房地产：短期内市场不容乐观

时间：2009年01月08日 15:33:40 中财网

　　综观30年来我国房地产业的发展，明显可以看出1998年住房体制改革后，走出了一波"黄金十年"的牛市行情。
　　2008年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑。国内经济背景是：经历五年繁荣后，2008年经济拐头下行。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从2007年的红火逆转为2008年冬夜初降。
　　综观30年来我国房地产业的发展，明显可以看出1998年住房体制改革后，走出了一波"黄金十年"的牛市行情。各种数据都表明这是一波空前、也可是绝后的增长与繁荣。然而，繁荣过度便会出现泡沫，就应当有所回归，这也正是2003年以来房地产宏观调控的主要目的。从2007年第四季度开始，至2008年第三季度，我国楼市调整态势越来越明显，2008年第四季度开始已加快下行。
　　以全国房地产开发景气指数来看，它综合体现了开发投资、土地购置、施工开工、空置面积、资金来源等情况，反映了行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由上图可知，2004年2月，国房气指数高达近108点，其后有所波动，但总体下滑，反映了在宏观调控之下，开发商的热情有所减退，到2007年4月开始持续上升，直到2007年11月达到106点多，其后一路下滑，2008年10月为99.68，比9月份回落1.47点，比2007年同期回落6.06点，步入不景气区间，2008年11月进一步下滑至98.46，比10月份回落1.22点，比2007年同期回落8.13点。
　　步入2009年，中国房地产市场在内外宏观经济双重负面影响下，理论上将会同步下行。
　　近几个月来，我国政府拯救经济的决心很大，去年11月"4万亿投资计划"的出台，表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施，"积极的财政政策和适度宽松的货币政策"也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。尤其是去年12月举行的中央经济工作会议，态度坚定地提出了"保增长、扩内需、调结构"的九字经济工作方针。政策利好显而易见。
　　那么，是否意味2009年房地产市场因此会触底反弹，步入下一轮增长周期。我们认为政策利好难以在2009年迅速转化成市场回暖的实效。原因很简单，绝大部分政策其效力显现都需要一个过程，存在滞后期。若进一步往深处探究，则会发现政策显效的内因是市场主体（尤其是买方）的心理预期发生改变。就当前来看，全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非"神仙药"，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观。然而另一方面，随着越来越多、越来越强的救市政策出台，市场预期会必然受其影响，慢慢改变，终会迎来由量变到质变的时间节点。
　　总而言之，2008年我国房地产市场真正出现由涨到跌的拐点，而2009年将更加不容乐观，针对于此，政府必须予以足够的重视，加大稳定市场、剌激需求的政策力度。