“金九银十”:开发商的空中楼阁?

时间：2008年09月06日 22:31:39 中财网

　　9月和10月全市将有数千套产品推出,但受政策和环境等影响,多数业内人士持保守态度

　　开发商只有拿出一个让购房者觉得有诚意的价格,才能赢得购房者的心,才能在逆势中突围,并拯救自己。卢慧明摄
　　传统的交易旺季"金九银十"已悄然来到,佛山各大楼盘也在积极备战。记者初步统计,9月、10月期间,全市将有数千套产品集中面市,楼市也将迎来今年以来最大规模的推盘高峰。
　　但受国家宏观调控的影响,广大消费者持币观望的心态并没有得到很大的改善,尤其是在各发展商纷纷推出"特价单位"和'隐形降价"后,部分消费者的观望心态更浓。与消费者徘徊在买与不买之间不同的是,各发展商还是铆足了劲,筹划各种营销策略,希望今年的"金九银十"能像往年一样赚个盆满钵满。
　　面对消费者和开发商之间"冰火两重天"的现状,不少业内人士对今年的"金九银十"持保守态度,认为国家金融政策还有从紧的趋势,经济大环境也不容乐观,今年的"金九银十"将变数不定。
　　"如果想打破'冰火两重天'的现状,开发商应主动让利,达到消费者认为合理的价格水平,才能赢得购房者的心,才能在逆势中突围,顺利从消费者的口袋中'抢'到钱。"一位不愿透露姓名的业内人士说,市场反应迅速的万科,已在长三角地区对价格作了大幅度调整,相信这股房价"下调风"很快就会刮到珠三角地区,包括佛山。
　　新盘新货齐上市
　　据记者踩盘统计,"金九银十"货量充裕,仅禅桂中心区就有过千套货量供应,而且有几个全新大盘将在北期间入市,产品丰富,户型多样,其中包括洋房产品和别墅产品。
　　在禅桂中心区,项目多集中在9月、10月开盘,其中新盘最多的是东平新城。期间,东平新城有两大品牌楼盘同期推出,以别墅为主,分别是北岸的凯德·泊宫和南岸的招商依云水岸,同一板块的凯德·瀚城预计也将推出市场。季华园板块也将有一个新项目开盘---星星华园国际,预计先推出中大户型洋房。而位于老城区的项目凯德·天伦世嘉,预计也会参与"金九银十"的争夺战。
　　另外,包括中海文华熙岸、中海万锦豪园、金地九珑璧、保利花园和万科旗下的万科城、金御华府都将推出新品,其中不少属楼王单位。
　　镇街不少楼盘在"金九银十"期间也有不少新盘亮相或新货推出。据悉,时代狮山大学城纯别墅项目时代依云小镇8月开放样板房,预计将在"金九银十"期间正式推出市场。
　　另外,包括中恒海晖城在内的狮山板块的其他楼盘也将推新品。西樵也有两个新项目,分别是宇浩地产的樵山美地和钜隆·凰樵假日,预计都会在"金九银十"中分一杯羹。而大沥的万科金域华庭和南庄的万科城也将推出其全新一批产品。
　　此外,三水区的楼市下半年也热闹非凡,大盘御江南国际社区,预计10月开盘,西南板块的三水雅居乐花园、东海蓝湾都将推出全新产品,而云东海板块也有新品推出。
　　"竞争会愈趋激烈"
　　针对楼市处于低温状态,加上"金九银十"的供货量又比较大的现状,不少业内人士猜测,全国楼市比较疲软,周边城市房价降价声四起,相信佛山楼市也难以独善其身。"佛山楼市将在'金九银十'期间再度掀起一股调价风。"
　　但市房地产行业协会市场研究专业委员会主任骆仪克表示,从成本上来说,目前市场上供应的商品房的地块多是通过公开拍卖获得的,成本比较透明。比如亚艺板块的中海文华熙岸和金地九珑璧,楼面地价都超过3000元/平方米,加上建筑成本和管理运营等成本,7000元左右的售价,其利润比较合理。
　　他认为,从供求关系上来说,在"金九银十"期间开盘的新盘的确不少,产品的供应量方面,也的确比此前的一段时间有上升,但是现阶段的开发商都很理性了,不太可能抛大量货冲击市场。"但是由于项目不断增多,竞争会愈趋激烈。"
　　骆仪克还表示,佛山目前的楼价已基本回归理性,但是最终的定价由市场决定。倘若销售依然不力,一些早期拿地、成本较低的项目,可能还会调整价格。
　　虽然价格将如何调整还不是很确定,但6月份以来,佛山的交易量较今年前几个月有小幅增长。业内人士分析认为,当前佛山市场以刚性需求为主,结婚、拆迁的刚性需求人群往往经济实力不足,偏好中小户型。为此,户型结构的供求差距表现得更为明显。
　　"因此,在目前的淡季市场,开发商要达到热销的局面,首先应该牢牢抓住这部分有刚性需求的人群。"该业内人士说,另外就是价格问题,只有开发商拿出一个让购房者觉得有诚意的价格,才能赢得购房者的心,才能在逆势中突围。
　　回笼资金是关键
　　记者观察发现,进入8月份以来,无论是城区还是镇街的楼盘,人气都不旺,看房者对价格比较敏感,观望气氛较浓。但还是有些发展商在8月就开始推货,因为9、10月份将有大量的新货面市。
　　"选择提前出货,希望早点卖出去,尽快回笼资金。"一房地产公司市场总监直言不讳地说。
　　"但无论早出货还是晚出货,估计都不会有很好的效果。"一市场研究人员分析认为,今年是调整年的第一年,估计要在明年下半年才能回暖,今年的"金九银十"只能成为发展商的空中楼阁。
　　研究机构的报告显示,去年高价拿地的开发商,在今年7月至9月将面临付清土地出让金的压力,如果楼市成交量不能在此时回暖,那么7至9月将会成为各开发商资金链最紧张的时期,这道门槛对于那些中小开发商,尤其是去年三季度没有拿地,现有销售项目又少的开发商而言,将成为生死大限。
　　有业内人士认为,过了今年10月的销售旺季,开发企业又将迎来资金链更加紧张的阶段,伴随着又一波银行贷款到期、工程款结算等资金需求的高峰期到来,由于2008年行业整体销售状况极度不佳,房企资金链将面临前所未有的压力,缺口将远远超过上半年,大部分项目必将采取大幅降价的方式回笼资金。
　　供应大增,理性选房
　　"金九银十",一直是房地产市场的好季节,从今年的房地产行业来说,不少置业顾问表示,市场的好坏都要由老百姓来定,现在的消费是理性的消费,不像以前盲目、冲动消费。那么,在即将到来的黄金时期,有置业需求的消费者该如何选择呢?
　　有些品牌中介的置业顾问表示,目前楼市"非比寻常",很多楼盘采取多种营销方式,部分楼盘已委托给中介代理。但在楼市非常时期,信誉不好的中介当前面临着很大的市场压力,为促成交易,小中介的职置业顾问在接待客户时,什么都敢承诺,但如果真的出了差错,他们就推三躲四,找借口把责任往客户身上转移。
　　为此,业内人士建议,在租房和买房的时候,一定要记住找信誉良好的大公司,因为现在很多小公司目前都是"自身难保",一旦出现差错,吃亏的将是客户自己。
　　中介服务质量好坏只是对交易环节产生影响,但房子质量好坏和物业管理服务的优劣,将对购房者产生一辈子的影响。为此,业内人士提醒广大消费者,购房时不要只关注房价的高低,更应关注楼盘的地理位置和方位座向以及相关建筑材料是否节能。
　　因为地理位置偏远,将增加日常生活中的交通费用；方位座向,将影响室内的通风和光线,座向不好,室内光线差,将延长日常生活中的用电时间,增加电费；建筑物的建筑材料质地差,不具备节能环保的功能,也将在日常生活中增加用电量,从而导致长达几十年生活成本增加。（记者　周秋洋）