[收购]国际实业:中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟收购新疆中油化工集团有限公司第二加油站项目资产评估说明
中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟 收购新疆中油化工集团有限公司 第二加油站 项目 资 产 评 估 说 明 中联评报字 [201 8 ] 第 95 号 中联资产评估集团有限公司 二 〇 一 八 年 五 月 三十一 日 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .. .. 3 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .. 4 第三部分 资产核实情况说明 .. .. 5 一、 评估对象与评估范围说明 .. .. . 5 二、 资产核实情况总体说明 .. .. .. 6 第四部分 成本法评估说明 .. .. .. 8 一、固定资产评估技术说明 .. .. .. 8 第五部分 收益法评估说明 .. .. .. 56 一、评估模型的选择 .. .. .. 56 二、评估前提与假设 .. .. .. 56 三、宏观经济状况的分析及发展前景 .. .. 59 四、行业经营状况的分析及发展前景 .. .. 71 五、未来收益预测 .. .. .. 82 六、收益法评估值测算 .. .. .. 92 第六部分 评估结论及其分析 .. .. 96 一、评估结论 .. .. .. 96 二、其他事项说明 .. .. .. 97 企业关于进行资产评估有关事项的说明 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和 产权持有者 共同撰写，并由委托方单 位负责人和 产权持有者 负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内 容请见《关 于进行资产评估有关事项的说明》。 第三部分 资产核实情况说明 一、 评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 评估对象和评估范围是第二加油站成品油零售经营相关资产组，具体 包括第二加油站成品油零售经营权及相关房屋建（构）筑物、机器设备及 国有土地使用权。这些资产具有以下特点： 1、实物资产分布集中：均位于第二加油站内； 2、房屋建筑物共 3 项，主要为第二加油站营业用房屋，包括营业厅和 办公室。上述房屋建筑物均为混合结构，建筑面积合计 451.54 平方米，评 估基准日均已办理房产证；其中营业厅已拆除无实物，证载面积为 48.10 平方米； 2、构筑物主要为加油站地坪、围墙、地坑基础及网架雨篷等； 3、机器设备主要为加油站经营用设备，包括加油机、地埋罐、潜油泵 及监控设备等。由于购置时间久远，部分设备存在长期闲置和无实物的情 况。 4、无形资产-土地使用权为第二加油站用地，评估基准日均已取得土 地使用证。土地证编号：巴证国用（2009）第 303 号；证载总面积 3,200.00 平方米，位于巴里坤县天山路 52 号，为商业用途出让土地。证载权利人为 新疆中油化工集团有限公司哈密分公司第二加油站。 5、第二加油站原成品油零售经营权利人为新疆中油化工集团有限公 司，2010 年中油化工与中国石油化工股份有限公司新疆石油分公司签订加 油站租赁合同，由此《成品油零售经营批准证书》经营主体变更为中国石 化销售有限公司新疆哈密石油分公司第二加油站，并约定租赁期届满不再 续租的，已变更的加油站资质将恢复到中油化工名下，租赁期内承租方中 石化哈密分公司对加油站的改造、重修、扩建形成的资产产权归出租方中 油化工所有。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一 致。 二、 资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 评估人员 在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分 布特点，分成房屋及构筑物、机器设备和其他资产小组，于 2018 年 5 月 2 日至 2018 年 5 月 10 日 进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清 查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下： 首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评 估资料。 2018 年 4 月下旬 ，评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产 评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的 任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清 单、 企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在 此基础上，填报 “ 评估申报明细表 ” 和 “ 资产调查表 ” ，收集并整理委托评估资 产的产权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。 其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资 产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和 完善资产评估申报明细表，使 “ 表 ” 、 “ 实 ” 相符。 再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实 “ 表 ” 、 “ 实 ” 相 符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验 了产权 权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权属资料中所载明的所有 人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权属资料的情况，给予高度 关注，进一步通过询问的方式，了解产权属，并要求委托方和相关当事人 出具了 “ 说明 ” 和 “ 承诺函 ” 。 （二）影响资产核实的事项及处理方法 清查过程中，评估人员未发现影响资产核实的事项。 （三）资产核实结论 除上述核实事项外，核实情况表明： 1 、实物资产的清查情况与申报明细一核对，对清查核实明细项目已 与企业财务人员进行了沟通。 2 、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报 明细表与实际 情况吻合。 第四部分 成本法评估说明 一、固定资产评估技术说明 （一）房屋建筑物类资产 1、评估范围 纳入本次评估范围 内的 房屋建筑物类资产是 第二加油站 的房屋建筑物 及构筑物。 2、资产概况 纳入评估范围的 第二加油站 房屋建筑物类资产 主要包括： 营业厅、办公 室、 地坪、围墙、地坑基础及网架雨篷 等设施， 其中营业厅已拆除无实物， 其余 建（构）筑物均位于 巴里坤县天山路 52 号 。 证载权利人 为 新疆中油化 工集团有限公司哈密分公司第二加油站 。上述房屋建筑物、构筑物的取得方 式为自建。 主要建筑物概况： 1、办公用房：分别为办公室 1、办公室 2（易捷便利店），其产权面积 分别为 200.88 平方米、202.56 平方米,均为单层砖混结构，基础为砖石条基 层，层高 2.8 米。以上办公用房均设置钢筋混凝土地圈梁,砖墙承重围护，筋 混凝土预制屋面板，水泥砂浆找平,卷材防水,膨胀珍珠岩粉保温。房屋建筑 物的外墙均为涂料、内墙顶棚乳胶漆，地面地砖，塑钢窗、普通钢窗、夹板 门，局部卷帘门。单管日光灯、吸顶灯照明，办公室 1、办公室 2 内有热水 管道暖气、水电齐全。 2、构筑物部分：构筑物部分主要是加油站内砼地坪 、加油站钢结构网 架、钢管栏杆围墙、标准红砖围墙、地埋罐钢管围栏和混凝土基础、加油站 区钢结构网架。 截至评估基准日上述资产均能满足使用要求。 3、评估过程 （1）收集资料及准备 根据新疆中油化工集团有限公司提供的第二加油站房屋建筑物资产评 估申报表，进行账表核对，并核对各房屋建（构）筑物的名称、坐落地点、 结构、建筑面积、使用状况等；查看有关建（构）筑物的工程图纸、竣工结 算资料等；同时根据该加油站的实际情况，填写“房屋建筑物、构筑物状况 调查表”。 （2）实地查勘 根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象，进行详尽 的现场勘查，对房屋建（构）筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材 质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进 行了较详细的记录，查阅了主要建（构）筑物图纸及相关资料，向房屋建筑 物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护情况。 （3）评估作价及报告 在实施了上述调查和勘察的基础上，根据被评估房屋建（构）筑物的具 体情况，分别采用重置成本法进行评估作价，并撰写有关评估说明。 4、评估方法 对房屋建筑物的评估根据被评估房产的特点采用重置成本法进行评估。 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资 产所需的全部成本，通常是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程 量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按 建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建 筑物评估净值。基本计算公式为： 建筑物评估值=重置全价×成新率 （1）重置全价的确定 主要建筑物的评估，根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程 量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，其他 建筑物是在实地勘察的基础上，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计 算重置全价。 重置全价由建安造价、前期及其他费用和资金成本三部分组成。 ①建安造价的确定 评估人员根据被评估房产的具体特点和所掌握的资料，采用重编预算法 与类比法确定建安工程造价。 重编预算法：评估人员根据房屋基础资料及部分图纸，参照《新疆建筑 工程消耗量定额 2010（实体项目）》、《新疆建筑工程消耗量定额 2010（措 施项目）》、《全国统一建筑装饰、装修消耗量定额 GYD-901-20》、《新 疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》（2010 年）、《新疆维吾尔自治区 哈密区域建设工程材料市场价信息》（2018 年 3 月），从而计算得出建筑安 装工程造价。 类比法：根据哈密市建筑工程造价管理等权威部门发布的建筑工程造价 信息、工程造价指标，选择近期与被评估建筑物相类似的建筑物进行类比分 析，以建安工程造价为基础，通过调整差异，测算出被评估建筑物的建安工 程造价。 ②前期及其他费用的确定 前期及其他费用套用国家计委、国家物价局、建设部等规定收取的建设 费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包 括的内容及取费标准见表 4 - 1 、表 4 - 2 ： 表 4 - 1 程建设前期费率表 序号 费用名称 取费基数 费率 (含税) 费率 （不含税） 取费依据 1 建设单位管理费 建安工程造价 2.00% 2.00% 财建[2016]504 号 2 勘察设计费 建安工程造价 4.72% 4.46% 国家计委、建设部计价格（2002）10 号 3 工程建设监理费 建安工程造价 4.24% 4.00% 国家发改委、建设部《关于印发〈建设工 程监理与相关服务收费管理规定的通 知〉》（发改价格[2007]670 号） 4 建设工程招标代理费 建安工程造价 3.33% 3.14% 国家发展计划委员会、建设部 计价格 (2002)1980 号 5 环境影响评估费 建安工程造价 0.11% 0.10% 国家发展计划委员会、国家环境保护总局 计价格(2002)125 号 前期费合计 14.40% 13.69% 表 4 - 2 工程建设 其他 费费率表 序号 项 目 计算依据 计算基数 计算标准 (元/m2) 1 市政公用设施配套费 《新疆维吾尔自治区城市市政公用基础设施配套费 征收使用管理办法》（新政办法〔2015〕147 号） 建筑面积 25 合计 25 ③资金成本的确定 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利 率按基准日中国人民银行规定标准计算，其中六个月以内贷款利率为 4.35%， 一年期贷款利率为 4.35%，一年期至三年期贷款利率为 4.75%。工期按建设 正常情况周期计算，并按均匀投入考虑： 资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息× 50% （2）成新率 建（构）筑物成新率的确定方法，根据不同类型、不同价值量的建（构） 筑物，将分别采用不同的方法。对于重要的、价值量大的建（构）筑物采用 综合成新率方法确定，采用勘察成新率和理论成新率两种方法计算，经加权 平均得出综合成新率。对于一般建（构）筑物采用年限法，并根据具体勘察 情况进行修正后确定其成新率。 计算公式为： 成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4 ①勘察成新率 将影响房屋成新率的因素分为三大部分（结构、装饰和设备部分），通 过各项因素对建（构）筑物造价的影响程度，确定不同结构类型建（构）筑 物各因素的标准分值，根据勘察情况给出不同的分值，并据此确定勘察成新 率。 ②理论成新率 根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。 理论 成新率 = （ 1 - 已使用年限 / 经济寿命年限） ×10% （3）评估值的确定 评估值＝重置全价×成新率 5、评估结果 （1）评估结果 房屋建筑物类资产 账面原值 920,0.0 元，账面净值 521,274.71 元， 评 估原值 1,45,40.0 元，评估净值 739,612.0 元。 评估原值与账面原值比较 增值 535,40.0 元，增值率 58.20 % ；评估净值与账面价值比较增值 218,37.29 元，增值率 41.89 % 。 详 见 “ 固定资产评估汇总表 ” 、 “ 房屋建筑物 评估明细表 ” 及 “ 构筑物及其他辅助设施评估明细表 ” 。 （2）与账面价值变动原因分析 ①随着建筑材料价格和人工工资的上涨，造成建筑物建造成本增加，且 相应的规费也有一定的增长，因而评估原值增值。 ②因为房屋建筑物会计折旧年限小于经济使用年限，造成评估净值增 值。 6、典型案例 案例一：办公室 2（易捷便利店）（房屋建筑物评估明细表序号 2） （1）建筑物概况 ①名称：办公室 2（易捷便利店） ②建筑面积：202.56 平方米 ③开工日期：2002 年 3 月 ④竣工日期：2002 年 6 月 ⑤主体结构：砖混结构、钢筋混凝土条形基础 ⑥层数：地上一层 ⑦层高：2.8 米 办公室为 单层砖混结构，砖混条形基础，现浇混凝土构造柱、圈梁，屋 面板为钢筋混凝土预制板。建筑面积 202.56 平方米， 层高 2.8 米 ， 机制红砖 外墙围护，墙体厚 370 mm ，内墙厚 240 mm 。内墙顶棚面为乳胶漆粉刷，外 墙涂料，地砖地面，屋面卷材防水。室内格栅日光灯照明 ， 无卫生给水设施、 PVC 管排水、通讯网络设施齐备。 （ 2）重置全价计算 根据新疆维吾尔自治区所规定的各类建筑取费及建筑期建设单位所支 付的其他费用项目及标准，计算建筑物的重置全价。 ① 建筑安装工程造价 以被评估建筑物 的 竣工结算资料为基础 ， 参照《新疆建筑工程消耗量定 额 2010 （实体项目）》、《新疆建筑工程消耗量定额 2010 （措施项目）》、 《全国统一建筑装饰、装修消耗量定 额 GYD - 901 - 20 》，《新疆维吾尔自治 区建筑安装工程费用定额》（ 2010 年）、《新疆维吾尔自治区哈密区域建设 工程材料市场价信息》（ 2018 年 3 月），按评估基准日当地市场材料价格调 整材料价差，从而计算得出建筑安装工程造价 ， 测算 见表 4 - 3 ： 表 4 - 3 建筑 安装 工程费计算表 序号 费用项目 费率 金额(元) 一 直接工程费 194,430.39 (一) 1.1 人工费 62,557.55 1.2 材料费 105,138.63 1.3 机械费 5,992.10 (二) 措施费 20,742.11 2.1 可计量措施费 14,571.59 2.1.1 人工费 4,865.59 2.1.2 材料费 8,867.11 2.1.3 机械费 838.89 2.2 施工组织措施费 8.31% 6,170.52 二 企业管理费 12.50% 9,281.77 三 利润 6% 4,455.25 四 规费 14.60% 10,841.10 五 税金 11% 24,090.94 六 建筑工程造价（不含税） 219,008.51 建筑工程造价（含税） 243,099.45 该工程建安造价 （不含税价）为 219,08.51 元，工程建安造价 （含税价） 为 243,09.45 元。 ② 前期费用及其它费用 参照国家相关部门颁布的建设项目有关取费标准，工程建设前期及其他 费用计算过程见 表 4 - 1 、表 4 - 2 。 根据表 4 - 1 该建筑物的含税前期费率为 14.40% ，不含税前期费率为 13.69% 。根据表 4 - 2 其他费用征收标准为每建筑面积 25 元 / 平方米，则该车 间前期及其他费为： 前期费用和其他费用（含税价）=建安造价（含税）×费率（含税）+ 面积×其他费用 = 243,09.45 × 14.40% + 202.56 × 25 = 40,070.32 （元） 前期费用和其他费用（不含税价）=建安造价（含税）×费率（不含税） +面积×其他费用 = 243,09.45 × 13.69%+ 202.56 × 25 = 38,34.31 （元） ③ 资金成本 该加油站的合理建设工期一般为 1 年，贷款利率为 4.35%，建设资金按 均匀投入计。 资金成本＝ [ 建筑安装工程造价 （含税价） + 前期及其他费用（含税价） ] ×合理工期×贷款利率 × 5 0 % =（243,099.45+ 40,070.32）×1×4.35%÷2 = 6,048.80（元） ④ 重置价值的确定 重置全价 = 建筑安装工程造价（不含税价） + 前期及其他费用 + 资金成本 = 219,08.51 + 38,34.31 + 6,048.80 = 263,401.62 （元） 计算结果 取整 到百位 为 263,40.0 元 。 （3）成新率计算 ①理论成新率 该建筑物于 202 年 6 月建成并投入使用，截止评估基准日已经使用 15.84 年。 该办公房为砖混结构， 该结构房屋经济使用寿命为 50 年，则： 理论成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100% =（1-15.84/50）×100% =68% ②勘查成新率 经评估人员现场勘察认定：房屋地基基础稍有不均匀下沉；承重构件完 好未变形，网架结构油漆失光；墙体无腐蚀损坏，整体状况良好；屋面防水 隔热完好未见渗漏。门窗开关灵活，玻璃五金、油漆失光。外墙无釉面砖， 稍有裂缝；内墙乳胶漆局部剥落，部分吊顶变形，地面平整，有明显磨损， 给排水、照明、弱电、供配电正常使用。 评估师依照《房屋完损等级评定标准》，通过现场勘察，对建筑物各部 位分项鉴定、打分，据此评定成新率。详见表 4-4： 表 4 - 4 ： 房屋 建筑评估 鉴定表 序号 部位名称 现实状况描述 标准分 评估分 结 构 部 分 1 地基基础 稍有不均匀下沉，但已稳定 25 15 2 承重构件 完好未变形，网架结构油漆失光 40 24 3 墙体 墙体无腐蚀损坏，整体状况良好 15 9 4 屋面 防水隔热完好未见渗漏 20 12 小 计 100 60 装 修 部 分 5 门窗 开关灵活，玻璃五金、油漆失光 25 15 6 外粉饰 外墙无釉面砖，稍有裂缝 20 12 7 内粉饰 内墙乳胶漆局部剥落 20 12 8 顶棚 同内墙，车间办公部分吊顶变形 20 12 9 楼面板 地面平整，有明显磨损 15 9 小 计 100 60 设备 部分 10 水卫 上下水通畅，各器具完好零件设备无损。 25 15 11 电照 线路装置完好牢固绝缘良好 25 15 12 消防 正常使用 10 6 13 暖通 正常使用 40 30 小 计 100 66 合计 勘查成新率 = 结构部分评分 ×0. 60 ＋装修部分评分 ×0. 25 ＋设备部分评分 ×0. 15 勘查成新率 =6 0 % ×0.60 + 60 % ×0.25 + 66 % ×0.15 = 6 1 % 综合成新率 = 理论成新率 ×40 %+ 勘查成新率 ×60 % = 68 % ×40 %+ 6 1 % ×60% ≈ 64 % （4）评估值的确定 评估值 = 重置全价 × 成新率 = 263,40.0 × 64 % = 168,576.00（元） 案例二： 网架雨篷 （构筑物评估明细表序号 6 ） （ 1 ）构筑物概况 加油站钢结构网架投影建筑面积 457.5 平方米，长 25 米，宽 18.3 米， 钢结构网架柱顶高度为 6.5 米。四根现浇钢筋混凝土柱支撑整个钢结构网架 重量及相关荷载，其结构是参照球形网架做法，为简易钢结构网架工程，钢 材多为各种规格型号的钢管。钢网架屋面及四周垂直檐边均采用波形彩钢 板。加油站的设计标准均采用国家规定的安全等级标准。加油站砼地面局部 严重龟裂。 （ 2 ）重置全价计算 ① 建筑安装工程造价 以被评估建筑物的竣工结算资料为基础，参照《新疆建筑工程消耗量定 额 2010 （实体项目）》、《新疆建筑工程消耗量定额 2010 （措施项目）》、 《全国统一建筑装饰、装修消耗量定额 GYD - 901 - 20 》，《新疆维吾尔自治 区建筑安装 工程费用定额》（ 2010 年）、《新疆维吾尔自治区哈密区域建设 工程材料市场价信息》（ 2018 年 3 月），按评估基准日当地市场材料价格调 整材料价差，从而计算得出建筑安装工程造价， 网架雨篷 建筑安装工程费 测 算 见 表 4 - 5 ： 表 4 - 5 建筑安装工程费计算表 序号 费用项目 费率 金额(元) 一 直接工程费 304,265.64 (一) 1.1 人工费 107,621.82 1.2 材料费 151,161.33 1.3 机械费 18,555.49 (二) 措施费 26,927.01 2.1 可计量措施费 15,878.86 2.1.1 人工费 5,381.09 2.1.2 材料费 9,106.11 2.1.3 机械费 1,391.66 2.2 施工组织措施费 8.31% 11,048.15 序号 费用项目 费率 金额(元) 二 企业管理费 12.50% 16,618.76 三 利润 6% 7,977.00 四 规费 14.60% 19,410.71 五 税金 11% 38,309.93 六 建筑工程造价（不含税） 348,272.11 建筑工程造价（含税） 386,582.04 该工程建安造价（不含税价）为 348,272.11 元，工程建安造价（含税 价）为 386,582.04 元。 ② 前期费用 参照国家相关部门颁布的建设项目有关取费标准，工程建设前期及其他 费用计算过程见表 4 - 1 ： 前期费用（含税价）=建安造价（含税）×费率（含税） = 386,582.04 × 14.40% = 55,67.81 （元） 前期费用（不含税）=建安造价（含税）×费率（不含税） = 386, 582.04 × 13.69% = 52,923.08 （元） ③ 资金成本 该网架雨篷的合理建设工期一般为 1 年，贷款利率为 4.35%，建设资金 按均匀投入计。 资金成本＝ [ 建筑安装工程造价（含税价） + 前期及其他费用（含税价） ] ×合理工期×贷款利率 × 50 % =（386,582.04 +55,667.81）×1×4.35%× 50 % =9,618.93（元） ④重置价值的确定 重置全价（含税价）=建筑安装工程造价（不含税价）+前期及其他费 用（不含税价）+资金成本 = 348,27 2.1 + 52,923.08 + 9,618.93 = 410,814.12 （元） 取整 为 410,80.0 元 （ 3 ）成新率计算 ①理论成新率 该建筑物于 202 年 6 月建成并投入使用，截止评估基准日已经使用 15.84 年。 该网架经济使用寿命为 30 年，则： 理论成新率=（1－实际已使用年限／经济使用年限） =（1-15.84 /30） =47 % ②勘查成新率 评估师依照《房屋完损等级评定标准》，通过现场勘察，对网架雨篷各 部位分项鉴定、打分，据此评定成新率。详见表 4-6： 表 4 - 6 ： 建筑评估鉴 定表 序号 部位名称 现实状况描述 标准分 评估分 结 构 部 分 1 地基基础 稍有不均匀下沉，但已稳定 25 12 2 承重构件 完好未变形，网架结构油漆失光 40 19 3 墙体 墙体无腐蚀损坏，整体状况良好 15 7 4 墙面 局部面漆剥落，未见渗漏 20 10 小 计 100 48 5 网架 油漆失光 25 11 装 修 部 分 6 外粉饰 外墙无釉面砖，稍有裂缝 20 9 7 内粉饰 内墙乳胶漆局部剥落 20 10 8 顶棚 同内墙，车间办公部分吊顶变形 20 10 9 面板 地面平整，有明显磨损 15 8 小 计 100 48 勘查成新率 = （ 4 8 % + 4 8 % ） ÷ 2 = 4 8 % 综合成新率 = 理论成新率 ×40 %+ 勘查成新率 ×60 % = 47 % ×40 %+ 4 8 % ×60% = 4 8 % （4）评估值的确定 评估值 = 重置全价 × 成新率 = 451,90.0 × 4 8 % = 216,912.00（元） （二）设备类资产 1、评估范围 纳入本次评估范围的设备类资产是 新疆中油化工集团有限公司 申报的 第二加油站 机器设备 。 2、设备概况 本次委估的机器设备 为 加油站经营用设 备，包括加油机、地埋罐、潜油 泵及监控设备等 。 由于购置时间久远，部分设备存在长期闲置和无实物的情 况。 3、评估过程 （ 1 ）清查核实 根据企业设备资产的构成和特点，指导企业根据实际情况填写资产申报 评估明细表，在填写和完善明细表的同时对设备的账面价值及构成情况、形 成过程、数量、规格型号、运行和使用状况进行清查核实。并对大型、重要 设备的实际运行状况进行勘察和记录。 查阅设备运行记录、技术档案，了解设备的实际状况；并向现场操作、 维护人员了解设备的运行检修情况及现阶段设备所能达到的主要技术指标 情况；向企业设备管理人员了 解设备的日常管理情况及管理制度的落实情 况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况。 （ 2 ）评估作价 在实施了上述调查和勘察的基础上，按照评估目的确定价值类型，根据 被评估设备的具体情况，开展了市场询价工作、选择评估方法、进行评定估 算。 （ 3 ）评估汇总和报告 对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调 整、修改和完善，并撰写有关说明。 4、评估方法 根据本次评估目的及持续使用假设，以市场价格为依据，结合被评估设 备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法评估。 基本计算公式为： 评估值＝重置全 价 × 成新率 （ 1 ）机器设备 ① 重置全价 对价值量较大设备的重置全价，主要由设备购置价（非标设备现行价 格）、运杂费、安装调试费、基础费、其他费用和资金成本等构成；对价值 量较小、不需要安装以及运输费用较低的一般设备重置全价，参照现行市场 购置价格或非标设备现行价格确定。 重置全价计算公式： 重置全价＝设备购置费＋运杂费 + 安装工程费＋基础费＋其他费用＋资 金成本 A ．设备购置价的确定 设备购置价主要通过向生产厂家和代理商询价确定，或参考近期同类设 备的合同价格确定。不能从市场询到价格的设备，通过查阅机电产品价格信 息、网 上询价以及通过对评估基准日相同或相似的设备对比分析，综合确定 其购置价。 B ．设备运杂费的确定 设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购 置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率 计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时（在购置价格中已含此部 分价格），则不计运杂费。 C ．安装调试费的确定 参考《资产评估常用方法与参数手册》等资料，按照设备的特点、重量、 安装难易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装调试费率计取。 对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。 D. 配套辅助配件及基础费的确定 对于大型设备，购买后安装时需部分辅助配件及固定基础方能投入使 用，按照设备的特点，以含税设备购置价为基础，按不同基础费率计取。 E. 前期及 其他 费用的确定 前期费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、建设招 投标管理费及环评费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合 本身设备特点进行计算。 参照国家相关部门颁布的建设项目有关取费标准， 工程建设其他费用计算过程 见表 4 - 7 ： 表 4 - 7 工 程建设前期费率表 序号 费用名称 取费基数 费率 (含税) 费率 （不含税） 取费依据 1 建设单位管理费 建安工程造价 2.00% 2.00% 财建[2016]504 号 2 勘察设计费 建安工程造价 4.72% 4.46% 国家计委、建设部计价格（2002）10 号 3 工程建设监理费 建安工程造价 4.24% 4.00% 国家发改委、建设部《关于印发〈建设工 程监理与相关服务收费管理规定的通 知〉》（发改价格[2007]670 号） 4 建设工程招标代理费 建安工程造价 3.33% 3.14% 国家发展计划委员会、建设部 计价格 (2002)1980 号 5 环境影响评估费 建安工程造价 0.11% 0.10% 国家发展计划委员会、国家环境保护总局 计价格(2002)125 号 前期费合计 14.40% 13.69% F ．资金成本 资金成本即建设期投入资金的贷款利息，根据合理工期，结合评估基准 日执行的贷款利率，并按建设期均匀投入考虑。 计算公式如下： 资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋安装工程费＋基础费＋其他费用） × 合理建设工期 × 贷款利率 ×50% ② 成新率的确定 在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备 尚可使用年限，并进而 计算其成新率。其公式如下： 成新率 = 尚可使用年限／（实际已使用年限 + 尚可使用年限） ×10% 5 、评估结果 （ 1 ）设备评估结果 纳入本次评估 范围内的 设备类资产 账面原值 265,847.01 元，账面净值 35,314.34 元， 评估原值 251,40.0 元，评估净值 173,0.0 元 ，原值评估减 值 14,47.01 元，减值率 5.43 % 。净值评估增值 137,685.6 元，增值率 389.89 % 。 ①机器设备的市场价格降低导致设备的重置全价降低，在本次评估中以 该设备的重置全价确认其评估原值，导致原值减值。 ④ 企业按照会计政策，根据规定的折旧年限提取折旧后所形成，而评估 中所采用的是设备类资产的经济使用年限，由于设备类资产的经济使用年限 一般要大于会计上的折旧年限，致使采用成本法计算得出的设备类固定资产 评估净值要高于账面净值。 具体评估结果详见 “ 固定资产评估汇总表 ” 、 “ 机器设备评估明细表 ” 。 6 、评估案例 案例一：税控加油机（固定资产—机器设备评估明细表 10 项） （ 1 ）设备概述 该台 税控加油机 于 201 1 年 10 月份购入。评估人员经现场勘察得知该设备 安装于加油站内，目前设备运行状况良好。该加油机的主要技术参数如下表 所示： 生产厂家： 三盈联合 规格型号： 52QF2K 标准输油流量范围： 5 - 50L/min 大流量范围 5 - 90L/min 最小被测量 5 升 最大允许误差± 0.3% （ 2 ）重置全价的确定 ①设备购置费确定 经市场调查，并通过电话向厂家询价确定该设备现含税购置价为人民 25,60.0 元 / 台。 ②运输费 设备运输费包含在购置价款中。 ③安装调试费用 安装调试费取包含在购置价款中 ④ 前期 费用 该设备的含税前期费率为 14.40% ，不含税 前期费率为 13.69% ，则： 前期费（含税） = （ 设备购置费 （含税） + 运杂费 + 安装调试费 + 基础费（含 税） × 前期 费率 （含税） = （ 25,60.0 + 0.0 + 0.0+ 0.0 ） × 14.40% = 3,686.40 （元） 前期费 （不含税） = （ 设备购置费 （含税） + 运杂费 + 安装调试费 + 基础费 （含税） × 前期 费率 （不含税） = （ 25,60.0 + 0.0 + 0.0+ 0.0 ） × 13.69% = 3,504.64 （元） ⑤资金成本 该加油机按企业建设正常投产周 期考虑，正常投产周期为 1 年，评估基 准日同期贷款利率 4.35% ，按资金均匀投入计算。 资金成本 = （设备购置费 + 运杂费 + 安装调试费用 + 前期 费用 （含税） ）× 4.35% × 1 × 50% = （ 25,60.0 + 3,686.40 ）× 4.35% × 1 × 50% = 636.98 （元） ⑥重置全价（含增值税） = 设备购置费 + 国内运杂费 + 安装调试费用 + 前期 费用 + 资金成本 = 25,60.0 + 0.0+0.0+ 3,686.40 + 636.98 = 29,923.38 （元） 依据 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税 [2016 ]36 号）， 对于符合增值税抵扣条件的设备和车辆在计算其重置全价时应扣减可抵扣 增值税进项税额 。中油化工为增 值税一般纳税人，本次评估的固定资产的重 置全价中不含增值税。 可抵扣增值税进项税额＝设备含税购置价×增值税率／（ 1 ＋增值税率） + 运杂费×相应的增值税率 / （ 1+ 相应的增值税率） + 安装费×相应的增值税 率 / （ 1+ 相应的增值税率） + 基础费×相应的增值税率 / （ 1+ 相应的增值税率） + 前期费中可抵扣增值税额 = 25,60.0 ÷ 1.17 × 1.1+ 0.0 ÷ 1.1 × 0.1+ 0.0 ÷ 1.1 × 0.1+0.0 ÷ 1.1 × 0.1+ （ 3,686.40 - 3,504.64 ） = 3,719.6 （元） 重置全价（不含增值税） = 重置全价（含增值税）－可抵扣增值税进项 税额 = 29,923.38 － 3,719.6 = 26,203.72 （元） 取整到百位，确定该立罐的重置全价为 26,20.0 元。 （ 3 ）成新率的确定 ①勘察成新率 该加油机于 201 1 年 10 月购入， 评估人员通过现场勘察 ，勘查情况如下 表 ： 表 4 - 8 现场勘查表 序号 设备部位 设备技术状态 标准 分 评定 分 1 主要设备 运转较正常、有轻微异响，电器控制正常，温度较高，使用 状态一般 50 28 2 框架部分 框架基础稳固，局部有锈蚀碰伤及油漆剥落现象 20 8 3 控制部分 正常联锁控制系统温度稍高 20 8 4 外观及其他 附件较为齐全，安全保护装置完好 10 6 小计 100 50 综上该设备勘查成新率为 50% 。 ②理论成新率 该设备能正常使用，基本能 满足生产的需要，至本次评估基准日已使用 6.43 年，该类设备经济使用年限为 12 年， 则理论成新率为： 理论 成新率 = （ 1 －实际已使用年限／经 济使用年限） ×10 ％ = （ 1 - 6.43/12 ） ×10% ≈46% 综合成新率 = 勘查成新率 × 0.6+ 理论成新率 × 0.4 =50 × 0.6 + 46 × 0.4 =48% （ 4 ）评估值的计算 评估值 = 重置全价×成新率 = 26,20.0 × 48 % = 12,576.0 （元） 该 税控加油机 评估值为 12,576.0 元。 二、无形资产评估技术说明 本次评估的无形资产为新疆中油化工集团有限公司所拥有的一宗土地 使用权，土地使用权性质为出让，用途为商服用地，已取得《国有土地使用 权证》，土地面积为 3,200.00 平方米，账面价值为 693,948.76 元。 （一）评估对象概况 1、土地登记状况 待估宗地的证载土地使用权人、土地使用证号、宗地位置、土地面积、 土地用途、使用权类型、终止日期等见《待估宗地土地登记状况表》： 表 4 - 9 土地使用权明细表 土地使用权人 宗地名称 土地权证编号 土地位置 土地面积 （㎡） 证载土地 用途 使用权 类型 使用权截止 日期 新疆中油化工集团 有限公司哈密分公 司第二加油站 第二加油站 土地 巴证国用（ 209 ） 第 303 号 巴里坤县 天 山路 52 号 3,20.0 商服用地 出让 2044-03-17 注：新疆中油化工集团有限公司哈密分公司第二加油站系新疆中油化工集团有限公司分支机构，不具备独立法 人资格。 2、土地权利状况 待估宗地的土地所有权属于国家所有，新疆中油化工集团有限公司以出 让方式取得土地使用权。 待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗地的土地使用者，国有土地使用 证号、他项权利等土地权利状况详见下表： 表 4 - 10 土地权利状况一览表 土地使用者 用途 土地权证编号 使用权类型 他项权利状况 新疆中油化工集团有限公司哈 密分公司第二加油站 商服用地 巴证国用（2009）第 303 号 出让 无 3、土地利用状况 待估宗地为新疆中油化工集团有限公司一宗土地使用权，土地面积 3,200.00 ㎡。待估宗地地上建有办公室和宿舍（消防房）等，均建成于 2002 年，总建筑面积 403.44 平方米，实际容积率为 0.13。土地利用情况详见下表： 表 4 - 11 地面建筑物情况一览表 宗地位置 宗地面积 （㎡） 主要房屋/构筑物 结构 建筑面积（㎡） 实际 容积 率 哈密哈巴公路西 侧巴里坤县天山 路 52 号 3,200.00 办公室 1 砖混 200.88 0.13 办公室 2（易捷便利店） 砖混 202.56 合计 403.44 4、地价定义 （1）地价内涵 本次待估宗地土地使用权地价定义：评估基准日为 2018 年 3 月 31 日。 待估宗地土地设定用途为商服用地，土地开发程度为宗地红线外“六通”（通 上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖）和宗地红线内“场地平整”，正 常市场状况和现状使用条件下的国有出让土地使用权价格。 （2）土地使用年限设定 待估宗地对应的《国有土地使用证》（权证号：巴证国用（2009）第 303 号），待估宗地土地终止日期为 2044 年 03 月 17 日，剩余使用权年限为 25.98 年，设定土地使用年限为 40 年。 （二）影响地价的因素 1、一般因素 一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城镇 用地的地价总体水平的社会、自然、经济和行政等因素，通过对土地供给和 需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。 （1）城市资源状况 哈密位于新疆维吾尔自治区最东端，地跨天山南北，全书最东在星星峡 东北东经 96°23′00″处，最西在七角井以西东经 91°06′33″处，最南 为哈密市嘎顺戈壁的白龙山附近北纬 40°52′47″，最北在巴里坤哈萨克自 治县的大哈甫提克山北纬 45°05′33″。南北距离约 440 公里，东西相距约 404 公里。东部、东南部与甘肃省酒泉市为邻；南接巴音郭楞蒙古自治州； 西部、西南部与昌吉回族自治州、吐鲁番市毗邻；北部、东北部与蒙古国接 壤，有长达 586.663 公里的国界线。哈密属典型的温带大陆性干旱气候，干 燥少雨，晴天多，年平均气温 9.8 度，年降水量 33.8 毫米，年蒸发量 3300 毫米，年均日照 3358 小时，无霜期 182 天。春季多风、冷暖多变，夏季酷 热、蒸发强，秋季晴朗、降温迅速，冬季寒冷、低空气层稳定。极端最高气 温 43℃，极端最低气温-32℃，无霜期平均 182 天。空气干燥，大气透明度 好，云量遮蔽少，光能资源丰富，为全国光能资源优越地区之一，日照充足， 全年日照时数为 3300 至 3500 小时，为全国日照时数最多的地区之一。 哈密是一个多民族聚居地区，2007 年年末，全市总人口为 54.62 万人， 比 2012 年增加 0.43 万人。城镇化率为 57.4%。人口出生率 10.74‰，死亡率 3.72‰，人口自然增长率 7.02‰。共有 37 个民族，其中较多、在 1 万人以上 的少数民族有维吾尔族、哈萨克族、回族；人口总数在 1000 人以上、1 万人 以下的有蒙古族、满族；其他少数民族人口均在 1000 人以下。汉族约占 70.99%，少数民族人口占 29.01%。 2016 年年末全市总人口 61.97 万人，其中，城镇人口 41.40 万人，乡村 人口 20.57 万人。城镇化率为 66.80%。全年出生人口 0.64 万人，人口出生 率 11.40‰；死亡人口 0.26 万人，死亡率 4.23‰。人口自然增长率 6.17‰。 全国第二次土地调查中，全市土地调查总面积为 8,359.12 平方公里（1,253.87 万亩）。 2013 年，哈密铁路货运量 1482.3 万吨，比 2012 年增长 43.6%；公路货 运量 1638 万吨，比 2012 年增长 11.2%；民航货物吞吐量 218.7 吨，比 2012 年增长 120%；铁路客运量 186.69 万人次，比 2012 年下降 7.4%；公路客运 量 571 万人次，比 2012 年增长 7.9%；民航旅客吞吐量 18.06 万人次，比 2012 年增长 73.0%；公路里程 7230.3 公里，其中等级公路 5040.3 公里，高速公 路 400.0 公里；各类民用车辆拥有量（含拖拉机、摩托车、挂车及其他类型 车）达到 17.58 万辆，比 2012 年增长 10.2%，其中私人车辆拥有量 14.02 万 辆，比 2012 年增长 11.9%。 哈密市过境公路主要有 312 国道、连霍高速 公路；铁路有兰新高铁（哈密火车站）；飞机场有哈密机场。 （2）土地制度与土地市场状况 2014 年 12 月 26 日，哈密市规划和国土资源局公布了《哈密地区土地利 用总体规划》（以下简称《规划》），旨在加强宏观调控，保障社会经济发 展正常的用地需求，城乡建设用地结构与布局进一步优化，保障国家、地区 重点建设项目用地，促进城镇化发展。 充分利用存量土地和闲置土地，推动土地利用方式由外延扩张向内涵挖 潜、由粗放低效向集约高效转变、倡导土地紧凑利用和适当混合利用。规划 期间，全地区新增建设用地 38700 公顷，建设占用耕地控制在 3037.38 公顷。 规划期末建设用地总规模 85043.89 公顷。其中：城乡建设用地在规划期间， 城乡建设用地新增规模控制在 24800 公顷，规划期末，总量控制在 58034.38 公顷。其中：城镇用地增加 6317.21 公顷，总量达到 10241.88 公顷；农村居 民点用地净增加 1115.46 公顷，总量保持 17254.72 公顷；采矿用地和其他独 立建设用地净增 17367.32 公顷，总量达到 30537.77 公顷。 交通水利用地在规划期间，交通水利用地净增 13111.46 公顷，规划期末， 总规模 24110.86 公顷。其中交通用地增加 12295.91 公顷，总规模 21517.50 公顷；水利设施用地增加 815.55 公顷，总规模 2593.36 公顷。 其他建设用地在规划期间净增 788.55 公顷，规划期末总规模 2898.66 公 顷。 哈密地区行政辖区土地面积为 137222.29 平方公里，辖一市两县（哈密 市、巴里坤县和伊吾县）。本轮规划范围为地方使用的土地，规划土地总面 积 129979.65 平方公里（以下简称土地总面积），占全地区土地的 94.72%， 其中哈密市 76693.58 平方公里；巴里坤县 33858.84 平方公里；伊吾县 19427.23 平方公里。 2016 年 10 月 27 日，国土资源部公布 2016 前三季度国土资源主要统计 数据。截至 2016 年 9 月 30 日，全国国有建设用地供应 31.88 万公顷，同比 下降 4.6%。其中，工矿仓储用地 8.49 万公顷，同比下降 0.6 %；房地产用地 7.10 万公顷，同比下降 7.8%；基础设施等其他用地 16.30 万公顷，同比下降 5.2 %。全国土地出让面积 14.31 万公顷，同比下降 4.8%；合同成交价款 2.28 万亿元，同比增长 24.8%。 截止 2017 年 6 月底，全市累计供应建设用地 105 宗，面积 770.2827 公顷,同比减少 83.02%。其中：商服用地 13 宗，面积 7.4624 公顷，占建设 用地供应总量的 0.96%，同比减少 64.53%；工矿仓储用地 12 宗，面积 132.6238 公顷，占建设用地供应总量的 17.21%，同比减少 74.85%；住宅用地 43 宗， 面积 214.0305 公顷,占建设用地供应总量的 27.78%，同比增长 76.60%；其他 用地 37 宗，面积 416.166 公顷，占建设用地供应总量的 54.02%，同比减少 89.23%。 今年较去年同期土地供应面积减少。2017 年上半年较 2016 年同期土地 供应面积下降的主要原因：2016 年我市开工建设一批国家和自治区重点项 目，如兰新二线红柳河至乌鲁木齐防风工程、红淖三铁路、风电基地东南部 景峡区域公用道路等，项目用地面积较大，全市供地面积大幅增加。 （3）产业政策 当前和今后一个时期，哈密地区将紧紧围绕打造成“自治区副中心城市、 一级交通枢纽、新型工业化的主战场和重要的增长极”这一发展思路，坚持 “五位一体、五化同步、文化引领、改革驱动、人才支撑”的总战略、总要 求，坚持以“丝绸之路经济带”为新背景、新平台谋划推进，大力实施优势 资源转换提升和新兴产业培育发展战略，加快建设国家级新型综合能源基 地、先进装备制造业基地、新型材料加工基地、东联西出的交通枢纽和现代 物流基地，提升现已形成的装备制造业、煤电、煤化工、风光电、黑色有色 金属深加工、石油化工的竞争力，着力在形成、延伸、带动上下功夫，加速 传统产业现代化、新兴产业规模化、产业发展集群化，加快构建具有鲜明特 色和核心竞争力的现代产业体系。努力建设团结和谐、繁荣富裕、文明进步、 安居乐业的美好哈密。 （4）城市规划与发展目标 ①城市规划的重点内容 把发展的基点放在创新上，把创新摆在地区发展全局的核心位置，大力 实施创新驱动发展战略，进一步完善有利于创新的体制机制，推动制度创新、 科技创新、文化创新和发展方式创新，推动大众创业、万众创新，培育发展 新动力，拓展发展新空间，构建产业新体系，让创新贯穿于经济社会发展之 中，不断提高发展质量和效益。 ②发展目标 “十三五”时期，哈密地区经济社会发展的总体目标任务是：全面落实 创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展理念，大力推进经济 建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设、改革开放和党的建 设，加快转变经济发展方式，着力推进社会稳定和长治久安，到 2020 年， 地区综合经济实力显著增强，经济发展质量与效益显著提高，经济结构与空 间布局进一步优化，生态环境持续改善，改革开放取得突破性进展，创新能 力不断增强，城乡居民收入迈上新台阶，基本公共服务能力和均等化水平显 著提高，社会安定和谐，在全疆率先全面建成小康社会。 （5）城市社会经济发展状况 2016 年初步核算，全年实现生产总值 403.68 亿元，按可比价格计算， 比上年增长 8.9%。其中，第一产业增加值 38.41 亿元，增长 5.3%；第二产 业增加值 219.46 亿元，增长 9.8%；第三产业增加值 145.81 亿元，增长 8.5%。 三次产业结构调整为：9.5：54.4：36.1。按常住人口计算，人均生产总值 65298 元，增长 8.7%。按当年平均汇率折合达到 9831 美元/人。 居民消费价格温和上涨。全年城市居民消费价格比上年上涨 2.0%，比 上年提高 1.1 个百分点，其中食品烟酒价格上涨 1.0%。综上所述，估价对象 所在的哈密市城市资源情况较好，土地管理和规划制度成熟，社会经济发展 情况良好，对估价对象有积极的影响。 2、区域因素 （1）区域概况 待估宗地位于哈密市巴里坤哈萨克自治县是新疆维吾尔自治区哈密市 下辖自治县。巴里坤哈萨克自治县成立于 1954 年 9 月 30 日，地处新疆东北 部，东邻伊吾县，南接伊州区，西毗木垒哈萨克自治县，北与蒙古国接壤， 是全国三个哈萨克自治县之一，也是国家扶贫开发工作重点县，是新疆典型 的边境县、高寒县、易灾县，2006 年被中国确定为五类地区。境内中蒙边界 线长 309 公里，设有中国国家一类季节性开放口岸——老爷庙口岸，是新疆 与蒙古国发展边贸的重要开放口岸之一。 巴里坤哈萨克自治县总面积 3.84 万平方公里，其中山地、戈壁占 2.55 万平方公里，占全县总面积的 66%。2010 年县域总人口 10.24 万人，由汉族、 哈萨克族、维吾尔族、蒙古族等 13 个民族构成，其中哈萨克族占 35%，其 他少数民族占 2%。县辖 15 个乡镇场区、46 个行政村。 （2）交通条件 335 国道（承德——塔城）是中华人民共和国的一条普通国道，起点在 河北省承德市，终点在新疆维吾尔自治区塔城市巴克图口岸，大致呈东西走 向，经过巴里坤哈萨克自治县。 （3）经济条件 2013 年，巴里坤哈萨克自治县实现县域生产总值 43 亿元，比 2012 年增 长 18%；完成固定资产投资 56 亿元，比 2012 年增长 40%；招商引资到位资 金 38.2 亿元，比 2012 年增长 40%；完成公共财政预算收入 3.62 亿元，比 2012 年增长 27%；社会消费品零售总额达到 5 亿元，比 2012 年增长 16%； 城镇居民人均可支配收入达到 1.89 万元，比 2012 年增长 16.5%；农村居民 人均纯收入达到 8481 元，比 2012 年增加 1509 元。 2017 年 10 月，巴里坤哈萨克自治县通过国家专项评估检查，由新疆自 治区人民政府正式批准退出贫困县 （4）基础设施条件 该区的基础设施条件基本已经达到“五通”（通路、通电、通讯、通上 水、通暖）。 ①通路 该区域道路建有混凝土道路交通条件较优。 ②供电 供电由城市电网供给，供电保证率为≥95%。。 ③通信 巴里坤哈萨克自治县已铺设城市通讯电网，通讯畅通 ④供水 供水由市政供给，供水保证率为 95％以上。 ⑤通暖 新增集中供热面积 14 万平方米，集中供热普及率达 76%，燃气普及率 达 86%。 （5）公共设施条件 待估宗地所处区域内超市、邮政、电信、银行、医院、商场、学校等公 共设施较少，区域内公共设施状况一般。 （6）环境条件 待估宗地所处区域内企业污染物排放基本达标，污染治理状况一般。 （7）规划条件限制 待估宗地区域土地主要为商服用地，规划对土地利用强度略有限制。 （8）产业聚集度 待估宗地所在区域为巴里坤哈萨克自治县，经济发展程度一般，产业聚 集度一般。 3、个别因素分析 待估宗地位于巴里坤哈萨克自治县天山路： ①通路 宗地内建有混凝土道路，与宗地外的规划路相连 ②供电 宗地内供电由城市电网供给，供电保证率为≥95%。。 ③通信 宗地内已铺设城市通讯电网，通讯畅通 ④供水 宗地内供水由市政供给，供水保证率为 95％以上。 ⑤通暖 新增集中供热面积 14 万平方米，集中供热普及率达 76%，燃气普及率 达 86% ⑥场地平整状态：平整。 待估宗地的位置、面积、用途、形状、容积率、宗地基础设施条件以及 待估宗地现状利用等因素见《宗地个别因素表》： 表 4 - 1 2 宗地个别因素表 序号 位置 土地面积 ( ㎡ ) 容积率 宗地 形状 地形及 地质条 件 规划 限制条件 基础设施配套程度 序号 位置 土地面积 ( ㎡ ) 容积率 宗地 形状 地形及 地质条 件 规划 限制条件 基础设施配套程度 1 巴里坤县天山路 52 号 3,20.0 0.13 近似矩形 地面平 坦 规划用途商服用 地，规划对土地利 用强度略有限制 宗地红线内 “ 六 通 ” ( 通上水、 通下水、通电、通讯、通路、 通暖 ) ，红线内场地平整 （三）估价原则 地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成，由 于这些因素又经常处于变动之中，我们在估价时遵循以下原则： 1、合法原则 土地估价应以待估宗地的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产 权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证 书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管 制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法 规或合同等允许的处分方式为依据。 2、供需原则 土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特 殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于 供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地 与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要 （未完）  |