[公告]*ST 中钨：株洲钻石切销刀具股份有限公司资产评估说明
中钨高新材料股份有限公司拟向 湖南有色金属股份有限公司发行股份 购买其持有的株洲硬质合金集团有限公司100%股权 资产评估说明 中和评报字（2012）第BJV1009D001号 （共七册，第二册） 长期投资-株洲钻石切削刀具股份有限公司 中和 二○一二年六月二十二日 资产评估说明目录 第一部分 企业简介 ............................................................................................................................................ 2 第二部分 评估对象与评估范围说明 ................................................................................................................. 4 第三部分 资产核实情况总体说明 ..................................................................................................................... 8 第四部分 资产基础法评估技术说明 ............................................................................................................... 13 流动资产评估技术说明................................................................................................................................... 13 长期股权投资评估技术说明 ............................................................................................................................ 20 房屋建筑物评估技术说明............................................................................................................................... 22 机器设备评估技术说明................................................................................................................................... 46 在建工程评估技术说明................................................................................................................................... 65 土地使用权评估技术说明............................................................................................................................... 67 其他无形资产评估技术说明 ............................................................................................................................ 86 长期待摊费用评估技术说明 ............................................................................................................................ 89 递延税款资产评估技术说明 ............................................................................................................................ 90 负债评估技术说明 .......................................................................................................................................... 91 第五部分 收益法评估技术说明 ....................................................................................................................... 95 第六部分 评估结论及其分析 ......................................................................................................................... 132 第一部分 企业简介 住所：株洲市高新技术开发区黄河南路 法定代表人姓名：杨伯华 注册资本：人民币50,000万元 实收资本：人民币50,000万元 公司类型：有限责任公司 经营范围：硬质合金、陶瓷、超硬材料可转位刀片、机夹焊接刀片、 配套刀具、整体硬质合金孔加工刀具、立铣刀及其相关产品的研究、生产、 销售和服务。 成立日期：2002年6月3日 株洲钻石切削刀具股份有限公司经湖南省地方金融证券领导小组办公 室湘金证办[2002]47号文件批准，由株洲硬质合金集团有限公司、株洲市国 有资产投资经营有限公司、株洲高科创业投资有限公司、中南大学、大鹏 创业投资有限责任公司、株洲千金药业股份有限公司、湖南纳福斯实业有 限公司七家法人单位和张战海等二十一名自然人共同发起而设立。2002年6 月3日，向发起人发行人民币普通股9,000万股，2002年6月7日，成立并 取得湖南省工商行政管理局颁发的4300001005436号营业执照，注册资本为 人民币9,000万元，后经湖南省地方金融证券领导小组办公室批准分别于 2003年7月30日及2005年4月4日增资扩股1,800万股、9,200万股，总股 本增至20,000万股。2007年10月，根据股东大会决议及修改后公司章程的 有关规定增资扩股5000万股，总股本增至25,000万股，注册资本亦变更为 25,000万元。2011年12月公司根据股东大会决议及修改后公司章程的有关 规定增资扩股25,000万股，注册资本亦变更为50,000万元。现法定代表人： 杨伯华；注册地址：株洲市高新技术开发区黄河南路；经营范围：硬质合 金、陶瓷、超硬材料可转位刀片、机夹焊接刀片、配套刀具、整体硬质合 金孔加工刀具、立铣刀及其相关产品的研究、生产、销售和服务。 株洲钻石切削刀具股份有限公司有株洲钻石切削刀具股份有限公司美 国公司、株硬切削刀具欧洲有限责任公司二家全资子公司。 第二部分 评估对象与评估范围说明 （一） 评估对象与评估范围内容 根据本次评估目的，评估对象是株洲钻石切削刀具股份有限公司的股 东全部权益价值。评估范围是株洲钻石切削刀具股份有限公司经审计后账 面上列示的全部资产及相关负债。 本次评估的资产总额2,188,580,528.80元，其中：流动资产1,054,370,240.62 元，长期投资16,298,700.00元，固定资产1,019,723,226.30元，在建工程 63,233,439.86元，无形资产33,144,043.07元，长期待摊费用1,609,456.25元， 递延资产201,422.70元；负债总额1,005,655,591.84元，其中：流动负债 915,655,591.84元，非流动负债90,000,000.00元，净资产1,182,924,936.96元。 详细见下表： 2011年12月31日资产负债表 金额单位：人民币元 资 产 金额 负债及所有者权益 金额 流动资产： 流动负债： 货币资金 238,860,171.70 短期借款 666,005,673.92 应收票据 179,119,818.98 交易性金融负债 - 应收账款 43,412,993.04 应付票据 - 减：应收账款--坏账准备 1,017,162.91 应付账款 78,556,599.10 应收账款净额 42,395,830.13 预收款项 64,081,224.79 预付款项 207,888,272.93 应付职工薪酬 1,939,919.69 应收股利 - 应交税费 -8,592,836.41 应收利息 - 其中：应交税金 -9,327,921.06 其他应收款 4,196,986.45 应付利息 - 减：其他应收款--坏账准备 320,655.07 应付股利 - 其他应收款净额 3,876,331.38 其他应付款 3,665,010.75 存货 382,229,815.50 一年内到期的非流动负债 110,000,000.00 其中:原材料 54,745,733.39 其他流动负债 - 库存商品(产成品) 166,194,717.99 流动负债合计 915,655,591.84 减：存货跌价准备 - 非流动负债： - 其中:原材料存货跌价准备 - 长期借款 90,000,000.00 库存商品(产成品)存货跌价准备 - 应付债券 - 存货净额 382,229,815.50 长期应付款 - 资 产 金额 负债及所有者权益 金额 一年内到期的非流动资产 - 专项应付款 - 其他流动资产 - 预计负债 - 流动资产合计 1,054,370,240.62 递延所得税负债 - 非流动资产： — 其他非流动负债 - 可供出售金融资产 - 非流动负债合计 90,000,000.00 持有至到期投资 - 负 债 合 计 1,005,655,591.84 长期应收款 - 长期股权投资 16,298,700.00 所有者权益（或股东权益）： — 投资性房地产 - 实收资本（股本） 500,000,000.00 固定资产原价 1,606,799,215.55 国家资本 - 减：累计折旧 587,075,989.25 集体资本 - 固定资产净值 1,019,723,226.30 法人资本 490,092,500.00 减：固定资产减值准备 - 其中：国有法人资本 490,092,500.00 固定资产净额 1,019,723,226.30 集体法人资本 - 在建工程 63,233,439.86 个人资本 9,907,500.00 工程物资 - 外商资本 - 固定资产清理 - 实收资本（或股本）净额 500,000,000.00 生产性生物资产 - 资本公积 346,858,298.49 油气资产 - 减：库存股 - 无形资产 33,144,043.07 专项储备 - 减：无形资产减值准备 - 盈余公积 87,283,557.56 无形资产净额 33,144,043.07 其中：法定公积金 87,283,557.56 开发支出 - 任意公积金 - 商誉 - 一般风险准备 - 长期待摊费用 1,609,456.25 未分配利润 248,783,080.91 递延所得税资产 201,422.70 外币报表折算差额 - 其他非流动资产 - 归属于母公司所有者权益合计 1,182,924,936.96 非流动资产合计 1,134,210,288.18 *少数股东权益 - - 所有者权益合计 1,182,924,936.96 资 产 总 计 2,188,580,528.80 负债和所有者权益总计 2,188,580,528.80 以上评估范围与委托评估的范围及被评估单位所申报评估的资产范围 一致，并且经大华会计师事务所有限公司审计。 株洲钻石切削刀具股份有限公司位于株洲市天元区黄山路200号和株 洲市天元区黄河南路28号，厂区总占地面积为169,623.66平方米，均取得 了国有土地使用权证，房屋建筑面积74,022.00平方米，除2,988.10平方米， 5项房屋未取得房屋所有权证外，均取得了房屋所有权证，主要生产硬质合 金、超硬材料及工具，生产经营状况正常。株洲钻石切削刀具股份有限公 司有两家全资子公司，其股权比例、投资金额等见下表： 序号 被投资单位名称 投资日期 协议投资期限 持股比例（%） 投资成本 账面价值 1 株洲钻石切削刀具股 份有限公司美国公司 2006-4-18 长期 100.00% 4,818,480.00 4,818,480.00 2 株硬切削刀具欧洲有 限责任公司 2006-4-20 长期 100.00% 11,480,220.00 11,480,220.00 合计 16,298,700.00 （二） 实物资产的分布情况及特点 本次评估范围内的实物资产集中分布在株洲钻石切削刀具股份有限公 司厂区内，即位于株洲市天元区黄山路200号和株洲市天元区黄河南路28号， 厂区占地169623.66平方米。 本次株洲钻石切削刀具股份有限公司申报评估的实物资产主要包括： 房屋建筑物、构筑物、管道沟槽、机器设备、车辆、电子设备、在建工程、 土地以及存货等。 1. 存货账面价值382,229,815.50元，包括原材料、在库周转材料、产成 品和在产品。 2. 房屋建筑物类账面原值215,567,923.20元，账面净值153,650,854.73 元，房屋有钢结构、钢筋混凝土（排架、框架）结构、砖混结构和简易结 构。厂区工程分为两部分，老厂区始建于二十世纪90年代，新厂区始建于 2003年，后陆续扩建至现状规模。按使用功能可划分可分为以下几类：生 产性用房、辅助性生产用房、办公用房。 3. 设备类账面原值1,391,231,292.35元，账面净值866,072,371.57元，包 括机器设备、车辆和电子设备。 4. 在建工程账面价值63,233,439.86元，主要包括精密工具产业园设计 方案、精密工具产业园投标补偿费及正在安装的设务等。 5. 土地使用权账面价值16,246,618.74元，截至评估基准日，不存在抵 押、融资租赁情况，未设定地役权、地上地下权等他项权利。 6. 无形资产—其他无形资产账面价值16,897,424.33元，主要是生产管 理、办公软件和专有生产技术。 第三部分 资产核实情况总体说明 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 1、 清查组织工作 接受委托后，我公司评估人员根据株洲钻石切削刀具股份有限公司提 供的资产评估清查申报明细表（初步），组成评估工作小组，并制定了详细 的现场清查实施计划，于2012年2月27日至2012年3月17日深入现场， 对实物资产主要采用逐项清查和抽查的方式，现场清查核实了株洲钻石切 削刀具股份有限公司所申报评估资产的存在和使用情况，验证其所提供的 文件资料。在此基础上，补充或调整了原评估申报明细表。 2、 清查实施步骤 第一步：指导公司财务与相关资产管理人员在资产清查的基础上，按 照评估机构提供的“资产清查评估明细表”、“资料清单”及其填写要求，进行 登记填报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、 经济技术指标等情况的文件资料。 第二步：初步审查被评估单位提供的资产清查评估明细表 评估人员通过了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，然后审查各 类资产清查评估明细表，检查有无填写不全、错填、漏填、资产项目填写 不明确等现象，并要求公司人员及时更正。 第三步：现场实地勘察 评估人员依据资产评估明细表，于2012年2月27日至2012年3月17 日对申报资产进行清点和现场勘察，对实物资产主要采用逐项清查和抽查， 针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中， 对机器设备，查阅了主要设备的竣工验收记录、运行日志等技术资料和文 件，并通过与设备管理人员和操作人员的广泛的交流，了解设备的购臵日 期、产地、各项费用的支出情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备 现场勘察记录等；对房屋建筑物逐一进行现场勘察，查阅了主要房屋建筑 物的预(决)算书及施工图纸等，根据房屋的技术状况和检修记录填写房屋现 场勘察记录表；收集相关权证资料，查阅了相关账、证等原始资料并作了 现场勘察记录。 第四步：补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实” 相符。 第五步：核实产权证明文件 对评估范围的房屋建筑物、存货、设备、土地使用权、无形资产的产 权进行调查，以确认做到产权清晰。 3、 各项资产清查过程 ★货币资金的清查：包括库存现金和银行存款。 （1） 库存现金：存放在企业财务部的保险柜中。我们核对了总账、现 金日记账和会计报表，与企业财务人员一起对现金进行了现场盘点，并根 据盘点日至评估基准日间的收入支出倒推到评估基准日现金的余额，经盘 点金额无差异。 （2） 银行存款：我们查阅了2011年12月31日银行对账单和余额调节 表，对大额的未达账项进行了核实，同时对各个账户进行了函证，函证都 一一收回，与对账单相符。 ★往来账款的清查：纳入本次评估范围的往来账款主要有应收票据、 应收账款、预付账款和其他应收款等。首先将申报表与会计报表、明细账、 总账进行核对，对每笔往来款项进行逐项清查核实，并进行必要的取证核 实，对大额款项进行函证。 ★存货的清查：首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对， 并查阅相关的会计记录和原始凭证。同时根据评估申报表对存货进行了监 盘，对于价值较大的存货进行逐一盘点，对于单位价值较小数量繁多的存 货进行了抽查，抽查比例为60%左右。在盘点结果的基础上，根据盘点日至 评估基准日的出入库倒推出评估基准日的数量。在盘点过程中，同时关注 存货存放环境、存放时间、使用情况等。 ★机器设备的现场勘察：评估人员进驻评估现场后，根据资产评估申 报表，评估小组对设备进行了逐台清查核对，注意核对有无未入账的和已 核销的设备，并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修理和技术 改造情况。 对车辆进行现场核查，了解企业车辆资产的使用特点和维护保养情况， 掌握车辆的性能状态，同时核对企业申报的机动车行驶证。 对机器设备除现场勘察外，还结合企业填写的 “设备状况调查表”对设 备进行了核实。对漏填、错填、重填的返回企业补充完善。 ★建筑物的现场勘察：本次委托评估的建筑物为刀具三厂房 、刀片三 厂房、刀片一厂房等。我公司评估人员进驻评估现场后，对于建、构筑物， 根据企业提供的建筑物、构筑物评估申报表，所列项目的项数、面积、结 构类型、其它主要参数、装饰及给排水、供电照明、采暖通风等设备配备 情况，详细进行了现场清查核实，结合查阅主要建、构筑物的相关图纸， 对申报表与实物不符的部分进行纠正，除核对建筑物、构筑物的数量及内 容是否与申报情况一致外，主要查看：建筑物结构、装修、设施，配套使 用状况；构筑物的结构形式、状况等情况。 评估人员对于房屋建(构)筑物进行全面的清查，逐个核实资产的情况。 对于账实不符的根据实际情况，在征求企业有关人员意见的前提下，按照 实际情况进行调整。 ★在建工程的清查：对在建工程，首先了解在建工程项目的可研、立 项、批复过程、法定规划文件、设计概况及目前状态，逐项清点核实了各 已开工子项工程，了解其工程内容、核实其具体开工日期、承建方、查看 了相关图纸、合同及招标文件；检查资产评估明细表各项内容填写情况， 核实资产评估明细表中数据与财务报表在建工程账面数量是否一致，了解 在建项目的主要内容和资产状况；根据申报的土建工程和设备安装工程项 目，审查其合同内容，并通过与财务人员交谈了解工程实际进度情况及工 程款项支付情况，分析账面值的构成及其合理性；现场实地勘察在建工程 的形象进度，核实是否按照合同条款执行。 ★无形资产的清查：本次委托评估的无形资产主要是指管理、办公软 件和专有生产技术等，我们针对其专有技术进行了核实并取得了专利权证 书复印件，对办公、管理软件我们收集了其购买凭证、合同及发票等，并 对其使用情况进行了核实。 ★土地使用权的清查：评估人员核实了与土地使用权有关的相关权证、 出让合同、缴款凭证等资料，并向有关人员了解情况、对委估宗地的四至 及利用现状进行了调查。 ★长期待摊费用的清查：为企业向电业局申请增加电容所支付的10KV 主干工程和变电站工程款。评估人员首先将申报表与会计报表、明细账、 总账进行核对，了解长期待摊费形成的原因、时间、原始发生额和内容， 查阅关购臵合同等文件。 ★递延所得税资产的清查：首先将申报表与会计报表、明细账、总账 进行核对，了解递延税款借项形成的原因、时间、原始发生额和内容，查 阅了相关文件。 ★负债的清查：为流动负债和非流动负债，主要为长短期借款、应付 账款、预收账款、应交税费、其他应付款、应付职工薪酬、一年内到期的 非流动负债。在清查时，将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对， 同时查阅了相关原始凭证及合同，对每笔款项逐一核实，确认其债务的存 在与否，并对大额款项进行函证。 二、 影响资产核实的事项及处理方法 无影响资产核实的事项。 三、 核实结论 通过对评估范围内的资产产权进行核实，对实物资产的数量和状况进 行现场盘点和勘察，对其他资产及负债进行真实性检查。 资产权属不清晰的情况或权属资料不完善的情况如下： 1、申报的房屋建筑物中有有5项，建筑面积2988.10平方米尚未办理房 屋所有权证。 2、株洲钻石切削工具股份有限公司此次申报评估的房屋建筑物中，有 2项（见下表）已取得了房屋所有权证，被评估单位未进行单独核算，评估 人员进行了现场勘察，本次评估纳入了评估范围。 序号 权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积 (平米) 1 株房权证株字第1000043339号 供气站 砖混 2006-6-25 443.58 2 株房权证株字第00167939号 传达室 砖混 2010-12-30 27.10 合计 470.68 第四部分 资产基础法评估技术说明 流动资产评估技术说明 一、 资产概况 评估范围为株洲钻石切削刀具股份有限公司申报评估的各项流动资产， 包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。上 述资产在评估基准日的账面值如下所示： 金额单位：人民币元 资产项目 账面价值 占流动资产比例 货币资金 238,860,171.70 22.65% 应收票据 179,119,818.98 16.99% 应收账款 42,395,830.13 4.02% 预付账款 207,888,272.93 19.72% 其他应收款 3,876,331.38 0.37% 存货 382,229,815.50 36.25% 合计 1,054,370,240.62 100.00% 二、 评估依据 （一）株洲钻石切削刀具股份有限公司提供的原始会计资料、资产评 估申报明细表及相关的证明材料等； （二）银行提供的基准日银行对账单等； （三）评估人员现场了解和掌握的资料； （四）株洲钻石切削刀具股份有限公司所在地的价格信息资料； （五）其他与评估有关的资料。 三、 评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段，时间从2012年2月24日-2月27日； 对确定的评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估 准备资料清单和评估申报明细表示范格式，按照评估规范化要求，指导企 业填写流动资产申报明细表； 第二阶段：现场调查阶段，时间从2012年2月28日-3月17日； 1.核对账目：根据企业提供的流动资产评估申报资料，首先对报表、总 账、财务明细账和资产评估申报表进行互相核对,然后将存货科目和仓库明 细账进行相互核对。对流动资产各科目名称或数量不符、重复申报、遗漏 未报项目进行改正，由企业重新填报。做到账表相符。 2.现场查点：评估人员、财务部等部门有关人员，对2011年12月31日 基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。填写了“现金盘点表”和“存货抽 查盘点记录”。 第三阶段：综合处理阶段，时间从2012年3月18日-5月25日； 1.将核实调整后的流动资产申报明细表，录入计算机，建立相应数据库； 2.对各类资产，遵照评估准则、规范和对资产评估管理的规定，确定其 在评估基准日的市场价值，编制相应评估汇总表； 3.提交流动资产的评估技术说明。 四、 评估方法 （一） 货币资金的评估说明 1.库存现金的评估说明 株洲钻石切削刀具股份有限公司库存现金账面值为25,266.09元。 现金由财务部出纳专人保管存放于保险柜。我们对现金进行了盘点， 由财务负责人、出纳参加，评估人员监盘，按面额逐张核实，盘点完成后 参加人员签字并编制现金盘点表。 本次评估以清查核实后的账面值作为评估值。 2.银行存款的评估说明 株洲钻石切削刀具股份有限公司银行存款账面值238,834,905.61元，明 细如下： 序 号 开户银行 账号 币种 外币账面 金额 评估基准 日汇率 账面价值 1 工行开发区支行 1903020809022158818 人民币 14,585,931.23 2 工行开发区支行 1903020829022111148 人民币 1,285,212.92 3 工行汇源支行 1903022929114014173 美元 6.44 6.3009 40.58 4 工行开发区支行 1903020829022111272 人民币 295.04 5 中国进出口银行 2090000100000038237 人民币 76,265.50 6 中行株洲分行营业部 585957359792 人民币 54,963,950.61 7 中行株洲分行营业部 596357364725 美元 15,791.64 6.3009 99,501.54 8 中行株洲分行营业部 593757368126 美元 209,391.90 6.3009 1,319,357.42 9 中行株洲分行营业部 592457368656 欧元 37.99 8.1625 310.09 10 中行株洲分行营业部 601557366244 欧元 1,303.61 8.1625 10,640.72 11 中行株洲分行营业部 598957368519 日元 8,308,830.00 0.081103 673,871.04 12 建行株洲城东支行 43001501062050002669 人民币 503,724.35 13 建行株洲城东支行 43001501062052501609 人民币 3,162,140.65 14 农行东支茨分处 151101040000559 人民币 11,961,464.33 15 招商银行株洲支行 731902176110555 人民币 536.43 16 招商银行株洲支行 731902176110601 人民币 13,958.25 17 华融湘江银行株洲泰 山支行 5028107000024 人民币 384,768.31 18 广发银行株洲分行 141030516010000463 人民币 105,814,074.62 19 中国光大银行株洲分 行 79140188000032868 人民币 227,966.01 20 中国光大银行株洲长 江路支行 50560188000000476 人民币 43,701,969.23 21 中信银行株洲支行 7403010182600001911 人民币 48,818.83 22 中信银行长沙分行 7401110182600090179 人民币 107.91 合计 238,834,905.61 评估人员通过核对本次委估范围的银行存款账面值与银行对账单、银 行余额调节表一致性确认其入账准确性，同时向相关银行进行了函证；根 据银行存款日记账记录，对企业开设的各账户进行了逐一核对。截止评估 基准日回函金额结合调节表数据与账面各银行账户金额一致。 本次评估以清查核实后的账面值确认评估值。 （二） 应收票据的评估说明 株洲钻石切削刀具股份有限公司应收票据账面价值179,119,818.98元， 主要是尚未收回的货款。 首先将评估申报表与总账、明细分类账、会计报表进行核对，账表一 致，所有票据均为不带息的银行承兑汇票，评估人员查阅了相关的入账凭 证，盘点了现场日企业所持有的应收票据。本次评估以核实确认后账面值 作为评估值。 经评估，应收票据评估值为179,119,818.98元。 （三） 应收账款的评估说明 株洲钻石切削刀具股份有限公司应收账款评估基准日账面原值 43,412,993.04元，坏账准备1,017,162.91元，账面净值42,395,830.13元，共196 项，主要是尚未收回的货款。 评估人员首先将评估申报表与总账、明细分类账、会计报表进行核对， 在账、表一致的基础上，查阅有关会计凭证和相关合同，核实各款项发生 的真实性、合理性、合法性。在清查核实的基础上，对重大款项进行函证， 进一步核实债权的真实性。本次评估过程中，评估人员参考企业及会计师 计提坏账准备的方法采用账龄分析及个别认定相结合的方法对该部分应收 账款预计风险损失，坏账准备评估为零。 经评估，应收账款评估值为42,395,830.13元。 （四） 预付账款的评估说明 株洲钻石切削刀具股份有限公司预付账款评估基准日账面原值 207,893,272.93元，坏账准备5,000.00元，账面净值207,888,272.93元，共54 项，主要是预付的材料款和设备款等。 评估人员查阅了相关原始凭证、原始单据并询问了有关财务、业务人 员，对预付款项进行了调查核实。经核实，账龄在3年以上的预付材料款 均为材料已到，但发票未到的情况，且材料均已在用，故评估为零。 经评估，预付账款评估值为207,875,397.93元，评估减值12,875.00元， 减值率为0.01%。 （五） 其他应收款的评估说明 株洲钻石切削刀具股份有限公司其他应收款评估基准日账面原值 4,196,986.45元，坏账准备320,655.07元，账面净值3,876,331.38元，主要核 算的是职工的差旅借款等。 评估人员查阅了相关原始凭证、原始单据并询问了有关财务、业务人 员，对其他应收款请款进行了调查核实。我们经核实认为其业务发生正常， 入账价值准确。本次评估过程中，评估人员参考企业及会计师计提坏账准 备的方法采用账龄分析及个别认定相结合的方法对该部分其他应收款项预 计风险损失，坏账准备评估为零。 经评估，其他应收款评估值为3,876,331.38元。 （六） 存货的评估说明 1、基本情况 截止至评估基准日存货的账面值为382,229,815.50元，主要是包括原材 料、在库周转材料、产成品和在产品。明细如下： 科目名称 账面值 占比 原材料 54,745,733.39 14.32% 在库周转材料 41,917,420.29 10.97% 产成品 166,194,717.99 43.48% 在产品 119,371,943.83 31.23% 合 计 382,229,815.50 100.00% 减：存货跌价准备 0.00% 合 计 382,229,815.50 100.00% 2、评估说明 1） 评估人员首先将评估申报表与总账、明细分类账、会计报表进行核 对，在账、表一致的基础上，查阅有关会计凭证，核实存货账务处理的真 实性、合理性。 2） 根据企业提供的申报明细表，评估人员抽查盘点了部分原材料、在 库周转材料、产成品和在产品，并根据企业的进出库记录倒推至评估基准 日以确定相应存货数量。本次盘点金额占总金额的60%。 经盘点，本次委估的存货未发现残、次、冷、背状况。 3） 评估值确定 a) 原材料 评估基准日原材料账面值为54,745,733.39元，核算的是仓库中企业外购 的各类型备品备件和物资材料。经过现场勘察和盘点，申报的数量无误。 对于外购的各类型备品备件和物资材料，由于该类原材料大多都为近 期采购，且周转时间较短，成本价基本反映了基准日市场价格，以核实后 的账面值确定评估值。 b) 在库周转材料 评估基准日在库周转材料账面值为41,917,420.29元，核算的是企业仓库 中的包装物、低值易耗品等。经过现场勘察和盘点，申报的数量无误。 对于在库周转材料，我们采用与原材料相同的方法评估。 c) 产成品 本次委估产成品评估基准日账面值为166,194,717.99元。对于产成品的 评估，以企业基准日对外销售的不含税单价扣除销售费用、附加税金、所 得税、部分利润后的余额确认评估单价。经核实企业历史销售情况，企业 产品均为正常销售。 案例：数控刀片RB-BC50-400（明细表序号9958） 数控刀片RB-BC50-400账面单价为13,000.00元， 2011年度销售费用占 销售收入的比例为5.23%，主营业务税金占收入的比例为0.44%，所得税占 销售收入的比例为1.84%，净利润占销售收入的比例为10.60%，现行销售单 价(不含税)为16,000元，账面数量7片。 评估单价=(销售单价-单位销售费用-单位销售税金及附加-单位所得税- 单位净利润×80%) 评估值=评估单价×评估数量 评估值=16,000×(1-5.23%-0.44%-1.84%-10.60%×80%)×7 = 94,091.20（元） d) 在产品 本次委估在产品评估基准日账面值为119,371,943.83元，全部为产品生 产投料成本。对于在产品，按照核实后的账面值确定评估值。 经评估，存货评估值为403,066,376.92元，增值20,836,561.42元，增值 率为5.45 %。 五、 评估结论及分析 株洲钻石切削刀具股份有限公司流动资产评估结果见下表: 株洲钻石切削刀具股份有限公司流动资产评估结果 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 货币资金 238,860,171.70 238,860,171.70 0.00 0.00 应收票据 179,119,818.98 179,119,818.98 0.00 0.00 应收账款 42,395,830.13 42,395,830.13 0.00 0.00 预付账款 207,888,272.93 207,875,397.93 -12,875.00 -0.01 其他应收款 3,876,331.38 3,876,331.38 0.00 0.00 存货 382,229,815.50 403,066,376.92 20,836,561.42 5.45 合计 1,054,370,240.62 1,075,193,927.04 20,823,686.42 1.97 流动资产增值20,823,686.42元，为预付账款减值及存货增值。 增减值的主要原因是：预付账款账龄在3年以上的预付材料款均是材 料已到、发票未到的情况，且材料均已在用，形成评估减值；存货由于基 准日产成品市场价格扣除必要的税费后高于账面成本单价，形成评估增值。 长期股权投资评估技术说明 一、评估范围 长期投资账面值16,298,700.00元，为企业对两个公司的投资款项。具 体明细如下： 序 号 被投资单位名称 投资日期 协议投 资期限 持股比 例（%） 投资成本 账面价值 1 株洲钻石切削刀具股份有限公司 美国公司 2006-4-18 长期 100.00% 4,818,480.00 4,818,480.00 2 株硬切削刀具欧洲有限责任公司 2006-4-20 长期 100.00% 11,480,220.00 11,480,220.00 合计 16,298,700.00 二、评估方法 对全资子公司进行整体评估，以其评估后的股东全部权益价值乘以株 洲钻石切削刀具股份有限公司的持股比例确定长期股权投资价值。 三、评估说明 （一）株洲钻石切削刀具股份有限公司美国公司 株洲钻石切削刀具股份有限公司美国公司注册资本额为60万美元，全 部由株洲钻石切削刀具股份有限公司出资，董事长：李屏，密执根州48103, 安纳堡市,自由西街3618号。 公司主要经营范围：硬质合金及制品在美国市场的销售。 经评估，株洲钻石切削刀具股份有限公司美国公司净资产（股东权益） 评估价值为11,953,989.80元，株洲钻石切削刀具股份有限公司拥有的株洲钻 石切削刀具股份有限公司美国公司100.00%股东权益价值为11,953,989.80元。 详见株洲钻石切削刀具股份有限公司美国公司资产评估明细表。 （二）株硬切削刀具欧洲有限责任公司 株硬切削刀具欧洲有限责任公司注册资本60万欧元，由株洲钻石切削 刀具股份有限公司以现汇全资投入。公司注册地址：德国杜塞耳多夫市赫 恩律大街169A。董事长：李屏。 公司主要经营范围：进出口、批发和零售切削刀具、工具系统、机器 及配件，研发和制造切削刀具，兼营其他各类商品；研发和制造切削刀具 和其他相关工具；在金属切削刀具领域提供服务。 经评估，株硬切削刀具欧洲有限责任公司净资产（股东权益）评估价 值为25,038,176.52元，株洲钻石切削刀具股份有限公司拥有的株硬切削刀具 欧洲有限责任公司100.00%股东权益价值为25,038,176.52元。 详见株硬切削刀具欧洲有限责任公司资产评估明细表。 四、评估结论 经评估，长期股权投资评估值为36,992,166.32元。增值20,693,466.32元， 增值率126.96%。 评估增值的主要原因为：企业对全资子公司采用资产基础法核算，账 面价值仅为投资成本，本次对子公司整体评估以后或以基准日被投资单位 的账面净资产乘以持股比例高于投资成本，形成评估增值。 房屋建筑物评估技术说明 一、 评估范围及对象 评估范围：株洲钻石切削工具股份有限公司拥有的全部房屋建筑物、 构筑物及附属设施、管道沟槽。 评估对象：主要包括办公用房、生产用房、辅助用房、构筑物和管道 沟槽等。分别位于株洲市天元区黄山路200号和株洲市天元区黄河南路28 号。 截至2011年12月31日，株洲钻石切削刀具股份有限公司申报评估的 房屋建筑物账面原值为215,567,923.20元，账面净值为153,650,854.73元。具 体构成见下表： 编号 科目名称 账面价值 原值 净值 1 房屋建筑物 195,759,509.16 141,817,642.11 2 构筑物及其他辅助设施 11,837,038.07 7,327,295.01 3 管道沟槽 7,971,375.97 4,505,917.61 合计 215,567,923.20 153,650,854.73 二、 工程概况描述 株洲钻石切削工具股份有限公司此次申报的固定资产-房屋建筑物共28 项，总建筑面积74,022.00平方米。构筑物及附属设施13项，主要包括厂区 内的道路、广场、雕塑、停车库、绿化工程及酒精桶棚等。管道沟槽8项， 主要包括厂区给排水、厂区供电系统、自来水管道、管网等。 本次评估房屋有钢结构、钢筋混凝土（排架、框架）结构、砖混结构、 简易结构。 厂区工程分为两部分，老厂区始建于二十世纪90年代，新厂区始建于 2003年，后陆续扩建至现状规模。 按使用功能厂区工程可划分以下几类：生产性用房、辅助性生产用房、 办公用房，均为株洲钻石切削工具股份有限公司自建。 主要生产用房主要以钢结构、钢筋混凝土排架结构为主。钢结构厂房 为现浇钢筋混凝土基础，钢梁、钢柱，夹芯彩钢板围护结构；钢筋混凝土 排架结构厂房为钢筋砼基础，钢筋砼柱，钢屋架或钢筋混凝土折线形屋架， 或薄腹梁屋架，大型屋面板，240mm砖外墙。 办公用房主要以现浇钢筋混凝土框架结构、砖混结构为主，辅助用房 则主要以砖混结构为主。 钢结构与钢筋混凝土结构占申报评估房屋建筑面积的90%；砖混结构占 至10%。 评估人员现场了解到，株洲钻石切削工具股份有限公司对房屋建筑物 的日常维护保养已经规范和制度化，制氢站、制氮站、冷冻站和综合污水 处理站先后进行了更新改造扩建。评估人员现场勘查发现被评估房屋建筑 物维护、保养良好，能够满足株洲钻石切削工具股份有限公司的生产及生 活需要。 三、 评估方法 厂区内房屋建筑物的评估，采用重臵成本法。其计算公式： 评估净值＝评估原值×成新率(%) 四、 评估依据 (二) 法律、法规及准则依据 1、 《中华人民共和国物权法》； 2、 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、 《中华人民共和国土地管理法》； 4、 《资产评估准则—不动产》； 5、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协 ［2003］18号）； 6、 中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通 知（中评协[2008]218号）； 7、 《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）； (三) 产权依据 1、 《中华人民共和国国有土地使用证》； 2、 《中华人民共和国房屋所有权证》； 3、 被评估企业提供的被评估资产购建（或取得）合同、付款凭证； 4、 委托方或被评估企业提供的说明被评估资产权属情况的其他证 书、批文及证明材料等； (四) 取价依据 1、 《全国统一建筑安装工程工期定额》(中华人民共和国国家计划委 员会)； 2、 《湖南省建筑工程消耗标准、湖南省安装工程消耗标准》（2006） （湖南省建筑工程标准定额站）； 3、 《湖南省建设工程工程量清单计价办法》（湘建价.2009.406号） 4、 《株洲市工程造价信息》和“株洲工程造价信息网”公布的评估基 准日建设工程材料价格及当地工程造价管理部门发布的有关规定； 5、 株洲钻石切削工具股份有限公司提供的工程预（决）算书、地质 勘察资料、工程设计图纸、房屋整体情况说明等有关资料； 6、 评估人员对被评估资产进行勘察核实的记录； 7、 评估人员调查、搜集的与被评估资产购建及交易有关的税费资料 及资产价格资料； 8、 与此次评估有关的其他资料。 五、 评估过程 (一) 评估准备 评估人员根据株洲钻石切削工具股份有限公司提供的《固定资产-房屋 建筑物清查评估申报表》所列内容，明确评估范围和对象，拟定评估工作 计划和实施方案，搜集准备相关资料。 (二) 房屋建筑物现场勘查及评估调查 1、 评估人员协同株洲钻石切削工具股份有限公司的基建工程技术 人员、资产管理人员，深入建筑物及构筑物现场，逐项勘查、核对实物、 丈量核实建筑面积。详查建筑结构，建筑物质量，完工日期、平立面形状、 室内外装修情况，水、暖、电等配套设施的安装使用情况，以及建筑物的 拆、改、扩建情况等，将测量数据及勘查结果详细记入《房屋建筑物现状 勘查表》中作为评估计算的重要依据。 2、 核查资产账面价值，做到账表相符，账实相符，向基建管理人员 调查了解建筑物基本情况，查询并收集有关图纸，技术文件和工程预（决） 算等资料。 3、 对被评估房屋建筑物所在地的工程造价水平、被评估房地产同一 供需范围类似房地产的交易价格、与被评估资产购建及交易有关的税费进 行调查咨询，收集被评估房屋建筑物所在地在此次评估基准日有效的建筑 安装工程概预算及费用定额、工程造价信息及造价管理文件等资料。 (三) 评定估算 依照此次评估目的要求，根据现场勘查所掌握的资料，对房屋建筑物逐 一做出合理的评估计算。 (四) 汇总整理 1、 汇总评估结果； 2、 撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。 六、 评估原值的确定 评估人员选择同类用途和结构中有一定代表性的典型房屋和构筑物进 行测算，利用测出的典型房屋和构筑物的评估原值，根据建筑面积、层高、 檐高、建材及施工工艺、装修及设备设施配臵等，将其余房屋和构筑物与 典型房屋和构筑物进行类比分析，通过调整差异求得其评估原值。 评估原值＝建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本 (一) 建筑安装工程造价的确定 建筑安装工程造价＝建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价 建筑安装工程造价指建设单位直接投入工程建设，支付给承包商的建筑 费用，主要采用预决算调整法或重编预算法和类比法计算。 评估人员按被评估建筑物的用途分类归集、选则同类用途和结构中有一 定代表性的建筑物进行决算指标调整，根据当地有关土建（建筑及装饰）、 安装等工程造价资料，将有代表性的参照建筑物的价格调至评估基准日建 筑安装工程造价。 本次评估中评估人员获得了部分被评估房屋建筑物的建筑安装工程竣 工决算和招标（预算）资料，搜集到一些与被评估房屋建筑物类似工程的 技术经济指标，以及被评估房屋建筑物所在地的建设工程概预算定额及造 价信息，这为评估人员结合专业知识、利用所搜集的工程设计及现场勘查 资料采用预（决）算调整法或重编预算法获得有代表性房屋建筑物的建筑 安装工程造价创造了条件。 对其他房屋建筑物，则以所计算的有代表性建筑物的建筑安装工程造 价、评估人员所搜集的类似工程建筑安装造价为基础，结合房屋建筑物评 估常用的数据与参数，采用类比法，将被评估房屋建筑物的具体施工用料、 建筑面积、层高、檐高、跨度、进深、开间、平面形式、宽长比、装修等 影响其造价的参数与评估人员选定的类似房屋建筑物进行类比，通过差异 调整测算出这些房屋建筑物的建筑安装工程造价。 (二) 前期费用及其他费用 前期费用及其他费用指工程建设应发生的，支付给工程承包商以外的单 位或政府部门的其他费用。包括建设单位管理费、勘察设计费、工程质量 监督费等。具体包括如下内容： 前期费用及其他费用表 序号 项目名称 计费基础 规定费率（%） 收费依据 1 前期工作咨询费 工程造价 0.5 计价格[1999]1283号 2 勘察设计费 工程造价 2.5 计价格(2002)10号 3 招标代理服务费 工程造价 0.3 计价格[2002]1980号 4 建设工程监理费 工程造价 1.8 发改价格[2007]670号 5 建设单位管理费 工程造价 1.15 财建[2002]394号 6 环境评价费 工程造价 0.03 计价格[2002]125号 7 城市基础设施配套费 建筑面积 70 湘价函〔2008〕73号 8 新型墙体材料专项基金 建筑面积 10 财政部、国家发改委（财综[2007]77号） 湘财综〔2008〕53号 9 散装水泥专项资金 建筑面积 2 湘财综〔2003〕46号 10 价格调节基金 建筑面积 3 《株洲市价格调节基金征收管理办法》 11 白蚁防治费 建筑面积 2 湘价函〔2002〕275号 对评估基准日尚未履行建设项目报建手续的被评估房屋建筑物仅计取 前期工作咨询费、勘查设计、建设工程监理费、招标代理服务费、环境评 价费及建设单位管理费。 (三) 资金成本 根据委估房屋建筑物的建筑规模，评估人员核定其合理建设工期，选 取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入， 计算其资金成本。即： 资金成本=（建筑安装工程造价+前期费用及其他费用）×1/2×贷款利率× 合理工期 七、 综合成新率的确定 被评估房屋建筑物成新率的测算采用使用年限法和打分法两种方法计 算。 (一) 使用年限法 以房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济寿命年限的比率作为该房屋 建筑物的使用年限成新率，用公式表示即为： 房屋建筑物使用年限成新率＝房屋建筑物尚可使用年限÷（房屋建筑物 已使用年限+房屋建筑物尚可使用年限）×100% 对于正常维护保养的房屋建筑物，评估人员根据国家规定的房屋建筑 物经济寿命年限，减去其已使用年限，求取其尚可使用年限。对使用环境 和维护保养特殊的房屋建筑物应结合其使用维护状况对以公式计算的尚可 使用年限进行修正。 (二) 打分法 依据房屋建筑物成新率的评分标准，对被评估房屋建筑物的不同构成 部分进行勘查、对比、打分，汇总得出其的现场勘查成新率。 根据《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》 以及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》进行现场勘查，主要勘查 内容为： 1、 结构部分 地基基础有无足够承载能力，是否有不均匀沉降现象，对上部结构是 否产生影响：承重构件如屋架、屋面板、柱、墙是否产生下沉开裂等：非 承重墙墙体有无轻微裂缝、面层破损，墙板节点是否牢固；屋面防水、隔 热、保温、排水设施是否完好；楼地面整体面层是否牢固，有无空鼓、起 砂、下沉裂缝等。 2、 装饰部分： 门窗开关是否灵活、玻璃、五金、油漆是否齐全完好，内外粉饰是否完 整粘结牢固，有无空鼓、裂缝、剥落。清水沟缝砂浆是否密实等；顶棚面 层有无损坏、下垂变形等。 3、 设备部分： 水卫系统上下水管道是否畅通，有无锈蚀，各种卫生器具是否完好无 损，零件是否齐全，电器线路及各种照明装臵是否老化、零乱，不符合绝 缘要求，暖通管道、设备是否完好，有无堵漏、锈蚀等。 根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分实际状况分别 计取结构部分、装修部分、设备部分的成新率分值，再根据以下公式测算 打分法的成新率。 打分法成新率=结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G：结构部分的评分修正系数； S：装修部分的评分修正系数； B：设备部分的评分修正系数； (三) 综合成新率的确定 综合成新率结合使用年限法和打分法的结果，综合（加权）判定。 综合成新率＝打分法确定的成新率×60%＋年限法确定的成新率×40% 八、 典型案例分析 案例一：刀具三厂房 序号为表4-6-1，No.21 刀具三厂房是此次被评估房屋中面积及账面原值较大的房屋，也是株 洲钻石切削工具股份有限公司的主要房产。现以该房屋为例，说明运用重 臵成本法测算房屋建筑物评估值的过程。 工程特征 刀具三厂房，建筑面积10094.49平方米，账面原值33,529,455.13元，账 面净值29,070,578.48元。 该建筑由中机国际工程设计研究院建筑设计院设计，湖南有色建设工 程有限公司施工。2008年12月建成，2009年10月6日取得《中华人民共 和国房屋所有权证》（株房权证株字第1000043334号）。房屋所有者为“株洲 钻石切削工具股份有限公司”，设计用途“厂房”，产别为“股份制企业房产”， 房号为-101，-201，101。该建筑由两层车间和单层办公用房，地下室，局部 三层共同组成。车间一层为单层门式钢架轻钢结构，负一层为钢筋砼框架 结构地下室为框剪结构钢筋混凝土排架结构，按八度抗震设防，地面有SBS 防水卷材、钢筋砼地面、600*600地板砖、300*300地板砖、管沟、锚栓等埋 件的安装。 车间长240米，宽42米，钢筋混凝土桩及基础平台，钢筋混凝土梁板 柱，柱距8米，钢制柱间支撑，预制钢筋混凝土联系梁，240毫米砖外墙， 跨度36米，金属压型板屋面。内、外立面均为金属压型板，地面为SBS防 水卷材、钢筋砼地面，南及西部设钢质防火门，内设夹板门、钢质隔声门， 单层5mm厚白色玻璃塑钢推拉窗。配有双管萦光灯及工厂罩灯等设施。给 排水、通风空调及电气设施齐全。 根据株洲钻石切削工具股份有限公司配合人员介绍， 2010年对房屋进 行了防水工程改造。评估人员现场勘查发现，车间楼地面面层存在一定磨 损， 内墙金属压型板局部出现锈点，塑钢窗出现部分损坏。 (一) 评估原值的确定 建筑安装工程造价 根据该房屋的实体特征及株洲钻石切削工具股份有限公司经审定的分 部分项工程量，以2006年《湖南省建筑工程消耗标准》、《湖南省安装工程 消耗标准》和《湖南省装饰工程消耗标准》为基础确定其相关分部分项工 程，按照《湖南省建设工程工程量清单计价办法》所规定的工程造价计算 程序及费率标准，参考《株洲工程造价信息》、“株洲工程造价信息网”等反 映评估基准日2011年12月31日株洲市建筑市场人工、材料等价格信息资 料计算工程建安造价。 1、 建筑工程造价 建筑工程计价程序 序号 汇 总 内 容 计算公式 费率 金额（元） 1 分部分项工程费 11,309,332.00 1.1 其中:人工费 2,848,582.00 1.2 机械费 778,554.00 2 措施项目费 2.1+2.2+2.3 727,966.00 2.1 安全文明施工费 (1.1+1.2)×费率 20.07% 727,966.00 2.2 冬雨季施工增加费 实际发生 2.3 施工措施项目费 实际发生 2.3.1 其中:人工费 - 3 其他项目费用 4,603,538.00 序号 汇 总 内 容 计算公式 费率 金额（元） 4 规费 4.1+4.2+4.3+4.4 1,230,103.00 4.1 工程排污费 （1+2+3）×费率 0.40% 66,563.00 4.2 职工教育经费 （1.1+2.3.1）×费率 1.50% 42,729.00 4.3 养老保险费 （1+2+3）×费率 3.50% 582,429.00 4.4 其他规费 （1.1+2.3.1）×费率 18.90% 538,382.00 5 税金 (1+2+3+4)×费率 3.461% 618,513.00 6 建筑工程造价 (1+2+3++4+5 18,489,452.00 2、 安装工程造价 安装工程计价程序 序号 汇 总 内 容 计算公式 费率 金额（元） 1 分部分项工程费 7,926,813.00 1.1 其中:人工费 1,139,408.00 2 措施项目费 2.1+2.2+2.3 329,014.00 2.1 安全文明施工费 (1.1)×费率 21.26% 242,238.00 2.2 冬雨季施工增加费 实际发生 2.3 施工措施项目费 实际发生 86,776.00 2.3.1 其中:人工费 6,074.00 3 其他项目费用 4 规费 4.1+4.2+4.3+4.4 555,655.00 4.1 工程排污费 （1+2+3）×费率 0.40% 33,023.00 4.2 职工教育经费 （1.1+2.3.1）×费率 1.50% 17,182.00 4.3 养老保险费 （1+2+3）×费率 3.50% 288,954.00 4.4 其他规费 （1.1+2.3.1）×费率 18.90% 216,496.00 5 税金 (1+2+3+4)×费率 3.46% 304,965.00 6 建筑工程造价 (1+2+3++4+5 9,116,447.00 建筑安装工程造价 = 18,489,452.00+9,116,447.00 = 27,605,899.00元 3、 前期费用及其他费用 根据国家、湖省和株洲市政府相关部门对建设项目所涉行政事业性收费 的规定标准、相关专业机构对经营性服务的收费水平，结合业界惯例，确 定该房屋建筑物在评估基准日应计取的前期费用及其他费用如下表 前期费用及其他费用表 序号 费用名称 取费基数 费率 金额（元） 1 前期工作咨询费 建安工程造价 0.50% 138,029.00 2 建设单位管理费 建安工程造价 1.15% 317,468.00 3 勘察设计费 建安工程造价 2.50% 690,147.00 4 工程建设监理费 建安工程造价 1.80% 496,906.00 5 招标代理服务费 建安工程造价 0.30% 82,818.00 6 环境评价费 建安工程造价 0.03% 8,282.00 7 城市基础设施配套费 建筑面积(m2) 70 706,614.00 8 新型墙体材料专项基金 建筑面积(m2) 10 100,945.00 9 散装水泥专项资金 建筑面积(m2) 2 20,189.00 10 价格调节基金 建筑面积(m2) 3 30,283.00 11 白蚁防治费 建筑面积(m2) 2 20,189.00 合计 2,611,870.00 4、 资金成本 根据委估房屋建筑物所在企业的投资项目特点及建筑规模，评估人员 核定其合理建设工期为1年，选取评估基准日有效的相应期限贷款利率， 并假设投资建设资金均匀投入，计算其资金成本。即： 资金成本＝（建筑安装工程造价+前期费用及其他费用）×1/2×贷款利率 ×合理工期 ＝（27,605,899.00 +2,611,870.00）×1/2×6.56%×1 ＝991,143.00元 5、 评估原值 评估原值＝建筑安装工程造价＋前期费用及其他费用＋资金成本 ＝27,605,899.00 +2,611,870.00＋991,143.00 ＝31,208,912.00元 取整为31,208,900.00元 (二) 综合成新率的确定 1、 使用年限法 以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比 率作为其年限法成新率，用公式表示即为： 年限法确定的成新率＝建筑物尚可使用年限/(建筑物已使用年限+尚可 使用年限)×100% 刀具三厂房车间为轻钢架结构和钢筋砼生产用房。相关评估规范规定， 钢筋混凝土结构生产用房为50年。至此次评估基准日被评估房屋已使用3.04 年，依据相关评估规范和被评估房屋的结构、用途及使用环境，结合株洲 钻石切削工具股份有限公司对该房屋的改善、维修，评估人员将被评估房 屋的尚可使用年限确定为46.96年。 据此估算刀具三厂房的年限法综合成新率为： 年限法确定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） ×100% ＝46.96/（3.04+46.96）×100% ≈93.92% 2、 打分法 对被评估房屋进行现场勘查后，依据房屋现场勘查评分标准，分别对 被评估房屋的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数计算出 该房屋的现场勘查成新率，详见下表。 房屋建筑物现场记录及分数评定表 序号 分 项 标准分 评定分 评 定 依 据 1 结构 基础 20 19 有承载能力,无不均匀下沉,但 已稳定 2 承重构件 30 29 有承载能力,有细小裂缝、混凝 土无剥落 3 非承重结 构 15 14 节点牢固 序号 分 项 标准分 评定分 评 定 依 据 4 屋面 20 19 面层、隔热、保温层完好 5 地面 15 13 轻度磨损 A 100 94 (1+2+3+4+5)×权重(0.6)=56.4 1 装修 门窗 25 24 完全，开关不太灵活 2 外墙 20 19 稍有空鼓, 3 内墙 20 18 稍有空鼓,剥落 4 顶棚 20 19 面层完好 5 其他 15 14 使用正常 B 小计 100 94 (1+2+3+4+5)×权重(0.1)=9.4 1 设备 水卫 25 23 基本通畅 2 电照 30 28 基本完好，无漏电 3 暖通 35 33 基本完好,使用正常 4 其他 10 9 稍显陈旧，使用正常 C 小计 100 93 (1+2+3+4)×权重(0.3)=27.9 勘察成新率 A+B+C=93.7；取整94 3、 综合成新率 打分法得出的综合成新率基于评估人员对被评估房屋实际状况的勘 查、评定，但却不能充分反映不可见部位因材料劣化、疲劳对相关房屋成 新水平的影响；年限法得出的综合成新率则基于被评估房屋实际使用年限 及评估人员所判断的相关房屋尚可使用年限，而尚可使用年限则是评估人 员依据被评估房屋结构、用途、使用环境及评估规范所规定的对应经济寿 命年限，结合被评估房屋的改善、维修状况加以判定的。两种判断结果均 有其合理性。按使用年限法和打分法分别40%和60%的权重比例计算被评估 房屋的综合成新率： 综合成新率 ＝94%×60%+93.92 %×40% ≈94 % (三) 评估净值的确定 评估净值＝评估原值×成新率 ＝31,208,900.00元×94% ＝29,336,366.00元 案例二：研发大楼 序号为表4-6-1，No.22 研发大楼是此次被评估房屋中建筑面积较大的建筑物，也是株洲钻石 切削工具股份有限公司的主要的办公用房。现以该房屋为例，说明运用重 臵成本法测算房屋建筑物评估值的过程。 工程特征 研发大楼，建筑面积9002.76平方米，账面原值14,307,061.60元，账面 净值12,778,263.47元。 该建筑由中机国际工程设计研究院设计，株洲钻石工程有限公司施工。 2004年9月建成，2005年7月取得《中华人民共和国房屋所有权证》（株房 权证株字第00168028号）。2009年再次精装修。房屋所有者为“株洲钻石”， 设计用途“综合”。 该大楼为钢筋混凝土框架结构,钢筋混凝土桩及基础平台,楼地面铺 800×800全瓷地砖,办公室铺地毯,铝合金玻璃窗,木门包门套,外墙挂800×800 石板材,内墙刷瓷漆涂料,石膏板吊顶,木质铁艺楼梯扶手;主楼四层,副楼三层, 主塔五层。一层层高层5.1米,二至四层为3.6米.檐高19.2米，顶高26.9米, 屋面刚性防水和卷材防水,大楼是公司研发和生产管理的主要建筑。 研发大楼供配电、给排水、空调、通风、通讯、消防设施齐全。 (一) 评估原值的确定 建筑安装工程造价 根据该房屋的实体特征及株洲钻石切削工具股份有限公司经审定的分 部分项工程量，以2006年《湖南省建筑工程消耗标准》、《湖南省安装工程 消耗标准》和《湖南省装饰工程消耗标准》为基础确定其相关分部分项工 程，按照《湖南省建设工程工程量清单计价办法》所规定的工程造价计算 程序及费率标准，参考《株洲工程造价信息》、“株洲工程造价信息网”等反 映评估基准日2011年12月31日株洲市建筑市场人工、材料等价格信息资 料计算工程建安造价。 1、 建筑装饰工程造价 建筑工程计价程序 序号 汇 总 内 容 计算公式 费率 金额（元） 1 分部分项工程费 （未完）  |