[公告]汕电力Ａ(000534)北京浩利鸿房地产开发有限公司资产评估报告书

时间：2008年12月20日 10:04:09 中财网

北京浩利鸿房地产开发有限公司
资产评估报告书
深明评报字[2008]第031号
深圳市明洋资产评估事务所
二零零八年十二月五日
资产评估报告书目录
内 容 页 次
一、资产评估报告书声明 1
二、资产评估报告书摘要 2-3
三、资产评估报告书正文
(一) 委托方与资产占有方简介 4-5
(二) 资产评估目的 5
(三) 资产评估范围与对象 5-6
(四) 价值类型及其定义 6
(五) 资产评估基准日 6
(六) 资产评估依据 6–7
(七) 资产评估方法 7–8
(八) 资产程序实施过程和情况 9–10
（九）资产评估原则与假设 10
(十) 资产评估结论 10–11
(十一) 特别事项说明 11
(十二) 资产评估报告使用限制说明 11-12
(十三) 资产评估报告日 12
四、备查文件
(一) 资产占有方评估基准日资产负债表
(二) 资产占有方企业法人营业执照复印件
(三) 资产占有方的承诺函
(四) 产权证明文件复印件
(五) 资产评估人员和评估机构承诺函
(六) 资产评估机构资格证书复印件
(七) 资产评估机构企业法人营业执照复印件
(八) 资产评估师资格证书复印件
(九) 资产评估明细表
北京浩利鸿房地产开发有限公司
资产评估报告书声明
（一）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任。
（二）本评估报告使用者应关注本资产评估报告书正文中“（十一）特别事项说明”及“（十二）评估报告使用限制说明”中所列示的事项。
北京浩利鸿房地产开发有限公司
资产评估报告书摘要
北京浩利鸿房地产开发有限公司(以下简称“浩利鸿公司”)拟变更股权，我们接受浩利鸿公司的委托，对浩利鸿公司于二零零八年十一月三十日的全部资产及其相关负债进行了评估。我们的资产评估系遵循了独立性、客观性和科学性的工作原则,对评估标的物主要采用了成本法予以评估。在委托方和资产占有方提供真实、合法、完整的资产评估资料的基础上,我们实施了清查核实、实地勘察、市场调查与询证,以及我们认为必要的资产评估程序,对委托评估的资产及其相关负债于二零零八年十一月三十日(资产评估基准日)所表现的市场价值作出了公允反映。
纳入是次资产评估范围的浩利鸿房公司二零零八年十一月三十日经清查核实调整后的账面资产总额为人民币66,939,644.57元，负债总额为人民币
40,267,047.62元，净资产为26,672,596.95人民币元。评估后资产总额为人民币
216,713,410.56元，负债总额为人民币40,267,047.62元，净资产为人民币
176,446,362.94元。净资产评估增值计人民币149,773,765.99 元，增值率
561.31%,资产评估结论详细情况见资产清查评估明细表。
现将委托评估的浩利鸿公司的全部资产及相关负债于二零零八年十一月三
十日的评估结果列示如下：
项 目 账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%
B C D E=D-C F=(D-C)/C ×100%
流动资产 1 66,939,644.57 66,939,644.57 216,713,410.56 149,773,765.99 223.77%
长期投资 2 - - - - -
金融资产 3 - - - - -
投资性房地产 4 - - - - -
固定资产 5 - - - - -
其中： 在建工程 6 - - - - -
建筑物 7 - - - - -
设备 8 - - - - -
无形资产 9 - - - - -
其中：土地使用权 10 - - - - -
其他资产 11 - - - - -
资产总计 12 66,939,644.57 66,939,644.57 216,713,410.56 149,773,765.99 223.74%
流动负债 13 40,267,047.62 40,267,047.62 40,267,047.62 - -
长期负债 14 - - - - -
负债总计 15 40,267,047.62 40,267,047.62 40,267,047.62 - -
净资产 16 26,672,596.95 26,672,596.95 176,446,362.94 149,773,765.99 561.31%
本资产评估报告书依据资产评估的有关规定,仅对前述特定的资产评估目的发生效力。
本资产评估报告书有效使用期限为一年, 于二零零八年十一月三十日至二零零九年十一月二十九日
以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本资产评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。
深圳市明洋资产评估事务所 中国注册资产评估师
法定代表人 中国注册资产评估师
中国 深圳 二零零八年十二月五日
北京浩利鸿房地产开发有限公司
资产评估报告书
深明评报字[2008]第031号
我们接受北京浩利鸿房地产开发有限公司 （以下简称“浩利鸿公司”）的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对浩利鸿公司拟变更股权而涉及的资产及其相关负债于二零零八年十一月三十日的价值进行了评估工作。我所资产评估人员按照必要的资产评估程序对委托评估的资产及其相关负债实施了清查核实、实地查勘、市场调查与询证,对委托评估的资产及其相关负债于二零零八年十一月三十日(资产评估基准日)所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及资产评估结果报告如下：
（一） 委托方与资产占有方简介
1．委托方简介
北京浩利鸿房地产开发有限公司为本次资产评估的委托方与资产占有方。
公司全称：北京浩利鸿房地产开发有限公司
注册地址：北京市朝阳区东四环中路 18 号院内 1 号 116 房间
注册资本：3000 万元
企业类型：有限责任公司（法人独资）
法定代表人： 王彤
主要经营范围：房地产开发；投资咨询；房地产信息咨询；企业管理咨询；技术推广服务。
经营期限： 1999 年 11 月 23 日至 2019 年 11 月 22 日
成立日期： 1999 年 11 月 23 日
2. 公司历史沿革
公司于 1999 年 11 月 23 日经北京市工商行政管理局批准成立，成立时注册资本为人民币 1,000 万元，该公司共经过多次股权变更。目前，公司注册资本为人民币 3,000 万元。
截至本次资产评估基准日，浩利鸿公司的股东名称和出资比例列示如下：
股东名称 出资比例
深圳市百诚来实业有限公司 90%
深圳市联合蓝海投资有限公司 10%
合 计 100%
(二) 资产评估目的
本次资产评估系为北京浩利鸿房地产开发有限公司拟变更股权提供价值参考依据。
(三) 资产评估范围与对象
1．本次资产评估范围系浩利鸿公司于二零零八年十一月三十日的全部资产及其相关负债。纳入评估范围的资产账面总价值及各类型资产历史成本、评估基准日数量等，以浩利鸿公司提供的上述资产及其相关负债的清查评估明细表为准。
2．纳入评估范围的浩利鸿公司的资产及其相关负债于二零零八年十一月三十日的原账面价值按资产类型列示如下:
浩利鸿公司 金额单位：人民币元
账项 2008.11.30
流动资产 RMB 66,939,644.57
其中：货币资金 13,410.56
应收账款 --
预付款项 --
其他应收款 --
存货 66,926,234.01
固定资产净值 --
无形资产 --
资产总额 66,939,644.57
流动负债 40,267,047.62
负债总额 40,267,047.62
净资产 RMB 26,672,596.95
纳入本次资产评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。
（四）价值类型和定义
根据本次委托方的评估目的，所选用的价值类型为市场价值。市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用和最有可能使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计值。
（五）资产评估基准日
为使资产评估基准日与资产评估目的的实现日尽可能接近，并考虑完成资产评估工作的实际可能，浩利鸿公司与我所商定将本次资产评估基准日确定为二零零八年十一月三十日。
本次资产评估所采用的价格是资产评估基准日的有效价格标准。
（六）资产评估依据
1. 主要法律法规
（1） 财政部财评字(1999)91 号文《关于印发<资产评估报告基本内容与格式的暂行规定>的通知》；
（2） 《资产评估准则－基本准则》
（3） 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
（4） 《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
（5） 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（6） 财政部、中国人民银行总行、国家税务局等制定的有关资产评估、企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规等。
2. 经济行为文件
我所与北京浩利鸿房地产开发有限公司签订的资产评估业务约定书。
3. 重大合同协议、产权证明文件
（1） 《北京市国有土地使用权出让合同》（京地出[合]字（2003）第 359
号）复印件。
（2） 《关于开发建设利鸿大厦项目建议书（代可行性研究报告）的批复》复印件。
（3） 《项目转让协议书》
4. 取价依据
（1） 《资产评估常用数据与参数手册》；
（2） 资产评估人员市场调查搜集到的价格信息；
（3） 《2002 年北京市基准地价测算宗地价格方法》；
（4） 《北京市基准地价因素修正系数说明表》；
（5） 《北京市基准地价容积率修正系数表》；
（6） 《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（2002 年 12 月 4 日北京市人民政府 京政[2002]32 号公布）；
（7） 五洲松德联合会计事务所深圳分所出具的深审字[2008]005 号《北京浩利鸿房地产开发有限公司财务报表审计报告》。
（8） 其他相关资料。
（七）资产评估方法
本次资产评估目的系为浩利鸿公司拟变更股权提供价值参考。根据公开市场原则，以持续经营条件下的被评估资产于资产评估基准日的公允市价为资产评估价值基准。我们参照所获取的资产评估相关资料，对评估标的物主要采用成本法及基准地价法予以评估。
1、成本法：
所谓成本法是指在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值得到的差额作为被评估资产评估值的一种资产评估方法。采用重置成本法确定评估值，要估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率。然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积即为评估值。当实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值不存在或小到可忽略不计时，重置成本即等于评估值。
成本法计算公式为：
评估值=重置价值－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
当评估标的物的贬值主要由自然损耗引起,功能性贬值和经济性贬值实际上不存在或小到可忽略不计时,上述公式可简化为：
评估值=重置价值－实体性贬值
通常以成新率表示设备的自然损耗状况。成新率是反映被评估资产的现时价值与全新状态重置价值比例的百分数。此百分数用成新率表达时,上式可写成：
评估价值=重置价值×成新率
2、基准地价修正法
基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。
其计算公式为：
宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数。
1．流动资产(存货除外)的评估
(1) 该企业货币资金包括现金和银行存款 我们核对了现金日记账、银行存款日记账，核实总账余额和评估申报表是否相符，以清查核实后的账面值确定其价值。
(2) 该企业应收款为其他应收款，其他应收账款主要是往来及其中介费用。我们核对了明细账、总账及会计报表,并审查了原始单据、有关合同及期后回收款项情况,对余额进行了账龄分析。在此基础上对应收款项收回的可能性逐笔进行分析，据此确定其评估价值。
2．存货的评估
该企业存货主要是位于北京朝阳区一宗土地，对于该宗土地我们采用基准地价修正法进行评估。
根据本次资产评估目的和委估对象的特征, 我们参照《北京市基准地价测算宗地价格方法》，基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。
3.负债的评估
其他应付款
我们核对了该企业明细账、总账及会计报表,抽查了重大发生额，核查至相应原始单证，对资产评估基准日后的付款情况进行了检查，确认其为浩利鸿公司实际需要承担的负债。据此,以清查核实后的账面值确定其价值。
(八) 资产评估程序实施过程和情况
1. 接受委托
我们接受浩利鸿公司委托，派人进驻浩利鸿公司现场，对纳入评估范围的资产及相关负债进行了调查，并根据浩利鸿公司确定的资产评估目的、资产评估对象和范围以及资产评估基准日，与浩利鸿公司签订了《资产评估业务约定书》。
我们根据初步了解的情况，拟定了资产评估方案、选择了资产评估方法、确定资产评估人员与工作日程安排，制定了资产评估计划。
2. 资产清查
按照注册资产评估师的要求，浩利鸿公司组织相关财务人员与资产评估人员一起根据浩利鸿公司的资产及负债类型、账面金额、实物资产分布地点及特点等，对纳入本次评估范围的各类资产及相关负债于二零零八年十二月一至二零零八年十二月二日期间完成了全面清查核实工作。清查核实工作的具体实施方案概况如下:
(1) 由浩利鸿公司向有关部门下达资产清查指令，并填写资产及其相关负债的清查评估明细表。
(2) 要求浩利鸿公司有关部门依照注册资产评估师的要求，备齐企业法人营业执照、产权证明文件、有关合同等法律文件。
(3) 要求浩利鸿公司相关人员配合注册资产评估师对清查评估明细表进行复核检查，对实物资产进行现场盘点、勘察。
(4) 资产评估人员根据浩利鸿公司提供的评估基准日各类资产及其相关负债清查评估明细表、会计资料和法律性文件等，进行账账核对、账表核对、账实核对，相关法律性文件及产权资料的检查、验证，存货的现场勘察等；对各类资产及其相关负债的账面值进行清查核实。
3. 评定估算
根据资产类型及对各评估标的物选定的资产评估方法进行市场调查、询价、收集市场价格信息及其他有关税费资料，以确定各评估标的物的现行市价或重置成本，并按已确定的资产评估方法及其计算公式计算评估值。
4．评估汇总、提交报告
我们首先将各项资产及相关负债的评估值输入资产清查评估明细表，按会计科目、资产类型逐级汇总，形成资产评估结果汇总表；同时，按国家有关规定进行资产评估结论分析、编写有关资产评估说明及资产评估报告书。嗣后，经项目经理、专业小组、项目负责经理及合伙人复核资产评估相关工作底稿、资产清查评估明细表、资产评估说明、资产评估报告书后出具正式资产评估报告书、资产评估说明、资产清查评估明细表，装订后提交给浩利鸿公司。
（九）资产评估原则与假设
我们的资产评估遵循了独立性、客观性和科学性的工作原则。
我们的资产评估系遵循了产权利益主体变动原则,即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提,根据公开市场原则,以持续经营条件下的被评估资产于资产评估基准日时点上的公允市价为资产评估价值基准。
我们对“公允市价”所下的定义是指,假定一个愿意购入的买主与一个愿意出售的卖主之间,按照公平合理的原则,在每一方对所有有关事实有了充分合理了解的基础上而作出的对某项资产在期望成交时所估计的金额。
同时,我们的资产评估亦遵循了资产持续经营原则、替代性原则等公认的操作性原则。
（十）资产评估结论
纳入是次资产评估范围的浩利鸿房公司二零零八年十一月三十日经清查核实调整后的账面资产总额为人民币 66,939,644.57 元，负债总额为人民币
40,267,047.62 元，净资产为 26,672,596.95 人民币元。评估后资产总额为人民币 216,713,410.56 元，负债总额为人民币 40,267,047.62 元，净资产为人民币 176,446,362.94 元。净资产评估增值计人民币 149,773,765.99 元，增值率 561.31%,资产评估结论详细情况见资产清查评估明细表。
北京浩利鸿房地产开发有限公司纳入评估范围的资产及其相关负债于二
零零八年十一月三十日评估结果列示如下:
项 目 账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%
B C D E=D-C F=(D-C)/C ×100%
流动资产 1 66,939,644.57 66,939,644.57 216,713,410.56 149,773,765.99 223.77%
长期投资 2 - - - - -
金融资产 3 - - - - -
投资性房地产 4 - - - - -
固定资产 5 - - - - -
其中： 在建工程 6 - - - - -
建筑物 7 - - - - -
设备 8 - - - - -
无形资产 9 - - - - -
其中：土地使用权 10 - - - - -
其他资产 11 - - - - -
资产总计 12 66,939,644.57 66,939,644.57 216,713,410.56 149,773,765.99 223.74%
流动负债 13 40,267,047.62 40,267,047.62 40,267,047.62 - -
长期负债 14 - - - - -
负债总计 15 40,267,047.62 40,267,047.62 40,267,047.62 - -
净资产 16 26,672,596.95 26,672,596.95 176,446,362.94 149,773,765.99 561.31%
(十一) 特别事项说明
以下事项可能会对资产评估结果产生影响，鉴于目前条件的限制,我们无法对其可能产生的影响进行量化,需提请资产评估报告使用者特别注意。
1.在报告使用期内，若价格标准和市场环境出现重大变化，需重新进行评估。
2. 我们未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格对评估值的影响。
3. 我们未考虑被评估各类资产实际交易时和评估目的所对应的经济行为实现时而可能发生的相关税费对评估结论的影响。
4. 我们未考虑债权、债务的时间价值。
5. 由于浩利鸿公司于 2007 年底才向北京市国土部门缴清所有购地款及滞纳金，所以土地使用权证至今未办理下来。所以对于该宗土地的相关情况我们只能依据该公司提供的《北京市国有土地使用权出让合同》及购地发票予以确定。
6、对于宗地价格的评估，我们是依据委托方提供的《北京市国有土地使用权出让合同》京地出[合]字（2003）第 359 号复印件中规划建筑面积 42078
平方米进行测算的。关于《合作建设协议》中所提到的委托方与海之龙公司联合报建修改规划，增加建筑面积后，可能导致土地价格增值的部分，因未见具体的报建及批复文件，故我们未进行测算。
7．我们未对委估房地产界址进行测量，委估房地产的所有面积及形状等资料数据均由委托方提供，其真实性由委托方负责。
8．浩利鸿公司 2008 年 11 月 30 日的其他应付账款余额中，应付北京金洪源房地产投资顾问中心的人民币 11,231,250.00 元。由于浩利鸿公司未能提供债权人的地址，我评估人员无法实施必要函证程序。故该笔负债的真实性我们无法确定。
9. 对于五洲松德联合会计事务所深圳分所，出具的《北京浩利鸿房地产开发有限公司财务报表审计报告》中或有事项提到的，有可能对浩利鸿公司财务状况造成影响的情况，我们未进行测算。
（十二）评估报告使用限制说明
1．本资产评估报告书成立的前提条件和假设条件：
(1) 浩利鸿公司所遵循的我国有关法律、法规、规章和其所在地区的社会经济环境与现实状况无重大变化；
(2) 未来国家宏观经济政策不发生重大变化；
(3) 公司经营业务涉及的信贷利率、纳税基准或税率以及外汇市场汇价将在正常范围内波动;
(4) 浩利鸿公司提供的有关资产评估资料真实、合法、完整；未隐藏担保、抵押、反担保、财务承诺等重要法律文件及相关资料；
(5) 浩利鸿公司拥有评估基准日各类资产的完整产权,不存在产权不完整或少计负债的现象；
(6) 浩利鸿公司在可预计的将来持续经营并稳定发展；
(7) 评估标的物于资产评估基准日的价格标准在资产评估报告书使用期间无重大变化；
(8) 无其他不可抗力因素对浩利鸿公司造成重大不利影响。
2. 本资产评估报告书依据资产评估的有关规定,仅对前述特定的资产评估
目的发生效力。
3．注册资产评估师在被评估资产中没有现实的和预期的利益，同时与相关各方没有个人利益关系或偏见；
遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；
注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
4．本资产评估报告书有效使用期限为一年,即自二零零八年十一月三十日至二零零九年十一月二十九日止。
5．本资产评估报告书供浩利鸿公司为前述资产评估目的使用。本资产评估报告书的使用权为浩利鸿房地产公司所有,未经许可,不得将资产评估报告书的全部或部分内容提供给其他单位和个人,也不得见诸于公开媒体。
(十三) 资产评估报告日
本资产评估报告书于二零零八年十二月五日向浩利鸿公司正式提出。
深圳市明洋资产评估事务所 中国注册资产评估师
法定代表人 中国注册资产评估师
中国 深圳 二零零八年十二月五日