[公告]漳州发展(000753)股东全部权益价值评估报告书

时间：2008年09月04日 11:00:24 中财网

福建漳州发展股份有限公司
福建华夏汽车城发展有限公司
股东全部权益价值评估报告书(正文)

1．本次评估报告书签字注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；
2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的前提和假设条件的限制。
3．我们与本评估报告中的被评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照《企业价值评估指导意见》等国家评估规范进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
5.评估人员已对本评估报告中的被评估对象进行了适当的实地查勘和必要的抽查。
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
二○○八年八月二十六日
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福建华夏汽车城发展有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)
福建华夏汽车城发展有限公司
股东全部权益价值
评估报告书摘要
报告号：闽中兴评字（2008）第 1014 号
一、委托方和其他评估报告使用者：
委托方：福建漳州发展股份有限公司
其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。
二、被评估企业: 福建华夏汽车城发展有限公司
三、评估目的：本次评估目的是为了委托方福建漳州发展股份有限公司核实福建华夏汽车城发展有限公司股东全部权益价值,拟为福建华夏汽车城发展有限公司进行股权转让提供作价参考。
四、评估范围和对象：评估对象为福建华夏汽车城发展有限公司股东全部权益价值。评估范围为截止2008年7月31 日经中审会计师事务所有限公司审计后的福建华夏汽车城发展有限公司全部资产和负债。
五、价值类型： 本次评估价值类型为投资价值。
六、评估基准日及有效期：
本次评估基准日为 2008年 7月31 日
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确定评估基准日的相关事项说明：
（1）本项目评估基准日确定的理由：由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出公允价值结论，选择月末日期的会计期末作为评估基准日，能够较全面反映评估对象资产及负债的整体情况；同时本评估基准日与评估人员实际评估
日期也较为接近，使评估人员能更好地把握委评资产的基准日状况，真实反映委评资产基准日的现时价值。为确切地反映委估对象的公允价值，有利于本项目评估目的顺利实现，经评估机构与委托方及企业一致商定，确定本项目资产评估基
准日为2008年7月31 日。
（2）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准有效的价格
标准和利率、汇率、税率。
（3）本评估报告有效期为一年，即自 2008 年 7 月 31 日至 2009 年 7 月 30
日。
七、主要评估方法：收益法和成本加和法
八、评估结论：本次评估中，选用成本加和法评估结果作为本次评估的评估结论。即，经采用成本加和法评估，福建华夏汽车城发展有限公司股东全部权益价值（净资产）账面值为人民币3,552.47万元，调整后账面值为人民币3,552.47万元，
评估值为人民币10,327.53万元,增值人民币6,775.06万元。
单位: 人民币万元
帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增值额 增值率%
编号 项 目
A B C D = C-B E = (C-B)/|B|×100
1 流动资产 6,531.89 6,531.89 6,544.18 12.29 0.19
2 长期投资 5,011.59 5,011.59 6,074.67 1,063.08 21.21
3 委托贷款
4 固定资产 3,305.96 3,305.96 4,519.70 1,213.74 36.71
5 其中：建 筑 物 3,210.20 3,210.20 4,422.23 1,212.03 37.76
6 设 备 74.86 74.86 97.47 22.61 30.20
7 在建工程 20.90 20.90 0.00 -20.90 -100.00
8 固定资产减值准备
9 无形资产及其他资产 2,578.53 2,578.53 6,978.32 4,399.79 170.63
10 无形资产净额 2,572.10 2,572.10 6,978.32 4,406.22 171.31
11 长期待摊费用 6.43 6.43 0.00 -6.43 -100.00
12 其他长期资产
13 递延税款借项
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14 待处理财产损益
15 资产总计 17,427.97 17,427.97 24,116.87 6,688.90 38.38
16 流动负债 13,875.50 13,875.50 13,789.34 -86.16 -0.62
17 长期负债
18 递延税款贷项
19 负债总计 13,875.50 13,875.50 13,789.34 -86.16 -0.62
20 净资产总计 3,552.47 3,552.47 10,327.53 6,775.06 190.71
结论详细情况见评估明细表。
以上内容摘自评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读评估报告书全文。
中国注册资产评估师: 陈健 林畅
复 核 人：王永忠
法定代表人: 黄耀林
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福建华夏汽车城发展有限公司
股东全部权益价值
评估报告书
报告号：闽中兴评字（2008）第 1014 号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称“本公司” ）接受福建漳州发展股份有限公司的委托，根据中华人民共和国有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对因福建漳州发展股份有限公司为了核实福建华夏汽车城发展有限公司股东全部权益价值,拟为福建华夏汽车城发展有限公司进行股权转让提供作价参考所涉及的福建华夏汽车城发展有限公司的全部股东权益价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产、负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估企业全部股东权益价值在 2008 年 7 月 31 日所表现的市场价值作出了公
允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、 委托方和其他评估报告使用者
1. 委托方：本次评估的委托方为福建漳州发展股份有限公司
企业名称： 福建漳州发展股份有限公司
注册资本： 316302618元人民币
住所： 福建省漳州市胜利东路漳州发展广场21楼
性质： 上市股份有限公司
法定代表人：庄文海
福建漳州发展股份有限公司(原福建双菱集团股份有限公司)，是1994年11
月经福建省人民政府闽政体股[1994]01号文批准成立，于1997年6月26日在深圳证券交易所挂牌上市，是福建省漳州市第一家国有控股上市公司。公司2001
年9月完成了重大资产重组，退出原有陶瓷制造业，转向城市公共设施建设产业。
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公司主要经营范围为：对道路公路的投资与开发；城市基础设施开发与建设；市政工程的投资与管理；房地产开发及管理；城市供水(制水)。
公司自上市以来，秉承“以人为本，规范管理，创新发展”的经营理念，稳健经营，建立、健全法人治理结构,完善各项规章制度，使公司的经营管理和对外投资逐步走向法制化、科学化和规范化，充分发挥证券市场的融资功能，致力于漳州地区的城市基础设施建设。
2. 其他评估报告使用者： 除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。
二、被评估企业
本次被评估的企业为福建华夏汽车城发展有限公司。
2.1 公司概况
公司名称：福建华夏汽车城发展有限公司
注册地址：福州市仓山区黄山高速公路连接口
注册资本：人民币 6000 万元
法定代表人：李勤
经营范围：中兴品牌汽车销售；哈飞、松花江品牌汽车销售；长安品牌汽车销售；摩托车、汽车、摩托车零部件、机械电子设备、五金交电、百货、建筑材料的批发零售与代购代销；二手车收购服务；汽车租赁；汽车美容服务；汽车年检服务及信息咨询服务。（以上经营范围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定。）
2.2经营现状
福建华夏汽车城发展有限公司近三年的资产、负债及经营状况如下，单位人民币元：
资 产 行次 2006-12-31 2007-12-31 2008-7-31
流动资产：
货币资金 1 36,181,855.22 36,026,493.34 12,237,634.79
交易性金融资产 2
应收票据 3 609,800.00 580,000.00
应收账款 4 1,232,392.68 4,568,148.97 2,516,605.49
预付账款 5 10,883,232.20 9,530,197.72 4,938,469.80
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应收利息 6
应收股利 7
其他应收款 8 38,996,071.94 47,521,207.12 42,088,116.51
存 货 9 8,679,818.12 5,021,011.21
其中：原材料 10 6,761.50 8,634.00
库存商品 11 8,673,056.62 5,012,377.21
减：存货跌价准备 12 354,778.29 83,549.79
存货净值 13 8,325,039.83 4,937,461.42 2,958,111.24
一年内到期的非流动资产 14
其他流动资产 15
流动资产合计 16 95,618,591.87 103,193,308.57 65,318,937.83
非流动资产：
可供出售的金融资产 17
持有至到期投资 18
长期应收款 19
长期股权投资 20 49,538,957.83 59,456,817.21 50,115,903.90
投资性房地产 21
固定资产原值 22 44,591,586.87 46,537,224.64 46,616,401.64
减：累计折旧 23 10,118,650.05 12,451,050.17 13,765,794.97
固定资产净值 24 34,472,936.82 34,086,174.47 32,850,606.67
在建工程 25 546,733.00 204,651.00 208,975.00
工程物资 26
固定资产清理 27 897.36
生产性生物资产 28
油气资产 29
无形资产 30 27,599,400.45 26,661,551.38 25,720,956.00
开发支出 31
商誉 32
长期待摊费用 33 120,361.17 117,765.17 64,346.10
递延所得税资产 34
其他非流动资产 35
非流动资产合计 36 112,279,286.63 120,526,959.23 108,960,787.67
资产总计 37 207,897,878.50 223,720,267.80 174,279,725.50
负债和所有者权益 行次 2006-12-31 2007-12-31 2008-7-31
流动负债：
短期借款 38 16,000,000.00 10,000,000.00 9,500,000.00
交易性金融负债 39
应付票据 40 101,420,000.00 100,323,470.00 15,150,000.00
应付账款 41 4,879,772.96 4,480,506.75 878,329.41
预收账款 42 1,184,053.00 286,730.16 524,371.16
应付职工薪酬 43 1,677,993.19 891,379.99 654,084.95
应交税费 44 143,479.30 386,159.49 -166,294.97
应付利息 45
应付股利 46
其他应付款 47 29,813,588.76 54,261,754.08 112,214,488.66
一年内到期 的非流动负债 48
其他流动负债 49
流动负债合计 50 155,118,887.21 170,630,000.47 138,754,979.21
非流动负债：
长期借款 51
应付债券 52
长期应付款 53
专项应付款 54
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预计负债 55
递延所得税负债 56
其他非流动负债 57
非流动负债合计 58 0.00 0.00 0.00
负债合计 59 155,118,887.21 170,630,000.47 138,754,979.21
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 60 60,000,000.00 60,000,000.00 60,000,000.00
资本公积 61
减：库存股 62
盈余公积 63
未分配利润 64 -7,221,008.71 -6,909,732.67 -24,475,253.71
所有者权益（或股东权益）合计 65 52,778,991.29 53,090,267.33 35,524,746.29
负债及所有者权益合计 66 207,897,878.50 223,720,267.80 174,279,725.50
行
项 目 次 2006年度 2007年度 2008 年1-7月
一、主营业务收入 1 119,987,103.08 135,028,388.80 59,132,331.10
减：主营业务成本 2 111,486,509.00 127,620,980.22 56,165,816.82
营业税金及附加 3 178,767.62 98,948.32 45,682.72
销售费用 4 2,912,194.53 2,477,678.01 1,514,731.65
管理费用 5 8,943,053.52 9,036,809.18 11,528,337.30
财务费用 6 461,810.16 1,255,931.68 548,390.68
资产减值损失 7 99,050.94
加：公允价值变动收益（损失以“－”填列） 8
投资收益（损失以“－”号填列） 9 4,359,634.94 5,745,154.38 -1,649,851.07
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 10
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 11 364,403.19 283,195.77 -12,419,530.08
加：营业外收入 12 115,024.36 32,861.00 24,828.80
减：营业外支出 13 23,057.48 4,780.73 12,345.37
其中：非流动资产处置损失 14 23,057.48 897.36
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 15 456,370.07 311,276.04 -12,407,046.65
减：所得税费用 16
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四、净利润（净亏损以“－”号填列） 17 456,370.07 311,276.04 -12,407,046.65
备注：上述表中的数据由福建华夏汽车城发展有限公司提供，其中 2006
年、2007 年、2008 年 1-7 月分别经福建东方会计师事务所有限公司、福州东祥会计师事务所有限公司、中审会计师事务所有限公司报表审计。
2.3.1 福建华夏汽车城发展有限公司长期其他股权投资中的子公司包括福建省东南汽车贸易有限公司、福建闽晨汽车贸易有限公司、福京汽车贸易有限公司、厦门市东南汽车贸易有限公司、福建省华夏汽车维修有限公司、福州闽神汽车贸易有限公司、福建省金旅客车销售服务有限公司、福州闽星长城汽车销售服务有限公司、福建华骏汽车销售服务有限公司、福建福申汽车销售服务有限公司、福建英捷汽车销售服务有限公司。
2.3.2 福建华夏汽车城发展有限公司本次列入评估的实物资产包括维修机器设备、试驾及自用车辆以及办公电子设备、房地产，还有库存待售的车辆和维修用备品备件。
2.3.3 本次评估土建标的物为福建华夏汽车城发展有限公司申报的位于福州华夏汽车城内的展厅、维修车间等建筑物及构筑物，本次列入评估的建筑物按结构分主要可分为三类：
第1类：钢结构楼房：华夏展厅、闽星展厅、上海大众展厅、华骏福特展厅
该类建筑物为钢结构，连接跨为钢筋混凝土框架结构，一般为1～2层，建筑总高度约8.4米，工程抗震设防为七度，二级耐火等级。基础为带型基础或满堂基础；钢结构部分为实腹钢柱，H型和园管钢屋架，柱间和屋架钢支撑，屋面钢浪板；外墙部分上为钢浪板下为 190×190×190多孔砖砌200厚墙；内墙部分采用190×190×
190多孔砖砌100厚墙或轻钢龙骨石膏板隔断墙。从功能上分，每个厅分为展厅和维修车间两部分。对于二次装修，根据各品牌公司的不同要求可能略有不同。
展 厅:正门采用钢化玻璃幕墙，局部铝塑板饰面，地面铺玻化砖，玻璃棉保温层，展厅立柱喷漆，彩涂板屋面板，玻璃棉保温层。展厅挑高约 6 米，大多数展厅局部分隔成二层作办公区。办公区及走廊处钢化玻璃隔墙，地面铺玻化砖。
维修车间：彩钢板外墙，室内地面水泥找平或水磨面铺面，彩钢板屋面，铝扣板或石膏板吊顶。
由于华骏福特展厅、上海大众展厅和华夏展厅中的福京展厅及名爵展厅的二次
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装修系福建华夏汽车城发展有限公司各子公司出资装修，故列入各子公司本次评估范围。
第2类：框架结构楼房：解放展厅、泵房和传达室等
采用条形砖外墙，铝合金玻璃窗，地面水泥找平，办公区地面铺设玻化砖或金刚板。
第3类：简易结构：停车棚等
钢管立柱承重，塑料遮雨篷。
2.3．4 列入本次评估的宗地共三宗,均位于福州市仓山区福峡路东侧,总用
2 2 2
地面积61,186.4M ,其中工业用地28296.5 M ,商业用地面积32889.9M 原值帐面价值为24,584,479.84元。
宗地1:
土地使用权人:福建华夏汽车城发展有限公司;
座 落: 仓山区福峡路东侧;
2
使用权面积: 9393.2M ;
使用权类型: 出让；
土 地 用途: 工业;
终止日期:2049年10月28日止；
国有土地使用证号为榕国用（2008）字第00426100156号。
宗地2:
土地使用权人:福建华夏汽车城发展有限公司;
座 落: 仓山区福峡路东侧;
2 2 2
使用权面积:10000.8M (商业3929.9 M,工业6070.9 M)
使用权类型: 出让；
土 地 用途: 商业、工业;
终止日期:商业至2039年10月28日,
工业至2049年10月28日止；
国有土地使用证号为榕国用（2008）字第00426100157号。
宗地3:
土地使用权人:福建华夏汽车城发展有限公司;
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座 落: 仓山区福峡路东侧;
2 2 2
使用权面积:41792.4M (商业28960 M,工业12832.4 M)
使用权类型: 出让；
土 地 用途: 商业、工业;
终止日期:商业至2039年10月28日,
工业至2049年10月28日止；
国有土地使用证号为榕国用（2008）字第00426100158号。
2.4. 福建华夏汽车城发展有限公司重要会计政策、会计估计的说明
2.4.1记账基础和计价原则
公司会计核算以权责发生制为基础，采用借贷记账法记账。除按公允价值计量的资产外，各项资产均按取得时的历史（实际）成本入账，在资产发生资产减值时，则计提相应的资产减值准备。
2.4.2会计年度
公司会计年度自公历每年 1 月 1 日起至12 月31 日止。
2.4.3记账本位币
☆ 公司以人民币为记账本位币。
2.4.4现金等价物的确定标准
公司在编制现金流量表时所确定的现金等价物，是指公司持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
2.4.5 应收款项坏账确认标准、坏账损失的核算方法
（1）坏账确认的标准
A、债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产依法清偿后，仍然不能收回的款项。
B、债务人逾期未履行偿债义务，并且具有明显特征表明确实不能收回的款项。
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以上确实不能收回的款项，报经董事会批准后作为坏账转销。
（2 ）坏账损失的核算方法
A、对于单项金额重大的应收账款、其他应收款，单独进行减值测试。有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。以后如有客观证据表明价值已恢复，且客观上与确认该损失发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
由于公司支付的租赁合同履约保证金在租赁合同期内其款项的回收能够得到保证，形成坏账的可能性较小，因此公司对还在租赁合同期内的租赁合同履约保证金不计提坏账准备，租赁合同期满后应收回而未收回的履约保证金转为一般应收款项，从合同期满之日起计算账龄并计提坏账准备。
对应收票据和预付款项，公司单独进行减值测试，有客观证据表明其发生减值的，根据未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认为资产损失，计提坏账准备。
B、对于单项金额重大经测试未发现减值以及单项金额非重大的应收账款、其他应收款，按账龄特征评估其信用风险，划分为七个组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。坏账准备计提比例为：
账 龄 提取比例（% ）
1 年以内 5%
1—2 年 10%
2—3 年 10%
3 年以上 100%
公司与控股子公司之间的往来不计提坏账准备。
2.4.6存货核算方法
（1）存货分类：公司存货主要分为原材料、低值易耗品、库存商品等大类。
（2 ）存货盘存制度：公司存货采用永续盘存法。
（3）存货取得和发出的计价方法：公司库存商品入库采用实际成本法核算；商场于商品发出时采用先进先出法计价；超市期末对各单品按最后一次进价调整库存商品，同时结转已销商品成本；低值易耗品采用实际成本计价，于领用时采
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用五五摊销法核算。
（4 ）存货可变现净值的确定依据：对于库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的存货，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
（5）存货跌价准备的确认标准及计提方法：
当存在以下一项或若干项情况时，将存货的账面价值全部转入当期损益,一次性予以核销：
① 已经霉烂变质的存货；
② 已经过期且无转让价值的存货；
③ 生产中不再需要，并且已无使用价值和转让价值的存货；
④ 其他足以证明已无使用价值和转让价值的存货。
当存在以下情况之一时，计提存货跌价准备：
① 市价持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望；
② 使用该项原材料生产的产品成本大于产品的销售价格；
③ 因产品更新换代，原有库存材料已不适应新产品的需要，而该原材料的市场价格又低于其账面成本；
④ 因提供的产品或劳务过时或消费者偏好改变而使市场的需求发生变化，导致市场价格逐渐下跌；
⑤ 其他足以证明该项存货实质上已经发生减值的情形。
公司由于上述原因造成的存货成本不可收回的部分，期末采用成本与可变现净值孰低计价原则，按存货类别提取存货跌价准备，计入当期损益。
2.4.7固定资产的标准、分类、计价、折旧政策
（1）固定资产的确认标准：固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：
A、为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的;
B、使用寿命超过一个会计年度。
（2 ）固定资产分类：
公司固定资产分为房屋建筑物、机器设备、运输设备、办公及其他经营用设
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备四类。
（3）固定资产计价
购置或新建固定资产按其成本作为入账价值，其中，外购的固定资产的成本包括买价、增值税、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值。
（4 ）折旧方法：
公司固定资产折旧按原值扣除其预计净残值3%-5%和减值准备后，按预计
使用寿命采用年限 平均法分类计提。各类固定资产的预计使用寿命和年折旧
率如下：
固定资产类别 折旧年限 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20 5 4.75
机器设备 10 5 9.50
运输设备 8 5 11.88
其他设备 5 5 19
（5）固定资产后续支出
固定资产后续支出在符合：A、与该固定资产有关的经济利益很可能流入
企业；B、该固定资产的成本能够可靠地计量，计入固定资产成本。
以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为长期
待摊费用，在受益期内合理摊销。
2.4.8在建工程核算方法
在建工程以实际成本计价。其中为工程建设项目而发生的借款利息支出和外币折算差额在固定资产达到预计可使用状态前计入工程成本。在建工程在达到预计使用状态之日起不论工程是否办理竣工决算均转入固定资产，对于未办理竣工决算手续的待办理完毕后再作调整。
2.4.9无形资产核算方法
（1）无形资产的确认标准：公司将企业拥有或者控制的没有实物形态，并且与该资产相关的 预计未来经济利益很可能流入企业、该资产的成本能够可靠计量的可辨认非货币性资产确认为无形资产。
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（2 ）初始计量：分别按以下方式进行初始计量
①外购无形资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费以及直接归
属于使该项资产 达到预定用途所发生的其他支出。
②投资者投入的无形资产，按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但合同或协议约定 价值不公允的除外。
公司的无形资产主要为外购的专业软件。
（3）无形资产的摊销
公司无形资产均为外购的专业软件，在5 年期内内平均摊销。 公司每年年度终了，将对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及未来经济利益消耗方式进行复核。无形资产的预计使用寿命及未来经济利益的预期消耗方式与以前估计不同的，将改变其摊销期限和摊销方法。
2.4.10长期股权投资的核算方法
长期股权投资按取得时的实际成本作为初始投资成本，初始投资成本按以下原则确定：
（1）企业合并形成的长期股权投资：
A、同一控制下的企业合并，以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得的被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
B、非同一控制下的企业合并，在购买日按照《企业会计准则第20 号——企业合并》确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。
（2 ）除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
A、以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
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B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
C、投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议价值不公允的除外。
D、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7 号——非货币性资产交换》确定。
E、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定。
（3）长期股权投资的核算方法
A、成本法核算：能够对被投资单位实施控制的长期股权投资以及对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。采用成本法核算时，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。该确认的投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。
B、权益法核算：对被投资单位共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。采用权益法核算时，公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。如果被投资单位采用的会计政策及会计期间与公司不一致的，按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。
（4 ）长期股权投资的减值准备
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长期股权投资的减值准备按会计政策第 14 项、资产减值规定处理。
2.4.11长期待摊费用
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的，分摊期限在
1 年以上的各项费用，主要有门店装修改良支出、租金等。
（1）公司门店装修改良支出主要分为两类，第一类是新开门店开业前的经营场所和办公场所改良工程支出（主要包括：土建、水电、网络、消防、设备等）；第二类是已开业门店的改建、扩建工程。新开门店场地装修改造支出，设定预计受益期最长为 10 年，在预计受益期和剩余租赁期孰短的期限内按直线法进行摊销。已开业门店的改建、扩建工程，设定预计最长受益期为5 年，在预计受益期和扣除已开业时间的剩余租赁期孰短的期限内按直线法进行摊销。本公司每年年度终了，将对其受益期限进行复核。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部计入当期损益。
（2 ）租金支出按其受益期平均摊销。
（3）筹建期间发生的开办费用(除购建固定资产以外)，先在长期待摊费用中归集，在开始生产经营当月一次计入当期损益。
2.4.12 长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产及其他资产减值计提依据及方法
（1）减值测试的范围
报告期末，对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试；除此之外，对于存在下列迹象表明可能发生了减值的资产进行减值测试：
A、资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推 移或者正常使用而预计的下跌。
B、企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处 的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影 响。
C、市场利率或者其它市场投资报酬率在当期已经提高，从而 影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。
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D、有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。
E、资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。
F、企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将 低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏 损）远远低于（或者高于）预计金额等。
G、其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
（2 ）资产减值损失的确认
资产减值损失是根据期末各项资产预计可收回金额低于其账面价值的差额确认。
（3）预计可收回金额的确定方法
根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定估计其可收回金额。
（4 ）有迹象表明一项资产可能发生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金额。难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
2.4.13借款费用
借款费用包括因借款发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生的汇兑差额。公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产购建或者生产的，应予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
2.4.14收入实现的确认原则
（1）销售商品：
在公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售商品收入的实现。
（2 ）提供劳务：在资产负债日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用
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完工百分比法确认提供劳务的收入。在资产负债表日提供劳务交易的结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
A、 已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同的金额结转劳务成本。
B、 已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，应当将已经发生的劳务成本入当期损益，不确认提供劳务收入。
（3）让渡资产使用权：让渡资产使用权收入同时满足下列条件的，予以确认：
A、相关的经济利益很可能流入企业；
B、收入的金额能够可靠地计量。
利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
使用费收入金额：按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
2.4.15所得税
公司所得税的会计处理采用应付税款法核算。
2.4.16利润分配方法
根据公司章程，公司净利润按以下顺序分配：
（1）弥补以前年度亏损；
（2 ）提取10%法定盈余公积金；
（3）根据股东大会决议，可提取任意盈余公积金；
（4）剩余利润根据股东大会决议予以分配。
2.4.17主要税项
公司及子公司主要税项及税率列示如下：
*流转税
增值税: 销售收入按 17%的税率计算销项税；增值税按销项税扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额缴纳;
营业税:按应税营业收入的5%计缴营业税;
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城市建设维护费:按应缴纳的流转税的7%缴纳;
教育费附加:按应缴纳的流转税的3%缴纳;
地方教育费附加:按应缴纳的流转税的 1%缴纳
*企业所得税
公司的企业所得税税率为25% （除子公司厦门市东南汽车贸易有限公司适用2007 年企业所得税税率为 15%，2008 年企业所得税税率为 18%）
*其他税费
房产税: 自用房产 按房产原值的75%乘 12‰缴纳房产税出租房产 按租金收入的 12%缴纳房产税
3．委托方与被评估企业的关系
委托方为被评估企业的母公司之一。
三、评估目的：本次评估目的是为了委托方福建漳州发展股份有限公司核实福建华夏汽车城发展有限公司股东全部权益价值,拟为福建华夏汽车城发展有限公司进行股权转让提供作价参考。
四、评估范围和对象：评估对象为福建华夏汽车城发展有限公司股东全部权益价值。评估范围为截止2008年7月31 日经中审会计师事务所有限公司审计后的福建华夏汽车城发展有限公司全部资产和负债。
五、价值类型和定义
1.本企业价值评估所选取的价值类型为：投资价值。
2.价值定义表述：所谓投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。
3.价值类型选取的理由及依据：注册资产评估师执行资产评估业务，当评估业务针对的是特定投资者或者某一类投资者，并在评估业务执行过程中充分考虑并使用了仅适用于特定投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参
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数时，注册资产评估师通常应当选择投资价值作为评估结论的价值类型。根据本次评估目的， 确定本次企业价值评估所选取的价值类型为投资价值。
六、评估基准日及有效期：
本次评估基准日为 2008年 7月31 日
确定评估基准日的相关事项说明：
（1）本项目评估基准日确定的理由：由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出公允价值结论，选择月末日期的会计期末作为评估基准日，能够较全面反映评估对象资产及负债的整体情况；同时本评估基准日与评估人员实际评估日期也较为接近，使评估人员能更好地把握委评资产的基准日状况，真实反映委评资产基准日的现时价值。为确切地反映委估对象的公允价值，有利于本项目评估目的顺利实现，经评估机构与委托方及企业一致商定，确定本项目资产评估基准日为2008年7月31日。
（2）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准有效的价格标准和利率、汇率、税率。
（3）本评估报告有效期为一年，即自 2008 年 7 月 31 日至 2009 年 7 月 30
日。
七、评估依据
（一）行为依据
1．本公司与委托方订立的资产评估协议书；
2.中审会计师事务所有限公司出具的评估基准日的审计报告；
（二）主要法律法规依据
1. 《国有资产评估管理办法》(国务院第91 号令，1991 年)；
2. 《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第36 号)；
3. 《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会 1996 年 5 月7 日发布)；
4. 《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[1999]91 号)；
5 《企业价值评估指导意见》；
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6. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会2003)；
7. 《资产评估准则—基本准则》（2004 年 5 月 1 日）；
8. 《中华人民共和国公司法》；
9. 《企业会计准则》、《企业会计制度》；
10.《国有资产评估管理若干问题的规定》；
11. 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企［2004 ］20 号）；
12．财企（2005）12 号文《企业公司制改建有关国有资本管理与财务处理的有关规定》；
13．《资产评估准则––评估报告》、《资产评估准则––评估程序》、《资产评估准则––业务约定书》、《资产评估准则––工作底稿》、《资产评估准则–
–机器设备》、《资产评估准则––不动产》和《资产评估价值类型指导意见》，中评协[2007]189号。
14. 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
（三）重大合同协议、产权证明文件
1．委托方福建漳州发展股份有限公司营业执照复印件；
2．资产占有方福建华夏汽车城发展有限公司营业执照、财务报表复印件；
3．资产占有方福建华夏汽车城发展有限公司两年一期审计报告。
4．车辆行驶证复印件；
5．相关合同及财务资料；
6．委托方、资产占有方承诺函；
7．其他相关评估资料。
（四）取价依据
1．国家有关部门发布的统计资料、技术标准、规范文件等方面的资料；
2．企业提供的有关资产、财务、经营等方面的资料；
3．评估人员现场清查、取证、记录等方面的资料；
4．市场询价资料；
5．《福建省建筑工程消耗量定额》；
6．《福建省建筑工程综合单价表》；
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7．《福建省工程造价管理》；
8．《汽贸商情》；
9．福州市人民政府榕政综[2006]235 号《福州市人民政府关于印发福州市四城区土地使用权出让和划拨规费标准的通知》；
10．《中国机电产品市场价格目录》；
11．《计算机市场》；
12．《中国电子商情》；
13．《福建省统一耕地年产值和征地补偿标准》；
14．《城镇土地估价规程》；
15．《福建省建筑装饰工程预算定额》；
16．国家计委、建设部“关于发布《工程勘查设计收费管理规定》的通知”
（计价格（2002）10号）；
17．福建省物价局关于重新核定工程建设监理费有关问题的通知》（闽价
（2001）房字69号）；
18．《福建省物价局关于规范建设工程造价咨询服务收费有关问题的通知》
（闽价（2002）房457号）；
19.国土资发[2006] 307号《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》；
20. 《国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知》；
21．其他有关参考资料。
（五）参考资料及其依据
1．资产占有方提供的评估基准日及前三年会计报表、账册与凭证；
2．资产占有方提供的资产评估申报表；
3．有关市场价格资料。
八、评估方法
根据本次特定经济行为所确定的评估目的及所采用的价值类型，评估对象及获利能力状况，评估时的市场条件，数据资料收集情况及主要技术经济指标参数的取值依据，经适用性判断，确定本次企业价值评估适宜采用的方法为：收益法
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和成本加和法。
8.1 收益法
评估思路：收益法系在对历史财务数据统计分析基础上，通过对未来所在行
来的分析，测算企业未来现金流量折现确定评估值。
收益现值法是通过对未来收益的预测，以及现金流量的测算，最后以现金流折现值作为企业价值的方法。具体评估方法是通过估算被评估企业将来的预期经济收益，并以一定的折现率折现得出其价值。本次采用间接法对企业价值进行评估，即通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值，股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值+ 长期投资
企业整体价值计算公式为：
N
P= ∑AI（1+R）-I+M
I=1
P——企业整体价值评估值
N——企业收益年限
AI——未来第I年预期收益（现金流量）
R——折现率
I——付息债务价值
M——长期投资
8.2 成本加和法
8.2.1 评估思路：
成本法系在对企业各个单项资产和负债进行评估的基础上，合理确定全部
股东权益价值。
8.2.2 计算公式：
全部股东权益价值＝各单项资产评估值之和-负债评估值
8.2.3 具体方法：分述各单项资产与负债的具体评估方法
8.2.4.1.货币资金的评估：
通过盘点现金，核查银行对账单及余额调节表，按核实后的账面值评估。
8.2.4.2.应收款项（应收账款、应收票据、预付账款、其他应收款）的评
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估：
借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户，发询证函或执行替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于各种预付款，则根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评
估值。
8.2.4.3.存货的评估：
为库存维修材料和工具、在途物资以及库存车辆。在抽盘的基础上，并将账面单价与基准日的市场价进行比较，基本接近无大的变化，以核实后的帐面价值作为评估价值；库存车辆、配件和装璜材料，按以下公式进行评估：
评估值 = 预计销售价格×（1-综合销售费用率-综合税金率 - 净利润折减率）
根据中审会计师事务所有限公司审计后的 2008 年 1-7 月的销售毛利率、税金及附加、销售费用占销售收入的比重，倒算确定预计销售价格、销售费用、税金等。其中净利润折减率根据车辆销售情况，销售情况较好的净利润折减率取
30%，销售情况相对差的净利润折减率取40%。
在途物资和维修工具按审计确认的账面值评估。
8.2.4.4. 固定资产
8.2.4.4.1设备的评估：
设备的评估采用重置成本法。
设备的评估值=重置全价×成新率
设备评估时首先根据资产占有方提供的设备清查评估明细表所列示的内容，
通过对有关合同、法律权属证明及会计凭证、设备台帐的审查来核实其产权。
重置全价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或
基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。
对无法询价及查阅到价格的设备，用类似设备的现行市价加以确定。成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置全价的比率。成新率用年限法、分部件打分法或是两者的结合予以确定。在成新率的分析计算过程中，充分注意设备的设计、制造、实际使用、维护、修理、改造情况，充分考虑设计使用年限、物理寿命、经济寿命、现有性能、运行状态和技术进步等因素的影响。将重置全价
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与成新率相乘，得出设备的评估值。
8.2.4.4.2 本次评估中评估师注意到福建华夏汽车城发展有限公司的各控股子公司的各个汽车品牌截至评估基准日帐面均体现展厅装修支出（在固定资产中），因各展厅的土建部分均为福建华夏汽车城发展有限公司所有并在其帐面反映，故本次评估将福建华夏汽车城发展有限公司的各控股子公司的各个汽车品牌截至评估基准日帐面展厅装修支出以中审会计师事务所有限公司审定数为评估值，仍在各控股子公司帐面反映。
8.2.4.4.3建筑物的评估
根据《资产评估准则——不动产》和《房地产估价规范》，房屋建筑物的评估方法通常有比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种估价方法。市场法适用于同类房地产交易实例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进行估价的情况下的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估。
通过实地勘察和对周边区域的调查并分析有关资料之后，根据评估对象的特点和实际情况，结合评估目的和价值类型来确定评估方法。考虑到评估对象主要为钢结构建筑物，缺乏可比案例故不宜采用市场法，同时建筑物的收益不易分离也不宜采用收益法；故根据具体资产情况采用房地分估，建筑物采用成本法评估法，其基本公式如下：
评估值＝重置全价×成新率
##建筑物重置全价包括:综合造价、前期费用、管理费用、资金成本、开发利润。
⑴综合造价
☆ 根据委托方建(构)筑物的具体情况,选取典型工程,收集典型工程的决算书、施工图纸等资料,抽查核实工程量,对决算书中工程量套用《福建省建筑工程消耗量定额》(FJYD-101-2005)、《福建省建筑工程综合单价表》和《福建省建筑装饰工程预算定额》与福州市2008年7月份材料进行材料价差调整,得出其工程总造价。
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⑵前期及其他费用
包括测量、勘察、设计费和可行性研究费,根据现行基本建设有关规定和委托方的具体情况,按综合造价的一定比率计取。
包括测量、勘察、设计费和可行性研究费,根据现行基本建设有关规定和委托方的具体情况,按综合造价的一定比率计取。
①招投标管理费——根据《国家计委关于印发 《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知》及项目的实际情况，一般为建安造价的0.3％。
②勘查、设计费——根据国家计委、建设部“关于发布《工程勘查设计收费管理规定》的通知”（，勘察设计费为全部工程建安造价的2.5％。
③监理费——根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知及工程的实际情况，本次评估取工程建设监理费为工程建安造价的1.5％。
④造价咨询费——根据《福建省物价局关于规范建设工程造价咨询服务收费有关问题的通知》及工程的实际情况，本次造价咨询费按建安造价的 0.5%计取。
⑤保险费——根据当地实际情况，本项目按工程的0.2％计取。
⑥小计前期及其他费用为5.0％。
⑶管理费用
指房屋开发和组织管理中发生的费用，按建安造价的2％计取。
⑷资金成本
即应计利息,计息期按正常建设工期,利率取评估基准日银行基建贷款利率、资金视为建设期内正常均匀投入,计息基础为前期费用,综合造价,其他费用之和。
根据评估对象的规模及项目特点，结合目前同类开发项目的正常开发建设周期情况,调查确定该项目的开发周期为1.0年，投资利息率按2007年12月21
日调整利率后中国人民银行公布的固定资产同期贷款利息率7.47%计，计算公式如下：I=V1*[(1+r)1.0/ 2-1]
则： 利息率I= [(1+r)N / 2 - 1]＝[(1+7.47％)1.0/ 2 -1]＝3.67％
⑸利润
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以开发过程资金投入量为基数，结合房屋的性质确定利润率。一般要体现
高层综合楼、别墅与一般多层商品房的区别，商品房和单位自建房、农村个人自建房的区别。由于评估对象为汽车展厅及维修厂等，故本次对建筑物建安工程取3-5％的利润率，对构筑物不取利润。
⑹评估原值的确定
评估原值＝综合造价＋前期及其他费用＋管理费用＋资金成本＋利润
##成新率的确定
建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。评估人员通过现场勘察后,对所评房屋建筑物参照不同工程结构进行分析比较,结合现场观察,对建筑物的地基基础、承重柱梁、墙体、楼面、屋盖、防水及地面面层、门窗、粉刷、水电配套设施等进行勘察记录,同时考虑所评物业的内在质量外观形态、购造年限及平时维护保养和使用状况因素,参照建筑物寿命使用年限据以确定成新率。
⑴年限法
成新率=[1-(已使用年限/耐用年限)]×100%
建筑物使用年限：
生产性 ：钢结构50年 框架结构 50年 混合结构40年
非生产性：钢结构70年 框架结构 60年 混合结构50年
二次装修：10年
构筑物使用年限
构筑物分类 耐用年限(年) 构筑物分类 耐 用 年 限
(年)
1、围墙(砖砌) 3 3、道路
2、混凝土各类池 30 混 凝 土 路 10
面
砖砌池 20 4、挡墙
干砌 15
浆砌 20
⑵分值法
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成新率=结构部分合计得分×结构部分修正系数+装修部分合计得分×装修部分修正系数+设备部分合计得分×设备部分修正系数
框架结构 混合结构 砖木结构
结构类别
结构 装修 设备(水电) 结构 装修 设备(水电) 结构 装修 设备(水电)
修正系数
部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分
楼层
单 层 0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.05
二～三层 0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1
四～六层 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15 0.3
七层以上 0.8 0.1 0.1
⑶综合成新率
综合成新率=(年限法成新率+分值成新率)/2
3．评估净值的确定
评估净值＝评估原值×综合成新率
8.2.4.5.无形资产的评估：
8.2.4.5.1 无形资产包括软件，因软件系统更新速度很快，且各个单位的软件需求都不同，很难横向作价值比较，故本次评估按中审会计师事务所有限公
司审定后的帐面值为评估值。
8.2.4.5.2土地使用权的评估：
根据国家资产管理与评估的有关法规,遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则。我们对委托评估范围内资产进行了必要的核查及技术鉴定,查阅了有关文件及技术资料,实施了我们认为必要的其他程序。并根据
《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）进行评估。通行的土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的《技术规程》,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。委估宗地为商业与工业用地，根据委估土地的有关资料和相关的评估目的，本次评估宜采用基准地价系数修正法和成本逼近法。
##成本逼近法
所谓成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加
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上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。其基本公式为：
地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值。
##基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
其基本公式为：
V＝V ×（ 1±∑K）×K
1b i j
式中：
V：土地地价
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑K ：宗地地价修正系数
i
K ：估价期日、土地使用年期等其他修正系数
j
8.2.4.5.3 其他无形资产包括品牌经营权品牌经营权系原金旅客车公司福州独家代理权（原始入账价值65 万元），一汽大众、上海大众、中华汽车、东风雪铁龙、长城汽车、一汽解放六大公司代理权（原始入账价值
180 万元), 2004 年 8 月 31 日取得,因福建华夏汽车城发展有限公司子公司目前已无金旅客车公司福州独家代理权，故将评估基准日金旅客车公司福州独家代理权摊余价值评估为0，其余代理权均为一般代理权，同城均有数家 4S 店，故其品牌代理权不会带来超额收益，本次评估按中审会计师事务所有限公司审定后的摊余价值为评估值。
8.2.4.6 长期待摊费用的评估
长期待摊费用主要是装修改造支出评估为0，并入相关实物资产中评估。
8.2.4.7.负债的评估：
负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经济债务。
负债评估值根据评估目的实现后的产权持用者实际需要承担的负债项目及
金额确认。对于负债中并非实际负担的项目按零值计算。
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九、评估过程
本公司接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照本公司与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。本次评估工作开始于 2008 年 8 月 11 日，结束于 2008 年 8
月 26 日。先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：
（一）接受委托阶段
了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时
间计划。
（二）资产清查阶段
由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导企业填报有关资产评估申报明细表，为保证所填列明细的真实与完整，要求福建华夏汽车城发展有限公司首先进行全面清查，并由评估人员提前参与，同时，收集资产评估所需法律、法规
和行业、企业资料，取得与委估资产有关的权属证明。
（三）评定估算阶段
根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握各项委估资产历史和现状，并进一步审阅填报的资产评估资料，对审阅后的有关数据进行必要的核查、鉴别，对实物资产进行质量、数量核对，察看、记录、分析，同时，开展市场调研、询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评估
方法对各项资产及负债予以评定估算。
（四）评估汇总阶段
根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生
重复或遗漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草评估报告书，并经本公司内部三级审核，最后提交
正式评估报告书。
十、评估前提、基本假设、具体假设
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1. 评估前提：本次评估是以企业持续经营为评估假设前提。
2. 基本假设：
2.1 以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条
件。
2.2 以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假
设条件。
2.3 以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生
足以影响评估结论的重大变化为假设条件。
2.4 以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交
易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
2.5 除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被申报的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大诉讼或期后事项，且资产占有方对列入评估范围
的资产拥有合法权利为假设条件。
3. 具体假设：
3.1 评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件
下，在评估基准日 2008年 7月 31日的股东全部权益价值的反映为假设条件。
3.2 本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流
动性的分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
3.3 本项目的执业注册资产评估师知晓股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。由于无法获取行业及相关股权的交易情况资料，且受现行产权交易定价规定的限制，故本次评估中没有考虑控股权和少数股
权等因素产生的溢价和折价。
3.4本公司在评估过程中，接受了部分由福建华夏汽车城发展有限公司提供的评估师认为是评估过程中不可缺少的资料，这些资料的真实性、正确性及来源合法性由福建华夏汽车城发展有限公司负责，评估师均假定这些资料是真实、正确及来源合法，本次评估的结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法性；
3.5.本次评估结论成立的评估假设和限制条件:
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3.5.1 本次评估结果以除注册资产评估师知悉的在建工程外，不存在其他在
建工程项目为假设前提；
3.5.2 本次评估结果以除注册资产评估师知悉的预计负债外，不存在其他预
计负债为假设前提；
3.6. 本报告未考虑因资产转让而产生的有关税收及费用;
3.7本报告中的有关收益法预测中的具体假定条件。
3.7．1．公开市场假设，即假设待评企业拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场，即公开市场。
3.7．2. 持续经营假设，被评估企业保持现行的经营方式、经营风格和经营范围，或除随着市场和科学技术发展进行适当合理的调整和创新外在其它所有的重大经营方面维持现状，持续经营。
3.7．3. 企业的经营环境、行业性质、经营风险以及其它客观经济环境等方面保持稳定、无重大变化：包括国家的方针政策无重大变化；国家的利率、汇率水平无重大改变；企业所在地区的社会经济环境无重大改变；国家或相关地区不出台限制汽车消费的宏观政策。
3.7．4. 企业目前执行的税赋、税率政策不变。其中，企业所得税的预测依据是已经颁布的企业所得税法的有关规定的前提预测。
3.7．5.企业所从事的行业布局及产品市场需求状况、价格状况及变动趋势无重大变化；各汽车厂家对各地 4S 点布局和数量的策略和各地区的汽车市场总容量不出现重大变化；
3.7．6.企业及其管理者完全遵守所有有关的法律和法规。
3.7．7.管理者具有足够的管理才能和良好的职业道德，管理风险、资金风险、市场风险、技术风险、人才风险等处于可控范围或可以得到有效化解。
3.7．8. 企业的提供的历史财务资料真实可靠，预测中所采用的财务、会计、税务政策在重要方面不发生变化。
3.7．9. 不存在产权及其它重大经济纠纷，无其他不可抗力及不可预测因素对被评估企业经营产生重大不利影响；
3.7．10．未来公司维修资格可以延续。
本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本
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评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条件发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。
十一、评估结论
（一）两种评估方法评估结果比较分析
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的方法，分别采用了成本加和法和收益法对福建华夏汽车城发展有限公
司全部权益价值进行了评估，其中：
1. 成本加和法评估结论
经采用成本加和法评估，福建华夏汽车城发展有限公司股东全部权益价值（净资产）账面值为人民币3,552.47万元，调整后账面值为人民币3,552.47
万元，评估值为人民币10,327.53万元,增值人民币6,775.06万元。
单位: 人民币万元
帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增值额 增值率%
编号 项 目
A B C D = C-B E = (C-B)/|B|×100
1 流动资产 6,531.89 6,531.89 6,544.18 12.29 0.19
2 长期投资 5,011.59 5,011.59 6,074.67 1,063.08 21.21
3 委托贷款
4 固定资产 3,305.96 3,305.96 4,519.70 1,213.74 36.71
5 其中：建 筑 物 3,210.20 3,210.20 4,422.23 1,212.03 37.76
6 设 备 74.86 74.86 97.47 22.61 30.20
7 在建工程 20.90 20.90 0.00 -20.90 -100.00
8 固定资产减值准备
9 无形资产及其他资产 2,578.53 2,578.53 6,978.32 4,399.79 170.63
10 无形资产净额 2,572.10 2,572.10 6,978.32 4,406.22 171.31
11 长期待摊费用 6.43 6.43 0.00 -6.43 -100.00
12 其他长期资产
13 递延税款借项
14 待处理财产损益
15 资产总计 17,427.97 17,427.97 24,116.87 6,688.90 38.38
16 流动负债 13,875.50 13,875.50 13,789.34 -86.16 -0.62
17 长期负债
18 递延税款贷项
19 负债总计 13,875.50 13,875.50 13,789.34 -86.16 -0.62
20 净资产总计 3,552.47 3,552.47 10,327.53 6,775.06 190.71
结论详细情况见评估明细表。
2.评估结果与调整后账面值的比较主要变动情况如下表所示：
2.1 应收帐款评估增值 132,350.82 元，系将三年以上无法收回的不良债权评估为0，以及坏帐准备评估为0两相对抵造成。
2.2 预付帐款评估减值 822.89 元，系三年以上无法收回的不良债权评估为0
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造成；
2.3 其他应收款评估减值 103,758.61 元；系坏帐准备评估为 0、三年以上无法收回不良债权和费用性支出评估为0,对抵产生减值。
2.4 存货评估增值 95,132.23 元，系库存车辆、配件和装璜材料毛利增值及坏帐准备评估为0造成；
2.5 长期投资评估增值 10,630,749.75 元,系控股的子公司按母公司的评估基准日进行整体评估，按评估后的净资产乘以母公司的股权比例后的价值作为母公司长期其他股权投资的评估值产生的评估增值.
2.6 固定资产（不含在建工程）评估增值12,346,396.02 元，系设备使用过程中的自然磨损老化、评估耐用年限和财务折旧年限的差异，近年三材价格和人工费上涨较快几项相抵造成。
2.7 土地使用权评估增值44,052,206.39 元，系近年土地升值较快。
2.8 金旅客车公司福州独家代理权摊余价值 390,000.00 元评估为0.
2.9 长期待摊费用主要是装修改造支出，帐面值 64,346.10 元，评估为0，并入相关实物资产中评估。
2.10 负债评估减值 861,620.59 元，系将坏帐、费用化支出、尾款、不需付款项评估为0。
3.收益法评估结果
经采用收益法评估，福建华夏汽车城发展有限公司股东全部权益价值
（净资产）账面值为人民币 3,552.47 万元，调整后账面值为人民币 3,552.47
万元，评估值为人民币8379.31万元。
（二）评估结论的确定
2008年7月全国汽车总销量为66.59万辆，同比增长仅为3.88%，为最近
40个月来的最低增幅，其中乘用车同比增速为6.79%，较上月均有明显下滑，而商用车更是出现了-3.35%的负增长。各子行业同比增幅几乎都出现了明显下滑，仅交叉型乘用车和微型货车同比增幅好于6月数据。 1~6月重点企业集团销售收入增长率回落到24.95%，利润总额同比增长下滑至了30.41%，主要是由于营业费用上升较快，同时毛利率有所下降。前6个月毛利率水平下降到15.51%，6
月当月毛利率仅为14.30%，成本压力正逐渐显现。营业费用的快速上升我们判
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断应当是由于市场销售情况恶化，向经销商的返佣、促销费用较大所致。
1~6月的数据显示，尽管目前PPI水平日渐走高，汽车企业的成本压力在3
季度将进一步增大。需求的进一步恶化是对汽车企业更大的威胁，在供给可能相对过剩的情况下，价格竞争将进一步激化，营业费用也将持续攀升，车企盈利将继续北侵蚀。 8月由于奥运因素的影响，消费者的关注度转移，经销商进货渠道不畅以及户外促销受到管制，再加上宏观经济等其他方面也难有利好因素，汽车销量有可能出现负增长。
所以综上所述,未来的收益有着一定的不确定性，未来成本不断上涨，生产经营受宏观经济影响很大，而福建华夏汽车城发展有限公司位于福州市东扩南进的城市发展大通道上,其所拥有的土地资产价值相当优良,未来会有较大的升值空间,加上考虑到本次评估目的是股权转让，故在本次评估中，选用成本加和法评估结果作为本次评估的评估结论是比较稳健的。
经采用成本加和法评估，福建华夏汽车城发展有限公司股东全部权益价值（净资产）账面值为人民币3,552.47万元，调整后账面值为人民币3,552.47
万元，评估值为人民币10,327.53万元,增值人民币6,775.06万元。
单位: 人民币万元
帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增值额 增值率%
编号 项 目
A B C D = C-B E = (C-B)/|B|×100
1 流动资产 6,531.89 6,531.89 6,544.18 12.29 0.19
2 长期投资 5,011.59 5,011.59 6,074.67 1,063.08 21.21
3 委托贷款
4 固定资产 3,305.96 3,305.96 4,519.70 1,213.74 36.71
5 其中：建 筑 物 3,210.20 3,210.20 4,422.23 1,212.03 37.76
6 设 备 74.86 74.86 97.47 22.61 30.20
7 在建工程 20.90 20.90 0.00 -20.90 -100.00
8 固定资产减值准备
9 无形资产及其他资产 2,578.53 2,578.53 6,978.32 4,399.79 170.63
10 无形资产净额 2,572.10 2,572.10 6,978.32 4,406.22 171.31
11 长期待摊费用 6.43 6.43 0.00 -6.43 -100.00
12 其他长期资产
13 递延税款借项
14 待处理财产损益
15 资产总计 17,427.97 17,427.97 24,116.87 6,688.90 38.38
16 流动负债 13,875.50 13,875.50 13,789.34 -86.16 -0.62
17 长期负债
18 递延税款贷项
19 负债总计 13,875.50 13,875.50 13,789.34 -86.16 -0.62
20 净资产总计 3,552.47 3,552.47 10,327.53 6,775.06 190.71
结论详细情况见评估明细表。
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十二、特别事项说明
1.对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机
构及评估人员不承担相关责任。
2.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资
料的真实性负责。
3.虽然本项目评估过程中评估人员未发现被评估资产存在其他担保和抵押事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产状态做出独立的判断。
4.除非特别说明，本评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利为基础，未考虑由于被评估单位尚未支付某些费用所形成的相关债务，我们假设资产受让方与该等负债无关。
5．本次评估中评估师注意到福建华夏汽车城发展有限公司无形资产中的品牌经营权系原金旅客车公司福州独家代理权（原始入账价值 65 万元），一汽大众、上海大众、中华汽车、东风雪铁龙、长城汽车、一汽解放六大公司代理权（原始入账价值180 万元), 2004年8月31 日取得,因福建华夏汽车城发展有限公司目前已无金旅客车公司福州独家代理权，故将评估基准日金旅客车公司福州独家代理权摊余价值 390,000.00 元评估为 0，其余代理权均为一般代理权，同城均有数家 4S 店，故其品牌代理权不会带来超额收益，本次评估按中审会计师事务所有限公司审定后的摊余价值为评估值。
6．本次评估中评估师注意到福建华夏汽车城发展有限公司无形资产中的软件因软件系统更新速度很快，且各个单位的软件需求都不同，很难横向作价值比较，故本次评估按摊余后的帐面值为评估值。
7．本次评估中对建筑物中的如展厅、车间、办公楼等土建部分仅根据有关合同、图纸、帐簿记录等认定工程量、工程质量、技术标准，并进行了现场勘查,但未对相关技术指标进行试验测定；
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8．本次评估中对未办理产权证的土建部分，本公司评估人员仅按照资产占
有方申报的工程量及数据进行测算，具体的工程量及数据应以有权核定产权和造价的部门颁发的有关权属文件、造价审核书为准；
9.本次评估中未对设备进行开机测试，具体的性能数据以现场清查时资产占有方设备管理人员提供情况为评估参考依据；
10．本次评估中评估师注意到资产占有方的部分维修设备现场核查是处于库存待用状态，本次评估中是根据对其其外观的观察和具体的性能数据以现场清查时资产占有方设备管理人员提供情况为评估参考依据；
11．本次评估中评估师注意到福建华夏汽车城发展有限公司及其各控股子公司在销售中存在厂商返利现象；评估师限于客观条件，未能取得福建华夏汽车城发展有限公司及其各控股子公司的各个汽车品牌截至评估基准日的厂商返利的计算依据和相关文件，只能根据中审会计师事务所有限公司审计后的2008年1-7
月的销售毛利率、税金及附加、销售费用占销售收入的比重，按以下公式进行评估：
评估值 = 预计销售价格×（1-综合销售费用率-综合税金率 - 净利润折减率）
倒算确定预计销售价格、销售费用、税金等，其中净利润折减率根据车辆销售情况，销售情况较好的净利润折减率取30%，销售情况相对差的净利润折减率取40%。(系将部分净利留给新股东)据此计算截至评估基准日的福建华夏汽车城发展有限公司及其各控股子公司的各个汽车品牌库存车辆、配件和装璜材料的评估值。评估基准日前的厂商返利以中审会计师事务所有限公司审定数为准。
12．本次评估中评估师注意到福建华夏汽车城发展有限公司长期其他股权投资中的控股子公司福建省福京汽车贸易有限公司、福州闽神汽车贸易有限公司、福建福申汽车销售服务有限公司三家之间存在交叉持股现象，无法计算各家的股权价值，故本次评估将福建福申汽车销售服务有限公司对福州闽神汽车贸易有限公司 30%股权，对福建省福京汽车贸易有限公司 10%股权仅按帐面成本列示。
13．本次评估中评估师注意到福建华夏汽车城发展有限公司及其各控股子公司截至评估基准日的银行存款各个帐户有较大的未达帐现象，考虑到行业特
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点，以中审会计师事务所有限公司审定数为评估值。
14．本次评估中评估师注意到福建华夏汽车城发展有限公司与其两个股东福建漳州发展股份有限公司和厦门国贸集团股份有限公司有较大的资金往来。
☆ 15．本次评估中评估师注意到福建华夏汽车城发展有限公司的各控股子公司的各个汽车品牌截至评估基准日帐面均体现展厅装修支出（在固定资产中），因各展厅的土建部分均为福建华夏汽车城发展有限公司所有并在其帐面反映，故本次评估将福建华夏汽车城发展有限公司的各控股子公司的各个汽车品牌截至评估基准日帐面展厅装修支出以中审会计师事务所有限公司审定数为评估值，仍在各控股子公司帐面反映。
16.期后事项
16.1 评估基准日后至出具评估报告日，该企业的流动资产、固定资产、负债和当年利润等均发生了变化，在使用评估结论时应充分地考虑这些变化对评估
结果的影响。
16.2 评估基准日后至出具评估报告日，委托评估单位的一切经营活动均在
正常范围之内。无需披露而未披露的重大事项。
16.3 报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
16.4 在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，
应按如下原则处理：
16.4.1 资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；
16.4.2 资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应
及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值；
16.4.3 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际
作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
17.本报告中的有关福建华夏汽车城发展有限公司及其产品特点等描述性的文字均摘自福建华夏汽车城发展有限公司提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，本公司不负责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有
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责任;
至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有发现，且资产占有方也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事
项情况。
上述事项，提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。
十三、评估报告使用限制
1. 该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的
责任；
2. 资产评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。
3. 根据有关规定，本评估报告应当在载明的有效期内使用。
4. 本评估报告仅供委托方及业务约定书中载明的其他报告使用者为本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用。本评估报告书的使用权归委托方所有，除按规定报送有关政府管理部门审查使用外，未经许可，不得随意向他
人提供或公开。
十四、评估报告日期：
本次评估报告出具日为 2008年 8月26日。
中国注册资产评估师: 陈健 林畅
复 核 人：王永忠
法定代表人: 黄耀林
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二○○八年八月二十六日
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股东全部权益价值
评估备查文件
报告号：闽中兴评字（2008）第1014 号
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中国·福州
二○○八年八月二十六日
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福建华夏汽车城发展有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)
福建华夏汽车城发展有限公司
股东全部权益价值
评估备查文件清单
1、营业执照；
2、审计报告；
3、验资报告；
4、资产评估业务约定合同；
5、车辆行驶证复印件；
6、土地使用权证；
7、委托方、被评估企业承诺函，评估人员和评估机构承诺函；
8、评估机构资格证书、营业执照复印件、评估人员资格证书复
印件；评估参与人员名单；
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福建华夏汽车城发展有限公司
股东全部权益价值
项目评估人员名单
项目负责人：陈 健 中国注册资产评估师
设备评估组：
陈启光 高级工程师
余鸿芝 评估员
林运好 评估员
土建评估组：
王伟华 中国注册资产评估师
林 畅 中国注册资产评估师
揭良仕 评估员
财务评估组：
林 栩 中国注册资产评估师
陈学宜 中国注册资产评估师
朱绯丹 评估员
黄承洪 评估员
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资产评估机构及注册资产评估师承诺函
1.本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的前提和假设条件的限制。
2.我们与本评估报告中的被评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
3.我们依照《企业价值评估指导意见》等国家评估规范进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
4.评估人员已对本评估报告中的被评估对象进行了适当的实地查勘和必要的抽查。
中国注册资产评估师：陈健 林畅
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福建华夏汽车城发展有限公司股东全部权益价值评估报告书(正文)
福建华夏汽车城发展有限公司
股东全部权益价值
资产评估明细表清册
报告号：闽中兴评字（2008）第1014 号
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