建筑物于
202

6
月建成并投入使用,截止评估基准日已经使用
15.84
年。

该办公房为砖混结构,
该结构房屋经济使用寿命为 50 年,则:


理论成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%

=(1-15.84/50)×100%

=68%

②勘查成新率

经评估人员现场勘察认定:房屋地基基础稍有不均匀下沉;承重构件完
好未变形,网架结构油漆失光;墙体无腐蚀损坏,整体状况良好;屋面防水


隔热完好未见渗漏。门窗开关灵活,玻璃五金、油漆失光。外墙无釉面砖,
稍有裂缝;内墙乳胶漆局部剥落,部分吊顶变形,地面平整,有明显磨损,
给排水、照明、弱电、供配电正常使用。


评估师依照《房屋完损等级评定标准》,通过现场勘察,对建筑物各部
位分项鉴定、打分,据此评定成新率。详见表 4-4:


4
-
4

房屋
建筑评估
鉴定表


序号

部位名称

现实状况描述

标准分

评估分











1

地基基础

稍有不均匀下沉,但已稳定

25

15

2

承重构件

完好未变形,网架结构油漆失光

40

24

3

墙体

墙体无腐蚀损坏,整体状况良好

15

9

4

屋面

防水隔热完好未见渗漏

20

12



小 计



100

60













5

门窗

开关灵活,玻璃五金、油漆失光

25

15

6

外粉饰

外墙无釉面砖,稍有裂缝

20

12

7

内粉饰

内墙乳胶漆局部剥落

20

12

8

顶棚

同内墙,车间办公部分吊顶变形

20

12

9

楼面板

地面平整,有明显磨损

15

9



小 计



100

60

设备
部分

10

水卫

上下水通畅,各器具完好零件设备无损。


25

15

11

电照

线路装置完好牢固绝缘良好

25

15

12

消防

正常使用

10

6

13

暖通

正常使用

40

30



小 计



100

66

合计

勘查成新率
=
结构部分评分
×0.
60
+装修部分评分
×0.
25


+设备部分评分
×0.
15




勘查成新率
=6
0
%
×0.60
+
60
%
×0.25
+
66
%
×0.15


=
6
1
%


综合成新率
=
理论成新率
×40
%+
勘查成新率
×60
%


=
68
%
×40
%+
6
1
%
×60%



64
%


(4)评估值的确定

评估值
=
重置全价
×
成新率


=
263,40.0
×
64
%



= 168,576.00(元)


案例二:
网架雨篷
(构筑物评估明细表序号
6




1
)构筑物概况


加油站钢结构网架投影建筑面积 457.5 平方米,长 25 米,宽 18.3 米,
钢结构网架柱顶高度为 6.5 米。四根现浇钢筋混凝土柱支撑整个钢结构网架
重量及相关荷载,其结构是参照球形网架做法,为简易钢结构网架工程,钢
材多为各种规格型号的钢管。钢网架屋面及四周垂直檐边均采用波形彩钢
板。加油站的设计标准均采用国家规定的安全等级标准。加油站砼地面局部
严重龟裂。



2
)重置全价计算



建筑安装工程造价


以被评估建筑物的竣工结算资料为基础,参照《新疆建筑工程消耗量定

2010
(实体项目)》、《新疆建筑工程消耗量定额
2010
(措施项目)》、
《全国统一建筑装饰、装修消耗量定额
GYD
-
901
-
20
》,《新疆维吾尔自治
区建筑安装
工程费用定额》(
2010
年)、《新疆维吾尔自治区哈密区域建设
工程材料市场价信息》(
2018

3
月),按评估基准日当地市场材料价格调
整材料价差,从而计算得出建筑安装工程造价,
网架雨篷
建筑安装工程费




4
-
5




4
-
5
建筑安装工程费计算表


序号

费用项目

费率

金额(元)



直接工程费



304,265.64

(一)

1.1 人工费



107,621.82

1.2 材料费



151,161.33

1.3 机械费



18,555.49

(二)

措施费



26,927.01

2.1 可计量措施费



15,878.86

2.1.1 人工费



5,381.09

2.1.2 材料费



9,106.11

2.1.3 机械费



1,391.66

2.2 施工组织措施费

8.31%

11,048.15




序号

费用项目

费率

金额(元)



企业管理费

12.50%

16,618.76



利润

6%

7,977.00



规费

14.60%

19,410.71



税金

11%

38,309.93



建筑工程造价(不含税)



348,272.11



建筑工程造价(含税)



386,582.04



该工程建安造价(不含税价)为 348,272.11 元,工程建安造价(含税
价)为 386,582.04 元。



前期费用


参照国家相关部门颁布的建设项目有关取费标准,工程建设前期及其他
费用计算过程见表
4
-
1



前期费用(含税价)=建安造价(含税)×费率(含税)


=
386,582.04
×
14.40%



=
55,67.81
(元)


前期费用(不含税)=建安造价(含税)×费率(不含税)


=
386,
582.04
×
13.69%



=
52,923.08
(元)



资金成本


该网架雨篷的合理建设工期一般为 1 年,贷款利率为 4.35%,建设资金
按均匀投入计。


资金成本=
[
建筑安装工程造价(含税价)
+
前期及其他费用(含税价)
]
×合理工期×贷款利率
×
50
%


=(386,582.04 +55,667.81)×1×4.35%×
50
%


=9,618.93(元)

④重置价值的确定

重置全价(含税价)=建筑安装工程造价(不含税价)+前期及其他费
用(不含税价)+资金成本


=
348,27
2.1
+
52,923.08
+
9,618.93


=
410,814.12
(元)


取整

410,80.0




3
)成新率计算


①理论成新率


该建筑物于
202

6
月建成并投入使用,截止评估基准日已经使用
15.84
年。

该网架经济使用寿命为 30 年,则:


理论成新率=(1-实际已使用年限/经济使用年限)

=(1-15.84
/30)

=47 %

②勘查成新率

评估师依照《房屋完损等级评定标准》,通过现场勘察,对网架雨篷各
部位分项鉴定、打分,据此评定成新率。详见表 4-6:


4
-
6

建筑评估鉴
定表


序号

部位名称

现实状况描述

标准分

评估分









1

地基基础

稍有不均匀下沉,但已稳定

25

12

2

承重构件

完好未变形,网架结构油漆失光

40

19

3

墙体

墙体无腐蚀损坏,整体状况良好

15

7

4

墙面

局部面漆剥落,未见渗漏

20

10





小 计



100

48



5

网架

油漆失光

25

11









6

外粉饰

外墙无釉面砖,稍有裂缝

20

9

7

内粉饰

内墙乳胶漆局部剥落

20

10

8

顶棚

同内墙,车间办公部分吊顶变形

20

10

9

面板

地面平整,有明显磨损

15

8





小 计



100

48



勘查成新率
=

4
8
%
+
4
8
%

÷
2


=
4
8
%


综合成新率
=
理论成新率
×40
%+
勘查成新率
×60
%


=
47
%
×40
%+
4
8
%
×60%



=
4
8
%


(4)评估值的确定

评估值
=
重置全价
×
成新率


=
451,90.0
×
4
8
%


= 216,912.00(元)


(二)设备类资产


1、评估范围

纳入本次评估范围的设备类资产是
新疆中油化工集团有限公司
申报的
第二加油站
机器设备




2、设备概况

本次委估的机器设备

加油站经营用设
备,包括加油机、地埋罐、潜油
泵及监控设备等


由于购置时间久远,部分设备存在长期闲置和无实物的情
况。



3、评估过程


1
)清查核实


根据企业设备资产的构成和特点,指导企业根据实际情况填写资产申报
评估明细表,在填写和完善明细表的同时对设备的账面价值及构成情况、形
成过程、数量、规格型号、运行和使用状况进行清查核实。并对大型、重要
设备的实际运行状况进行勘察和记录。



查阅设备运行记录、技术档案,了解设备的实际状况;并向现场操作、
维护人员了解设备的运行检修情况及现阶段设备所能达到的主要技术指标
情况;向企业设备管理人员了
解设备的日常管理情况及管理制度的落实情
况,从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况。




2
)评估作价



在实施了上述调查和勘察的基础上,按照评估目的确定价值类型,根据
被评估设备的具体情况,开展了市场询价工作、选择评估方法、进行评定估
算。




3
)评估汇总和报告


对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总,对评估结果进行必要的调
整、修改和完善,并撰写有关说明。



4、评估方法

根据本次评估目的及持续使用假设,以市场价格为依据,结合被评估设
备的特点和收集资料情况,主要采用重置成本法评估。

基本计算公式为:


评估值=重置全

×
成新率



1
)机器设备



重置全价


对价值量较大设备的重置全价,主要由设备购置价(非标设备现行价
格)、运杂费、安装调试费、基础费、其他费用和资金成本等构成;对价值
量较小、不需要安装以及运输费用较低的一般设备重置全价,参照现行市场
购置价格或非标设备现行价格确定。



重置全价计算公式:


重置全价=设备购置费+运杂费
+
安装工程费+基础费+其他费用+资
金成本


A
.设备购置价的确定


设备购置价主要通过向生产厂家和代理商询价确定,或参考近期同类设
备的合同价格确定。不能从市场询到价格的设备,通过查阅机电产品价格信
息、网
上询价以及通过对评估基准日相同或相似的设备对比分析,综合确定
其购置价。



B
.设备运杂费的确定



设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购
置价为基础,根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同,按不同运杂费率
计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部
分价格),则不计运杂费。



C
.安装调试费的确定


参考《资产评估常用方法与参数手册》等资料,按照设备的特点、重量、
安装难易程度,以含税设备购置价为基础,按不同安装调试费率计取。



对小型、无须安装的设备,不考虑安装工程费。



D.
配套辅助配件及基础费的确定


对于大型设备,购买后安装时需部分辅助配件及固定基础方能投入使
用,按照设备的特点,以含税设备购置价为基础,按不同基础费率计取。



E.
前期及
其他
费用的确定


前期费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、建设招
投标管理费及环评费等,是依据该设备所在地建设工程其他费用标准,结合
本身设备特点进行计算。

参照国家相关部门颁布的建设项目有关取费标准,
工程建设其他费用计算过程
见表
4
-
7





4
-
7

程建设前期费率表


序号

费用名称

取费基数

费率
(含税)

费率
(不含税)

取费依据

1

建设单位管理费

建安工程造价

2.00%

2.00%

财建[2016]504 号

2

勘察设计费

建安工程造价

4.72%

4.46%

国家计委、建设部计价格(2002)10 号

3

工程建设监理费

建安工程造价

4.24%

4.00%

国家发改委、建设部《关于印发〈建设工
程监理与相关服务收费管理规定的通
知〉》(发改价格[2007]670 号)

4

建设工程招标代理费

建安工程造价

3.33%

3.14%

国家发展计划委员会、建设部 计价格
(2002)1980 号

5

环境影响评估费

建安工程造价

0.11%

0.10%

国家发展计划委员会、国家环境保护总局
计价格(2002)125 号



前期费合计



14.40%


13.69%










F
.资金成本


资金成本即建设期投入资金的贷款利息,根据合理工期,结合评估基准
日执行的贷款利率,并按建设期均匀投入考虑。



计算公式如下:


资金成本=(设备购置费+运杂费+安装工程费+基础费+其他费用)
×
合理建设工期
×
贷款利率
×50%




成新率的确定


在本次评估过程中,按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备
尚可使用年限,并进而
计算其成新率。其公式如下:


成新率
=
尚可使用年限/(实际已使用年限
+
尚可使用年限)
×10%


5
、评估结果



1
)设备评估结果


纳入本次评估
范围内的
设备类资产
账面原值
265,847.01
元,账面净值
35,314.34
元,
评估原值
251,40.0
元,评估净值
173,0.0

,原值评估减

14,47.01
元,减值率
5.43
%
。净值评估增值
137,685.6
元,增值率
389.89
%




①机器设备的市场价格降低导致设备的重置全价降低,在本次评估中以
该设备的重置全价确认其评估原值,导致原值减值。




企业按照会计政策,根据规定的折旧年限提取折旧后所形成,而评估
中所采用的是设备类资产的经济使用年限,由于设备类资产的经济使用年限
一般要大于会计上的折旧年限,致使采用成本法计算得出的设备类固定资产
评估净值要高于账面净值。



具体评估结果详见

固定资产评估汇总表




机器设备评估明细表






6
、评估案例


案例一:税控加油机(固定资产—机器设备评估明细表 10 项)



1
)设备概述


该台
税控加油机

201
1

10
月份购入。评估人员经现场勘察得知该设备
安装于加油站内,目前设备运行状况良好。该加油机的主要技术参数如下表
所示:


生产厂家:
三盈联合
规格型号:
52QF2K


标准输油流量范围:
5
-
50L/min
大流量范围
5
-
90L/min


最小被测量
5

最大允许误差±
0.3%



2
)重置全价的确定


①设备购置费确定


经市场调查,并通过电话向厂家询价确定该设备现含税购置价为人民
25,60.0

/
台。



②运输费


设备运输费包含在购置价款中。



③安装调试费用


安装调试费取包含在购置价款中



前期
费用


该设备的含税前期费率为
14.40%
,不含税
前期费率为
13.69%
,则:


前期费(含税)
=

设备购置费
(含税)
+
运杂费
+
安装调试费
+
基础费(含
税)
×
前期
费率
(含税)



=

25,60.0
+
0.0
+
0.0+
0.0

×
14.40%



=
3,686.40
(元)


前期费
(不含税)
=

设备购置费
(含税)
+
运杂费
+
安装调试费
+
基础费
(含税)
×
前期
费率
(不含税)



=

25,60.0
+
0.0
+
0.0+
0.0

×
13.69%



=
3,504.64
(元)



⑤资金成本


该加油机按企业建设正常投产周
期考虑,正常投产周期为
1
年,评估基
准日同期贷款利率
4.35%
,按资金均匀投入计算。



资金成本
=
(设备购置费
+
运杂费
+
安装调试费用
+
前期
费用
(含税)
)×
4.35%
×
1
×
50%


=

25,60.0
+
3,686.40
)×
4.35%
×
1
×
50%


=
636.98
(元)


⑥重置全价(含增值税)
=
设备购置费
+
国内运杂费
+
安装调试费用
+
前期
费用
+
资金成本


=
25,60.0
+
0.0+0.0+
3,686.40
+
636.98


=
29,923.38
(元)


依据
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税
[2016
]36
号),
对于符合增值税抵扣条件的设备和车辆在计算其重置全价时应扣减可抵扣
增值税进项税额
。中油化工为增
值税一般纳税人,本次评估的固定资产的重
置全价中不含增值税。



可抵扣增值税进项税额=设备含税购置价×增值税率/(
1
+增值税率)
+
运杂费×相应的增值税率
/

1+
相应的增值税率)
+
安装费×相应的增值税

/

1+
相应的增值税率)
+
基础费×相应的增值税率
/

1+
相应的增值税率)
+
前期费中可抵扣增值税额


=
25,60.0
÷
1.17
×
1.1+
0.0
÷
1.1
×
0.1+
0.0
÷
1.1
×
0.1+0.0
÷
1.1
×
0.1+

3,686.40
-
3,504.64



=
3,719.6
(元)


重置全价(不含增值税)
=
重置全价(含增值税)-可抵扣增值税进项
税额


=
29,923.38

3,719.6



=
26,203.72
(元)


取整到百位,确定该立罐的重置全价为
26,20.0
元。




3
)成新率的确定


①勘察成新率


该加油机于
201
1

10
月购入,
评估人员通过现场勘察
,勘查情况如下





4
-
8
现场勘查表


序号

设备部位

设备技术状态

标准


评定


1

主要设备

运转较正常、有轻微异响,电器控制正常,温度较高,使用
状态一般

50

28

2

框架部分

框架基础稳固,局部有锈蚀碰伤及油漆剥落现象

20

8

3

控制部分

正常联锁控制系统温度稍高

20

8

4

外观及其他

附件较为齐全,安全保护装置完好

10

6



小计



100

50






综上该设备勘查成新率为
50%




②理论成新率


该设备能正常使用,基本能
满足生产的需要,至本次评估基准日已使用
6.43
年,该类设备经济使用年限为
12
年,
则理论成新率为:


理论
成新率
=

1
-实际已使用年限/经
济使用年限)
×10



=

1
-
6.43/12

×10%


≈46%


综合成新率
=
勘查成新率
×
0.6+
理论成新率
×
0.4



=50
×
0.6
+
46
×
0.4



=48%



4
)评估值的计算


评估值
=
重置全价×成新率


=
26,20.0
×
48
%


=
12,576.0
(元)




税控加油机
评估值为
12,576.0
元。



二、无形资产评估技术说明

本次评估的无形资产为新疆中油化工集团有限公司所拥有的一宗土地
使用权,土地使用权性质为出让,用途为商服用地,已取得《国有土地使用
权证》,土地面积为 3,200.00 平方米,账面价值为 693,948.76 元。


(一)评估对象概况

1、土地登记状况

待估宗地的证载土地使用权人、土地使用证号、宗地位置、土地面积、
土地用途、使用权类型、终止日期等见《待估宗地土地登记状况表》:


4
-
9
土地使用权明细表


土地使用权人

宗地名称

土地权证编号

土地位置

土地面积
(㎡)

证载土地
用途

使用权
类型

使用权截止
日期

新疆中油化工集团
有限公司哈密分公
司第二加油站

第二加油站
土地


巴证国用(
209


303



巴里坤县

山路
52




3,20.0





商服用地

出让

2044-03-17



注:新疆中油化工集团有限公司哈密分公司第二加油站系新疆中油化工集团有限公司分支机构,不具备独立法
人资格。


2、土地权利状况

待估宗地的土地所有权属于国家所有,新疆中油化工集团有限公司以出
让方式取得土地使用权。


待估宗地来源合法,产权清楚。待估宗地的土地使用者,国有土地使用
证号、他项权利等土地权利状况详见下表:


4
-
10
土地权利状况一览表


土地使用者

用途

土地权证编号

使用权类型

他项权利状况

新疆中油化工集团有限公司哈
密分公司第二加油站

商服用地

巴证国用(2009)第 303 号

出让





3、土地利用状况

待估宗地为新疆中油化工集团有限公司一宗土地使用权,土地面积
3,200.00 ㎡。待估宗地地上建有办公室和宿舍(消防房)等,均建成于 2002


年,总建筑面积 403.44 平方米,实际容积率为 0.13。土地利用情况详见下表:


4
-
11
地面建筑物情况一览表


宗地位置

宗地面积
(㎡)

主要房屋/构筑物

结构

建筑面积(㎡)

实际
容积


哈密哈巴公路西
侧巴里坤县天山
路 52 号

3,200.00

办公室 1

砖混

200.88

0.13

办公室 2(易捷便利店)

砖混

202.56

合计



403.44



4、地价定义

(1)地价内涵

本次待估宗地土地使用权地价定义:评估基准日为 2018 年 3 月 31 日。

待估宗地土地设定用途为商服用地,土地开发程度为宗地红线外“六通”(通
上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖)和宗地红线内“场地平整”,正
常市场状况和现状使用条件下的国有出让土地使用权价格。


(2)土地使用年限设定

待估宗地对应的《国有土地使用证》(权证号:巴证国用(2009)第 303
号),待估宗地土地终止日期为 2044 年 03 月 17 日,剩余使用权年限为 25.98
年,设定土地使用年限为 40 年。


(二)影响地价的因素

1、一般因素

一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素,主要指影响城镇
用地的地价总体水平的社会、自然、经济和行政等因素,通过对土地供给和
需求两方面的不同作用,影响城市地价的总体水平。


(1)城市资源状况

哈密位于新疆维吾尔自治区最东端,地跨天山南北,全书最东在星星峡
东北东经 96°23′00″处,最西在七角井以西东经 91°06′33″处,最南
为哈密市嘎顺戈壁的白龙山附近北纬 40°52′47″,最北在巴里坤哈萨克自
治县的大哈甫提克山北纬 45°05′33″。南北距离约 440 公里,东西相距约


404 公里。东部、东南部与甘肃省酒泉市为邻;南接巴音郭楞蒙古自治州;
西部、西南部与昌吉回族自治州、吐鲁番市毗邻;北部、东北部与蒙古国接
壤,有长达 586.663 公里的国界线。哈密属典型的温带大陆性干旱气候,干
燥少雨,晴天多,年平均气温 9.8 度,年降水量 33.8 毫米,年蒸发量 3300
毫米,年均日照 3358 小时,无霜期 182 天。春季多风、冷暖多变,夏季酷
热、蒸发强,秋季晴朗、降温迅速,冬季寒冷、低空气层稳定。极端最高气
温 43℃,极端最低气温-32℃,无霜期平均 182 天。空气干燥,大气透明度
好,云量遮蔽少,光能资源丰富,为全国光能资源优越地区之一,日照充足,
全年日照时数为 3300 至 3500 小时,为全国日照时数最多的地区之一。


哈密是一个多民族聚居地区,2007 年年末,全市总人口为 54.62 万人,
比 2012 年增加 0.43 万人。城镇化率为 57.4%。人口出生率 10.74‰,死亡率
3.72‰,人口自然增长率 7.02‰。共有 37 个民族,其中较多、在 1 万人以上
的少数民族有维吾尔族、哈萨克族、回族;人口总数在 1000 人以上、1 万人
以下的有蒙古族、满族;其他少数民族人口均在 1000 人以下。汉族约占
70.99%,少数民族人口占 29.01%。


2016 年年末全市总人口 61.97 万人,其中,城镇人口 41.40 万人,乡村
人口 20.57 万人。城镇化率为 66.80%。全年出生人口 0.64 万人,人口出生
率 11.40‰;死亡人口 0.26 万人,死亡率 4.23‰。人口自然增长率 6.17‰。

全国第二次土地调查中,全市土地调查总面积为 8,359.12 平方公里(1,253.87
万亩)。


2013 年,哈密铁路货运量 1482.3 万吨,比 2012 年增长 43.6%;公路货
运量 1638 万吨,比 2012 年增长 11.2%;民航货物吞吐量 218.7 吨,比 2012
年增长 120%;铁路客运量 186.69 万人次,比 2012 年下降 7.4%;公路客运
量 571 万人次,比 2012 年增长 7.9%;民航旅客吞吐量 18.06 万人次,比 2012
年增长 73.0%;公路里程 7230.3 公里,其中等级公路 5040.3 公里,高速公


路 400.0 公里;各类民用车辆拥有量(含拖拉机、摩托车、挂车及其他类型
车)达到 17.58 万辆,比 2012 年增长 10.2%,其中私人车辆拥有量 14.02 万
辆,比 2012 年增长 11.9%。 哈密市过境公路主要有 312 国道、连霍高速
公路;铁路有兰新高铁(哈密火车站);飞机场有哈密机场。


(2)土地制度与土地市场状况

2014 年 12 月 26 日,哈密市规划和国土资源局公布了《哈密地区土地利
用总体规划》(以下简称《规划》),旨在加强宏观调控,保障社会经济发
展正常的用地需求,城乡建设用地结构与布局进一步优化,保障国家、地区
重点建设项目用地,促进城镇化发展。


充分利用存量土地和闲置土地,推动土地利用方式由外延扩张向内涵挖
潜、由粗放低效向集约高效转变、倡导土地紧凑利用和适当混合利用。规划
期间,全地区新增建设用地 38700 公顷,建设占用耕地控制在 3037.38 公顷。

规划期末建设用地总规模 85043.89 公顷。其中:城乡建设用地在规划期间,
城乡建设用地新增规模控制在 24800 公顷,规划期末,总量控制在 58034.38
公顷。其中:城镇用地增加 6317.21 公顷,总量达到 10241.88 公顷;农村居
民点用地净增加 1115.46 公顷,总量保持 17254.72 公顷;采矿用地和其他独
立建设用地净增 17367.32 公顷,总量达到 30537.77 公顷。


交通水利用地在规划期间,交通水利用地净增 13111.46 公顷,规划期末,
总规模 24110.86 公顷。其中交通用地增加 12295.91 公顷,总规模 21517.50
公顷;水利设施用地增加 815.55 公顷,总规模 2593.36 公顷。


其他建设用地在规划期间净增 788.55 公顷,规划期末总规模 2898.66 公
顷。


哈密地区行政辖区土地面积为 137222.29 平方公里,辖一市两县(哈密
市、巴里坤县和伊吾县)。本轮规划范围为地方使用的土地,规划土地总面
积 129979.65 平方公里(以下简称土地总面积),占全地区土地的 94.72%,


其中哈密市 76693.58 平方公里;巴里坤县 33858.84 平方公里;伊吾县
19427.23 平方公里。


2016 年 10 月 27 日,国土资源部公布 2016 前三季度国土资源主要统计
数据。截至 2016 年 9 月 30 日,全国国有建设用地供应 31.88 万公顷,同比
下降 4.6%。其中,工矿仓储用地 8.49 万公顷,同比下降 0.6 %;房地产用地
7.10 万公顷,同比下降 7.8%;基础设施等其他用地 16.30 万公顷,同比下降
5.2 %。全国土地出让面积 14.31 万公顷,同比下降 4.8%;合同成交价款 2.28
万亿元,同比增长 24.8%。


截止 2017 年 6 月底,全市累计供应建设用地 105 宗,面积 770.2827
公顷,同比减少 83.02%。其中:商服用地 13 宗,面积 7.4624 公顷,占建设
用地供应总量的 0.96%,同比减少 64.53%;工矿仓储用地 12 宗,面积 132.6238
公顷,占建设用地供应总量的 17.21%,同比减少 74.85%;住宅用地 43 宗,
面积 214.0305 公顷,占建设用地供应总量的 27.78%,同比增长 76.60%;其他
用地 37 宗,面积 416.166 公顷,占建设用地供应总量的 54.02%,同比减少
89.23%。


今年较去年同期土地供应面积减少。2017 年上半年较 2016 年同期土地
供应面积下降的主要原因:2016 年我市开工建设一批国家和自治区重点项
目,如兰新二线红柳河至乌鲁木齐防风工程、红淖三铁路、风电基地东南部
景峡区域公用道路等,项目用地面积较大,全市供地面积大幅增加。


(3)产业政策

当前和今后一个时期,哈密地区将紧紧围绕打造成“自治区副中心城市、
一级交通枢纽、新型工业化的主战场和重要的增长极”这一发展思路,坚持
“五位一体、五化同步、文化引领、改革驱动、人才支撑”的总战略、总要
求,坚持以“丝绸之路经济带”为新背景、新平台谋划推进,大力实施优势
资源转换提升和新兴产业培育发展战略,加快建设国家级新型综合能源基


地、先进装备制造业基地、新型材料加工基地、东联西出的交通枢纽和现代
物流基地,提升现已形成的装备制造业、煤电、煤化工、风光电、黑色有色
金属深加工、石油化工的竞争力,着力在形成、延伸、带动上下功夫,加速
传统产业现代化、新兴产业规模化、产业发展集群化,加快构建具有鲜明特
色和核心竞争力的现代产业体系。努力建设团结和谐、繁荣富裕、文明进步、
安居乐业的美好哈密。


(4)城市规划与发展目标

①城市规划的重点内容

把发展的基点放在创新上,把创新摆在地区发展全局的核心位置,大力
实施创新驱动发展战略,进一步完善有利于创新的体制机制,推动制度创新、
科技创新、文化创新和发展方式创新,推动大众创业、万众创新,培育发展
新动力,拓展发展新空间,构建产业新体系,让创新贯穿于经济社会发展之
中,不断提高发展质量和效益。


②发展目标

“十三五”时期,哈密地区经济社会发展的总体目标任务是:全面落实
创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展理念,大力推进经济
建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设、改革开放和党的建
设,加快转变经济发展方式,着力推进社会稳定和长治久安,到 2020 年,
地区综合经济实力显著增强,经济发展质量与效益显著提高,经济结构与空
间布局进一步优化,生态环境持续改善,改革开放取得突破性进展,创新能
力不断增强,城乡居民收入迈上新台阶,基本公共服务能力和均等化水平显
著提高,社会安定和谐,在全疆率先全面建成小康社会。


(5)城市社会经济发展状况

2016 年初步核算,全年实现生产总值 403.68 亿元,按可比价格计算,
比上年增长 8.9%。其中,第一产业增加值 38.41 亿元,增长 5.3%;第二产


业增加值 219.46 亿元,增长 9.8%;第三产业增加值 145.81 亿元,增长 8.5%。

三次产业结构调整为:9.5:54.4:36.1。按常住人口计算,人均生产总值 65298
元,增长 8.7%。按当年平均汇率折合达到 9831 美元/人。


居民消费价格温和上涨。全年城市居民消费价格比上年上涨 2.0%,比
上年提高 1.1 个百分点,其中食品烟酒价格上涨 1.0%。综上所述,估价对象
所在的哈密市城市资源情况较好,土地管理和规划制度成熟,社会经济发展
情况良好,对估价对象有积极的影响。


2、区域因素

(1)区域概况

待估宗地位于哈密市巴里坤哈萨克自治县是新疆维吾尔自治区哈密市
下辖自治县。巴里坤哈萨克自治县成立于 1954 年 9 月 30 日,地处新疆东北
部,东邻伊吾县,南接伊州区,西毗木垒哈萨克自治县,北与蒙古国接壤,
是全国三个哈萨克自治县之一,也是国家扶贫开发工作重点县,是新疆典型
的边境县、高寒县、易灾县,2006 年被中国确定为五类地区。境内中蒙边界
线长 309 公里,设有中国国家一类季节性开放口岸——老爷庙口岸,是新疆
与蒙古国发展边贸的重要开放口岸之一。


巴里坤哈萨克自治县总面积 3.84 万平方公里,其中山地、戈壁占 2.55
万平方公里,占全县总面积的 66%。2010 年县域总人口 10.24 万人,由汉族、
哈萨克族、维吾尔族、蒙古族等 13 个民族构成,其中哈萨克族占 35%,其
他少数民族占 2%。县辖 15 个乡镇场区、46 个行政村。


(2)交通条件

335 国道(承德——塔城)是中华人民共和国的一条普通国道,起点在
河北省承德市,终点在新疆维吾尔自治区塔城市巴克图口岸,大致呈东西走
向,经过巴里坤哈萨克自治县。


(3)经济条件


2013 年,巴里坤哈萨克自治县实现县域生产总值 43 亿元,比 2012 年增
长 18%;完成固定资产投资 56 亿元,比 2012 年增长 40%;招商引资到位资
金 38.2 亿元,比 2012 年增长 40%;完成公共财政预算收入 3.62 亿元,比
2012 年增长 27%;社会消费品零售总额达到 5 亿元,比 2012 年增长 16%;
城镇居民人均可支配收入达到 1.89 万元,比 2012 年增长 16.5%;农村居民
人均纯收入达到 8481 元,比 2012 年增加 1509 元。


2017 年 10 月,巴里坤哈萨克自治县通过国家专项评估检查,由新疆自
治区人民政府正式批准退出贫困县

(4)基础设施条件

该区的基础设施条件基本已经达到“五通”(通路、通电、通讯、通上
水、通暖)。


①通路

该区域道路建有混凝土道路交通条件较优。


②供电

供电由城市电网供给,供电保证率为≥95%。。


③通信

巴里坤哈萨克自治县已铺设城市通讯电网,通讯畅通

④供水

供水由市政供给,供水保证率为 95%以上。


⑤通暖

新增集中供热面积 14 万平方米,集中供热普及率达 76%,燃气普及率
达 86%。


(5)公共设施条件

待估宗地所处区域内超市、邮政、电信、银行、医院、商场、学校等公
共设施较少,区域内公共设施状况一般。



(6)环境条件

待估宗地所处区域内企业污染物排放基本达标,污染治理状况一般。


(7)规划条件限制

待估宗地区域土地主要为商服用地,规划对土地利用强度略有限制。


(8)产业聚集度

待估宗地所在区域为巴里坤哈萨克自治县,经济发展程度一般,产业聚
集度一般。


3、个别因素分析

待估宗地位于巴里坤哈萨克自治县天山路:

①通路

宗地内建有混凝土道路,与宗地外的规划路相连

②供电

宗地内供电由城市电网供给,供电保证率为≥95%。。


③通信

宗地内已铺设城市通讯电网,通讯畅通

④供水

宗地内供水由市政供给,供水保证率为 95%以上。


⑤通暖

新增集中供热面积 14 万平方米,集中供热普及率达 76%,燃气普及率
达 86%

⑥场地平整状态:平整。


待估宗地的位置、面积、用途、形状、容积率、宗地基础设施条件以及
待估宗地现状利用等因素见《宗地个别因素表》:


4
-
1
2
宗地个别因素表


序号


位置


土地面积


(

)


容积率


宗地


形状


地形及


地质条



规划


限制条件


基础设施配套程度





序号


位置


土地面积


(

)


容积率


宗地


形状


地形及


地质条



规划


限制条件


基础设施配套程度


1


巴里坤县天山路
52



3,20.0


0.13


近似矩形


地面平



规划用途商服用
地,规划对土地利
用强度略有限制


宗地红线内



” (
通上水、
通下水、通电、通讯、通路、
通暖
)
,红线内场地平整




(三)估价原则

地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成,由
于这些因素又经常处于变动之中,我们在估价时遵循以下原则:

1、合法原则

土地估价应以待估宗地的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产
权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面,应以房地产权属证
书、权属档案的记载或其他合法证件为依据;在合法使用方面,应以使用管
制(如城市规划、土地用途管制)为依据;在合法处分方面,应以法律、法
规或合同等允许的处分方式为依据。


2、供需原则

土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特
殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于
供求的均衡点。供小于求,价格就会提高,否则,价格就会降低。由于土地
与一般商品相比,具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要
考虑到所假设的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征。


3、协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协调。因
为土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,所以要
分析土地是否与所处环境协调。因此,在土地估价时,一定要认真分析土地
与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关系到该地块的收益量和价格。


4、替代原则


在完全的竞争市场中,具有相同或相似效用的生产要素之间可以相互替
代、相互类比。根据项目特点,可以按照替代原则,采用市场资料比较方法,
通过调查与待估宗地有替代可能、处于同一供需圈内、近期发生的交易实例,
就影响地价的因素、条件(交易情况、交易方式、交易时间、区域因素、个
别因素、其它因素等)进行修正,从而确定出待估宗地的地价。


在采用成本逼近法估价中,在土地取得费、土地开发费、相关税费、利
润等内容以及其它参数的取值上,均依据替代原则充分地进行了市场统计比
较和个别因素修正确定。


5、需求与供给原则

在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于
求,价格就会提高,否则,价格就会降低。由于土地与一般商品相比,具有
独特的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市
场,又要考虑土地供应的垄断性特征。


6、变动原则

估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律,
准确地评估价格。一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生
变动的。土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,
而这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作
用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时,必须分析该土地的效用、
稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素
及个别因素,把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地
价水平预测未来的土地价格。


7、最有效利用原则

土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提估价。由于土地具有用途的
多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期


望从其所占有的土地上获取更多的收益,并以能满足这一目的为确定土地利
用方式的依据。所以,土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。


8、贡献原则

土地总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果,土地的价格由土地
对总收益的贡献大小来决定。


9、报酬递增、递减原则

根据经济学中,等量资金应获得相应报酬的投资原理,土地的开发投入
也应获得相应的收益。基于此原则,在成本逼近法测算中我们要计算土地开
发投入资金的正常利息、利润及土地增值收益。同时,根据经济学中生产费
用价值论,生产要素之间存在一定的最优组合,超过一定限度,每一要素的
持续增加,其收益却不会相应地成比例增加,这一原则说明了成本的增加不
一定会使土地价格增加,所以土地取得费、土地开发费以及相关税费的取值,
应考虑区域平均的、正常的、合理的成本。


(四)评估方法

根据《资产评估准则—不动产》,通行的土地评估方法有市场比较法、
收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。


市场比较法是在求取待估宗地价格时,根据替代原则,将待估宗地与在
较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已
知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差异,修正
得出待估宗地估价时点地价的方法,主要用于地产市场发达,有充足的具有
替代性的土地交易实例的地区。由于巴里坤商服用地成交较活跃,近期待估
对象同一供需圈有成交实例供参考,故本次适宜选用市场比较法进行评估。


收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上,以一定的还
原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益总和的估价方
法,适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价,本次估价对象同一


供需圈近期没有类似的商服用地出租实例,且通过租金剥离的方式准确测算
土地纯收益有一定难度,因此不适宜选用收益法进行评估。。


剩余法又称假设开发法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基
础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利
润、税收等费用后,以价格余额来估算土地价格的方法,适用于具有投资开
发或再开发潜力的土地估价。估价对象同一供需圈近期没有商服用地上类似
房地产的交易案例,无法估算出宗地内房地产的市场售价,因此不适宜选
用剩余法进行评估。


成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一
定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法,
适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。

本次评估评估人员通过走访国土局获取了最新的土地补偿费、安置补偿费、
青苗补偿费、耕地占用税等有合理的取费依据,故本次评估可以选用成本逼
近法进行评估。


基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评
估结果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域
的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行
修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法,适用于基准地价覆盖范围
内的土地价格评估。由于哈密市基准地价评估基准日为 2013 年 12 月 31 日,
经向巴里坤国土局咨询,基准地价至今超过三年,基准地价无法真实反映估
价期日哈密市实际地价,并且哈密市尚未出台最新基准地价体系,因此本次
估价不宜采用基准地价系数修正法。


(五)评估过程

1、市场比较法


市场比较法是根据市场中的替代原理,将估价对象与具有替代性的,且
在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格
作适当修正,以此估算估价对象客观合理价格的方法。


公式:V = VB×A×B×C×D

其中:

V------估价宗地价格;

VB----比较实例价格;

A------估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;

B------估价对象估价期日地价指数/比较实例交易期日地价指数;

C------估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;

D------估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;

(1)比较实例条件说明

比较案例 A: 巴里坤县天山路商业综合楼建设项目地块,位于哈密市巴
里坤县天山路 9 号,宗地面积 1,298.40 平方米,土地用途为商服用地,土地
使用年期为 40 年,宗地形状规则,地势平坦,地质条件良好,基础设施开
发程度达到宗地外“六通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖)
及宗地内“场地平整”,周边工业产业聚集度较优。挂牌成交日为 2016 年 2
月 23 日,成交价 21 万元,交易单价 161.74 元/平方米。






4
-
2
-
1
巴里坤县天山路商业综合楼建设项目地块


比较案例 B:巴里坤县农机、机电市场建设项目地块,位于哈密市巴里
坤县天山路,黄山路西侧,宗地面积 3,413.30 平方米,土地用途为商服用地,
土地使用年期为 40 年,宗地形状规则,地势平坦,地质条件良好,基础设
施开发程度达到宗地外“六通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路、
通暖)及宗地内“场地平整”,周边工业产业聚集度较优。2015 年 11 月 9 日,
成交价 52 万元,交易单价 152.35 元/平方米。






4
-
2
-
2
巴里坤县农机、机电市场建设项目地块


比较案例 C: 巴里坤县供电公司生产营销楼建设项目地块,位于巴里坤
县军民团结路北侧,宗地面积 9,895.00 平方米,土地用途为商服用地,土地
使用年期为 40 年,宗地形状较规则,地势平坦,地质条件良好,基础设施
开发程度达到宗地外“六通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通
暖)及宗地内“场地平整”,周边工业产业聚集度优。挂牌成交日为 2015 年
4 月 22 日,成交价 157 万元,交易单价 158.67 元/平方米。






4
-
2
-
3
巴里坤县供电公司生产营销楼建设项目地块


经向当地国土资源管理部门咨询了解到,以上比较实例的成交价均不含
销售增值税。


通过调查,选择了与估价对象用途相同或相近、在同一供需圈的比较案
例,估价对象及比较案例位置示意图如下,各比较案例的具体情况可见下表。





4
-
2
-
4
估价对象及比较案例位置示意图






4
-
13
比较实例因素条件说明表



比较因素

估价对象

案例 A

案例 B

案例 C

交易价格(元/平方米)

待估

161.74

152.35

158.67

宗地位置

巴里坤县天山路 52 号

巴里坤县天山路 9 号

巴里坤县天山路

巴里坤县军民团结路北侧

土地用途

商业用地

商业用地

商业用地

商业用地

交易日期

2018 年 3 月 31 日

2016 年 2 月 23 日

2015 年 11 月 9 日

2015 年 4 月 22 日

交易情况

正常

正常

正常

正常

土地使用年期

40

40

40

40

交易方式

挂牌出让

挂牌出让

挂牌出让

挂牌出让







地理位置

巴里坤县

巴里坤县

巴里坤县

巴里坤县

公共设施状况

周边公共设施状况较
不齐全

周边公共设施状况
较不齐全

周边公共设施状况
较不齐全

周边公共设施状况较不齐


产业聚集度

产业聚集度较劣

产业聚集度较劣

产业聚集度较劣

产业聚集度较劣

基础设施状况

六通一平

六通一平

六通一平

六通一平

区域土地利用
方向

商业用地

商业用地

商业用地

商业用地

交通便捷度

一般

一般

一般

一般

环境状况

基本无污染

基本无污染

基本无污染

基本无污染







宗地形状

较规则

较规则

较规则

较规则

临路状况

一面临路(天山路)

一面临路(天山路)

一面临路(天山路)

一面临路(军民团结路)

宗地面积

3,200.00

1,298.40

3,413.30

9,895.00

容积率

0.13

1.5

0.6

1

宗地地势

适中

适中

适中

适中

地形坡度

平坦

平坦

平坦

平坦



(2)比较因素的选择

根据估价对象的宗地条件,影响估价对象价格的主要因素有:

a 土地用途:主要指待估宗地和比较实例的用途;

b 交易期日: 根据地价指数,确定交易期日修正系数;

c 交易情况:主要指买卖双方的身份、心理、对交易标的物市值的了解
以及受其他因素影响等各种状态;

d 交易方式:主要指拍卖、招标、出让、转让、企业改制、抵押价格、
司法处置等;

e 土地使用年期:指估价对象和比较案例的土地使用年期;

f 区域因素:主要有地理位置和繁华程度、产业聚集度、基础设施状况、
区域土地利用方向、交通状况;

g 个别因素: 宗地形状、临路状况、宗地面积、容积率、地基承载力及
洪水淹没因素、地形坡度等。



(3)比较因素修正说明

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数
表。比较因素指数确定如下:

a 用途修正

待估宗地与比较实例的土地用途一致,均为商服用地,不需进行修正。


b 交易期日修正

本次估价期日为 2018 年 3 月 31 日,比较案例 A 交易时间为 2016 年 2
月 23 日,比较案例 B 交易时间为 2015 年 11 月 9 日,比较案例 C 交易时间
为 2015 年 4 月 22 日。估价期日与比较案例交易期日有一定的时间差异,需
要进行期日修正。具体思路如下:

评估人员通过走访及调查了解,认为哈密市 2018 年商服地价不断上涨,
主要原因是哈密市产业政策较优,增量资金不断涌入,周边基础设施不断改
善所引起的。根据地价动态监测数据,哈密市近年地价变化情况如下表:


4
-
14
哈密地价增长率情况一览表


年度

季度

商服

2018

1

2.93%

2017

4

2.56%

2017

3

0.95%

2017

2

1.02%

2017

1

1.22%

2016

4

0.25%

2016

3

0.53%

2016

2

0.08%

2016

1

0.91%

2015

4

0.33%

2015

3

0.64%

2015

2

0.60%

2015

1

0.33%



以本次估价期日 2018 年 3 月 31 日为基准,根据商业用地地价变化规律,
编制各比较实例交易时点的地价指数如下表:


4
-
15
估价对象与比较实例地价指数表





估价对象


实例
A


实例
B


实例
C


交易时间

2018

3

31



2016

2

23



2015

11

9



2015

4

22



增长率

1


1.1057


1.15


1.121


地价指数

10


90.4


89.97


89.12




根据上表所测算的地价指数,对估价对象和各比较实例进行交易时间修
正。


c 交易情况修正

以估价对象的条件为标准,估价对象条件与比较案例条件一致,均为正
常市场情况,不需进行修正。


d 交易方式修正

以估价对象的条件为标准,估价对象与比较实例的交易方式一致,均为
挂牌出让,不需进行修正。


e 土地等级

以估价对象的条件为标准,估价对象与比较实例的土地等级一致,均为
挂牌出让,不需进行修正。


f 区域及个别因素修正

1)区域因素包括:

Ⅰ、地理位置和繁华程度

将地理位置和繁华程度分为差、较差、一般、较齐全、齐全五个等级,
以估价对象临路级别为 100,每上升或下降一个等级,指数相应上升或下降
2。


Ⅱ、公共设施状况

将公共设施状况分为差、较差、一般、较齐全、齐全五个等级,以公共
设施状况为 100,每上升或下降一个等级,指数相应上升或下降 2。


Ⅲ、产业聚集度

将产业聚集度分为差、较差、一般、较齐全、齐全五个等级,以估价对
象临路级别为 100,每上升或下降一个等级,指数相应上升或下降 2。



Ⅳ、基础设施状况

估价对象周边和各比较实例周边的基础设施状况均为“红线外三通” ,
差异不明显,故不需要进行修正。


Ⅴ、区域土地利用方向

估价对象和各比较实例未来区域土地利用方向均为商业用地,故不需要
进行修正。


Ⅸ、环境状况

将估价对象和各比较实例所在区域环境状况分为无污染、基本无污染、
一般、略有污染、污染严重五个等级,将估价对象指数定为 100,每上升或
下降一个等级,指数上升或下降 2。


2)个别因素包括:

Ⅰ、宗地形状

将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则五个等级,将
估价对象条件指数定为 100,每上升或下降一个等级,指数上升或下降 2。


Ⅱ、临路状况

将宗地临路条件分为四面临路、三面临路、二面临路、一面临路、不临
路五个等级,将估价对象条件指数定为 100,每上升或下降一个等级,指数
上升或下降 2。


Ⅲ、宗地面积

在考虑地块自然条件下的完整性后,再结合规模综合考虑,将宗地面积
按照≥300,000 平方米,优、[100,000 , 300,000),较优、[10,000 , 100,000),
一般、[5,000 , 10,000),较劣、<5,000,劣 5 个等级,参照基准地价因素修正,
每级差异为 2,以待估宗地 100 为基数,每上升或下降一个等级,指数相应
变动。


Ⅴ、 容积率


容积率是一项重要的工程建筑与资金投入指标,容积率是宗地建筑面积
与宗地用地面积的比值,它的大小直接反映单位土地面积上的建筑面积的多
少,可供收益的建筑面积的多少,一般容积率越高,投入越多,地租量越大,
相应地价越高。将容积率按照≥3,优、[2 , 3),较优、[1 , 2),一般、[0.1,
1),较劣、<0.1,劣 5 个等级,参照基准地价因素修正,每级差异为 2,以
待估宗地 100 为基数,每上升或下降一个等级,指数相应变动。


Ⅵ、宗地地势

将宗地地质和地势条件分为低洼和畸高、稍低和稍高、适中三个等级,
将估价对象指数定为 100,每增加或减少一个等级,因素修正指数上升或下
降 2。


Ⅶ、 地形坡度

将地形条件分为平坦、略有坡度、坡度较大三个等级,将估价对象宗数
定为 100,每增加或减少一个等级,指数上升或下降 2。


(4)比较因素的选择和修正

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数
表,详见下表:


4
-
16
比较实例因素条件指数表


比较因素

估价对象

案例 A

案例 B

案例 C

交易价格(元/平方米)

待估

161.74

152.35

158.67

位置

100

100

100

100

土地用途

100

100

100

100

交易日期

100

90

90

89

交易情况

100

100

100

100

土地使用年期

100

100

100

100

交易方式

100

100

100

100







地理位置

100

100

100

100

公共设施状况

100

100

100

100

产业聚集度

100

100

100

100

基础设施状况

100

100

100

100

区域土地利用方向

100

100

100

100

交通便捷度

100

100

100

100




比较因素

估价对象

案例 A

案例 B

案例 C

环境状况

100

100

100

100







宗地形状

100

100

100

100

临路状况

100

100

100

100

宗地面积

100

100

100

102

容积率

100

104

100

102

宗地地势

100

100

100

100

地形坡度

100

100

100

100



估价对象与比较实例剩余使用年限(出让年限 40 年)不一致,需进行
期日修正。年期修正系数公式为:


n
m
r
r
K
1 1/(1 )
1 1/(1 )
2 . .
. .
.

公式中:

K2——估价对象的土地使用年期修正系数

r——土地还原率[土地还原率按估价期日时中国人民银行公布的一年期
存款利率,再加上一定的风险因素调整值,本次商业用地还原率按 10%计]

m——估价对象设定使用年限(待估宗地设定使用年限为 25.98 年)

n——比较实例使用年期(40 年)

根据上述公式,估价对象土地使用权年期修正系数为 0.9063。


(5)确定评估结果

经过比较分析和测算,分别得到三个比较实例的比准价格,由于三个比
准价格比较接近,故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法的评
估结果。


同时,由于可比案例均有使用年限,需进行年期修正。待估对象年期修
正系数为 0.9063。


宗地单价=( 171.96 + 169.33 + 171.13)÷3×0.9063

=154.81(元/平方米)

2、成本逼近法

(1)确定土地取得费


土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客
观费用。征收农村集体土地时,土地取得费即为征收补偿安置费用,主要包
括被征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及涉及人员的安置补
助费,各项费用应该按有关规定,依据待估宗地所在区域政府规定的相关标
准,以应当支付的区域客观费用确定。


A、征地补偿标准

根据《关于下发自治区国土资源系统土地管理行政事业性收费标准的通
知》(新计价房 2001(500 号)),以及评估人员通过走访巴里坤县国土局,
了解到巴里坤县商服用地天山路 52 号为三级耕地,巴里坤县国土局现在对
于三级耕地土地补偿费补偿标准通常为年产量 1500 元/亩的 8 倍 12,000.00
元/亩补偿,征地补偿标准为 12,000.00 元/亩(折合 18.00 元/平方米)。


B、安置补偿费

根据《关于下发自治区国土资源系统土地管理行政事业性收费标准的通
知》(新计价房 2001(500 号)),以及评估人员通过走访巴里坤县国土局,
了解到巴里坤县商服用地天山路 52 号为三级耕地,巴里坤县国土局现在对
于三级耕地安置补偿费补偿标准通常为年产量 1500 元/亩的 12 倍 18,000.00
元/亩补偿,征地补偿标准为 18,000.00 元/亩(折合 27.00 元/平方米)。


C、青苗补偿费

根据《关于下发自治区国土资源系统土地管理行政事业性收费标准的通
知》(新计价房 2001(500 号)),以及评估人员通过走访巴里坤县国土局,
了解到巴里坤县商服用地天山路 52 号为三级耕地,巴里坤县国土局现在对
于三级耕地青苗补偿费补偿标准通常为年产量 1500 元/亩的 3 倍 4,500.00 元/
亩补偿,估价对象青苗补偿费标准为 4,500.00 元/亩(折合 6.75 元/平方米)。


D、土地取得费

综上,依公式:


土地取得费=征地补偿标准+安置补偿费+青苗补偿费

=18.00+ 27.00 +6.75

=51.75(元/平方米)

(2)确定各项税费

A、耕地占用税

根据新疆省人民政府《新疆维吾尔自治区耕地占用税实施办法》新疆维
吾尔自治区人民政府令第 159 号),巴里坤县每平方米为 18 元。故本次评估
耕地占用税按 18.00 元/平方米估算。


B、耕地开垦费

根据《中华人民共和国土地管理法》第三十一条第二款,《新疆维吾尔
自治区实施〈土地管理法〉办法》第二十条第一款,和《关于下发自治区国
土资源系统土地管理行政事业性收费标准的通知》新计价房〔2001〕500 号,
巴里坤县天山路 52 号耕地开垦费为三等地 1000 元/亩,每平方米 1.5 元。故
本次评估耕地开垦费按 1.5 元/平方米估算。


C、各项税费

综上,依公式:

各项税费=耕地占用税+耕地开垦费

= 18.00+1.50

= 19.50(元/平方米)

(3)确定土地开发费

土地开发费是指为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项费用。

根据评估人员走访国土局及勘查周边区域实际开发土地费用,估价对象的开
发程度设定为“宗地外六通、宗地内场地平整”(通上水、通下水、通电、
通讯、通路、通暖及宗地内场地平整),结合待估宗地所在区域的实际情况,
确定土地开发费为 75.00 元。土地开发费如下表:


4
-
16
巴里坤土地开发费一览表



单位:元/m2.土地面积


土地开发项目

通路

通电

通上水

通下水

通讯

通暖

场地平整

合计

开发费用(元/m3)

15

10

10

10

10

10

10

75





(4)确定土地开发利息

根据估价对象的建设规模及项目特点,调查确定该项目土地开发周期为
1 年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利息率
4.35%计,按复利计算,假设土地取得费为一次性投入,土地开发费为分期
投入,这里土地开发费按平均投入计算,则:

投资利息
=
(土地取得费
+
税费)
×
((
1+
贷款利息率)
土地开发周期
-
1

+
土地
开发费
×(1+
贷款利息率
)
土地开发周期
/2
-
1)


= 4.71 (元/平方米)

(5)确定土地开发利润

调查当地土地开发的投资回报情况,通过咨询当地国土资源管理部门,
调查土地开发的投资回报情况,参照当地土地一级开发成本利润率,确定本
次评估的土地开发年投资利润率为 8%,则:

投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费)×投资利润率

=(51.75 + 19.50 +75)×1×8%

=11.70(元/平方米)

(6)土地增值

土地增值即国家作为土地所有者,在出让土地的过程中,获得的收益。

结合《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014),土地增值按该区域土地
因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增
加额计算。根据待估宗地所在区域的实际情况,并咨询当地国土资源部门,
最终确定本次评估的估价对象的土地增值收益率为 15%。则


土地增值收益=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+
投资利润)×土地增值收益率

=(51.75 + 19.50 +75+4.71+11.70)×15%

=24.40(元/平方米)

(7)地价的计算

A、无年期限制条件下的地价

依据成本逼近法测算地价公式,估价对象设定为出让用地,在进行区
位修正前,估价对象在无年期限制条件下的地价为:

无年期限制条件下的地价=土地取得费+各项税费+土地开发费+利
息+利润+土地增值

=51.75 + 19.50 +75+4.71+11.70+24.40

=192.67(元/平方米)

B、年期修正

根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014),成本逼近法中土地使
用年期修正系数的公式为:




. . n
(1 r)
1
K 1
.
. .


式中:

K——年限修正系数

r——土地还原率

n——估价对象设定年期

土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期存款利率,再加
上一定的风险因素调整值,取 8%。估价对象设定剩余年期及年期修正系数
详见下表:


4
-
17
待估宗地设定剩余年期及年期修正系数(成本逼近法)


宗地名称

剩余年限

宗地使用年限修正系数




第二加油站土地

25.98

0.8646



C、区域及个别因素修正

估价对象土地使用权人为新疆中油化工集团有限公司,考虑其个别因素
的差异对地价的影响。个别因素修正如下表:


4
-
18
个别因素修正系数表


影响因素

因素说明

指标标准

修正系数

生活设施

医院、菜场、超市等生活设施较齐全


较劣


0.01


道路对外联接状况

同城区快速干道等联接好





0.02


环境状况

污染物排放基本达标,污染治理状况一般


一般


0.0


发展潜力

建成区内拆迁改造成度较小


较劣


-
0.01


宗地形状、面积

面积较适中,对土地利用较有利


较优


0.01


合计









0.03




D、成本逼近法估算结果的计算

综上,依公式:

估价对象地面单价=无年期限制条件下的地价×年期修正系数×(1+个
别因素修正系数)

= 192.67×0.8646×(1+0.03)

= 166.58(元/平方米)

(六)地价的确定

1、确定的方法

估价对象采用市场比较法估价结果为 154.81 元/平方米,采用成本逼近
法估价结果为 166.58 元/平方米,估价结果差异较小。两种估价方法从不同
角度反映估价对象的地价水平,故本次取两种方法的简单算术平均值作为最
终结果,即市场比较法评估结果取权重 0.5,成本逼近法结果取权重 0.5。



4
-
2
-
1
2
估价对象估价结果确定表



单位:元
/
平方米


宗地名称

市场比较估价
结果

权重

成本逼近估价
结果

权重

最终估价结果

第二加油站
土地


154.81


0.5


16.58


0.5


160.695




2、估价结果


经估价人员现场查勘和当地市场分析,按照地价评估的基本原则和估价
程序,选择合适的评估方法,评估得到估价对象在估价设定用途、开发程度、
估价期日以及设定年限的估价结果为:

估价对象:

评估土地面积:3,200.00 平方米

评估土地总地价:51.42 万元

大写(人民币):伍拾壹万肆仟贰佰圆整

土地单价:160.69 元/平方米

估价结果详见本报告表 1-4《土地估价结果一览表》

(七)评估结果及增值原因分析分析

估价对象无形资产—土地使用权评估值为 514,200.00 元,评估减值
179,748.76 元,减值率 25.90 %。减值的主要原因为第二加油站土地账面价
值为新疆中油化工集团有限公司整体购买二号加油时打包购入的土地使用
权,账面价值较高,故造成评估减值。















第五部分 收益法评估说明

一、评估模型的选择

本次评估,考虑到第

加油站的盈利能力主要基于成品油零售经营权相
关资产组,该资产
所对应

资料较全,预期收益和风险可以预测并

以货币
计量、预期收益年限可以预测。因此本次评估采用
收益现值法对该第

加油

成品油零售经营相关资产组
的价值
进行评估。



1
、收益现值法


收益现值法又称收益还原法,是指通过估算被评估资产的未来预期收
益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种
资产评估
方法。从
资产
购买者的角度出发,购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相
似风险因素的同类资产未来收益的现值。



收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产
现值,而将其现值作为待评估资产的重估价值。收益现值法的基本理论公
式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。



其基本假设为:
假设评估基准日外部经济环境不变,国家现行的宏观
经济不发生重大变化;
假设资产组
所处的社会经济环境以及所执行的税赋、
税率等政策无重大变化;
评估对象在未来预测期内按照正常的经营管理模
式持续经营。



收益现值法的基本公式如下:




1

n
n
n
i
i
i
r
P
r
R
P
1 (1 ) (1 . )
.
.
...


式中:


P
为资产

评估价值
;


R
i
为第
i
年资产预期收益
;


P
n

期末固定资产和流动资产回收值
;


n
为资产的经营期限
;


r
为折现率




2

收益指标


收益口径包括资产使用过程中的产生的现金流量(
R
)和最终处置时产
生的现金流量(
Pn
)。其中,资产使用过程中产生的现金流量的计算公式
如下:


R
=EBIT
+折旧摊销-资本性支出

2



EBIT
为息税前利润,其计算公式如下:


EBIT=
主营业务收入-主营业务成本-营业税金及附加
+
其他业务利
润-营业费用-管理费用

3




中:资本
性支出
=
资产

更新投资
+
营运资本增加额
+
新增长期资产投
资(新增固定资产或其他长期资产)

4



在本次资产评估中,考虑到资产组的相关特点,采用了持续经营假设
前提,按资产组有效使用年限确定预计未来现金流量,最终处置时产生的
现金流量(
Pn
)包括期末固定资产回收和期末营运资本回收。



3

折现率


本次评估按资本资产定价模型

CAPM

确定
加油站
成品油零售经营
相关资产组

折现率
r





5

. . . . ( . ) .. f m f r r r r


式中



r
f
:无风险报酬率;


r
m
:市场预期报酬率(所得税前);


β
:被评估资产组所在行业预期市场风险系数;


ε
:资产组整体风险调整系数。



二、评估前提与假设

(一)一般假设


1
、交易假设


交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待
评估资产的交易条件等模拟市场进行评估。交易假设是资产评估得以进行的
一个最基本的前提假设。



2
、公开市场假设


公开市场假设,是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,
资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以
便于对资产的功能、用途及其
交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以
资产在市场上可以公开买卖为基础。



3
、资产持续经营假设


资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用
的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,
相应确定评估方法、参数和依据。



(二)特殊假设


1
、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变,国家现行的宏观经济
不发生重大变化;



2
、企业所处的社会经济环境等政策无重大变化;


3
、本次评估的各项资产均以评估基准日现行市价的国内有效价格为依
据;


4
、本次评估假设委托方及产权持有者提供的基础资
料和财务资料真实、
准确、完整;


5
、评估范围仅以委托方及产权持有者提供的评估申报表为准,未考虑
委托方及产权持有者提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债;


6
、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响;


7
、本次评估测算对于第二加油站采用的收益数据的取值是建立在假设
产权持有单位业务能够以预测的经营模式持续经营的前提下的。



当上述条件发生变化时,评估结果一般会失效。



三、宏观经济状况的分析及发展前景

(一)宏观经济形势现状分析


1
、总体经济情况


2017
年,在供给侧结构性改革深入推进、需求管理政策效
应逐步释放和
市场预期明显改善的综合作用下,加之全球经济稳步复苏,中国经济趋稳向
好的态势更加巩固,经济运行稳中有进、稳中向好,经济社会保持平稳健康
发展,经济增长的结构、质量、效益积极变化,转向高质量发展迈出新步伐。



国家统计局统计数据显示,
2017
年国内生产总值
82712
亿元,比上年
增长
6.9%







图 5-1 2013-2017 国内生产总值及其增长速度

其中,第一产业增加值
65468
亿元,增长
3.9%
;第二产业增加值
334623
亿元,增长
6.1%
;第三产业增加值
427032
亿元,增长
8.0%
。第一产业增

值占国内生产总值的比重为
7.9%
,第二产业增加值比重为
40.5%
,第三产业
增加值比重为
51.6%
。全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为
58.8%
,资本形成总额贡献率为
32.1%
,货物和服务净出口贡献率为
9.1%


全年人均国内生产总值
5960
元,比上年增长
6.3%
。全年国民总收入
825016
亿元,比上年增长
7.0%






图 5-2 2013-2017 年三次产业增加值占国内生产总值比重

2
、工业生产增长加快



全年全部工业增加值
2797
亿元,比上年增长
6.4%
。规模以上工业增
加值增长
6.6%
。在
规模以上工业中,分经济类型看,国有控股企业增长
6.5%

集体企业增长
0.6%
,股份制企业增长
6.6%
,外商及港澳台商投资企业增长
6.9%
;私营企业增长
5.9%
。分门类看,采矿业下降
1.5%
,制造业增长
7.2%

电力、热力、燃气及水生产和供应业增长
8.1%






图 5-3 2013-2017 年全部工业增加值及其增长速度

全年规模以上工业中,农副食品加工业增加值比上年增长
6.8%
,纺织
业增长
4.0%
,化学原料和化学制品制造业增长
3.8%
,非金属矿物制品业增

3.7%
,黑色金属冶炼和压延加工业增长
0.3%
,通用
设备制造业增长
10.5%

专用设备制造业增长
11.8%
,汽车制造业增长
12.2%
,电气机械和器材制造
业增长
10.6%
,计算机、通信和其他电子设备制造业增长
13.8%
,电力、热
力生产和供应业增长
7.8%
。六大高耗能行业增加值增长
3.0%
,占规模以上
工业增加值的比重为
29.7%




年末全国发电装机容量
1703
万千瓦,比上年末增长
7.6%
。其中,火
电装机容量
110604
万千瓦,增长
4.3%
;水电装机容量
3419
万千瓦,增长
2.7%
;核电装机容量
3582
万千瓦,增长
6.5%
;并网风电装机容量
16367

千瓦,
增长
10.5%
;并网太阳能发电装机容量
13025
万千瓦,增长
68.7%





全年全社会建筑业增加值
55689
亿元,比上年增长
4.3%
。全国具有资
质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润
761
亿元,增长
9.7%
。其
中国有控股企业
2313
亿元,增长
15.1%






图 5-4 2013-2017 年建筑业增加值及其增长速度

3
、投资结构不断优化


全年全社会固定资产投资
641238
亿元,比上年增长
7.0%
。其中固定资
产投资(不含农户)
631684
亿元,增长
7.2%
。分区域看,东部地区投资
265837
亿元,比上年
增长
8.3%
;中部地区投资
16340
亿元,增长
6.9%
;西部地区
投资
16571
亿元,增长
8.5%
;东北地区投资
3065
亿元,增长
2.8%




在固定资产投资(不含农户)中,第一产业投资
20892
亿元,比上年增

11.8%
;第二产业投资
235751
亿元,增长
3.2%
;第三产业投资
375040
亿
元,增长
9.5%
。基础设施投资
1405
亿元,增长
19.0%
,占固定资产投资
(不含农户)的比重为
22.2%
。民间固定资产投资
381510
亿元,增长
6.0%

占固定资产投资(不含农户)的比重为
60.4%
。六大高耗能行
业投资
6430
亿元,下降
1.8%
,占固定资产投资(不含农户)的比重为
10.2%







图 5-5 2013-2017 年三次产业投资占固定资产投资(不含农户)比重



图 5-6 2017 年按领域分固定资产投资(不含农户)及其占比

全年房地产开发投资
10979
亿元,比上年增长
7.0%
。其中住宅投资
75148
亿元,增长
9.4%
;办公楼投资
6761
亿元,增长
3.5%
;商业营业用房


投资
15640
亿元,下降
1.2%




全年全国城镇棚户区住房改造开工
609
万套,棚户区改造基本建成
604
万套,公租房基本建成
82
万套
。全年全国农村地区建档立卡贫困户危房改



152.5
万户。



4
、市场销售平稳较快增长


全年社会消费品零售总额
36262
亿元,比上年增长
10.2%
。按经营地
统计,城镇消费品零售额
314290
亿元,增长
10.0%
;乡村消费品零售额
51972



亿元,增长
11.8%
。按消费类型统计,商品零售额
32618
亿元,增长
10.2%

餐饮收入额
3964
亿元,增长
10.7%






图 5-7 2013-2017 年社会消费品零售总额

在限额以上企业商品零售额中,粮油、食品、饮料、烟酒类零售额比上
年增长
9.7%
,服装、鞋帽、针
纺织品类增长
7.8%
,化妆品类增长
13.5%

金银珠宝类增长
5.6%
,日用品类增长
8.0%
,家用电器和音像器材类增长
9.3%
,中西药品类增长
12.4%
,文化办公用品类增长
9.8%
,家具类增长
12.8%

通讯器材类增长
11.7%
,建筑及装潢材料类增长
10.3%
,汽车类增长
5.6%



石油及制品类增长
9.2%




5
、进出口规模进一步扩大


全年货物进出口总额
27923
亿元,比上年增长
14.2%
。其中,出口
15321
亿元,增长
10.8%
;进口
124602
亿元,增长
18.7%
。货物进出口差额(出口
减进口)
2871
8
亿元,比上年减少
4734
亿元。对“一带一路”沿线国家进出
口总额
73745
亿元,比上年增长
17.8%
。其中,出口
43045
亿元,增长
12.1%

进口
3070
亿元,增长
26.8%







图 5-8 2013-2-17 年货物进出口总额

全年服务进出口总额
4691
亿元,比上年增长
6.8%
。其中,服务出口
15407
亿元,增长
10.6%
;服务进口
31584
亿元,增长
5.1%
。服务进出口逆

1617
亿元。



全年吸收外商直接投资(不含银行、证券、保险)新设立企业
35652
家,
比上年增长
27.8%
。实际使用外商直接投
资金额
876
亿元(折
1310
亿美元),
增长
7.9%
,增速比上年加快
3.8
个百分点。其中“一带一路”沿线国家对华
直接投资新设立企业
3857
家,增长
32.8%
;对华直接投资金额
374
亿元(折
56
亿美元)。全年高技术制造业实际使用外资
66
亿元,增长
11.3%




全年对外直接投资额(不含银行、证券、保险)
8108
亿元,按美元计价

1201
亿美元,比上年下降
29.4%
。其中,对“一带一路”沿线国家直接
投资额
14
亿美元。



全年对外承包工程业务完成营业额
11383
亿元,按美元计价为
1686
亿
美元,比上年增长
5.8%
。其中,对“一带一路”沿线国家完成营业额
85
亿美元,增长
12.6%
,占对外承包工程业务完成营业额比重为
50.7%
。对外
劳务合作派出各类劳务人员
52
万人,增长
5.7%




6
、金融平稳增长



年末广义货币供应量(
M2
)余额
167.7
万亿元,比上年末增长
8.2%

狭义货币供应量(
M1
)余额
54.4
万亿元,增长
11.8%
;流通中货币(
M0

余额
7.1
万亿元,增长
3.4%




全年社会融资规模增量
19.4
万亿元,按可比口径计算比上年多
1.6
万亿
元;年末社会融资规模存量
[46]174.6
万亿元,比上年末增长
12.0%
。年
末全
部金融机构本外币各项存款余额
169.3
万亿元,比年初增加
13.7
万亿元,其
中人民币各项存款余额
164.1
万亿元,增加
13.5
万亿元。全部金融机构本外
币各项贷款余额
125.6
万亿元,增加
13.6
万亿元,其中人民币各项贷款余额
120.1
万亿元,增加
13.5
万亿元。





图 5-9 2017 年末全部金融机构本外币存贷款余额及其增长速度

年末主要农村金融机构(农村信用社、农村合作银行、农村商业银行)
人民币贷款余额
149820
亿元,比年初增加
15602
亿元。全部金融机构人民
币消费贷款余额
315194
亿元,增加
64
717
亿元。其中,个人短期消费贷款
余额
68041
亿元,增加
18724
亿元;个人中长期消费贷款余额
247154
亿元,
增加
4593
亿元。



全年上市公司通过境内市场累计筹资
40836
亿元,比上年减少
124
亿
元。其中,首次公开发行
A
股完成申购
419
只,筹资
2186
亿元;
A
股现金
再融资(包括公开增发、定向增发、配股、优先股)
9209
亿元,减少
4178
亿元;上市公司通过沪深交易所发行债券(包括公司债可转债、可交换债



和企业资产支持证券)筹资
28105
亿元,减少
8563
亿元。全年全国中小企
业股份转让系统新增挂牌公司
2176
家,筹资
136
亿元,减少
3.95%




全年发行公司信用类债券
5.64
万亿元,比上年减少
2.59
万亿元。



全年保险公司原保险保费收入
36581
亿元,比上年增长
18.2%
。其中,
寿险业务原保险保费收入
21456
亿元,健康险和意外伤害险业务原保险保费
收入
5291
亿元,财产险业务原保险保费收入
9835
亿元。支付各类赔款及给

1181
亿元。其中,寿险业务给付
4575
亿元,健康险和意外伤害险赔款
及给付
1518
亿元,财产险业务赔款
5087
亿元。



7
、人民生活持续改善


全年全国居民人均可支配收
25974
元,比上
年增长
9.0%
,扣除价格因
素,实际增长
7.3%
。全国居民人均可支配收入中位数
22408
元,增长
7.3%


按常住地分,城镇居民人均可支配收入
36396
元,比上年增长
8.3%
,扣除
价格因素,实际增长
6.5%
。城镇居民人均可支配收入中位数
33834
元,增

7.2%
。农村居民人均可支配收入
13432
元,比上年增长
8.6%
,扣除价格
因素,实际增长
7.3%
。农村居民人均可支配收入中位数
11969
元,增长
7.4%


按全国居民五等份收入分组,低收入组人均可支配收入
5958
元,中等偏下
收入组人均可支配收入
13843
元,中等收
入组人均可支配收入
22495
元,中
等偏上收入组人均可支配收入
34547
元,高收入组人均可支配收入
64934
元。

全国农民工人均月收入
3485
元,比上年增长
6.4%




全国居民人均消费支出
1832
元,比上年增长
7.1%
,扣除价格因素,
实际增长
5.4%
。按常住地分,城镇居民人均消费支出
245
元,增长
5.9%

扣除价格因素,实际增长
4.1%
;农村居民人均消费支出
1095
元,增长
8.1%

扣除价格因素,实际增长
6.8%
。恩格尔系数为
29.3%
,比上年下降
0.8
个百
分点,其中城镇为
28.6%
,农村为
31.2%









图 5-10 2013-2017 年全国居民人均可支配收入及其增长数速度



图 5-11 2017 年全国居民人均消费支出及其构成

按照每人每年
230
元(
2010
年不变价)的农村贫困标准计算,
2017
年,
年末农村贫困人口
3046
万人,比上年末减少
1289
万人;贫困发生率
3.1%

比上年下降
1.4
个百分点。贫困地区农村居民人均可支配收入
937
元,比上


年增长
10.5%
,扣除价格因素,实际增长
9.1%







图 5-12 2013-2017 年年末全国农村贫困人口

8
、供给侧结构性改革深入推进


“三去一
降一补”扎实推进。钢铁、煤炭年度去产能任务圆满完成。全
国工业产能利用率为
77.0%
,创
5
年新高。商品房库存水平持续下降,
12

末商品房待售面积比上年末减少
10616
万平方米。工业企业杠杆率不断降低,
11
月末规模以上工业企业资产负债率为
55.8%
,比上年同期下降
0.5
个百分
点。企业成本继续下降,
1
-
11
月份规模以上工业企业每百元主营业务收入中
的成本为
85.26
元,比上年同期减少
0.28
元。短板领域投资加快,全年生态
保护和环境治理业、水利管理业、农业投资分别比上年增长
23.9%

16.4%

16.4%
,分别快于
全部投资
16.7

9.2

9.2
个百分点。



创新发展持续发力,新动能继续较快增长。全年全国新登记企业
607.4
万户,比上年增长
9.9%
,日均新登记企业
1.6
万户。航空航天、人工智能、
深海探测、生物医药等领域涌现出一批重大科技成果。新产业新产品蓬勃发
展,工业战略性新兴产业增加值比上年增长
11.0%
,增速比规模以上工业快
4.4
个百分点;工业机器人产量比上年增长
68.1%
新能源汽车增长
51.1%


经济结构继续优化。全年第三产业增加值对国内生产总值增长的贡献率为
58.8%
,比上年提高
1.3
个百分点;消费是经济增
长主动力,最终消费支出



对国内生产总值增长的贡献率为
58.8%
,高于资本形成总额
26.7
个百分点。

绿色发展扎实推进,万元国内生产总值能耗比上年下降
3.7%




(二)经济形势未来展望


总的来看,
2017
年国民经济延续了稳中有进、稳中向好的发展态势,整
体形势好于预期,决胜全面小康迈出坚实步伐。同时也要看到,经济运行中
仍存在不少困难和挑战,提质增效任重道远。



过去几年,经济结构发生了历史性变革,无论是产业结构、需求结构还
是要素结构变化都呈现出这个特征。供给侧结构性改革也在助推这些变化。

2018
年还将深入推进供给侧结
构性改革,在坚持“三去一降一补”五大重点
任务的同时,要加大“破、立、降”,破除无效供给、增加有效供给、降低
生产经营成本,这些结构性变化因素还会产生影响。



从阶段性变化来看,中国经济已经从高速增长阶段转向高质量发展阶
段。全国经济总量已经很大,各地区的经济总量也不小,有好几个省区的经
济总量都比得上部分
G20
国家。中央明确把推动高质量发展作为
2018
年发
展的根本要求,相应出台了一系列政策措施,也明确了今年的重点任务,推
动经济朝着高质量的方向努力。

预计
2018
年中国经济将平稳运行,增速可
能略有放缓,预计全年经济增
速为
6.7%
左右,高于年度增长目标。经济总
量及增速难起波澜,但质量提升步伐加快。政府预计会维持
6.5%
左右的经
济增长目标,对
2018

GDP
增长的预测为
6.7%
。新旧动能正在转换,新
经济发展迅速。此外,
2018
年,中国经济面临的风险是双向的,整体基本平
衡。宏观方面的风险因素主要是房地产市场和中美贸易关系,金融方面主要
是通胀风险和降杠杆中可能出现的意外后果。除此之外,随着全球经济复苏
进程的加速,国外需求也将有所增加,利好国内出口。消费已成为拉动我国
经济增长的第一动力,随着消费结构的转型与升级,消费领域将有更加
突出



的表现。国内经济向高质量转型,经济韧性将显著增强,
2018
年我国经济将
继续向好、稳中有进。



四、行业经营状况的分析及发展前景

(一)市场现状分析


成品油是指以石油为原料,经过炼油厂的常减压、催化裂化、催化重整
等装置加工最终生成的汽油、柴油和煤油,主要用作汽车、飞机等交通工具
的燃料,是重要的二次能源。目前,我国成品油消费仍处于整体增长的时期,
但增速有所放缓,消费结构也随着产业转型发生转变。



按照成品油从炼厂到最终消费者的流通环节,我国成品油销售主要包括
批发和零售两大市场。成品油批发环节从炼厂买入成品油,再
销售给零售企
业;成品油零售则主要通过加油站等零售网点向社会上的千家万户供应成品
油。此外,中石油和中石化还向终端用户和大型用户直接销售部分
成品油。






图 5-13 成品油销售产业链

1
、宏观经济回暖,成品油消费有所改善


2016
年下半年以来,国内宏观经济平稳向好态势延续至
2017
年底,
PMI
指数连续
14
个月高于
51%
。其中工业生产,尤其是传统重工业,表现较为
突出。

2017
年工业增加值累计增长
6.6%
,较
2016
年同期提高
0.6
个百分点。




全年
GDP
同比增长
6.9%
,略快于
2016
年同期。在宏观经济回暖提振下,
成品油市场消费有所改善。



其中汽油消费放缓、煤油消费平稳增长,柴油消费增速明显回升。乘用
车销量低迷、公车改革政策、网约车发展放缓、共享单车大规模扩张等因素
影响部分汽油消费,
2017

1

11
月份乘用车累计销量
2160
万辆(不含交叉
型乘用车),同比增长
3.0%
;此轮工业生产回暖带动商用车销量大幅增长,
柴油消费增速由负转正,
2017

1

11
月份商用车累计销量
429
万辆(含交
叉型乘用车),同比增长
9.3%
;航空运输周转量保持高速增长带动煤油消
费依然强劲,
2017

1

11
月份民航累计客货周转量
985
亿吨千米,同
比增

12.8%







图 5-14 2010 年以来汽车销量变化

2
、炼油多元供应体系形成,产能过剩致成品油大量出口


我国炼油能力继续增长,多元供应格局业已形成。

2017
年国内炼油能力

8.15
亿吨
/
年,增量主要来自云南炼厂
130
万吨
/
年及惠州炼厂二期
10
万吨
/
年。




从供应主体产能份额来看,中国石油中国石化、中国海油三大集团占
比由
2010
年的
75%
下降到
66%
;其他国企(中国化工、中国兵器、延长集
团、中国中化)占比由
2010
年的
7%
上升至
10%
;民营炼厂由
18%
上升到
24%







图 5-15 2010 年以来分集团炼油能力份额变化

进口原油放开使民营炼厂生产活力不断释放。成品油市场供应主体呈现
多元化,开放程度进一步提升。

2017
年全国原油加工量
5.68
亿吨,平均开
工率仅为
70%
。炼油能力过剩问题依然突出。国内产能过剩,加之竞争激烈,
造成品油大量出口。

2010
-
2017
年,我国成品油(汽柴煤)出口量整体呈
上涨趋势。其中,
201
年,我国成品油(汽柴煤)出口量为
859.04
万吨,
为近年来最小值;
2017
年,我国成品油(汽柴煤)出口量为
4083
万吨,同
比增长
6.91%




3
、成品油供给侧市场化改革不断深化


在国家原油政策放开情况下,地方炼厂产能快速释放。截至
2017
年底,
已有
29
家炼厂获批合计
9525
万吨
/
年的进口原油使用配额,覆盖一次加工能

1.3
亿吨
/
年,占全国的
16%
。开工负荷由
2015
年的
40%
左右激升至
60%





同时二次精加工装置比重增加(尤其是加氢和催化重整),成品油收率明显
提高,从
50%
提高至
70%
左右。



输油管道建设进一步完善,继
2016
年烟台
-
淄博原油运输管道投产之后,
2017
年董家口
-
潍坊一期原油管道正式输油,相较于汽运,管输费用降幅在
30%
以上。

2017

16
家民营炼厂参股成立山东炼化能源
有限公司,推动民
营炼厂向一体化、大型化、高端化、园区化方向发展。



市场化改革的推进离不开政策的引导,
2017
年国务院下发了《关于深化
石油天然气体制改革的若干意见》,这一顶层设计涉及到原油开采、进口到
加工、储运、贸易再到销售等全产业链环节。同年商务部发布《原油成品油
流通管理办法(征求意见稿)》,市场准入条件进一步放宽。财政部提出,
恢复成品油一般贸易出口退税政策,鼓励成品油出口由加工贸易向一般贸易
过渡。



4
、石油替代发展加快,环保压力下油品升级加快


在国际油价回升以及环保压力下,主要石油替代燃料发展均有所加快。

在十三部委联合印发《加快推进天然气利用的意见》的助动下,
2017
年天然
气汽车销量同比增长
50%
以上,保有量超过
70
万辆;新能源汽车销量达
78
万辆,同比增长
50%
以上,占汽车销量的
2%
;煤制油行业建设加快,除
了神华宁煤
40
万吨
/
年项目以及山西潞安
180
万吨
/
年项目投产以外,内蒙
古伊泰、贵州渝富以及新疆伊犁等项目均有实质性进展;十五部委联合印发
了《关于扩大生物燃料乙醇生产和推广使用车用乙醇汽油的实施方案》中提
到,到
2020
年,全国范围内将基本实现车用乙醇汽油全覆盖,预计未来燃
料乙醇发展将明显加快。



近年来,
随着环保要求持续升级,国内油品质量升级步伐不断加快。

2017

10
月起,京津冀及周边“
2

26
”城市已经全部供应符合国Ⅵ标准的车用



汽柴油,禁止销售普通柴油。从质量指标看,国Ⅵ标准主要指标与现有的欧
洲标准相当,部分指标甚至严于欧洲标准。



(二)市场前景的预测


1
、成品油市场化稳步推进,市场竞争更加激烈


2017
年国家密集出台多项成品油市场化改革相关政策,包括《关于深
化石油天然气体制改革的若干意见》涉及到改革油气管网运营机制、油气
产品定价机制、深化下游竞争性环节改革、完善油气进出口管理机制等;
以及《原油成品油流
通管理办法(征求意见稿)》降低了行业进入门槛,
进一步规范了流通行业运营监管。以上政策将于
2018
年逐渐显现效力。



拥有地方政府背景的地方石油公司快速崛起,例如山东联化能源集团、
中国石油海南销售公司、浙江省石油股份有限公司。经营业务涉及到石油
储运贸易、油品加工、油品贸易以及新能源等上中下游全产业链。形成了
与传统三大石油公司正面交锋的新格局,成品油市场竞争将更加白热化。



2018
年成品油领域市场化改革将在探索中继续前行。一方面,全面市
场化是要在法制下不断推进,在目前的市场环境下,实现市场化还需政府
不断完善监管体
系;另一方面,随着参与主体更加多元,市场竞争日益积
累,成品油生产及销售企业也面临着利润下滑的问题,需要不断提升竞争
力。



2
、宏观经济及行业变化不利于成品油消费增长


2018
年国内经济仍然处于深化改革攻坚战阶段。供给侧改革工作重心
依然是“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”。通过
2016~2017
两年的工作,去产能基本接近尾声:煤炭去产能
4.4
亿吨(目标
5
亿吨);钢
铁去产能
1.15
亿吨(目标
1~1.5
亿吨);河北省已超额完成“
6643
”目标(
60
万吨钢铁、
60
万吨水泥、
40
万吨煤炭和
360

吨平板玻璃)。预计传



统过剩行业供给侧改革对
2018
年经济增长支撑力减弱。



2018
年工作重点将由去产能转为去杠杆,传统行业以转型升级为主。

同时,短期内补库存周期接近尾声,叠加对金融和房地产调控升级,经济
反弹势头恐难以持续。长期看,导致潜在经济放缓的因素明显:储蓄率回
升、劳动力减少、对外开放外溢效应减弱、服务业比重增加、环保成本增
加。



2018
年国内经济稳中调整的概率较大。预计
2018

GDP
增速
6.5%~7.0%
,呈现放缓态势。安全环保监察、政策变化对行业的影响不利于
成品油需求增长。



首先,环保治理力度较往
年明显增强。《京津冀及周边地区
2017~2018
年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》对“
2+26
”城市主要重工业、
化工、运输、油品质量加大整治力度,限行限产呈常态化趋势。



其次,汽车行业政策变化继续加大对新能源倾斜,不利于传统汽车市
场。例如:小排量汽车购置税优惠政策退出;“双积分”政策正式实施;
新能源汽车专用号牌开始发放;
2018
年开始实施《关于调整汽车贷款有关
政策的通知》,新增了新能源汽车贷款条例。此外,治理超载以及国Ⅴ柴
油车升级对中重卡销量的拉动力在过去两年集中释放后,后期作用将大幅
减弱。



三是,高铁
和城市轨道交通的发展,以及铁路电气化,拉低铁路用油;
环保限产措施将持续发酵,工矿企业用油继续下滑。



四是,
2018
年航空运输仍然在高速增长的通道中,有效支撑航煤需求
的持续上升。



3
、民营炼厂将成为产能增长主力,原油政策保持宽松


2017
年国内炼油能力增长主要集中在央企,地方炼厂重在结构调整



二次配套装置升级。与
2017
年不同,
2018
年炼油能力增长则主要来自民营
炼厂,包括恒力石化
20
万吨
/
年项目和浙江石化一期
20
万吨
/
年项目。此
外,京博、鑫泰、中海东营等炼厂均有炼油能力投产。预计
2018
年全国炼
油能
力或将超过
8.6
亿吨
/
年。民营炼厂能力份额将提高至
28%
左右。



民营炼厂结构持续调整优化:一是新建大型炼油化工一体化企业的成
品油收率低于
40%
,化工原料大幅增加;二是原有地方炼厂不仅生产丙烯,
也在探讨发展乙烯和
PX
等产品。



2018
年原油非国营贸易进口允许量为
14242
万吨,较
2017
年实际下发的
10352
万吨大幅增加。进口原油资源政策持续宽松,民营炼厂生产经营积极
性持续高涨,市场参与主体更加多元,成品油市场多元化供应格局继续深
化,活力进一步释放。



4
、车用能源继续向绿色化、低碳化方向发展


目前,国内燃料乙
醇年消费近
260
万吨,产业规模居世界第三位,乙醇
汽油消费已占汽油消费总量的
1/5
。政府推出《关于扩大生物燃料乙醇生产
和推广使用车用乙醇汽油的实施方案》,要求到
2020
年在全国范围内推广
使用车用乙醇汽油。



按照总量的
10%
计,
2020
年需要燃料乙醇
10
万吨以上。一方面,在
建和规划新建产能不足
50
万吨
/
年(部分未批项目的能力无法统计);另
一方面,与汽油相比,燃料乙醇经济性有待提高。布伦特油价
60
美元
/
桶以
上,粮食和木薯乙醇基本可以盈亏平衡,但纤维素乙醇需要高额补贴尚可
运转。国内短时间内较难大幅降低燃料乙醇
成本。政策实施后,可以预见
燃料乙醇消费量将快速增加,但实现政府目标尚任重道远。



有消息称,
2018
年国内新能源汽车补贴或将提前退出,同时取消地方
补贴。补贴的降低短期内不利于新能源汽车的发展。但“双积分”制的开



始实施,一方面会刺激汽车企业推出更多新能源车型;另一方面将新能源
汽车部分成本转嫁给传统汽车。预计,
2018
年国内新能源汽车销量将接近
10
万辆,占汽车总量的
3.4%
,继续保持快速发展势头。



由于《加快推进天然气利用的意见》中提出重点发展公交出租、重卡
及专用车,尤其在京津冀加快推广
LNG
汽车,预计
2018
年天然气汽车销量
将继续保持良好发展势头。同时,
2017
年投产的两套煤制油项目将在
2018
年释放产能,增加国内煤制油的供应量。



总体来看,
2018
年替代燃料的消费量将占成品油需求的
7%
以上,对市
场的影响进一步加大。在替代能源快速发展的同时,国内车用油品质量升
级步伐不断加快。按照计划,
2019

1
月将在全国范围内推行国Ⅵ汽油和国
Ⅵ车柴,预计
2018
年将会逐步推广。



5
、进口隐性资源或将减少,行业监管逐步完善


继“动力煤油”和“
B5
生物柴油”之后,为逃避消费税,
2015
年开始,
出现了以“混合芳烃”名义进口汽油组分
和以“轻循环油”名义进口柴油
组分的现象,且进口量逐年增加。



2017

1~1
月份累计进口量分别为
978
万吨和
493
万吨。

2018
年这一情
况将
有所好转。有消息称,财政部将出台对混合芳烃等进口原料征收消费
税相关政策。预计短时间将明显减少进口隐性资源数量,长期效果还要视
征税范围来定。



未来,国内成品油行业完全实现市场化还面临诸多羁绊,主要问题包
括炼油产能过剩、消费税征管漏洞和油品多标准并行造成价格混乱等。为
了保障炼油行业健康可持续发展、为成品油价格放开创造条件,政府需要
进一步完善市场监管,包括落后产能的市场退出
机制、全馏分成品油的消
费税征收管理办法等。




(三)行业发展方向


1
、传统批发业务受限,油企逐渐向综合化服务供应商转型


在早期,随着国内石油产业的发展,地方炼油企业不断崛起,越来越
多的企业加入成品油销售。自
2015
年初,“两权合并、配额放宽”政策实
施后,成品油来源渠道丰富,地方炼厂逐渐开始开展加油站零售业务且直
接向社会加油站销售成品油,压缩成品油批发企业的利润空间。



面对这一趋势,成品油流通企业通过提供综合化的仓储、运输、协同
议价等服务,为下游加油站等客户提供额外价值,从而获得进一步的发展。

在这种转变过程中
,具有成品油流通环节完整产业链的油企能快速提供综
合化服务。



第一,具有较强仓储能力及仓储管理水平的油企能够有效提供仓储服
务。对于地方炼油厂而言,其直接配送给加油站的范围有限,超出范围后
则缺乏相应的仓储基地;对于民营加油站而言,自行建设或租赁成品油仓
储基地需要资金量大。



第二,具有较强运输能力的油品企业能够有效为上下游企业提供运输
服务。对于地方炼厂而言,只能在有限的范围内进行运输,运输距离过长
将增加大量人力和管理成本;对于民营加油站而言,组建自身运输车辆队
伍需大量资金,委托社会车辆则存在计量和油品方面的问题。



第三、具有仓储、运输能力的油企才能具备大规模采购能力,具有较
强的议价能力,有效降低成本。综合上述,在未来发展趋势中,具备良好
的仓储、运输、采购能力的油品企业,将通过提供综合化服务的方式得以
发展。



2
、品牌价值日益凸显,网络化连锁经营趋势明显


任何一个行业,随着市场更加开放、秩序更加规范,都将会经历一个



无序竞争向有序竞争的过渡。在竞争的市场中,企业品牌尤为重要。



第一,对于成品油的销售企业来说,由于其油品同质性特点,消费者
无法从直观上去判断该成品油质量的好坏。因此,该企业在广大消费者心
中的地位及其形象,即该
企业的品牌形象就成为了影响消费者购买的关键
所在。



第二,随着我国成品油市场的逐步放与市场秩序的日益完善,成品油
流通环节竞争更加充分,大型国有石油企业与跨国外资企业纷加入加油
站兼并收购的浪潮之中,品牌价值日益凸显,网络连锁经营趋势明显。在
未来的成品油市场中,价格竞争效应将减弱,品牌影响力将成为企业占据
市场份额的核心竞争力。



3
、加油站集传统油品业务和非油业务为一体


随着国家逐步放开民营资本和外资在加油站建设方面的限制,加油站
的市场化竞争格局日趋激烈,使得传统的油品业务利润受到挤压,并且受
制于国际油价波动的风
险,加油站纷谋求发展风险更小、利润更为稳定
的非油业务。



近年来,我国城市生活节奏逐渐加快,客户希望在一个地方能够满足
多种消费需求,从而减少购买成本,提高购买效率;同时,加油站开展便
利店、快餐、汽车美容等非油业务,能够有效地增加收入来源;此外,加
油站开展非油业务的毛利率较高且相对稳定,能够有效降低经营风险。消
费者需求、企业盈利驱动和风险控制三方面促使成品油零售业与传统商业
逐步融合,以便利店、快餐、汽车美容等为主的加油站非油业务应运而生,
目前国内加油站和便利店相结合已经成为一种趋势。



4
、设备设施及加油服务自
动化、信息化


新设备、新技术在加油站的应用,改变了油品零售行业的经营和管理



方式,成为加油站核心竞争力的重大影响因素。便利性与快捷性是顾客对
加油服务的基本要求,但它在很大程度上依赖于先进的自动化服务设备。

以加油机为例,从单枪、双枪加油机到多枪加油机,再到自助加油机的出
现,体现了现代技术应用对加油服务“便利性与快捷性”提升的重要作用。

此外,随着加油站竞争日趋激烈,加油站经营主体通过加大自动化设备投
入,能够提高管理效率,降低运营成本,从而获得竞争优势。



加大新设备和新技术的应用至少可以在以下三个方面提高加油站的运
营效率。一是可以通过建设管理信息系统实现销售环节高效运作。根据欧洲
国家的先进经验,成品油零售环节全面实施信息化管理后,信息及时性、油
品调配的灵活性、数据准确性大幅提高,油品流通效率、资金周转率大幅提
升。二是通过提高设备的自动化程度,能够有效地降低人工成本。自动化
备操作简便,经过培后,通过设置相关节点进行过程控制,能够有效进行过
程控制,并衡量人工服务的服务质量和效果,最终达到提升服务效率和服务
质量,增加客户满意度。三是可以减少油品仓储环节的损耗,实现油品的精
确管理。近年来,越来越多的油品运营商开始运用配送管
理和优化库存等的
手段减少油品仓储和运输环节的损耗,高精度液位监测系统和进销存管理系
统的应用可以将油品挥发、温度影响和泄漏等各种可能的损耗都置于严密的
监控之下,使加油站的损耗降低。



5
、成品油质量升级提速,安全环保要求日益严格


随着公众对健康、安全、环保的意识的不断提高以及政府环保法规等的
日益严格,成品油行业的安全和环保要求不断提高。我国积极进行车用汽油、
柴油的标准升级,降低污染。

2017
年起,我国在全国范围内全面供应使用
国五标准的汽油和柴油。其特点为油品价格高,污染系数低、能效高、利于
车辆保养。




成品油行
业安全环保风险源主要包括油品泄漏、油气挥发及外界人身伤
害等。根据这一特点,我国政府围绕成品油安全环保风险制定了严格、具体
的法规标准,包括《石油化工静电接地设计规范》《危险化学品储罐区作业
安全通则》《汽车加油加气站设计和施工规范》《液体石油产品静电安全规
范》《石油与石油设施雷电安全规范》等,对于加油站、油库仓储、运输等
安全管理提出了严格的技术要求。



借鉴外国先进经验,油品销售企业可以通过优化加油站设计,加大油气
回收与防爆,防渗漏装置的应用等方式,全面提升加油站建设标准;可以通
过引入非金属材料双层罐壁的储油罐,
推进环保加油枪和加油泵设备的选
用,完善油气回收系统和自动喷淋泡沫灭火系统等方式,建立和完善
突发事
件的应急反应体系。



五、未来收益预测

第二加油站原成品油零售经营权利人为新疆中油化工集团有限公司,
2010
年中油化工与中国石油化工股份有限公司新疆石油分公司签订加油站
租赁合同,由此《成品油零售经营批准证书》经营主体变更为中国石化
售有限公司新疆哈密石油分公司第二加油站,并由中石化哈密分公司经营
管理




中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司
第二加油站
201
4
-
2017



201
8

1
-
3

损益
状况


5
-
1




5
-
1





金额单位:人民币万元


项 目

2014 年度

2015 年度

2016 年度

2017 年度

2018 年 1-3 月

一、营业收入



70.62



538.90



50.0



814.94



147.74


减:营业成本



656.58



510.6



39.13



652.37



120.03


营业税金及附加

















销售费用



15.04



36.59



42.24



57.20



11.49


管理费用




















项 目

2014 年度

2015 年度

2016 年度

2017 年度

2018 年 1-3 月

财务费用



5.57



5.1



0.19



0.19



0.06


资产减值损失

















加:公允价值变动收益

















投资收益

















其中:对联营企业和合营企
业的投资收益

















二、营业利润



23.43



-
13.46



58.4



105.18



16.15


加:营业外收入

















减:营业外支出

















其中:非流动资产处置损失

















三、利润总额



23.43



-
13.46



58.4



105.18



16.15



:所得税费用

















四、净利润



23.43



-
13.46



58.4



105.18



16.15




经调查,被评估企业主营业务为成品油销售。本次评估假设企业在未
来经营期内的主营业务结构,收入与成本的构成以及销售策略和成本控制
等基本保持其基准日前后的状态持续。

其未来收益预测情况如下:


(一)营业收入预测


1
、历史年度营业收入
、营业成本分析


根据未经审计的
中石化哈密
分公司
第二加油站
2014
-
2017
年度

201
8

1
-
3
月会计报表,企业营业收入、成本见

5
-
2




5
-
2
营业收入支出统计表

金额单位:人民币万元

项目名称

2014 年度

2015 年度

2016 年度

2017 年度

2018 年 1-3 月

营业收入


70.62



538.90



50.0



814.94



147.74


营业成本


656.58



510.6



39.13



652.37



120.03




2
、未来营业收入
成本
预测


第二加油站位于
S303
省道巴里坤县城入口处,兼顾着省道加油站与巴
里坤城区(哈密市旅游资源重镇)加油站的双重身份,该站因使用年限长,
设备设施陈旧,
站容站貌较差等因素,制约着服务水平和销量的提升。本
次评估假设由产权持有单位中油化工自营,经与中油化工管理层沟通,在
自营条件下将改善加油站外观,
根据企业提供的未来油气销量表及油品价
格变化趋势及周边城镇的建设进度
调整售价
。考虑到周边城镇的发展和




二加油站
历史年度的销售情况,
加油站未来年度的营业收入
成本预测
见表
5
-
3




5
-
3
营业
收入
成本
预测表


金额单位:人民币万元





科目

单位

2018 年
4-12 月

2019 年

2020 年

2021 年

2022 年

2022 年
-2043 年

2044 年
1-3 月



油品零售业务

















1

0#车用柴油(V)



















数量



516.44

654.62

752.82

828.10

894.35

894.35

223.59



销售单价

万元

0.69

0.69

0.69

0.69

0.69

0.69

0.69



成本单价

万元

0.58

0.58

0.58

0.58

0.58

0.58

0.58



收入

万元

358.10

453.91

522.00

574.19

620.13

620.13

155.03



成本

万元

298.20

377.99

434.69

478.16

516.41

516.41

129.10

2

95 号车用汽油(V)



















数量



59.16

78.45

90.21

99.24

107.17

107.17

26.79



销售单价

万元

0.88

0.88

0.88

0.88

0.88

0.88

0.88



成本单价

万元

0.69

0.69

0.69

0.69

0.69

0.69

0.69



收入

万元

51.99

68.94

79.28

87.20

94.18

94.18

23.55



成本

万元

40.86

54.17

62.30

68.53

74.01

74.01

18.50

3

92 号车用汽油(V)



















数量



579.68

672.25

773.09

850.40

918.43

918.43

229.61



销售单价

万元

0.83

0.83

0.83

0.83

0.83

0.83

0.83



成本单价

万元

0.70

0.70

0.70

0.70

0.70

0.70

0.70



收入

万元

478.48

554.89

638.12

701.94

758.09

758.09

189.52



成本

万元

404.67

469.30

539.69

593.66

641.15

641.15

160.29

4

产品四—-35#车用柴油(V)



















数量



16.09

38.61

44.40

48.84

52.75

52.75

26.37



销售单价

万元

0.83

0.83

0.83

0.83

0.83

0.83

0.83



成本单价

万元

0.71

0.71

0.71

0.71

0.71

0.71

0.71



收入

万元

13.31

31.94

36.74

40.41

43.64

43.64

21.82



成本

万元

11.39

27.34

31.44

34.58

37.35

37.35

18.68



油品零售吨数合计

万元

1,171.37

1,443.93

1,660.52

1,826.57

1,972.70

1,972.70

506.36



油品零售收入合计

万元

901.87

1,109.68

1,276.13

1,403.74

1,516.04

1,516.04

389.92



油品零售成本合计



755.12

928.80

1,068.12

1,174.93

1,268.93

1,268.93

326.57



非油品销售业务



















便利店收入

万元

10.00

16.20

18.63

20.50

22.13

22.13

5.53



便利店成本

万元

8.20

13.29

15.28

16.81

18.15

18.15

4.54



收入合计

万元

911.87

1,125.88

1,294.76

1,424.24

1,538.18

1,538.18

395.46



成本合计

万元

763.32

942.09

1,083.40

1,191.74

1,287.08

1,287.08

331.11








)期间费用预测




1

营业
费用


加油站营业
费用主要包括
人员费用

警卫消防费、安全生产费、安评环
评费、折旧费

差旅费及
银行上门收款费
等,
参考
中石化哈密
分公司
提供的
历史数据,并结合
第二加油站
未来
的经营
水平

营业
费用的预测
见表
5
-
4




5
-
4
管理费用预测


金额单位:人民币万元




科目

2018 年 4-12


2019


2020


2021


2022 年-2043


2044 年 1-3


1

工资

20.53

25.76

26.28

26.80

27.34

6.83

2

社保

2.16

2.71

2.76

2.81

2.87

0.72

3

公积金

2.46

3.09

3.15

3.22

3.28

0.82

4

福利费

1.06

1.13

1.13

1.42

1.54

0.38

5

职工教育经费

0.05

0.05

0.05

0.05

0.05

0.01

6

劳动保护费

0.32

0.43

0.43

0.43

0.43

0.11

7

水费

0.03

0.03

0.03

0.03

0.03

0.01

8

电费

0.64

1.33

1.53

1.68

1.82

0.45

9

取暖费

1.50

1.50

1.50

1.50

1.50

0.38

10

化(检)验计量费

0.45

0.45

0.45

0.45

0.45

0.11

11

警卫消防费

23.49

31.32

31.32

31.32

31.32

7.83

12

修理费

4.00

4.00

4.00

4.00

4.00

1.00

13

通讯费

0.05

0.07

0.07

0.07

0.07

0.02

14

业务宣传费

1.96

2.40

2.76

3.04

3.28

0.82

15

销售服务费

1.00

1.20

1.38

1.52

1.64

0.41

16

环保支出

0.22

0.22

0.22

0.22

0.22

0.06

17

安全生产费

4.00

4.00

4.00

4.00

4.00

1.00

18

安评、环评费

3.40

3.40

3.40

3.40

3.40

0.85

19

折旧费

7.46

9.95

9.95

9.95

9.95

2.49

20

上门收款费用

3.51

4.68

4.68

4.68

4.68

1.17

21

业务招待费

0.75

1.20

1.38

1.52

1.64

0.41

22

办公费

0.49

0.50

0.50

0.50

0.50

0.13

23

差旅费

0.50

0.50

0.50

0.50

0.50

0.13



















营业(销售)费用合计

80.04

99.92

101.47

103.12

104.51

26.14






2
)财务费用


加油站财务费用主要为
刷卡手续费。

参考中石化哈密分公司提供的历史
数据,并结合
第二加油站
未来的经营水平,
财务
费用的预测见表
5
-
5




5
-
5
财务
费用预测



金额单位:人民币万元

项目名称

2018 年 4-12 月

2019 年

2020 年

2021 年

2022 年
-2043 年

2044 年
1-3 月

手续费支出


2.5



3.15



3.63



3.9



4.31


1.11





)营业税金及附加和增值税的预测


企业相关税金包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育费及附加、
房产税和土地使用税。根据规定的各税率,
营业
税金及附加预测


5
-
6




5
-
6
营业
税金及附加预测


金额单位:人民币万元

项 目

2018 年 4-12 月

2019 年

2020 年

2021 年

2022 年
-2043 年

2044 年
1-3 月

城建税


1.7



2.17



2.50



2.75



2.97



0.76


教育费附加(含地方)


1.27



1.5



1.79



1.96



2.12



0.54


房产税


0.7



0.7



0.7



0.7



0.7



0.7


土地使用税


0.72



0.96



0.96



0.96



0.96



0.96


合 计


4.54



5.46



6.02



6.45



6.83


3.04






追加资本预测



加资本系指企业在不改变当前产品销售规模下,经营中所需增加的营
运资金和超过一年期的长期资本投入。如为保持企业持续经营能力的规模以
及扩能所需的新增营运资金,固定资产购置等的资本性投资以及购置的其他
长期资产等。

由于企业现有固定资产正常的更新改造每年均会发生,这部分
更新改造支出与现有固定资产规模和使用状况相关联,则满足未来生产经营
能力所必需的更新性投资支出,即以资产的折旧回收维持简单的再生产。由
于企业设备购置日期较久远,部分设备预测尚可使用年限仅
1
年,对该部分
设备预测资本性投入。



评估对象未来资产更新改造支出的预测
结果详见现金流量预测表。



营运资金增加额系指企业在不改变主营业务经营条件下,为维持正常经
营而需新增投入的营运性资金,即为保持企业持续经营能力所需的新增资
金。如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购货款
(
应收
款项
)
等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的增加是指随着企业



经营活动的变化,获取他人的商业信用而占用的现金,正常经营所需保持的
现金、存货等;同时,在经济活动中,提供商业信用,相应可以减少现金的
即时支付。

考虑到石油零售贸易型企业在经营过程中特点,企业零售一般无
赊销,自有资金垫款较少,
故本报
告所定义的营运资金增加额为:


营运资金增加额
=
当期营运资金-上期营运资金


其中:


营运资金=现金+存货-应付款项


现金=年付现成本总额
/
现金周转率


年付现成本总额
=
销售成本总额+期间费用总额-非付现成本总额


现金周转率
=
付现成本
/
平均现金余额


存货=营业成本总额
÷
存货周转率


其中

鉴于第

加油站一直由中石化哈密分公司负责运营,因中石化哈
密分公司哈密地区的所有加油站运营,资产负债无法按照各个加油站区分。

故本次存货周转率按照第

加油站历史年度全年销售量和储量的关系确定
周转率。



应付款项=营业成本总额
÷
应付账款周
转率


其中,应付款项主要包括应付账款、应付票据、预付账款以及与经营业
务相关的其他应付账款等诸项。

本次应付账款周转率按照中石化哈密分公司
历史年度财务指标确定。



根据
中石化哈密分公司提供
的历史经营的资产和损益、收入和成本费用
的统计分析以及八士加油站对未来经营期内各年度收入与成本的估算结果,
按照上述定义,可得到未来经营期内各年度的最低现金保有量、存货以及应
付款项等及其营运资金增加额。



(六)收益的预测结果



根据上述各项预测数据,评估人员对
第二加油站
未来几年的现金流量进
行了预测,详见表
5
-
7







5
-
8
未来年度的现金流量预测


金额单位:人民币万元


项目/年度

2018 年 4-12 月

2019 年

2020 年

2021 年

2022 年

2023 年

2024 年

2025 年

2026 年

收入

911.87

1,125.88

1,294.76

1,424.24

1,538.18

1,538.18

1,538.18

1,538.18

1,538.18

成本

763.32

942.09

1,083.40

1,191.74

1,287.08

1,287.08

1,287.08

1,287.08

1,287.08

营业税金及附加

4.54

5.46

6.02

6.45

6.83

6.83

6.83

6.83

6.83

销售费用

80.04

99.92

101.47

103.12

104.51

104.51

104.51

104.51

104.51

管理费用

-

-

-

-

-

-

-

-

-

财务费用

2.55

3.15

3.63

3.99

4.31

4.31

4.31

4.31

4.31

资产减值损失



















投资收益



















营业利润

61.43

75.26

100.25

118.95

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

加:营业外收入

-

-

-

-

-

-

-

-

-

减:营业外支出

-

-

-

-

-

-

-

-

-

利润总额

61.43

75.26

100.25

118.95

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

减:所得税

-

-

-

-

-

-

-

-

-

所得税率

-

-

-

-

-

-

-

-

-

其他收益

-

-

-

-

-

-

-

-

-

息税前利润

61.43

75.26

100.25

118.95

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

折旧摊销等

9.35

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

折旧

7.46

9.95

9.95

9.95

9.95

9.95

9.95

9.95

9.95

摊销

1.88

2.51

2.51

2.51

2.51

2.51

2.51

2.51

2.51

扣税后利息

-

-

-

-

-

-

-

-

-

追加资本

190.54

13.55

23.50

23.34

21.29

12.46

12.46

12.46

12.46

营运资本增加额

151.20

1.09

11.04

10.88

8.83

-

-

-

-

资本性支出

30.00

-

-

-

-

-

-

-

-

资产更新

9.35

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46




固定资产回收

-

-

-

-

-

-

-

-

-

营运资金回收

-

-

-

-

-

-

-

-

-

净现金流量

-119.77

74.18

89.21

108.07

126.63

135.46

135.46

135.46

135.46

项目/年度

2027 年

2028 年

2029 年

2030 年

2031 年

2032 年

2033 年

2034 年

2035 年

收入

1,538.18

1,538.18

1,538.18

1,538.18

1,538.18

1,538.18

1,538.18

1,538.18

1,538.18

成本

1,287.08

1,287.08

1,287.08

1,287.08

1,287.08

1,287.08

1,287.08

1,287.08

1,287.08

营业税金及附加

6.83

6.83

6.83

6.83

6.83

6.83

6.83

6.83

6.83

销售费用

104.51

104.51

104.51

104.51

104.51

104.51

104.51

104.51

104.51

管理费用

-

-

-

-

-

-

-

-

-

财务费用

4.31

4.31

4.31

4.31

4.31

4.31

4.31

4.31

4.31

资产减值损失

-

-

-

-

-

-

-

-

-

投资收益

-

-

-

-

-

-

-

-

-

营业利润

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

加:营业外收入

-

-

-

-

-

-

-

-

-

减:营业外支出

-

-

-

-

-

-

-

-

-

利润总额

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

减:所得税

-

-

-

-

-

-

-

-

-

所得税率

-

-

-

-

-

-

-

-

-

其他收益

-

-

-

-

-

-

-

-

-

息税前利润

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

折旧摊销等

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

折旧

9.95

9.95

9.95

9.95

9.95

9.95

9.95

9.95

9.95

摊销

2.51

2.51

2.51

2.51

2.51

2.51

2.51

2.51

2.51

扣税后利息

-

-

-

-

-

-

-

-

-

追加资本

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

营运资本增加额

-

-

-

-

-

-

-

-

-

资本性支出

-

-

-

-

-

-

-

-

-

资产更新

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

固定资产回收

-

-

-

-

-

-

-

-

-

营运资金回收

-

-

-

-

-

-

-

-

-




净现金流量

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

项目/年度

2036 年

2037 年

2038 年

2039 年

2040 年

2041 年

2042 年

2043 年

2044 年 1-3 月

收入

1,538.18

1,538.18

1,538.18

1,538.18

1,538.18

1,538.18

1,538.18

1,538.18

395.46

成本

1,287.08

1,287.08

1,287.08

1,287.08

1,287.08

1,287.08

1,287.08

1,287.08

331.11

营业税金及附加

6.83

6.83

6.83

6.83

6.83

6.83

6.83

6.83

3.04

销售费用

104.51

104.51

104.51

104.51

104.51

104.51

104.51

104.51

26.14

管理费用

-

-

-

-

-

-

-

-

-

财务费用

4.31

4.31

4.31

4.31

4.31

4.31

4.31

4.31

1.11

资产减值损失

-

-

-

-

-

-

-

-



投资收益

-

-

-

-

-

-

-

-



营业利润

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

34.06

加:营业外收入

-

-

-

-

-

-

-

-



减:营业外支出

-

-

-

-

-

-

-

-



利润总额

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

34.06

减:所得税

-

-

-

-

-

-

-

-

-

所得税率

-

-

-

-

-

-

-

-



其他收益

-

-

-

-

-

-

-

-



息税前利润

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

34.06

折旧摊销等

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

3.12

折旧

9.95

9.95

9.95

9.95

9.95

9.95

9.95

9.95

2.49

摊销

2.51

2.51

2.51

2.51

2.51

2.51

2.51

2.51

0.63

扣税后利息

-

-

-

-

-

-

-

-

-

追加资本

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

-81.46

营运资本增加额

-

-

-

-

-

-

-

-

-84.57

资本性支出

-

-

-

-

-

-

-

-

-

资产更新

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

12.46

3.12

固定资产回收

-

-

-

-

-

-

-

-

8.50

营运资金回收

-

-

-

-

-

-

-

-

98.46

净现金流量

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

135.46

225.60







上表给出了评估对象未来经营期内的净现金流量的预测结果,本次评估
是建立在评估基准日所具备的经营能力的基础之上。



本次评估中对未来收益的估算,主要是在
参考
中石化哈密
分公司
提供的
财务数据揭示的各类不同业务的收入、成本和财务数据的核实以及对行业的
市场调研、分析的基础上,
结合
第二加油站
经营历史、市场需求等综合情况
做出的一种专业判断。预测时不考虑其它非经常性收入等所产生的
损益。



六、收益法评估值测算




折现率的计算


1

无风险收益率
r
f
,参照国家
近五年
发行的中长期国

利率的平均水平
(见

5
-
8
),
按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险收益率
r
f
的近似,

r
f
=
3.95%



5
-
8
中长期国债利率


序号


国债代码


国债名称


期限


实际利率


1


101204


国债
1204


10


0.0354


2


101206


国债
1206


20


0.0407


3


101208


国债
1208


50


0.0430


4


101209


国债
1209


10


0.039


5


10121
2


国债
1212


30


0.041


6


101213


国债
1213


30


0.0416


7


101215


国债
1215


10


0.0342


8


101218


国债
1218


20


0.0414


9


10120


国债
120


50


0.040


10


10121


国债
121


10


0.0358


11


101305


国债
1305


10


0.035


12


101309


国债
1309


20


0.0403


13


101310


国债
1310


50


0.0428


14


10131


国债
131


10


0.0341


15


101316


国债
1316


20


0.0437


16


101318


国债
1318


10


0.0412


17


101319


国债
1319


30


0.0482


18


101324


国债
1324


50


0.0538


19


101325


国债
1325


30


0.051





序号


国债代码


国债名称


期限


实际利率


20


101405


国债
1405


10


0.047


21


101409


国债
1409


20


0.0483


22


101410


国债
1410


50


0.0472


23


101412


国债
1412


10


0.0404


24


101416


国债
1416


30


0.0482


25


101417


国债
1417


20


0.0468


26


101421


国债
1421


10


0.0417


27


101425


国债
1425


30


0.0435


28


101427


国债
1427


50


0.0428


29


101429


国债
1429


10


0.0381


30


101505


国债
1505


10


0.0367


31


101508


国债
1508


20


0.0413


32


101510


国债
1510


50


0.04
03


33


101516


国债
1516


10


0.0354


34


101517


国债
1517


30


0.0398


35


101521


国债
1521


20


0.037


36


101523


国债
1523


10


0.0301


37


101525


国债
1525


30


0.037


38


101528


国债
1528


50


0.0393


39


101604


国债
1604


10


0.0287


40


101608


国债
1608


30


0.035


41


101610


国债
1610


10


0.0292


42


101613


国债
1613


50


0.0373


43


101617


国债
1617


10


0.0276


44


101619


国债
1619


30


0.030


45


101623


国债
1623


10


0.0272


46


101626


国债
1626


50


0.0351


平均





0.0395







2、市场
期望报酬率
r
m


参照国内上市公司近五年平均净资产收益率进行选取,取近五年国内
上市公司(剔除异常值后)平均净资产收益率
10.41%
(税后)作为市场期
望报酬率的近似,根据匹配原则,需将该数据还原为税前收
益率(所得税

15%
),即:
r
m
=10.41%/

1
-
25%

=
13.8%




3

权益报酬率
r
e





加油站属于油品销售业,因此本次β
e
值取
沪深两市
5
家油品销售
及仓储行业
上市公司股票


20
15

4

1
日至
20
18

3

31

市场价
格测算估计,

未来市场预期平均风险系数
β
t
=1.0402
,计算得出β
e
=
1.0402


考虑到该评估对象在公司的治理结构、资本结构以及融资条件、资本流动
性等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特性个体风险,设公司特
性风险调整系数ε
=2%


r
e
= r
f
+ β
e
×

r
m
-
r
f





=
16.28%


4

付息债务
成本
r
d
:本次评估基准日无付息债务
,则确定
r
d

0%




5

W
d


付息债务价值与投资性资产价值
计算得出



(E D)
D
wd .
.


=
0
%


6

W
e
:由权益资本价值与投资性资产价值得到:


(E D)
E
we .
.

=
10
%


7
、折现率的估算


201
8

4

-
20
44

1
-
3
月年
现金流折现率的估算



d d e e
r . r . w . r . w

=
16.28%


(二)营运资金期初投入
的确定


由于基准日前第二加油站由中石化哈密分公司租赁经营,本次评估假
设基准日后由产权持有单位中油化工经营,故营运资金期初投入为 0 万元。


(三)
未来现金流量现值的确定






收益现值法
评估结果:


把上述数据代入公式

1

,得到第

加油站
经营资产
评估

值为
201.34
万元


测算过程详见表
5
-
9




5
-
9
未来现金流量现值的估算
金额
单位

人民币
万元


项目

2018 年
4-12 月

2019 年

2020 年

2021 年

2022 年

2023-

2044 年

2044 年
1-3 月

未来净现金流量

-
119
.7


74.18


89.21


108.07


126.63


135.46


225.60


折现率

16.28%


16.28%


16.28%


16.28%


16.28%


16.28%


16.28%


现值

-
106.96


56.97


58.92


61.38


61.86


393.83


未来净现金流量现值
合计

526.01




(四)非经营性资产价值


经核实,有如下一些资产的价值在本次估算的经营性资产价值中未予考
虑,应属本次所估算的经营性资产价值之外的非经营性资产。



截至评估基准日,纳入评估范围的资产中,存在闲置或报废的设备房产
等非经营性资产,具体明细如下表:


5
-
10
闲置或报废的设备房产等非经营性资产


序号

类别

资产名称

溢余资产价值

备注

1

机器设备

锅炉

500.00

长期闲置

2

机器设备

税控加油机

400.00

长期闲置

3

机器设备

太空牌税控加油机

2,400.00

长期闲置



合计



3,300.00









基准日存在的非经营性资产的价值为
0.3
万元。



(五)评估结果


第二加油站资产评估结果=经营性资产收益法结果+非经营性资产价值

=526.01+ 0.33

=526.34(万元)





第六部分 评估结论及其分析

一、评估结论

(一)资产基础法评估结论

第二加油站
资产
账面原值
125.05

评估值
138.72
万元。其中,固定资产
评估值
87.30
万元;土地使用权评估值
51.42
万元。



详见下表




6
-
1
资产评估结果汇总表


产权持有单位:新疆中油化工集团有限公司 评估基准日:2018 年 3 月 31 日 金额单位:人民币万元

项目


账面价值


评估价值


增减值


增值率
%


固定资产



55.6



87.30



31.64



56.85


无形资产
-
土地使用权



69.39



51.42



-
17.97



-
25.90


资产总计



125.05



138.72



13.67



10.93




(二)收益法评估结论

经实施核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序,采
用收益现值法对第二加油站相关资产价值进行评估。第二加油站的相关

产在评估基准日
201
8

3

3
1
日的账面值为
125.05
万元,评估值为
526.34
万元,评估增值
401.29
万元,增值率
320.90%




(三)评估结果分析及最终评估结论

1、评估结果的差异分析

本次评估采用收益法得出的资产价值为
526.34
万元,比成本法测算得
出的第二加油站经营相关资产评估价值
138.72
万元高
387.62
万元,差异率

279.42
%
。两种评估方法存在差异的原因主要是:



1
)成本法评估是以资产的成本重置为价值标准,反映的是资产投入
(
购建成本
)
所耗费的社会必要劳动,这种购建成本通常将随着
国民经济的变
化而变化;




2
)收益法评估是以资产的预期收益为价值标准,反映的是资产的产
出能力
(
获利能力
)
的大小,这种获利能力通常受到宏观经济、政府控制以及
资产的有效使用等多种因素的影响。



(二)评估结果的选取

考虑到第二加油站经营业务及盈利能力主要基于成品油零售经营权相
关资产组;而成本法仅仅从资产购建的角度反映加油站的价值,其中无法体
现因成品油零售经营所带来的超额收益。故本次评估以收益现值法评估结果
作为第二加油站资产的评估结果,即第二加油站资产评估价值为 526.34 万
元。


二、其他事项说明

(一)抵押担保事项

第二加油站无抵押担保事项。


(二)产权瑕疵事项

1、本次评估的第二加油站3,20.0
平方米
土地使用权证载权利人新疆中
油化工集团有限公司哈密分公司第二加油站系产权持有单位新疆中油化工
集团有限公司分支机构,不具备独立的法人资格。新疆中油化工集团有限公
司承诺该房产不存在产权纠纷,如有纠纷与本次执业评估师和评估机构无
关。



(三)未决事项、法律纠纷等不确定因素

无未决事项、法律纠纷等不确定因素。


(四)重大期后事项

无重大期后事项。


(五)其他重大事项



未发现有其他重大事项。




企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方及产权持有者概况

本次资产评估的委托方为中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司、
新疆中油化工集团有限公司,产权持有单位为新疆中油化工集团有限公司。

委托方之一中石化哈密分公司拟收购产权持有单位的资产。



(一)委托方

概况


公司名称:
中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司(以下简称:
中石化哈密分公司)


统一社会信用代码:
916520748658128D


公司地址:
新疆哈密市伊州区哈巴公路西侧(
北出口以北
3
公里)


负责人:
郭华斌


公司类型:其他有限责任公司分公司


所属行业:零售业


经营范围:危险
化学品经营(汽油、煤油、柴油批发);食品的销售、
乳制品(含婴幼儿配方乳粉)、保健食品销售(具体许可范围和有效期限以
市卫生局核发的许可证为准
)
;酒类销售(以上三项仅限所属分支机构经营;
纺织、服装及日用品专门零售;文化用品零售;日用百货、沥青、润滑油、
石脑油、石蜡、化工产品、家用电器、航空机票、通讯器材、农副产品、棉
纺织品、化肥、农机产品、化妆品、五金交电、劳保用品、服装鞋帽、办公
用品、体育用品、工艺品、厨房、卫生间用具、洗涤用品、首饰、建筑材料、
装饰材料、照相器材、鲜花、土产日杂、电子产品的销售;汽车清洗服务

房屋租赁;广告业务;场地租赁;代办移动通信业务。以下项目由分支机构
凭有效许可证经营,未取得许可证不得经营:燃气经营;快餐服务;百货零



售;粮油零售;糕点、面包零售;果品、蔬菜零售;肉、禽、蛋、奶及水产
品零售;营养和保健品零售;酒、饮料及茶叶零售;烟草制品零售;其他食
品零售;汽车零售;汽车零配件零售;摩托车及零配件零售;文具用品零售;
体育用品及器材零售;图书、报刊零售、音像制品及电子出版物零售;药品
零售;医疗用品及器材零售;委托代理收取水电费、票务代理服务。



(二)
委托方二暨产权持有单位概况


公司名称:
新疆中
油化工集团有限公司
(以下简称:中油化工)


统一社会信用代码:
91650106745234098E


公司地址:
新疆乌鲁木齐市头屯河区南渠路西一巷
2



负责人:
王炜


公司类型:有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)


所属行业:化学原料和化学制品制造业


经营范围:销售:汽油、柴油
[
闭杯闪点≤
60

]
、液化石油气、石油原
油、溶剂油、石脑油、甲醇、二甲苯、粗苯、金属制品、煤油、耐火材料、
镁钙粉、燃料油、煤炭、石油化工产品(危化品除外)、矿产品、生铁、
钢材、铁精粉、机电产品、五金交电、建材、润滑油、皮棉、化肥(零售
)、
棉粕、玉米;成品油零售(只限分支机构经营);仓储服务,铁路运输代
理服务,房屋租赁,货物与技术的进出口贸易,供热服务,设备租赁,场
地租赁,装卸,国际货运代理,国内货运代理,物流咨询服务,车辆清洗。



二、关于经济行为的说明

根据《
哈密石油分公司关于收购第一第二加油站和中油化工油库的立项
请示》,中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟收购第二加油站
成品
油零售经营相关资产组。




本次评估的目的是反映中石化哈密分公司
拟收购中油化工第二加油站
之经济行为所涉及的第二加油站
成品油零售经营相关资产组在基准日的市
场价值,
为上
述经济行为提供价值参考依据。



三、关于评估对象与评估范围的说明

评估对象和评估范围是第二加油站
成品油零售经营相关资产组,具体包
括第二加油站成品油零售经营权及相关房屋建(构)筑物、机器设备及国有
土地使用权。



第二加油站原成品油零售经营权利人为新疆中油化工集团有限公司,
2010
年中油化工与中国石油化工股份有限公司新疆石油分公司签订加油站
租赁合同,由此《成品油零售经营批准证书》经营主体变更为中国石化销售
有限公司新疆哈密石油分公司第

加油站,并约定租赁期届满不再续租的,
已变更的加油站资质将恢复到中油化工名下,租赁期
内承租方中石化哈密分
公司对加油站的改造、重修、扩建形成的资产权归出租方中油化工所有。



(一)被评估主要资产情况

本次评估对象和评估范围为中石化哈密分公司拟收购的第二加油站

品油零售经营相关资产组,具体包括
第二加油站成品油零售经营权及相关房
屋建筑物、构筑物、机器设备和土地使用权。



1

房屋建筑物共
3
项,主要为
第二加油站
营业用房屋,包括营业厅和
办公室。上述房屋建筑物均为混合结构,建筑面积合计
451.54
平方米,评
估基准日均已办理房产证;
其中营业厅已拆除无实物,证载面积为
48.10

方米;


2

构筑物主要为加油
站地坪、围墙、地坑基础及网架雨篷等;


3
、机器设备
主要
为加油站经营用设备,包括加油机、地埋罐、潜油泵
及监控设备等。由于购置时间久远,部分设备存在长期闲置和无实物的情



况。



4

无形资产
-
土地使用权为
第二加油站
用地。评估基准日均已取得土
地使用证。土地证编号:巴证国用(
209
)第
303
号;证载总面积
3,20.0
平方米
,位于巴里坤县天山路
52
号,为商业用途出让土地。证载权利人为
新疆中油化工集团有限公司哈密分公司第二加油站。



委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一
致。



四、关于评估基准日的说明

本项目资产评估基准日是 2018 年 3 月 31 日。


此基准日是委托方在综合考虑产权持有者的资产规模、工作量大小、预
计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。



五、可能影响评估工作的重大事项的说明

本次无影响评估工作的重大事项。



六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明

(一)资产负债清查情况说明


1
、列入本次清查范围的资产,是
第二加油站
的房屋建筑物、
构筑物、
机器设备及
国有土地使用权。



2
、实物资产分布地点及特点



1
)实物资产分布集中:均位于
第二加油站
内;



2

房屋建筑物共
3
项,主要为
第二加油站
营业用房屋,包括营业厅
和办公室。上述房屋建筑物均为混合结构,建筑面积合计
451.54
平方米,
评估基准日均已办理房产证


其中营业厅已拆除无实物,证载面积为
48.10




方米;



3

构筑物主要为加油站地坪、围墙、地坑基础及网架雨篷等;



4

机器设备
主要
为加油站经营用设备,包括加油机、地埋罐、潜油
泵及监控设备等。由于购置
时间久远,部分设备存在长期闲置和无实物的

况;


5

无形资产
-
土地使用权为
第二加油站
用地


评估基准日均已取得土
地使用证。土地证编号:巴证国用(
209
)第
303
号;证载总面积
3,20.0

方米
,位于巴里坤县天山路
52
号,为商业用途出让土地。证载权利人为新
疆中油化工集团有限公司哈密分公司第二加油站。



3
、清查盘点时间:清查基准日为
201
8

3

3
1

,清查盘点时间自
2018

5

2
日至
2018

5

10





4
、清查盘点工作本着实事求是的原则,统一核对账、卡、物,力求做
到准确、真实、完整。




1
)非实物资产,评估申报明细表和账面记录一致,申报明细表与实
际情况吻合。




2
)实物资产的清查情况与申报明细一核对,对清查核实明细项目
已与企业财务人员进行了沟通。



5
、清查结论


通过以上资产清查核实程
序,未发现有清查调整事项。



(二)未来经营和收益状况预测说明


对企业未来财务数据

预测是

中石化哈密
分公司提供的企业
201
4



201
8

1
-
3
月的经营业绩为基础,遵循我国现行的有关法律、法规,
根据国家宏观政策、国家及地区的宏观经济状况、国家及地区同行业状况,
加油站的发展规划和经营计划、优势、劣势、机遇、风险等,尤其是加油站
所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力,并依据
中国石化销售有限公司



新疆哈密石油分公司和新疆中油化工集团有限公司共同
编制的
201
8

4


204

3

年财务预测,经过综合分析编制的。






七、资料清单

委托方及
产权持有者
已向评估机构提供了以下资料:


1
、经济行为文件;


2
、委托方及
产权持有
单位
营业执照;


3
、资产权属证明文件(国有土地使用证、房屋所有权证等);


4
、资产评估申报表;


5
、与本次评估有关的其他资料及专项说明。




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