[公告]汕电力Ａ(000534)关于北京浩利鸿公司情况介绍

时间：2008年12月16日 09:13:02 中财网

关于北京浩利鸿公司情况介绍
一、浩利鸿公司的基本情况
北京浩利鸿房地产开发有限公司（下称“浩利鸿公司“）原由刘浩然和张丽共同出资组建，于1999年11月23 日成立，领取了北京市工商行政管理局核发的注册号为1100002095928 （1-1）企业法人营业执照。注册资本人民币1000万元。法定代表人：王彤，地址：北京市朝阳区西坝河北里202号院8号楼103房间。经营期限20年；
批准的经营范围包括：房地产开发；投资咨询、房地产信息咨询；企业管理咨询；技术推广服务。
二、浩利鸿公司的股东情况
浩利鸿公司有两个股东，深圳市百诚来实业有限公司持有90%股权，深圳市联合蓝海投资有限公司持有10%的股权。浩利鸿公司从设立至11月30 日的实收资本及股东变更情况详见《审计报告》。
1、深圳市百诚来实业有限公司
根据广东信达律师事务所出具的《关于北京浩利鸿房地产开发有限公司的尽职调查报告》阐述，深圳市百诚来实业有限公司成立于2000
年1月3 日，目前持有深圳市工商行政管理局于2008年9月9 日核发的注册号为440301103583984号《企业法人营业执照》，住所为深圳市福田区红荔路群星广场C座2408室，法定代表人为黄文锦，注册资本为300
万元，企业类型为有限责任公司，经营范围为：兴办实业（具体项目另行申报）；室内外装饰工程（取得相关主管部门颁发的有效资质证书后方可经营）；国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）。营业期限自
2000年1月3 日至2010年1月3 日。根据深圳市工商信息网显示的《企业信用信息》，深圳市百诚来实业有限公司目前有2名股东，其中黄文锦持有70%的股权、林宝江持有30%的股权。深圳市百诚来实业有限公司已通过2007年度工商年检。
2、深圳市联合蓝海投资有限公司
根据广东信达律师事务所出具的《关于北京浩利鸿房地产开发有限
公司的尽职调查报告》阐述，深圳市联合蓝海投资有限公司成立于2007
年8月22 日，目前持有深圳市工商行政管理局于2008年5月9 日核发的注
册号为号440301102800638 《企业法人营业执照》，住所为深圳市罗湖
区翠竹路1056号逸翠大厦22楼2202室，法定代表人为王彤，注册资本
为1,000万元，企业类型为有限责任公司，经营范围为：兴办实业（具
体项目另行申报）；机器设备、电子产品、计算机软硬件及配件的购
销及其它国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；从事货物及技术
的进出口业务（国家明令禁止及特种许可的除外）；机械设备而、电
子设备的租赁；三类医用超声仪器及有关设备，医用磁共振设备。医
用X射线设备，医用高能射线设备，医用核素设备，手术室、急救室、
诊疗室设备及器具，二类医用电子仪器设备，医用X射线附属设备及部
件（医疗器械经营企业许可证有效期至2012年12月11日）；信息咨询
（不含人才中介服务及限制项目）。营业期限自2007年8月22 日起至
2027年8月22 日。根据深圳市工商信息网显示的《企业登记的有关资
料》，深圳市联合蓝海投资有限公司目前有2名股东，其中王彤持有蓝
海投资51%的股权、吴丽持有蓝海投资49%的股权。深圳市联合蓝海投
资有限公司已通过2007年度工商年检。
三、审计报告
1、浩利鸿公司的资产状况
经五洲松德联合会计师事务所深圳分所审计(五洲松德深审字
[2008] 005 号), 北京浩利鸿房地产开发有限公司2008 年 11 月30 日
和2007 年 12 月31 日主要财务指标如下:
（单位：元）
项目 2008-11-30 2007-12-31 项目 2008-11-30 2007-12-31
货币资金 13,410.56 13,798.42 其他应付款 40,267,047.62 49,611,250.00
存货 66,926,234.01 66,926,234.01 负债合计 40,267,047.62 49,611,250.00
流动资产 66,939,644.57 74,579,143.51 未分配利润 (3,327,403.05) (5,032,106.49)
资产总计 66,939,644.57 74,579,143.51 股东权益 26,672,596.95 24,967,893.51
2、浩利鸿公司的盈利状况
（单位：元）
项 目 2008 年度 1-11 月份 2007 年度
一、营业收入 ━ ━
管理费用 ━ 79,542.08
财务费用 387.86 (144.78)
资产减值损失 294,908.70 ━
二、营业利润 (295,296.56) (79,397.30)
加：营业外收入 2,000,000.00 612,744.46
三、利润总额 1,704,703.44 533,347.16
四、净利润 1,704,703.44 533,347.16
3、或有负债
2001 年 11 月21 日，本公司与北京海龙进出口服务公司（现更名北京物美海之龙商业有限公司）（以下简称“北京物美”）签署《项目转让协议书》，北京海龙进出口服务公司将北京市朝阳区南磨房乡将设的非贸易物品监管中心综合楼项目（“利鸿大厦”）以项目转让费总额
3,780 万元转让给本公司，项目款实际支付 1,150 万元，尚未支付余款2,630 万元；2007 年2 月29 日，北京金川投资有限公司、甄鲁平、刘柏森（转让方）向深圳市中融盛世投资控股有限公司（受让方）（以下简称“中融公司”）会同北京物美海之龙商业有限公司转让本公司股权和“利鸿大厦”项目时签订《项目暨股权转让协议书》，约定受让方中融公司向转让方支付的转让款9,000 万元，该转让款包含本公司上述尚未支付的“利鸿大厦”项目余款 2,630 万元，由中融公司直接向北京物美支付，因中融公司到目前为止仍欠付北京物美项目转让款
1,630 万元， 根据本公司与北京物美签订的《项目转让协议书》及相关补充协议，北京物美有权解除与本公司签订的合同并由本公司承担相应的赔偿责任。由于北京物美未对本公司进行民事诉讼，故上述事项对本公司的财务状况造成的影响目前尚不能确定。
根据《审计报告》，浩利鸿公司尚有其他应付款4026.7 万元，其中应付北京金洪源房地产投资顾问中心 1123.12 万元由股权出让方承担。
四、评估报告
评估机构：深圳市明洋资产评估事务所；评估基准日：2008年11月30
日；评估范围与对象：本次资产评估范围系北京浩利鸿于二零零八年十一月三十日的全部资产及其相关负债。评估方法：成本法及基准地价法。根据深圳市明洋资产评估事务所出具深明评报字[2008]第
031号资产评估报告，资产评估结论如下：
纳入是次资产评估范围的浩利鸿房公司二零零八年十一月三十日经清查核实调整后的账面资产总额为人民币66,939,644.57 元，负债总额为人民币 40,267,047.62 元，净资产为 26,672,596.95 人民币元。评估后资产总额为人民币216,713,410.56 元，负债总额为人民币 40,267,047.62 元，净资产为人民币 176,446,362.94 元。净资产评估增值计人民币 149,773,765.99 元，增值率 561.31%,资产评估结论详细情况见资产清查评估明细表。
五、浩利鸿公司经营开发的项目
1、项目的基本情况
浩利鸿公司准备开发的利鸿项目，位于北京市朝阳区东四环中路
18 号（项目暂定名为：利鸿大厦），四至范围为东至南磨房乡人民政府，西至东四环南路，南至北京制药二厂，北至规划百子湾南路。该项目分为 A、B 两区， A 区功能：住宅+配套型商业，B 区功能：小户型公寓+配套型商业。 A 区占地面积 12563 平方米（18.84 亩），目前北京物美海之龙商业有限公司（下称“物美公司”）拥有A 区的土地使用权。浩利鸿公司目前自身拥有B 区地块，占地面积6556.13 ㎡（9.83
亩），建筑面积42078 平方米，其中地上建筑面积 390076 ㎡，容积率
5.96，地下建筑面积3002 ㎡（可根据现行的规划规范要求扩建地下车库增加配套车位），规划的功能是写字楼（可建成公建类商务公寓）。
2003 年 3 月29 日，浩利鸿公司与北京市国土局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》（京地出[合]字（2003）第359 号）。已交纳土地出让金为43,564,130 元。地块规划指标见下表：
地块
A 区地块 B 区地块
指标
用地面积 12563.32 ㎡ 6556.13 ㎡
公寓（住
70000㎡ 30076 ㎡
地 宅）
上 商业 18000 ㎡ 9000 ㎡
建筑
合计 88000 ㎡ 39076 ㎡
面积
地下 ≥190080 ㎡ ≥8440 ㎡
物业管理用房 176 ㎡ 100 ㎡
总计 ≥107184 ㎡ ≥47616 ㎡
物业功能（用途） 商住 公寓、商业
2006 年 12 月 7 日，物美公司与浩利鸿公司签订了《合作建设协议》，协议就物美公司与浩利鸿公司就利鸿项目 A、B 区联合申报合作建设达成协议，约定按双方投入建设资金比例获得相应的建筑面积，物美公司投入扩建资金的 34%，取得 A 区扩建面积 25500 平方米，浩利鸿公司投入扩建资金 66%，取得 B 区建筑面积 49500 平方米。现合作条件调整为：A 区地块建筑面积至少不少于 8.6 万平方米，物美公司分得总建筑面积中的 35000 平方米或不超过 A 区总建筑面积的 30%
（各类物业按比例分成），浩利鸿公司负责所有建设资金，但不承担物美公司分得建筑面积的地价和各类税费。A 区地块预计可批得容积率为 7，地上建筑面积 88000 平方米，地下建筑面积不小于 19080 平方米，其它配套面积（不计容积率）176 平方米。
目前，利鸿项目还处于报建阶段。
2、项目的经济效益评估
（1）A 地块
A 区地块经济技术指标：
位置 北京朝阳区南磨房乡石门村西（东四环）
用地面积 12563.32 ㎡
建筑容积率 7.00
总建筑面积 107184.00 ㎡
计容积率建筑面积 88000.00 ㎡
浩利鸿总建筑面积 72184.00 ㎡
赔偿物美总建筑面积 35000.00 ㎡
汕电力住宅面积 47142.11 ㎡
赔偿物美住宅面积 22857.89 ㎡
浩利鸿商业面积 12122.26 ㎡
赔偿物美商业面积 5877.74 ㎡
浩利鸿车位数 318 个
赔偿物美车位数 210 个
物业管理用房面积 176.00 ㎡
地下室面积 19008.00 ㎡（共 528 个地下车位）
楼层 28 层
A区地块经济效益测算
单价 金额
序号 内容 备注
(元/㎡) (万元)
一 土地成本 11,617.6 只交浩利鸿的（含契税）
二 前期费用 79.0 846.4
三 建安成本 2,187.7 23,448.2
四 建设期相关费用 228.9 2,453.8
五 营销费用 335.9 2,424.5
六 利息及财务费用 3,335.6
总投资（成本） 44,126.1
七 成本
实际投入的运作资金 23,164.1
八 经济 住宅 12,000.0 56,570.5
效益 销售 商业 20,000.0 24,244.5
收入 车位 12 万/个 1,524.0 出售浩利鸿40%共 127 个车位
合计 82,339.0
毛利润 38,213.0
毛利润率 86.60%
税费 18,284.7 含土地增值税、所得税
纯利润 19,928.3
纯利润率 45.16%
（2 ）B 地块
B 区地块经济技术指标
位置 北京朝阳区南磨房乡石门村西（东四环）
用地面积 6556.13 ㎡
建筑容积率 5.96
总建筑面积 47616.42 ㎡
地上建筑面积 39076.00 ㎡
公寓面积 30076.00 ㎡
商业面积 9000.00 ㎡（3 层裙楼）
物业管理用房面积 100.00 ㎡
原规划地下室面积 3002.00 ㎡
新规划地下室面积 8440.42 ㎡（共234 个地下车位）
层数 28 层
B区地块经济效益测算
单价 金额
序号 内容 备注
(元/㎡) (万元)
一 土地综合成本 1,712.7 6,692.6 审计报告
二 前期费用 80.6 383.8
三 建安成本 2,840.2 13,524.1 含公寓装修费
四 建设期相关费用 281.1 1,338.5
五 营销费用 449.9 1,758.1
六 利息及财务费用 500.9 1,957.2
总投资（成本） 25,654.2
七 成本
还需投入的运作资金 13,591.6 贷款解决
公寓 13,500.0 40,602.6
销售 商业 20,000.0 18,000.0
收入 车位 12 万/个 1,128.0 出售40%共 94 个车位
合计 59,730.6
经济
八 毛利润 34,076.4
效益
毛利润率 132.83%
税费 17,382.9 含土地增值税、所得税
纯利润 16,693.4
纯利润率 65.07%
（3）项目综合效益（A 地块+B 地块）：
内容 金额
总成本： 69,780.3 万元
销售收入： 142,069.6 万元
毛利润： 72,289.4 万元
毛利润率： 103.60%万元
税费： 35,667.6 万元
纯利润： 36,621.7 万元
纯利润率： 52.48%
（4 ）项目敏感性分析：
敏感性分析表 单位：万元
项目 变化系数 建安成本 销售收入 毛利润 毛利润率 税费 纯利润 纯利润率
20% 44,366.7 142,069.6 63,493.2 80.80% 30,991.8 32,501.4 41.36%
15% 42,518.1 142,069.6 65,692.3 86.01% 32,124.9 33,567.3 43.95%
10% 40,669.5 142,069.6 67,891.3 91.52% 33,258.0 34,633.3 46.69%
建安成
5% 38,820.9 142,069.6 70,090.3 97.38% 34,391.1 35,699.2 49.60%
本
0% 36,972.2 142,069.6 72,289.4 103.60% 35,667.6 36,621.7 52.48%
（增加
-5% 35,123.6 142,069.6 74,488.4 110.22% 37,092.4 37,396.0 55.33%或减少）
-10% 33,275.0 142,069.6 76,687.4 117.29% 38,517.2 38,170.3 58.38%
-15% 31,426.4 142,069.6 78,886.5 124.85% 39,941.9 38,944.5 61.64%
-20% 29,577.8 142,069.6 81,085.5 132.96% 41,366.7 39,718.8 65.13%
20% 36,972.2 169,953.2 99,237.9 140.33% 51,265.2 47,972.7 67.84%
15% 36,972.2 162,982.3 92,500.7 131.24% 47,365.8 45,135.0 64.04%
10% 36,972.2 156,011.4 85,763.6 122.09% 43,466.4 42,297.2 60.21%
售价 5% 36,972.2 149,040.5 79,026.5 112.87% 39,567.0 39,459.5 56.36%
（增加 0% 36,972.2 142,069.6 72,289.4 103.60% 35,667.6 36,621.7 52.48%
或减少） -5% 36,972.2 135,098.8 65,552.2 94.26% 32,066.1 33,486.2 48.15%
-10% 36,972.2 128,127.9 58,815.1 84.85% 28,607.9 30,207.2 43.58%
-15% 36,972.2 121,157.0 52,078.0 75.39% 25,149.8 26,928.2 38.98%
-20% 36,972.2 114,186.1 45,340.8 65.86% 21,691.6 23,649.2 34.35%
影响项目收益的风险因素主要是建安成本、售价。从上表分析可
得知，当建安成本增加 20%时，项目的纯利润率由 52.48%下降到
41.36%，下降了 11.12%；而当售价下跌 20%时，项目的纯利润率由
52.48%下降到 34.35%，下降了 18.13%，项目收益对售价的敏感性要高于前者，但上述最低的纯利润率仍高达34.35%。由此可见，项目的抗风险能力比较强。
（5）该项目周边（3000 米）同类型楼盘近期价格情况
（信息来源：http://www.wolai.com/go/beijing/）：
15
22
19 17
18
21
16
14
13
10
11 12
7
4
5
9
20 6
8
目标项目
2
1
3
1. 金泰先锋 7. 金都东四环精装小户型 13. A-Z Town 19. 中国第一商城
普通住宅 普通住宅（尾盘） 公寓 公寓
新房均价：15,500 元/平方米 新房均价：10,000 元/平方米 新房均价：16,000 元/平方米 新房均价：22,000 元/平方米
2. 商富中心 8. 美利山 14. 东区国际 20. A 派公寓
写字楼 普通住宅 公寓 公寓
新房均价：15,000 元/平方米 新房均价：14,500 元/平方米 新房均价：18,000 元/平方米 新房均价：20,000 元/平方米
3. 广渠路 36 号地 9. 金都杭城(国贸生活馆) 15. 新华联丽景珊瑚湾 21. 泰达时代中心
普通住宅 公寓 普通住宅 公寓（二期）
新房均价：13,500 元/平方米 新房均价：17,500 元/平方米 新房均价：19,000 元/平方米 新房均价：16,800 元/平方米
4. 大成国际中心 10. 东恒时代家园 16. 泰达时代中心 22. 朝阳嘉园
公寓/写字楼 普通住宅 公寓（一期、售完） 普通住宅
新房均价：13,680 元/平方米 新房均价：14,800 元/平方米 新房均价：22,000 元/平方米 新房均价：13,000 元/平方米
5. 苹果社区PINGOD 11. 金地名京 17. 国际创展中心
公寓 公寓 写字楼
新房均价：19,700 元/平方米 新房均价：16,000 元/平方米 新房均价：14,000 元/平方米
6. 乐成公馆(乐成国际二期) 12. 壹线国际 18. 城市广场
公寓 公寓 写字楼
新房均价：24,000 元/平方米 新房均价：16,000 元/平方米 新房均价：15,000 元/平方米六、国家行业政策的影响及未来趋势展望
1、当前市场房地产市场进入周期性调整期，但北京地区经济发展势头依然保持快速增长，二手房及租赁市场坚挺，潜在刚性需求依然旺盛。
2、近期内国家减税降息政策调整成效初步显现，促进楼市放量成交，将对未来市场回暖有促进作用。
3、2008 年 12 月 10 日闭幕的中央经济工作会议上，房地产行业支柱产业地位被再次强调，要求在明年发挥房地产在扩大内需中的积极作用。政策预期对楼市利好。
4、根据地产周期规律来看，国家政策手段渐趋成熟，调整周期及振幅趋于减小，未来2 年后地产形势可望回转。
由上所述，可以从宏观面归纳出来房地产业发展的四个特点或趋势：
其一，整体而言，行业波动与宏观经济的中期（一般 10 年左右）性周期比较合拍；行业自 1999 年以来的这一轮发展是真正市场化形为，之前计划体制下的发展经验借鉴意义不大。
其二，在一个宏观经济发展周期中，经济波动的幅度（峰值减谷值）有变小的趋势，软着陆越来越来被国家操作的得心应手，房地产业的周期性波动必随之减小。
其三，按照经济调控时间为两年计算，本轮宏观经济周期到2011
年前后才会结束，房地产市场预计会在2010 年开始复苏。
七、竞拍浩利鸿公司 95%股权的可行性
从上述对项目的经济效益（静态）评估可知，通过以人民币 1.6
亿元竞购得浩利鸿公司股权而取得其 B 区地块开发权，则 B 区地块在不到两年半的时间里建成销售后可实现项目开发纯利润（销售收入－总投资－税费）16,693.4 万元；而浩利鸿公司与物美海之龙公司合作开发的 A 区地块也将在三年左右的时间内实现项目开发纯利润
19,928.3 万元的纯利润。本项目最终实现总体开发利润 36,621.7 万元。
我司控制在 1.65 亿元以内购得标的公司95%的股权，通过标的公司对 A、B 区地块的开发而分得投资回报（纯利润）21,222.4 万元，股权投资回报率为：132.64%（21,222.4 万元÷16,000 万元），平均每
年投资回报率：44.21%（132.64%÷3 年)。即便在最坏的情况下，仅能开发 B 地块，项目内部收益率（IRR）也高达 25.58%，远大于银行当前的贷款利率 5.76%(1 至 3 年)，动态投资回报率为 31.21%，投资的净现值大于零，故投资是可行。
所以，以不超过 1.65 亿元收购北京浩利鸿房地产开发有限公司
95%的股权而取得目标地块开发权是可行。
汕头电力发展股份有限公司董事会
2008 年 12 月 16 日