[公告]15世茂01:上海世茂建设有限公司公开发行2015年公司债券(第一期、第二期)跟踪评级报告(2017..

时间:2018年06月28日 15:34:32 中财网












信用评级报告声明





中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信证评”)因承做本项目并出具本评级报告,
特此如下声明:

1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外,中诚信证评、评级项目
组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关
联关系。


2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务,并有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。


3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定,
依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断,不存在因评级对象和其他任何组织或
个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站
(ww.ccxr.com.cn)公开披露。


4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供,
其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其
他因素影响,上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真
实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证,但对其真实性、准确度、完整性、
及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。


5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察,如有的话,应该而
且只能解释为一种意见,而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。


6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效;同时,
在本期债券存续期内,中诚信证评将根据《跟踪评级安排》,定期或不定期对评级对象进行
跟踪评级,根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级,并按照相关法律、法规对外公布。









募集资金使用情况

上海世茂建设有限公司公开发行 2015 年公司
债券(第一期)(债券简称为“15 世茂 01”、债券代
码为“122464”)于 2015 年 9 月 21 日完成发行,基
础发行规模为 20 亿元,可超额配售不超过 40 亿元,
期限为 5 年,附第 3 年末发行人上调票面利率选择
权和投资者回售选择权,票面利率 3.90%,到期日
为 2020 年 9 月 18 日,每年付息一次,到期一次还
本。上海世茂建设有限公司公开发行 2015 年公司
债券(第二期)(债券简称为“15 世茂 02”、债券代
码为“122496”)于 2015 年 10 月 19 日完成发行,发
行规模为 14 亿元,期限 7 年,附第 5 年末发行人
上调票面利率选择权和投资者回售选择权票面利
率 4.15%,到期日为 2022 年 10 月 16 日,每年付息
一次,到期一次还本。截至 2016 年 5 月 31 日,募
集资金已按照募集说明书上列明的用途全部使用
完毕。


行业分析

房地产调控政策持续升级影响,2017 年以来我
房地产行业步入阶段性下行周期,商品房销售
增速下滑明显,三四线城市成为新增长点。


自 2016 年 10 月以来,我国房地产市场调控政
策持续收紧,房地产市场步入阶段性下行周期。

根据国家统计局数据显示,2017 年房地产企业累
计完成房地产开发投资 109,799 亿元,同比增长
7.0%,增速与上年基本持平;同年全国商品房销
售面积与销售额分别为 169,408 万平方米和 133,701
亿元,分别同比增长 7.66%和 13.67%,增速分别较
上年下降 14.84 个百分点和 21.13 个百分点。办公
楼及商业营业用房销售增长速度高于住宅,其中
住 宅 销 售面 积及 销 售额分 别 同 比增 长 5.3%和
11.3%;办公楼销售面积及销售额分别同比增长
24.3%和 17.5%;商业营业用房销售面积及销售额
分别同比增长 18.7%和 25.3%。从价格来看,2017
年以来全国房价增速有所下降,但整体价格水平
依然保持向上趋势,12 月全国 100 个城市住宅成交
均 价 达 13,967 元 / 平 方 米 , 较 上 年 同 期 增 长
7.15%。分城市能级来看,2017 年 12 月末,一线
城市住宅均价达 41,202 元/平方米,较上年同期增
长 1.43%;同期二线城市住宅均价达 12,684 元/平
方米,较上年同期增长 7.70%;而三线城市住宅均
价达 8,335 元/平方米,较年初增长 12.48%。受房
地产政策的持续收紧及政策区域分化加重影响,
2017 年三四线热点城市房地产销售增速高于一二
线城市。


图 1:2015~2017 年全国商品房销售情况

单位:万平方米、亿元



资料来源:国家统计局,中诚信证评整理

土地市场方面,2017 年全国土地成交金额大幅
上涨,但不同能级城市间土地成交均价涨幅及溢价
率差异明显。2017 年房企购置土地面积 25,508 万
平方米,同比上升 15.81%;房地产建设用地成交款
约 13,643 亿元,同比上涨 49.45%,成交均价涨至
5,348.52 元/平方米。分城市能级来看,受土拍限价
影响,2017 年一线城市土地成交均价涨幅及溢价率
均有所回落,同比分别下降 6.49 个百分点和 32.76
个百分点,为 9.49%和 14.30%;二线城市地成交均
价涨幅及溢价率亦有所回落,分别较上年下降 57.43
个百分点和 23.22 个百分点,为 12.33%和 29.33%,;
而三四线城市成交土地均价涨幅及溢价率近年来
均有所上升,分别为 48.37%和 37.05%,同比分别
上升 35.01 个百分点和 17.20 个百分点。


2017 年房地产行业政策整体延续分类调控、因城
施策的主基调,重点城市调控效果显现,同时长
效机制也加速推进。


2017 年以来房地产行业调控政策持续收紧,同
时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。在
此背景下,部分城市亦相继推出了限售政策以抑制
短期性投机需求。值得注意的是,在一线城市政策
趋严的情况下,部分购房者需求外溢至环一线周边


三四线城市,受此影响,环北京周边县市集中出台
调控政策,包括河北省涿州市、河北省保定市涞水
县、河北省张家口市崇礼区等;同时环上海周边嘉
兴市、海宁市、南通市、苏州张家港市等及环广州、
深圳周边东莞、中山、江门等城市亦加强调控。截
至 2017 年末,共有 46 城相继落地限售令,承德、
西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬州 7 城升级
限售,海南省则在全省范围内施行限售。受此影响,
2017 年我国房地产销售增速放缓,其中一、二线城
市销售增速回落显著。


政策层面除短期供需调控外,长效机制也处于
加速推进阶段。2017 年 7 月,《关于在人口净流入
的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中,选
取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、
沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城市作为
住房租赁首批试点。同年 10 月,十九大报告明确
坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,加快
建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制
度,有助于促进房地产市场平稳健康发展。


2017 年以来房企内外部流动性来源收紧,融资成
本上升,资金平衡能力面临更高挑战。同时,行
业内的兼并收购现象加剧了行业集中度进一步
提升,具有规模优势的房企可获得更多的流动性
补充。


受 2017 年以来房地产行业政策持续收紧影响,
房地产企业签约销售金额增速有所放缓,2017 年房
地产开发资金来源于房产销售的定金预收款及个
人按揭贷款金额为 72,600 亿元,同比增长 9.41%,
较上年同期增速下降 25.51 个百分点,房地产企业
内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面,自
2016 年 10 月银监会要求严控房地产金融业务风险,
同时上交所、深交所先后发布《关于试行房地产
产能过剩行业公司债券分类监管的函》,严格管控
房企公司债发行条件及审批流程以来,房企交易所
市场公司债发行数量和发行规模大幅下降。从融资
成本来看,2017 年以来随着房企融资政策的紧缩,
房企融资成本不断被抬高。从房地产信用债到期分
布来看,2018~2023 年为房地产债券到期高峰,房
企资金平衡能力将面临更大的挑战。


受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影
响,房企的利润空间不断侵蚀,盈利能力有所下
滑,行业内的兼并收购案例大幅增多。与此同
时,资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房
地产企业的销售规模及集中度均进一步提升。

2017 年 TOP100 房企销售金额集中度提升 11.58 个
百分点至 55.50%;TOP20 房企销售金额集中度则
上升 7.77 个百分点至 32.50%;而 TOP10 房企销售
额的比重达到 24.10%,较上年提升 5.75 个百分
点,千亿房企已达 17 家。2017 年以来房地产行业
集中度进一步提升,资本实力较强、具有品牌影
响力的大中型房地产企业凭借较强的销售及筹资
能力,可获得更多的流动性补充。


股东背景

世茂房地产销售业绩大幅增长,商业物业及
酒店运营整体盈利能力持续提高

2017 年,得益于加大三四线城市项目的推盘
力度,可售资源较为优质,世茂房地产(本节或简
称“公司”)当年实现签约销售金额 1,008 亿元,同
比大幅增长 48.02%。同时,截至 2017 年末公司尚
有预收款项 341.17 亿元,较大规模的待结算资源
可对其未来业绩的增长形成有力支撑。此外,截
至 2017 年末,公司在北京、上海及济南等城市拥
有开业的商场 14 个,全年实现租金收入 6.80 亿元;
2017 年末公司已开业酒店共计 16 家,主要位于上
海、南京等长三角区域及福建省内,当年实现营
业收入 17.08 亿元。2017 年公司商业出租和酒店运
营合计实现营业收入 23.88 亿元,同比增长 9.74%。

自持商业和酒店运营业务持续增长的收入规模和
很高的获利空间能够产生较为稳定的现金流,可
以为债务及利息支出提供一定支撑。


世茂房地产持续优化的区域布局及优质的可
售资源

2017 年,世茂房地产采取积极而严谨的土地收
购政策,当年分别于上海、厦门、广州、武汉和西
安等城市新增土地储备建筑面积 1,060 万平方米
(权益前),区域布局持续优化。截至 2017 年末,
公司在全国 47 个城市拥有 165 个项目,主要集中


于长三角、福建及环渤海等区域的一、二线城市,
合计规划建筑面积约 4,790 万平方米(权益前)。


可售资源方面,2017 年末,公司可供出售建筑
面积约 1,373.05 万平方米,其中可供货 15 亿元以
上的重点项目可售面积为 443.22 万平方米,重点项
目如泉州南安市区泛华项目、张家港世茂九溪墅、
北京一渡青青小镇、天津津南项目、武汉龙湾新城
南京世茂外滩新城、成都世茂城、重庆润一江置尚
联邦项目、青岛世茂公园美地等。较为优质的可供
销售资源,能够为公司销售业绩的持续发展提供较
强保障。


业务运营

公司是世茂房地产境内最核心的房地产开发
运营平台,目前公司营业收入主要来源于房产销售
业务,占比始终保持在 90%以上。2017 年公司实现
营业总收入 430.30 亿元,同比增长 10.01%,其中,
房产销售实现营业收入 412.20 亿元,同比增长
8.98%;物业管理业务实现营业收入 8.66 亿元,同
比增长 56.32%;其他业务实现营业收入 9.44 亿元,
同比增长 28.26%。


表 1:2015~2017 年公司营业收入构成情况

单位:亿元

项目

2015

2016

2017

房产销售

274.51

378.25

412.20

物业管理

6.58

5.54

8.66

其他业务

7.36

7.36

9.44

合计

288.45

391.15

430.30



资料来源:公司审计报告,中诚信证评理

2017 年,公司销售业绩小幅增长,开发节奏
有所加快。目前,公司仍具有较为充沛的土
地储备,且区域布局较好。


销售方面,2017 年公司实现销售面积 391.00
万平方米,基本与上年持平;实现合同销售金额
489.00 亿元,同比增长 7.06%。销售均价方面,2017
年公司销售均价由 2016 年的 11,829 元/平方米上升
至 12,511 元/平方米。另外,2017 年末公司尚有预
收款项 211.22 亿元,主要为预售购房款,较大规模
的预收账款可对公司未来的经营业绩形成一定支
撑。


表2:2015~2017年公司项目运营情况

单位:万平方米、亿元、元/平方米



2015

2016

2017

销售面积

375.00

386.12

391.00

销售金额

539.78

456.74

489.00

销售均价

14,394

11,829

12,511



资料来源:公司提供,中诚信证评整理

项目开发方面,2017 年公司合计新开工面积
388.00 万平方米,同比增长 39.04%,开发节奏有所
加快。同期,公司竣工面积为 457.00 万平方米,基
本与去年持平。


表 3:2015~2017 年公司开工及竣工情况

单位:万平方米



2015

2016

2017

新开工面积

303.85

279.06

388.00

竣工面积

475.84

460.24

457.00



资料来源:公司提供,中诚信证评整理

在建项目方面,截至 2017 年末,公司总可售
面积 2,390 万平方米,主要分布在北京、福州、广
州、深圳、厦门、南京等城市,可售资源较为优质。


公司仍是世茂房地产境内重要的投资及资金
管理的平台,战略地位重要,但仍需关注其
资金管理难度。


公司承担了世茂房地产在境内投资平台、资金
平台及管理平台等重要战略职能,为世茂房地产
下企业提供资金融通和物业管理、咨询等服务。投
资管理方面,截至 2017 年末,公司长期股权投资
合计 169.28 亿元,主要为对世茂股份、福建世茂新
里程投资发展有限公司、南京世茂新发展置业有限
公司、天津津南新城房地产开发有限公司及杭州茂
园悦盈置业有限公司等联营合营企业的股权投资,
前五名投资企业金额占比为 53.59%。其中,最主要
的投资对象世茂股份系国内集商业地产开发、广场
运营、百货、影院和儿童事业发展等多个业务板块
于一体的国内领先的商业地产上市公司,运营情况
持续向好。但是,受 2017 年公司合营联营企业亏
损影响,当年权益法下确认的投资收益为-0.75 亿
元。









表 4:截至 2017 年末公司主要长期股权投资明细

单位:亿元

企业名称

投资

金额

投资

占比

投资

收益

上海世茂股份有限公司

41.38

24.44%

3.38

南京世茂新发展置业有限公


16.54

9.77%

0.48

福建世茂新里程投资发展有
限公司

14.92

8.81%

-1.25

天津津南新城房地产开发有
限公司

10.38

6.13%

1.37

杭州茂园悦盈置业有限公司

7.49

4.42%

-0.01

其他

78.57

46.41%

-4.72

合计

169.28

100.00%

-0.75



资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理

截至 2017 年末,公司其他应收款为 229.51 亿
元,同比下降 32.77%,占同期总资产的比例由 2016
年的 23.88%下降至 15.28%;同期末,公司其他应
付款约为 420.46 亿元,同比增长 35.73%,占同期
总负债的比例由 2016 年的 36.10%增加至 40.19%,
其他应收款和其他应付款在公司资产和负债中的
占比仍较大,须关注其资金管理难度。


财务分析

下列财务分析基于公司提供的经立信会计师
事务所(特殊普通合伙)审计,并出具标准无保留
意见的2015年、2016年及2017年度审计报告。2015
年财务数据为重述后的数据。


资本结构

截至 2017 年末,公司总资产为 1,502.46 亿元,
同比减少 5.10%;同期,公司负债总额为 1,046.17
亿元,同比增长 21.90%。截至 2017 年末,公司所
有者权益为 456.29 亿元,同比减少 20.14%,主要
系 2016 年末公司与最终控制人名下多家子公司签
订股权转让及代持协议,公司同一控制下合并形成
的资本公积 2017 年成为长期股权投资后,原资本
公积冲回所致。财务杠杆方面,2017 年末公司资产
负债率由 2016 年的 60.03%增加至 69.63%;得益于
公司 2017 年货币资金大幅增长,公司净负债率由
4.25%下降至-17.12%。另外,2017 年公司发行 4 亿
元的永续债,截至 2017 年 12 月 31 日,公司永续
债为 34 亿元,若将永续债纳入总债务核算,截至
2017 年 末 公 司 资 产 负 债 率 和 净 负 债 率 分 别 为
71.89%和-10.45%。


图 2:2015~2017 年末公司资本结构分析





















资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理

资产构成方面,公司资产以流动资产为主。公
司流动资产主要由货币资金、其他应收款和存货构
成。2017 年末,公司货币资金为 199.71 亿元,同
比大幅增长 1.13 倍;同期,公司其他应收款为 229.51
亿元,同比下降 32.77%,主要为应收成都世茂投资
有限公司、昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司、南
京世茂新发展置业有限公司、成都市恒裕房地产
发有限公司和厦门泰世房地产开发有限公司的往
来款,账龄均在 1 年以内,前五大债务人应收账款
占同期应收账款总额的比例为 14.30%。存货方面,
2017 年末公司存货余额为 671.30 亿元,同比增长
22.55%,主要由开发成本和开发产品构成。公司非
流动资产主要由长期股权投资构成,截至 2017 年
末,公司长期股权投资为 169.28 亿元,主要为对合
营及联营企业的投资,同比增长 43.35%,主要系
2016 年末公司与最终控制人名下多家子公司签订
股权转让及代持协议,公司同一控制下合并形成的
资本公积 2017 年成为长期股权投资。


负债方面,公司负债主要由预收款项、其他应
付款和有息债务构成,2017 年末公司预收款项
211.22 亿元,同比增长 1.94%,主要系武汉白沙洲、
南昌朝阳洲、厦门翔安、海茂壹号院和西安凤城路
项目等项目的预收售房款;同期末其他应付款为
420.46 亿元,同比增长 35.73%。


债务规模方面,随着在建项目的持续推进,
2017 年末公司债务规模同比增长 3.02%至 121.59
亿元。2017 年末公司长短期债务比(短期债务/长
期债务)为 0.22 倍,债务期限结构较为合理。







图 3:2015~2017 年末公司债务结构分析



资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理

总体来看,随着项目的持续推进,2017 年公司
资产负债规模均有所增长,公司负债率处于合理水
平,以长期债务为主的债务期限结构较为合理。


流动性

从流动资产来看,截至 2017 年末,公司流动
资产总额为 1,236.91 亿元,同比增长 0.60%,占同
期总资产的比例为 82.33%。2017 年末,公司货币
资金和存货占同期流动资产的比例分别为 16.15%
和 54.27%,二者合计占比为 70.42%。


表 5:2015~2017 年末公司流动资产分析



2015

2016

2017

流动资产/总资产

87.41%

86.01%

82.33%

货币资金/流动资产

9.23%

7.62%

16.15%

存货/流动资产

44.92%

44.55%

54.27%

(存货+货币资金)/流
动资产

54.15%

52.17%

70.42%



资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理

存货方面,2017 年末公司存货规模有所增长,
年末存货净额为 671.30 亿元,同比增长 22.55%。

从存货结构来看,2017 年末公司存货中开发产品和
开发成本分别为 168.64 亿元和 502.66 亿元,占同
期末存货的比例分别为 25.12%和 74.88%。整体来
看,较大规模的在建项目给公司未来经营业绩提供
保障的同时也对公司后续的开发资金需求提出了
较高要求。


表 6:2015~2017 年末公司存货结构分析

单位:亿元



2015

2016

2017

存货

600.96

547.75

671.30

开发成本

491.81

455.70

502.66

开发成本/存货

81.84%

83.19%

74.88%

开发产品

109.16

90.15

168.64

开发产品/存货

18.16%

16.46%

25.12%



资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理

受限资产方面,截至 2017 年末,公司受限制
货币资金 35.71 亿元,存货和无形资产中已设立担
保或抵质押的金额分别为 240.46 亿元和 3.56 亿元,
受限资产合计 279.72 亿元,占同期末总资产的比例
为 18.62%,较上年增加 8.18 个百分点。


资产周转效率方面,2017 年公司存货周转率和
总资产周转率分别为 0.49 次和 0.29 次,周转效率
保持在较高水平。


现金流方面,得益于公司 2017 年销售回款情
况较好,当年公司经营活动净现金流呈净流入状
态,为 123.79 亿元。货币资金方面,2017 年末公
司货币资金余额为 199.71 亿元,货币资金/短期债
务为 9.04 倍,货币资金对短期债务的保障程度大幅
提升。


表 7:2015~2017 年末公司部分流动性指标



2015

2016

2017

货币资金(亿元)

123.44

93.73

199.71

经营活动现金流净额(亿元)

-59.66

-60.24

123.79

经营活动净现金流/短期债务(X)

-2.40

-5.48

5.61

货币资金/短期债务(X)

4.97

8.53

9.04



资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理

总体来看,公司整体周转效率保持在较高水
平,且手持货币较为充足,能够对短期债务形成较
好覆盖。


盈利能力

从收入规模看,2017 年全年公司实现营业收入
430.30 亿元,同比增长 10.01%。截至 2017 年末,
公司预收款项余额为 211.22 亿元,基本与上年持
平,公司待结算资源较为充足。从毛利水平来看,
2017 年公司营业毛利率为 30.00%,较上年下降 1.03
个百分点,但初始获利空间仍较大。


图 4:2015~2017 年公司收入成本分析



















资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理


期间费用方面,近年公司期间费用持续增长,
2017 年三费合计 23.67 亿元,同比减少 10.79%。受
益于营业收入规模的大幅增长,2017 年三费收入占
比由 2016 年的 6.78%进一步下降至 5.50%,公司三
费控制能力持续增强。


表 8:2015~2017 年公司三费分析

单位:亿元



2015

2016

2017

销售费用

7.33

6.81

8.40

管理费用

15.08

16.77

13.05

财务费用

2.88

2.94

2.22

三费合计

25.28

26.53

23.67

营业总收入

288.45

391.15

430.30

三费收入占比

8.77%

6.78%

5.50%



资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理

利润方面,公司利润主要由经营性业务利润和
投资收益构成。2017 年公司利润总额为 93.43 亿元,
同比增长 21.73%,其中,经营性业务利润 83.07 亿
元,同比增长 14.59%,占同期利润总额的比例为
88.91%,是利润总额的主要来源;同期投资收益为
0.74 亿元,同比大幅减少 82.56%,主要系权益法核
算的长期股权投资收益减少所致。2017 年公司所有
者权益收益率为 15.39%,较 2016 年增加 4.90 个百
分点。


图 5:2015~2017 年公司利润总额变化及其构成



















资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理

总体来看,2017 年公司营业收入稳定增长,毛
利率仍保持在较高水平;此外,公司较大规模的待
结算资源将对未来业绩形成有力保障。


偿债能力

从债务规模来看,截至 2017 年末,公司总债
务为 121.59 亿元,同比小幅增长 3.02%。获现能力
方面,2017 年公司 EBITDA 为 98.46 亿元,同比增
长 20.96%,主要系利润总额大幅增长所致。从主要
偿债能力指标来看,2017 年公司总债务/EBITDA
为 1.24 倍,EBITDA 利息倍数为 7.09 倍,公司经营
所得对债务本息的保障程度有所提升。


表 9:2015~2017 年公司主要偿债能力指标



2015

2016

2017

短期债务(亿元)

24.82

10.99

22.08

总债务(亿元)

170.23

118.03

121.59

EBITDA(亿元)

55.62

81.40

98.46

资产负债率(%)

65.49

60.03

69.63

总资本化率(%)

24.37

17.12

21.04

经 营 净 现 金 流 / 总 债 务
(X)

-0.35

-0.51

1.02

总债务/EBITDA(X)

3.06

1.45

1.24

EBITDA 利息倍数(X)

7.50

4.70

7.09



资料来源:公司审计报告,中诚信证评整理

财务弹性方面,公司作为世茂房地产在境内的
核心平台,公司与国内外主要银行保持着良好合作
伙伴关系,在各贷款银行中信誉较高,具有良好的
银行融资能力。截至 2017 年末,世茂建设累计获
得银行的综合授信额度为 240 亿元,已使用的授信
额度为 26.04 亿元,整体来看,公司融资渠道畅通,
具备较强的财务弹性。


或有负债方面,截至 2017 年 12 月 31 日,公
司对关联方保证担保余额为 70.71 亿元;同期,公
司及控股子公司向银行提供商品房按揭贷款担保
的金额为 54.06 亿元。考虑到其担保主要系对关联
方的担保以及为商品房承购人提供的按揭贷款担
保,公司整体的或有负债风险可控。


整体来看,2017 年公司收入规模稳定增加,初
始获利空间较大,加之其作为世茂房地产在中国境
内的核心平台,在集团内具有重要的战略地位,其
凭借世茂房地产多元化的融资渠道具备较强财务
弹性,公司整体偿债能力很强。


结 论

综上,中诚信证评维持上海世茂建设有限公司
主体信用级别为AA
+,评级展望稳定;维持“上海世
茂建设有限公司公开发行2015年公司债券(第一
期)”及“上海世茂建设有限公司公开发行2015年公
司债券(第二期)”信用级别为AA
+。



附一:上海世茂建设有限公司股权结构图(截至 2017 年 12 月 31 日)



许荣茂





100.00%



100.00%

34.04%

社会公众持股

9.86%

56.10%

世茂财经有限公司

Gemfair Investment Limited

上海世茂建设有限公司

世茂集团控股有限公司

Shimao Holdings Company Limited

100.00%

Vicking International Limited

(Incorporated in BVI)

100.00%

Peak Castle Assets Limited

(Incorporated in BVI)

100.00%

世茂房地产控股(BVI)有限公司

Shimao Property Holdings(BVI)Limited

100.00%

世茂房地产控股有限公司

Shimao Property Holdings Limited

(HK0813)

100.00%


附二:上海世茂建设有限公司组织结构(截至 2017 年 12 月 31 日)

董事会
高级管理人员
监理人员
研发设计中心
财务管理中心
综合管理中心
集团采供中心
成本管理中心
营销管理中心
审计法务中心
客户管理中心
公共事务、战略与投资管理中心
华北区
苏沪区
浙江区
西部区
华中区
华南区
福建区
南京区
山东区
附三:上海世茂建设有限公司主要财务数据及指标

财务数据(单位:万元)

2015

2016

2017

货币资金

1,234,446.77

937,259.63

1,997,060.36

应收账款净额

192,075.75

292,428.16

288,856.30

存货净额

6,009,647.30

5,477,522.43

6,712,959.43

流动资产

13,379,701.62

12,295,915.19

12,369,081.59

长期投资

1,151,647.99

1,290,358.68

1,806,630.23

固定资产合计

542,007.05

400,819.75

266,452.31

总资产

15,307,643.68

14,295,941.16

15,024,617.71

短期债务

248,239.61

109,875.63

220,795.68

长期债务

1,454,091.40

1,070,444.58

995,148.00

总债务(短期债务+长期债务)

1,702,331.01

1,180,320.21

1,215,943.68

总负债

10,024,572.88

8,581,931.16

10,461,669.51

所有者权益(含少数股东权益)

5,283,070.80

5,714,010.01

4,562,948.20

营业总收入

2,884,511.72

3,911,489.10

4,302,966.33

三费前利润

711,524.47

990,235.44

1,067,364.48

投资收益

31,298.34

42,658.58

7,440.18

净利润

386,893.25

599,117.42

702,108.56

息税折旧摊销前盈余 EBITDA

556,199.33

813,972.68

984,557.43

经营活动产生现金净流量

-596,588.40

-602,424.84

1,237,944.20

投资活动产生现金净流量

-660,271.03

-113,226.04

-914,929.03

筹资活动产生现金净流量

1,149,501.60

291,584.59

577,510.59

现金及现金等价物净增加额

-105,633.84

-423,748.11

900,525.76

财务指标

2015

2016

2017

营业毛利率(%)

33.27

31.03

30.00

所有者权益收益率(%)

7.32

10.49

15.39

EBITDA/营业总收入(%)

19.28

20.81

22.88

速动比率(X)

0.86

0.91

0.60

经营活动净现金/总债务(X)

-0.35

-0.51

1.02

经营活动净现金/短期债务(X)

-2.40

-5.48

5.61

经营活动净现金/利息支出(X)

-8.04

-3.48

8.92

EBITDA 利息倍数(X)

7.50

4.70

7.09

总债务/EBITDA(X)

3.06

1.45

1.24

资产负债率(%)

65.49

60.03

69.63

总资本化比率(%)

24.37

17.12

21.04

净负债率(%)

8.86

4.25

-17.12



注:所有者权益含少数股东权益,净利润包含少数股东损益。





附四:基本财务指标的计算公式

货币资金等价物=货币资金+交易性金融资产+应收票据

长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资

固定资产合计=投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产

短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债

长期债务=长期借款+应付债券

总债务=长期债务+短期债务

净债务=总债务-货币资金

三费前利润=营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准
备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加

EBIT(息税前盈余)=利润总额+计入财务费用的利息支出

EBITDA(息税折旧摊销前盈余)=EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

资本支出=购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额

营业毛利率=(营业总收入-(营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合
同准备金净额+保单红利支出+分保费用))/营业总收入

EBIT 率=EBIT/营业总收入

三费收入比=(财务费用+管理费用+销售费用)/合同销售收入

所有者权益收益率=当期净利润/期末所有者权益(含少数股东权益)

流动比率=流动资产/流动负债

速动比率=(流动资产-存货)/流动负债

存货周转率=主营业务成本(营业成本)/存货平均余额

应收账款周转率=主营业务收入净额(营业总收入净额)/应收账款平均余额

资产负债率=负债总额/资产总额

总资本化比率=总债务/(总债务+所有者权益(含少数股东权益))

长期资本化比率=长期债务/(长期债务+所有者权益(含少数股东权益))

EBITDA 利息倍数=EBITDA/(计入财务费用的利息支出+资本化利息支出)

净负债率=(总债务-货币资金)/所有者权益




附五:信用等级的符号及定义

债券信用评级等级符号及定义

等级符号

含义

AAA

债券信用质量极高,信用风险极低

AA

债券信用质量很高,信用风险很低

A

债券信用质量较高,信用风险较低

BBB

债券具有中等信用质量,信用风险一般

BB

债券信用质量较低,投机成分较大,信用风险较高

B

债券信用质量低,为投机性债务,信用风险高

CCC

债券信用质量很低,投机性很强,信用风险很高

CC

债券信用质量极低,投机性极强,信用风险极高

C

债券信用质量最低,通常会发生违约,基本不能收回本金及利息



注:除 AAA 级和 CCC 级以下(不含 CCC 级)等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示信用质量略高或
略低于本等级。


主体信用评级等级符号及定义

等级符号

含义

AAA

受评主体偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低

AA

受评主体偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响较小,违约风险很低

A

受评主体偿还债务的能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低

BBB

受评主体偿还债务的能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般

BB

受评主体偿还债务的能力较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险

B

受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高

CCC

受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高

CC

受评主体在破产或重组时可获得的保护较小,基本不能保证偿还债务

C

受评主体不能偿还债务



注:除 AAA 级和 CCC 级以下(不含 CCC 级)等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示信用质量略高或
略低于本等级。


评级展望的含义

正面

表示评级有上升趋势

负面

表示评级有下降趋势

稳定

表示评级大致不会改变

待决

表示评级的上升或下调仍有待决定



评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时,中诚信证评会考
虑中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。



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