人气鼎盛只因降价这点事

时间：2008年10月11日 14:01:20 中财网

　　开发商折扣直指刚性需求购房者
　　假日房展会报道
　　在日前落幕的"2008秋季假日楼市"房展会上，往年一手房价格坚挺的局面已经不再。开发商普遍抛出了诱人的低价折扣绣球，以吸引刚性购房者。然而，即使如此，参展者的购房意愿也并不强烈：从房展会现场来看，虽然展会上人气旺盛，但是几乎所有购房者都是冲着低价"摸底""探路"而来。能够吸引参展者目光的楼盘，大多是一些折扣幅度较大的楼盘和房源。相比之下，没有明显降价措施的楼盘，门庭冷落则势在难免。
　　[展会回放]
　　品牌开发商和购房者再度碰撞
　　2008年 10月 1日-4日，2008秋季假日楼市在上海展览中心举行。与今年以来楼市的颓靡形成反差，4天的假日楼市中，参观人数远超越今年的之前几次房展。有数据显示，房展会仅第一天就吸引了近4万人次看房。
　　房展会，给了开发商和购房者一次直接的碰撞和交流的机会。
　　促销战是本次房展会上开发商的主要营销手段。一反之前的高调作风，开发商这次普遍显示出了"亲民"态度。在以往各类花样促销一一失效的情况下，放低价格成为了众多开发商不约而同的举动。
　　广大购房者所表现出来的沉稳则远远超过了开发商，在这场心理博弈战中明显占了上风。尽管开发商发动促销攻势，参观者的购买欲望仍未见增强。虽然观展的人数众多，但是真正表现出明显购买意向的却少之又少。购房者"看多买少"的成分并没有改变。
　　此外，购房者的一个显著改变就是：展台前，排队拿楼书的观展者少了很多。而在历届展会上都有不成文的规矩：留下联系方式才可以得到精美资料，然而从本届房展会来看，排队哄抢纪念品的场面时有出现，这与以往不可同日而语。
　　[展会看点一]
　　促销打折各显神通
　　"这个楼盘的价格好像又便宜一点了。"在展会上逛过一圈之后，孙先生和女友在休息处拿出各个楼盘的楼书进行比较。他们两人考虑购房已经有一段时间了，此次参加房展会目标也相当明确：均价在1.2万元以下的楼盘，最好位于上海的南部。将楼书拿出来细细比较之后，孙先生发现，很多楼盘的价格正在调整，尤其是外环线附近的楼盘，折扣的幅度较大。
　　进入10月份，楼盘打折降价已经不再是需要遮掩的秘密。房展会上，打折降价成为了开发商吸引购房者的一种主要手段。很多楼盘甚至直接把楼盘的原有价格划上一个"叉"，再在旁边标注上新的价格，以显示折扣之高。这样的做法难免有些商场大甩卖的感觉。
　　房展会的"老面孔"上海奥林匹克花园推出了"54321，神秘金库抢购中"购房优惠活动，限时5天，根据其宣传资料，最高优惠幅度可达20万元，吸引了众多参观者驻足。
　　东方庭院10月1日-31日推出"购房四重惊喜"，包括送意大利家装套餐、物业管理费2年、东方绿舟门票2张以及最高达到10万元的购房优惠。
　　知名地产商绿地携旗下崴廉公寓、启航社、金山老街等多个楼盘前来参展，推出的三重优惠更是大手笔：一是购买特定房源享受特价优惠，二是购买百万元以上住宅或200万元以上办公楼，获赠轿车（或补贴银行利息）、千元交通卡（或油卡）、2000元物业管理费等，三是买房享受每平方米200元的装修费用。
　　除了打折，各种促销手段也层出不穷。买房送空调、买别墅送公寓，甚至还有楼盘为了吸引人气打出"看房就送音响"的口号。不过和直接的打折相比，这些促销手段虽然也赚了人气，却难免"小巫见大巫"。
　　[展会看点二]
　　中介、代理商又见"柳暗花明"
　　购房意向一直在一手房和二手房之间摇摆不定的叶先生惊奇地发现，中介公司也出现在了本次房展会上。它们不仅推销公司所有的二手房源，同时也对代理的一手新盘进行介绍。一、二手房同时出现在一个展台，吸引了不少参展者的眼光。叶先生还发现，通过代理商和中介公司购买新房，可能会拿到比直接去售楼处更低的价格。
　　虽然本次展会是以一手住宅为主，然而开发商并没有真正"一统天下"。好几家中介公司、代理商也活跃在了展会的现场，成为了展会上一道别样的"风景线"。
　　代理公司同策房产携旗下正在代理的十个左右楼盘，以专馆的形式出现在了展会东一馆，其规模和气势丝毫不逊色于大华、绿地、金地等品牌开发商。金地湾流域所标注的每天12次看房班车中，有4次班车由代理中介公司中原地产组织带看。华燕不动产在展会上独立开辟了二手房展位，大张旗鼓地向往来的参展者介绍房源，也分流了部分参展者的注意。
　　业内人士分析，从近几届房展会代理商楼盘的集中展示可以看出，代理商与开发商之间的地位正在发生着变化，大型的实力派代理公司已经与开发商形成了分庭抗礼的局面，另外作为专业的营销企业，代理公司在楼盘包装、销售人员素质以及把握客户心理方面的优势凸现无疑，从现场意向达成情况来看，代理公司在促进买家下单方面的实力远远高出了开发商本身的营销队伍。
　　■置业建议
　　注意低价"瑕疵房"
　　本次展会上，开发商所表现出的如此大范围大幅度的打折和促销现象，近年来在上海实属罕见。从今年年初万科房价主动调整至今，上海房价的坚挺格局无疑已经产生了变化。然而，在欣喜之余，购房者对于折扣房仍需警惕。
　　目前，市面上的折扣房有两种。一种是开发商急于将楼盘出售，而做的楼盘整体打折。另一种则是针对楼盘中的部分房源进行降价打折。后者一般都在楼层、朝向、房型等方面存在一些缺点，容易陷入滞销。这一点，需要购房者在购房之前需要对房源做一番了解，切忌因为低价冲动购房。
　　■置业建议
　　代理公司在房产销售中日益重要
　　从现场来看，其实参展者对于谁在卖房关注并不多，参展者关注的是，谁的销售价格更低更优惠。无论是开发商自己负责销售的楼盘，还是寻找代理公司帮助销售，只有实实在在的价格才能吸引和打动更多的购房者。
　　由于代理公司和开发商属于合作关系，有时候能够拿到一定的优惠价格。因此，购房者在中介公司或者代理公司淘房时，不妨询问下对方是否更加优惠的销售方案，将多个购房渠道比较之后再做购房打算。