[公告]皖维高新:位于巢湖市凤凰山街道、卧牛山街道十二宗地共544695.06平方米工业、矿山开采道路用地土地使用权市场价值评估

时间:2016年01月28日 19:33:08 中财网


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估



项目名称:安徽皖维高新材料股份有限公司位于巢湖市凤凰
山街道、卧牛山街道十二宗地共54
44695.06平方
米工业、矿山开采道路用地土地使用权市场价值
评估

受托估价单位:安徽中安房地产评估咨询有限公司

土地估价报告编号:皖中安合(2016)(估)字第34010
0040
001


电子备案编号:

提交估价报告日期:二零一六年一月十九日

1


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估



一、估价项目名称

安徽皖维高新材料股份有限公司位于巢湖市凤凰山街道、卧牛山
街道共54
44695.06平方米工业、矿山开采道路用地土地使用权市场价
值评估

二、委托估价方

1、委托单位:安徽皖维高新材料股份有限公司

2、单位地址:安徽省巢湖市巢维路56号

3、联系人:吴尚义

4、联系电话:0551-82189280

三、估价目的

安徽皖维高新材料股份有限公司位于巢湖市凤凰山街道、卧牛山
街道54
44695.06平方米工业、矿山开采道路用地土地使用权,由于安
皖维高新材料股份有限公司以了解估价对象土地使用权是否减值
为前提,特委托安徽中安房地产评估咨询有限公司评估其使用权市场
价值,我公司依据《中华人民共和国土地管理法》和国家相关法律法
规、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、技术性规范、通
知及委托方提供的有关资料、估价人员现场勘察、调查、收集的相关
资料等,确定估价对象于估价期日的土地使用权市场价值,为委托方
为提供价值参考依据。


2


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


四、估价期日

二零一五年十二月三十一日

五、估价日期

二零一五年十二月三十一日至二零一六年一月十九日

六、地价定义

本次估价目的是为委托方以财务报告为目的,确定土地使用权是
否减值提供价值参考依据。根据估价依据和中华人民共和国国家标准
《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2011),并结合委托方提供的资料
及现场勘查情况,确定本次评估地价定义。


1、估价期日:本次评估根据委托方的委托估价期日为 2015年
12月31日;

2、土地使用权类型:根据巢国用(2015)第0345号、巢国用(2015)
第0323号、巢国用(2015)第0321号、巢国用(2015)第0316号、
巢国用(2015)第0324号、巢国用(2015)第0325号、巢国用(2015)
第0319号、巢国用(2015)第0318号、巢国用(2015)第0317号、
巢国用(2015)第0346号、巢国用(2015)第032
22号、巢国用(2015)
第0320号《国有土地使用证》,待估宗地二至宗地十二于估价期日均
为国有出让用地,宗地一部分为出让用地,另一部分为农用地,本次
只评估出让用地部分;

3、用途:根据《国有土地使用证》登记可知,巢国用(2015)
第 0321号土地登记用途为矿山开采道路用地,其余土地登记用途为
工业用地,总体规划用途为工业用地,实际用途为工业及配套用地,

3


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


参照《土地利用现状分类》(GB/T21010-20
007)的规定,此次评估用
途设定为工业用地及采矿用地;

4、开发程度:待估宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”(通
水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗地红线内“五通”(通水、
排水、通路、通电、通讯)及红线内场地平整,根据此次估价目的,
设定待估宗地开发程度为宗地红线外“六通”(通水、排水、通路、
通电、通讯、通气)、宗地红线内场地平整;

5、土地现状利用条件:根据《国有土地使用证》及《情况说明》
可知,本次评估面积为54
44695.06平方米,约817.04亩,根据估价
人员现场勘查及其他资料可知,其中根据巢国用(2015)第0345号、
巢国用(2015)第0323号、巢国用(2015)第0321号、巢国用(2015)
第0316号、巢国用(2015)第0324号、巢国用(2015)第0325号、
巢国用(2015)第0319号、巢国用(2015)第0318号、巢国用(2015)
第0317号地块为整体开发地块,土地面积为52
22374.86平方米,整
地块上房屋总建筑面积约 250
0000平方米,经计算整地块实际容积率
约为 0.48,本次评估该地块设定容积率为 0.48;巢国用(2015)第
0346号土地面积为21385.8平方米,地块上房屋建筑面积约280
00平
方米,经计算该地块实际容积率约为 0.13,本次评估该地块设定容
积率为0.13;巢国用(2015)第032
22号土地面积为952.3平方米,
地块上房屋建筑面积约 60
00平方米,经计算该地块实际容积率约为

0.63,本次评估该地块设定容积率为 0.63;巢国用(2015)第 0320
号土地面积为 2
2216.1平方米,地块上房屋建筑面积约250
00平方米,
4


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


经计算该地块实际容积率约 1.13,本次评估该地块设定容积率为

1.13;
6、土地使用年限:待估宗地于估价期日为国有土地,根据《国
有土地使用证》,土地使用权终止日期、土地剩余年限具体见下表:

宗地编号
土地使
用证编号
土地使用
权类型
地类(用
途)
终止日期
剩余年
限(年)
面积(m2)
宗地一
巢国用(2015)
第0345号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 298236
宗地二
巢国用(2015)
第0323号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 176.63
宗地三
巢国用(2015)
第0321号
出让
矿山开采
道路
2047年1月26日 31.07 12
2222
宗地四
巢国用(2015)
第0316号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 278
880
宗地五
巢国用(2015)
第0324号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 160
000
宗地六
巢国用(2015)
第0325号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 137140
宗地七
巢国用(2015)
第0319号
出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 16
6610.12
宗地八
巢国用(2015)
第0318号
出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 6190
宗地九
巢国用(2015)
第0317号
出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 5686.1
11
宗地十
巢国用(2015)
第0346号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 21385.8
宗地十一
巢国用(2015)
第032
22号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 952.3
宗地十二
巢国用(2015)
第0320号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 2
2216.1
合计 -
---
---
---
---
--54
44695.06

本次地价定义是在公开市场条件下,于估价期日、实际利用条件
下、设定的开发程度与用途、剩余使用年限等各项评估条件下,于估
价期日2015年12月31日出让条件下的土地使用权市场价值。


七、估价结果
估价人员根据估价目的,遵循科学、公正、客观、合理的估价原

5


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


则,按照国家规定的技术标准和估价程序,经过测算并结合估价经验,
对影响估价对象价格因素的分析,确定此次估价土地的总价值为:
评估土地使用权总面积:54
44695.06平方米
估价对象宗地的总价值:12763.4319万元(具体见下表:)
(大写:人民币壹亿贰仟柒佰陆拾叁万肆仟叁佰壹拾玖元整)。


宗地编号
土地使
用证编号
土地使用
权类型
地类(用
途)
剩余年
限(年)
面积(m2)
评估单价
(元/m2)
评估总价
(万元)
宗地一
巢国用(2015)
第0345号
出让 工业 31.07 298236 234 6978.72
224
宗地二
巢国用(2015)
第0323号
出让 工业 31.07 176.63 234 4.13
331
宗地三
巢国用(2015)
第0321号
出让
矿山开采
道路
31.07 12
2222 234 285.9
9948
宗地四
巢国用(2015)
第0316号
出让 工业 31.07 278
880 234 652.3920
宗地五
巢国用(2015)
第0324号
出让 工业 31.07 160
000 234 374.40
000
宗地六
巢国用(2015)
第0325号
出让 工业 31.07 137140 234 3209.0760
宗地七
巢国用(2015)
第0319号
出让 工业 3
33.79 16
6610.12 240 398.6429
宗地八
巢国用(2015)
第0318号
出让 工业 3
33.79 6190 240 148.560
00
宗地九
巢国用(2015)
第0317号
出让 工业 3
33.79 5686.1
11 240 136.46
666
宗地十
巢国用(2015)
第0346号
出让 工业 31.07 21385.8 2
228 487.5962
宗地十一
巢国用(2015)
第032
22号
出让 工业 31.07 952.3 276 26.2835
宗地十二
巢国用(2015)
第0320号
出让 工业 31.07 2
2216.1 276 61.164
44
合计 -
-----
---
--54
44695.06 -
--12763.4319

6


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估



一、委托估价方
1、委托单位:安徽皖维高新材料股份有限公司
2、单位地址:安徽省巢湖市巢维路56号
3、联系人:吴尚义


4、联系电话:0551-82189280
二、估价对象
估价对象位于巢湖市凤凰山街道、卧牛山街道,为安徽皖维高新

材料股份有限公司以转让方式取得的十二宗土地,根据《国有土地使
用证》登记可知,本次评估土地使用权总面积为54
44695.06平方米,
约817.04亩,具体信息见下表:

宗地编

土地使
用证编号
土地使用
权类型
地类(用
途)
终止日期
剩余年
限(年)
面积(m2)四至
宗地一 巢国用(2015)第 0345号 出让 工业 2047年1月26日 31.07 298236
宗地二 巢国用(2015)第 0323号 出让 工业 2047年1月26日 31.07 176.63
宗地三 巢国用(2015)第 0321号 出让
矿山开
采道路
2047年1月26日 31.07 12
2222
东至马脊山,南
至住宅区,西至
巢湖北路,北至
马鞍山
宗地四 巢国用(2015)第 0316号 出让 工业 2047年1月26日 31.07 278
880
宗地五 巢国用(2015)第 0324号 出让 工业 2047年1月26日 31.07 160
000
宗地六 巢国用(2015)第 0325号 出让 工业 2047年1月26日 31.07 137140
宗地七 巢国用(2015)第 0319号 出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 16
6610.12
宗地八 巢国用(2015)第 0318号 出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 6190
宗地九 巢国用(2015)第 0317号 出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 5686.1
11
东至空地,南至
宗地十 巢国用(2015)第 0346号 出让 工业 2047年1月26日 31.07 21385.8支路,西至铁路
线,北至企业
东至银屏高速,
宗地十

巢国用(2015)第 032
22号 出让 工业 2047年1月26日 31.07 952.3
南至湖滨大道,
西至民房,北至
农田
宗地十

巢国用(2015)第 0320号 出让 工业 2047年1月26日 31.07 2
2216.1
东至环城湖,南
至道路,西至民
房,北至道路
合计 ---
---
---
---
--54
44695.06 -
--

三、估价对象概况

10


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


1.土地登记状况
宗地一至宗地六:
1.1权属性质:权属性质现状为出让土地
1.2权源以及权属变更状况:待估宗地现为工业、矿山开采道路
用地,通过估价师查找相关资料及现场勘查,估价对象原为农用土地,
后经过农用地转用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司
以出让方式取得了估价对象的国有建设用地使用权。于20
008年1月
28日办理了《国有土地使用证》并进行登记使用;后于2015年3月
18日安徽皖维高新材料股份有限公司通过转让方式获得该宗地使用
权,注销原土地征并核发新证,土地终止日期:2047年1月26日,
至土地估价期日剩余年限约为31.07年。

1.3宗地位置:宗地一位于凤凰山街道巢湖北路以东、皖维集团
厂区北侧;宗地二位于凤凰山街道皖维厂区西北侧;宗地三位于凤凰
山街道灯塔社区北侧、皖维厂区北侧道路;宗地四位于凤凰山街道巢
湖北路以东、灯塔社区北侧;宗地五位于凤凰山街道灯塔社区以北、
皖维俱乐部北侧、巢维路西侧;宗地六位于凤凰山街道灯塔社区北侧、
皖维厂区北侧、铁路线西侧。

1.4宗地用途:土地证中宗地三登记的用途为矿山开采道路用地,
其余五宗登记为工业用地。

1.5宗地四至:宗地一至宗地六为整体开发地块,整体四至为:
东至马脊山,南至住宅区,西至巢湖北路,北至马鞍山。

1.6宗地面积:巢国用(2015)第0345号登记面积30
00470平方
米,本次只评估建设用地298236平方米;巢国用(2015)第0323号
登记面积176.63平方米;巢国用(2015)第0321号登记面积12
2222
平方米;巢国用(2015)第0316号登记面积278
880平方米;巢国用
11


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


(2015)第0324号登记面积160
000平方米;巢国用(2015)第0325
号登记面积137140平方米。


1.7土地级别:巢湖市三级工业用地。

1.8土地登记证书号:宗地一031684823S;宗地二031684576S;
宗地三031684578S;宗地四031684581S;宗地五031684575S;宗地
六031684574S。

1.9国有土地使用证编号:巢国用(2015)第 0345号、巢国用
(2015)第0323号、巢国用(2015)第0321号、巢国用(2015)第
0316号、巢国用(2015)第0324号、巢国用(2015)第0325号。

1.10登记时间:宗地一为2015年3月19日,宗地二至宗地六
均为2015年3月18日。

1.11地号:-;图号:-。

宗地七至宗地九:
1.1权属性质:权属性质现状为出让土地
1.2权源以及权属变更状况:待估宗地现为工业用地,通过估价
师查找相关资料及现场勘查,估价对象原为农用土地,后经过农用地
转用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司以出让方式取
得了估价对象的国有建设用地使用权。于20
008年1月28日办理了《国
有土地使用证》并进行登记使用;后于2015年3月18日安徽皖维高
新材料股份有限公司通过转让方式获得该宗地使用权,注销原土地征
并核发新证,土地终止日期:2049年 10月 15日,至土地估价期日
剩余年限约为 3
33.79年。

1.3宗地位置:宗地七位于凤凰山街道巢湖北路以东、皖维厂区
西北侧;宗地八位于凤凰山街道巢湖北路以东、皖维厂区北侧;宗地
九位于凤凰山街道巢湖北路以东、皖维厂区北侧。

12


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


1.4宗地用途:土地证中登记均为工业用地,现状用途均为工业
用地。

1.5宗地四至:宗地七至宗地九为整体开发地块,整体四至为:
东至马脊山,南至住宅区,西至巢湖北路,北至马鞍山。

1.6宗地面积:巢国用(2015)第0319号登记面积16
6610.12平
方米;巢国用(20
008)字第 00356登记面积 6190平方米;巢国用
(2015)第0317号登记面积5686.1
11平方米。

1.7土地级别:巢湖市三级工业用地。

1.8土地登记证书号:宗地七031684580S;宗地八031684582S;
宗地九031684583S。

1.9国有土地使用证编号:巢国用(2015)第 0319号、巢国用
(2015)第0318号、巢国用(2015)第0317号。

1.10登记时间:2015年3月18日。

1.11地号:-;图号:-。

宗地十:
1.1权属性质:权属性质现状为出让土地
1.2权源以及权属变更状况:待估宗地现为工业用地,通过估价
师查找相关资料及现场勘查,估价对象原为农用土地,后经过农用地
转用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司以出让方式取
得了估价对象的国有建设用地使用权。于20
008年1月28日办理了《国
有土地使用证》并进行登记使用;后于2015年3月19日安徽皖维高
新材料股份有限公司通过转让方式获得该宗地使用权,注销原土地征
并核发新证,土地终止日期:2047年1月26日,至土地估价期日剩
余年限约为31.07年。

1.3宗地位置:凤凰山街道巢维路北侧、厂区铁路线西侧、粮库
13


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


南侧。


1.4宗地用途:土地证中登记为工业用地,现状用途为工业用地。

1.5宗地四至:东至空地,南至支路,西至铁路线,北至企业。

1.6宗地面积:登记面积21385.8平方米。

1.7土地级别:巢湖市三级工业用地。

1.8土地登记证书号:03168482
22S。

1.9国有土地使用证编号:巢国用(2015)第0346号。

1.10登记时间:2015年3月19日。

1.11地号:-;图号:-。

宗地十一:
1.1权属性质:权属性质现状为出让土地
1.2权源以及权属变更状况:待估宗地现为工业用地,通过估价
师查找相关资料及现场勘查,估价对象原为农用土地,后经过农用地
转用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司以出让方式取
得了估价对象的国有建设用地使用权。于20
008年1月28日办理了《国
有土地使用证》并进行登记使用;后于2015年3月18日安徽皖维高
新材料股份有限公司通过转让方式获得该宗地使用权,注销原土地征
并核发新证,土地终止日期:2047年1月26日,至土地估价期日剩
余年限约为31.07年。

1.3宗地位置:卧牛山街道湖光社区、湖滨大道北侧、银屏路桥
西侧。

1.4宗地用途:土地证中登记为工业用地,现状用途为工业用地。

1.5宗地四至:东至银屏高速,南至湖滨大道,西至民房,北至
农田。

1.6宗地面积:登记面积952.3平方米。

14


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


1.7土地级别:巢湖市工业控制区用地。

1.8土地登记证书号:03168457
77S。

1.9国有土地使用证编号:巢国用(2015)第032
22号。

1.10登记时间:2015年3月18日。

1.11地号:-;图号:-。

宗地十二:
1.1权属性质:权属性质现状为出让土地
1.2权源以及权属变更状况:待估宗地现为工业用地,通过估价
师查找相关资料及现场勘查,估价对象原为农用土地,后经过农用地
转用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司以出让方式取
得了估价对象的国有建设用地使用权。于20
008年1月28日办理了《国
有土地使用证》并进行登记使用;后于2015年3月18日安徽皖维高
新材料股份有限公司通过转让方式获得该宗地使用权,注销原土地征
并核发新证,土地终止日期:2047年1月26日,至土地估价期日剩
余年限约为31.07年。

1.3宗地位置:卧牛山街道湖光社区、湖滨大道入口处北侧、湖
光村路口。

1.4宗地用途:土地证中登记为工业用地,现状用途为工业用地。

1.5宗地四至:东至环城湖,南至道路,西至民房,北至道路。

1.6宗地面积:登记面积 2
2216.1平方米。

1.7土地级别:巢湖市工业控制区用地。

1.8土地登记证书号:031684579S。

1.9国有土地使用证编号:巢国用(2015)第0320号。

1.10登记时间:2015年3月18日。

1.11地号:-;图号:-。

15


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


2.土地权利状况
2.1土地所有权:在估价期日,待估宗地的土地所有权属国家所
有。

2.2土地使用权:待估宗地为国有出让土地,土地使用者为安徽
皖维高新材料股份有限公司,以转让方式取得待估宗地国有土地使用
权,评估对象面积以《国有土地使用证》登记为准,总面积54
44695.06
平方米,其中巢国用(2015)第0345号登记面积30
00470平方米、巢
国用(2015)第0323号登记面积176.63平方米、巢国用(2015)第
0321号登记面积12
2222平方米、巢国用(2015)第0316号登记面积
278
880平方米、巢国用(2015)第 0324号登记面积 160
000平方米、
巢国用(2015)第0325号登记面积137140平方米、巢国用(20
008)
字第 0
00354登记面积16
6610.12平方米、巢国用(2015)第0318号登
记面积6190平方米、巢国用(2015)第0317号登记面积5686.1
11平
方米、巢国用(2015)第0346号登记面积21385.8平方米、巢国用
(2015)第032
22号登记面积952.3平方米、巢国用(2015)第0320
号登记面积2216.1平方米。

2.3土地他项权利:至估价期日,待估宗地无抵押、租赁等他项
权利的设定;宗地界址清楚,权属无纠纷;待估宗地的土地权属、使
用年期等与土地登记内容一致,未进行变更。

2.4取得时间:宗地一至宗地九、宗地十一、宗地十二取得时间
均为2015年3月18日;宗地十的取得时间为2015年3月19日。

2.5出让价款:/。

2.6批准使用年期:50年。

2.7已使用年限和剩余使用年限:安徽皖维高新材料股份有限公
司以转让方式取得待估宗地国有土地使用权,宗地一至六、十、十一、
16


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


十二土地终止日期均为 2047年 1月 26日,至估价期日土地已使用

18.93年,自估价期日土地剩余年限均为31.07年;宗地七、八、九
土地终止日期均为2049年10月15日,至估价期日土地已使用16.21
年,自估价期日土地剩余年限均为 3
33.79年。

3.土地利用状况
(1)土地利用现状
估价对象宗地内场地平整,估价人员现场勘查,估价对象为已开
发土地,地上有建筑物。


(2)土地利用条件
①现状利用:根据《国有土地使用证》及《情况说明》可知,本
次评估面积(即国有土地使用证登记面积)为54
44695.06平方米,约
817.04亩,根据估价人员现场勘查及其他资料可知,其中根据巢国
用(2015)第0345号、巢国用(2015)第0323号、巢国用(2015)
第0321号、巢国用(2015)第0316号、巢国用(2015)第0324号、
巢国用(2015)第0325号、巢国用(2015)第0319号、巢国用(2015)
第0318号、巢国用(2015)第0317号地块为整体开发地块,土地面
积为52
22374.86平方米,整地块上房屋总建筑面积约250
0000平方米,
经计算整地块实际容积率约为 0.48,本次评估该地块设定容积率为
0.48;巢国用(2015)第0346号土地面积为21385.8平方米,地块
上房屋建筑面积约2800平方米,经计算该地块实际容积率约为0.13,
本次评估该地块设定容积率为0.13;巢国用(2015)第032
22号土地
面积为952.3平方米,地块上房屋建筑面积约60
00平方米,经计算该
地块实际容积率约为 0.63,本次评估该地块设定容积率为 0.63;巢
国用(2015)第0320号土地面积为 2
2216.1平方米,地块上房屋建筑
17


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


面积约250
00平方米,经计算该地块实际容积率约1.13,本次评估该
地块设定容积率为 1.13。房屋整体通水、电、消防等设备设施,维
护保养状况较优,目前使用状况良好。


②最佳利用:待估宗地规划用途为工业及配套用地,经现场勘察,
实际用途为工业,规划使用与实际使用一致,估价对象在规划的最高
最佳利用状态开发利用,在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地
产获利最大的使用方式。

③利用限制和缺陷:该宗地无特殊利用限制和权限。

估价对象宗地内场地平整,待估宗地权属来源合法、界址清楚、
面积准确。根据我们的实地勘查及向委托方了解的情况,估价对象区
域基础设施条件较好,对外交通良好,估价对象基础设施实际开发程
度为宗地外“六通”(通水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗
地红线内“五通”(通水、排水、通路、通电、通讯)及红线内场地
平整。


四、影响地价的因素说明
(一)一般因素
1、城市资源状况


1.1地理位置
合肥,安徽省省会,位于中国中部(北纬 32°、东经 1
117°),
长江淮河之间、巢湖之滨,通过南淝河通江达海,具有承东启西、接
连中原、贯通南北的重要区位优势,是全省政治、经济、文化、信息、
金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。


合肥是一座具有20
000多年历史的古城,素有“三国故地、包拯家
乡”之称。秦置合肥县,隋至明清时,合肥一直是庐州府治所,故又称

18


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


“庐州”、又名“庐阳”。合肥自然环境优美,名胜古迹甚多。市区公
园环城走,碧水绕城流,是全国著名的园林城市、卫生城市、优秀旅
游城市、全国城市环境综合整治优秀城市,还是全国双拥模范和全国
治安综合治理先进单位。


1.2行政区划
合肥市辖肥东县、肥西县、长丰县、庐江县和巢湖市以及瑶海区、
庐阳区、蜀山区、包河区,并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经
济技术开发区、合肥新站综合试验区、巢湖经济开发区市级管理权限。

土地面积达1.14万平方公里,常住人口达745.7万人。


1.3城市人口
全市常住人口中,汉族人口为 459.55万人,占常住人口的
99.31%;各少数民族人口为 3.18万人,占常住人口的 0.69%。与第
五次全国人口普查相比,汉族人口增加了34.48万人,增长了8.1
11%;
各少数民族人口减少了0.14万人。

2、房地产制度与房地产市场状况

2.1房地产制度与住房制度方面
由于 20
009年的房地产市场的过快升温,房地产价格一路走高,
国务院在 2010年先后出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平
稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)、《国务院关于坚决遏制
部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),强调了要保
障合理性住房需求,限制投机性住房需求,要增加居住用地的供应,
调整住房的供应结构,加强市场监管和信息披露。


2.2地价政策方面
国土资源部同时出台了《国土资源部关于加强房地产用地供应和
19


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


监管有关问题的通知》(国土资发〔2010〕34号)在促进住房用地供
应和加强房地产用地监管方面做出了规定,随着国家一系列针对房地
产市场的政策出台,各地的楼市降温现象已经显现,尽管价格上未见
太多波动,但都不同程度地出现了成交量下降的趋势,政策进一步的
深入对土地市场的影响在后期也可能会显现。


目前合肥市房地产市场分化明显,房地产市场的投资主体和投资
形式呈现出多元化,商业与住宅房地产投资热情降低,工业房地产投
资稳定。随着国家调控政策的进一步趋紧和政策的实施,人们投资房
地产热情将减退,投资需求减少,加上市政府保障房与廉租房建设力
度的加大,住宅房地产价格上涨势头会遏制,不排除会有一定程度的
下降,但对于工业房地产影响不大。


3、产业政策

3.1产业政策
深入推进工业立市战略,以培育壮大战略性新兴产业为引领,以
改造提升优势传统产业为重点,以发展繁荣现代服务业为支撑,重点
打造新型平板显示、新能源、家用电器3个两千亿元级产业,汽车及
零部件、装备制造、食品及农产品加工3个千亿元级产业,培育发展
2~3家产值超50
00亿元、30家产值超百亿元的企业集团,加快形成结
构优化、技术先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强的现代产
业体系。合肥市坚持走新型工业化道路,加快现代产业基地建设,同
时发展现代服务业,形成全国区域性金融、物流、会展、商贸、旅游、
信息服务等现代服务业中心。


3.2税收政策
在税收方面,我市严格执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价
20


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


过快上涨的通知》精神。制定政策发挥税收政策对住房消费和房地产
收益的调节作用。安徽省日前出台配套措施,废止了多项鼓励购房的
优惠税收政策。凡在2010年10月1日后签订的购房合同一律不再享
受自用、首购和换购房的税收减免优惠政策。


根据新的房地产易税收政策,个人购买普通住房,且该住房属于
家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半
征收契税;个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯
一住房的,减按1%税率征收契税;对出售自有住房并在1年内重新购
房的纳税人不再减免个人所得税。新政策同时废止了个人购买自用普
通住宅减半征收契税、个人首次购买 90平方米及以下普通住房契税
税率下调到1%及鼓励个人换购住房减免个人所得税等三项相关规定。

同时鼓励对新技术和新产业支持。


4、城市规划与发展前景目标

4.1城市性质
合肥都市圈基本圈层半径为10
00公里,引领并形成皖中一体化发
展格局,有效地带动全省经济发展。到 2020年,合肥市将成为宁郑
汉之间最大的区域经济中心。


4.2规划布局
“141”城市发展框架,大力改造核心主城区,并在老城区的东、
西南、西、北方向建设四个城市副中心,沿巢湖逐步建设一个生态型、
现代化的滨湖新区。滨湖新区位于合肥主城区东南部,南依巢湖,规
划总用地面积约190平方公里,核心功能是行政中心、商务文化会展
中心、省级休闲旅游基地、综合居住新区。


4.3市政交通
21


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


全年旅客运输量2亿人,比上年增长19.3%。其中,公路1.8亿
人,增长19.7%;铁路158
88万人,增长15.0%;民航416万人,增长

19.2%。全年货物运输量1.97亿吨,比上年增长31.8%。其中,公路
1.74亿吨,增长27.3%;铁路150.80万吨,增长1
11.6%;民航3.34
万吨,增长14.8%;水运2183.56万吨,增长86.7%。年末民用汽车
拥有量39.32万辆,比上年增长29.7%,其中私人汽车25.05万辆,
增长42.2%。民用轿车拥有量20.48万辆,增长37.9%,其中私人轿
车16.51万辆,增长 4
44.6%。合肥市对外交通、市内公交都极为方便。

现已形成以铁路、公路为主,“水、陆、空”立体化的交通网络。

4.4发展前景
坚持以科学发展观为统领,全面贯彻落实党的十七届六中全会和
省第九次党代会、市第十次党代会精神,紧紧围绕主题主线,着力扩
大有效投入,着力加强自主创新,着力深化改革开放,着力保障改善
民生,主动调整转型,保持发展势头,实现争先进位,圆满完成本届
政府各项目标任务,为“十二五”规划顺利实施增强后劲,为建设现
代化新兴中心城市夯实基础,为向着区域性特大城市迈进积蓄力量,
以优异成绩迎接党的十八大胜利召开。今年经济社会发展的主要目标
是:地区生产总值增长 14%,财政收入增长 13%,其中地方财政收入
增长 1
11%,全社会固定资产投资增长 20%,规模以上工业增加值增长
18%,社会消费品零售总额增长 16%,城镇居民人均可支配收入增长
14%,农民人均纯收入增长 15%,城镇登记失业率控制在 4.5%以内,
人口自然增长率控制在 7‰以内,居民消费价格指数涨幅控制在 4%
左右,群众安全感指数保持在90%以上,单位GDP能耗下降率及主要
污染物减排量达到省控目标。


22


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


5、城市社会经济发展状况

5.1经济布局
我国宏观经济运行并没有延续去年后期略有转好的势头,而是继
续呈现小幅下滑走势,但总体相对平稳,仍处在可调、可控范围之内。

在此环境下,我市经济稳步发展,G DP保持了两位数增长,实属不易,
基本实现了经济平稳开局。面对复杂多变的国际环境和艰巨繁重的国
内发展改革稳定任务,党中央、国务院坚持稳中求进工作总基调,牢
牢把握发展大势,全力深化改革开放,着力创新宏观调控,奋力激发
市场活力,努力培育创新动力,国民经济在新常态下保持平稳运行,
呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。


2015年以来,面对错综复杂的宏观形势和经济下行压力,在市
委、市政府的坚强领导下,全市上下坚持以转变经济发展方式为主线,
突出改革推动,强化创新驱动,各级各部门紧紧围绕“新跨越、进十
强”的战略目标,主动适应新常态,展现出“大湖名城、创新高地”

新形象。经济总体呈现发展稳中有进、质量不断攀升的良好态势。


5.2城市经济发展水平与综合实力
2015年前三季度,全市经济取得了速度、结构、质量和效益的全
面提升,但当前宏观经济不确定因素增多,经济转型阵痛明显,下行
压力依然较大。

从自身发展看,经济结构的调整、科技创新的带动、民营经济的
成长都为全市的经济注入了新的活力,从部分先行指标来看,依然保
持较快增速。工业用电量增长7 .8%,增幅位居全省第1;金融机构本
外币各项贷款余额增长1 7.6%、高于全省3 .8个百分点;登记失业率
在2 .9%以下等,都为下一步经济增长奠定了良好基础。但是,当前

23


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


市场需求减弱、大项目引资难、企业用工减少、传统产业转型慢等矛
盾仍较为突出,在一定程度上制约了经济加快增长。

2015年前三季度,全市GDP实现37
773.3亿元、增长10.7%,比
上半年加快0.2个百分点。其中,第一产业增加值129.4亿元,增长

4.1%,加快0.4个百分点;第二产业增加值2181.1亿元,增长10.9%,
加快0.5个百分点;第三产业(服务业)增加值1462.7亿元,增长
10.7%。

总体来看,全年经济保持平稳增长的态势不会改变,预计全年
GDP增速在前三季度较高增长的基础上略有回调,年初的预期目标可
以实现。下一步,我们应采取更加有力措施化解经济运行中的各种矛
盾和问题,在强化创新驱动、调整经济结构、扩大有效需求、保障要
素供给等方面下功夫、出实招,做好“十二五”收官工作,为“十三
五”打下坚实基础。


5.3社会储蓄与投资
金融是现代经济的核心。合肥市着力推进金融改革创新,促进金
融业快速发展,为实体经济发展提供了良好的金融服务。

2015年前三季度,全市GDP占全省24.1%,同比提高0.7个百分
点;财政收入占 25.4%、提高 0.8个百分点,其中地方财政收入占

23.8%、提高0.9个百分点;规模以上工业增加值占23.3%、提高0.8
个百分点,社会消费品零售总额占24.5%、提高1.1个百分点;金融
机构本外币贷款余额9860.03亿元,比年初增加 1
1193.24亿元,增量
占全省比重达到46.3%。

2015年前三季度,全社会固定资产投资额已超2013年水平,达

474
44.21亿元,同比增长 15%,增速比一季度、上半年分别提高 7.0
24


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


和0.9个百分点。其中,工业投资1590.58亿元,增长10.4%;房地
产投资987.5亿元,增长13.3%。全社会投资、工业和房地产投资的
增速均为今年以来最高增速。前三季度,到位资金总量26
663.47亿元,
增长13.8%。其中,外商直接投资21.21亿元,增长8.4%。9月份,
韩国世界50
00强三星和阳光电源合资成立两家新能源企业,累计投资
总额6210万美元。截至9月末,在我市投资的境外世界500强增至
38家,在肥设立企业增至50家。


5.4物价变动
2015年前三季度,居民消费价格同比上涨1.6%。其中,食品价
格上涨2.2%,烟酒上涨1%,医疗保健和个人用品上涨4.4%,交通和
通信下降3%。工业生产者出厂价格同比下降0.9%,购进价格同比下
降4.5%。

(二)区域因素
估价对象位于合肥巢湖市。

1、区域概况

(1)区域位置
巢湖市位于省城合肥的南部,区位优越,交通便捷。淮南、合九
铁路及合宁、沪蓉、合芜高速公路穿境而过。长江流经巢湖市182公
里,芜湖长江大桥和铜陵长江大桥横跨长江天堑,是巢湖市连接江南
的跨江通道。依托芜湖朱家桥外贸码头和合肥、南京两个航空港,可
借“船”出海。巢湖汽车北站设有合肥骆岗机场异地候机楼,采取
“空港快线”的方式,为巢湖当地旅客提供购票、班车接送、异地值
机等“一站式”服务。


25


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


巢湖之称始于秦朝,唐朝设立巢县,1984年设立县级巢湖市,19
999
年底撤市改称居巢区,为巢湖市委、市政府所在地。201
11年8月2
22
日撤地级巢湖市,设立县级巢湖市。巢湖市位于安徽省中部,临近长
江,环抱巢湖,周边分别与肥东、全椒、含山、庐江、无为接壤。全
市总面积2063平方公里,总人口94万,下辖12个乡镇、6个街道办
事处。


巢湖历史悠久,人杰地灵。古称“居巢”、“南巢”,“成汤放
桀于南巢”即出于此,文字记载的历史有30
000余年。唐朝始设立巢县,
1984年设县级巢湖市,隶属巢湖地区,19
999年设立居巢区,为地级巢
湖市市委、市政府所在地,201
11年安徽区划调整,复设县级巢湖市,
隶属省会合肥。巢湖英才辈出。古有大谋略家范增,在楚汉相争之时
运筹帷幄,赢得“亚父”美名。近有冯玉祥、张治中、李克农“三将
军”,名传九州。


(2)级别
根据巢湖市工业用地级别调整及基准地价图,待估宗地一至十位
于巢湖市工业基准地价四级范围以内,宗地十一、十二位于巢湖市工
业控制区范围内。


(3)经济发展状况
2015年1—10月份,巢湖市累计完成财政收入231858万元,同比
增长6.1%。其中:地方财政收入146738万元,同比增长9.4%。累计
税收收入194534万元,增长5.6%,其中:增值税47943万元,下降

7.7%;营业税46930万元,增长12.5%;企业所得税42159万元,增长
26


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


9.3%;个人所得税9363万元,增长12.4%。1—10月份,巢湖市财政
支出3273
330万元,增长14.3%。其中:教育事业费支出69659万元,
增长56.5%;社会保障和就业支出 7
77274万元,增长40.2%;医疗卫生
费支出35
557
77万元,增长41.0%;城乡社区事务支出13672万元,增长
16.6%。2015年10月末,巢湖市金融机构各项存款余额359
99026万元,
同比增长14.6%。其中:住户存款余额24
442792万元,同比增长12.4%;
金融机构各项贷款余额27478
886万元,同比增长12.5%。

(4)区域优势
巢湖区位优越,交通便捷。位于长三角经济区沿江经济带中部、
“合芜宁”金三角中心,距合肥市区和芜湖各60公里,是皖江开发开
放及示范区建设的中心地带。宁西高速铁路、淮南干线铁路,合宁、
合巢芜高速公路穿境而过。南京、合肥、芜湖3个航空港及芜湖朱家
桥外贸码头构成了巢湖通往国内外的快速通道。巢湖港是安徽省八大
内河港口之一,水路运输经裕溪河航道通江达海。“十二五”以来,
巢湖经济社会保持了平稳较快发展势头,现已发展成为全国最大的水
泥建材基地、全国最大的渔网生产基地和全国十大钢构生产基地之一。


2、设施条件

(1)基础设施条件
供水
自来水由巢湖市自来水厂供水,供水保证率达90%以上。

供电
由巢湖市供电公司供电,供电保证率90%以上。

排水

27


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


估价对象所在区域排水设施采用雨污分流制;雨污水排入市政管
网,大雨过后,路面一般无积水,排水状况较优。


电信

由巢湖电信局负责保障。在固区内设电信所,实现光缆副单位,
到楼宇。纳入城市宽带综台业务数字网,实现通讯现代化。


道路

巢湖站经停旅客列车16对 32个班次,上下行各16个班次,其
中快速列车16个班次,普通列车16个班次;巢北站经过旅客列车4
对8个班次,上下行各4个班次,其中快速列车6个班次,普通列车
2个班次。境内有国道1条,省道5条,跨县县道1条,区内县道 2
22
条,总长320公里。其中二级公路8公里、三级公路239公里,四级
公路73.17公里。村道537条,总长923.48公里。合宁、合巢芜高
速、312国道、合浦、合芜、巢庐路等20多条干线四通八达。


(2)公共设施条件
区域内公共设施有:
金融:灯塔邮政储蓄所、中国工商银行、中国信合金庭信用社、
中国银行环城路分理处等;

商服设施:巢湖福联宾馆、湖光大酒店、文清旅社、安徽皖维高
新材料股份有限公司招待所、巢湖葡京假日宾馆、华电超市、惠万家
超市等;

教育:澳门新村幼儿园、皖维集团公司老年大学、巢湖市灯塔小

学、;
医疗:灯塔社区医疗室、皖维医院、巢湖妇产医院。

3、环境条件

(1)人文环境
28


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


该宗地位于巢湖市,区域人员大部分为工厂职工,受教育程度在
巢湖市属于中等水平,收入水平一般。总体来说,待估宗地所在区域
人文环境一般。


(2)自然环境
区域为工业聚集区主要为道路绿化,车流量一般,汽车尾气及噪
音和大气有一定污染。总体来说,该区域环境一般。

4、交通条件

(1)对内联系与公交状况
区域内主要有巢湖北路、银屏路、环城路等,有公交路线,公共
出行较方便,过往出租车辆较少,出行打车较不方便,地理位置一般,
交通便捷度一般。


(2)对外交通条件
巢湖站经停旅客列车16对 32个班次,上下行各16个班次,其
中快速列车16个班次,普通列车16个班次;巢北站经过旅客列车4
对8个班次,上下行各4个班次,其中快速列车6个班次,普通列车
2个班次。境内有国道1条,省道5条,跨县县道1条,区内县道 2
22
条,总长320公里。其中二级公路8公里、三级公路239公里,四级
公路73.17公里。村道537条,总长923.48公里。合宁、合巢芜高
速、312国道、合浦、合芜、巢庐路等20多条干线四通八达。

5、产业集聚度
产业集聚是指同一产业在某个特定地理区域内高度集中,产业资

本要素在空间范围内不断汇聚的一个过程。该区域内有皖维集团、富
煌建设、中材安徽水泥、华能电厂、巢湖娃哈哈、等众多知名企业,
区域工业集聚度较好。


29


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


6、规划限制条件
估价对象所处区域用地结构主要为工业,合理的规划用途充分提
高了土地的利用效率,区域内规划限制对估价对象利用有一定影响。

(三)个别因素

影响地价的个别因素主要是指宗地自身的地价影响因素,即宗
地本身的条件和特征,是决定同一均质地域内地块差异和地价差异
的重要因素。


1、宗地条件

(1)宗地位置:巢湖市凤凰山街道、卧牛山街道;
(2)宗地面积:总面积54
44695.06平方米,其中巢国用(2015)
第0345号登记面积30
00470平方米,本次只评估建设用地298236平
方米、巢国用(2015)第0323号登记面积176.63平方米、巢国用(2015)
第0321号登记面积12
2222平方米、巢国用(2015)第0316号登记面
积278
880平方米、巢国用(2015)第0324号登记面积1600
00平方米、
巢国用(2015)第0325号登记面积137140平方米、巢国用(20
008)
字第 0
00354登记面积16
6610.12平方米、巢国用(2015)第0318号登
记面积6190平方米、巢国用(2015)第0317号登记面积5686.1
11平
方米、巢国用(2015)第0346号登记面积21385.8平方米、巢国用
(2015)第032
22号登记面积952.3平方米、巢国用(2015)第0320
号登记面积2216.1平方米。

(3)宗地用途:根据《国有土地使用证》登记可知,巢国用(2015)
第 0321号土地登记用途为矿山开采道路用地,其余土地登记用途为
工业用地,总体规划用途为工业用地,实际用途为工业及配套用地,
参照《土地利用现状分类》(GB/T21010-20
007)的规定,此次评估用
30


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


途设定为工业用地及采矿用地;

(4)宗地形状:宗地一至九土地形状整体较不规则;宗地十至
十二土地形状整体较规则,大致呈多边形;
(5)临路状况:宗地一至九临巢湖北路、皖维路;宗地十临支
路;宗地十一临环城路、银屏路;宗地十二临支路;
(6)水文条件:经现场勘查和调查,近几年未发生水浸、水淹
记录,未发现有其他不良地质条件和未有矿藏、文物等地下埋藏物的
相关记录;
(7)地质条件:宗地地基承载力较高,无滑坡、崩塌、岩溶、
河流冲刷与沉积等不良地质,能达到建设的要求;
(8)地形及地势:地形为平原地,地势平缓,无较大高低起伏,
各个方向上基本无落差;
(9)土地使用限制:规划为工业及配套用地;
(10)宗地周围土地利用类型:工业、住宅、综合用地。

(11)容积率:根据《国有土地使用证》及《情况说明》可知,
本次评估面积为54
44695.06平方米,约817.04亩,根据估价人员现
场勘查及其他资料可知,其中根据巢国用(2015)第 0345号、巢国
用(2015)第0323号、巢国用(2015)第0321号、巢国用(2015)
第0316号、巢国用(2015)第0324号、巢国用(2015)第0325号、
巢国用(2015)第0319号、巢国用(2015)第0318号、巢国用(2015)
第0317号地块为整体开发地块,土地面积为52
22374.86平方米,整
地块上房屋总建筑面积约 250
0000平方米,经计算整地块实际容积率
约为 0.48,本次评估该地块设定容积率为 0.48;巢国用(2015)第
0346号土地面积为21385.8平方米,地块上房屋建筑面积约280
00平
31


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


方米,经计算该地块实际容积率约为 0.13,本次评估该地块设定容
积率为0.13;巢国用(2015)第032
22号土地面积为952.3平方米,
地块上房屋建筑面积约 60
00平方米,经计算该地块实际容积率约为

0.63,本次评估该地块设定容积率为 0.63;巢国用(2015)第 0320
号土地面积为 2
2216.1平方米,地块上房屋建筑面积约250
00平方米,
经计算该地块实际容积率约 1.13,本次评估该地块设定容积率为
1.13。

2、基础设施条件
根据估价人员现场勘查,待估宗地实际已达到宗地红线外“六通”

(通水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗地红线内“五通”(通
水、排水、通路、通电、通讯)及红线内场地平整,根据本次估价目
的,本次评估设定宗地红线外“六通”(通水、排水、通路、通电、
通讯、通气)、宗地红线内场地平整。


3、土地利用状况

(1)土地利用现状
估价对象宗地内场地平整,估价人员现场勘查,估价对象为已开
发土地,地上有建筑物。


(2)土地利用条件
①现状利用:根据《国有土地使用证》及《情况说明》可知,本
次评估面积为54
44695.06平方米,约817.04亩,根据估价人员现场
勘查及其他资料可知,其中根据巢国用(2015)第 0345号、巢国用
(2015)第0323号、巢国用(2015)第0321号、巢国用(2015)第
0316号、巢国用(2015)第 0324号、巢国用(2015)第 0325号、
巢国用(2015)第0319号、巢国用(2015)第0318号、巢国用(2015)
32


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


第0317号地块为整体开发地块,土地面积为52
22374.86平方米,整
地块上房屋总建筑面积约 250
0000平方米,经计算整地块实际容积率
约为 0.48,本次评估该地块设定容积率为 0.48;巢国用(2015)第
0346号土地面积为21385.8平方米,地块上房屋建筑面积约280
00平
方米,经计算该地块实际容积率约为 0.13,本次评估该地块设定容
积率为0.13;巢国用(2015)第032
22号土地面积为952.3平方米,
地块上房屋建筑面积约 60
00平方米,经计算该地块实际容积率约为

0.63,本次评估该地块设定容积率为 0.63;巢国用(2015)第 0320
号土地面积为 2
2216.1平方米,地块上房屋建筑面积约250
00平方米,
经计算该地块实际容积率约 1.13,本次评估该地块设定容积率为
1.13。房屋整体通水、电、消防等设备设施,维护保养状况较优,目
前使用状况良好。

②最佳利用:待估宗地规划用途为工业及配套用地,经现场勘察,
实际用途为工业,规划使用与实际使用一致,估价对象在规划的最高
最佳利用状态开发利用,在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地
产获利最大的使用方式。

③利用限制和缺陷:该宗地无特殊利用限制和权限。

33


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估



一、估价依据
(一)国家有关部门颁发的法律、法规及政策文件
1、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号);
2、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28

号,20
004年8月28日);
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席
令第72号,20
007年8月30日);
4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国
务院令第256号,19
998年12月27日);
5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
(国务院令第5
55号,1990年5月19日);
6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[20
004]28

号);
7、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》;
8、安徽省人民政府《关于调整安徽省征地补偿标准的通知》(皖

政〔2015〕24号);
9、《合肥市人民政府关于调整巢湖市被征土地上青苗房屋及其他
附着物补偿标准的通知》(合政秘〔2012〕212号);
10、《安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则》(财综
[20
001]1061号);
1
11、《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》(财税

34


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


[2014]101号);
12、《安徽省耕地占用税实施办法》(财农村[20
008]367号);
13、安徽省人民政府《安徽省人民政府关于印发安徽省地方水利

建设基金筹集和使用管理办法的通知》(皖政[2012]54号);
14、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知。

(二)有关技术规程和技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508

-20
001);
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T
18507-2001);
3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》

(GB/T21010-20
007)。

(三)委托方提供的资料
1、巢国用(2015)第0345号、巢国用(2015)第0323号、巢

国用(2015)第0321号、巢国用(2015)第0316号、巢国用(2015)
第0324号、巢国用(2015)第0325号、巢国用(2015)第0319号、
巢国用(2015)第0318号、巢国用(2015)第0317号、巢国用(2015)
第0346号、巢国用(2015)第032
22号、巢国用(2015)第0320号
《国有土地使用证》;

2、《情况说明》;
3、估价委托书;
4、其他相关资料。

(四)实地勘察资料
1、土地估价现场勘察记录表;


35


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


2、待估宗地现状照片;
3、估价人员掌握的其他资料。

二、土地估价
1、估价原则


(1)替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的
土地市场交易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土
地客观价格。估价对象测算过程中在市场比较法体现出替代原则的要
求。


(2)最有效利用原则
土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效
利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限
制、市场要求和最佳利用程度等为依据。


(3)供需原则
土地估价应以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供
需的特殊性和土地市场的地域性。在评估中我们充分考虑了土地市场
的供求状况对地价的影响。


(4)贡献原则
不动产的总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果,土地
价格可根据土地对不动产收益的贡献大小。估价对象测算过程中,成
本逼近法对这一原则有所体现。


2、估价方法
按照《城镇土地估价规程》的要求,主要有市场比较法、收益还
原法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法。

估价思路:由于估价对象为十二宗土地,根据资料显示,巢国用

36


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


(2015)第 0 321号土地登记用途为矿山开采道路,其他地块登记均
为工业,经现场勘查,整体开发为工业及配套用地,巢国用(2 015)
第0 321号土地根据开发状况及其性质,本次评估参照工业测算过程,
又由于土地剩余年限及土地的位置限制条件,分析结果:宗地一至六
作为一个测算过程、宗地七至九作为一个测算过程,宗地十、十一、
十二可以根据具体方法采用具体的测算过程。


(1)适合本次评估方法分析
①成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主
要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益确
定土地价格的一种估价方法。

估价对象土地是通过征用农用地,进行基础设施开发后,出让给
用地单位,该区域属于成片开发,并且省政府对各项费用都有明确规
定,因此该方法比较适用。


②基准地价修正法也称为基准地价系数修正法,是在政府确定并
公布了基准地价的地区利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地
级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。

根据巢湖市基准地价结果报告可知,基准地价基准日最新日期距
估价期日未超出三年,未超出基准地价使用年期,且估价人员掌握基
准地价的修正体系,估价人员能完全掌握并应用对应的修正体系,因
此该方法适用。


(2)不适合本次评估方法分析
①收益还原法是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资
本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。适用
的对象是有收益或有潜在收益的房地产。

37


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


本次估价对象为工业用地,该用途的土地很少对外出租,不具有
收益,因此该方法也不适用。


②剩余法是预测估价对象开发完成后的不动产正常交易价格扣
除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、
利息、利润、税收等费用后,以价值余额来确定估价对象土地价格的
一种方法。

由于估价对象土地为工业,开发完成后,企业自用,工业房产市
场交易很少,交易资料较为贫乏,很难准确预测以上各项费用,因此
该方法也不宜采用。


③市场比较法是将估价对象与在估价期日近期有过交易的类似
房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此
估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价对象范围内土地供应市场比较不活跃,不符合市场比较法使
用条件,因此该方法比较不适用。


根据估价人员现场勘查情况,考虑到待估宗地主要为工业用途,
按照《城镇土地估价规程》的要求,结合待估宗地的区位、用地性质、
利用条件及当地土地市场状况,本次评估主要选用基准地价修正法和
成本逼近法进行评估。上述两种方法做出的结果,估价人员在对区域
内市场经过充分调研的基础上,把两种估价方法的结果与当地房地产
市场状况进行充分的分析论证,根据不同方法的具体分析,决定采用
加权算术平均法确定待估宗地的最终单位地价。


3、估价结果

(1)地价的确定
估价人员在对区域内市场经过充分调研的基础上,把两种估价方
法的结果与当地土地市场状况进行充分的分析论证,基准地价修正法

38


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


因为基准地价基准日相比现在时间稍长,且为区域性平均价格,不能
很好反映当地市场状况,因此取基准地价法权重为0.3,成本逼近法
权重为0.7,故采用两种方法的加权算术平均值的结果作为待估宗地
的最终单位地价,具体见下表:

宗地编

土地使
用证编号
剩余年限
(年)
面积(m2)
成本逼近法
单价(元/m2)
(70%)
基准地价修
正法单价(元
/m2)(30%)
单价(元/
m2)
评估总价
(万元)
宗地一
巢国用(2015)
第0345号
31.07 298236 253 190 234 6978.72
224
宗地二
巢国用(2015)
第0323号
31.07 176.63 253 190 234 4.13
331
宗地三
巢国用(2015)
第0321号
31.07 12
2222 253 190 234 285.9
9948
宗地四
巢国用(2015)
第0316号
31.07 278
880 253 190 234 652.3920
宗地五
巢国用(2015)
第0324号
31.07 160
000 253 190 234 374.40
000
宗地六
巢国用(2015)
第0325号
31.07 137140 253 190 234 3209.0760
宗地七
巢国用(2015)
第0319号
3
33.79 16
6610.12 260 193 240 398.6429
宗地八
巢国用(2015)
第0318号
3
33.79 6190 260 193 240 148.560
00
宗地九
巢国用(2015)
第0317号
3
33.79 5686.1
11 260 193 240 136.46
666
宗地十
巢国用(2015)
第0346号
31.07 21385.8 245 18
88 2
228 487.5962
宗地十

巢国用(2015)
第032
22号
31.07 952.3 294 234 276 26.2835
宗地十

巢国用(2015)
第0320号
31.07 2
2216.1 294 234 276 61.164
44
合计 -
---
--54
44695.06 -
---
---
--12763.4319

估价对象宗地的总价值:12763.4319万元
(大写:人民币壹亿贰仟柒佰陆拾叁万肆仟叁佰壹拾玖元整)。


(2)估价结果
估价人员根据估价目的,遵循科学、公正、客观、合理的估价原
则,按照国家规定的技术标准和估价程序,经过测算并结合估价经验,
对影响估价对象价格因素的分析,确定此次估价土地的总价值为:

评估土地使用权总面积:54
44695.06平方米
估价对象宗地的总价值:12763.4319万元(具体见下表:)

39


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


(大写:人民币壹亿贰仟柒佰陆拾叁万肆仟叁佰壹拾玖元整)。


宗地编号
土地使
用证编号
土地使用
权类型
地类(用
途)
剩余年
限(年)
面积(m2)
评估单价
(元/m2)
评估总价
(万元)
宗地一
巢国用(2015)
第0345号
出让 工业 31.07 298236 234 6978.72
224
宗地二
巢国用(2015)
第0323号
出让 工业 31.07 176.63 234 4.13
331
宗地三
巢国用(2015)
第0321号
出让
矿山开采
道路
31.07 12
2222 234 285.9
9948
宗地四
巢国用(2015)
第0316号
出让 工业 31.07 278
880 234 652.3920
宗地五
巢国用(2015)
第0324号
出让 工业 31.07 160
000 234 374.40
000
宗地六
巢国用(2015)
第0325号
出让 工业 31.07 137140 234 3209.0760
宗地七
巢国用(2015)
第0319号
出让 工业 3
33.79 16
6610.12 240 398.6429
宗地八
巢国用(2015)
第0318号
出让 工业 3
33.79 6190 240 148.560
00
宗地九
巢国用(2015)
第0317号
出让 工业 3
33.79 5686.1
11 240 136.46
666
宗地十
巢国用(2015)
第0346号
出让 工业 31.07 21385.8 2
228 487.5962
宗地十一
巢国用(2015)
第032
22号
出让 工业 31.07 952.3 276 26.2835
宗地十二
巢国用(2015)
第0320号
出让 工业 31.07 2
2216.1 276 61.164
44
合计 -
-----
---
--54
44695.06 -
--12763.4319

三、估价结果和估价报告的使用
1、估价的前提条件和假设条件


(1)根据估价对象的现状条件,其基础设施状况设定为宗地红线
外“六通”(通水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗地红线内场
地平整。

(2)估价对象宗地设定为工业用地,安徽皖维高新材料股份有限
公司以出让方式取得待估宗地国有土地使用权,宗地一至六、十、十
40


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


一、十二土地终止日期均为2047年1月26日,自估价期日土地剩余
年限均为 31.07年;宗地七、八、九土地终止日期均为 2049年 10
月15日,自估价期日土地剩余年限均为3
33.79年。


(3)估价期日为2015年12月31日。

(4)在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

(5)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关
法律、法规。

(6)委托方提供资料属实。

2、估价结果和估价报告的使用
(1)此次评估是严格按照中华人民共和国国家标准《城镇土地估
价规程》(GB/T18508-2014)、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-20
001)、《土地利用现状分类》(GB/T21010-20
007)、《中华人民共和
国土地管理法》等有关法律、法规和技术规范的规定执行。

(2)本估价报告和估价结果仅作为估价目的情况下使用,且本报
告仅提供给委托方使用。

(3)本估价报告应用的有效期自报告提交日起至一年止。

(4)本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有,我公司对估
价结果有最终解释权。

(5)本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的
有关损失,受托估价机构不承担责任。

3、需要特殊说明的事项

(1)土地利用状况等资料由企业提供,其所提供的数据我们未经
现场测量。

(2)土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人
员实地调查而得。

41


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


(3)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价
格,若估价期日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积等影响地
价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整。

(4)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地
价评估技术标准,结合待估宗地具体状况,确定估价原则、方法及参
数的选取。

(5)本报告估价结果为本报告设定的评估目的服务,当用于其它
目的,本报告评估结果无效。

(6)企业对所提供资料的真实性负责,估价机构对所收集资料的
真实性、准确性负责。

(7)任何单位和个人未经估价机构书面同意,不得以任何形式发
表、肢解本报告。

(8)由于委托方无法提供土地利用状况等资料,根据《国有土地
使用证》及《情况说明》可知,本次评估面积为54
44695.06平方米,
约 817.04亩,根据估价人员现场勘查及其他资料可知,其中根据巢
国用(2015)第0345号、巢国用(2015)第0323号、巢国用(2015)
第0321号、巢国用(2015)第0316号、巢国用(2015)第0324号、
巢国用(2015)第0325号、巢国用(2015)第0319号、巢国用(2015)
第0318号、巢国用(2015)第0317号地块为整体开发地块,土地面
积为52
22374.86平方米,整地块上房屋总建筑面积约250
0000平方米,
经计算整地块实际容积率约为 0.48,本次评估该地块设定容积率为
0.48;巢国用(2015)第0346号土地面积为21385.8平方米,地块
上房屋建筑面积约2800平方米,经计算该地块实际容积率约为0.13,
本次评估该地块设定容积率为0.13;巢国用(2015)第032
22号土地
42


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


面积为952.3平方米,地块上房屋建筑面积约60
00平方米,经计算该
地块实际容积率约为 0.63,本次评估该地块设定容积率为 0.63;巢
国用(2015)第0320号土地面积为 2
2216.1平方米,地块上房屋建筑
面积约250
00平方米,经计算该地块实际容积率约1.13,本次评估该
地块设定容积率为1.13。


43


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估



附件1:土地估价委托书
附件2:估价对象现场照片
附件3:待估宗地位置示意图
附件4:巢国用(2015)第0345号、巢国用(2015)第0323号、

巢国用(2015)第0321号、巢国用(2015)第0316号、巢国用(2015)
第0324号、巢国用(2015)第0325号、巢国用(2015)第0319号、
巢国用(2015)第0318号、巢国用(2015)第0317号、巢国用(2015)
第0346号、巢国用(2015)第032
22号、巢国用(2015)第0320号
《国有土地使用证》复印件

附件5:《情况说明》复印件
附件6:估价机构资质证书及营业执照复印件
附件7:土地评估中介机构2015年度资质年检合格证明
附件8:估价人员资格证书复印件
附件9:其他相关资料

44


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估



项目名称:安徽皖维高新材料股份有限公司位于巢湖市凤凰
山街道、卧牛山街道54
44695.06平方米工业、矿山
开采道路用地土地使用权市场价值评估(合肥巢
湖市)

受托估价单位:安徽中安房地产评估咨询有限公司

土地估价报告编号:皖中安合(2016)(估)字第34010
0040
001号

土地估价技术报告(评估工作底稿)编号:皖中安合(2016)(技)
字第34010
0040
001号

电子备案编号:

提交估价报告日期:二零一六年一月十九日

关键词:合肥巢湖市
土地使用权市场价值
安徽中安房地产评估咨询有限公司
二零一五年

45


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估



一、估价项目名称

安徽皖维高新材料股份有限公司位于巢湖市凤凰山街道、卧牛山
街道54
44695.06平方米工业、矿山开采道路用地土地使用权市场价值
评估

二、委托估价方
1、委托单位:安徽皖维高新材料股份有限公司
2、单位地址:安徽省巢湖市巢维路56号
3、联系人:吴尚义
4、联系电话:0551-82189280
三、受托估价方
1、估价机构名称


安徽中安房地产评估咨询有限公司
2、法定代表人


常忠文
3、估价机构地址
安徽省合肥市经济技术开发区合安路东繁华世家雅景苑 1号联

排别墅
4、估价机构资质和注册号

国家注册土地估价机构 注册号:A201
11340
001
5、有效期限
2016年6月30日
6、办公地址


46


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


合肥市经济技术开发区繁华大道与莲花路交口百乐门尚泽国际
1
1109-1
1110室

7、联 系 人
陈翠芝
8、联系电话


05
551-62659
9998 626590
000 626561
111
四、估价目的
安徽皖维高新材料股份有限公司位于巢湖市凤凰山街道、卧牛山

街道54
44695.06平方米工业、矿山开采道路用地土地使用权,由于安
皖维高新材料股份有限公司以了解估价对象土地使用权是否减值
为前提,特委托安徽中安房地产评估咨询有限公司评估其使用权市场
价值,我公司依据《中华人民共和国土地管理法》和国家相关法律法
规、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、技术性规范、通
知及委托方提供的有关资料、估价人员现场勘察、调查、收集的相关
资料等,确定估价对象于估价期日的土地使用权市场价值,为委托方
为提供价值参考依据。


五、估价依据
(一)国家有关部门颁发的法律、法规及政策文件
1、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号);
2、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28

号,20
004年8月28日);
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席
令第72号,20
007年8月30日);
4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国
务院令第256号,19
998年12月27日);

47


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
(国务院令第5
55号,1990年5月19日);
6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[20
004]28

号);
7、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》;
8、安徽省人民政府《关于调整安徽省征地补偿标准的通知》(皖

政〔2015〕24号);
9、《合肥市人民政府关于调整巢湖市被征土地上青苗房屋及其他
附着物补偿标准的通知》(合政秘〔2012〕212号);
10、《安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则》(财综
[20
001]1061号);
1
11、《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》(财税

[2014]101号);
12、《安徽省耕地占用税实施办法》(财农村[20
008]367号);
13、安徽省人民政府《安徽省人民政府关于印发安徽省地方水利

建设基金筹集和使用管理办法的通知》(皖政[2012]54号);
14、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知。

(二)有关技术规程和技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508

-20
001);
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T
18507-2001);
3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》
(GB/T21010-20
007)。

(三)委托方提供的资料

48


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


1、巢国用(2015)第0345号、巢国用(2015)第0323号、巢
国用(2015)第0321号、巢国用(2015)第0316号、巢国用(2015)
第0324号、巢国用(2015)第0325号、巢国用(2015)第0319号、
巢国用(2015)第0318号、巢国用(2015)第0317号、巢国用(2015)
第0346号、巢国用(2015)第032
22号、巢国用(2015)第0320号
《国有土地使用证》;

2、《情况说明》;
3、估价委托书;
4、其他相关资料。

(四)实地勘察资料
1、土地估价现场勘察记录表;
2、待估宗地现状照片;
3、估价人员掌握的其他资料。



六、估价期日
二零一五年十二月三十一日
七、估价日期
二零一五年十二月三十一日至二零一六年一月十九日


八、地价定义

本次估价目的是为委托方以财务报告为目的,确定土地使用权是

否减值提供价值参考依据。根据估价依据和中华人民共和国国家标准

《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2011),并结合委托方提供的资料

及现场勘查情况,确定本次评估地价定义。


1、估价期日:本次评估根据委托方的委托估价期日为 2015年

12月31日;

2、土地使用权类型:根据巢国用(2015)第0345号、巢国用(2015)

49


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


第0323号、巢国用(2015)第0321号、巢国用(2015)第0316号、
巢国用(2015)第0324号、巢国用(2015)第0325号、巢国用(2015)
第0319号、巢国用(2015)第0318号、巢国用(2015)第0317号、
巢国用(2015)第0346号、巢国用(2015)第032
22号、巢国用(2015)
第0320号《国有土地使用证》,待估宗地二至宗地十二于估价期日均
为国有出让用地,宗地一部分为出让用地,另一部分为农用地,本次
只评估出让建设用地部分;

3、用途:根据《国有土地使用证》登记可知,巢国用(2015)
第 0321号土地登记用途为矿山开采道路用地,其余土地登记用途为
工业用地,总体规划用途为工业用地,实际用途为工业及配套用地,
参照《土地利用现状分类》(GB/T21010-20
007)的规定,此次评估用
途设定为工业用地及采矿用地;

4、开发程度:待估宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”(通
水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗地红线内“五通”(通水、
排水、通路、通电、通讯)及红线内场地平整,根据此次估价目的,
设定待估宗地开发程度为宗地红线外“六通”(通水、排水、通路、
通电、通讯、通气)、宗地红线内场地平整;

5、土地现状利用条件:根据《国有土地使用证》及《情况说明》
可知,本次评估面积为54
44695.06平方米,约817.04亩,根据估价
人员现场勘查及其他资料可知,其中根据巢国用(2015)第0345号、
巢国用(2015)第0323号、巢国用(2015)第0321号、巢国用(2015)
第0316号、巢国用(2015)第0324号、巢国用(2015)第0325号、

50


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


巢国用(2015)第0319号、巢国用(2015)第0318号、巢国用(2015)
第0317号地块为整体开发地块,土地面积为52
22374.86平方米,整
地块上房屋总建筑面积约 250
0000平方米,经计算整地块实际容积率
约为 0.48,本次评估该地块设定容积率为 0.48;巢国用(2015)第
0346号土地面积为21385.8平方米,地块上房屋建筑面积约280
00平
方米,经计算该地块实际容积率约为 0.13,本次评估该地块设定容
积率为0.13;巢国用(2015)第032
22号土地面积为952.3平方米,
地块上房屋建筑面积约 60
00平方米,经计算该地块实际容积率约为

0.63,本次评估该地块设定容积率为 0.63;巢国用(2015)第 0320
号土地面积为 2
2216.1平方米,地块上房屋建筑面积约250
00平方米,
经计算该地块实际容积率约 1.13,本次评估该地块设定容积率为
1.13;
6、土地使用年限:待估宗地于估价期日为国有出让土地,根据
《国有土地使用证》,土地使用权终止日期、土地剩余年限具体见下
表:

宗地编号
土地使
用证编号
土地使用
权类型
地类(用
途)
终止日期
剩余年
限(年)
面积(m2)
宗地一
巢国用(2015)
第0345号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 298236
宗地二
巢国用(2015)
第0323号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 176.63
宗地三
巢国用(2015)
第0321号
出让
矿山开采
道路
2047年1月26日 31.07 12
2222
宗地四
巢国用(2015)
第0316号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 278
880
宗地五
巢国用(2015)
第0324号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 160
000
宗地六
巢国用(2015)
第0325号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 137140

51


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


宗地七
巢国用(2015)
第0319号
出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 16
6610.12
宗地八
巢国用(2015)
第0318号
出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 6190
宗地九
巢国用(2015)
第0317号
出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 5686.1
11
宗地十
巢国用(2015)
第0346号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 21385.8
宗地十一
巢国用(2015)
第032
22号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 952.3
宗地十二
巢国用(2015)
第0320号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 2
2216.1
合计 -
---
---
---
---
--54
44695.06

本次地价定义是在公开市场条件下,于估价期日、实际利用条件
下、设定的开发程度与用途、剩余使用年限等各项评估条件下,于估
价期日2015年12月31日出让条件下的土地使用权市场价值。


九、需要特殊说明的事项
1、估价的前提条件和假设条件


(1)根据估价对象的现状条件,其基础设施状况设定为宗地红线
外“六通”(通水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗地红线内场
地平整。

(2)估价对象宗地设定为工业用地,安徽皖维高新材料股份有限
公司以出让方式取得待估宗地国有土地使用权,宗地一至六、十、十
一、十二土地终止日期均为2047年1月26日,自估价期日土地剩余
年限均为 31.07年;宗地七、八、九土地终止日期均为 2049年 10
月15日,自估价期日土地剩余年限均为3
33.79年。

(3)估价期日为2015年12月31日。

(4)在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

(5)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关
法律、法规。

52


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


(6)委托方提供资料属实。

2、估价结果和估价报告的使用
(1)此次评估是严格按照中华人民共和国国家标准《城镇土地估
价规程》(GB/T18508-2014)、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-20
001)、《土地利用现状分类》(GB/T21010-20
007)、《中华人民共和
国土地管理法》等有关法律、法规和技术规范的规定执行。

(2)本估价报告和估价结果仅作为估价目的情况下使用,且本报
告仅提供给委托方使用。

(3)本估价报告应用的有效期自报告提交日起至一年止。

(4)本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有,我公司对估
价结果有最终解释权。

(5)本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的
有关损失,受托估价机构不承担责任。

3、需要特殊说明的事项

(1)土地利用状况等资料由企业提供,其所提供的数据我们未经
现场测量。

(2)土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人
员实地调查而得。

(3)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价
格,若估价期日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积等影响地
价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整。

(4)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地
价评估技术标准,结合待估宗地具体状况,确定估价原则、方法及参
数的选取。

(5)本报告估价结果为本报告设定的评估目的服务,当用于其它
53


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


目的,本报告评估结果无效。


(6)企业对所提供资料的真实性负责,估价机构对所收集资料的
真实性、准确性负责。

(7)任何单位和个人未经估价机构书面同意,不得以任何形式发
表、肢解本报告。

(8)由于委托方无法提供土地利用状况等资料,根据《国有土地
使用证》及《情况说明》可知,本次评估面积为54
44695.06平方米,
约 817.04亩,根据估价人员现场勘查及其他资料可知,其中根据巢
国用(2015)第0345号、巢国用(2015)第0323号、巢国用(2015)
第0321号、巢国用(2015)第0316号、巢国用(2015)第0324号、
巢国用(2015)第0325号、巢国用(2015)第0319号、巢国用(2015)
第0318号、巢国用(2015)第0317号地块为整体开发地块,土地面
积为52
22374.86平方米,整地块上房屋总建筑面积约250
0000平方米,
经计算整地块实际容积率约为 0.48,本次评估该地块设定容积率为
0.48;巢国用(2015)第0346号土地面积为21385.8平方米,地块
上房屋建筑面积约2800平方米,经计算该地块实际容积率约为0.13,
本次评估该地块设定容积率为0.13;巢国用(2015)第032
22号土地
面积为952.3平方米,地块上房屋建筑面积约60
00平方米,经计算该
地块实际容积率约为 0.63,本次评估该地块设定容积率为 0.63;巢
国用(2015)第0320号土地面积为 2
2216.1平方米,地块上房屋建筑
面积约250
00平方米,经计算该地块实际容积率约1.13,本次评估该
地块设定容积率为1.13。

十、估价结果
估价人员根据估价目的,遵循科学、公正、客观、合理的估价原
则,按照国家规定的技术标准和估价程序,经过测算并结合估价经验,

54


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


对影响估价对象价格因素的分析,确定此次估价土地的总价值为:
评估土地使用权总面积:54
44695.06平方米
估价对象宗地的总价值:12763.4319万元(具体见下表:)
(大写:人民币壹亿贰仟柒佰陆拾叁万肆仟叁佰壹拾玖元整)。


宗地编号
土地使
用证编号
土地使用
权类型
地类(用
途)
剩余年
限(年)
面积(m2)
评估单价
(元/m2)
评估总价
(万元)
宗地一
巢国用(2015)
第0345号
出让 工业 31.07 298236 234 6978.72
224
宗地二
巢国用(2015)
第0323号
出让 工业 31.07 176.63 234 4.13
331
宗地三
巢国用(2015)
第0321号
出让
矿山开采
道路
31.07 12
2222 234 285.9
9948
宗地四
巢国用(2015)
第0316号
出让 工业 31.07 278
880 234 652.3920
宗地五
巢国用(2015)
第0324号
出让 工业 31.07 160
000 234 374.40
000
宗地六
巢国用(2015)
第0325号
出让 工业 31.07 137140 234 3209.0760
宗地七
巢国用(2015)
第0319号
出让 工业 3
33.79 16
6610.12 240 398.6429
宗地八
巢国用(2015)
第0318号
出让 工业 3
33.79 6190 240 148.560
00
宗地九
巢国用(2015)
第0317号
出让 工业 3
33.79 5686.1
11 240 136.46
666
宗地十
巢国用(2015)
第0346号
出让 工业 31.07 21385.8 2
228 487.5962
宗地十一
巢国用(2015)
第032
22号
出让 工业 31.07 952.3 276 26.2835
宗地十二
巢国用(2015)
第0320号
出让 工业 31.07 2
2216.1 276 61.164
44
合计 -
-----
---
--54
44695.06 -
--12763.4319

55


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估



一、估价对象描述

1.土地登记状况
宗地一至宗地六:
1.1权属性质:权属性质现状为出让土地
1.2权源以及权属变更状况:待估宗地现为工业、矿山开采道路
用地,通过估价师查找相关资料及现场勘查,估价对象原为农用土地,
后经过农用地转用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司
以出让方式取得了估价对象的国有建设用地使用权。于20
008年1月
28日办理了《国有土地使用证》并进行登记使用;后于2015年3月
18日安徽皖维高新材料股份有限公司通过转让方式获得该宗地使用
权,注销原土地征并核发新证,土地终止日期:2047年1月26日,
至土地估价期日剩余年限约为31.07年。

1.3宗地位置:宗地一位于凤凰山街道巢湖北路以东、皖维集团
厂区北侧;宗地二位于凤凰山街道皖维厂区西北侧;宗地三位于凤凰
山街道灯塔社区北侧、皖维厂区北侧道路;宗地四位于凤凰山街道巢
湖北路以东、灯塔社区北侧;宗地五位于凤凰山街道灯塔社区以北、
皖维俱乐部北侧、巢维路西侧;宗地六位于凤凰山街道灯塔社区北侧、
皖维厂区北侧、铁路线西侧。

1.4宗地用途:土地证中宗地三登记的用途为矿山开采道路用地,
其余五宗登记为工业用地。

1.5宗地四至:宗地一至宗地六为整体开发地块,整体四至为:
东至马脊山,南至住宅区,西至巢湖北路,北至马鞍山。

1.6宗地面积:巢国用(2015)第0345号登记面积30
00470平方
57


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


米,本次只评估建设用地298236平方米;巢国用(2015)第0323号
登记面积176.63平方米;巢国用(2015)第0321号登记面积12
2222
平方米;巢国用(2015)第0316号登记面积278
880平方米;巢国用
(2015)第0324号登记面积160
000平方米;巢国用(2015)第0325
号登记面积137140平方米。


1.7土地级别:巢湖市三级工业用地。

1.8土地登记证书号:宗地一031684823S;宗地二031684576S;
宗地三031684578S;宗地四031684581S;宗地五031684575S;宗地
六031684574S。

1.9国有土地使用证编号:巢国用(2015)第 0345号、巢国用
(2015)第0323号、巢国用(2015)第0321号、巢国用(2015)第
0316号、巢国用(2015)第0324号、巢国用(2015)第0325号。

1.10登记时间:宗地一为2015年3月19日,宗地二至宗地六
均为2015年3月18日。

1.11地号:-;图号:-。

宗地七至宗地九:
1.1权属性质:权属性质现状为出让土地
1.2权源以及权属变更状况:待估宗地现为工业用地,通过估价
师查找相关资料及现场勘查,估价对象原为农用土地,后经过农用地
转用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司以出让方式取
得了估价对象的国有建设用地使用权。于20
008年1月28日办理了《国
有土地使用证》并进行登记使用;后于2015年3月18日安徽皖维高
新材料股份有限公司通过转让方式获得该宗地使用权,注销原土地征
并核发新证,土地终止日期:2049年 10月 15日,至土地估价期日
剩余年限约为 3
33.79年。

58


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


1.3宗地位置:宗地七位于凤凰山街道巢湖北路以东、皖维厂区
西北侧;宗地八位于凤凰山街道巢湖北路以东、皖维厂区北侧;宗地
九位于凤凰山街道巢湖北路以东、皖维厂区北侧。

1.4宗地用途:土地证中登记均为工业用地,现状用途均为工业
用地。

1.5宗地四至:宗地七至宗地九为整体开发地块,整体四至为:
东至马脊山,南至住宅区,西至巢湖北路,北至马鞍山。

1.6宗地面积:巢国用(2015)第0319号登记面积16
6610.12平
方米;巢国用(20
008)字第 00356登记面积 6190平方米;巢国用
(2015)第0317号登记面积5686.1
11平方米。

1.7土地级别:巢湖市三级工业用地。

1.8土地登记证书号:宗地七031684580S;宗地八031684582S;
宗地九031684583S。

1.9国有土地使用证编号:巢国用(2015)第 0319号、巢国用
(2015)第0318号、巢国用(2015)第0317号。

1.10登记时间:2015年3月18日。

1.11地号:-;图号:-。

宗地十:
1.1权属性质:权属性质现状为出让土地
1.2权源以及权属变更状况:待估宗地现为工业用地,通过估价
师查找相关资料及现场勘查,估价对象原为农用土地,后经过农用地
转用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司以出让方式取
得了估价对象的国有建设用地使用权。于20
008年1月28日办理了《国
有土地使用证》并进行登记使用;后于2015年3月19日安徽皖维高
新材料股份有限公司通过转让方式获得该宗地使用权,注销原土地征
59


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


并核发新证,土地终止日期:2047年1月26日,至土地估价期日剩
余年限约为31.07年。


1.3宗地位置:凤凰山街道巢维路北侧、厂区铁路线西侧、粮库
南侧。

1.4宗地用途:土地证中登记为工业用地,现状用途为工业用地。

1.5宗地四至:东至空地,南至支路,西至铁路线,北至企业。

1.6宗地面积:登记面积21385.8平方米。

1.7土地级别:巢湖市三级工业用地。

1.8土地登记证书号:03168482
22S。

1.9国有土地使用证编号:巢国用(2015)第0346号。

1.10登记时间:2015年3月19日。

1.11地号:-;图号:-。

宗地十一:
1.1权属性质:权属性质现状为出让土地
1.2权源以及权属变更状况:待估宗地现为工业用地,通过估价
师查找相关资料及现场勘查,估价对象原为农用土地,后经过农用地
转用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司以出让方式取
得了估价对象的国有建设用地使用权。于20
008年1月28日办理了《国
有土地使用证》并进行登记使用;后于2015年3月18日安徽皖维高
新材料股份有限公司通过转让方式获得该宗地使用权,注销原土地征
并核发新证,土地终止日期:2047年1月26日,至土地估价期日剩
余年限约为31.07年。

1.3宗地位置:卧牛山街道湖光社区、湖滨大道北侧、银屏路桥
西侧。

1.4宗地用途:土地证中登记为工业用地,现状用途为工业用地。

60


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


1.5宗地四至:东至银屏高速,南至湖滨大道,西至民房,北至
农田。

1.6宗地面积:登记面积952.3平方米。

1.7土地级别:巢湖市工业控制区用地。

1.8土地登记证书号:03168457
77S。

1.9国有土地使用证编号:巢国用(2015)第032
22号。

1.10登记时间:2015年3月18日。

1.11地号:-;图号:-。

宗地十二:
1.1权属性质:权属性质现状为出让土地
1.2权源以及权属变更状况:待估宗地现为工业用地,通过估价
师查找相关资料及现场勘查,估价对象原为农用土地,后经过农用地
转用审批后变为国有土地。安徽皖维集团有限责任公司以出让方式取
得了估价对象的国有建设用地使用权。于20
008年1月28日办理了《国
有土地使用证》并进行登记使用;后于2015年3月18日安徽皖维高
新材料股份有限公司通过转让方式获得该宗地使用权,注销原土地征
并核发新证,土地终止日期:2047年1月26日,至土地估价期日剩
余年限约为31.07年。

1.3宗地位置:卧牛山街道湖光社区、湖滨大道入口处北侧、湖
光村路口。

1.4宗地用途:土地证中登记为工业用地,现状用途为工业用地。

1.5宗地四至:东至环城湖,南至道路,西至民房,北至道路。

1.6宗地面积:登记面积 2
2216.1平方米。

1.7土地级别:巢湖市工业控制区用地。

1.8土地登记证书号:031684579S。

61


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


1.9国有土地使用证编号:巢国用(2015)第0320号。

1.10登记时间:2015年3月18日。

1.11地号:-;图号:-。

2.土地权利状况
2.1土地所有权:在估价期日,待估宗地的土地所有权属国家所
有。

2.2土地使用权:待估宗地为国有出让土地,土地使用者为安徽
皖维高新材料股份有限公司,以转让方式取得待估宗地国有土地使用
权,评估对象面积以《国有土地使用证》登记为准,总面积54
44695.06
平方米,其中巢国用(2015)第0345号登记面积30
00470平方米、巢
国用(2015)第0323号登记面积176.63平方米、巢国用(2015)第
0321号登记面积12
2222平方米、巢国用(2015)第0316号登记面积
278
880平方米、巢国用(2015)第 0324号登记面积 160
000平方米、
巢国用(2015)第0325号登记面积137140平方米、巢国用(20
008)
字第 0
00354登记面积16
6610.12平方米、巢国用(2015)第0318号登
记面积6190平方米、巢国用(2015)第0317号登记面积5686.1
11平
方米、巢国用(2015)第0346号登记面积21385.8平方米、巢国用
(2015)第032
22号登记面积952.3平方米、巢国用(2015)第0320
号登记面积2216.1平方米。

2.3土地他项权利:至估价期日,待估宗地无抵押、租赁等他项
权利的设定;宗地界址清楚,权属无纠纷;待估宗地的土地权属、使
用年期等与土地登记内容一致,未进行变更。

2.4取得时间:宗地一至宗地九、宗地十一、宗地十二取得时间
均为2015年3月18日;宗地十的取得时间为2015年3月19日。

2.5出让价款:/。

62


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


2.6批准使用年期:50年。

2.7已使用年限和剩余使用年限:安徽皖维高新材料股份有限公
司以转让方式取得待估宗地国有土地使用权,宗地一至六、十、十一、
十二土地终止日期均为 2047年 1月 26日,至估价期日土地已使用
18.93年,自估价期日土地剩余年限均为31.07年;宗地七、八、九
土地终止日期均为2049年10月15日,至估价期日土地已使用16.21
年,自估价期日土地剩余年限均为 3
33.79年。

3.土地利用状况
(1)土地利用现状
估价对象宗地内场地平整,估价人员现场勘查,估价对象为已开
发土地,地上有建筑物。


(2)土地利用条件
①现状利用:根据《国有土地使用证》及《情况说明》可知,本
次评估面积(即国有土地使用证登记面积)为54
44695.06平方米,约
817.04亩,根据估价人员现场勘查及其他资料可知,其中根据巢国
用(2015)第0345号、巢国用(2015)第0323号、巢国用(2015)
第0321号、巢国用(2015)第0316号、巢国用(2015)第0324号、
巢国用(2015)第0325号、巢国用(2015)第0319号、巢国用(2015)
第0318号、巢国用(2015)第0317号地块为整体开发地块,土地面
积为52
22374.86平方米,整地块上房屋总建筑面积约250
0000平方米,
经计算整地块实际容积率约为 0.48,本次评估该地块设定容积率为
0.48;巢国用(2015)第0346号土地面积为21385.8平方米,地块
上房屋建筑面积约2800平方米,经计算该地块实际容积率约为0.13,
本次评估该地块设定容积率为0.13;巢国用(2015)第032
22号土地
63


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


面积为952.3平方米,地块上房屋建筑面积约60
00平方米,经计算该
地块实际容积率约为 0.63,本次评估该地块设定容积率为 0.63;巢
国用(2015)第0320号土地面积为 2
2216.1平方米,地块上房屋建筑
面积约250
00平方米,经计算该地块实际容积率约1.13,本次评估该
地块设定容积率为 1.13。房屋整体通水、电、消防等设备设施,维
护保养状况较优,目前使用状况良好。


②最佳利用:待估宗地规划用途为工业及配套用地,经现场勘察,
实际用途为工业,规划使用与实际使用一致,估价对象在规划的最高
最佳利用状态开发利用,在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地
产获利最大的使用方式。

③利用限制和缺陷:该宗地无特殊利用限制和权限。

估价对象宗地内场地平整,待估宗地权属来源合法、界址清楚、
面积准确。根据我们的实地勘查及向委托方了解的情况,估价对象区
域基础设施条件较好,对外交通良好,估价对象基础设施实际开发程
度为宗地外“六通”(通水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗
地红线内“五通”(通水、排水、通路、通电、通讯)及红线内场地
平整。


二、地价影响因素分析
(一)一般因素
1、城市资源状况


1.1地理位置
合肥,安徽省省会,位于中国中部(北纬 32°、东经 1
117°),
长江淮河之间、巢湖之滨,通过南淝河通江达海,具有承东启西、接
连中原、贯通南北的重要区位优势,是全省政治、经济、文化、信息、

64


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。


合肥是一座具有20
000多年历史的古城,素有“三国故地、包拯家
乡”之称。秦置合肥县,隋至明清时,合肥一直是庐州府治所,故又称
“庐州”、又名“庐阳”。合肥自然环境优美,名胜古迹甚多。市区公
园环城走,碧水绕城流,是全国著名的园林城市、卫生城市、优秀旅
游城市、全国城市环境综合整治优秀城市,还是全国双拥模范和全国
治安综合治理先进单位。


1.2行政区划
合肥市辖肥东县、肥西县、长丰县、庐江县和巢湖市以及瑶海区、
庐阳区、蜀山区、包河区,并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经
济技术开发区、合肥新站综合试验区、巢湖经济开发区市级管理权限。

土地面积达1.14万平方公里,常住人口达745.7万人。


1.3城市人口
全市常住人口中,汉族人口为 459.55万人,占常住人口的
99.31%;各少数民族人口为 3.18万人,占常住人口的 0.69%。与第
五次全国人口普查相比,汉族人口增加了34.48万人,增长了8.1
11%;
各少数民族人口减少了0.14万人。

2、房地产制度与房地产市场状况

2.1房地产制度与住房制度方面
由于 20
009年的房地产市场的过快升温,房地产价格一路走高,
国务院在 2010年先后出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平
稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)、《国务院关于坚决遏制
部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),强调了要保
障合理性住房需求,限制投机性住房需求,要增加居住用地的供应,

65


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


调整住房的供应结构,加强市场监管和信息披露。


2.2地价政策方面
国土资源部同时出台了《国土资源部关于加强房地产用地供应和
监管有关问题的通知》(国土资发〔2010〕34号)在促进住房用地供
应和加强房地产用地监管方面做出了规定,随着国家一系列针对房地
产市场的政策出台,各地的楼市降温现象已经显现,尽管价格上未见
太多波动,但都不同程度地出现了成交量下降的趋势,政策进一步的
深入对土地市场的影响在后期也可能会显现。


目前合肥市房地产市场分化明显,房地产市场的投资主体和投资
形式呈现出多元化,商业与住宅房地产投资热情降低,工业房地产投
资稳定。随着国家调控政策的进一步趋紧和政策的实施,人们投资房
地产热情将减退,投资需求减少,加上市政府保障房与廉租房建设力
度的加大,住宅房地产价格上涨势头会遏制,不排除会有一定程度的
下降,但对于工业房地产影响不大。


3、产业政策

3.1产业政策
深入推进工业立市战略,以培育壮大战略性新兴产业为引领,以
改造提升优势传统产业为重点,以发展繁荣现代服务业为支撑,重点
打造新型平板显示、新能源、家用电器3个两千亿元级产业,汽车及
零部件、装备制造、食品及农产品加工3个千亿元级产业,培育发展
2~3家产值超50
00亿元、30家产值超百亿元的企业集团,加快形成结
构优化、技术先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强的现代产
业体系。合肥市坚持走新型工业化道路,加快现代产业基地建设,同
时发展现代服务业,形成全国区域性金融、物流、会展、商贸、旅游、

66


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


信息服务等现代服务业中心。


3.2税收政策
在税收方面,我市严格执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价
过快上涨的通知》精神。制定政策发挥税收政策对住房消费和房地产
收益的调节作用。安徽省日前出台配套措施,废止了多项鼓励购房的
优惠税收政策。凡在2010年10月1日后签订的购房合同一律不再享
受自用、首购和换购房的税收减免优惠政策。


根据新的房地产易税收政策,个人购买普通住房,且该住房属于
家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半
征收契税;个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯
一住房的,减按1%税率征收契税;对出售自有住房并在1年内重新购
房的纳税人不再减免个人所得税。新政策同时废止了个人购买自用普
通住宅减半征收契税、个人首次购买 90平方米及以下普通住房契税
税率下调到1%及鼓励个人换购住房减免个人所得税等三项相关规定。

同时鼓励对新技术和新产业支持。


4、城市规划与发展前景目标

4.1城市性质
合肥都市圈基本圈层半径为10
00公里,引领并形成皖中一体化发
展格局,有效地带动全省经济发展。到 2020年,合肥市将成为宁郑
汉之间最大的区域经济中心。


4.2规划布局
“141”城市发展框架,大力改造核心主城区,并在老城区的东、
西南、西、北方向建设四个城市副中心,沿巢湖逐步建设一个生态型、
现代化的滨湖新区。滨湖新区位于合肥主城区东南部,南依巢湖,规

67


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


划总用地面积约190平方公里,核心功能是行政中心、商务文化会展
中心、省级休闲旅游基地、综合居住新区。


4.3市政交通
全年旅客运输量2亿人,比上年增长19.3%。其中,公路1.8亿
人,增长19.7%;铁路158
88万人,增长15.0%;民航416万人,增长

19.2%。全年货物运输量1.97亿吨,比上年增长31.8%。其中,公路
1.74亿吨,增长27.3%;铁路150.80万吨,增长1
11.6%;民航3.34
万吨,增长14.8%;水运2183.56万吨,增长86.7%。年末民用汽车
拥有量39.32万辆,比上年增长29.7%,其中私人汽车25.05万辆,
增长42.2%。民用轿车拥有量20.48万辆,增长37.9%,其中私人轿
车16.51万辆,增长 4
44.6%。合肥市对外交通、市内公交都极为方便。

现已形成以铁路、公路为主,“水、陆、空”立体化的交通网络。

4.4发展前景
坚持以科学发展观为统领,全面贯彻落实党的十七届六中全会和
省第九次党代会、市第十次党代会精神,紧紧围绕主题主线,着力扩
大有效投入,着力加强自主创新,着力深化改革开放,着力保障改善
民生,主动调整转型,保持发展势头,实现争先进位,圆满完成本届
政府各项目标任务,为“十二五”规划顺利实施增强后劲,为建设现
代化新兴中心城市夯实基础,为向着区域性特大城市迈进积蓄力量,
以优异成绩迎接党的十八大胜利召开。今年经济社会发展的主要目标
是:地区生产总值增长 14%,财政收入增长 13%,其中地方财政收入
增长 1
11%,全社会固定资产投资增长 20%,规模以上工业增加值增长
18%,社会消费品零售总额增长 16%,城镇居民人均可支配收入增长
14%,农民人均纯收入增长 15%,城镇登记失业率控制在 4.5%以内,

68


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


人口自然增长率控制在 7‰以内,居民消费价格指数涨幅控制在 4 %
左右,群众安全感指数保持在9 0%以上,单位G DP能耗下降率及主要
污染物减排量达到省控目标。


5、城市社会经济发展状况

5.1经济布局
我国宏观经济运行并没有延续去年后期略有转好的势头,而是继
续呈现小幅下滑走势,但总体相对平稳,仍处在可调、可控范围之内。

在此环境下,我市经济稳步发展,G DP保持了两位数增长,实属不易,
基本实现了经济平稳开局。面对复杂多变的国际环境和艰巨繁重的国
内发展改革稳定任务,党中央、国务院坚持稳中求进工作总基调,牢
牢把握发展大势,全力深化改革开放,着力创新宏观调控,奋力激发
市场活力,努力培育创新动力,国民经济在新常态下保持平稳运行,
呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。


2015年以来,面对错综复杂的宏观形势和经济下行压力,在市
委、市政府的坚强领导下,全市上下坚持以转变经济发展方式为主线,
突出改革推动,强化创新驱动,各级各部门紧紧围绕“新跨越、进十
强”的战略目标,主动适应新常态,展现出“大湖名城、创新高地”

新形象。经济总体呈现发展稳中有进、质量不断攀升的良好态势。


5.2城市经济发展水平与综合实力
2015年前三季度,全市经济取得了速度、结构、质量和效益的全
面提升,但当前宏观经济不确定因素增多,经济转型阵痛明显,下行
压力依然较大。

从自身发展看,经济结构的调整、科技创新的带动、民营经济的
成长都为全市的经济注入了新的活力,从部分先行指标来看,依然保
持较快增速。工业用电量增长7 .8%,增幅位居全省第1;金融机构本

69


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


外币各项贷款余额增长17.6%、高于全省3.8个百分点;登记失业率
在2.9%以下等,都为下一步经济增长奠定了良好基础。但是,当前
市场需求减弱、大项目引资难、企业用工减少、传统产业转型慢等矛
盾仍较为突出,在一定程度上制约了经济加快增长。


2015年前三季度,全市GDP实现37
773.3亿元、增长10.7%,比
上半年加快0.2个百分点。其中,第一产业增加值129.4亿元,增长

4.1%,加快0.4个百分点;第二产业增加值2181.1亿元,增长10.9%,
加快0.5个百分点;第三产业(服务业)增加值1462.7亿元,增长
10.7%。

总体来看,全年经济保持平稳增长的态势不会改变,预计全年
GDP增速在前三季度较高增长的基础上略有回调,年初的预期目标可
以实现。下一步,我们应采取更加有力措施化解经济运行中的各种矛
盾和问题,在强化创新驱动、调整经济结构、扩大有效需求、保障要
素供给等方面下功夫、出实招,做好“十二五”收官工作,为“十三
五”打下坚实基础。


5.3社会储蓄与投资
金融是现代经济的核心。合肥市着力推进金融改革创新,促进金
融业快速发展,为实体经济发展提供了良好的金融服务。

2015年前三季度,全市GDP占全省24.1%,同比提高0.7个百分
点;财政收入占 25.4%、提高 0.8个百分点,其中地方财政收入占

23.8%、提高0.9个百分点;规模以上工业增加值占23.3%、提高0.8
个百分点,社会消费品零售总额占24.5%、提高1.1个百分点;金融
机构本外币贷款余额9860.03亿元,比年初增加 1
1193.24亿元,增量
占全省比重达到46.3%。

70


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


2015年前三季度,全社会固定资产投资额已超2013年水平,达

474
44.21亿元,同比增长 15%,增速比一季度、上半年分别提高 7.0
和0.9个百分点。其中,工业投资1590.58亿元,增长10.4%;房地
产投资987.5亿元,增长13.3%。全社会投资、工业和房地产投资的
增速均为今年以来最高增速。前三季度,到位资金总量26
663.47亿元,
增长13.8%。其中,外商直接投资21.21亿元,增长8.4%。9月份,
韩国世界50
00强三星和阳光电源合资成立两家新能源企业,累计投资
总额6210万美元。截至9月末,在我市投资的境外世界500强增至
38家,在肥设立企业增至50家。

5.4物价变动
2015年前三季度,居民消费价格同比上涨 1.6%。其中,食品价
格上涨2.2%,烟酒上涨1%,医疗保健和个人用品上涨4.4%,交通和
通信下降 3%。工业生产者出厂价格同比下降 0.9%,购进价格同比下
降4.5%。


6、一般因素分析

整体来看,合肥市经济条件稳步发展,合肥市地处淮南市、六安
市、芜湖市和铜陵市交接地带,其地理位置优越,交通便捷,为一定
程度上有利于工业地价的提高。同时合肥政府制定了优惠的工业扶持
政策,促进了工业企业的发展,也在一定程度上推高了工业用地的地
价。至今全国多数城市房价维持高位并呈上升态势,但涨势趋缓。我
国房地产也在自身做着诸多调整。相信有国家政策的有力调控,房地
产行业的高层战略对话,在未来一定能找到更加合理有效的发展房地
产业的策略,从而推动机遇与挑战并存的房地产业的健康持续发展。

估价人员经过综合考虑分析影响待估宗地地价的影响因素认为:待估
宗地附近的一般因素有利于待估宗地地价水平的提高。


71


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


(二)区域因素
估价对象位于合肥巢湖市。

1、区域概况


(1)区域位置
巢湖市位于省城合肥的南部,区位优越,交通便捷。淮南、合九
铁路及合宁、沪蓉、合芜高速公路穿境而过。长江流经巢湖市182公
里,芜湖长江大桥和铜陵长江大桥横跨长江天堑,是巢湖市连接江南
的跨江通道。依托芜湖朱家桥外贸码头和合肥、南京两个航空港,可
借“船”出海。巢湖汽车北站设有合肥骆岗机场异地候机楼,采取“空
港快线”的方式,为巢湖当地旅客提供购票、班车接送、异地值机等
“一站式”服务。

巢湖之称始于秦朝,唐朝设立巢县,1984年设立县级巢湖市,19
999
年底撤市改称居巢区,为巢湖市委、市政府所在地。201
11年8月2
22
日撤地级巢湖市,设立县级巢湖市。巢湖市位于安徽省中部,临近长
江,环抱巢湖,周边分别与肥东、全椒、含山、庐江、无为接壤。全
市总面积2063平方公里,总人口94万,下辖12个乡镇、6个街道办
事处。

巢湖历史悠久,人杰地灵。古称“居巢”、“南巢”,“成汤放桀于
南巢”即出于此,文字记载的历史有30
000余年。唐朝始设立巢县,1984
年设县级巢湖市,隶属巢湖地区,19
999年设立居巢区,为地级巢湖市
市委、市政府所在地,201
11年安徽区划调整,复设县级巢湖市,隶属
省会合肥。巢湖英才辈出。古有大谋略家范增,在楚汉相争之时运筹

72


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


帷幄,赢得“亚父”美名。近有冯玉祥、张治中、李克农“三将军”,
名传九州。


(2)级别
根据巢湖市工业用地级别调整及基准地价图,待估宗地一至十位
于巢湖市工业基准地价四级范围以内,宗地十一、十二位于巢湖市工
业控制区范围内。


(3)经济发展状况
2015年1—10月份,巢湖市累计完成财政收入231858万元,同比
增长6.1%。其中:地方财政收入146738万元,同比增长9.4%。累计
税收收入194534万元,增长5.6%,其中:增值税47943万元,下降

7.7%;营业税46930万元,增长12.5%;企业所得税42159万元,增长
9.3%;个人所得税9363万元,增长12.4%。1—10月份,巢湖市财政
支出3273
330万元,增长14.3%。其中:教育事业费支出69659万元,
增长56.5%;社会保障和就业支出 7
77274万元,增长40.2%;医疗卫生
费支出35
557
77万元,增长41.0%;城乡社区事务支出13672万元,增长
16.6%。2015年10月末,巢湖市金融机构各项存款余额359
99026万元,
同比增长14.6%。其中:住户存款余额24
442792万元,同比增长12.4%;
金融机构各项贷款余额27478
886万元,同比增长12.5%。

(4)区域优势
巢湖区位优越,交通便捷。位于长三角经济区沿江经济带中部、“合
芜宁”金三角中心,距合肥市区和芜湖各60公里,是皖江开发开放及
示范区建设的中心地带。宁西高速铁路、淮南干线铁路,合宁、合巢

73


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


芜高速公路穿境而过。南京、合肥、芜湖3个航空港及芜湖朱家桥外
贸码头构成了巢湖通往国内外的快速通道。巢湖港是安徽省八大内河
港口之一,水路运输经裕溪河航道通江达海。“十二五”以来,巢湖经
济社会保持了平稳较快发展势头,现已发展成为全国最大的水泥建材
基地、全国最大的渔网生产基地和全国十大钢构生产基地之一。


2、设施条件

(1)基础设施条件
供水

自来水由巢湖市自来水厂供水,供水保证率达90%以上。


供电

由巢湖市供电公司供电,供电保证率90%以上。


排水

估价对象所在区域排水设施采用雨污分流制;雨污水排入市政管
网,大雨过后,路面一般无积水,排水状况较优。


电信

由巢湖电信局负责保障。在固区内设电信所,实现光缆副单位,
到楼宇。纳入城市宽带综台业务数字网,实现通讯现代化。


道路

巢湖站经停旅客列车16对 32个班次,上下行各16个班次,其
中快速列车16个班次,普通列车16个班次;巢北站经过旅客列车4
对8个班次,上下行各4个班次,其中快速列车6个班次,普通列车
2个班次。境内有国道1条,省道5条,跨县县道1条,区内县道 2
22
条,总长320公里。其中二级公路8公里、三级公路239公里,四级
公路73.17公里。村道537条,总长923.48公里。合宁、合巢芜高

74


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


速、312国道、合浦、合芜、巢庐路等20多条干线四通八达。


(2)公共设施条件
区域内公共设施有:
金融:灯塔邮政储蓄所、中国工商银行、中国信合金庭信用社、
中国银行环城路分理处等;

商服设施:巢湖福联宾馆、湖光大酒店、文清旅社、安徽皖维高
新材料股份有限公司招待所、巢湖葡京假日宾馆、华电超市、惠万家
超市等;

教育:澳门新村幼儿园、皖维集团公司老年大学、巢湖市灯塔小

学、;
医疗:灯塔社区医疗室、皖维医院、巢湖妇产医院。

3、环境条件

(1)人文环境
该宗地位于巢湖市,区域人员大部分为工厂职工,受教育程度在
巢湖市属于中等水平,收入水平一般。总体来说,待估宗地所在区域
人文环境一般。


(2)自然环境
区域为工业聚集区主要为道路绿化,车流量一般,汽车尾气及噪
音和大气有一定污染。总体来说,该区域环境一般。

4、交通条件

(1)对内联系与公交状况
区域内主要有巢湖北路、银屏路、环城路等,有公交路线,公共
出行较方便,过往出租车辆较少,出行打车较不方便,地理位置一般,
交通便捷度一般。


(2)对外交通条件
75


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


巢湖站经停旅客列车16对 32个班次,上下行各16个班次,其
中快速列车16个班次,普通列车16个班次;巢北站经过旅客列车4
对8个班次,上下行各4个班次,其中快速列车6个班次,普通列车
2个班次。境内有国道1条,省道5条,跨县县道1条,区内县道 2
22
条,总长320公里。其中二级公路8公里、三级公路239公里,四级
公路73.17公里。村道537条,总长923.48公里。合宁、合巢芜高
速、312国道、合浦、合芜、巢庐路等20多条干线四通八达。


5、产业集聚度

产业集聚是指同一产业在某个特定地理区域内高度集中,产业资
本要素在空间范围内不断汇聚的一个过程。该区域内有皖维集团、富
煌建设、中材安徽水泥、华能电厂、巢湖娃哈哈、等众多知名企业,
区域工业集聚度较好。


6、规划限制条件

估价对象所处区域用地结构主要为工业,合理的规划用途充分提
高了土地的利用效率,区域内规划限制对估价对象利用有一定影响。


7、区域因素分析

综上所述,待估宗地位于合肥巢湖市,区域位置一般,周边对内
交通条件一般,对外有高速公路,且距离较近,区域基础设施和公共
服务设施均较完善,产业集聚度一般,产业链条较为完善,为工业生
产活动的开展提供较优良的外部条件。估价人员经过综合考虑分析影
响待估宗地地价的影响因素认为:待估宗地附近的区域因素有利于待
估宗地地价水平的提高。


(三)个别因素

影响地价的个别因素主要是指宗地自身的地价影响因素,即宗

76


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


地本身的条件和特征,是决定同一均质地域内地块差异和地价差异

的重要因素。


1、宗地条件

(1)宗地位置:巢湖市凤凰山街道、卧牛山街道;
(2)宗地面积:总面积54
44695.06平方米,其中巢国用(2015)
第0345号登记面积30
00470平方米,本次只评估建设用地298236平
方米、巢国用(2015)第0323号登记面积176.63平方米、巢国用(2015)
第0321号登记面积12
2222平方米、巢国用(2015)第0316号登记面
积278
880平方米、巢国用(2015)第0324号登记面积1600
00平方米、
巢国用(2015)第0325号登记面积137140平方米、巢国用(20
008)
字第 0
00354登记面积16
6610.12平方米、巢国用(2015)第0318号登
记面积6190平方米、巢国用(2015)第0317号登记面积5686.1
11平
方米、巢国用(2015)第0346号登记面积21385.8平方米、巢国用
(2015)第032
22号登记面积952.3平方米、巢国用(2015)第0320
号登记面积2216.1平方米。

(3)宗地用途:根据《国有土地使用证》登记可知,巢国用(2015)
第 0321号土地登记用途为矿山开采道路用地,其余土地登记用途为
工业用地,总体规划用途为工业用地,实际用途为工业及配套用地,
参照《土地利用现状分类》(GB/T21010-20
007)的规定,此次评估用
途设定为工业用地及采矿用地;
(4)宗地形状:宗地一至九土地形状整体较不规则;宗地十至
十二土地形状整体较规则,大致呈多边形;
(5)临路状况:宗地一至九临巢湖北路、皖维路;宗地十临支
路;宗地十一临环城路、银屏路;宗地十二临支路;
77


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


(6)水文条件:经现场勘查和调查,近几年未发生水浸、水淹
记录,未发现有其他不良地质条件和未有矿藏、文物等地下埋藏物的
相关记录;
(7)地质条件:宗地地基承载力较高,无滑坡、崩塌、岩溶、
河流冲刷与沉积等不良地质,能达到建设的要求;
(8)地形及地势:地形为平原地,地势平缓,无较大高低起伏,
各个方向上基本无落差;
(9)土地使用限制:规划为工业及配套用地;
(10)宗地周围土地利用类型:工业、住宅、综合用地。

(11)容积率:根据《国有土地使用证》及《情况说明》可知,
本次评估面积为54
44695.06平方米,约817.04亩,根据估价人员现
场勘查及其他资料可知,其中根据巢国用(2015)第 0345号、巢国
用(2015)第0323号、巢国用(2015)第0321号、巢国用(2015)
第0316号、巢国用(2015)第0324号、巢国用(2015)第0325号、
巢国用(2015)第0319号、巢国用(2015)第0318号、巢国用(2015)
第0317号地块为整体开发地块,土地面积为52
22374.86平方米,整
地块上房屋总建筑面积约 250
0000平方米,经计算整地块实际容积率
约为 0.48,本次评估该地块设定容积率为 0.48;巢国用(2015)第
0346号土地面积为21385.8平方米,地块上房屋建筑面积约280
00平
方米,经计算该地块实际容积率约为 0.13,本次评估该地块设定容
积率为0.13;巢国用(2015)第032
22号土地面积为952.3平方米,
地块上房屋建筑面积约 60
00平方米,经计算该地块实际容积率约为
0.63,本次评估该地块设定容积率为 0.63;巢国用(2015)第 0320
号土地面积为 2
2216.1平方米,地块上房屋建筑面积约250
00平方米,
78


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


经计算该地块实际容积率约 1.13,本次评估该地块设定容积率为

1.13。

2、基础设施条件
根据估价人员现场勘查,待估宗地实际已达到宗地红线外“六通”

(通水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗地红线内“五通”(通
水、排水、通路、通电、通讯)及红线内场地平整,根据本次估价目
的,本次评估设定宗地红线外“六通”(通水、排水、通路、通电、
通讯、通气)、宗地红线内场地平整。


3、土地利用状况

(1)土地利用现状
估价对象宗地内场地平整,估价人员现场勘查,估价对象为已开
发土地,地上有建筑物。


(2)土地利用条件
①现状利用:根据《国有土地使用证》及《情况说明》可知,本
次评估面积为54
44695.06平方米,约817.04亩,根据估价人员现场
勘查及其他资料可知,其中根据巢国用(2015)第 0345号、巢国用
(2015)第0323号、巢国用(2015)第0321号、巢国用(2015)第
0316号、巢国用(2015)第 0324号、巢国用(2015)第 0325号、
巢国用(2015)第0319号、巢国用(2015)第0318号、巢国用(2015)
第0317号地块为整体开发地块,土地面积为52
22374.86平方米,整
地块上房屋总建筑面积约 250
0000平方米,经计算整地块实际容积率
约为 0.48,本次评估该地块设定容积率为 0.48;巢国用(2015)第
0346号土地面积为21385.8平方米,地块上房屋建筑面积约280
00平
方米,经计算该地块实际容积率约为 0.13,本次评估该地块设定容
79


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


积率为0.13;巢国用(2015)第032
22号土地面积为952.3平方米,
地块上房屋建筑面积约 60
00平方米,经计算该地块实际容积率约为

0.63,本次评估该地块设定容积率为 0.63;巢国用(2015)第 0320
号土地面积为 2
2216.1平方米,地块上房屋建筑面积约250
00平方米,
经计算该地块实际容积率约 1.13,本次评估该地块设定容积率为
1.13。房屋整体通水、电、消防等设备设施,维护保养状况较优,目
前使用状况良好。

②最佳利用:待估宗地规划用途为工业及配套用地,经现场勘察,
实际用途为工业,规划使用与实际使用一致,估价对象在规划的最高
最佳利用状态开发利用,在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地
产获利最大的使用方式。

③利用限制和缺陷:该宗地无特殊利用限制和权限。

5、个别因素分析
综上所述,待估宗地用途符合规划,取得合法手续,属于合法性
开发建设,土地利用率较高,宗地一至九土地形状整体较不规则,宗
地十至十二土地形状整体较规则,待估宗地地势平坦,地基承载力较
好,有利于建筑活动开展;待估宗地周围基础设施开发程度完善,目
前为已开发土地,建有多处房产;估价对象与周边已建成规模体系,
对估价对象的开发利用有显化作用,按照规划条件进行开发达到最佳
最有效利用,对待估宗地的市场价值有提升作用。估价人员经过综合
考虑分析影响待估宗地地价的影响因素认为:待估宗地附近的区域因
素有利于待估宗地地价水平的提高。


80


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估



一、估价原则

(1)替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的
土地市场交易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土
地客观价格。估价对象测算过程中在市场比较法体现出替代原则的要
求。


(2)最有效利用原则
土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效
利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限
制、市场要求和最佳利用程度等为依据。


(3)供需原则
土地估价应以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供
需的特殊性和土地市场的地域性。在评估中我们充分考虑了土地市场
的供求状况对地价的影响。


(4)贡献原则
不动产的总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果,土地
价格可根据土地对不动产收益的贡献大小。估价对象测算过程中,成
本逼近法对这一原则有所体现。


二、估价方法与估价过程

(一)估价方法

按照《城镇土地估价规程》的要求,主要有市场比较法、收益还

原法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法。

估价思路:由于估价对象为十二宗土地,根据资料显示,巢国用

81


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


(2015)第 0 321号土地登记用途为矿山开采道路,其他地块登记均
为工业,经现场勘查,整体开发为工业及配套用地,巢国用(2 015)
第0 321号土地根据开发状况及其性质,本次评估参照工业测算过程,
又由于土地剩余年限及土地的位置限制条件,分析结果:宗地一至六
作为一个测算过程、宗地七至九作为一个测算过程,宗地十、十一、
十二可以根据具体方法采用具体的测算过程。


(1)适合本次评估方法分析
①成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主
要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益确
定土地价格的一种估价方法。

估价对象土地是通过征用农用地,进行基础设施开发后,出让给
用地单位,该区域属于成片开发,并且省政府对各项费用都有明确规
定,因此该方法比较适用。


②基准地价修正法也称为基准地价系数修正法,是在政府确定并
公布了基准地价的地区利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地
级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。

根据巢湖市基准地价结果报告可知,基准地价基准日最新日期距
估价期日未超出三年,未超出基准地价使用年期,且估价人员掌握基
准地价的修正体系,估价人员能完全掌握并应用对应的修正体系,因
此该方法适用。


(2)不适合本次评估方法分析
①收益还原法是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资
本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。适用
的对象是有收益或有潜在收益的房地产。

82


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


本次估价对象为工业用地,该用途的土地很少对外出租,不具有
收益,因此该方法也不适用。


②剩余法是预测估价对象开发完成后的不动产正常交易价格扣
除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、
利息、利润、税收等费用后,以价值余额来确定估价对象土地价格的
一种方法。

由于估价对象土地为工业,开发完成后,企业自用,工业房产市
场交易很少,交易资料较为贫乏,很难准确预测以上各项费用,因此
该方法也不宜采用。


③市场比较法是将估价对象与在估价期日近期有过交易的类似
房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此
估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价对象范围内土地供应市场比较不活跃,不符合市场比较法使
用条件,因此该方法比较不适用。


根据估价人员现场勘查情况,考虑到待估宗地主要为工业用途,
按照《城镇土地估价规程》的要求,结合待估宗地的区位、用地性质、
利用条件及当地土地市场状况,本次评估主要选用基准地价修正法和
成本逼近法进行评估。上述两种方法做出的结果,估价人员在对区域
内市场经过充分调研的基础上,把两种估价方法的结果与当地房地产
市场状况进行充分的分析论证,根据不同方法的具体分析,决定采用
加权算术平均法确定待估宗地的最终单位地价。


(二)地价的测算过程

1、成本逼近法

测算思路:由于估价对象为十二宗土地,根据资料显示,巢国用

(2015)第 0 321号土地登记用途为矿山开采道路,其他地块登记均

83


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


为工业,经现场勘查,整体开发为工业及配套用地,由于土地剩余年
限及土地的位置限制条件,成本逼近法分析结果:宗地一至六作为一
个测算过程、宗地七至九作为一个测算过程,宗地十作为一个测算过
程,宗地十一、十二作为一个测算过程。


成本逼近法的基本公式

宗地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+
投资利润+土地增值收益)×年期修正×(1+区位修正系数)

1.1、土地取得费
根据《中华人民共和国土地管理法》规定征用土地的补偿费用包括土
地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费等3项费用组成。


(1)土地补偿费与安置补助费
依据《中华人民共和国土地管理法》并结合安徽省人民政府《关
于调整安徽省征地补偿标准的通知》(皖政〔2015〕24号),巢湖市征
地实行区片农用地及建设用地合未利用地地价方式补偿,征地区片地价由
土地补偿费和安置补助费两部分组成。征地区片地价如下表:

巢湖市征地区片补偿地价表

地 区
区 域
统一年
产值标
准 (元/
亩)
农用地 建设用地和未利用地
编号 行政区域范围
土地
补偿
倍数
安置
补助
倍数
征地补
偿标准
(元/亩)
土地
补偿
倍数
安置
补助
倍数
征地补
偿标准
(元/亩)
半汤街道,凤凰山街道,卧牛山
街道,天河街道,亚父街道,银
巢湖


屏镇,中垾镇,夏阁镇,槐林镇,
坝镇镇,散兵镇,中庙街道,黄
麓镇,烔炀镇,柘皋镇,庙岗乡,1850 7 15 4070
00 5 6 20350
苏湾镇,栏杆集镇。


估价对象位置位于巢湖市,土地补偿费和安置补助费分别为12950元
/亩、27
7750元/亩,征地补偿标准为4070
00元/亩,即61.05元/平方米。


(2)青苗及地上物补偿费
由于估价对象所在区域征地大部分为经济作物地,设定其征收前为经
84


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


济作物地。根据国家的相关规定,结合巢湖实际情况以及《合肥市人民政
府关于调整巢湖市被征土地上青苗房屋及其他附着物补偿标准的通知》
(合政秘〔2012〕212号)中的规定旱地的经济作物地的青苗补偿费的标
准1
110
00元/亩,得到:青苗及地上物补偿费=1
110
00元/亩=1.65元/平方
米。


土地取得费=(1)+(2)=62.70元/平方米

1.2、相关税费
(1)耕地开垦费
根据《安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则》(财综[20
001]1061
号)规定,巢湖市属于二等地区,征收一般耕地的耕地开垦费标准为8.0
00
元/平方米。


(2)征地管理费
根据《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》(财税
[2014]101号),土地管理费取消,则:
土地管理费=0元/平方米

(3)耕地占用税
根据《安徽省耕地占用税实施办法》(财农村[20
008]367号),巢湖市
属于二类地区,征收一般耕地与其他农用地的,耕地占用税标准为 26.25
元/平方米。


(4)地方水利建设基金
根据安徽省人民政府《安徽省人民政府关于印发安徽省地方水利建设
基金筹集和使用管理办法的通知》(皖政[2012]54号),新征用(含划拨)
的各项建设用地,每亩征收水利建设基金50
00元,即0.75元/平方米。


(5)不可预见费
85


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


根据《合肥市市区征地补偿标准》结合该区域征地的实际情况,按征
迁土地取得费用的3%收取不可遇见费,则:
不可遇见费=(61.05+1.65)×3%=1.8
88元/平方米

相关税费=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=36.73元/平方米

1.3、土地开发费
土地开发费用主要有:基础设施配套费、公共事业建设配套费。

不同土地开发程度和开发完善度,土地开发费用也不同。根据市相关
部门提供的数据和估价人员统计分析,开发土地时基础设施达到宗地外市
政“六通”。但本次评估待估宗地开发程度根据实际情况设定为宗地外“六
通”及宗地内场地平整,各费用见下表:

土地开发费用分项一览表

土地开发项目
通路
通电供水排水通讯通气
场地
平整

计主干道次干道支路
红线外
费用
(元/m2)
30 20 15 15 20 20 15 20 *
** 120
红线内
费用
(元/m2)
*
** *
** *
** *
** *
** *
** *
** *
** 15 15

1.4、投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模,设定土地开发周期为1年,投
资利息率按评估基准日中国人民银行公布的同期贷款年利率 4.35%计。假
设土地取得费及相关税费在征地时一次投入,开发费用在开发期内均匀投
入,得到:

开发周期

投资利息=(土地取得费+相关税费)×[(1+贷款年利率)-1]

开发周期/2

+土地开发费×[(1+贷款年利率)-1]

1.5、投资利润
投资回报率的确定同城考虑一下三个方面因素:一是开发土地的利用
类型,一般商业用地开发利润率较高,住宅用地开发次之,工业用地开发
利润率最低;二是开发周期的长短,一般开发周期越长,占用资金时间也

86


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


就越久,总的投资回报率也就高一些;三是开发土地所处地区的政治经济
环境,一般经济发达地区的投资回报率较高。通过调查估价对象区域工业
企业都属于高附加值企业,土地开发的总体投资回报率较高,参考行业近
三年的投资利润率一般在 1 0%-20%,考虑到巢湖土地市场状况及估价对象
的实际状况,确定本次评估的土地开发年投资利润率取值为1 0%,则:

投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费)×年投资利润率

1.6、土地增值收益
土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地
的某种利用程度而发生的价值增加,是土地开发后市场价格与成本价格之
间的差额,本次评估估价人员根据当地土地管理部门提供的资料,该区域
土地增值收益一般为成本价格(土地取得费及相关税费、土地开发费、投
资利息、投资利润各项之和)的1 0-30%,考虑到巢湖土地市场状况及估价
对象的实际状况,确定本次评估的土地开发年土地增值收益取值为1 5%,
则。


土地增值收益=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资
利润)×1 5%

1.7、无限年期土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式,将上述各项加和即得无限年期土地使用权
价格V ,如下:

N


VN =土地取得费+相关费用+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增
值收益

1.8、设定年期土地使用权价格
根据有限年期地价测算公式:
Vn=V N×[1-1 /(1+r)n]
式中:V ——待估宗地设定年期土地使用权价格(元/平方米)

n


V——无限年期土地使用权价格(元/平方米)

N


87


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


r——土地还原率
n——待估宗地剩余使用年限
则待估宗地土地年期修正如下:

宗地编号
土地使
用证编号
土地使用
权类型
地类(用
途)
终止日期
剩余年
限(年)
土地使用权年
期修正
宗地一
巢国用(2015)
第0345号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8364
宗地二
巢国用(2015)
第0323号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8364
宗地三
巢国用(2015)
第0321号
出让
矿山开采
道路
2047年1月26日 31.07 0.8364
宗地四
巢国用(2015)
第0316号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8364
宗地五
巢国用(2015)
第0324号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8364
宗地六
巢国用(2015)
第0325号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8364
宗地七
巢国用(2015)
第0319号
出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 0.8604
宗地八
巢国用(2015)
第0318号
出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 0.8604
宗地九
巢国用(2015)
第0317号
出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 0.8604
宗地十
巢国用(2015)
第0346号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8364
宗地十一
巢国用(2015)
第032
22号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8364
宗地十二
巢国用(2015)
第0320号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8364

(1)确定土地还原率 r
估价人员采取安全利率加风险调整值法来确定土地还原率r。

安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风
险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影
响因素等。

估价期日的中国人民银行一年期存款利率为 1.50%。根据估价对象所
在区域的经济现状及未来预测、同类土地的投资利润率及行业风险水平等

88


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


确定风险调整值为4.5%;则
估价对象土地还原率r=安全利率+风险调整值=1.50%+4.5%=6%。


(2)计算设定年期土地使用权市场价值
估价对象宗地地价
Vn=VN×[1-1/(1+r)n]


1.9、土地个别因素修正
在以上的地价测算过程中,土地取得费、开发费和土地增值收益均
以估价对象所在区域的一般费用为基础,要具体测算估价对象的地价还
需要根据其区域个和个别情况进行修正,经现场勘测调查,估价人员决
定结合基准地价中待估宗地个别因素修正系数之和及待估宗地具体位
置确定本次区位、个别因素修正;

估价对象估价结果如下表:

宗地
编号
土地补
偿费与
安置补
助费
青苗及
地上物
补偿费
相关税

土地
开发

投资
利息
投资利

土地增
值收益
无限年期
土地使用
权价格
年期修

土地个
别因素
修正
估价结
果(元/
平方
米)
宗地

61.05 1.65 36.73 125 7.02 2
22.4
44 38.08 291.97 0.8364 0.0349 253
宗地

61.05 1.65 36.73 125 7.02 2
22.4
44 38.08 291.97 0.8364 0.0349 253
宗地

61.05 1.65 36.73 125 7.02 2
22.4
44 38.08 291.97 0.8364 0.0349 253
宗地

61.05 1.65 36.73 125 7.02 2
22.4
44 38.08 291.97 0.8364 0.0349 253
宗地

61.05 1.65 36.73 125 7.02 2
22.4
44 38.08 291.97 0.8364 0.0349 253
宗地

61.05 1.65 36.73 125 7.02 2
22.4
44 38.08 291.97 0.8364 0.0349 253
宗地

61.05 1.65 36.73 125 7.02 2
22.4
44 38.08 291.97 0.8604 0.0349 260
宗地

61.05 1.65 36.73 125 7.02 2
22.4
44 38.08 291.97 0.8604 0.0349 260
宗地

61.05 1.65 36.73 125 7.02 2
22.4
44 38.08 291.97 0.8604 0.0349 260
宗地

61.05 1.65 36.73 120 6.91 21.94 37.24 285.52 0.8364 0.026 245

89


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


宗地
十一
61.05 1.65 36.73 135 7.23 23.4
44 39.7
77 304.87 0.8364 0.1512 294
宗地
十二
61.05 1.65 36.73 135 7.23 23.4
44 39.7
77 304.87 0.8364 0.1512 294

2、基准地价修正法

根据2015年7月8日巢湖市人民政府公布实施的《巢湖市人民
政府关于公布巢湖市中心城区土地基准低价的通知》(巢政【2015】
57号文件),用地类型按商业、住宅、工业用途区分,各类用地使用
年期均为法定最高使用年,限即商业用地
40年、住宅用地
70年、工
业用地
50年。其基准地价的内涵为基准日于2014年1月1日,根据
各土地级别或均质区域内同一用途现状平均土地开发程度或 2/3以
上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平,宗地红线内“场地
平整”。商业用地和住宅用地各级别土地开发程度设定从“六通一平”

到“三通一平”不等。工业用地各级别土地开程度设定从“五通一平”

到“三通一平”不等。红线外“六通”指通上水、通下水、通讯、通
电、通路、通气;“五通”指通上水、通下水、通讯、通电、通路;
“四通”指通上水、通讯、通电、通路;“三通”指通讯、通电、通
路。


巢湖市各用途、各级别平均开发程度一览表

土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地
一 六通一平 六通一平 五通一平
二 五通一平 五通一平 四通一平
三 五通一平 五通一平 三通一平
四 四通一平 四通一平 -
--
五 三通一平 三通一平 -
--

巢湖市城区工业用地基准地价表(单位:元/平方米)

用 途 单位 控制区 一 级 二 级 三 级
工 业
元/平米 / 210 165 147
万元/亩 / 14 1
11 9.8

基准地价系数修正法是指由待估宗地所处地段的基准地价进行

90


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


交易日期、土地使用年期、区域因素、个别因素修正得出待估宗地土
地的客观、合理价格的方法。

根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告,其基准地价系
数修正法评估宗地地价的计算公式为:
基准地价系数修正法评估的宗地地价(基准地价设定开发程度下

的宗地地价)=基准地价×K ×(1+ΣK)×K× K3 ×K±D
式中: K──期日修正系数

124


1


K──土地使用年期修正系数

2


ΣK──影响地价区域因素与个别因素系数之和
K──容积率修正系数

3


K──其它修正

4


D──开发程度修正值

如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待
估宗地的开发程度存在差异,则需进行开发程度的修正,才能得到评
估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价。


(2)确定待估宗地所处地段的基准地价及开发程度修正
估价对象规划为工业用地,根据巢湖市政府公布的基准地价文件
可知:巢湖市一级工业用地的基准地价为 3 85元/平方米、三级工业
用地的基准地价为1 47元/平方米。


由于估价对象土地开发程度设定为宗地外“六通”(即通路、通
电、通讯、通上水、通下水、通气)及宗地场地平整,与本次所使用
的基准地价设定的开发程度(工业一级基准地价设定开发程度为“五
通一平”、工业三级基准地价设定开发程度为“三通一平”)存在差
异,故需进行开发程度的修正。根据基准地价文件可知,土地开发费

91


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


用分项一览如下表:

土地开发项目
通路
通电供水排水通讯通气
场地
平整

计主干道次干道支路
红线外
费用
(元/m2)
30 20 15 15 20 20 15 20 ** 120
红线内
费用
(元/m2)
** ** ** ** ** ** ** ** 15 15

由上表可知:宗地一至十为工业三级,基准地价对应的开发程度为“三
通一平”,比设定的“六通一平”少了通讯、排水、通气,则宗地一
至十开发程度修正值为5
55元/平方米;宗地十一、十二为工业控制区,
本次评估参照工业一级,基准地价对应的开发程度为“五通一平”,比
设定的“六通一平”少了通气,则宗地十一、十二开发程度修正值为
20元/平方米

(3)进行交易时间修正 K1
根据中国城市地价动态监测网公布的数据,合肥巢湖地价指数情
况一览表如下(以200
00年为基期,20
000年地价指数为10
00):

2013年第
三季度
2013年第
四季度
2014年第
一季度
2014年第
二季度
2014年第
三季度
2014年第
四季度
2015年第
一季度
2015年第
二季度
2015年第
三季度
工业用途 10
00 10
00 10
00 10
00 10
00 10
00 10
00 10
00 10
00

注:本数据来源于中国城市地价动态监测网,详见

ht
ttp:/
//182.50.1.185/L_LandPriceMonitor.aspx?Menu_ID=4&PID=1&ColumnID=0


由于本次评估估价期日为2015年12月31日,根据以上数据可
知,截止 2015年第三季度最新,工业用地地价指数为 10
00。故本次
估价期日的地价指数参照 2015年第三季度为 100;基准地价基准日
为2014年1月1日,则地价指数为10
00。


交易日期的修正系数=估价对象于估价期日的价格指数/基准地
价于基准日的价格指数=10
00/100=1.0
000
00

(4)确定区域因素与个别因素修正系数之和(ΣK)
92


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


列出基准地价修正体系表
表1巢湖市城区一级地工业用地宗地地价影响因素指标说明表

影响因素
修正因素
优较优一般较劣劣




交通
状况
道路
状况
道路类型交通型为主
交通型与混合型
并重
混合型为主
混合型与生活型
并重
生活型为主
道路等级主干道为主
主干道与次干道
并重
次干道为主
次干道与支路并

支路为主
交通便捷度交通极为便捷交通比较便捷交通状况一般交通有所不便交通不便
基础设施条件
供水、供电保证
率达98%以上,排
水通畅
供水、供电保证率
95-98%,排水较通

供水、供电保证率
90-95%,排水状况
一般
供水、供电保证率
85-90%,排水状况
较差
供水、供电保证
率<85%,排水不
通畅
环境状况
污染排放能得到
及时全面处理
污染排放能得到
处理
污染排放能及时
合理疏导不对环
境产生影响
污染排放得不到
处理,但对周边环
境影响不大
污染排放无法得
到处理,并对周
边环境产生影响
自然条件
地形平坦,无淹
水现象,自然条
件好
地形较平坦,基本
无淹水现象,自然
条件较好
地形较平坦,连续
大雨后有淹水现
象,自然条件一般
地形略有起伏,大
雨后有淹水现象,
自然条件较差
地形略有起伏,
常有淹水现象,
自然条件差
工业区
成熟度
产业集聚类型
以高新产业
主,企业间产业
联系紧密
以高新产业为主,
企业间产业联系
松散
以一般产业为主,
企业间产业联系
紧密
以一般产业为主,
企业间产业联系
松散
工业企业间基本
无产业联系
产业集聚程度高较高一般较低低
配套协作状况
有全面的配套协
作企业和设施
有比较合理的配
套协作企业和设

配套协作状况一

有少量配套协作
企业和设施
无配套协作企业
和设施
城市规划限制
未来土地利用以
工业用地为主
未来土地利用以
工业、市政公用设
施用地为主
未来土地利用以
市政公用设施、住
宅用地为主
未来土地利用以
住宅、商业用地为

未来土地利用以
其它用地为主
其他区域因素状况好较好一般较差差




宗地地形状况平坦,起伏<1米平坦,起伏<2米
基本平坦,起伏
2-3米
有一定起伏3-5

起伏>5米
宗地地基状况好较好
基本无不良地质
现象
有不良地质现象,
但无需特殊处理
有不良地质现
象,需特殊处理
宗地形状矩形近似矩形
较不规则,但对土
地利用无影响
不规则,对土地利
用有一定影响
很不规则,对土
地利用影响较大
宗地面积
面积适中,对土
地利用有利
面积较适中,对土
地利用较有利
对土地利用略有
影响
对土地利用影响
较大
面积过大、过小,
对土地利用影响

宗地利用状况
利用合理布局美
观新颖
利用比较合理,布
局美观
利用相对合理,布
局整齐
利用不太合理,布
局不太整齐
利用极不合理,
布局凌乱
宗地临路状况临交通型主干道临混合型主干道
临生活型主干道
或交通型次干道
临生活型次干道临支路或巷道
宗地位置处于十字路口
处于丁字路口或
两面临街
一面临道路不临道路
位置偏远,交通
不便
土地使用限制
规划用途工业,
规划对土地利用
强度基本无限制
规划用途工业,规
划对土地利用强
度略有限制
规划用途工业,规
划对土地利用强
度有一定限制
规划用途工业,规
划对土地利用强
度限制较大
规划改变土地用

宗地基础设施条件
供水、供电保证
率达98%以上,排
水通畅
供水、供电保证率
95-98%,排水较通

供水、供电保证率
90-95%,排水状况
一般
供水、供电保证率
85-90%,排水状况
较差
供水、供电保证
率<85%,排水不
通畅
接近交
通设施
程度
距火车站距离 <10
000米 10
000-150
00米 150
00-20
000米 20
000-250
00米 >250
00米
距汽车站距离 <10
000米 10
000-150
00米 150
00-20
000米 20
000-250
00米 >250
00米
其他个别因素状况好较好一般较差差

93


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


表2巢湖市城区一级地工业用地宗地地价修正系数表

影响因素
修正系数
优 较优 一般 较劣 劣
道路类型 0.0213 0.0107 0.0
0000 -0.0
0069 -0.0137
道路状况
交通状况道路等级 0.0173 0.0
0087 0.0
0000 -0.0
0056 -0.01
111
交通便捷程度 0.0187 0.0
0093 0.0
0000 -0.0
0060 -0.0120
基础设施状况 0.020
00 0.010
00 0.0
0000 -0.0
0064 -0.0129

环境状况 0.0187 0.0
0093 0.0
0000 -0.0
0060 -0.0120

自然条件 0.0160 0.0
0080 0.0
0000 -0.0
0051 -0.0103

素 工业区成
产业集聚类型 0.0153 0.0
007
77 0.0
0000 -0.0
0049 -0.0
009
99
产业集聚程度 0.0147 0.0
0073 0.0
0000 -0.0
0047 -0.0
0094
熟度
配套协作状况 0.0153 0.0
007
77 0.0
0000 -0.0
0049 -0.0
009
99
城市规划限制 0.0173 0.0
0087 0.0
0000 -0.0
0056 -0.01
111
其他区域因素状况 0.0
0093 0.0
0047 0.0
0000 -0.0
0030 -0.0
0060




宗地地形状况 0.0107 0.0
0053 0.0
0000 -0.0
0034 -0.0
0069
宗地地基状况 0.0120 0.0
0060 0.0
0000 -0.0
0039 -0.0
007
77
宗地形状 0.0120 0.0
0060 0.0
0000 -0.0
0039 -0.0
007
77
宗地面积 0.0107 0.0
0053 0.0
0000 -0.0
0034 -0.0
0069
宗地利用状况 0.0
0093 0.0
0047 0.0
0000 -0.0
0030 -0.0
0060
宗地临路状况 0.0127 0.0
0063 0.0
0000 -0.0
0041 -0.0
0081
宗地位置 0.0
0080 0.0
0040 0.0
0000 -0.0
0026 -0.0
0051
土地使用限制 0.0127 0.0
0063 0.0
0000 -0.0
0041 -0.0
0081
宗地基础设施条件 0.0180 0.0
0090 0.0
0000 -0.0
0058 -0.01
116
接近对外距火车站距离 0.0173 0.0
0087 0.0
0000 -0.0
0056 -0.01
111
交通设施
程度 距汽车站距离 0.0160 0.0
0080 0.0
0000 -0.0
0051 -0.0103
其他个别因素状况 0.010
00 0.0
0050 0.0
0000 -0.0
0032 -0.0
0064

表3巢湖市城区三级地工业用地宗地地价影响因素指标说明表

影响因素
修正因素
优较优一般较劣劣








道路
状况
道路类型交通型为主
交通型与混合型
并重
混合型为主
混合型与生活型
并重
生活型为主
道路等级主干道为主
主干道与次干道
并重
次干道为主
次干道与支路并

支路为主
交通便捷度交通极为便捷交通比较便捷交通状况一般交通有所不便交通不便
基础设施条件
供电、供水保证
率达90%以上,排
水通畅
供电、供水保证率
85-90%,排水较通

供电、供水保证率
80-85%,排水状况
一般
供电、供水保证率
75-80%,排水状况
较差
供电、供水保证率
<75%,排水状况差
环境状况
污染排放能得到
及时全面处理
污染排放能得到
处理
污染排放能及时
合理疏导不对环
境产生影响
污染排放得不到
处理,但对周边环
境影响不大
污染排放无法得
到处理,并对周边
环境产生影响
地形平坦,无淹地形较平坦,基本地形较平坦,连续地形略有起伏,大地形略有起伏,常
自然条件水现象,自然条无淹水现象,自然大雨后有淹水现雨后有淹水现象,有淹水现象,自然
件好条件较好象,自然条件一般自然条件较差条件差

94


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


工业
区成
熟度
产业集聚类型
以高新产业
主,企业间产业
联系紧密
以高新产业为主,
企业间产业联系
松散
以一般产业为主,
企业间产业联系
紧密
以一般产业为主,
企业间产业联系
松散
工业企业间基本
无产业联系
产业集聚程度高较高一般较低低
配套协作状况
有全面的配套协
作企业和设施
有比较合理的配
套协作企业和设

配套协作状况一

有少量配套协作
企业和设施
无配套协作企业
和设施
城市规划限制
未来土地利用以
工业用地为主
未来土地利用以
工业、市政公用设
施用地为主
未来土地利用以
市政公用设施、住
宅用地为主
未来土地利用以
住宅、商业用地为

未来土地利用以
其它用地为主
其他区域因素状况好较好一般较差差

宗地地形状况平坦,起伏<1米平坦,起伏<2米
基本平坦,起伏
2-3米
有一定起伏3-5

起伏>5米
宗地地基状况好较好
基本无不良地质
现象
有不良地质现象,
但无需特殊处理
有不良地质现象,
需特殊处理
宗地形状矩形近似矩形
较不规则,但对土
地利用无影响
不规则,对土地利
用有一定影响
很不规则,对土地
利用影响较大
宗地面积
面积适中,对土
地利用有利
面积较适中,对土
地利用较有利
对土地利用略有
影响
对土地利用影响
较大
面积过大、过小,
对土地利用影响

宗地利用状况
利用合理布局美
观新颖
利用比较合理,布
局美观
利用相对合理,布
局整齐
利用不太合理,布
局不太整齐
利用极不合理,布
局凌乱


宗地临路状况临交通型主干道临混合型主干道
临生活型主干道
或交通型次干道
临生活型次干道临支路或巷道

宗地位置处于十字路口
处于丁字路口或
两面临街
一面临道路不临道路
位置偏远,交通不
便
土地使用限制
规划用途工业,
规划对土地利用
强度基本无限制
规划用途工业,规
划对土地利用强
度略有限制
规划用途工业,规
划对土地利用强
度有一定限制
规划用途工业,规
划对土地利用强
度限制较大
规划改变土地用

宗地基础设施条件
供电、供水保证
率达90%以上,排
水通畅
供电、供水保证率
85-90%,排水较通

供电、供水保证率
80-85%,排水状况
一般
供电、供水保证率
75-80%,排水状况
较差
供电、供水保证率
<75%,排水状况差
接近交通设
施程度
距火车站距离 <20
000米 20
000-40
000米 40
000-60
000米 60
000-80
000米 >80
000米
距汽车站距离 <20
000米 20
000-40
000米 40
000-60
000米 60
000-80
000米 >80
000米
其他个别因素状况好较好一般较差差

表4巢湖市城区三级地工业用地宗地地价修正系数表

影响因素
修正系数
优 较优 一般 较劣 劣
交通状况
道路
状况
道路类型 0.0
0057 0.0
0028 0.0
0000 -0.0
0007 -0.0
0013
道路等级 0.0
0046 0.0
0023 0.0
0000 -0.0
0005 -0.0
001
11
交通便捷程度 0.0
0050 0.0
0025 0.0
0000 -0.0
0006 -0.0
001
11
基础设施状况 0.0
0053 0.0
0027 0.0
0000 -0.0
0006 -0.0
0012

环境状况 0.0
0050 0.0
0025 0.0
0000 -0.0
0006 -0.0
001
11

自然条件 0.0
0042 0.0
0021 0.0
0000 -0.0
0005 -0.0
0010


产业集聚类型 0.0
0041 0.0
0020 0.0
0000 -0.0
0005 -0.0
0009
工业区成熟度产业集聚程度 0.0
0039 0.0
0019 0.0
0000 -0.0
0004 -0.0
0009
配套协作状况 0.0
0041 0.0
0020 0.0
0000 -0.0
0005 -0.0
0009
城市规划限制 0.0
0046 0.0
0023 0.0
0000 -0.0
0005 -0.0
001
11
其他区域因素状况 0.0
0025 0.0
0012 0.0
0000 -0.0
0003 -0.0
0006

95


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估



宗地地形状况 0.0
0028 0.0
0014 0.0
0000 -0.0
0003 -0.0
0007
宗地地基状况 0.0
0032 0.0
0016 0.0
0000 -0.0
0004 -0.0
0007
宗地形状 0.0
0032 0.0
0016 0.0
0000 -0.0
0004 -0.0
0007
宗地面积 0.0
0028 0.0
0014 0.0
0000 -0.0
0003 -0.0
0007
宗地利用状况 0.0
0025 0.0
0012 0.0
0000 -0.0
0003 -0.0
0006
别宗地临路状况 0.0
0034 0.0
0017 0.0
0000 -0.0
0004 -0.0
0008
因宗地位置 0.0
0021 0.0
001
11 0.0
0000 -0.0
0002 -0.0
0005
素土地使用限制 0.0
0034 0.0
0017 0.0
0000 -0.0
0004 -0.0
0008
宗地基础设施条件 0.0
0048 0.0
0024 0.0
0000 -0.0
0006 -0.0
001
11
接近对外交通
设施程度
距火车站距离 0.0
0046 0.0
0023 0.0
0000 -0.0
0005 -0.0
001
11
距汽车站距离 0.0
0042 0.0
0021 0.0
0000 -0.0
0005 -0.0
0010
其他个别因素状况 0.0
0027 0.0
0013 0.0
0000 -0.0
0003 -0.0
0006

表5编制待估宗地一至九地价影响因素说明状况、优劣度及修正系数

影响因素 条件说明 优劣度 修正系数
区域
因素
交通状

道路状况
道路类型交通型与混合型并重 较优 0.0
0028
道路等级主干道与次干道并重 较优 0.0
0023
交通便捷程度 交通比较便捷 较优 0.0
0025
基础设施条件 供水、供电保证率 90-95%,排水状况一般 一般 0.0
0000
环境状况 污染排放能得到处理较优 0.0
0025
自然条件 地形略有起伏,大雨后有淹水现象,自然条件较差较劣 -0.0
0005
集聚配
套状况
产业集聚类型 以一般产业为主,企业间产业联系紧密一般 0.0
0000
产业集聚程度 一般 一般 0.0
0000
配套协作状况 有比较合理的配套协作企业和设施 较优 0.0
0020
城市规划限制 未来土地利用以工业、市政公用设施用地为主较优 0.0
0023
其他区域因素状况 较好较优 0.0
0012
个别
因素
宗地地形状况 平坦,起伏<2米较优 0.0
0016
宗地地基状况 好优 0.0
0032
宗地形状 较不规则,但对土地利用无影响一般 0.0
0000
宗地面积 面积适中,对土地利用有利优 0.0
0028
宗地利用状况 利用相对合理,布局整齐一般 0.0
0000
宗地临路状况 临生活型主干道或交通型次干道一般 0.0
0000
宗地位置 一面临道路一般 0.0
0000
土地使用限制 规划用途工业,规划对土地利用强度略有限制 较优 0.0
0017
宗地基础设施条件 供电、供水保证率达90%以上,排水通畅优 0.0
0048
接近对外交通
设施程度
距火车站距离 20
000-40
000米较优 0.0
0023
距汽车站距离 20
000-40
000米较优 0.0
0021
其他个别因素状况 较好 较优 0.0
0013
合计 / / / 0.0349

96


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


表5编制待估宗地十地价影响因素说明状况、优劣度及修正系数

影响因素 条件说明 优劣度 修正系数
区域
因素
交通状

道路状况
道路类型 生活型为主劣 -0.0
0013
道路等级 次干道为主一般 0.0
0000
交通便捷程度 交通状况一般一般 0.0
0000
基础设施条件 供水、供电保证率 90-95%,排水状况一般 一般 0.0
0000
环境状况 污染排放能得到处理较优 0.0
0025
自然条件 地形较平坦,基本无淹水现象,自然条件较好较优 0.0
0021
集聚配
套状况
产业集聚类型 以一般产业为主,企业间产业联系紧密一般 0.0
0000
产业集聚程度 一般 一般 0.0
0000
配套协作状况 有比较合理的配套协作企业和设施 较优 0.0
0020
城市规划限制 未来土地利用以工业、市政公用设施用地为主较优 0.0
0023
其他区域因素状况 较好较优 0.0
0012
个别
因素
宗地地形状况 平坦,起伏<1米优 0.0
0028
宗地地基状况 好优 0.0
0032
宗地形状 较规则较优 0.0
0014
宗地面积 面积适中,对土地利用有利优 0.0
0028
宗地利用状况 利用相对合理,布局整齐一般 0.0
0000
宗地临路状况 临支路或巷道劣 -0.0
0008
宗地位置 一面临道路一般 0.0
0000
土地使用限制 规划用途工业,规划对土地利用强度略有限制较优 0.0
0017
宗地基础设施条件 供电、供水保证率达90%以上,排水通畅优 0.0
0048
接近对外交通
设施程度
距火车站距离 40
000-60
000米一般 0.0
0000
距汽车站距离 40
000-60
000米一般 0.0
0000
其他个别因素状况 较好 较优 0.0
0013
合计 / / / 0.0260

表5编制待估宗地十一、十二地价影响因素说明状况、优劣度及修正系数

影响因素 条件说明 优劣度 修正系数
区域
因素
交通状

道路状

道路类型 交通型与混合型并重 较优 0.0107
道路等级 主干道与次干道并重 较优 0.0
0087
交通便捷程度 交通便捷 优 0.0187
基础设施条件 供水、供电保证率95-98%,排水较通畅较优 0.010
00
环境状况 污染排放能得到处理较优 0.0
0093
自然条件 地形平坦,无淹水现象,自然条件好优 0.0160
集聚配
套状况
产业集聚类型 以一般产业为主,企业间产业联系紧密一般 0.0
0000
产业集聚程度 一般 一般 0.0
0000
配套协作状况 有比较合理的配套协作企业和设施 较优 0.0
007
77
城市规划限制 未来土地利用以市政公用设施、住宅用地为主一般 0.0
0000
其他区域因素状况 较好较优 0.0
0047

97


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


个别
宗地地形状况 平坦,起伏<1米优 0.0107
宗地地基状况 好优 0.0120
宗地形状 较规则较优 0.0
0060
宗地面积 面积较适中,对土地利用较有利较优 0.0
0053
宗地利用状况 利用相对合理,布局整齐一般 0.0
0000
宗地临路状况 临混合型主干道较优 0.0
0063
因素
宗地位置 处于丁字路口或两面临街较优 0.0
0040
土地使用限制 规划用途工业,规划对土地利用强度略有限制较优 0.0
0063
宗地基础设施条件 供水、供电保证率95-98%,排水较通畅较优 0.0
0090
接近对外交通距火车站距离 >250
00米劣 0.01
111
设施程度
距汽车站距离 >250
00米劣 -0.0103
其他个别因素状况 较好 较优 0.0
0050
合计 / / / 0.1512

(5)进行土地使用年期修正 K2
由于基准地价价值定义涵盖的土地使用年期为法定最高使用年

期50年,根据《国有土地使用证》可知,剩余使用年限与基准地价

的价值内涵不一致,所以需进行土地使用年期修正。修正如下:

修正公式为: K = 11
-
-
11/(
/(
11
+
+
rr)
)nm
公式中:
K――――土地使用年期修正系数
r――――土地还原利率(%)
m――――待估宗地设定使用年期(年)
n――――比较实例土地使用年期(年)


①确定土地还原利率(%)
采用安全利率加风险调整值法确定。即:土地还原利率=安全利
率+风险调整值。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定
期存款年利率;风险调整值应根据待估宗地所处地区的社会经济发展
和土地市场等状况对其影响程度综合确定。


98


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


本次评估中,安全利率根据估价期日2015年10月24日时中国
人民银行公布的一年期(含一年)定期存款年利率 1.5%确定,风险
调整值根据考虑芜湖市目前的社会经济发展及土地市场状况,确定风
险调整值在2%-5%,本次根据估价对象实际用途和所处具体位置情况
确定风险调整值为4.5%。则土地还原利率为6%。


②确定土地使用权年期修正系数 K2
宗地编号
土地使
用证编号
土地使用
权类型
地类(用
途)
终止日期
剩余年
限(年)
土地使用权年
期修正系数 K2
宗地一
巢国用(2015)
第0345号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8
884
44
宗地二
巢国用(2015)
第0323号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8
884
44
宗地三
巢国用(2015)
第0321号
出让
矿山开采
道路
2047年1月26日 31.07 0.8
884
44
宗地四
巢国用(2015)
第0316号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8
884
44
宗地五
巢国用(2015)
第0324号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8
884
44
宗地六
巢国用(2015)
第0325号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8
884
44
宗地七
巢国用(2015)
第0319号
出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 0.9098
宗地八
巢国用(2015)
第0318号
出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 0.9098
宗地九
巢国用(2015)
第0317号
出让 工业 2049年10月15日 3
33.79 0.9098
宗地十
巢国用(2015)
第0346号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8
884
44
宗地十一
巢国用(2015)
第032
22号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8
884
44
宗地十二
巢国用(2015)
第0320号
出让 工业 2047年1月26日 31.07 0.8
884
44

(6)容积率修正 K3
根据巢湖市基准地价文件资料《巢湖市基准地价内涵》,由于工
业用地地价样点较少,无法进行容积率修正系数测算,加之工业用

99


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


地各级别内容积率差别不大,对地价影响较小,故对工业用地样点
地价不进行容积率修正。


(7)其他情况修正 K4
该宗地符合基准地价其他条件,无须修正。

(8)基准地价系数修正估价结果
估价对象宗地地价=基准地价×K×K×(1+ΣK)× K3 ×K±D

124


宗地编号
基准地价
(元/平
方米)
期日
修正
系数
K1
影响地价区
域因素与个
别因素系数
之和ΣK
剩余年
限(年)
土地使
用权年
期修正
系数 K2
容积率
修正系
数K3
其它修
正K4
开发程
度修正
值D
估价结
果(元/
平方米)
宗地一 147 1.0
00 0.0349 31.07 0.8
884
44 1.0
00 1.0
00 5
55 190
宗地二 147 1.0
00 0.0349 31.07 0.8
884
44 1.0
00 1.0
00 5
55 190
宗地三 147 1.0
00 0.0349 31.07 0.8
884
44 1.0
00 1.0
00 5
55 190
宗地四 147 1.0
00 0.0349 31.07 0.8
884
44 1.0
00 1.0
00 5
55 190
宗地五 147 1.0
00 0.0349 31.07 0.8
884
44 1.0
00 1.0
00 5
55 190
宗地六 147 1.0
00 0.0349 31.07 0.8
884
44 1.0
00 1.0
00 5
55 190
宗地七 147 1.0
00 0.0349 3
33.79 0.9098 1.0
00 1.0
00 5
55 193
宗地八 147 1.0
00 0.0349 3
33.79 0.9098 1.0
00 1.0
00 5
55 193
宗地九 147 1.0
00 0.0349 3
33.79 0.9098 1.0
00 1.0
00 5
55 193
宗地十 147 1.0
00 0.026 31.07 0.8
884
44 1.0
00 1.0
00 5
55 18
88
宗地十一 210 1.0
00 0.1512 31.07 0.8
884
44 1.0
00 1.0
00 20 234
宗地十二 210 1.0
00 0.1512 31.07 0.8
884
44 1.0
00 1.0
00 20 234

三、地价的确定

根据以上评估过程,上述两种方法做出的结果,估价人员在对区
域内市场经过充分调研的基础上,把两种估价方法的结果与当地土地
市场状况进行充分的分析论证,基准地价修正法因为基准地价基准日
相比现在时间稍长,且为区域性平均价格,不能很好反映当地市场状
况,因此取基准地价法权重为 0.3,成本逼近法权重为 0.7,故采用
两种方法的加权算术平均值的结果作为待估宗地的最终单位地价,具
体见下表:

100


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估


宗地编

土地使
用证编号
剩余年限
(年)
面积(m2)
成本逼近法
单价(元/m2)
(70%)
基准地价修
正法单价(元
/m2)(30%)
单价(元/
m2)
评估总价
(万元)
宗地一
巢国用(2015)
第0345号
31.07 298236 253 190 234 6978.72
224
宗地二
巢国用(2015)
第0323号
31.07 176.63 253 190 234 4.13
331
宗地三
巢国用(2015)
第0321号
31.07 12
2222 253 190 234 285.9
9948
宗地四
巢国用(2015)
第0316号
31.07 278
880 253 190 234 652.3920
宗地五
巢国用(2015)
第0324号
31.07 160
000 253 190 234 374.40
000
宗地六
巢国用(2015)
第0325号
31.07 137140 253 190 234 3209.0760
宗地七
巢国用(2015)
第0319号
3
33.79 16
6610.12 260 193 240 398.6429
宗地八
巢国用(2015)
第0318号
3
33.79 6190 260 193 240 148.560
00
宗地九
巢国用(2015)
第0317号
3
33.79 5686.1
11 260 193 240 136.46
666
宗地十
巢国用(2015)
第0346号
31.07 21385.8 245 18
88 2
228 487.5962
宗地十

巢国用(2015)
第032
22号
31.07 952.3 294 234 276 26.2835
宗地十

巢国用(2015)
第0320号
31.07 2
2216.1 294 234 276 61.164
44
合计 -
---
--54
44695.06 -
---
---
--12763.4319

即,评估土地使用权总面积:54
44695.06平方米
估价对象宗地的总价值:12763.4319万元
(大写:人民币壹亿贰仟柒佰陆拾叁万肆仟叁佰壹拾玖元整)。


101


安徽中安房地产评估咨询有限公司土地使用权价值评估



附件1:土地估价委托书
附件2:估价对象现场照片
附件3:待估宗地位置示意图
附件4:巢国用(2015)第0345号、巢国用(2015)第0323号、

巢国用(2015)第0321号、巢国用(2015)第0316号、巢国用(2015)
第0324号、巢国用(2015)第0325号、巢国用(2015)第0319号、
巢国用(2015)第0318号、巢国用(2015)第0317号、巢国用(2015)
第0346号、巢国用(2015)第032
22号、巢国用(2015)第0320号
《国有土地使用证》复印件

附件5:《情况说明》复印件
附件6:估价机构资质证书及营业执照复印件
附件7:土地评估中介机构2015年度资质年检合格证明
附件8:估价人员资格证书复印件
附件9:其他相关资料

102


  中财网
各版头条
pop up description layer