8月商品房成交面积占比逾七成

时间：2008年09月06日 19:51:05 中财网

　　随着镇区主力发展商的带动，镇区房价也开始了迅速回调，镇区商品的成交逐渐放量。时报记者 聂奇文 摄
　　房地产市场进入买方市场后，开发商频频打出低价促销，在价格调整的过程中，城区房价的快速深幅回调，吸引一部分镇区需求到城区置业，同时也使得镇区也房价面临巨大回调压力。
　　直至8月，受镇区主力发展商带动，镇区房价的回调终于启动，成交逐渐放量。据东莞市房产管理局公众信息网数据显示，中惠香樟绿洲、沁林山庄、大朗万科金域蓝湾等项目连续数周居于榜首，而大朗、寮步两镇以当月成交456套和313套位列当月区域成交排行的第二名和第三名。对此，有研究机构指出，由于目前城区的价格空间调整已经到位，而镇区房价还有回调空间，因此，镇区楼市成为东莞楼市的主战场的大势已经形成。
　　产品供求比升
　　城区拉开降价帷幕
　　东莞中原研究部监测数据显示，截止8月17日，东莞商品房可售存量面积为637.3万平方米，共71858套，供求比为1.63∶1，2008年新上市项目的可售存量面积为313.6万平方米，共34632套，供求比为3.5∶1，相比累计的供求比，新增供应的供求比迅速上升，区域供求的状况，反映了市场竞争的激烈程度。
　　另外，从数据可以看出，每位购房者在城区基本上有3～4套房可供选择，在全市来说处于中等水平；近城区的区域供求情况和城区相当，一些经济强镇房价依然处于高位，如虎门和长安，两个区域的房价长期排在松山湖之后，位列全市二三位，2008年新增供应的供求比过大促使这两个区域面临着较大价格回调压力；经济落后区域在目前市场环境下，基本处于滞销的阶段。
　　城镇价差缩小
　　镇区楼市回调压力凸显
　　2008年以来，城区普通住宅价格迅速的回落，至7月份城区与镇区的价差仅为730元/平方米，相比1月份已经缩小了近500元/平方米。而6月与1月相比较，镇区普通住宅均价降幅仅为8.9%，城区普通住宅均价降幅高达14%，按套数计算，城区普通住宅成交套数占全市成交的46.94%。
　　对此，中原地产研究部指出，这当中主要与城区主力发展商上半年一步到位回调价格快速出货有关，而镇区缺乏领跌的主力发展商，因此难以带动整个镇区价格快速回调。随着城区价格的急速下跌，以及城、镇之间房价差的缩小，不仅促使一部分镇区客户到城区置业，更给镇区房价造成了较大的回调压力。
　　该研究机构分析，从近期镇区主力楼盘大幅回调价格快速出货的表现来看，镇区仍有较大比重的楼盘价格有下调空间，随着下半年供应的集中放量，楼盘促销不断，镇区成交在价格的进一步下调中预期逐步活跃。
　　靠"近城区"楼盘
　　镇区销售扳回一城
　　进入8月份，镇区房价在主力发展商的带动下开始迅速回调。8月11～17日全市价格继续下跌，主要由于镇区项目的大量成交，全市销售前10名有8个来自镇区，其中包括阳光粤港花园二期、万科·金域蓝湾、金地格林上院、中惠·香樟绿洲等，其中起到重要作用的就是这些项目的低价策略。而上周镇区普通住宅为4397元/平方米，城区为5607元/平方米，镇区的价格大幅下降以及成交量的迅速上升，可以发现镇区价格回调的时期已经到来了，大区域范围内的竞争开始趋于白热化。
　　东莞中原研究部研究认为，城、镇区的竞争首先体现在城区和近城区的竞争，两者互相影响性甚大，信息相互流通性也较强。近城区包括寮步、厚街、道滘、大岭山、茶山，特别是寮步，在城区和镇区结合部的项目较多，包括万科城市高尔夫、怡丰翠云轩、丰泰城等，这些项目被很多购房群体近视的看作城区的项目，在地段上较城区项目差，城市公共的配套实施、商业配套等都不是很完善，但却拥有最让人敏感的价格优势，成为许多购房者的新宠，和城区项目直接形成了竞争。
　　镇区低价"抢市"
　　8月成交面积占比超七成
　　2008年7月份普通住宅成交价格为5456元/平方米，比6月下降4%，相比去年12月份的最高价格已经下降了19.8%，创下今年月度最低价格。市场不景气的情况下，各个开发商无暇顾及价格联盟，更多关注互相的竞争。
　　其中，寮步市场堪称典范，万科城市高尔夫七期、丰泰城一期、鼎峰品筑以及风临花语岸等项目在同一区域大打价格战，而中惠旗下的楼盘更以"低价+双限房"的概念取得了较好的销售成绩，同时使得镇区的心理价格预期迅速回落到"3字头"和"4字头"，镇区价格战呈现进一步蔓延之势，愈演愈烈。
　　随着镇区房价的快速回落，购房者入市积极，需求大幅释放。经初步统计，8月份东莞商品房成交面积预期将超过40万平方米，与今年5月份基本持平。在8月份的成交总量中，镇区商品房成交面积占比超过7成。根据截至8月17日的统计，企石镇的商品房新增供求比最高；新增供应项目保持较好销售的区域为大朗、黄江、寮步，三个区域主要由于个盘低价上市拉动需求的上涨，其中包括大朗的万科金域蓝湾，黄江的富康花园，寮步的万科城市高尔夫花园、鼎峰品筑、香缤城市花园等项目。（记者 陈思慧）