青岛市即墨区城市开发投资有限公司:19即墨债:2019年青岛市即墨区城市开发投资有限公司城市地下综合管廊建设专项债券募集说明书

时间:2019年08月15日 17:26:36 中财网
原标题:青岛市即墨区城市开发投资有限公司:19即墨债:2019年青岛市即墨区城市开发投资有限公司城市地下综合管廊建设专项债券募集说明书






2019年青岛市即墨区城市开发投资有限公司

城市地下综合管廊建设专项债券募集说明书





城投公司logo








发行人



青岛市即墨区城市开发投资有限公司







主承销商











二零一九年七月


声明及提示

一、发行人声明

发行人董事会已批准本次债券募集说明书及其摘要,发行人全体
董事承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并对其真实
性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。


发行人不承担政府融资职能,本次债券不涉及新增地方政府债
务。本次债券募投项目实施主体为发行人。本次债券偿债保障措施主
要由募投项目收益及发行人自身经营收益构成。


二、发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人声


发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本
次债券募集说明书及其摘要中财务报告真实、完整。


三、主承销商勤勉尽责声明

主承销商根据《中华人民共和国证券法》、《企业债券管理条例》
及其他相关法律法规的有关规定,遵循勤勉尽责、诚实信用的原则,
独立地对发行人进行了尽职调查,对本次债券募集说明书及其摘要进
行了核查,确认其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并对
其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。


四、律师事务所及律师声明

本次债券律师事务所及经办律师保证由本所同意发行人在募集
说明书及其摘要中引用的法律意见书的内容已经本所审阅,确认募集
说明书及其摘要不致因上述内容出现虚假记载、误导性陈述及重大遗
漏引致的法律风险,并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律
责任。



五、投资提示

凡欲认购本次债券的投资者,请认真阅读本募集说明书及其有关
的信息披露文件,并进行独立投资判断。主管部门对本次债券发行所
作出的任何决定,均不表明其对债券风险作出实质性判断。


凡认购、受让并持有本次债券的投资者,均视同自愿接受本募集
说明书对本次债券各项权利义务的约定。


债券依法发行后,发行人经营变化引致的投资风险,由投资者自
行负责。


六、其他重大事项或风险提示

投资者在评价本次债券时,应认真考虑在募集说明书中列明的各
种风险。除发行人和主承销商外,发行人没有委托或授权任何其他人
或实体提供未在本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任
何说明。


投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问,应咨询自己的
证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。


七、本次债券基本要素

(一)债券名称:2019年青岛市即墨区城市开发投资有限公司
城市地下综合管廊建设专项债券(简称“19即墨专项债”)。


(二)发行总额:人民币12亿元。


(三)债券期限和利率:本次债券为7年期固定利率债券,票面
年利率为Shibor基准利率加上基本利差。Shibor基准利率为发行公告
日前5个工作日全国银行间同业拆借中心在上海银行间同业拆放利率
网(www.shibor.org)上公布的一年期(1Y)上海银行间同业拆放利
率的算术平均数,基准利率保留两位小数,第三位小数四舍五入。本
次债券最终基本利差和最终票面利率将根据簿记建档结果,由发行人


与簿记管理人按照国家有关规定协商一致确定,并报国家有关主管部
门备案,在债券存续期内固定不变。


本次债券采用单利按年计息,不计复利,逾期不另计利息。本次
债券设置本金分期偿还条款,在债券存续期的第3、4、5、6、7年末
逐年分别按照债券发行总额的20%、20%、20%、20%、20%偿还债券
本金。


(四)债券形式:实名制记账式企业债券。


(五)发行方式和对象:本次债券以簿记建档、集中配售的方式,
通过上海证券交易所向机构投资者(国家法律、法规禁止购买者除外)
公开发行和通过承销团成员设置的发行网点向中国境内机构投资者
(国家法律、法规另有规定除外)公开发行。


本次债券的发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司上海
分公司开立合格基金证券账户或A股证券账户的机构投资者(国家法
律、法规禁止购买者除外)和在中央国债登记结算有限责任公司开户
的中国境内机构投资者(国家法律、法规另有规定者除外)。


(六)承销方式:余额包销。


(七)担保情况:无担保。


(八)还本付息方式:本次债券每年付息一次,本次债券设置本
金分期偿还条款,在债券存续期的第3、4、5、6、7年末逐年分别按
照债券发行总额的20%、20%、20%、20%、20%偿还债券本金。每次
还本时按债权登记日日终在托管机构托管名册上登记的各债券持有
人所持债券面值占当年债券存续余额的比例进行分配(每名债券持有
人所受偿的本金金额计算取位到人民币分位,小于分的金额忽略不
计)。提前还本年度的应付利息随当年本金的兑付一起支付,每年付
息时按债权登记日日终在托管机构名册上登记的各债券持有人所持


债券面值所应获利息进行支付。年度付息款项自付息日起不另计利
息,本金自其兑付日起不另计利息。


(九)信用级别:经中证鹏元资信评估股份有限公司综合评定,
发行人长期主体信用等级为AA+级,本次债券的信用等级为AA+级。


(十)债权代理人/监管银行:上海浦东发展银行股份有限公司
青岛即墨支行。


(十一)上市或交易流通安排:本次债券发行结束一个月内,发
行人将尽快就本次债券向国家有关主管部门提出在经批准的证券交
易场所上市或交易流通申请。





目录
释义 .............................................................................................................. 6
第一条债券发行依据 .................................................................................. 9
第二条本次债券发行的有关机构 ............................................................ 10
第三条发行概要 ........................................................................................ 15
第四条认购与托管 .................................................................................... 18
第五条债券发行网点 ................................................................................ 19
第六条认购人承诺 .................................................................................... 20
第七条债券本息兑付办法 ........................................................................ 22
第八条发行人基本情况 ............................................................................ 24
第九条发行人业务情况 ............................................................................ 43
第十条 财务会计信息 .............................................................................. 57
第十一条 已发行尚未兑付的债券 .......................................................... 87
第十二条 募集资金用途 ........................................................................ 90
第十三条 偿债保证措施 ........................................................................ 98
第十四条 投资者保护条款 .................................................................. 102
第十五条 风险揭示 .............................................................................. 115
第十六条 信用评级 .............................................................................. 121
第十七条 法律意见 .............................................................................. 125
第十八条 其他应说明的事项 .............................................................. 127
第十九条 备查文件 .............................................................................. 128
释义

在本募集说明书中,除非文中另有所指,下列词语具有如下含义:

发行人/即墨城投/

本公司/公司



青岛市即墨区城市开发投资有限公司(原
即墨市城市开发投资有限公司)。


本次债券



人民币12亿元的2019年青岛市即墨区城
市开发投资有限公司城市地下综合管廊
建设专项债券。


本次发行



本次债券的发行。


募集说明书



发行人根据有关法律、法规为发行本次债
券而制作的《2019年青岛市即墨区城市开
发投资有限公司城市地下综合管廊建设
专项债券募集说明书》。


募集说明书摘要



发行人根据有关法律、法规为发行本次债
券而制作的《2019年青岛市即墨区城市开
发投资有限公司城市地下综合管廊建设
专项债券募集说明书摘要》。


国家发改委



中华人民共和国国家发展和改革委员会。


市政府/市人民政府



青岛市人民政府。


即墨



即墨区(原即墨市)。


区政府/区人民政府



青岛市即墨区人民政府。


即墨区财政局/区财



青岛市即墨区财政局。





政局



即墨担保



青岛即墨政策融资担保有限公司。


中央国债登记公司



中央国债登记结算有限责任公司。


上交所



上海证券交易所。


中证登上海分公司



中国证券登记结算有限责任公司上海分
公司。


主承销商/簿记管理




本次债券发行及存续期内对华英证券有
限责任公司的简称。


鹏元



中证鹏元资信评估股份有限公司。


簿记建档



由发行人与簿记管理人确定本次债券的
票面利率簿记建档区间,投资者直接向簿
记管理人发出申购订单,簿记管理人负责
记录申购订单,最终由发行人与簿记管理
人根据申购情况确定本次债券最终发行
利率的过程。


承销团



主承销商为本次发行组织的,由主承销商
和分销商组成的承销团。


余额包销





承销团成员按承销团协议所规定的各自
承销本次债券的份额承担债券发行的风
险,在发行期结束后,将各自未售出的债
券全部自行购入。





债权代理人/监管银




上海浦东发展银行股份有限公司青岛即
墨支行。


债权代理协议



发行人与债权代理人签署的《债券债权代
理协议》。


债券持有人会议规则



发行人与债权代理人签署的《债券持有人
会议规则》。


监管协议



发行人与监管银行签署的《债券募集资金
使用专户监管协议》和《债券偿债资金专
户监管协议》。


法定节假日或休息日



中华人民共和国的法定节假日或休息日
(不包括香港特别行政区、澳门特别行政
区和台湾省的法定节假日和/或休息日)。


工作日



在北京市的商业银行的对公营业日(不包
括国家法定节假日)。






人民币元。


近三年



2016年、2017年和2018年。





第一条债券发行依据

本次债券业经国家发展和改革委员会发改企业债券〔2019〕101
号文件核准公开发行。


本次债券发行人董事会出具董事会决议同意发行本次债券,股东
出具《关于发行企业债券的股东决定》同意发行本次债券。



第二条本次债券发行的有关机构

一、发行人:青岛市即墨区城市开发投资有限公司

住所:山东省青岛市即墨区潮海街道办事处营流路2668号

法定代表人:王希海

联系人:王绍峰

联系地址:山东省青岛市即墨区潮海街道办事处营流路2668号

联系电话:0532-88572102

传真:0532-88572102

邮政编码:266200

二、承销团

(一)主承销商/簿记管理人:华英证券有限责任公司

住所:无锡市滨湖区金融一街10号国联金融中心5层03、04及
05部分

法定代表人:姚志勇

联系人:陶冠群、苏良玉、林汉、岳明阳

联系地址:北京市朝阳区建国门外大街8号IFC大厦A栋10楼
1002-1003室

联系电话:010-58113027

传真:010-58113091

邮政编码:100000

(二)



分销商:申港证券股份有限公司
住所:中国(上海)自由贸易试验区世纪大道1589号长泰国际金
融大厦22楼
法定代表人:刘从军
联系人:邓敏敏
联系地址:深圳市福田区莲花路新世界文博中心23层

联系电话:0755-88608156

传真:0755-88607410

邮政编码:518000

分销商:海通证券股份有限公司

住所:上海市广东路689号

法定代表人:周杰

联系人:鲍哿

联系地址:北京市朝阳区安定路5号天圆祥泰大厦15层

联系电话:010-57061589

传真:010-88027175

邮政编码:100029

分销商:宏信证券有限责任公司
住所:成都市锦江区人民南路二段18号川信大厦10楼
法定代表人:吴玉明
联系人:申桓恺
联系地址:成都市锦江区人民南路二段18号川信大厦14楼
联系电话:028-86199309
传真:028-86199370
邮政编码:610000


三、债券托管机构

(一)中央国债登记结算有限责任公司

住所:北京市西城区金融大街10号

法定代表人:水汝庆

联系人:张志杰

联系地址:北京市西城区金融大街10号

联系电话:010-88170733

传真:010-66168715

邮政编码:100033

(二)中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

住所:上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦3层

负责人:聂燕

联系人:王博

联系地址:上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦34


联系电话:021-68870172

传真:021-68875802

邮政编码:200120

四、交易所系统发行场所:上海证券交易所

住所:上海市浦东南路528号证券大厦

总经理:蒋锋

联系人:孙治山

联系地址:上海市浦东南路528号证券大厦13层

电话:021-68809228


传真:021-68804868

邮政编码:200120

五、审计机构:中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)

住所:北京市西城区阜成门外大街2号22层

法定代表人:姚庚春

联系人:赵东南

联系地址:北京市西城区阜成门外大街2号22层

联系电话:010-88000092

传真:010-88000006

邮政编码:100032

六、信用评级机构:中证鹏元资信评估股份有限公司

住所:深圳市深南大道7008号阳光高尔夫大厦三楼

法定代表人:张剑文

联系人:由春江

联系地址:深圳市深南大道7008号阳光高尔夫大厦三楼

联系电话:010-88087959

传真:010-88086354

邮政编码:100033

七、发行人律师:北京德和衡(上海)律师事务所

住所:上海市浦东新区浦东南路528号上海证券大厦南幢16楼

负责人:王有限
联系人:杨振伟


联系地址:上海市浦东新区浦东南路528号上海证券大厦南幢16


联系电话:021-68867180

传真:021-68867180

邮政编码:200120

八、债权代理人/监管银行:上海浦东发展银行股份有限公司青
岛即墨支行

住所:即墨区鹤山路59号

负责人:姜杰德

联系人:于实志

联系地址:青岛市即墨区鹤山路59号

联系电话:0532-58622657

邮政编码:266200




第三条发行概要

一、发行人:青岛市即墨区城市开发投资有限公司。


二、债券名称:2019年青岛市即墨区城市开发投资有限公司城市
地下综合管廊建设专项债券(简称“19即墨专项债”)。


三、发行总额:人民币12亿元。


四、债券期限和利率:本次债券为7年期固定利率债券,票面年
利率为Shibor基准利率加上基本利差,在债券存续期内固定不变。

Shibor基准利率为《2019年青岛市即墨区城市开发投资有限公司城市
地下综合管廊建设专项债券申购与配售办法说明》公告日前5个工作日
全国银行间同业拆借中心在上海银行间同业拆放利率网
(www.shibor.org)上公布的一年期Shibor(1Y)利率的算术平均数,
基准利率保留两位小数,第三位小数四舍五入。本次债券最终基本利
差和最终票面利率将根据簿记建档结果,由发行人与主承销商按照国
家有关规定协商一致确定,并报国家有关主管部门备案。


本次债券采用单利按年计息,不计复利,逾期不另计利息。本次
债券设置本金分期偿还条款,在债券存续期的第3、4、5、6、7年末逐
年分别按照债券发行总额的20%、20%、20%、20%、20%偿还债券本
金。


五、发行价格:债券面值100元人民币,平价发行。以1,000元
为一个认购单位,认购金额必须是1,000元的整数倍且不少于1,000
元。



六、债券形式:实名制记账式企业债券。


七、发行方式和对象:本次债券以簿记建档、集中配售的方式,
通过上海证券交易所向机构投资者(国家法律、法规禁止购买者除外)
公开发行和通过承销团成员设置的发行网点向中国境内机构投资者
(国家法律、法规另有规定除外)公开发行。


本次债券的发行对象为在中证登上海分公司开立合格基金证券账
户或A股证券账户的机构投资者(国家法律、法规禁止购买者除外)
和在中央国债登记公司开户的中国境内机构投资者(国家法律、法规
另有规定者除外)。


八、发行期限:本次债券的发行期限为3个工作日,自2019年8
月1日起至2019年8月5日止。


九、簿记管理人:华英证券有限责任公司。


十、簿记建档日:本次债券的簿记建档日为2019年7月31日。


十一、发行首日:发行首日为本次债券发行期限的第1日,即2019
年8月1日。


十二、起息日:本次债券存续期限内每年的8月5日为该计息年
度的起息日。


十三、计息期限:自2019年8月5日至2026年8月4日。


十四、还本付息方式:本次债券每年付息一次,在债券存续期的
第3、4、5、6、7年末逐年分别按照债券发行总额的20%、20%、20%、
20%、20%偿还债券本金,当期利息随本金一起支付。年度付息款项
自付息日起不另计利息,到期兑付款项自兑付日起不另计利息。



十五、付息日:本次债券存续期内每年的8月5日为上1个计息
年度的付息日(如遇国家法定节假日或休息日,则顺延至其后的第1
个工作日)。


十六、兑付日:本次债券本金兑付日为2022年至2026年每年的
8月5日(如遇国家法定节假日或休息日,则顺延至其后的第1个工
作日)。


十七、本息兑付方式:通过本次债券托管机构办理。


十八、承销方式:余额包销。


十九、主承销商:华英证券有限责任公司。


二十、债券担保情况:无担保。


二十一、债权代理人/监管银行:上海浦东发展银行股份有限公司
青岛即墨支行。


二十二、信用级别:中证鹏元资信评估股份有限公司综合评定,
发行人长期主体信用等级为AA+级,本次债券的信用等级为AA+级。


二十三、上市或交易流通安排:本次债券发行结束一个月内,发
行人将尽快就本次债券向国家有关主管部门提出在经批准的证券交易
场所上市或交易流通申请。


二十四、税务提示:根据国家税收法律、法规,投资者投资本次
债券应缴纳的相关税款由投资者自行承担。



第四条认购与托管

一、本次债券为实名制记账式企业债券。本次债券的具体申购配
售办法详见发行前在相关媒体刊登的《2019年青岛市即墨区城市开发
投资有限公司城市地下综合管廊建设专项债券申购与配售办法说明》。


二、境内法人凭加盖其公章的营业执照(副本)或其他法人资格
证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本次债券;境内非法人
机构凭加盖其公章的有效证明复印件、经办人身份证及授权委托书认
购本次债券。如法律法规对本条所述另有规定,按照相关规定执行。


三、本次债券由中央国债登记公司及中国证券登记结算有限责任
公司上海分公司托管记载。中央国债登记公司托管的具体手续按中央
国债登记公司的《实名制记账式企业债券登记和托管业务规则》的要
求办理。该规则可在中国债券信息网(www.chinabond.com.cn)查阅
或在本次债券承销商发行网点索取。


四、投资者办理认购手续时,不需要缴纳任何附加费用;在办理
登记和托管手续时,须遵循债券托管机构的有关规定。


五、本次债券发行结束后,投资者可按照国家有关法规进行债券
的转让和质押。



第五条债券发行网点

一、本次债券通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者
(国家法律、法规禁止购买者除外)公开发行。具体发行网点见附表
一。


二、本次债券通过上海证券交易所向机构投资者(国家法律法规禁
止购买者除外)协议发行的部分,具体发行网点见附表一中标注“▲”

的发行网点。



第六条认购人承诺

本次债券的投资者(包括本次债券的初始购买人和二级市场的购
买人,下同)被视为做出以下承诺:

一、投资者接受本募集说明书及其摘要对本次债券项下权利义务
的所有规定并受其约束;

二、本次债券的发行人依据有关法律、法规的规定发生合法变更,
在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时,投资者
同意并接受这种变更;

三、投资者认购本次债券即被视为接受《债权代理协议》及《债
券持有人会议规则》之权利及义务安排;

四、本次债券的债权代理人依有关法律法规的规定发生合法变更
并依法就该等变更进行信息披露时,投资者同意并接受这种变更;

五、本次债券发行结束后,发行人将申请本次债券在经批准的证
券交易场所上市或交易流通,并由主承销商代为办理相关手续,投资
者同意并接受这种安排;

六、在本次债券的存续期限内,若发行人依据有关法律法规将其
在本次债券项下的债务转让给新债务人承继时,则在下列各项条件全
部满足的前提下,投资者在此不可撤销地事先同意并接受这种债务转
让:

(一)本次债券发行与上市交易(如已上市交易)的批准部门对
本次债券项下的债务变更无异议;


(二)就新债务人承继本次债券项下的债务,有资格的评级机构
对本次债券出具不次于原债券信用级别的评级报告;

(三)原债务人与新债务人取得必要的内部授权后正式签署债务
转让承继协议,新债务人承诺将按照本次债券原定条款和条件履行债
务;

(四)原债务人与新债务人按照有关主管部门的要求就债务转让
承继进行充分的信息披露。


七、对于债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》作出的有
效决议,所有投资者(包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或
放弃投票权,以及在相关决议通过后受让本次债券的投资者)均接受
该决议。



第七条债券本息兑付办法

一、利息的支付

(一)本次债券在存续期限内每年付息一次。本次债券付息日为
2020年至2026年每年的8月5日(如遇国家法定节假日或休息日,
则顺延至其后第一个工作日)。


(二)未上市债券利息的支付通过债券托管人办理;已上市或交
易流通债券利息的支付通过登记机构和有关机构办理。利息支付的具
体办法将按照国家有关规定,由发行人在国家有关主管部门指定的媒
体上发布的付息公告中加以说明。


(三)根据国家税收法律、法规,投资者投资本次债券应缴纳的
有关税款由投资者自行承担。


二、本金的兑付

(一)本次债券设置本金分期偿还条款,在债券存续期的第3-7
年即2022年至2026年末逐年分别按照债券发行总额的20%、20%、
20%、20%、20%偿还债券本金。本次债券的兑付日为2022年至2026
年每年的8月5日(如遇国家法定节假日或休息日,则顺延至其后第
一个工作日)。每次还本时,本金根据债权登记日日终在托管机构名
册上登记的各债券持有人所持债券面值按上述比例进行分配(每名债
券持有人所受偿的本金金额计算取位到人民币分位,小于分的金额忽
略不计)。提前还本年度的应付利息随当年本金的兑付一起支付,每
年付息时按债权登记日日终在托管机构名册上登记的各债券持有人所
持债券面值所应获利息进行支付。年度付息款项自付息日起不另计利
息,本金自其兑付日起不另计利息。


(二)未上市债券本金的兑付由债券托管人办理;已上市或交易


流通债券本金的兑付通过登记机构和有关机构办理。本金兑付的具体
事项将按照国家有关规定,由发行人在有关主管部门指定媒体上发布
的兑付公告中加以说明。



第八条发行人基本情况

一、发行人基本情况

公司名称:青岛市即墨区城市开发投资有限公司

成立日期:2003年9月25日

注册地址:山东省青岛市即墨区潮海街道办事处营流路2668号

法定代表人:王希海

公司类型:有限责任公司(国有独资)

注册资本:人民币叁亿零贰佰肆拾肆万元整

经营范围:以自有资产进行投资经营管理,以自有资金对外投资,
政府授权范围内管理经营城乡资产和城乡基础设施建设,参与重点优
势产业项目的投资发展,水利建设投资及运营,土地开发整理,棚户
区改造,房地产开发与经营(凭资质经营)。(依法须经批准的项目,
经相关部门批准后方可开展经营活动)。


发行人是即墨区重要的城市基础设施建设主体,目前主营业务以
城市基础设施建设、保障房建设、土地转让和房产销售为核心,地热
水销售、租赁、担保、咨询等其他业务同步稳定发展。


截至2018年12月31日,公司资产总额2,279,347.63万元,负债
总额1,315,364.24万元,所有者权益合计963,983.39万元。2018年度
实现主营业务收入152,753.52万元,净利润158,940.90万元。


二、历史沿革

青岛市即墨区城市开发投资有限公司(以下简称“公司”、“发
行人”、“即墨城投”)成立于2003年9月25日,系经即墨市人民
政府以《即墨市人民政府关于同意组建即墨市城市开发投资有限公司
的批复》(即政字〔2003〕12号)批准设立,由即墨市城市资产经营


管理中心和即墨市土地储备中心共同组建成立的有限责任公司,注册
资本30,000.00万元,其中即墨市土地储备中心以无形资产出资
28,500.00万元,占注册资本的95.00%,出资实物为土地使用权,原
土地使用者为即墨市大桥盐场,已于2003年11月7日过户给即墨城
投,该土地面积10,452,425平方米,土地性质为出让,评估值
909,360,975元,其中28,500.00万元列入实收资本账户,624,360,975
元列入资本公积账户。即墨市城市资产经营管理中心以货币形式出资
1,500.00万元,占注册资本的5%。此次出资已由全体股东于2003年
9月24日之前缴足,实收资本30,000.00万元,出资情况经山东大信
会计师事务所有限公司即墨分所审验确认并出具了鲁大信内验资字
(2003)第03219号验资报告。


2011年4月,根据即墨市人民政府《关于调整即墨市城市开发投
资有限公司股权比例的批复》(即政字〔2011〕1号),即墨市城市
资产经营管理中心增加货币出资7,500.00万元,变更后出资额为人民币
9,000.00万元,占变更后注册资本的30.00%;即墨市土地储备中心减
少出资7,500.00万元,减少的出资额转入资本公积,变更后出资额为
人民币21,000.00万元,占变更后注册资本的70.00%。此次变更实收
资本总额未发生变动,仍为30,000.00万元。该事项经青岛大信英德会
计师事务所审验并出具了青大信英德内验字(2011)第029号验资报
告。


2012年6月,根据《即墨市财政局关于调整即墨市城市开发投资
有限公司出资人的函》(即财国资函〔2012〕77号),公司原股东即
墨市城市资产经营管理中心被撤销,其职能及股权全部由即墨市财政
局承接,公司股东变更为即墨市土地储备中心和即墨市财政局,注册
资本总额不变,各股东出资额及持股比例不变。



2017年11月,公司新增股东国开发展基金有限公司,变更后公
司原股东出资额不变,国开发展基金有限公司认缴出资244.00万元,
青岛市即墨区土地储备中心占变更后注册资本的69.44%,即墨市财政
局占变更后注册资本的29.76%,国开基金有限公司占变更后注册资本
的0.81%。


2018年5月,根据青岛市即墨区人民政府作出《关于即墨市城市
开发投资有限公司股权变更有关事宜的会议纪要》(即政纪字[2018]23
号),会议确定将公司原股东即墨区财政局和土地储备中心所持有的
本公司99.19%的国有股权(人民币30,000.00万元)全部无偿划转给
青岛市即墨区国有资产运营服务中心。公司名称由“即墨市城市开发
投资有限公司”变更为“青岛市即墨区城市开发投资有限公司”,公
司住所由“山东省青岛市即墨区振华街51号”变更为“山东省青岛市
即墨区振华街51号”。公司股权结构变更为青岛市即墨区国有资产运
营服务中心出资30,000.00万元,持股比例99.19%,国开发展基金有
限公司出资244.00万元,持股比例0.81%。本次变更后,公司公司注
册资本和实际控制人未发生变化。


2018年10月,国开基金退出并将其持有股份全部转让给青岛市
即墨区国有资产运营服务中心,青岛市即墨区国有资产运营服务中心
持股100.00%。同时,发行人住所变更为“山东省青岛市即墨区潮海
街道办事处营流路2668号”。发行人此次股权变更已完成工商登记变
更。截至2018年10月末,公司注册资本仍为30,244.00万元。


截至本募集说明书签署之日,发行人的股权结构没有再发生任何
变化。


三、股东情况

(一)股权结构


发行人是经青岛市即墨区人民政府(原即墨市人民政府)批准,
依法注册成立的具有独立法人资格的有限责任公司。截至本募集说明
书签署之日,发行人注册资本30,244.00万元,出资人及出资比例如下
图所示:

图: 截至2018年12月31日公司股权结构情况



100.00%

100.00%

青岛市即墨区人民政府

青岛市即墨区国有资产运营服务中心

青岛市即墨区城市开发投资有限公司









(二)发行人股东和实际控制人情况

发行人为青岛市即墨区国有资产运营服务中心100%持股,实际控
制人为青岛市即墨区人民政府。


四、公司治理和组织结构

(一)公司治理情况

按照《公司法》、《公司登记管理条例》等相关法律法规的要求,
公司建立了较为完善的治理结构和治理制度。


1、股东会

公司不设股东会,由青岛市即墨区人民政府授权青岛市即墨区国
有资产运营服务中心行使股东职权,履行出资人职责:

(1)决定公司的经营方针和投资计划;(2)选举和更换非由职
工代表担任的董事、监事,决定有关董事、监事的报酬事项;(3)审
议批准董事会的报告和监事会的报告;(4)审议批准公司年度财务预、
决算方案和利润分配、弥补亏损方案;(5)对公司增加或减少注册资
本作出决定;(6)对发行公司债券作出决议;(7)对公司合并、分


立、解散、清算或者变更公司形式作出决定;(8)修改公司章程;(9)
公司章程规定的其他职权。


2、董事会

公司设董事会,成员九人,股东委派产生七名董事,两名董事由
职工代表大会选举产生。董事会设董事长一人。董事长由青岛市即墨
区国有资产运营服务中心从董事会成员中委派。董事任期为三年,董
事任期届满,可以连选连任。董事会行使下列职权:

(1)执行股东的决定,并向股东报告工作;(2)决定公司的经
营计划和投资方案;(3)制订公司的年度财务预算方案、决算方案;
(4)制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;(5)制订公司增加
或者减少注册资本的方案;(6)制定公司合并、分立、解散或变更公
司形式的方案;(7)决定公司内部管理机构的设置;(8)决定聘任
或者解聘公司总经理、副总经理及其报酬事项,并根据总经理的提名
决定聘任或者解聘公司财务负责人及其报酬事项;(9)制定公司的基
本管理制度;(10)支持公司党组织履行职责,开展工作;(11)党
员成员积极支持,主动参与党建工作;(12)章程规定的其他职权。


董事会决议的表决,实行一人一票。董事会作出决议,必须经全
体董事的过半数通过。


3、监事会

公司设监事会,成员五人,其中三人公司股东委派产生,另两名
由职工代表大会选举产生。监事的任期每届为3年,可以连任。监事
可以列席董事会会议。监事会行使下列职权:

(1)检查公司财务;(2)对董事、高级管理人员执行公司职务
的行为进行监督,对违反法律、行政法规、公司章程或者股东会决议
的董事、高级管理人员提出罢免的建议;(3)当董事、高级管理人员


的行为损害公司的利益时,要求董事、高级管理人员予以纠正;(4)
支持公司党组织履行职责,开展工作;(5)党员成员积极支持、主动
参与党建工作;(6)公司章程规定的其他职权。


4、经理层

本公司设总经理1名,设副总经理4名,由董事会决定聘任或者
解聘。董事会成员可以兼任总经理、副总经理。总经理对董事会负责,
总经理行使下列职权:

(1)主持公司的生产经营管理工作,组织实施董事会决议;(2)
组织实施公司年度经营计划和投资方案;(3)拟定公司内部管理机构
设置方案;(4)拟定公司的基本管理制度;(5)制定公司的具体规
章;(6)提请聘任或者解聘公司财务负责人;(7)决定聘任或者解
聘除应由董事会聘任或者解聘以外的负责管理人员;(8)董事会授予
的其他职权。


(二)公司组织结构

公司以高效、精简为原则,根据公司定位、业务特点及需要设置
了综合部、资产运营部、工程管理部、融资部、资金财务部等职能部
门,组织结构图如下:

594622307


(三)公司独立性

1、机构独立

公司董事会、监事会及其他内部机构独立运作。



2、人员独立

发行人建立了独立的劳动、人事、工资报酬及社会保障管理体系,
独立招聘员工,与员工签订劳动合同。发行人董事、监事及高级管理
人员按照《公司法》、公司章程等有关规定选举或聘任产生,不存在
违反法定程序作出人事任免决定的情况。公司的行政管理人员、财务
人员和业务人员,办公机构分开,不存在混合经营的情况,所有人员
专职在公司工作,并在公司领取薪酬,不在别处任任何职务。


3、资产完整

公司具备与经营有关的业务体系及相关资产。公司的主要资产包
括房屋、土地、办公设备、交通工具、海域使用权等,上述资产产权
清晰,独立于股东。公司对其所有资产有完全的控制支配权,不存在
资产、资金及其他资源被股东占用的情况。


4、财务独立

公司设置独立的财务部门,建立了健全的财务会计管理制度,在
银行开设独立企业账户,未与政府部门共用银行账户行为,并且依法
独立纳税。


五、发行人子公司情况

(一)发行人控股子公司情况

截至2018年12月31日,发行人纳入合并报表范围的子公司、控
股公司合计5家,二级控股子公司3家,其基本情况如下所示:

公司名称

级次

注册资本(万元)

控股

比例

投资金额(万元)

是否

并表

即墨市鼎泰盛开发建设有限公司

一级

3,000.00

70.00%

2,100.00



即墨市鼎泰德开发建设有限公司

一级

7,000.00

100.00%

7,000.00



青岛温泉地热开发有限公司

一级

1,867.00

80.02%

1,494.00



即墨市海洋温泉投资发展有限公司

一级

1,000.00

100.00%

1,000.00



青岛即墨政策融资担保有限公司

一级

10,000.00

60.00%

6,000.00



青岛邦富财务咨询有限公司

二级

10.00

100.00%

10.00



青岛正泽润工贸有限公司

二级

10.00

100.00%

10.00



青岛市即墨古城君澜度假酒店管理

二级

3,000.00

100.00%

3,000.00






有限公司



1、即墨市鼎泰盛开发建设有限公司

注册地址:山东省青岛市即墨市经济开发区东门里大街2号

法定代表人:付鲁江

注册资本:3,000万元

即墨市鼎泰盛开发建设有限公司成立于2013年10月18日。经营
范围主要包括:以自有资产进行经营管理,以自有资金对外投资,参
与重点优势产业项目建设,城乡基础设施建设,水利建设及运营,道
路建设与施工,土地开发整理,棚户区改造,房地产开发经营、房屋
租赁、物业管理(涉及许可证的,须凭许可证经营)。(依法须经批
准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

截至2018年12月31日,即墨市鼎泰盛开发建设有限公司总资产
112,715.76万元,总负债111,441.76万元,所有者权益0.13万元;2018
年全年实现营业收入1,347.95万元,利润总额-462.92万元,净利润
-462.92万元,2018年利润总额和净利润为负数,主要原因是尚未收到
棚户区改造一期项目的承建费用,日常费用开支大于营业收入,导致
出现亏损。


2、即墨市鼎泰德开发建设有限公司

注册地址:山东省青岛市即墨市经济开发区东门里大街2号

法定代表人:李丙江

注册资本:7,000万元

即墨市鼎泰德开发建设有限公司成立于2013年11月11日。经营
范围主要包括: 房地产开发与经营;房地产销售;项目管理;房屋租
赁;物业管理;酒店管理(不含餐饮、住宿);以自有资金对外投资,
以自有资产进行经营管理,参与重点优势产业项目建设;城乡基础设
施建设,水利建设及运营,市政工程建设与施工,土地开发整理(不


含爆破),棚户区改造,园林绿化;设计、制作、代理、发布国内广
告,工艺美术品制作销售(金银品除外),活动策划,企业形象策划,
礼仪服务,文化艺术交流策划咨询(除经纪),展览展陈服务;旅游
产品开发制作;批发零售钢筋、水泥、沙石、土坊、建筑五金材料、
化工原料(不含危险品)(以上范围涉及许可证的,须凭许可证经营)
(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。


截至2018年12月31日,即墨市鼎泰德开发建设有限公司总资产
346,037.06万元,总负债351,956.72万元,所有者权益-5,919.66万元,
2018年全年实现营业收入47,174.85万元,利润总额2057.36万元,净利
润2,061.04万元。


3、青岛温泉地热开发有限公司

注册地址:山东省青岛市即墨市温泉街道办事处温泉一路83号

法定代表人:王璇

注册资本:1,867万元

青岛温泉地热开发投资有限公司成立于2008年08月14日。经营
范围主要包括: 一般经营项目:一般低压管道施工及维护;地热信息咨
询服务。(以上范围需经许可经营的,须凭许可证经营)。


截至2018年12月31日,青岛温泉地热开发有限公司总资产
32,478.86万元,总负债30,513.67万元,所有者权益1,965.19万元,2018
年全年实现营业收入469.87万元,利润总额-163.43万元,净利润-163.41
万元。2018年,主要原因是前期管道铺设费用支出较多,故利润为负。


4、即墨市海洋温泉投资发展有限公司

注册地址:山东省青岛市即墨市振华街51号

法定代表人:于超

注册资本:1,000万元


即墨市海洋温泉投资发展有限公司成立于2016年06月30日。经
营范围主要包括: 以自有资产进行投资经营管理,以自有资金对外投
资,政府授权范围内管理经营城乡资产和城乡基础设施建设及公共事
业项目建设,政府资产项目的投资开发与运营,参与重点优势产业项
目的投资发展,水利建设投资及运营(未经金融监管部门批准,不得
从事吸收存款、融资担保、代客理财等金融业务),土地开发整理,
棚户区改造,房地产开发与经营,河口滩涂和河道水土资源开发,批
发零售金属材料、钢材、建筑材料(依法须经批准的项目,经相关部
门批准后方可开展经营活动)

截至2018年12月31日,即墨市海洋温泉投资发展有限公司总资
产986.20万元,总负债0.16万元,所有者权益986.04万元,2018年
营业收入0万元,利润总额-0.06万元,净利润-14.39万元。该公司暂
无业务开展未有收入。


5、青岛即墨政策融资担保有限公司

注册地址:青岛即墨市岙兰路1217号

法定代表人:车仁栋

注册资本:10,000万元

青岛即墨政策融资担保有限公司成立于2011年02月26日。经营
范围主要包括:贷款担保,票据承兑担保,贸易融资担保,项目融资担保,
信用证担保;诉讼保全担保,投标担保、预付款担保、工程履约担保、
尾付款如约偿付担保等履约担保业务,与担保业务有关的融资咨询、
财务顾问等中介服务;按照监管规定,以自有资金进行投资(融资性
担保机构经营许可证 有效期限以许可证为准)。 (依法须经批准的
项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。


截至2018年12月31日,青岛即墨政策融资担保有限公司总资产


15,979.08万元,总负债5,439.06万元,所有者权益10,540.02万元,
2018年全年实现营业收入166.62万元,利润总额-13.07万元,净利润
-8.2万元。2018年因管理费用和提取担保赔偿准备较多,导致利润为
负。


6、青岛邦富财务咨询有限公司

注册地址:青岛即墨市岙兰路1217号

法定代表人:荣宪波

注册资本:10万元

青岛邦富财务咨询有限公司成立于2015年01月13日。经营范围
主要包括:商务信息咨询服务,企业管理咨询,企业营销策划,会展
会务服务;批发零售办公设备及配件、办公用品。 (依法须经批准的
项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。


截至2018年12月31日,青岛邦富财务咨询有限公司总资产
168.17万元,总负债0.08万元,所有者权益168.09万元,2018年全
年实现营业收入0万元,利润总额2.07万元,净利润1.84万元。


7、青岛正泽润工贸有限公司

注册地址:青岛即墨市岙兰路1217号

法定代表人:荣宪波

注册资本:10万元

青岛正泽润工贸有限公司成立于2015年01月13日。经营范围主
要包括:生产、加工模具、塑胶制品、工艺美术品、五金交电、日用
百货;批发、零售建筑材料、五金交电、化工原料、电子设备及零配
件、日用百货、化妆品、服装鞋帽、纺织品。 (依法须经批准的项目,
经相关部门批准后方可开展经营活动)。


截至2018年12月31日,青岛正泽润工贸有限公司总资产32.93


万元,总负债0.009万元,所有者权益32.92万元,2018年营业收入0
万元,利润总额0.27万元,净利润0.25万元。


(二)主要参股公司

截至2018年12月末,发行人拥有参股公司5家,详见下表:

单位:万元,%

公司名称

注册资本

参股比例

表决权比例

投资金额

青岛正大现代畜禽发展有限公司

6,000.00

50.00

50.00

3,000.00

青岛中科慧聚文化创意有限公司

1,000.00

15.00

15.00

150.00

即墨市资产管理有限公司

10,000.00

45.00

45.00

4,500.00

即墨市融城投资合伙企业(有限合伙)

32,000.00

37.50

37.50

12,000.00

青岛鑫诚恒业开发建设股份有限公司

5,000.00

15.00

15.00

750.00

合计

54,000.00

-

-

20,400.00



1、青岛正大现代畜禽发展有限公司

青岛正大现代畜禽发展有限公司成立于2011年8月9日,法人代
表杨小平,注册地址青岛即墨市华山镇后柘村西,注册资本6,000.00
万元,其中青岛市即墨区城市开发投资有限公司出资人民币3,000.00
万元,占比50.00%;正大青岛控股(香港)有限公司以货币形式出资
476.00万美元,占比50.00%。经营范围:肉鸡养殖(不含种禽);批
发饲料、饲料添加剂、初级农产品(不含粮食),相关技术服务与咨
询(中介除外),农业技术咨询,饲养设施、设备代理进出口,相关
技术进出口;机械设备及厂房租赁。(依法须经批准的项目,经相关
部门批准后方可开展经营活动)。


截至2018年末,青岛正大现代畜禽发展有限公司总资产6,883.00
万元,总负债1,578.29万元,所有者权益5,304.71万元,2018年全年
实现营业收入0 万元,利润总额-211.48万元,净利润-211.48万元。

2018年主要因为近年在即墨区北安街道办事处新建一处大型养鸡场,


前期投入较多收入较少,导致利润为负。


2、青岛中科慧聚文化创意有限公司

青岛中科慧聚文化创意有限公司成立于2014年10月28日,法人
代表刘晓秋,注册地址青青岛即墨市环秀街道办事处烟台前村珠江一
路528号,注册资本1,000.00万元,其中青岛市即墨区城市开发投资
有限公司出资150.00万元,占比15.00%;青岛新起点文化科技有限
公司司出资700.00万元,占比70.00%;北京中自投资管理有限公司
出资150.00万元,占比15.00%。经营范围:影视动漫制作;文化产
业运营和文化项目产业投资、文化艺术咨询服务;会展服务;文化艺
术品经营(不含文物)、文化产业规划设计、机械自动化技术推广、
开发、转让、咨询服务;数字化信息咨询;计算机软件开发。


截至2018年末,青岛中科慧聚文化创意有限公司总资产1,350.87
万元,总负债211.93万元,所有者权益1,138.94万元,2018年全年实
现营业收入1,791.72万元,利润总额25.27万元,净利润25.27万元。


3、即墨市资产管理有限公司

即墨市资产管理有限公司成立于2017年11月8日,法人代表王
嵘涛,注册地址山东省青岛市即墨市振华街128号,注册资本10,000.00
万元,其中青岛市即墨区城市开发投资有限公司出资4,500.00万元,
占比45.00%;山东省金融资产管理公司出资5,500.00万元,占比
55.00%。经营范围:资产的收购、管理和处置,受托资产管理,企业
管理咨询,对外投资,资产重组、并购及项目融资,土地整理(未经
金融监管部门批准,不得从事吸收存款、融资担保、代客理财等金融
业务)。


截止2018年末,即墨市资产管理有限公司总资产23,560.91万元,
总负债13,357.65万元,所有者权益10,203.26万元,2018年全年实现


营业收入286.99万元,利润总额270.36万元,净利润202.77万元。


4、即墨市融城投资合伙企业(有限合伙)

即墨市融城投资合伙企业(有限合伙)成立于2017年12月12
日,执行事务合伙人即墨市资产管理有限公司(委派代表:黄兴东),
注资地址:山东省青岛市即墨市振华街128号,注册资本32,050.00
万元,其中青岛市即墨区城市开发投资有限公司出资12,000.00万元,
占比37.44%,山东省金融资产管理有限公司出资20,000.00万元,占
比62.40%,即墨市资产管理有限公司出资50.00万元,占比0.16%。

经营范围:以自由资金进项资产的重组、收购、并购、管理和处置、
对外投资;受托资产管理;企业管理咨询(未经金融监管部门批准,
不得从事吸收存款、融资担保、代客理财等金融业务)。


截止2018年末,即墨市融城投资合伙企业(有限合伙)总资产
30,165.94万元,总负债0万元,所有者权益30,165.94万元,2018年
全年实现营业收入119.62万元,利润总额-184万元,净利润-184万元。


5、青岛鑫诚恒业开发建设股份有限公司

青岛鑫诚恒业开发建设股份有限公司成立于2015年10月16日,
法人代表邢可鹏,注册地址山东省青岛市即墨市省级经济开发区蓝色
新区龙山路东鹤山路北,注册资本5,000.00万元,其中青岛市即墨区
城市开发投资有限公司出资750.00万元,占比15.00%;青岛市即墨
区城市旅游开发投资有限公司出资750.00万元,占比15.00%;山东
省鑫诚恒业开发建设有限公司出资3,500.00万元,占比70.00%。经营
范围:信息科技、互联网络科技的开发;科技企业的孵化;酒店资产
的投资运营管理及相关咨询;旅游信息咨询、会议、会展服务;以自
有资金对外投资;蓝色新区范围内基础设施配套及公共事业项目建设;
土地征用开发整理;参与重点优势产业项目的投资发展;房地产开发;


商品房销售;物业管理(凭资质经营);自有房屋的对外租赁;园林
绿化;办公房、商业房、广告位租赁。(依法须经批准的项目,经相
关部门批准后方可开展经营活动)。


截至2018年12月末,山东省鑫诚恒业开发建设有限公司资产总
额877,306.42万元,负债总额629,861.68万元,所有者权益247,444.74
万元。2018年全年盈利为负。2018年度,公司实现营业收入12,211.65
万元,净利润54,035.09万元。


六、发行人董事、监事及高级管理人员基本情况

发行人主要董事、监事及高级管理人员名单表

名称

姓名

工作单位及职务

任职起止时间

董事会

王希海

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司法人代表、董事长

2019年2月至2022年2


李健全

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司总经理

2019年2月至2022年2


薛阳

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司副总经理

2019年2月至2022年2


李岩

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司副总经理

2019年2月至2022年2


韩新峰

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司副总经理

2019年2月至2022年2


于天亮

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司副总经理

2019年2月至2022年2


胡志刚

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司工会主席

2019年2月至2022年2


车仁栋

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司职工董事

2019年2月至2022年2


王璇

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司职工董事

2019年2月至2022年2


监事会

陆卓超

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司监事会主席

2019年2月至2022年2


李日勇

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司监事

2019年2月至2022年2


刘彬

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司监事

2019年2月至2022年2


于磊

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司职工监事

2019年2月至2022年2


李文杰

青岛市即墨区城市开发投资有

2019年2月至2022年2




名称

姓名

工作单位及职务

任职起止时间

限公司职工监事



高级管理
人员

王希海

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司法人代表、董事长

2019年2月至2022年2


李健全

青岛市即墨区城市开发投资有
限公司总经理

2019年2月至2022年2




(一)董事

王希海,男,1970年12月出生,大学本科学历。2005年9月至
2011年1月在即墨市政府任办公室副主任;2011年1月至2012年8
月在即墨市王村镇任党委副书记、镇长;2012年8月至2015年8月
在即墨市田横镇任党委副书记、镇长;2015年8月至2019年2月在
青岛环保产业园管理委员会任主任、党总支副书记;2019年2月至今
在青岛市即墨区城市开发投资有限公司任法人代表、董事长。


李健全,男,1970年4月出生,大学本科学历。1990年1月至
1999年4月在即墨市工商局蓝村工商所任职员;1999年4月至2012
年12月在即墨市市场建设服务中心任所长;2012年12月至2013年
12月在即墨市市场建设服务中心任副主任;2014年1月至2016年12
月在即墨环保产业园管委会任副主任;2016年12月至2019年2月在
即墨供销社任理事长;2019年2月至今在青岛市即墨区城市开发投资
有限公司任总经理、董事。


薛阳,男,1975年11月出生,大学本科学历。2003年8月至2006
年2月在即墨市人民医院任审计科副主任;2006年2月至2012年6
月在在即墨市人民医院任审计科主任;2012年6月至2012年12月在
华山镇任副镇长;2012年12月至2016年11月在即墨省级高新区管
委任副主任;2016年11月至2019年2月在即墨省级高新技术产业开
发区管理委员会规划建设局任副局长;2019年2月至今在青岛市即墨
区城市开发投资有限公司任副总经理、董事。


李岩,男,1974年7月出生,大学本科学历。1996年12月至2007


年8月在即墨市财贸办任职员;2007年8月至2009年7月在即墨市
财贸办任蔬菜办副主任;2009年7月至2010年12月在即墨市财贸办
任市场办主任;2010年12月至2013年4月在即墨市商务局任市场办
主任;2013年4月至2019年2月在青岛环保产业园管委会任副主任;
2019年2月至今在青岛市即墨区城市开发投资有限公司任副总经理、
董事。


韩新峰,男,1977年4月出生,大学本科学历。2004年7月2005
年12月在即墨市经济发展局任团委书记;2005年12月至2011年1
月在即墨市企业发展局任团委书记;2011年1月至2014年12月在即
墨市工业和信息化局任纪委副书记、团委书记;2014年12月至2019
年2月在即墨市科技和工业信息化局任纪委副书记、团委书记;2019
年2月至今在青岛市即墨区城市开发投资有限公司任副总经理、董事。


于天亮,男,1983年1月出生,大学本科学历。2005年12月至
2011年9月在即墨市城市资产经营管理中心任科员;2011年9月至
2012年11月在即墨市财政局税政办任职员;2012年11月至2013年
11月在即墨市财政局任副股级干部;2013年11月至2015年3月在即
墨市财政局任正股级干部;2015年3月至2019年2月在青岛市即墨
区国有资产运营服务中心任正股级干部;2019年2月至今在青岛市即
墨区城市开发投资有限公司任副总经理、董事。


胡志刚,男,1976年12月出生,大学本科学历。2003年8月至
2011年9月在即墨市城市资产经营管理中心任科员;2011年9月至
2012年11月在即墨市财政局税政办任职员;2012年11月至2013年
11月在即墨市财政局任副股级干部;2013年11月至2015年3月在即
墨市财政局任正股级干部;2015年3月至2019年2月在青岛市即墨
区国有资产运营服务中心任正股级干部;2019年2月至今在青岛市即


墨区城市开发投资有限公司任工会主席、董事。


车仁栋,女,1984年9月出生,大学本科学历。曾于2008年3
月至2016年2月在青岛市即墨区城市开发投资有限公司办公室任职
员;2016年2月起至2019年2月任青岛市即墨区城市开发投资有限
公司任法人代表、董事长兼经理;2019年2月至今在青岛市即墨区城
市开发投资有限公司任投资管理部科长、职工董事。


王璇,女,1987年1月出生,大学本科学历,中共党员。曾于2009
年8月至2012年7月在山东银座汽车有限公司综合管理办公室任专
员;2012年11月至2016年2月在青岛市即墨区城市开发投资有限公
司融资部任科员;2016年2月至2019年2月在青岛市即墨区城市开
发投资有限公司任副董事长兼副经理;2019年2月至今在青岛市即墨
区城市开发投资有限公司任资本运营部科长、职工董事。


(二)监事

陆卓超,男,1992年2月出生,大学本科学历。曾于2014年8
月至2016年2月,在青岛市即墨区城市开发投资有限公司工程科任科
员;2016年2月至今在青岛市即墨区城市开发投资有限公司任监事,
2019年2月至今在青岛市即墨区城市开发投资有限公司任监事会主
席。


李日勇,男,1975年11月出生,大学专科学历。曾于2014年7
月至2019年2月,在青岛市即墨区城市开发投资有限公司资产科任科
员;2019年2月至今在青岛市即墨区城市开发投资有限公司任监事。


刘彬,男,1984年12月出生,大学本科学历。曾于2007年7月
至2012年11月,在青岛昊通装饰工程有限公司任职员;2012年11
月至2016年2月青岛市即墨区城市开发投资有限公司任职员;2016
年2月至今青岛市即墨区城市开发投资有限公司任董事;2019年2月


至今在青岛市即墨区城市开发投资有限公司任监事。


于磊,男,1986年6月出生,大学本科学历。曾于2009年7月
至2011年8月,在中交第四公路工程局第五工程处十天高速项目任技
术员;2011年8月至2012年12月在山东东泰工程咨询有限责任公司
任结构设计员;2012年11月至2019年2月在青岛市即墨区城市开发
投资有限公司工程科任科员;2019年2月至今在青岛市即墨区城市开
发投资有限公司任职工监事。


李文杰,男,1989年6月出生,大学本科学历。曾于2013年8
月至2014年8月在青岛硅谷置业有限公司任科员;2014年9月至2019
年2月在青岛市即墨区城市开发投资有限公司工程科任科员;2019年
2月至今在青岛市即墨区城市开发投资有限公司任职工监事。


(三)高级管理人员

王希海,法定代表人。简历详见“董事基本情况”。


李健全,总经理。简历详见“董事基本情况”。



第九条发行人业务情况

一、发行人主营业务情况

(一)经营范围

发行人经营范围:以自有资产进行投资经营管理,以自有资金对
外投资,政府授权范围内管理经营城乡资产和城乡基础设施建设,参
与重点优势产业项目的投资发展,水利建设投资及运营,土地开发整
理,棚户区改造,房地产开发与经营(凭资质经营)。(依法须经批
准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。


(二)主营业务经营情况

发行人是青岛市即墨区重要的城市基础设施建设主体,目前主营
业务以城市基础设施建设、保障房建设和房产销售为核心,地热水销
售、租赁、担保、咨询等其他业务同步稳定发展。2016-2018年,发
行人各主营业务板块收入如下表:

单位:万元

项目

2018年度

2017年度

2016年度

金额

占比

金额

占比

金额

占比

主营业务收入合计

147,692.38

100.00%

118,611.08

100.00%

89,059.70

100.00%

城市基础设施建设板块

-

-

-

-

-

-

保障房建设板块

83,196.20

56.33%

83,196.20

70.14%

83,196.20

93.42%

房产销售板块

60,875.92

41.22%

33,759.75

28.46%

3,082.71

3.46%

其他业务板块

3,620.26

2.45%

1,655.13

1.40%

2,780.79

3.12%



2016-2018年,发行人主营业务收入分别为89,059.70万元、
118,611.08万元和147,692.38万元,主要来源于城市基础设施建设业
务、保障房建设业务和房产销售业务。发行人主营业务收入呈递年增


长趋势,主要由于公司保障房项目逐步完工,房产销售收入增长较快。


(三)主营业务板块经营情况

发行人的主营业务主要由城市基础设施建设、保障房建设、房产
销售和其他业务等板块组成。


1、城市基础设施建设业务

城市基础设施建设板块在发行人营业收入、成本、利润构成中占
比较高,是发行人重要的收入和利润来源。作为即墨区城市基础设施
建设的主体,发行人承担了即墨区主要的基础设施工程项目。发行人
主要采用政府委托代建模式承接即墨区城市基础设施建设项目,即与
即墨区财政局签订代建协议,由公司负责项目投融资和建设,在项目
建成后移交给即墨区财政局,即墨区财政局按照工程总款项的120%
支付款,确认为发行人的委托代建收入。


公司近几年承担的VR花果山主题文化产业项目、刘家庄天宫院
社区项目、鳌山湾旅游风景区绿化等项目均已于2015年完工;即墨市
墨水河样板段综合整治项目,职教园区项目均按项目进程建设。


表:最近三年发行人城市基础设施建设业务收入情况表

单位:万元

工程项目名称

总投资

已投资额

竣工结算年份

已确认收入

即墨市花果山主题文化产业项目

7,301.20

7,301.20

2015年

8,761.44

即墨市刘家庄天宫院社区项目

11,420.50

11,420.50

2015年

13,704.60

即墨市鳌山湾旅游风景区绿化项目

36,063.75

36,063.75

2015年

43,276.50

即墨市墨水河样板段综合整治项目

48,781.90

39,696.32

预计2019年

-

职教园区项目

140,200.50

1,431.47

预计2020年

-



2、保障房建设业务

发行人是即墨区主要的保障房承建主体,近三年发行人承接的保
障房建设项目为即墨市南关等十四个村(居)危旧房(棚户区)改造
项目,该项目分为棚户区改造一期项目、棚户区改造二期项目和棚户
区改造二期公建、绿化项目。



(1)棚户区改造一期项目

棚户区改造一期项目,由发行人与即墨市财政局签署《投资建设与
收购(BT)协议书》(简称“BT”协议),发行人负责资金筹措并投资
建设,项目土地由发行人通过“招、拍、挂”的方式取得,再由政府
负责按期回购。即墨市人民政府会议通过,由即墨市财政局分八期向
发行人支付BT项目收购款,自2016年至2022年每年12月份支付一
次,应支付的BT项目收购款列入当年财政预算。BT项目收购款包括
项目投资额和合理投资回报两部分,合理投资回报为项目投资额的
20%。


表:最近三年发行人保障房建设业务收入情况表

单位:万元

工程项目名称

总投资

已投资额

完工年份

结算年份

已确认收入

棚户区改造一期项目

462,201.12

462,201.12

2016年

2016年

83,196.20

2017年

83,196.20

2018年

83,196.20



(2)棚户区改造二期项目和公建、绿化项目

棚户区改造二期项目建设内容主要为即墨市南关等十四个村(居)
危旧房(棚户区)改造项目中自主销售的古城住宅和商业网点建设。

项目总投资约348,217.41万元,新建住宅、商业、城墙、地下及室外
景观、公共配套等总面积365,109.83平方米,其中地上建筑面积为
162,882.89平方米,包括住宅70,527.92平方米、商业70,853.00平方
米、城墙商业20,050.22平方米;地下总建筑面积202,226.94平方米。

该项目经营模式为发行人自建自销,因此虽然项目属于棚户区改造,
发行人将其按房产开发业务核算。


棚户区改造二期公建、绿化项目建设内容为棚户区改造二期的公
建、绿化及道路等,是棚户区改造二期项目的配套项目。项目总投资
约67,250.78万元,经营模式为发行人承担建设成本,由棚户区改造二
期项目的利润弥补相关成本费用。



3、房产开发业务

发行人商业房产开发业务经营规范,开发主体具备相应资质。发
行人房产开发业务主要指发行人承接的保障房建设项目中除去用于拆
迁户就地安置之外的自主销售的商品房、商业网点、地下车位等的开
发建设。


发行人近三年房产销售收入来源于坊子街区域回迁安置房项目自
主销售收入和上节“2、保障房建设业务”中即墨市南关等十四个村(居)
危旧房(棚户区)改造项目棚户区改造二期项目的自主销售收入。


表:最近三年发行人房产开发业务收入情况表

单位:万元

房产销售项目

2018年度

2017年度

2016年度

坊子街区域回迁安置房项目

458.41

13,321.70

3,082.71

南关等十四个村(居)危旧房(棚户区)改
造项目棚户区改造二期项目

46,938.02

20,438.05

-

古城项目

13,479.49

-

-

合计

60,875.92

33,759.75

3,082.71



坊子街区域回迁安置房项目完工于2012年,包括安置完毕后剩余
的653套房产、8,199平方米商业网点及987个地下车位。2016-2018
年,该项目实现房产销售收入3,082.71万元、13,321.70万元和458.41
万元。


表:截至2018年12月末发行人坊子街区域回迁安置房项目销售情况表

单位:万元、平方米

项目名称

类型

完工时间

项目总投资

已投资金额

可售建筑面积

已售面积

已实现收入

坊子街区域回

迁安置房项目

商业\

住宅

2011年

10月

48,500.00

48,500.00

77,953.64

59,499.03

29,500.39



南关等十四个村(居)危旧房(棚户区)改造项目棚户区改造二
期项目完工于2017年。2017年实现销售收入20,438.05亿元,2018
年实现销售收入46,938.02亿元。







表:截至2018年12月末发行人棚户区改造项目二期项目销售情况表

单位:万元、平方米

项 目

总建筑面积

竣工面积

已售面积

未销售面积

已售金额

南关等十四个村(居)危旧房(棚户
区)改造项目棚户区改造二期项目

161,431.14

149,071.31

34,436.48

126,994.66

67,376.07



4、其他业务

(1)拆迁业务

发行人拆迁收入主要包括两部分,其中:一部分是发行人位于棚
户区改造片区土地资产被征迁取得的补偿收入,另一部分棚户区改造
片区拆迁改造项目拆迁补偿款由城投公司负责发放,相应的被征迁人
因选择安置房屋面积超过原被征迁面积需要缴纳的差价款由城投公司
负责收取,收到的差价款确认为拆迁收入。近三年,发行人实现拆迁
收入1,083.18万元、159.39万元和1,924.06万元。


(2)土地转让业务

发行人通过土地招拍挂程序获得出让地,再向其他开发商转让,
转让金额相应计入土地转让收入。发行人土地出让收入受到政府政策
和当地房地产市场波动影响较大, 2016年和2017年发行人未产生土
地转让收入。2018年1-12月,发行人转让三宗土地,面积合计12.28
万平方米,实现土地出让收入4,824.31万元。


(3)温泉地热业务

发行人控股子公司青岛温泉地热开发有限公司是即墨市温泉镇温
泉地热水的经营主体,目前主要是向温泉区域内数十家以洗浴为特色
的高中端度假酒店、公寓等提供温泉地热水源,在经营上具有垄断性。

近三年,公司分别实现地热水销售44.08万立方米、51.46万立方米和
49.81万立方米,分别实现销售收入440.82万元、485.48万元和469.87
万元。



(4)租赁业务

发行人名下租赁费收入主要来源为土地租赁收入、养殖池租赁收
入及部分广告牌租赁收入。近三年,发行人分别实现租赁费收入807.15
万元、833.37万元和1,059.71万元。


(5)担保业务

发行人担保业务由子公司青岛即墨政策融资担保有限公司负责运
营。即墨担保是经即墨区人民政府批准依法成立的政策性担保公司。

即墨担保的主营业务收入大部分来源于担保费收入及手续费收入,目
前担保费率控制在2%以下,相对于其他担保公司偏低,因此即墨区
人民政府为扶持业务发展从费率补贴和税收政策上给与多项优惠政
策。


截至2018年12月末,青岛即墨政策担保公司对外担保余额为
4,167.00万元。近三年,发行人分别实现担保费收入277.74万元、152.42
万元和99.55万元。


二、发行人所在行业情况

(一)城市基础设施建设行业

1.我国城市基础设施建设行业的现状和前景

城市基础设施是城市经济发展的主要载体,是国民经济的重要组
成部分。城市基础设施建设有着较强的外部经济性和公益性,其投资
规模大、回收期长,且回报率易受国家政策调控影响。但是,城市基
础设施的配套和完善,有助于改善城市投资环境、提高全社会经济效
率以及发挥城市经济核心区辐射功能,对地方经济的快速增长有着明
显的支持和拉动作用,所以政府往往在城市基础设施建设中发挥着主
导作用。


改革开放以来,随着国民经济持续增长,我国城镇化进程保持着


稳步发展的态势。根据国家统计局公布的数据,2015年中国城镇化率
达到56.10%。城市已经成为我国国民经济和社会发展的主体,成为促
进经济、社会、人口、资源、环境协调发展的主要地域。然而,目前
我国城市基础设施水平还比较低,具体表现为:大城市交通拥挤、居
民居住条件差、环境和噪声污染严重、水资源短缺等;中小城市自来
水、天然气普及率和硬化道路比重低,污水、废物处理设施缺乏等。

城市基础设施相对落后是我国城市化过程中面临的紧迫问题。


未来几十年将是我国城镇化加速发展阶段,随着城市化进程的深
入推进、经济的快速增长,以及在各级政府大力支持下,我国城市基
础设施的规模将不断扩大,发展速度将不断加快。总体来看,城市基
础设施建设行业面临着较好的发展空间和机遇。


2、即墨区城市基础设施建设行业的现状和前景

根据《2018年即墨区国民经济和社会发展统计公报》,截至2018
年末即墨区城镇化率达58.15%。其中全区城区道路总长度870公里,
道路面积1,267万平方米;全区全年天然气供应总量12,710万立方米,
液化气供应总量3,012吨;城区公交车线路93条,线路总里程数682
公里;建成区绿化覆盖面积2,795公顷,绿化覆盖率43.3%,园林绿
地面积2,550公顷,公园11个,公园面积771公顷,公园绿地面积815
公顷。


未来,即墨将继续着力建设特色鲜明的现代化新城区。顺应广大
市民对美好城市环境的新期待,全面对标青岛主城区标准,落实美丽
青岛三年行动计划,加强生态修复和城市修补,塑造更具特色、更加
时尚、更富气质的品质即墨。老城区重点抓好即墨古城后续建设运营,
完成公建展陈和景观配套,打造承载历史底蕴、展现地域形象的城市
新名片。东部区域重点贯通47公里市政道路,实施高水平亮化和景观


工程,促进华西医院青岛医院投入使用、实验学校和幼儿园秋季招生、
射击运动中心建成启用,引进建设商业综合设施,彰显生态型现代化
新区形象。西部区域重点实施站前商务区、卓悦时光旅游服务综合体
建设以及龙王河治理等工程,启动即墨北站连接地铁7号线城阳段有
轨电车基础工作。南部区域重点推进集总部经济、商务中心、文化休
闲于一体的城市综合体建设,开工环秀湖公园二期。北部区域重点推
动汽车公园二期建设,开展宋化泉环湖区域规划设计,加强烟青路等
主干道路沿线整治,打造环境优美、特色鲜明的城市新门户。


不断完善城市功能。加快贾家庄等村庄安置区进度,启动东关等
村庄社区化改造。实施威青路、灵山互通立交等重要路段和节点拓宽
改建,贯通整修海尔路、营流路等城市道路,在服装市场等重点区域
新建过街天桥和立体停车场,推广智慧停车管理系统,进一步提升道
路通行能力。加强公共交通枢纽站研究,调整优化6条公交线路,更
新增加LNG公交车50辆,改造公交候车亭100处,倡导市民绿色低
碳出行。继续开展“品质即墨”绿化提升,落实沿街项目预留5%开放绿
地要求,高标准绿化天山一路、文化路等道路,改建5处游园绿地,
新增绿化面积98万平方米。推进地标建筑、公园广场高水平亮化,更
新崂山一路等14条道路照明设施。升级西部污水处理厂,持续整治墨
水河、龙泉河,完成7条支流截污清淤。实施27个小区二次供水改造,
扩大集中供热200万平方米。


(二)安置房业务

1、我国安置房行业的现状和前景

安置房是房地产行业中的一个重要产品。我国目前正处于工业化
和快速城市化的发展阶段,国民经济持续稳定增长,人均收入水平稳
步提高,快速城市化带来的城市新增人口的住房需求,以及人们生活


水平不断提高带来的住宅改善性需求,构成了我国房地产市场快速发
展的原动力。从而,房地产行业的发展也为安置房建设提供有利的市
场环境。


此外,城中村是我国城市化发展中急需解决的重要问题,城中村
的改造也为安置房建设提供了大量的需求。改革开放以来,伴随着城
市的不断扩大,原来城乡结合部的村庄逐渐被城市包围或半包围,但
其与城市社区在建筑景观、人口构成、经济特征、行政管理、生活方
式等方面存在着明显差异,成为阻碍地方经济发展、影响城市旅游形
象的重大问题。因此,近年来各地区都将城中村改造作为城市规划建
设过程中的重点、难点问题。城市化的快速发展,城中村的大规模改
造,为安置房建设提供了大量需求。


2、即墨区安置房行业的现状和前景

根据《即墨市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,即
墨区将进一步完善住房保障制度体系,着力解决城市中低收入家庭住
房困难,加快建立廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置房等多
层次住房保障制度体系。完善住房保障和供应体系,着力解决好中低
收入家庭和外来务工人员住房困难,引导社会力量参与保障性安居工
程建设和运营。建立保障性住房分配、运营和管理使用,以及常态化
申请、审核、轮候制度,建立动态退出机制。科学推进城中村改造,
加大城区危旧简易楼房改造力度。


三、发行人行业地位及竞争优势

(一)行业地位

发行人作为即墨区内主要的国有资产运营主体,主要负责即墨区
范围内的城市基础设施建设、保障房及其他配套设施建设职能,承担
了即墨区内重大项目的建设工作,在区域内相关行业占据重要地位。



(二)竞争优势

1、突出的区位优势

即墨区处于山东半岛城市群核心地带,也处于日韩等国家和北京、
上海等一线城市一小时经济圈。山东半岛城市群,是山东经济、社会
和城镇化发展的核心区,不仅是我国东部重要的港口城市,而且还聚
集了山东主要的优势资源和先进生产力,是山东潜力最大、活力最强
的经济区域,而即墨区就处于山东经济发展水平最高的这一区域。


2、较强的区位垄断优势

发行人作为即墨区政府为促进城市建设而成立的国有企业,全面
负责投资建设即墨区内的城市基础设施、保障房及配套设施,主营业
务具有区域内行业垄断地位。随着即墨区及周边区域经济的快速发展,
公司的业务量和效益将同步增加。


3、畅通的融资渠道

发行人作为即墨区重要的国有企业,与多家大型金融机构建立了
密切和广泛的合作关系,在银行内部信用评级状况良好。发行人良好
的资信条件和强大的融资能力,积极加强与各大金融机构的合作,多
渠道、全方位筹集建设资金,有力地支持了各项业务的持续发展。


4、较强的政府支持优势

发行人作为即墨区主要的国有资产产权和运营主体之一,得到了
政府在资本金注入和财政补贴等方面的大力支持。政府除不断增加资
产授权及股权划转外,还向发行人提供多种补贴和政策,不断提升发
行人经营实力和可持续发展能力。即墨区政府的大力支持,为公司今
后的发展奠定了坚实的基础。


四、发行人的经营环境

(一)即墨区概况


即墨区为青岛市下辖行政区,位于山东半岛西南部,东临黄海,
南依崂山。即墨区区位优越,蓝烟铁路,龙青、济青、青银、荣乌高
速公路和青烟、青威等一级公路横穿境内;即墨区距青岛国际机场15
公里、青岛港40公里,境内设立高铁重要枢纽即墨北站。同时,从青
岛到即墨的轨道交通11号线也已于2017年全线调试通车,使即墨将
从东中西三线全面对接青岛、融入青岛。


即墨全区总面积为1,780平方公里,海域面积2517平方公里,海
岸线183.01公里,拥有鳌山港及女岛港国家二类开放口岸、历史名岛
田横岛等24个岛屿、青岛市第二大海湾鳌山湾、稀有的海水温泉、被
誉为地质博物馆的马山石林等众多资源。


(二)即墨区经济发展情况

2016-2018年,即墨区生产总值分别为1,180.48亿元、1,310.60亿
元和1,420亿元,按可比价格计算,分别同比增长10.0%、9.2%和8.5%;
2016-2018年公共财政收入分别为105.05亿元、104.35亿元和111.2
亿元,区域经济和财政实力增强,为公司发展提供了良好基础。


2015年,即墨区经济总量位居青岛市各区县前列。福布斯发布的
《2015中国大陆最佳县级城市30强》中即墨区居全国第12位、山东
省第1位。中国社科院发布的《中国县域经济发展报告(2016)》中,2016年即墨区县域经济综合竞争力居全国第9位、山东省第1位。2017
年即墨撤市划区,正式成为青岛市的行政区。


在产业发展方面,即墨已形成以现代服务业和先进制造业为核心
的现代产业体系,正在加快打造市场商贸、纺织服装、现代物流、汽
车制造四大千亿级产业集群;并坚持把“青岛·中国蓝谷”国家级重
要功能区的建设作为重中之重,全力打造国家海洋发展中心,建设国
际海洋科技创新高地。



市场商贸业是即墨区的传统优势产业,也是即墨区对外宣传交流
的重要窗口和靓丽名片。经过三十余年的培育发展,即墨区形成了以
服装市场、小商品城为龙头,以26处专业批发市场为骨干,以5,000
余家针织服装企业为支撑的大市场集群,全区市场年交易额达到600
余亿元。即墨区从2013年起,用3-5年的时间,集中投入100亿元,
升级改造服装市场,新建即墨小商品新城、即墨品牌服装城、即墨农
产品综合批发市场、物流仓储园区,目标实现年交易额超过千亿元,
建成中国北方规模最大、档次最高、带动作用最强的商贸物流聚集区,
打造成面向环渤海和东北亚的特大型国际商贸流通中心。


现代物流业发展水平是反映一个地区综合竞争力的重要标志。即
墨地处半岛城市群和半岛制造业基地核心地带,区位优越,交通便捷,
民营经济和市场商贸业蓬勃发展,具有得天独厚的现代物流业发展优
势。被列为全国42处铁路物流节点之一的济铁即墨综合物流园,位于
青岛国际陆港,紧临胶济铁路,目标建设成为半岛地区最大的综合性
物流集散中心。园区建成后预计初期(2020年)吞吐量为1,480万吨,
远期(2035年)将达到2,660万吨。即墨区鳌山港和女岛港是青岛市
现有适合建设深水港口码头岸线资源中比较优越的,适合建设大型综
合性深水港区,现正在申办国家一类开放口岸。鳌山港和女岛港是青
岛港继续扩大港口规模及提高综合运输能力的主要接续性港区,将逐
步发展成为青岛国际集装箱干线港的重要组成部分,适当兼顾散杂货
物运输,逐步发展成为青岛港新的大型综合性深水港区。即墨区口岸
发展建设,将更好地服务于蓝色经济的发展及现代物流业的发展。


即墨区汽车产业新城是青岛市重点项目之一,目前已累计引进一
汽-大众(青岛)华东生产基地、一汽商用车基地、大众发动机三大龙
头项目在内的70个重点项目,涉及总投资超过420亿元。与此同时,


为一汽-大众主机厂配套的26家核心零部件企业也集体落户即墨区汽
车产业新城。其中,一汽-大众(青岛)华东生产基地设计年产能60
万辆,2018年全线开工生产,整个基地建成达产后,预计可实现年产
值600亿元以上。同时,依托一汽大众华东生产基地、中国汽车技术
研究中心青岛中心等重点项目,即墨区将构建起覆盖汽车设计、研发、
制造、贸易、物流、文化、教育于一体的完整汽车产业链。到2020
年,预计汽车产业产值将突破2,000亿元。


海洋经济是青岛市大力发展的经济板块。青岛坚持蓝色引领、陆
海统筹、重点突破,加快建设全国蓝色经济领军城市,海洋经济保持
强劲发展势头。2018年,青岛全市实现海洋生产总值3,327亿元,同
比增长15.6%,海洋经济占GDP比重达27.7%。青岛蓝色硅谷核心区
是青岛市委、市政府着眼未来发展,突出发挥青岛在山东半岛蓝色经
济区战略核心作用而设立的新区,坐落在即墨区内。青岛蓝色硅谷核
心区,已引进了青岛海洋科学与技术国家实验室(简称海洋国家实验
室)、国家深海基地、国家海洋设备质检中心等“国字号”重点科研
项目14个,引进山东大学青岛校区、天津大学海洋工程研究院等知名
高校院所12家,引进两院院士、国家千人计划、长江学者、泰山学者
等高层次人才300余名。海洋国家实验室于2013年12月获得科技部
正式批复,建成后将成为全球第七大海洋科研机构基地。与此同时,
国家深海基地也正在建设中,建成后将成为世界第五大深海基地,同
时也是世界级海洋探测基地、技术支持基地和设备研发基地,是“蛟龙
号”深海载人潜水器和“科学号”海洋考察船的母港。即墨这座中国唯一
的以海洋为主要特色的科技新城雏形正在展现。即墨区将依托海洋国
家实验室、国家深海基地等平台和高校院所、企业技术中心等载体,
建设国家海洋科技兴海示范基地,加强海洋应用基础研究,推进新技


术的商业化,促进海洋生物育种和健康养殖、海洋生物医药、海洋高
端装备制造、海洋新材料、海洋新能源、海水淡化等海洋战略性新兴
产业加快发展。预计到2020年,海洋经济占比即墨区经济总量将达到
30%左右。



第十条 财务会计信息

中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)对发行人2016-2018
年度的财务报表进行了审计,出具了中兴财光华审会字(2017)第
304253号、中兴财光华审会字(2018)第304140号和中兴财光华审
会字(2019)第304209号标准无保留意见的审计报告。在阅读下文的
相关财务报表中的信息时,投资者应当参照发行人经审计的财务报表、
附注以及本募集说明书中其他部分对发行人的历史财务数据的注释。

若财务数据部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上有差异,则这
些差异是由于四舍五入所造成。


一、最近三年会计报表主要数据

表:发行人最近三年合并资产负债表主要数据

单位:万元

项目

2018年末

2017年末

2016年末

流动资产合计

1,118,847.61

1,106,767.14

1,070,138.08

非流动资产合计

1,160,500.02

784,378.02

757,434.82

资产总计

2,279,347.63

1,891,145.16

1,827,572.90

流动负债合计

285,168.49

270,707.92

397,551.89

非流动负债合计

1,030,195.75

815,265.91

646,549.89

负债合计

1,315,364.24

1,085,973.83

1,044,101.78

归属于母公司所有者权益合计

959,027.93

800,028.14

777,997.96

少数股东权益

4,955.46

5,143.19

5,473.16

所有者权益合计

963,983.39

805,171.33

783,471.12

负债和所有者权益合计

2,279,347.63

1,891,145.16

1,827,572.90



表:发行人最近三年合并利润表主要数据

单位:万元

项目

2018年度

2017年度

2016年度

一、营业总收入

152,753.52

118,710.06

89,059.70

二、营业总成本

106,941.22

97,149.23

72,915.79

三、营业利润

225,634.87

40,948.38

-427.31

四、利润总额

225,585.31

40,912.36

16,121.90

五、净利润

158,940.90

21,859.89

10,971.59

归属于母公司所有者的净利润

159,115.74

21,984.58

11,287.77






表:发行人最近三年合并现金流量表主要数据

单位:万元

项目

2018年度

2017年度

2016年度

经营活动产生的现金流量净额

-3,116.80

88,459.87

111,605.44

投资活动产生的现金流量净额

-35,416.31

-28,904.44

20,265.18

筹资活动产生的现金流量净额

63,293.52

-60,614.46

-175,991.96

现金及现金等价物净增加额

24,760.41

-1,059.04

-44,121.34



二、合并报表的范围变化

(一)最近三年合并范围内增加的企业

表:发行人报告期合并范围新增情况

年份

名称

持股比例

级次

纳入原因

2015

即墨市鼎泰德开发建设有限公司

80.00%

一级子公司

购买股份

2015

青岛邦富财务咨询有限公司

60.00%

二级子公司

新设公司

2015

青岛正泽润工贸有限公司

60.00%

二级子公司

新设公司

2016

即墨市海洋温泉投资发展有限公司

100.00%

一级子公司

新设公司

2018

青岛市即墨古城君澜度假酒店管理有限公司

100.00%

二级子公司

新设公司



(二)最近三年合并范围内减少的企业

最近三年,发行人无合并范围内减少的企业。


三、最近三年主要财务指标

表:发行人近三年合并口径主要财务指标



2018年末

2017年末

2016年末

流动比率

3.92

4.09

2.69

速动比率

1.20

1.29

0.94

资产负债率(%)

57.71

57.42

57.13

应收账款周转期(天)

27.53

81.98

189.92

存货周转期(天)

2,582.15

2,695.92

2,311.14

总资产周转率

7.33

6.38

4.86

EBITDA利息保障倍数

4.12

1.87

1.10

贷款偿还率(%)

100.00

100.00

100.00

利息偿付率(%)

100.00

100.00

100.00



注:

(1)流动比率=流动资产/流动负债


(2)速动比率=(流动资产-存货)/流动负债

(3)资产负债率=负债合计/资产总额×100%

(4)应收账款周转期(天)=平均应收账款×360天/销售收入


(5)存货周转期(天)=360天*年初末平均存货/销售成本

(6)总资产周转率=营业收入/年初末平均资产总额

(7)EBITDA利息保障倍数(倍)=EBITDA/(资本化利息+计入财务费用的利息支出)

(8)贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额×100%

(9)利息偿还率=实际利息偿还额/应付利息×100%

四、发行人财务分析

(一)资产结构及变动分析

近三年,公司资产总额及构成情况如下表:

单位:万元、%

项目

2018年末

2017年末

2016年末

金额

比例

金额

比例

金额

比例

流动资产

1,118,847.61

49.09

1,106,767.14

58.52

1,070,138.08

34.42

非流动资产

1,160,500.02

50.91

784,378.02

41.48

757,434.82

65.58

资产总计

2,279,347.63

100.00

1,891,145.16

100.00

1,827,572.90

100.00



近三年,发行人的资产总额分别为1,827,572.90万元、1,891,145.16
万元和2,279,347.63万元,发行人的资产规模随着经营业绩的提升和
业务规模的扩张,呈现逐年递增的趋势。随着发行人的经营不断发展
壮大,2017年末发行人资产总额较2016年末增加了63,572.25万元,
2018年末发行人资产总额较2017年末增加了388,202.48万元,主要
是投资性房地产中土地增值引起的公允价值变动以及新增房产所致。


1、流动资产项目分析

近三年,公司流动资产的主要构成情况如下:

单位:万元、%

项目

2018年末

2017年末

2016年末

金额

比例

金额

比例

金额

比例

货币资金

141,477.23

12.64

117,279.78

10.60

126,909.23

11.86

应收票据及应
收账款

11,654.48

1.04

11,705.04

1.06

42,358.37

3.96

预付款项

28,474.72

2.55

45,416.17

4.10

57,770.95

5.40

其他应收款

158,628.38

14.18

169,314.38

15.30

138,810.58

12.97

存货

777,344.31

69.48

756,756.71

68.38

698,282.30

65.25




其他流动资产

1,268.51

0.11

6,295.07

0.57

6,006.65

0.56

流动资产合计

1,118,847.63

100.00

1,106,767.15

100.00

1,070,138.08

100.00



近三年,公司流动资产分别为1,070,138.08万元、1,106,767.15万元
和1,118,847.63万元,公司流动资产规模呈增长趋势。公司的流动资产
主要包括货币资金、其他应收款和存货。最近三年,上述三者合计占
公司流动资产的比例分别为90.08%、94.27%和96.30%。公司主要流动
资产的具体情况如下:

(1)货币资金

近三年,公司货币资金余额分别为126,909.23万元、117,279.78
万元和141,477.23万元,占当期流动资产的比例分别为11.86%、10.60%
和12.64%。货币资金占总资产的比重处于较高水平,在一定程度上反
映了公司货币资金充足,具备较好的偿债能力和支付能力。


近三年,发行人货币资金余额呈平稳波动态势,主要受到在建项
目资金投入增加和发行人2018年发行完成7亿元中票等综合影响。


截至2018年12月末,发行人货币资金中的受限资产为3,157.03
万元,主要为被冻结的银行存款、票据保证保证金、付款保函保证金
等。


(2)应收账款

最近三年,公司应收账款价值分别为42,358.37万元、11,705.04
万元和11,654.48万元,应收账款占流动资产的比例分别为3.96%、
1.06%和1.04%。发行人2016年应收账款较大,主要原因为2016年发
行人按照收入确认原则计提当年代建收入和应收账款,即墨财政局于
年后才向发行人支付了部分代建工程款项所致。2017年末和2018年
末应收账款余额较小,因当期代建工程款及时到账所致。









表:截至2018年12月31日前五名欠款单位情况表

单位

与本公司关系

期末余额(万元)

占比(%)

青岛沈源水务科技有限公司

非关联方

1,990.00

33.94

青岛黄河铸机有限公司

非关联方

1,109.78

18.93

青岛黄河铸造机械集团有限公司

非关联方

1,025.34

17.49

青岛亨达集团皮业有限公司

非关联方

900.00

15.35

青岛精上机械制造有限公司

非关联方

838.58

14.30

合 计

-

5,863.70

100.00



截至2018年12月末,发行人前五大应收账款金额合计为5,863.70
万元,占应收账款总额的47.62%,主要是发行人子公司即墨担保开展
担保业务对外应收担保费及利息。因上述担保事项均有被保证人提供
足额、有效反担保措施,无法收回的可能性较小。


(3)预付账款

最近三年,发行人预付账款分别为57,770.95万元、45,416.17万
元和28,474.72万元,占流动资产的比例分别为5.40%、4.10%和2.55%。


2016年末,发行人预付款项较大主要是因为2016年度棚户区改
造等在建项目预付给江苏省建工集团有限公司、江苏南通三建集团有
限公司、浙江腾头园林股份有限公司的工程款。2017年末和2018年
末,发行人预付款项逐年减少,主要是支付棚户区改造二期项目及棚
户区改造二期共建绿化项目工程款项的部分转为存货或在建工程所
致。


(4)其他应收款

最近三年,发行人其他应收款分别为138,810.58万元、169,314.38
万元和158,628.38万元,占流动资产的比例分别为12.97%、15.30%和
14.18%。发行人其他应收款余额总体呈平稳态势。2018年末发行人资
产规模较2017年末有所增加,使得发行人其他应收款占总资产的比重
2018年较2017年下降。



表:截至2018年12月31日发行人前五名其他应收账款情况表

债权单位

债务单位

与本公司关系

期末余额(万元)

占比
(%)

青岛市即墨区城市
开发投资有限公司

即墨市丁字湾投资发
展有限公司

非关联方

82,811.88

59.40

青岛市即墨区城市
开发投资有限公司

青岛市即墨区潮海街
道办事处

非关联方

19,098.11

13.70

青岛市即墨区城市
开发投资有限公司

青岛市蓝都嘉业投资
开发有限公司

非关联方

12,000.00

8.61

青岛市即墨区城市
开发投资有限公司

即墨市晟林绿化建设
发展有限公司

非关联方

16,503.70

11.84

青岛市即墨区城市
开发投资有限公司

即墨国际商贸城管理
委员会

非关联方

9,000.00

6.46

合计

-

-

139,413.69

100.00



截至2018年12月末,发行人其他应收款前五名客户欠款金额合
计为139,413.69万元,占其他应收款总额的87.83%,集中度较高,发
行人其他应收款涉及相关单位均为当地国有全资企业及相关政府部
门,信誉较好,还款能力较强。


截至2018年12月末,发行人其他应收款为158,628.38万元,按
照经营性和非经营性进行划分,其金额、占比情况如下表:

类别

账面价值

(万元)

占其他应收款比例

占净资产的比例

占总资产的比例

非经营性

2,447.83

1.54%

0.25%

0.11%

经营性

156,180.55

98.46%

16.20%

6.85%

合计

158,628.38

100%

16.45%

6.96%



截至2018年12月31日,发行人经营性其他应收款账面价值为
156,180.55万元,占其他应收款比例98.46%,占净资产的比例为
16.20%,占总资产的比例为6.85%;非经营性其他应收款账面价值为
2,447.83万元,占其他应收款的比例1.54%,占净资产的比例为0.25%,
占总资产的比例为0.11%。


截至2018年12月末,公司非经营性其他应收款账面价值为
2,447.83万元,主要构成情况如下:




单位:万元、%

序号

欠款单位

金额

占比

形成

原因

回款安排

1

即墨市创智新区管理委员会

1,281.10

52.34

代垫款

2019年12月前回款

2

即墨市鳌山卫街道办事处

1,166.73

47.66

代付款

2020年底前回款



合计

2,447.83

100.00







发行人对外借款程序:

I经办部门对对外借款进行初步评估,报主管领导初审;

II董事会对调查分析报告书及借款合同进行评审,批准后方可对
外正式签署;

III对外借款应与借款方签订借款合同或协议,必要时经本公司法
律顾问进行审核;

IV必要时,借款人办理抵押或质押过户手续,产生的费用由借款
人全部承担:

V已批准实施的对外借款合同,授权本公司的相关部门负责具体
实施;

i必要时,对于重大借款项目可单独聘请专家或中介机构进行可行
性分析论证。


(5)存货

最近三年,公司存货余额分别为698,282.30万元、756,756.71万
元和777,344.31 万元,占当期流动资产的比例分别为65.25%、68.38%
和69.48%。2016年末,发行人存货主要构成为即墨市南关等14个村
(居)棚户区改造项目一期工程完工验收后转入存货-工程施工;同时
棚户区改造二期工程实际支出的建设成本较多,计入存货-开发成本。

2017年末,发行人存货较2016年末增加了58,474.41万元,增幅8.37%,
主要原因为2017年通过招拍挂等形式新增了6宗土了6宗土地计入存
货。



表:截至2018年12月31日发行人存货明细表

单位:万元

项目

2018年

2017年

2016年

土地

223,974.44

224,389.08

125,320.54

房产

18,456.26

18,865.36

31,528.12

开发成本(房产)

280,702.99

189,961.49

148,562.69

工程施工

254,210.61

323,540.78

392,870.95

合计

777,344.30

756,756.71

698,282.30



表:截至2018年12月31日发行人存货—土地明细表






土地证编号

坐落

取得方


证载使用
权类型

土地面积(㎡)

证载用途

账面价值
(万元)

入账方


单价(元/㎡)

是否
缴纳
土地
出让







1

青房地权市字第
201368891号

即墨市龙山街道办事处
鹤山东路520-1号

招拍挂

出让

186,698.00

住宅

3,793.36

成本法

203.18





2

即国用(2005)第325


田横镇黄龙庄村

招拍挂

出让

22,925.34

商业、仓储

253.15

成本法

110.42





3

即国用(2005)第326


普东镇常家街村

招拍挂

出让

37,151.70

教育

290.77

成本法

78.27





4

即国用(2008)第300


长江二路以北、天山一
路以西

招拍挂

出让

66,667.00

工业

773.98

成本法

116.10





5

原即国用(2010)第
223号【注1】

大信镇天山三路以东、
规划五路以南

招拍挂

出让

82,877.00

工业

2,386.56

成本法

242.67





6

原即国用(2010)第
224号【注1】

大信镇天山三路东、规
划五路以北

招拍挂

出让

15,469.00

工业





7

即国用(2010)第310


温泉镇天泰路568-2号

招拍挂

出让

20,106.00

旅游

2,023.79

成本法

749.58





8

即国用(2010)第311


温泉镇天泰路568-1号

招拍挂

出让

6,893.00

旅游





9

青房地权市字第
201194467号

即墨市段泊岚镇科大路
56号

招拍挂

出让

4,308.00

商业

2,866.14

成本法

2,673.14





10

青房地权市字第
201194494号

即墨市段泊岚镇科大路
58号

招拍挂

出让

6,414.00

商业





11

即房地权市字第
201432358

即墨市鳌山卫街道办事
处姜家白庙村850号

划拨

划拨

544.81

机关团体

583.12

成本法

477.48





12

即房地权市字第
201432380

即墨市蓝鳌路2号东200


划拨

划拨

1,745.88

机关团体





13

即房地权市字第
201432119

即墨市段泊岚镇青年路
19号

划拨

划拨

1,461.16

机关团体





14

即房地权市字第
201432424

即墨市蓝村镇崇文路10


招拍挂

出让

4,065.30

厂房、仓库





15

即房地权市字第
201432245

即墨市刘家庄中心社区
行政街15号

划拨

划拨

1,737.80

机关团体





16

即房地权市字第
201432403

即墨市大信镇普东中心
社区王家村236号

划拨

划拨

904.62

机关团体





17

即房地权市字第
201432215

即墨市大信镇普东中心
社区福海路215号

划拨

划拨

1,326.78

机关团体





18

即房地权市字第
201432162

即墨市北安街道办事处
烟青路1263号

划拨

划拨

425.98

机关团体





19

即国用(2009)202号

即墨市建胜街48号

招拍挂

出让

4,010.00

住宅

363.74

成本法

907.08











土地证编号

坐落

取得方


证载使用
权类型

土地面积(㎡)

证载用途

账面价值
(万元)

入账方


单价(元/㎡)

是否
缴纳
土地
出让







20

古城片区划拨用地

古城片区

划拨

划拨

130,904.00

文化设施用地

284.33

成本法

21.72





21

大信大金家村以南宗


大信大金家村以南

招拍挂

出让

71,766.00

工业

1,397.00

成本法

194.66





22

十一处改制粮所土地

十一处改制粮所

招拍挂

出让

189,168.11

商业、住宅

1,228.99

成本法

64.97





23

即国用(2008)第239号

丰城镇栲栳村东北

招拍挂

出让

431,021.00

旅游

18,427.44

成本法

427.53





24

即国用(2008)第237号

丰城镇栲栳村东北

招拍挂

出让

667,104.00

旅游

28,520.70

成本法

427.53





25

即国用(2008)第238号

丰城镇栲栳村东北

招拍挂

出让

554,788.00

旅游

23,718.85

成本法

427.53





26

即国用(2009)第165号

丰城镇栲栳村南

招拍挂

出让

580,000.00

旅游

24,796.74

成本法

427.53





27

鲁(2017)即墨市不动
产权第0002551号

田横岛省级旅游度假区
疏港路56号附1

招拍挂

出让

52,272.94

工业

1,869.13

成本法

172.91





28

鲁(2017)即墨市不动
产权第0002553号

田横岛省级旅游度假区
疏港路78号附1

招拍挂

出让

908.15

工业

成本法





29

鲁(2017)即墨市不动
产权第0002554号

田横岛省级旅游度假区
疏港路78号

招拍挂

出让

18,284.69

工业

成本法





30

鲁(2017)即墨市不动
产权第0002555号

田横岛省级旅游度假区
疏港路78号附2

招拍挂

出让

11,628.44

工业

成本法





31

鲁(2017)即墨市不动
产权第0002884号

田横岛省级旅游度假区
疏港路56号附2

招拍挂

出让

25,001.32

工业

成本法





32

即房地权市字第
201461008号

即墨市南关街36号

招拍挂

出让

13,955.00

其他商服

3,571.23

成本法

2,559.10





33

即房地权市字第
201461009号

即墨市大同街26号

招拍挂

出让

23,232.00

住宅、其他商
服、商业金融

8,016.15

成本法

3,450.48





34

即房地权市字第
201461010号

即墨市大同街158号

招拍挂

出让

45,186.00

住宅、其他商服

14,105.69

成本法

3,121.69





35

即房地权市字第
201461011号

即墨市蓝鳌路879号

招拍挂

出让

31,424.00

住宅、其他商服

10,740.80

成本法

3,418.02





36

即房地权市字第
201461012号

即墨市南关街317号

招拍挂

出让

11,919.00

其他商服

3,051.86

成本法

2,560.50





37

即房地权市字第
201461013号

即墨市南关南街67号

招拍挂

出让

42,646.00

住宅、其他商服

15,205.65

成本法

3,565.55





38

即房地权市字第
201461014号

即墨市蓝鳌路987号

招拍挂

出让

23,838.00

住宅、其他商
服、商业金融

8,366.43

成本法

3,509.70





39

即房地权市字第
201461015号

即墨市南关南街36号

招拍挂

出让

21,434.00

住宅、其他商服

7,932.09

成本法

3,700.70





40

即房地权市字第
201461016号

即墨市南关街318号

招拍挂

出让

10,810.00

其他商服

2,767.67

成本法

2,560.29





41

即房地权市字第
201461017号

即墨市蓝鳌路967号

招拍挂

出让

27,560.00

住宅、其他商服

9,421.89

成本法

3,418.68





42

即房地权市字第
201461018号

即墨市蓝鳌路889号

招拍挂

出让

28,212.00

住宅、其他商服

10,058.07

成本法

3,565.17





43

即房地权市字第
201481908号

即墨市蓝鳌路1027-1号

招拍挂

出让

22,510.00

住宅、其他商服

8,328.22

成本法

3,699.79





44

即房地权市字第
201481988号

即墨市蓝鳌路1027-2号

招拍挂

出让

4,981.00

住宅、其他商服

1,843.28

成本法

3,700.62





45

即房地权市字第
201589501号

即墨市南关街37号

招拍挂

出让

17,430.00

其他商服

5,123.33

成本法

2,939.37





46

鲁(2018)即墨市不动
产权第0023988号

即墨区灵山镇宝灵路9


招拍挂

出让

36,903.00

工业

1,864.27

成本法

505.18





合计



3,560,618.02



223,974.44











【注1】:大信镇天山三路以东宗地被部分拆迁占用,原即国用(2010)第223号和原即国用
(2010)第224号土地使用证拆分后新证尚在办理中。





表:截至2018年12月31日发行人存货—房产明细表

序号

房产名称

数量

用途

入账价值
(万元)

入账依据

是否
抵押

1

坊子街房产

56套

住宅

2,846.96

成本法



2

坊子街区域网点房

8,199.00平方米

商业

5,739.30

成本法



3

坊子街区域车库

987个

车库

9,870.00

成本法



合计

18,456.26

-

-





表:截至2018年12月31日发行人存货中开发成本(房产)明细表

项目名称

开工时间

预计竣工时间

预计总投资(万元)

账面价值(万元)

是否
抵押

即墨市南关等14个村
(居)危旧房(棚户区)
改造项目二期(含开发
土地)

2013.11

2017.2起逐步完工

348,000.00

280,702.99



合计

-

-

348,000.00

280,702.99

-



其中土地部分明细如下:

序号

土地证编号

坐落

取得方


证载使
用权类


土地面积
(㎡)

证载用途

账面价值
(万元)

入账方


单价

(元/㎡)
















1

即房地权市字第
201481895号

即墨市东关街177号

招拍挂

出让

5,375.00

其他商服

252.63

成本法

470.01





2

即房地权市字第
201481868号

即墨市中山街168号

招拍挂

出让

61,993.00

住宅、其他
商服

1,620.79

成本法

261.45





3

即房地权市字第
201481884号

即墨市东关街157号

招拍挂

出让

31,569.00

住宅、其他
商服

825.36

成本法

261.45





4

即房地权市字第
201482027号

即墨市中关街167号

招拍挂

出让

67,227.00

其他商服、
住宅

1,757.64

成本法

261.45





5

即房地权市字第
201481999号

即墨市中山街117号

招拍挂

出让

42,806.00

住宅、其他
商服

1,119.16

成本法

261.45





6

即房地权市字第
201565988号

即墨市中山街118号

招拍挂

出让

15,395.00

其他商服

516.52

成本法

335.51





7

即房地权市字第
201482028号

即墨市东关街108号

招拍挂

出让

20,243.00

其他商服

663.14

成本法

327.59





8

即房地权市字第
2015108603号

即墨市飞虹池街20


招拍挂

出让

420.00

其他商服

50.00

成本法

1,190.48





9

即房地权市字第
2015108602号

即墨市北关街129号

招拍挂

出让

25,322.00

其他商服

7,967.13

成本法

3,146.33





10

鲁(2017)即墨市
不动产权第
0009451号

即墨市北阁西街26


划拨

划拨

575.00

文体娱乐

-

成本法

-





11

鲁(2017)即墨市
不动产权第
0014951号

即墨市景岱街102号

划拨

划拨

1,262.00

文体娱乐

-

成本法

-







合计



272,187.00



14,772.37
















表:截至2018年12月31日发行人存货-工程施工明细表

项目名称

项目
类型

是否
代建

开工

时间

竣工

时间

总投资

(万元)

2018.12.31(万元)






即墨市南关等14个村
(居)危旧房(棚户
区)改造项目一期

保障




2013年

2017年

477,000.00

254,210.61



合计

-

-

-

-

477,000.00

254,210.61

-



2、非流动资产项目分析

最近三年,发行人非流动资产的主要构成情况如下:

单位:万元、%

项目

2018年末

2017年末

2016年末

金额

比例

金额

比例

金额

比例

可供出售金融资产

13,249.00

1.14

-

-

-

-

长期股权投资

18,712.63

1.61

19,499.47

2.49

2,891.87

0.38

投资性房地产

1,044,826.69

90.03

699,817.85

89.22

719,043.00

94.93

固定资产

11,116.76

0.96

4,516.32

0.58

4,572.03

0.60

在建工程

58,094.89

5.01

50,675.06

6.46

19,968.71

2.64

无形资产

2,101.54

0.18

2,175.55

0.28

2,249.56

0.30

商誉

932.76

0.08

932.76

0.12

932.76

0.12

长期待摊费用

4,819.58

0.42

2,465.93

0.31

-

-

递延所得税资产

1,841.56

0.16

1,685.07

0.21

1,673.90

0.22

其他非流动资产

4,804.61

0.41

2,610.00

0.33

6,102.99

0.81

非流动资产合计

1,160,500.02

100.00

784,378.02

100.00

757,434.82

100.00



近三年,发行人非流动资产分别为757,434.82万元、784,378.02
万元和1,160,500.02万元。非流动资产主要由投资性房地产、固定资
产、在建工程、无形资产和其他非流动资产构成。近三年,上述五项
合计占公司非流动资产的比例分别为99.27%、96.29%和96.59%。


公司主要非流动资产的具体情况如下:


(1)投资性房地产

近三年,公司投资性房地产分别为719,043.00万元、699,817.85
万元和1,044,826.69万元,占当期非流动资产的比例分别为94.93%、
89.22%和90.03%,主要是核算发行人持有用于出租或增值的土地和房
屋。截至2018年末,发行人投资性房地产较2017年末增加了
345,008.84万元,主要原因是土地增值引起的公允价值变动以及新增
房产。


表:截至2018年12月末发行人投资性房地产中土地明细

单位:万元




土地证编号

坐落








使





土地面积
(㎡)






账面原值
(万元)

账面净值
(万元)

单价

(元/㎡)





















1

即国用(2003)
707号

王村镇大桥村








1,340,000




19,485.38

132,482.23

482.00









2

原即国用
(2003)706
号【注2】

王村镇大桥村








1,408,594




23,366.09





3

即国用(2003)
620号

王村镇大桥村








1,333,334




19,206.30

64,266.70

482.00









4

即国用(2013)
第030号

即墨市田横镇
滨海路1766号








148,552




74,028.30

18,450.16

1242.00









5

即国用(2013)
第031号

即墨市田横镇
滨海路1760号








246,756




30,647.10

1242.00









6

即国用(2013)
第032号

即墨市田横镇
滨海路1762号








185,535




23,043.45

1242.00









7

即国用(2013)
第033号

即墨市田横镇
滨海路1750号








111,227




13,814.39

1242.00









8

即国用(2013)
第034号

即墨市田横镇
滨海路1752号








251,144




31,192.08

1242.00









9

即国用(2013)
第035号

即墨市田横镇
滨海路1754号








368,444




45,760.74

1242.00









10

即国用(2013)
第036号

即墨市田横镇
滨海路1756号








338,675




42,063.44

1242.00









11

即国用(2013)
第037号

即墨市田横镇
滨海路1758号








241,250




29,963.25

1242.00









12

即国用(2013)
第038号

即墨市田横镇
滨海路1764号








43,798




5,439.71

1242.00












13

即国用(2012)
第205号

即墨市田横雄
达路23号-1








666,673




133,063.98

77,734.07

1166.00









14

即国用(2012)
第206号

即墨市田横雄
达路23号-2








666,684




77,735.35

1166.00









15

即国用(2012)
第207号

即墨市田横雄
达路23号-3








666,507




77,714.72

1166.00









16

即国用(2012)
第208号

即墨市田横雄
达路23号-4








666,158




77,674.02

1166.00









17

即国用(2012)
第209号

即墨市田横雄
达路23号-5








666,621




77,728.01

1166.00









18

即国用(2012)
第210号

即墨市田横雄
达路23号-0








1,102,473




128,548.35

1166.00











合计



10,452,425



269,150.05

954,257.77











【注2】:即国用(2003)字第706号,原土地使用证拆分后新证尚在办理中。


表:截至2018年12月末发行人投资性房地产中房屋明细

建筑物位置

证号

建筑面积

账面原值

(万元)

账面净值
(万元)

单价
(万
元/平
米)












是否出


营流路2531号
商场

鲁(2019)即墨市不
动产权0003768号

21661.01
平方米

41,155.92

41,155.92

1.90






正在招
租中

营流路2668号
办公楼

鲁(2019)即墨市不
动产权第
0003711\0003769\0003766\0003767\0003771\0003775\0003778\0003806\0003807号,其余房产证
正在办理中

总面积
14360.11
平方米中
出租部分
10175.46
平方米

11,193.01

11,193.01

1.10






部分出
租,部分
招租中

古城安置区B、
C、D区(公租
房)

正在办理中

20340平
方米

28,069.20

28,069.20

1.38






共261
套,已租
254套

即墨市振华街
15号

鲁(2019)即墨市不
动产权
0003777/0003776号

2045.7平
方米

2,250.28

2,250.28

1.1






正在招


即墨市振华街
17号

鲁(2019)即墨市不
动产权
0003774/0003773/0003772号

2796.16平
方米

3,075.78

3,075.78

1.1






正在招


即墨市大同街
32号

鲁(2019)即墨市不
动产权0003770号

2539.33平
方米

4,824.73

4,824.73

1.1






正在招


合计

-

-

90,568.92

90,568.92

-

-

-

-



(2)在建工程


最近三年,发行人在建工程分别为19,968.71万元、50,675.06万
元和58,094.89万元,占非流动资产总额的比例分别为2.64% 、6.46%
和5.01%。


2017年末,发行人在建工程较2016年末增加30,706.35万元,主
要因为发行人对在建的即墨市南关等14村(居)危旧房(棚户区)改
造项目二期公建、绿化及道路等项目和即墨市墨水河样板段综合整治
项目的投入不断加大。2018年末发行人在建工程较2017年末维持稳
定。


表:截至2018年12月末重要在建工程变动情况表

单位:万元、%

工程名称

项目
类型

经营
模式

建设期限

工程

进度

期初金额

本期增加

期末金额

即墨市南关等14村(居)危
旧房(棚户区)改造项目二期
公建、绿化及道路等项目

安置
房配


自建

2014.12-

2019.8

61.46

17,563.48

-4,373.61

13,189.87

即墨市墨水河样板段综合整
治项目\拆迁补偿款

河道
治理

代建

2015.6-

2019.6

81.38

31,781.23

12,138.01

43,919.24

职业教园区项目

园区
建设

自建

2018.6-

2021.6

1.02

1,013.09

-394.78

618.31

合计

-

-

-

-

50,357.80

7,369.62

57,727.42



(二)负债结构及变动分析

最近三年,发行人总体负债构成情况如下:

单位:万元、%

项目

2018年末

2017年末

2016年末

金额

比例

金额

比例

金额

比例

流动负债

285,168.49

21.68

270,707.92

24.93

397,551.89

38.08

非流动负债

1,030,195.75

78.32

815,265.91

75.07

646,549.89

61.92

负债总计

1,315,364.24

100.00

1,085,973.83

100.00

1,044,101.78

100.00



报告期内,发行人负债总体规模较为稳定。近三年,公司负债总
额分别为1,044,101.78万元、1,085,973.83万元和1,315,364.24万元。


1、流动负债项目分析

最近三年,发行人流动负债的主要构成情况如下:








单位:万元、%

项目

2018年末

2017年末

2016年末

金额

比例

金额

比例

金额

比例

短期借款

5,000.00

1.75

-

-

-

-

应付票据

2,150.00

0.75

9,000.00

3.32

8,570.00

2.16

应付账款

688.31

0.24

337.78

0.12

674.19

0.17

预收款项

115,724.98

40.58

113,189.92

41.81

86,993.77

21.88

应付职工薪酬

16.53

0.01

20.34

0.01

10.89

0.00

应交税费

8,560.27

3.00

8,072.16

2.98

17,254.86

4.34

应付利息

4,373.09

1.53

2,859.97

1.06

146.46

0.04

其他应付款

11,033.74

3.87

18,560.80

6.86

145,236.54

36.53

一年内到期的非流动
负债

137,621.57

48.27

118,666.95

43.84

138,665.18

34.88

流动负债合计

285,168.49

100.00

270,707.92

100.00

397,551.89

100.00



近三年,发行人流动负债分别为397,551.89万元、270,707.92万元
和285,168.49万元,占负债总额的比重分别为38.08%、24.93%和
21.68%,总体呈下降趋势。


发行人的流动负债主要由预收款项、其他应付款和一年内到期的
非流动负债构成。近三年,上述三者合计占公司流动负债的比例分别
为93.29%、92.50%和92.71%。


发行人主要流动负债的具体情况如下:

(1)预收款项

近三年,发行人预收款项分别为86,993.77万元、113,189.92万元
和115,724.98万元,占流动负债的比重分别为21.88%、41.81%和
40.58%。2016年末、2017年末,发行人预收账款余额较大,主要由
于发行人子公司鼎泰德承建的棚改二期工程项目的房产销售款项,因
未达交房标准,因此将收到房款暂列预收账款科目。截至2018年末,
发行人预收款项保持稳定,重要预收账款均为预售尚未交付的售房款。


(2)其他应付款

近三年,发行人其他应付款余额分别为145,236.54万元、18,560.80


万元和11,033.74万元,占流动负债的比重分别为36.53%、6.86%和
3.87%。其他应付款主要系发行人与即墨市人民医院、宝岛热力等有
关企事业单位的往来款等款项。最近三年,发行人其他应付款余额逐
年减少,主要由于发行人归还部分借款。


表:发行人2018年12月末其他应付账款前5名明细表

单位:万元、%




其他应付款应付单位

2018年12月末

金额

占比

账龄

内容

1

君澜酒店

5,494.60

49.80

1年以内

税金

2

商铺返租租赁费

5,054.39

45.81

1年以内

暂收款

3

海珍品高技术产业发展项目资金

194.00

1.76

5年以上

专项资金

4

即墨市丁字湾投资发展有限公司

159.98

1.45

1年以内

契税、维修
基金

5

德才装饰股份公司

128.70

1.17

1年以内

保证金

合 计

11,031.67

99.98

-

-



(3)一年内到期的非流动负债

发行人一年内到期的非流动负债主要包括一年内到期的长期借款
和一年内到期的应付债券。主要构成情况如下表所示:

单位:万元、%

一年内到期的

非流动负债

2018年末

2017年末

2016年末

金额

占比

金额

占比

金额

占比

一年内到期的长
期借款

117,621.57

85.47

98,336.95

82.87

118,665.18

85.58

一年内到期的应
付债券

20,000.00

14.53

20,000.00

16.85

20,000.00

14.42

一年内到期的其
他非流动负债

-

-

330.00

0.28

-

-

合计

137,621.57

100.00

118,666.95

100.00

138,665.18

100.00



2、非流动负债项目分析

近三年,发行人非流动负债的主要构成情况如下:

单位:万元、%

项目

2018年末

2017年末

2016年末

金额

比例

金额

比例

金额

比例

长期借款

625,857.86

60.75

591,117.87

72.51

520,534.82

80.51

应付债券

239,391.08

23.24

119,651.30

14.68

39,593.86

6.12

预计负债

-



-

-

0.49

0.00




递延税所得税负


164,864.12

16.00

98,063.75

12.03

79,004.10

12.22

其他非流动负债

82.69

0.01

6,432.99

0.79

7,416.61

1.15

非流动负债合计

1,030,195.75

100.00

815,265.91

100.00

646,549.89

100.00



近三年,发行人非流动负债分别为646,549.89万元、815,265.91万
元和1,030,195.75万元,占负债总额的比例分别为61.92%、75.07%和
78.32%。发行人的非流动负债主要包括长期借款、应付债券和长期应
付款。


(1)长期借款

近三年,发行人长期借款分别为520,534.82万元、591,117.87万
元和625,857.86万元,占非流动负债合计的比例分别为80.51% 、
72.51%和60.75%。


从长期借款结构来看,发行人长期借款主要为抵押和信用借款。

2017年末及2018年末长期借款(含一年内到期的长期借款)构成如下
表所示:

长期借款

担保方式

2018年末

2017年末

金额(万元)

比例(%)

金额(万元)

比例(%)

信用借款

50,000.00

6.73

-

-

质押借款

41,000.00

5.51

46,000.00

6.67

保证借款

205,440.43

27.63

156,834.82

22.75

抵押借款

447,039.00

60.13

486,620.00

70.58

合计

743,479.43

100.00

689,454.82

100.00



(2)应付债券

近三年,发行人应付债券余额为39,593.86万元、119,651.30万元
和239,391.08万元。公司于2013年12月发行了8亿元“2013年青岛
市即墨区城市开发投资有限公司公司债券”,截至2018年12月末未偿
还债券本金余额为2亿元。于2017年6月发行了10亿元“青岛市即
墨区城市开发投资有限公司2017年度第一期中期票据”,截至2018
年12月末未偿还债券本金余额10亿元。于2018年6月发行了7亿元
“青岛市即墨区城市开发投资有限公司2018年度第一期中期票据”,


截至2018年12月末未偿还债券本金余额7亿元。于2018年8月发行
了7亿元“青岛市即墨区城市开发投资有限公司2018年度第一期定向
债务融资工具”,截至2018年12月末未偿还债券本金余额7亿元。


3、发行人的有息负债

截至2018年12月31日,发行人有息负债合计101.00亿元,主要包
括短期借款、应付债券、应付票据、一年内到期非流动负债、长期借
款、应付债券。


表:有息负债分类表

单位:万元

项 目

2018年末

2017年末

2016年末

长期借款

625,857.86

591,117.87

520,534.82

应付债券

239,391.08

119,651.30

39,593.86

短期借款

5,000.00

-

-

应付票据

2,150.00

9,000.00

8,570.00

一年内到期的非流动负债

137,621.57

118,666.95

138,665.18

有息负债合计

1,010,020.51

838,436.12

707,363.86



4、债务偿还压力测算

单位:亿元

年份

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

有息负债当年偿付规模

15.00

14.00

28.00

14.40

13.40

9.40

9.40

10.40

其中:银行借款偿还规模

13.00

14.00

14.00

2.00

11.00

7.00

7.00

8.00

已发行债券偿还规模

2.00



14.00

10.00









本次债券偿还规模







2.40

2.40

2.40

2.40

2.40



(三)营运能力分析

表:发行人最近三年主要营运能力指标

项目

2018年末

2017年末

2016年末

存货周转期(天)

2,582.15

2,695.92

2,311.14

总资产周转率

7.33

6.38

4.86



最近三年,发行人存货周天数分别为2,311.14天、2,695.92天和
2,582.15天,总资产周转率分别为4.86、6.38和7.33。发行人的存货主
要由土地资产组成,根据土地资产的特性,存货周转期长较为合理,


不会影响发行人运营能力。发行人流动资产主要由存货构成,因此导
致流动资产周转率水平也相应偏低。近三年总资产周转率总体水平偏
低,主要由于发行人最近几年总资产增长幅度较大,且所处行业建设
周期较长,营业收入的增长速度较总资产增长速度略低。


(四)盈利能力分析

表:发行人最近三年主要盈利能力指标

项目

2018年末

2017年末

2016年末

营业收入(万元)

152,753.52

118,710.06

89,059.70

营业成本(万元)

106,941.22

97,149.23

72,915.79

营业外收入(万元)

22.82

12.55

16,925.91

净利润(万元)

158,940.90

21,859.89

10,971.59

总资产收益率(%)

7.62

1.18

4.86

净资产收益率(%)

17.97

2.75

1.46



1、近三年,发行人各主营业务板块收入、成本、毛利润及毛利率
情况如下表:

单位:万元

项目

2018年度

2017年度

2016年度

金额

占比

金额

占比

金额

占比

主营业务收入合计

147,692.38

100.00%

118,611.08

100.00%

89,059.70

100.00%

城市基础设施建设板


-

-

-

-

-

-

保障房建设板块

83,196.20

56.33%

83,196.20

70.14%

83,196.20

93.42%

房产销售板块

60,875.92

41.22%

33,759.75

28.46%

3,082.71

3.46%

其他业务板块

3,620.26

2.45%

1,655.13

1.40%

2,780.79

3.12%

主营业务成本合计

104,662.31

100.00%

97,149.23

100.00%

72,915.79

100.00%

城市基础设施建设板


-

-

-

-

-

-

保障房建设板块

69,330.17

66.24%

69,330.17

71.36%

69,330.17

95.08%

房产销售板块

34,761.15

33.21%

27,448.58

28.25%

3,196.75

4.39%

其他业务板块

570.99

0.55%

370.48

0.38%

388.87

0.53%




主营业务毛利润

43,030.07

100.00%

21,461.85

100.00%

16,143.91

100.00%

城市基础设施建设板


-

-

-

-

-

-

保障房建设板块

13,866.03

32.22%

13,866.03

64.61%

13,866.03

85.89%

房产销售板块

26,114.77

60.69%

6,311.17

29.41%

-114.04

-0.71%

其他业务板块

3,049.27

7.09%

1,284.65

14.05%

2,391.92

14.82%

毛利率

29.13%

18.45%

18.13%

城市基础设施建设板


-

-

-

保障房建设设板块

16.67%

16.67%

16.67%

房产销售板块

42.90%

18.69%

-3.70%

其他业务板块

84.23%

77.62%

86.02%



从主营业务收入来看,近三年,发行人主营业务收入分别为
89,059.70万元、118,611.08万元和147,692.38万元,主要来源于城市
基础设施建设业务、保障房建设业务和房产销售业务。发行人主营业
务收入呈递年增长趋势,主要由于公司保障房项目逐步完工,房产销
售收入增长较快。


从主营业务成本来看,近三年,发行人主营业务成本分别为
72,915.79万元、97,149.23元和104,662.31万元,与主营业务收入的变
化趋势一致。


从主营业务毛利润和毛利率来看,近三年,公司主营业务毛利润
分别为16,143.91万元、21,461.85万元和43,030.07万元,逐年增长。毛
利率分别为18.13%、18.45%和29.13%,2016年和2017年相对较为稳定,2018年因保障房项目逐步完工,高毛利率的房产销售收入增加,导致
毛利率增加较为明显。城市基础设施建设业务、保障房建设业务和房
产销售业务是发行人的核心板块,对发行人主营业务毛利润贡献较大。

发行人城市基础设施建设业务、保障房建设业务模式中,由于政府在
项目完工验收后按照工程总投资款项的120%支付回购款确认为代建


收入,决定了发行人近三年主营业务毛利率固定为16.67%。发行人地
热水销售、租赁、担保等业务毛利率较高,但由于近三年在主营业务
收入中占比较低,对综合毛利率贡献不大。


2、投资收益和营业外收入

近三年,发行人实现投资收益分别为-110.21万元、1,080.08和
-705.84万元。


近三年,发行人实现营业外收入分别为16,925.91万元、12.55万元
和22.82万元。2016年,发行人营业外收入主要为棚户区改造一期项目
中央补助资金、即墨市墨水河样板段综合整治项目省级补助资金等。

2017年和2018年主要为罚款和其他收入。


(五)偿债能力分析

表:最近三年发行人偿债能力指标

主要财务指标

2018年末

2017年末

2016年末

流动比率

3.92

4.09

2.69

速动比率

1.20

1.29

0.94

资产负债率(%)

57.71

57.42

57.13

EBITDA利息保障倍数

4.12

1.87

1.10

贷款偿还率(%)

100

100

100

利息偿付率(%)

100

100

100



近三年,发行人的流动比率分别为2.69、4.09和3.92,速动比率分
别为0.94、1.29和1.20,流动比率和速度比率维持在较高的水平,表明
发行人流动资金对流动负债覆盖程度较好,短期偿债能力比较强。


近三年,发行人资产负债率分别为57.13%、57.42%和57.71%。报
告期发行人资产负债率略有下降,主要是由于发行人负债的增长率下
降所致。总体来看,发行人资产负债率处于行业较低水平,负债结构
较为合理。


(六)现金流量分析

表:最近三年发行人现金流量情况

单位:万元

科目

2018年度

2017年度

2016年度

经营活动产生的现金流量净额

-3,116.80

88,459.87

111,605.44




投资活动产生的现金流量净额

-35,416.31

-28,904.44

20,265.18

筹资活动产生的现金流量净额

63,293.52

-60,614.46

-175,991.96

现金及现金等价物净增加额

24,760.41

-1,059.04

158,740.16



1、经营活动产生的现金流量分析

2016年度、2017年度和2018年度,发行人经营活动产生的现金流
量净额分别为111,605.44万元、88,459.87万元和-3,116.80万元,总体呈
下降趋势。2016年度经营活动产生的现金流量净额111,605.44万元,主
要是因为公司建材、商品等采购成本增加,以及存货中房地产开发成
本投入增多; 2017年度经营活动产生的现金流量净额88,459.87万元,
较2016年下降23,145.57万元,主要是由于2017年较2016年相比,收到
其他与经营活动有关的现金较2016年较大幅度减少。2018年经营活动
现金净流量为负,主要原因为发行人多数项目于该年回款流入较少所
致。


2、投资活动产生的现金流量分析

2016年度、2017年度和2018年度,发行人投资活动产生的现金流
量净额分别为20,265.18万元、-28,904.44万元和-35,416.31万元。发行
人投资活动现金流出中最主要的部分是购建固定资产、无形资产和其
他长期资产支付的现金和投资支付的现金。发行人作为即墨区主要的
城市基础设施和保障房项目建设主体,项目较多、投资规模较大,现
金流出量常年保持较高水平。


3、筹资活动产生的现金流量分析

2016年度、2017年度和2018年度,发行人筹资活动产生的现金流
量净额分别为-175,991.96万元、-60,614.46万元和63,293.52万元。发行
人现金流入量主要是为项目建设而发生的金融机构借款,现金流出量
主要为偿还债务和支付利息,2016年度和2017年度筹资活动产生的现
金净额为负,主要是由于长期借款近两年集中到期所致。


五、发行人受限资产


截至2018年12月31日,发行人受限资产账面价值合计585,326.67
万元,占2018年12月末总资产的25.69%,占净资产的60.79%。发行人
资产受限分类情况如下:

项目

期末账面价值(万元)

受限原因

货币资金

3,157.03

票据保证、付款保函

存货

252,466.61

抵押借款

投资性房地产

285,783.79

抵押借款

在建工程

43,919.24

抵押借款

合计

585,326.67

-



截至本募集说明书签署之日,发行人资产抵押、质押及其他所有
权受到限制的资产情况无重大变化。


六、其他事项

(一)发行人对外担保情况

近年来,即墨区政府各项大型工程投入较大,多项大型项目均在
建设期,政府对各项城市基础设施建设投资也较大,因此整个即墨区
对建设资金需求较大。发行人在即墨区经济实力较强,为多家即墨区
的市政建设公司和事业单位的建设项目贷款提供了担保。截至2018
年12月31日,发行人对外担保余额(不含子公司即墨担保的担保业
务)为644,040.00万元。


表:截至2018年12月31日发行人对外担保明细




被担保单位名称

贷款银行

担保
事项

担保金额

(万元)

担保发生日期

1

青岛龙泉投资有限公司

青岛银行即墨支行

信用
担保

22,000.00

2014.12-2019.12

2

即墨市丁字湾投资发展
有限公司

农商行通济支行

信用
担保

26,900.00

2015.6-2020.6

3

农商行通济支行

信用
担保

29,400.00

2017.3-2020.3

4

农商行通济支行

信用
担保

28,800.00

2016.6-2019.6

5

青岛银行

信用
担保

35,000.00

2015.8-2020.8

6

北京银行

信用

20,000.00

2018.3-2019.3




担保

7

农发行即墨支行

信用
担保

108,000.00

2015.9-2032.9

8

即墨市人民医院

即墨中行

信用
担保

2,250.00

2011.11-2021.12

9

即墨市自来水公司

建行即支

信用
担保

5,000.00

2018.9-2020.9

10

青岛银行

信用
担保

6,600.00

2016.1-2019.1

11

即墨市广播电视台

农商行

信用
担保

1,950.00

2018.3-2020.3

12

张家港农商银行即
墨支行

信用
担保

1,800.00

2017.3-2020.1

13

即墨市晟林绿化建设发
展有限公司

中信银行即支

信用
担保

4,700.00

2017.6-2020.3

14

青岛农商银行即墨
支行

信用
担保

8,600.00

2017.12-2019.11

15

威海市商业银行

抵押
担保

5,000.00

2018.10-2021.10

16

青岛市即墨区城市旅游
开发投资有限公司

中国建设银行

土地
抵押

14,300.00

2017.2-2020.2

17

山东省国际信托股
份有限公司

信用
担保

18,000.00

2016.3-2019.3

18

青岛金元衡水务发展有
限公司

青岛农商行

信用
担保

21,500.00

2017.9-2020.7

19

青岛海洋科技投资发展
集团有限公司

渤海银行

信用
担保

30,000.00

2016.2-2019.2

20

青岛农商行即墨支


信用
担保

36,100.00

2016.2-2020.12

21

青岛汽车产业新城开发
建设有限公司

青岛农商行

信用
担保

10,560.00

2013.6-2020.6

22

交通银行

信用
担保

50,000.00

2016.2-2020.2

23

山东省鑫诚恒业开发建
设有限公司

青岛农商行即支

信用
担保

9,400.00

2015.9-2020.9

24

青岛农商行即支

信用
担保

19,400.00

2015.10-2020.10

25

青岛农商行即支

信用
担保

14,400.00

2015.11-2020.11

26

青岛城乡建设融资
租赁有限公司

信用
担保

8,000.00

2015.11-2020.11

27

浦银金融租赁股份
有限公司

信用
担保

12,000.00

2015.12-2020.12




28



青岛市蓝都嘉业投资开
发有限公司



青岛农商行即支

信用
担保

9,400.00

2016.2-2024.2

29

青岛农商行

信用
担保

20,000.00

2017.11-2025.9

30

青岛陆港国际开发建设
有限公司

青岛农商银行

信用
担保

49,980.00

2017.10-2027.8

31

青岛鑫诚智造产业园投
资有限公司

青岛农商银行

信用
担保

15,000.00

2018.12-2021.12



合计

-

-

644,040.00

-



发行人的主要被担保企业为国有性质单位,主要为市政建设类公
司或事业单位,被担保企业情况如下:

1、青岛龙泉投资有限公司

青岛龙泉投资有限公司成立于2009年09月01日,股东为事业法
人青岛汽车产业新城管理委员会。注册资本10,000万元。经营范围:
以自有资金对外投资(未经金融监管部门核准,不得从事吸收存款、融
资担保、代客理财等金融业务),基础设施建设,土地开发、整理,房
地产开发与经营,园林绿化、养护,管道工程,物业管理,物流服务
(不含货物运输),建材、钢材、铝材、汽车(不含九座及九座以下
乘用车)及汽车零部件的销售。(依法须经批准的项目,经相关部门
批准后方可开展经营活动)。


截至2018年末总资产418,644.25万元、总负债359,813.94万元、
所有者权益58,830.31万元。2018年度实现营业收入1,947.12万元、
利润总额-156.90万元、净利润-156.90万元。经营情况稳定。


2、青岛市即墨区丁字湾投资发展有限公司

青岛市即墨区丁字湾投资发展有限公司主营业务为以自由资金对
外投资;基础设施配套及公共事业项目建设;土地开发整理;政府资
产项目的投资开发与运营;参与重点优势产业项目的投资发展;房地
产开发与经营(凭资质经营)。



截至2018年末总资产1,289,617.75万元、总负债862,604.21万元、
所有者权益427,013.54万元。2018年度实现营业收入116,278.52万元、
利润总额12,901.32万元、净利润12,901.32万元。


3、青岛汽车产业新城开发建设有限公司

该公司主营业务为基础设施配套及公共事业项目建设,土地开发、
整理,政府项目投资开发与运营,重点优势产业项目投资,房地产开
发与经营(凭资质经营),以自有资金对外投资(未经金融监管部门
批准,不得从事吸收存款、融资担保、代客理财等金融业务),绿化
工程,物业管理,建材、钢材销售。(依法须经批准的项目,经相关
部门批准后方可开展经营活动)。


截至2018年末总资产1,015,104.70万元、总负债846,085.94万元、
所有者权益169,018.76万元。2018年度实现营业收入828.34万元、利
润总额-1,809.88万元、净利润-1,809.88万元。


4、青岛海洋科技投资发展集团有限公司

该公司是青岛蓝色硅谷核心区管理委员会出资的国有独资企业,
成立于2013年2月21日,主要作为青岛蓝色硅谷核心区区域综合开
发主体,负责青岛蓝色硅谷核心区土地的一级开发工作,实施道路、
供水、供电、供气、排水、通讯、土地平整、河道治理等基础建设。


截至2018年末,公司资产总额1,069,991.89万元、总负债784,054.80
万元、所有者权益285,937.08万元。2018年度实现营业收入0万元、
净利润-27,390.56万元。由于公司所在行业性质所致,2018年未未实
现主营收入,加之期间费用的支出,导致净利润为负。


5、青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司

青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司是经即墨市人民政府批
准成立的国有独资公司,由即墨市人民政府授权即墨市财政局行使股


东职权,履行出资人的职责。公司于2007年6月27日成立,注册资
本为人民币10,000.00 万元。经营范围:以自有资金对外进行投资,
投资开发本市旅游项目,政府授权范围内基础设施建设,房地产开发
与经营,设计、制作、发布、代理国内外广告业务。(以上范围需经
许可经营的,须凭许可证经营)。


截至2018年底,公司资产总额已达2,514,339.12万元,负债总额
1,030,856.71万元,所有者权益1,483,482.41万元。2018年度,公司实现
营业收入118,085.98万元,净利润18,394.96万元。


6、青岛金元衡水务发展有限公司

青岛金元衡水务发展有限公司(以下简称“金元衡”)成立于2013
年5月,注册资本10,000.00万元,股东为青岛市即墨区城市旅游开发投
资有限公司。经营范围:水利开发工程(凭资质经营),水利基础设
施开发,土地整理,河口滩涂和河道水土资源开发,农业综合开发,
园林绿化,道路维修维护项目的投资、建设、运营和管理。


7、山东省鑫诚恒业开发建设有限公司

山东省鑫诚恒业开发建设有限公司为山东省即墨经济开发区管理
委员会财政分局出资成立的国有独资企业。公司成立于2012年9月7日,
注册资本10,000万元,经营范围:以自有资金对外投资;蓝色新区范
围内基础设施配套及公共事业项目建设;土地征用、开发整理;政府
资产项目的投资开发与运营及管理咨询;参与重点优势产业项目的投
资发展;房地产开发;商品房销售;房屋建筑工程施工总承包;物业
管理;公路工程、道路桥梁施工、市政公用工程(以上范围凭资质经
营)、园林绿化;销售建材、建筑设备;办公房、商业房、广告位租
赁;会议会展服务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可
开展经营活动)。



截至2018年12月末,山东省鑫诚恒业开发建设有限公司资产总额
877,306.42万元,负债总额629,861.68万元,所有者权益247,444.74万元。

2018年度,公司实现营业收入12,211.65万元,净利润54,035.09万元。


8、青岛陆港国际开发建设有限公司

青岛陆港国际开发建设有限公司是事业单位即墨市市场建设服务
中心独资控股子公司,成立于2015年08月04日,注册资本10000
万元。经营范围:以自有资金对外投资(未经金融监管部门核准,不
得从事吸收存款、融资担保、代客理财等金融业务);国际陆港基础
设施建设;物流设施建设;国内货运代办、货物中转、仓储、相关信
息处理、咨询及相关业务服务;货物装卸(不含危险品);普通货运
(依据交通部门核发的《道路运输经营许可证》开展经营活动);批
发零售服装、工艺品、纺织品、机械设备、初级农产品(不含粮食收
购、不含深加工);货物进出口、技术进出口(法律、行政法规禁止
的项目除外;法律、行政法规限制的项目取得许可后方可经营)。(依
法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

截至2018年末,青岛陆港国际开发建设有限公司资产总额
211,935.52万元,负债总额166,811.64万元,所有者权益45,123.88万
元。


9、即墨区人民医院

即墨区人民医院原为墨县人民政府机关门诊部,实创于1949年2
月,1989年,即墨撤县划市,医院始称“即墨市人民医院”至今。即墨
市人民医院是青岛市卫生和计划生育委员会主管的一所集医疗、科研、
教学、保健、预防功能于一体的综合性二级甲等医院。


10、即墨区广播电视台

即墨区广播电视台属县级电视台,位于山东省青岛市即墨市鹤山


路。其经营范围为广告信息服务。目前共有新闻综合、生活服务、综
艺影视3个频道。


11、青岛市即墨区自来水公司

青岛市即墨区自来水公司为全民所有制公司,其出资人为即墨市
水利局,公司成立于1998年8月20日,注册资本1,768万元,经营范围:
生产供应自来水,供水管道、设备安装维修,维修水表。(以上范围
需经许可经营的,须凭许可证经营)。


12、青岛市即墨区晟林绿化建设发展有限公司

青岛市即墨区晟林绿化建设发展有限公司为即墨市财政局的全资
子公司,公司成立于2013年6月17日,注册资本3,000万元,经营范围:
以自有资金对外投资,投资开发本市绿化建设项目和政府授权范围内
基础设施建设;设计、制作、代理、发布国内广告业务。(以上范围
需经许可经营的,须凭许可证经营)

13、青岛市蓝都嘉业投资开发有限公司

青岛市蓝都嘉业投资开发有限公司成立于2013年12月09日,股东
为山东省即墨市潮海街道办事处财政所。经营范围为:以自有资金对
外投资(未经金融监管部门批准,不得从事吸收存款、融资担保、代
客理财等金融业务);开发区范围内基础设施配套及公共事业项目建
设;土地整理开发;政府资产项目的投资开发与运营及管理咨询;参
与重点优势产业项目的投资发展;房地产开发与经营;建筑工程施工;
物业管理;市政公用工程;园林绿化;销售建筑材料、建筑设备;广
告位租赁;环境综合治理;水利管理。(依法须经批准的项目,经相
关部门批准后方可开展经营活动)

截至2018年12月末,青岛市蓝都嘉业投资开发有限公司资产总额
260,806.52万元,负债总额183,410.22万元,所有者权益77,396.3万元。





14、青岛鑫诚智造产业园投资有限公司


青岛鑫诚智造产业园投资有限公司成立于2017年9月11日,股东为
山东省鑫诚恒业开发建设有限公司。经营范围为:以自有资金对外投
资;土地征用、开发、整理;政府资产项目的投资开发与运营及管理
咨询;参与重点优势项目投资发展、产业园建设、运营、管理(未经
金融监管部门批准,不得从事吸收存款、融资担保、代客理财等金融
业务);智能机器人、新型材料的技术研发及代理、销售;厂房租赁;
物业管理(凭资质经营)。(依法须经批准的项目,经相关部门批准
后方可开展经营活动)

截至本募集说明书签署之日,发行人对外担保生产经营状况均正
常。


截至2018年12月31日,子公司青岛即墨政策融资担保有限公司有
4,167.00万元的对外担保事项。


(二)其他资产限制用途安排及具有可对抗第三人的优先偿付负
债情况

截至本募集说明书签署之日,发行人除上述情况外,无其他资产
限制用途安排及具有可对抗第三人的优先偿付负债情况。


(三)其他重要事项

截至募集说明书签署日,发行人没有其他需要披露的重大承诺及
其他或有事项。



第十一条 已发行尚未兑付的债券



一、已发行未兑付的企业债券情况

截至本次债券发行前,发行人及合并范围内子公司存在1笔已发行
尚未兑付的企业债券。


发行人根据国家发展和改革委员会出具的发改财金【2013】2078
号文件批准公开发行,于2013年12月17日发行8亿元“2013年即墨市城
市开发投资有限公司公司债券”(简称“13即墨债”)。票面利率为8.10%,
在存续期内不变,期限6年,在债券存续期的第3年至第6年末分别按照
发行总额的25%比例偿还债券本金。募集资金拟全部用于即墨市鳌山
湾旅游风景区工程建设项目。


截至本募集说明书签署日,发行人足额及时兑付到期本息,债券
募集资金已全部按照约定用途使用完毕。


二、发行人尚未到期的其他融资情况

2017年6月30日,发行人发行了青岛市即墨区城市开发投资有限公
司2017年度第一期中期票据,简称17即墨城投MTN001,发行金额10
亿元,债券期限为5年,票面利率5.45%。


2018年6月25日,发行人发行了青岛市即墨区城市开发投资有限公
司2018年度第一期中期票据,简称18即墨城投MTN001,发行金额7亿
元,债券期限为3年,票面利率6.20%。


2019年3月21日,发行人发行了青岛市即墨区城市开发投资有限公
司2019年度第一期中期票据,简称19即墨城投MTN001,发行金额3亿
元,债券期限为5年,票面利率4.78%。


2017年6月,发行人与渤海国际信托股份有限公司签订信托资金贷
款合同,贷款金额为人民币5亿元。贷款期限1亿元不超过2年,利率


6.7%/年;1亿元不超过3年,利率6.7%/年;1.5亿元不超过4年,同期贷
款基准利率上浮41.05%;1.5亿元不超过5年零3个月,同期贷款基准利
率上浮36.74%。


2018年8月7日,发行人发行了青岛市即墨区城市开发投资有限公
司2018年度第一期定向债务融资工具,简称18即墨城投PPN001,发行
金额7亿元,债券期限为3年,票面利率6.40%。


2017年4月,发行人发行了即墨市城市开发投资有限公司2017年度
第一期债权融资计划,简称17鲁即墨城投ZR001,发行金额3亿元,期
限3年,挂牌价格5.80%。


2018年12月,发行人发行了青岛市即墨区城市开发投资有限公司
2018年度第一期债权融资计划,简称18鲁即墨城投ZR001,发行金额5
亿元,期限3年,挂牌价格6.70%。


2019年3月,发行人发行了青岛市即墨区城市开发投资有限公司
2019年度第一期债权融资计划,简称19鲁即墨城投ZR001,发行金额5
亿元,期限3年,挂牌价格6.70%。


2019年4月,发行人发行了青岛市即墨区城市开发投资有限公司
2019年度第二期债权融资计划,简称19鲁即墨城投ZR002,发行金额5
亿元,期限2+1年,挂牌价格5.5%。


2017年10月,发行人与平安国际融资租赁(天津)有限公司签订
售后回租合同,期限为6年,金额为人民币5亿元,年利率为5.8%。


2019年3月,发行人与华夏金融租赁有限公司签订融资租赁合同,
期限为5年,金额为人民币5亿元,租赁率为6.175%。


发行人上述融资产品利率均未超过同期贷款基准利率的50%。


截至本募集说明书签署日,除上述融资产品,发行人及其子公司
不存在其他已发行尚未兑付的企业债、公司债、中期票据、短期融资


券、资产证券化产品、保险债权计划、理财产品及其他各类私募债权
品种情况。



第十二条 募集资金用途



本次债券募集资金总额为人民币120,000.00万元,其中72,000.00
万元拟用于即墨营流路、天山一路、华山三路综合管廊项目,48,000.00
万元用于补充营运资金。具体情况如下:

单位:万元

项目名称

项目总投资

拟使用本次债
券资金

占项目总投
资比例

占本次债券募集
资金的比例

即墨营流路、天山一路、
华山三路综合管廊项目

103,203.00

72,000.00

69.77%

60%

补充营运资金



48,000.00



40%

合计



120,000.00



100.00%



一、募集资金投资项目介绍

(一)项目实施的必要性及社会效益

1、项目的建设符合国家产业政策和行业发展规划

《全国城市市政基础设施规划建设“十三五”规划》提出有序开展
综合管廊建设,解决“马路拉链”问题,“结合道路建设与改造、新区建
设、旧城更新、河道治理、轨道交通、地下空间开发等建设干线、支
线地下综合管廊8000公里以上”。


2015年8月10日国务院办公厅发布《关于推进城市地下综合管廊建
设的指导意见》,提出到2020 年,建成一批具有国际先进水平的地下
综合管廊并投入运营,反复开挖地面的“马路拉链”问题明显改善,管
线安全水平和防灾抗灾能力明显提升,逐步消除主要街道蜘蛛网式架
空线,城市地面景观明显好转。


以上政策及法规的出台与实施,必将推动我国城市地下综合管廊
建设,由此可知项目建设符合国家产业政策和行业发展规划。


2、项目的建设符合青岛市规划及相关政策

《青岛市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出,推


进地下空间利用和综合管廊建设。统筹推进全市综合管廊建设,在新
城区推行地下综合管廊模式。实施城市地下管网改造工程,统筹电力、
通信、给排水、燃气等地下管网建设,提升管线安全水平。建立统一
的地下空间信息系统。


本项目的建设符合地方经济和社会发展规划,项目建设必将推动
地方城市地下综合管廊行业的快速发展。


3、项目的建设有利于完善即墨区的城市功能

地下综合管廊作为国家重点支持的民生工程,这是创新城市基础
设施建设的重要举措,不仅可以逐步消除“马路拉链”、“空中蜘蛛网”

等问题,用好地下空间资源,提高城市综合承载能力,满足民生之需,
而且可以带动有效投资、增加公共产品供给,提升新型城镇化发展质
量,打造经济发展新动力。项目建设可满足未来即墨市对给水、电力、
通信、供热等市政公用设施的需求,是即墨区快速发展的重要保障。


(二)项目实施主体

即墨营流路、天山一路、华山三路综合管廊项目建设运营主体为
青岛市即墨区城市开发投资有限公司。


(三)项目建设地点

项目建设地点位于即墨区营流路(文化路-末端)、天山一路(长
江二路-机场快速路南线)、华山三路(青威路-文化路段)。


(四)项目审批情况

本项目符合国家产业政策方向,本项目已完成比必要的审批程序。

相关批复情况如下表所示:



批准文件

文号

发文机关

印发时间

1

关于即墨营流路、天山一路、华山三
路综合管廊项目可行性研究报告的
批复

即发改字【2018】
274号

青岛市即墨区发
展和改革局

2018年7
月10日

2

关于即墨营流路、天山一路、华山三
路综合管廊项目环境影响报告表的

青即环审【2018】
373号

青岛市环境保护
局即墨分局

2018年8
月15日




批复

3

关于即墨营流路、天山一路、华山三
路综合管廊项目用地的预审意见

青土资房即预字
【2018】26号

青岛市国土资源
和房屋管理局即
墨分局

2018年6
月8日

4

关于营流路综合管廊项目的规划意
见;关于天山一路综合管廊项目的规
划意见;关于华山三路综合管廊项目
的规划意见

即规选址{市政}
字【2018】052、
053、054号

即墨市规划局

2018年7
月3日



(五)项目建设内容

项目主要建设内容包括综合管廊主体、附属系统工程、管廊节点
工程。该项目不新增加用地,工程地上面积约8.8216公顷。


综合管廊主体:综合管廊总长度12.2公里,其中营流路管廊总长
度4.0公里、天山一路管廊总长度5.3公里、华山三路管廊总长度2.9公
里。营流路主要为单舱管廊,容纳电力、通信、给水和预留再生水等4
类管线;天山一路主要为三舱管廊,容纳电力、通信、给水、热力、
蒸汽和预留再生水等6类管线;华山三路主要为双舱管廊,容纳电力、
通信、热力、给水及再生水等5类管线。


附属系统工程:主要为消防系统、排水系统、通风与防排烟系统、
自动监测及控制系统、电气及照明系统等。


管廊节点工程:主要包含人员出入口、逃生口、吊装口、通风口、
管线分支口等节点设计。


(六)项目建设周期

本项目计划工期为24个月,2018年1月开始前期工作,2019年12
月竣工,截至2018年底尚未开工。


(七)项目总投资及资金来源

项目总投资103,203万元,资金拟由发行人自筹和银行贷款等方
式解决。其中72,000.00万元为本次债券募集资金,剩余资金由自筹、
银行贷款等方式落实。



二、募投项目经济效益分析

根据《国务院办公厅关于推进城市地下综合管廊建设的指导意见》
(国办发〔2015〕61号)、《山东省人民政府办公厅关于贯彻国办发
〔2015〕61号文件推进城市地下综合管廊建设的实施意见》(鲁政办
发〔2015〕56号)、《青岛市人民政府办公厅关于加快地下综合管廊
建设的实施意见》青政办发〔2016〕9号规定,已建有地下综合管廊
的区域,该区域内的所有管线必须入廊。项目投入运营后,发行人可
向入廊单位收取入廊费和维护费。其中,入廊费主要用于弥补管廊建
设成本,由入廊管线单位向管廊建设运营单位一次性支付或分期支付。

日常维护费主要用于弥补管廊日常维护、管理支出,由入廊管线单位
按确定的计费周期向管廊运营单位逐期支付。


即墨区人民政府出具了《关于建设运营即墨城市综合管廊建设项
目的意见》(即政字[2019]1号)。该文件规定:“授权公司负责即墨
营流路、天山一路、华山三路综合管廊项目的筹资建设、使用管理、
日常维护和收费经营等事项,期限30年。已建设地下综合管廊的区域,
区域内所有管线必须入廊。纳入的管线包括但不限于电缆、光缆、给
水管道、雨水管道、污水管道、供热管道、天然气管道、电信电缆、
广播电视电缆等。城市地下综合管廊实行有偿使用制度。有偿使用费
包括入廊费和日常维护费。公司作为即墨营流路、天山一路、华山三
路综合管廊项目的建设运营单位,可根据有关法律法规与入廊管线单
位按照市场化原则协商确定有偿使用费标准并签订入廊协议。”

经青岛市工程咨询院编制的《即墨营流路、天山一路、华山三路
综合管廊项目可行性研究报告》,入廊费主要根据地下综合管廊本体
及附属设施建设成本,管线占用地下综合管廊空间比例,以及各入廊
管线单独敷设和更新改造成本确定。本次综合管廊项目入廊收费根据


青岛市的周边环境,以及参考类似地区已成功运营的综合管廊项目收
费情况而定。发行人已与国网山东省电力公司青岛市即墨区供电公司、
青岛市即墨区自来水公司、即墨市热电厂签订入廊意向性协议。所有
正式入廊协议将于本项目完工后由发行人与各方管线单位签订。


预计本募投项目管道入廊费用可实现收入总计为 95,114.00万
元,将在建设完工后分五年收取。入廊费计算详情如下:

表:入廊收费明细表

序号

项目

规格

规模(km)

单价(元/米·年)



营流路







1

电力

10KV电力电缆20回路、
电力专用光缆2条

4.0

3096

2

通信

通信10孔(4家通信企业)

4.0

1300

3

给水

DN400

4.0

1718

4

再生水

DN300

4.0

1620



天山一路







1

电力

10KV电力电缆48回路及
110kv电缆8回

5.3

9184

2

通信

通信24孔

5.3

3120

3

给水

DN400

5.3

1718

4

热力

DN400

5.3

2280

5

蒸汽

DN300

5.3

3164

6

再生水

DN300

5.3

1620



华山三路







1

电力

24孔

2.9

3504

2

通信

8孔

2.9

1040

3

热力

DN800,2条

2.9

8300

4

给水

DN500,1条

2.9

1830

5

再生水

DN400,1条

2.9

1718





日常维护费主要根据地下综合管廊本体及附属设施维修、更新等
维护成本,以及管线占用地下综合管廊空间比例、对附属设施使用强
度等因素合理确定。预计本募投项目管廊日常维护费收入每年为1334
万元,日常维护费计算详情如下:

表:管廊日常维护费明细表

序号

项目

规格

规模(km)

单价(元/米)



营流路










1

电力

10KV电力电缆20回路、电
力专用光缆2条

4.0

280

2

通信

通信10孔(4家通信企业)

4.0

80

3

给水

DN400

4.0

160

4

再生水

DN300

4.0

140



天山一路







1

电力

10KV电力电缆48回路及
110kv电缆8回

5.3

500

2

通信

通信24孔

5.3

120

3

给水

DN400

5.3

160

4

热力

DN400

5.3

200

5

蒸汽

DN300

5.3

220

6

再生水

DN300

5.3

140



华山三路







1

电力

24孔

2.9

300

2

通信

8孔

2.9

80

3

热力

DN800,2条

2.9

500

4

给水

DN500,1条

2.9

200

5

再生水

DN400,1条

2.9

160





经营成本包括外购燃料动力、工资福利费、修理费、其他费用等。


外购燃料动力主要为照明及设备用电,项目年用电量约163.9万千瓦
时,按照单价1.0元/千瓦时计算,项目正常运营年份外购燃料动力费
163.9万元。工资福利费按照工作人员20人,年工资福利5万元计算,
项目正常运营年份工资福利费100万元。修理费主要为管廊及相关设
施维护费用,按照折旧费的10%暂估。其他费用主要为日常维护发生
的管理等费用,按照日常维护费的5%暂估。


以运营期 20年(包含建设期2年)进行测算,该项目运营期内
收费可覆盖经营成本,项目所得税前投资内部收益率为6.7%,财务净
现值3,673万元,投资回收期9.7年。上述募投项目建成后在债券存续
期内综合管廊项目预计可实现收入合计101,785万元,可实现净收益
合计97,266万元;运营期内综合管廊项目预计可实现收入合计119,123
万元,净收益合计为105,183万元,可覆盖该项目总投资。债券存续
期间净收入测算如下:


单位:万元

序号

项目名称

建设期

债券存续期

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

1

营业收入

-

-

20,357

20,357

20,357

20,357

20,357



入廊费

-

-

19,023

19,023

19,023

19,023

19,023



日常维护费

-

-

1,334

1,334

1,334

1,334

1,334

2

经营成本

-

-

589

589

589

589

589

4

税金及附加

-

-

-

-

-

-

1,574

5

净收入

-

-

19,768

19,768

19,768

19,768

18,194

序号

项目名称

后续运营期

第8年

第9年

第10年

第11年

第12年

第13年

第14年

1

营业收入

1,334

1,334

1,334

1,334

1,334

1,334

1,334



入廊费

-

-

-

-

-

-

-



日常维护费

1,334

1,334

1,334

1,334

1,334

1,334

1,334

2

经营成本

589

589

589

589

589

589

589

4

税金及附加

136

136

136

136

136

136

136

5

净收入

609

609

609

609

609

609

609

序号

项目名称

后续运营期

第15年

第16年

第17年

第18年

第19年

第20年

1

营业收入

1,334

1,334

1,334

1,334

1,334

1,334



入廊费

-

-

-

-

-

-



日常维护费

1,334

1,334

1,334

1,334

1,334

1,334

2

经营成本

589

589

589

589

589

589

4

税金及附加

136

136

136

136

136

136

5

净收入

609

609

609

609

609

609



此外,青岛市是全国第二批地下综合管廊建设试点城市之一。根
据财政部《关于开展中央财政支持地下综合管廊试点工作的通知》(财
建[2014]839 号),中央财政对列入全国地下综合管廊试点的的非直
辖市、非省会城市给予每年 3 亿元专项资金补助(共 3 年),合计 9
亿元的中央财政补助将成为本期债券偿债资金的重要补充。


三、募集资金使用计划及管理制度

(一)募集资金使用计划

本次债券募集资金12亿元人民币,发行人将严格按照国家发展改
革委批准的本次债券募集资金的用途对资金进行支配,并保证发债所
筹资金中,用于固定资产投资项目的比例不超过项目总投资的70%。



(二)签订募集资金账户监管协议

发行人与上海浦东发展银行股份有限公司青岛即墨支行签订了
《债券募集资金专项账户监管协议》及《债券偿债资金专项账户监管
协议》,根据监管协议要求,发行人将在上海浦东发展银行股份有限
公司青岛即墨支行开设募集资金专项账户,专门用于存放本次债券募
集资金,上海浦东发展银行股份有限公司青岛即墨支行将负责监督发
行人严格按照本次债券募资用途使用募集资金,不得用作其他用途。

若发行人未按募集说明书中披露的用途使用募集资金的,上海浦东发
展银行股份有限公司青岛即墨支行应该拒绝发行人的提款要求。


(三)募集资金使用管理和监督

发行人将根据募集说明书披露用途使用本次债券募集资金,保证
专款专用。发行人已根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准
则》等国家相关政策法规和公司有关管理规定,在公司内建立规范、
高效、有序的财务管理体系,制订并完善了一系列财务管理制度。使
用募集资金时,发行人将按照公司资金使用的相关规定,严格履行资
金使用申请和审批手续,严防对发行人拥有实际控制权的个人、法人
或其他组织及其关联方占用募集资金。发行人将严格按照国家发改委
关于债券募集资金使用有关规定以及公司对募集资金使用管理的有关
规定,对发债募集资金进行集中管理和统一调配,并指定专门部门负
责本次债券募集资金的总体调度与安排,对募集资金支付情况建立详
细的台账管理并及时做好相关会计记录。另外,发行人将不定期对募
集资金使用情况进行核查核实,确保资金投向符合公司、出资人和投
资人的利益。



第十三条 偿债保证措施



本次债券为无担保债券。发行人将采取具体有效的措施来保障本
次债券持有人的合法权益,并以良好的经营业绩为本次债券的还本付
息提供有力保障。


一、担保情况

本次债券为无担保债券。


二、本次债券偿债计划

本次债券拟发行总额12亿元,为7年期固定利率债券。本次债券
设置提前还本条款,在债券存续期的第3年至第7年,每年末按照债
券发行总额20%的比例偿还债券本金。本次债券设置的提前偿还条款
可分解发行人一次性、大规模还款的压力。


为了充分、有效地维护债券持有人的利益,发行人为本次债券的
按时、足额偿付制定了一系列工作计划,包括确定专门部门与人员、
设计工作流程、安排偿债资金、制定管理措施、做好组织协调等,努
力形成一套确保债券安全兑付的内部机制。


(一)偿债计划的账户安排

发行人聘请上海浦东发展银行股份有限公司青岛即墨支行作为监
管银行,并签署《资金账户开立和监管协议》,发行人将在监管银行
为本次债券开设偿债资金监管账户,由发行人自行筹集资金在每年还
本付息日之前3个工作日将当期偿付资金划入该偿债资金监管账户。


(二)偿债计划的人员安排

自本次发行起,发行人将成立专门工作小组负责管理还本付息工
作。自成立起至付息期限或兑付期限结束,偿付工作小组全面负责利
息支付、本金兑付及相关事务,并在需要的情况下继续处理付息或兑
付期限结束后的有关事宜。



(三)偿债计划的财务安排

针对发行人未来的财务状况、本次债券自身的特征、募集资金使
用项目的特点,发行人将建立一个多层次、互为补充的财务安排,以
提供充分、可靠的资金来源用于还本付息,并根据实际情况进行调整。

偿债资金将来源于发行人日常营运所产生的现金流。


(四)充分发挥债权代理人的作用

发行人已聘请上海浦东发展银行股份有限公司青岛即墨支行担任
本次债券的债权代理人,并与其订立了《债券债权代理协议》,从制
度上保障本次债券本金和利息的按时、足额偿付。


发行人将严格按照《债券债权代理协议》的规定,配合债权代理
人履行职责,在可能出现债券违约时及时通知债权代理人并以公告方
式通知债券持有人,便于启动相应违约事件处理程序,或根据《债券
债权代理协议》采取其他必要的措施。在本次债券存续期限内,上海
浦东发展银行股份有限公司青岛即墨支行依照《债券债权代理协议》
的约定维护本次债券持有人的利益。


(五)制定债券持有人会议规则

发行人为本次债券制定了《债券持有人会议规则》,约定了本次
债券持有人通过债券持有人会议行使权利的范围、程序和其他重要事
项,为保障本次债券本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。


三、本次债券偿债保障措施

(一)发行人较好的经营业绩和稳健的财务结构是本次债券按时
偿付的基础

最近三年,发行人总资产分别为182.76亿元、189.11亿元和227.93
亿元,总负债分别为104.41亿元、108.60亿元和131.54亿元,营业收入
分别为8.91亿元、11.87亿元和15.28亿元,净利润分别为1.10亿元、2.19


亿元和15.89亿元,最近三年平均净利润6.39亿元。截至2018年12月底,
发行人资产负债率为57.71%。由此可见,发行人资产实力较强,财务
状况良好,且随着发行人经营规模的扩大和资产结构的调整,其经营
水平和盈利能力将得到进一步提升,为本次债券本息的按时偿付提供
了良好基础。


(二)本次债券募集资金投资项目将产生的可支配收益是本次债
券还本付息的重要来源

本次债券募集资金中72,000万元用于即墨营流路、天山一路、华
山三路综合管廊项目;48,000万元将用于补充营运资金。根据青岛市
工程咨询院编制的可行性研究报告项目收益测算,本次债券募投项目
建成后,将为发行人带来良好的经济效益,具体见“第十二节募投资金
用途”中“募投项目经济效益分析”。


本次债券募集资金投资项目产生的可支配收益为本次债券的还本
付息提供有力且稳定的资金保障。


(三)即墨区政府对发行人的大力支持和政策优惠是其偿债能力
的有力保障

发行人作为青岛市即墨区主要的国有资产运营主体,负责即墨区
范围内的基础设施建设及其他配套设施职能,承担了即墨区内重大项
目的建设工作。自公司成立以来,即墨区人民政府给予公司多项支持
政策和一定额度的政府补贴,用于对其业务发展的扶持,未来几年区
政府仍将继续大力支持公司的业务发展,进一步提高公司的经营和偿
债能力。


(四)即墨区经济和社会的快速健康发展为发行人保持良好的偿
债能力提供了经济基础


2016-2018年,即墨区生产总值分别为1,180.48亿元、1,310.60亿
元和1420亿元,按可比价格计算,分别同比增长10.0%、9.2%和8.5%;
2016-2018年公共财政收入分别为105.05亿元、104.35亿元和111.2
亿元。即墨区的经济发展态势有力地支持了本地经济和重点项目的发
展,是发行人保持良好盈利能力和偿债能力的有力支撑。


(五)本次债券设置提前偿还条款,有效缓解了债券到期一次还
本付息的压力

本次债券为7年期,采用提前还款方式,自债券发行后第3年起,
逐年分别按照债券发行总额的20%的比例偿还债券本金。与此对应,
在本次债券存续期间的最后5年,由于部分本金提前偿付,使得本次
债券后5年的应付利息也相应减少。因此,本次债券提前偿还条款的
设置,有效缓解了发行人一次还本付息的压力,为本次债券的按时足
额偿付提供了有力的支撑。


(六)设立偿债专户,用于支付到期的债券利息和本金

有关债券本息的偿还,将在每年的付息日(兑付日)由发行人通
过债券托管机构支付利息。偿债资金来源于发行人日常营运所产生的
现金流。发行人设立的偿债专户独立于其他资金账户,专项用于支付
到期的债券利息和本金。


(七)安排专门小组负责还本付息工作

发行人将成立专门的小组全面负责利息支付、本金兑付及相关事
务,并在需要的情况下继续处理付息或兑付期限结束后的相关事宜。

偿付工作小组负责制定债券利息及本金偿付办法和偿付计划,建立预
警机制和应急办法,保障本次债券的安全兑付。







第十四条 投资者保护条款



为保证全体债券持有人的最大利益,按照《公司法》、《证券法》、
《合同法》等有关法律法规和国家发改委有关规定,发行人聘请上海
浦东发展银行股份有限公司青岛即墨支行为本期债券债权代理人,并
签订了《债权代理协议》和《债券持有人会议规则》。凡通过认购、
受让、接受赠与、继承等合法途径取得并持有本次债券的投资者,均
视作同意《债权代理协议》和《债券持有人会议规则》的条款和条件,
并由债权代理人按《债券代理协议》的规定履行其职责。同时,为保
障本债券的按时兑付兑息,发行人聘请了上海浦东发展银行股份有限
公司青岛即墨支行为本期债券募集资金和偿债资金监管银行,并与该
行签订本期债券《募集资金使用专户监管协议》和《偿债资金专户监
管协议》,分别开立了募集资金使用专户和偿债资金专项账户。


本节仅列示本期债券之《债权代理协议》和《债券持有人会议规
则》的主要内容,投资者在作出相关决策时,请查阅《债权代理协议》
及《债券持有人会议规则》全文。


一、债权代理协议及债券持有人会议规则

为保护债券投资者权利,发行人聘请上海浦东发展银行股份有限
公司青岛即墨支行为本期债券债权代理人,并与其签订《债权代理协
议》和《债券持有人会议规则》。


(一)以下为《债权代理协议》主要条款

1、发行人承诺

募集资金的使用。严格遵守相关法律法规、监管规定以及募集说
明书和账户监管协议的约定开立和使用监管帐户。严格按照法律法规、
监管规定及募集说明书约定的用途和程序使用募集资金,不得擅自挪


作他用;未履行法律法规、监管规定及募集说明书规定的程序,不得
擅自变更募集资金用途。偿债资金的存储和本息偿还。严格按照法律
法规、监管规定及募集说明书和账户监管协议的约定存储和使用偿债
资金,偿还到期本息。


对兑付代理人付款的通知。发行人应按照本期债券条款的规定按
期向债券持有人支付债券本息及其他应付相关款项(如适用)。在本
期债券任何一笔应付款到期日前一个工作日的北京时间上午十点之
前,发行人应向债权代理人做出下述确认:发行人已经向其开户行发
出在该到期日向兑付代理人支付相关款项的不可撤销的指示。


登记持有人名单。发行人应每年(或根据债权代理人合理要求的
间隔更短的时间)向债权代理人提供(或促使中央国债登记结算有限
责任公司或适用法律规定的其他机构提供)更新后的登记持有人名单。


办公场所维持。发行人应维持现有的办公场所,若其必须变更现
有办公场所,则其必须以本协议规定的通知方式及时通知债权代理人。


关联交易限制。发行人应严格依照法律、法规、相关监管要求和
发行人公司章程的规定履行有关关联交易的审议和信息披露程序。


合规证明。如债权代理人为了解发行人经营状况以及本期债券相
关事宜,向发行人发出问询函的,发行人应当即时向债权代理人发送
合规证明。发行人应在收到问询函后的2个工作日内,应向债权代理
人提供发行人高级管理人员签署的证明文件,说明经合理调查,就其
所知,尚未发生任何违反本协议约定的事件,确认发行人在所有重大
方面已遵守本协议项下的各项承诺和义务;如果发生违约事件或潜在
的违约事件则应详细说明。


重大事项通知。出现下列情形之一时,发行人应立即通知债权代
理人,并应在该等情形出现之日起5个工作日内书面通知全体债券持


有人、债权代理人、担保人,同时附带发行人高级管理人员就该等事
项签署的证明文件,详述有关情况,并说明拟采取的建议措施:(1)
发行人的资产或业务发生重大不利事项;(2)主体或债项评级下降;
(3)发行人现金流恶化、预计到期难以偿付利息或本金;(4)本期
债券发生违约;(5)发行人未按照规定使用募集资金,存储和使用偿
债资金;(6)发行人当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末
净资产的百分之二十;(7)发行人发生重大亏损或者遭受超过上年末
净资产百分之十以上的重大损失;(8)发行人放弃债权或财产超过上
年末净资产百分之十;(9)发行人减资、合并、分立、解散及申请破
产;(10)发行人发生重大仲裁、诉讼可能对发行人还本付息能力产
生重大影响;(11)发行人主要资产被查封、扣押、冻结;(12)发
行人发生未能清偿到期债务的违约情形;(13)发行人申请发行新的
债券;(14)发行人经营方针和经营范围发生重大变化,生产经营外
部条件发生重大变化;(15)本期债券被暂停或终止转让交易;(16)
发行人涉嫌违法犯罪被司法机关立案调查,发行人董事、监事、高级
管理人员涉嫌违法犯罪被司法机关采取强制措施;(17)拟变更募集
说明书的约定;(18)拟变更监管银行或者变更账户监管协议的约定;
(19)拟变更担保协议或其他本期债券相关协议的约定;(20)发生
对全体债券持有人的权益产生重大不利影响的其他情形。(21)甲方
违反上述通知义务,乙方有权解除本协议,给债权代理人或债券持有
人造成损失的,发行人应当承担赔偿责任。


信息披露。发行人应依法履行与本期债券相关的信息披露义务,
并及时向债权代理人提供信息披露文件。


上市维持。在本期债券存续期内,发行人应尽最大合理努力维持
债券上市交易。



自持债券说明。经债券债权代理人要求,发行人应立即提供关于
尚未注销的自持债券数量(如适用)的证明文件,该证明文件应由至
少发行人加盖公章。


其他。发行人应对债权代理人履行本协议项下的职责或授权予以
充分、有效、及时的配合和支持,接受债权代理人的监督。发行人应
按本期债券募集说明书、账户监管协议、债券持有人会议和本协议的
约定履行其他义务。


2、加速到期和违约救济

加速到期。发生以下情形时,由债权代理人召集债券持有人会议,
经债券持有人会议讨论通过后,可要求发行人提前清偿部分或全部债
券本金:(1)在本期债券到期或回购时,发行人未能偿付到期应付本
息、且担保人(如有)未能履行担保责任持续一段时间、情况没有改
善的;(2)发行人丧失清偿能力、被法院指定接管人或已开始相关的
诉讼程序或发行人破产,需对项目有关的财产和权益进行清算的;(3)
发行人违反账户监管协议,违规使用募集资金或不按约定存储和使用
偿债资金,对本期债券的偿付产生重大不利影响的;(4)在债券存续
期间内,发生的其他对本期债券的按期兑付产生重大不利影响的情形。


违约救济。如发行人、担保人(如有)违反法律、法规、规则的
规定和募集说明书、本协议的约定或发生本协议第3.8款所述的重大
事项,对本期债券的兑付造成重大不利影响,且持续一段时间仍未改
善的,债权代理人应当召集债券持有人会议,会议有权决议依法采取
任何可行的救济方式回收本期未偿还债券的本金和利息,包括但不限
于要求发行人追加担保、不向股东分配利润、暂缓重大对外投资、收
购兼并等资本性支出项目的实施、调减或停发董事和高级管理人员的
工资和奖金、主要责任人不得调离、申请财产保全、提起诉讼或仲裁


等。乙方及债券持有人采取违约救济发生的相关费用全部由甲方承担,
包括但不限于保全费用、诉讼仲裁费用、差旅费用、会议费用、聘请
律师等顾问费用。


3、债权代理人

债权代理人的职责:

会议的召集、主持和决议的执行、跟踪。债权代理人应当按照债
券持有人会议规则召集和主持债券持有人会议,执行、跟踪债券持有
人会议决议的实施情况并向债券持有人通报。


保持日常联络和谈判。债权代理人应当代表债券持有人保持与发
行人的日常联络,并就本期债券相关事项与发行人谈判。


监督和督促。债权代理人有权采取查阅和调取有关资料、现场检
查、访谈等合法手段履行如下监督和督促义务:(1)根据法律、法规
和规则的规定以及相关协议的约定,代表债券持有人对发行人的募集
资金使用专户、偿债资金专户的开立以及资金的归集、划转、使用及
投资情况进行持续监督,督促发行人按时还本付息;发现发行人有违
规操作的,应及时向债券持有人披露;(2)按照相关法律、法规和规
则的规定督促发行人履行信息披露义务;(3)根据法律、法规和规则
的规定以及相关协议的约定,代表债券持有人对保证人或担保财产进
行持续监督,代表债券持有人动态监督、跟踪担保资产的价值变动情
况(如有),督促担保人履行担保责任;(4)根据法律、法规和规则
的规定以及相关协议的约定,代表债券持有人监督监管银行勤勉尽责
履行账户监管职责。


通知。债权代理人应当履行如下通知义务:(1)在发行人未及时
履行信息披露义务时,及时向债券持有人通报有关信息;(2)持续关
注发行人的经营情况、财务状况,在发现可能对全体债券持有人的利


益产生重大不利影响的情形时,应及时向全体债券持有人披露相关信
息;(3)在得知本协议3.8款所述的重大事项发生后应根据勤勉尽责
的要求督促发行人通知债券持有人,发行人未履行通知义务的,债权
代理人应当及时自行通知;(4)如果收到任何债券持有人发给发行人
的通知或要求,债权代理人应在收到通知或要求后两个工作日内按本
协议规定的方式将该通知或要求转发给发行人。


特别职责。债权代理人履行本协议5.1款至5.4款所述的职责无须
经过债券持有人会议的特别授权,但债权代理人履行如下职责须经债
券持有人会议特别授权:(1)代理本期债券本息偿还事项; (2)代
理债券持有人处理与发行人、担保人(如有)或其他利益相关方之间
的诉讼仲裁事宜;(3)参与发行人整顿、和解、重组或者破产的法律
程序;(4)按照法律法规的规定,相关协议的约定、债券持有人会议
规则的约定及债券持有人会议的有效决议,其他应当由债券持有人会
议授权的事项。


免责。债权代理人仅为全体债券持有人履行本协议项下职责,单
个债券持有人委托债权代理人代理个人债券事务不属于本协议债权代
理人的职责。对于债权代理人因依赖发行人的指示而采取的任何作为、
不作为,债权代理人应得到保护且不应对此承担责任。债权代理人可
以合理依赖以任何传真或电子系统传输方式作出的、债权代理人合理
地认为是由发行人或发行人的授权代表发出的指示,且债权代理人应
就该等合理依赖依法得到保护。债权代理人不对本期债券的合法有效
性作任何声明;除监督义务外,不对本次募集资金的使用、偿债资金
的使用情况负责;除依据法律和本协议出具的证明文件外,不对与本
期债券有关的任何声明负责。为避免疑问,若债权代理人同时为本期
债券的主承销商,则前述的免责声明不影响债权代理人作为本期债券


的主承销商应承担的责任。


债权代理人的变更:

更换。债权代理人的更换必须按照债券持有人会议规则经债券持
有人会议批准且新的债权代理人被正式、有效地聘任后方可生效。发
行人应在债券持有人会议通过更换债权代理人的决议之日起90日内聘
任新的债权代理人,并通知债券持有人。


辞职。债权代理人可在任何时间辞去聘任,但应至少提前90天书
面通知发行人,只有在新的债权代理人被正式、有效地聘任后,其辞
职方可生效。发行人应在接到债权代理人根据本条款提交的辞职通知
之日起90日内尽最大努力聘任新的债权代理人。如果在上述90日期间
届满前的第10日,发行人仍未聘任新的债权代理人,则债权代理人有
权自行聘任中国境内任何声誉良好、有效存续并具有担任债权代理人
资格和能力的机构作为其继任者。该聘任应经发行人批准,但发行人
不得不合理地拒绝给予该批准。新的债券持有人聘任后,发行人应立
即通知债券持有人。


自动终止。若发生下述任何一种情形,则对债权代理人的聘任应
立即终止:债权代理人丧失行为能力;债权代理人被判决破产或资不
抵债;债权代理人主动提出破产申请;债权代理人同意任命接管人、
管理人或其他类似官员接管其全部或大部分财产;债权代理人书面承
认其无法偿付到期债务或停止偿付到期债务;有权机关对债权代理人
的停业或解散做出决议或命令;有权机关对债权代理人全部或大部分
财产任命接管人、管理人或其他类似官员;法院根据相关破产法律裁
定批准由债权代理人提出或针对其提出的破产申请;有权机关为重整
或清算之目的掌管或控制债权代理人或其财产或业务。如对债权代理
人的聘任根据本条款的规定被终止,发行人应立即指定一个替代债权


代理人,并通知债券持有人。


文档的送交。如果债权代理人被更换、辞职或其聘任自动终止,
其应在被更换、辞职或聘任自动终止生效的当日向新的债权代理人送
交其根据本协议保存的与本期债券有关的文档。


(二)以下为《债券持有人会议规则》主要条款

1、总则

第一条 目的和依据

为规范2019年青岛市即墨区城市开发投资有限公司城市地下综合
管廊建设专项债券债券持有人会议的组织和行为,界定债券持有人会
议的职权、义务,保障债券持有人的合法权益,根据《中华人民共和
国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《企业债券管理条例》等
法律法规及规范性文件,特制订本规则。


第二条 本期债券

本规则项下的公司债券为发行人青岛市即墨区城市开发投资有限
公司依据《2019年青岛市即墨区城市开发投资有限公司城市地下综合
管廊建设专项债券募集说明书》(以下简称“《募集说明书》”)发
行的企业债券(以下简称“本期债券”),债权代理人为上海浦东发
展银行股份有限公司青岛即墨支行,债券持有人为通过认购或购买或
其他合法方式取得本期债券之投资者。


第三条 债券持有人会议

债券持有人会议由全体债券持有人依据本规则组成,债券持有人
会议依据本规则规定的程序召集和召开,并对本规则规定的权限范围
内的事项依法进行审议和表决。


第四条 债券持有人会议决议的约束力

债券持有人会议根据本规则审议通过的决议,对所有债券持有人


(包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持
有人,以及在相关决议通过后受让本期债券的持有人,下同)均有同
等约束力。


投资者认购、持有或受让本期债券,均视为其同意本规则的所有
规定并接受本规则的约束。


2、债券持有人会议的权限范围

第五条 当发行人提出变更本期债券《募集说明书》约定的方案时,
对是否同意发行人的建议作出决议,但债券持有人会议不得作出决议
同意发行人不支付本期债券本息、变更本期债券利率、取消募集说明
书中的回售或赎回条款;

在法律、法规许可的范围内对变更或修改本规则做出决议;

对更换债权代理人或债权代理协议的补充和修订作出决议;

当发行人未能按期支付本期债券利息和/或本金时,对是否同意相
关解决方案作出决议,对是否委托债权代理人通过诉讼等程序强制发
行人偿还债券本息作出决议,对是否委托债权代理人参与发行人的整
顿、和解、重组或者破产的法律程序作出决议;

发行人拟进行事关盈利前景和偿债能力的资产重组时,是否同意
发行人提出的资产重组方案;

当发行人减资、合并、分立、解散或者申请破产时,对是否接受
发行人提出的建议,以及行使债券持有人依法享有权利的方案作出决
议;

决定是否同意本期债券的担保人或担保物发生重大变化(如设置
有担保条款);

当发生对债券持有人权益有重大影响的事项时,对行使债券持有
人依法享有权利的方案作出决议;


法律、行政法规和规范性文件规定应当由债券持有人会议作出决
议的其他情形。


3、债券持有人会议的召集

第六条 应当召集债券持有人的情形。在本期债券存续期内,当出
现以下情形之一时,债权代理人应当召集债券持有人会议: (1)拟
变更债券募集说明书的约定;(2)拟补充或修订本规则;(3)拟变
更债权代理人或债权代理协议的主要内容;(4)发行人不能按期支付
本息;(5)发行人减资、合并、分立、解散或者申请破产;(6)发
行人的主要资产被查封、冻结、扣押;(7)发行人提出债务重组方案;
(8)发行人管理层不能正常履行职责,导致发行人债务清偿能力面临
严重不确定性,需要依法采取行动的;(9)保证人、担保物或者其他
偿债保障措施发生重大变化或拟发生变更(如设置有担保条款);(10)
发行人已存续的债务融资工具发生违约或被要求提前偿付的;(11)
发行人、单独或合计持有本期债券总额百分之十以上的债券持有人书
面提议召开债券持有人会议的;(12)债权代理人认为发生对债券持
有人权益产生重大影响的事件应当召开债券持有人会议的;(13)发
生其他对债券持有人权益有重大影响的事项。


第七条 会议召集人。发生本规则第六条规定的应当召集债券持有
人会议的情形时,债权代理人应当召集债券持有人会议。发行人、单
独和/或合并代表10%以上有表决权的债券持有人向债权代理人提议
召开债权持有人会议但债权代理人不予召集的,发行人、单独和/或合
并代表10%以上有表决权的债券持有人可以自行召集。在公告或以募
集说明书约定的其他有效形式向全体债券持有人发出债券持有人会议
决议或取消该次会议前,单独和/或合并代表10%以上有表决权的债券
持有人持有本期债券的比例不得低于10%,并应当在发出债券持有人


会议通知前申请在上述期间锁定其持有的本期债券。


第八条 会议通知。债券持有人会议通知应至少于会议召开前15
个工作日以公告或募集说明书约定的其他有效形式向全体本期债券持
有人及有关出席对象发出。债券持有人会议的通知应包括以下内容:
(1)会议的召集人、召开时间、召开地点、召开方式、表决方式;(2)
会议的债权登记日、拟邀请出席会议的人员;(3)提交会议审议的事
项; (4)出席会议的登记办法;(5)出席会议的交通费用及食宿费
用的承担方式(应符合本规则有关规定);(6)以明显的文字说明:
全体债券持有人均有权出席债券持有人会议,并可以委托代理人出席
会议和参加表决;(7)代理债券持有人出席会议之代理人的授权委托
书的内容要求(应符合本规则有关规定)、投票代理委托书的送达时
间和地点; (8)会务常设联系人姓名及电话号码;(9)其他相关事
项。


第九条 补充通知。会议召集人可以就公告或以募集说明书约定的
其他有效形式发出的会议通知以与该等通知相同的形式和载体向全体
本期债券持有人及有关出席对象发出补充通知,但补充通知应在债券
持有人会议召开日期的至少5个工作日前发出。


第十条 拟审议事项。债券持有人会议拟审议事项应属于债券持有
人会议职权范围,有明确议题和具体决议事项,并且符合法律、行政
法规和本规则的有关规定。


第十一条 会议的延期或取消。债券持有人会议通知发出后,无正
当理由不得延期或取消,会议通知中列明的提案亦不得取消,一旦出
现延期或取消的情形,会议召集人应当在原定召开日期的至少5个工
作日前发布通知,说明延期或取消的具体原因。延期召开债券持有人
会议的,会议召集人应当在通知中公布延期后的召开日期。



第十二条 债权登记日。债券持有人会议的债权登记日不得早于债
券持有人会议召开日期之前10个工作日,并不得晚于债券持有人会议
召开日期之前3个工作日。于债权登记日当日交易结束后在中国证券
登记结算有限责任公司或适用于法律规定的其他机构托管名册上登记
的本期未偿还债券的持有人,为有权出席该次债券持有人会议的登记
持有人。


二、设置偿债资金专项账户

发行人聘请上海浦东发展银行股份有限公司青岛即墨支行为本期
债券偿债资金监管银行,并与该行签订了《债权代理协议》、开立了
本期债券偿债资金专户。偿债资金专项账户专门用于本期债券偿债资
金的接收、存储及划转,不得用作其他用途。在每个还本付息日前3
个工作日,专项账户的余额应足以支付当期应付本息。乙方对甲方的
专项账户余额情况进行监督和检查,发现专项账户余额未能满足前述
规定的,应当立即督促甲方补足资金,并书面通知丙方。在每期还本
付息日前3个工作日,除非专项账户内余额超出当期应付本息,否则
足额偿付当期本息前,甲方不得提取资金;甲方提取资金的,提取后
专项账户内余额不得低于当期应付本息。


三、设置募集资金专项账户

发行人聘请上海浦东发展银行股份有限公司青岛即墨支行为本期
债券募集资金监管银行,并与监管银行签订了本期债券《募集资金使
用专户监管协议》,并在募集资金到位前开立专项账户,并将专户信
息书面通知乙方,包括户名、账号、开户行、开户日期。募集资金专
项账户专门用于本期债券募集资金的接收、存储及划转,不得用作其
他用途。本期债券的募集资金应当从主承销商账户全部划入专项账户,
本期债券募集资金不得存放于专项账户以外的账户。募集资金必须按


照监管机构核准或备案的用途以及募集说明书约定的用途和方式使
用。根据《募集资金专项账户监管协议》的约定,上海浦东发展银行
股份有限公司青岛即墨支行对本期债券募集资金进行监管。发行人与
上述募集资金监管银行签订的《募集资金专项账户监管协议》系相关
各方真实意思表示。







第十五条 风险揭示



投资者在评价和购买本次债券时,应特别认真地考虑下述各项风
险因素:

一、与本次债券相关的风险

(一)利率风险

受国际经济环境变化、国民经济总体运行状况、经济周期、国家
宏观经济政策等因素的综合影响,市场利率具有波动性。由于本次债
券采用固定利率且期限较长,在本次债券存续期限内,不排除市场利
率上升的可能,这将使投资者投资本次债券的收益水平相对下降。


(二)偿付风险

在本次债券存续期内,发行人可能受宏观经济、政策环境和市场
变化等不可控因素的影响,造成其业务经营产生波动,从而可能导致
发行人不能从预期的偿债来源中获得足够资金,影响本次债券本息的
按期偿付。


(三)流动性风险

由于具体上市审批或核准事宜需要在本次债券发行结束后方能进
行,发行人目前无法保证本次债券一定能够在相关的证券交易场所上
市流通,亦无法保证本次债券会在债券二级市场有活跃的交易,从而
可能影响本次债券的流动性,导致投资者在债券转让和变现时出现困
难。


二、与发行人行业相关的风险

(一)经济周期风险

发行人的盈利能力与经济周期有着比较明显的相关性。如果未来
经济增长放慢或出现衰退,对发行人盈利能力将产生不利影响。发行


人所在地区的经济发展水平及未来发展趋势也会对项目经济效益产生
影响。


(二)基础设施和保障房建设相关政策变化风险

发行人所从事的基础设施和保障房建设,可能会受国家或地方政
策的影响而导致公司资产的变动,如果未能建立科学合理的内控机制
并及时根据经营需要进行不断的调整和完善,确保资金安全,则可能
给发行人带来一定的资金管理风险。


三、与发行人有关的风险

(一)财务风险

发行人是即墨区城市基础设施建设的投资运营主体,随着未来投
资项目及规模的增加,近三年发行人现金流出规模较大。未来随着发
行人投资和在建项目的增加,可能会给发行人带来一定的资金压力。


(二)管理风险

发行人涉及的行业广泛,对发行人的分权管理、项目管理、决策
水平、财务管理能力、资本运作能力提出了更高的要求。若发行人未
能实施有效管理,可能对发行人未来经营带来潜在管理风险。


(三)债务风险

近年来,随着发行人主营业务的快速发展,公司在建项目投资金
额较高。同时,公司债务规模不断增加,债务压力加大,资产变现能
力有限。


(四)或有负债风险

公司对外担保规模较大且集中度很高,如果被担保企业经营不善
发生债务违约等情况,发行人要承担连带责任担保的义务,存在一定
的或有风险。


(五)授信未使用额度不足的风险


发行人资信状况良好,与国家开发银行、光大银行建设银行
渤海银行、青岛农村商业银行等多家金融机构建立了长期、稳定的合
作关系,融资渠道较为畅通。目前,所有贷款银行对发行人的授信均
对应用款项目,未曾对发行人进行主体单独授信。截至2019年3月末,
发行人合计银行授信约为95.40亿元,已使用95.00亿元。发行人存在
银行授信未使用额度不足的风险。


(六)应收账款、其他应收款回收风险

截至2018年12月末,发行人应收账款及其他应收款合计15.86
亿元,金额较大。发行人应收账款及其他应收款欠款人均为政府部门
及国有企业,资产安全性较强,但若发行人长期不能收回该部分款项,
则可能对偿债能力产生不利影响。


(七)有息负债规模较高的风险

截至2018年12月末,发行人有息负债合计101.00亿元,其中发
行人长期负债规模偏大、比重偏高,随着在建项目的不断开发,发行
人未来债务规模会进一步增加,面临一定的偿债压力。


(八)子公司经营风险增大的风险

近三年,发行人子公司青岛即墨政策融资担保有限公司代偿金额
分别为1,205.00万元、0万元和0万元。随着宏观经济下行,青岛即
墨政策融资担保有限公司存在的代偿风险有所增加,公司经营风险有
所增大。


四、与本次债券相关的风险对策

(一)利率风险对策

本次债券拟在发行结束后申请上市或交易流通,如获得批准上市
或交易流通,本次债券流动性的增强将在一定程度上给投资者提供规
避利率风险的便利。同时,本次债券主承销商将积极促进场外交易的


进行。另外,本次债券的利率水平设定已经充分考虑了对利率风险的
补偿。


(二)偿付风险对策

目前发行人经营状况良好,现金流量充裕,发行人将在现有基础
上进一步提高管理和经营效率,不断提升自身的持续发展能力。公司
具有良好的偿债能力,经中证鹏元资信评估股份有限公司综合评定,
公司主体信用等级为AA+,资信状况良好。发行人将加强对本次所
募资金使用的监控与管理,确保募集资金投入项目的有效运行,提高
管理和营运水平;同时从流动性风险看,发行人将尽可能拓展多种融
资渠道缓解流动性压力,尽可能降低本次债券的偿付风险。


(三)流动性风险对策

发行结束后,发行人将积极向有关部门申请本次债券在合法证券
交易场所交易流通,争取尽快获得有关部门的批准。另外,随着债券
市场的发展,公司债券交易和流通的条件也会随之改善,未来的流动
性风险将会有所降低。


五、与发行人行业相关的风险对策

(一)经济周期风险对策

发行人将紧密跟踪宏观经济环境和行业状况,及时采取应对措
施,确保公司几大业务板块市场份额的稳定。同时,发行人进一步完
善法人治理结构,建立健全发行人各项内部管理制度和风险控制制
度,加快发行人的市场化改制改革,突出发行人的投融资功能和资产
管理功能,全面提高发行人的运营效率。


(二)基础设施和保障房建设相关政策变化对策

针对国家宏观政策调整风险,发行人将加强对国家宏观政策的分
析预测,加强与国家各有关部门,尤其是行业主管部门的沟通,建立


信息收集和分析系统,做到及时了解政策、掌握政策,并及时根据政
策变化制定相应的经营和管理调整,以避免由于政策变化导致的经营
风险。


六、与发行人有关的风险对策

(一)财务风险的对策

发行人及下属公司与各大银行有着良好的合作关系,在融资方面
将得到其大力支持;发行人将充分利用资本市场多渠道筹集资金,有
效降低融资成本并进一步调整长短期债务结构,使之与项目的资金使
用相匹配,并力争控制融资成本,进而降低财务风险。


(二)管理风险的对策

发行人将进一步深化推进专业化、精细化管理,加强企业内部控
制制度、财务制度、投融资管理制度等。同时,推进各业务板块的整
合,优化资源配置,全面提高经营管理效率,降低管理费用水平。


(三)债务风险的对策

近年来,发行人债务融资增加的同时,也持续获得股东资产注入,
所有者权益快速扩大,近三年资产负债率维持在较低水平,整体负债
水平较为合理。同时,公司持有的土地、房屋建筑物等可变现资产,
能够为债务还本付息提供额外支持。


(四)或有风险的对策

截至2018年12月末,公司对外担保金额(不含子公司即墨担保
业务部分、含子公司即墨市鼎泰德开发建设有限公司对外担保)为
64.40亿元,被担保企业全部为国有性质单位,主要为当地市政建设类
公司或事业单位,还款信用良好。部分被担保企业因处于前期建设阶
段和因为其行业性质等原因导致企业近年主营业务收入较少或暂时亏


损,但企业资质良好,发行人代偿风险较小,同时发行人也将密切关
注被担保企业的经营状况和还款情况。


(五)授信未使用额度不足的风险

发行人目前积极采取资本市场直接融资的方式来获得低成本、稳
定的资金。发行人计划在未来逐步申请银行流贷授信额度,已补充其
未授信额度使用不足的风险

(六)应收账款、其他应收款回收风险

截至2018年12月末,发行人应收账款及其他应收款合计17.03
亿元。发行人应收账款及其他应收款欠款人均为政府部门及国有企业,
资产安全性较强。


(七)有息负债规模较高的风险

发行人债务结构合理,长短期负债规模适配,每年还本付息的有
息负债额度处于平稳趋势。发行人经营情况良好,持续融资能力较强,
偿还有息负债压力不大。


(八)子公司经营风险增大的风险

发行人子公司青岛即墨政策融资担保有限公司制定了担保业务管
理规范和相关担保业务流程,严格按照业务流程对被担保企业事前审
核、事后跟踪。同时,被担保企业均提供反担保措施,即墨担保可将
风险和可能发生的代偿损失降到最低。



第十六条 信用评级



经中证鹏元资信评估股份有限公司(以下简称“鹏元资信”)综合
评定,发行人的主体信用等级为AA+,本次债券的信用等级为AA+,
评级展望为稳定。


一、信用评级报告的内容概要以及跟踪评级安排

(一)评级结论及标志所代表的含义

中证鹏元资信评估股份有限公司对发行人本次发行12亿元公司
债券的债项评级结果为AA+,该级别反映了本次债券具备偿还债务
的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。


(二)优势

1、外部环境较好,为公司发展提供了良好基础。2015-2017年,
即墨区生产总值分别为1,100.89亿元、1,180.48亿元和1,310.60亿元,
按可比价格计算,分别同比增长10.7%、10.0%和9.2%;2015-2017
年公共财政收入分别为93.05亿元、105.05亿元和104.35亿元,区域
经济和财政实力增强,为公司发展提供了良好基础。


2、公司代建业务持续性较好。根据代建协议,即墨区人民政府
将按项目投资额的120%分七年偿付即墨市南关等14村(居)危旧房
(棚户区)改造项目一期工程的工程款,截至2018年6月末,公司
尚待结转的该项目投资成本28.89亿元,未来代建收入较有保障,且
随着公司在建的代建项目即墨市墨水河样板段综合整治项目完工,也
将为公司带来一定的代建收入。


3、公司房地产业务增长较快,且未来较有保障。2017年公司实
现房地产收入33,759.75万元,同比增长995.13%,2018年1-6月继
续增至47,550.19万元。随着即墨市南关等14村(居)危旧房(棚户


区)改造项目二期工程项目后续完工,未来房产销售收入有一定保障。


4、公司土地储备较丰富。截至2018年6月末,公司土地储备尚
有1,397.61万平方米,性质为出让,用途主要包括商业、住宅及工业
用地,公司土地储备较为丰富,未来可为公司土地转让业务提供有效
支撑。


(三)关注
1、公司资产流动性较弱。截至2018年6月末,以土地使用权及
在建工程项目为主的存货和投资性房地产合计占资产总额的比重为
79.88%,另外25.79%的资产已用于抵押,整体流动性较弱。



2、公司仍面临一定的资金压力。截至2018年6月末,公司主要
在建基础设施项目尚需投资29.99亿元,在建房地产项目尚需投资
12.03亿元,未来公司仍面临一定的资金压力。


3、公司有息债务规模较大,且面临一定的集中偿付压力。截至
2018年6月末,公司有息债务总额达93.91亿元,占负债总额的比重
为79.09%,其中2018-2020年分别需要偿还本金8.79亿元、16.31亿
元和17.18亿元,存在一定的集中偿付压力。


4、公司存在一定的或有负债风险。截至2018年6月末,公司对
外担保金额(不含担保业务)为63.26亿元,占同期所有者权益的比
重达68.80%,对外担保规模较大,且均未设置反担保措施,存在一
定的或有负债风险。


(四)跟踪评级安排

(1)跟踪评级时间安排

定期跟踪评级:鹏元资信将在本次债券存续期内每年出具一次定
期跟踪评级报告。


不定期跟踪评级:鹏元资信将在发生影响评级报告结论的重大事


项后及时进行跟踪评级,在跟踪评级分析结束后下1个工作日向监管
部门报告,并发布评级结果。


(2)跟踪评级程序安排

跟踪评级将按照收集评级所需资料、现场访谈、评级分析、评审
委员会审核、出具评级报告、公告等程序进行。


鹏元资信的跟踪评级报告和评级结果将对发债主体、监管部门及
监管部门要求的披露对象进行披露。


(3)如发行人不能及时提供跟踪评级所需资料,鹏元资信将根
据有关的公开信息资料进行分析并调整信用等级,或宣布前次评级报
告所公布的信用等级失效直至发行人提供所需评级资料。


二、发行人历史信用评级情况

本次债券发行人主体信用等级为AA+,本次债券信用等级为
AA+,评级展望为稳定。


历史信用评级情况

年份

信用等级

评级报告

评级机构

2018年

主体AA+/债项 AAA

2013年即墨市城市开发投资有限
公司公司债券2018年跟踪信用评
级报告

鹏元资信评估有
限公司

2018年

主体AA+/债项 AA+

青岛市即墨区城市开发投资有限
公司2018年度跟踪评级报告

中诚信国际信用
评级有限责任公


2018年

主体AA+/债项 AA+

青岛市即墨区城市开发投资有限
公司2018年度第一期中期票据信
用评级报告

中诚信国际信用
评级有限责任公


2017年

主体AA/债项 AAA

2013年即墨市城市开发投资有限
公司公司债券2017年跟踪信用评
级报告

鹏元资信评估有
限公司

2017年

主体 AA/债项 AA

即墨市城市开发投资有限公司
2017年度第一期中期票据信用评
级报告

中诚信国际信用
评级有限责任公


2016年

主体 AA/债项 AA+

即墨市城市开发投资有限公司
2013年公司债券2016年跟踪信用
评级报告

鹏元资信评估有
限公司

2015年

主体 AA/债项 AA+

即墨市城市开发投资有限公司
2013年公司债券2015年跟踪信用
评级报告

鹏元资信评估有
限公司

2014年

主体 AA/债项 AA+

即墨市城市开发投资有限公司

鹏元资信评估有




2013年公司债券2014年跟踪信用
评级报告

限公司

2013年

主体 AA/债项 AA+

即墨市城市开发投资有限公司
2013年8亿元公司债券信用评级报
告及跟踪评级安排

鹏元资信评估有
限公司






第十七条 法律意见



本次债券的发行人律师北京德和恒(上海)律师事务所根据《证
券法》、《公司法》、《管理条例》及国家发改委颁布的《企业债券
管理通知》等有关法律、法规、部门规章及规范性文件的规定,按照
律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神,就发行人本
公司债券发行所涉有关事宜出具本法律意见书。德和恒律师事务
所认为:

(一)发行人系在中华人民共和国境内依法设立并有效存续的企
业法人,具备本次发行债券的主体资格。


(二)发行人内部决策机构已依法定程序作出批准本次发行的决
定,内容合法有效。已取得国家发展改革委的正式批复。


(三)发行人本次发行债券符合《证券法》、《管理条例》、《企
业债券管理通知》等相关法律、法规、规范性文件所要求的发行公司
债券的实质条件。


(四)本次债券发行募集资金投资项目已经取得有关主管部门的
批准,募集资金用途符合有关法律、法规及规范性文件和国家产业政
策的规定。


(五)本次发行债券的信用评级机构具备担任本次发行债券信用
评级机构的主体资格和条件,发行人主体信用等级为AA+,本次发行
债券的信用级别为AA+。


(六)发行人行为不存在重大违法、违规。


(七)参与本次发行债券的各中介机构均具有从事发行公司债
相关业务的资格。



(八)本次发行债券的《募集说明书》符合法律、法规和规范性文
件的要求,本所律师确认《募集说明书》中引用的本法律意见书内容
无误,确认《募集说明书》不会因引用法律意见书内容出现虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏。


综上,发行人具备了《公司法》、《证券法》、《管理条例》、
《企业债券管理通知》等相关法律、法规和规范性文件所规定的公司
债券发行的主体资格和条件,发行人行为不存在违法、违规,《募集
说明书》引用的本法律意见书内容适当。

























第十八条 其他应说明的事项

一、上市安排

本次债券发行结束后,发行人将尽快就本次债券向国家有关主管
部门提出在经批准的证券交易场所上市或交易流通的申请。


二、税务说明

根据国家有关税收法律、法规的规定,投资者投资本次债券应缴
纳的税款由投资者承担。



第十九条 备查文件

一、备查文件清单

(一)国家发展和改革委员会对本次债券公开发行的批文;

(二)《2019年青岛市即墨区城市开发投资有限公司城市地下
综合管廊建设专项债券募集说明书》;

(三)发行人2016年度、2017年度和2018年度审计报告;

(四)鹏元资信评估有限公司为本次债券出具的信用评级报告;

(五)北京德和恒(上海)律师事务所为本次债券发行出具的法
律意见书;

(六)本次债券债权代理协议;

(七)本次债券偿债资金账户开立和监管协议;

(八)本次债券债券持有人会议规则。


二、查询地址

(一)投资者可以在本次债券发行期限内到下列地点或互联网网
址查阅上述备查文件:

1、青岛市即墨区城市开发投资有限公司

联系地址:山东省青岛市即墨区潮海街道办事处营流路2668号

联系人:王绍峰

联系电话:0532-88572102

传真:0532-88572102

邮政编码:266200

2、华英证券有限责任公司

联系人:陶冠群、苏良玉、林汉、岳明阳

联系地址:北京市朝阳区建国门外大街8号10层1002

联系电话:010-58113027


传真:010-58113027

邮政编码:100000

(二)本期公司债券募集说明书全文刊登于中国债券信息网网
站,投资者可通过以下互联网网址查询:

中国债券信息网网站:www.chinabond.com.cn


附表一:



2019年青岛市即墨区城市开发投资有限公司城市地下综合管廊建设专项债券发行网点表



序号

承销商

网点名称

网点地址

联系人

联系电话

1

华英证券有限责任公司▲

债券销售部

上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇办公楼一座37层

钱力、张艺莹

021-61649616

2

申港证券股份有限公司

债券销售部

深圳市福田区莲花路新世界文博中心23层

邓敏敏

0755-88608156

3

海通证券股份有限公司

债券销售部

北京市朝阳区安定路5号天圆祥泰大厦15层

雷巧

010-57061589

4

宏信证券有限责任公司

债券销售部

成都市锦江区人民南路二段18号川信大厦14楼

申桓恺

028-86199309






附表二:发行人近三年合并资产负债表

单位:元

项目

2018年末

2017年末

2016年末

流动资产:







货币资金

1,414,772,255.21

1,172,797,793.24

1,269,092,345.25

交易性金融资产

-

-

-

应收票据

-

-

-

应收账款

116,544,769.30

117,050,357.11

423,583,669.31

预付款项

284,747,191.50

454,161,652.05

577,709,516.04

应收股利

-

-

-

应收利息

-

-

-

其他应收款

1,586,283,758.75

1,693,143,815.93

1,388,105,775.82

存货

7,773,443,068.50

7,567,567,060.56

6,982,823,016.05

一年内到期的非流动资产

-

-

-

其他流动资产

12,685,065.41

62,950,692.95

60,066,519.98

流动资产合计

11,188,476,108.67

11,067,671,371.84

10,701,380,842.45

非流动资产:







可供出售金融资产

132,490,000.00

-

-

持有至到期投资

-

-

-

长期应收款

-

-

-

长期股权投资

187,126,330.45

194,994,714.50

28,918,722.36

投资性房地产

10,448,266,850.00

6,998,178,500.00

7,190,430,000.00

固定资产

111,167,595.40

45,163,249.39

45,720,327.66

在建工程

580,948,851.21

506,750,579.58

199,687,066.29

工程物资

-

-

-

固定资产清理

-

-

-

无形资产

21,015,446.23

21,755,510.89

22,495,575.55

商誉

9,327,563.33

9,327,563.33

9,327,563.33

长期待摊费用

48,195,815.95

24,659,330.47

-

递延所得税资产

18,415,613.33

16,850,740.30

16,739,001.25

其他非流动资产

48,046,111.00

26,100,000.00

61,029,922.32

非流动资产合计

11,605,000,176.90

7,843,780,188.46

7,574,348,178.76

资产总计

22,793,476,285.57

18,911,451,560.30

18,275,729,021.21

流动负债:







短期借款

50,000,000.00

-

-

交易性金融负债

-

-

-

应付票据

21,500,000.00

90,000,000.00

85,700,000.00

应付账款

6,883,102.84

3,377,803.47

6,741,890.33

预收款项

1,157,249,767.99

1,131,899,190.86

869,937,680.92

应付职工薪酬

165,348.40

203,398.93

108,917.26

应交税费

85,602,742.58

80,721,619.95

172,548,583.82

其他应付款

154,068,256.89

214,207,684.29

1,452,365,372.75

一年内到期的非流动负债

1,376,215,711.42

1,186,669,471.86

1,386,651,789.60

其他流动负债

-

-

-

流动负债合计

2,851,684,930.12

2,707,079,169.36

3,975,518,892.21

非流动负债:










项目

2018年末

2017年末

2016年末

长期借款

6,258,578,592.98

5,911,178,738.54

5,205,348,210.40

应付债券

2,393,910,814.47

1,196,513,002.27

395,938,626.22

长期应付款

-

-

-

专项应付款

-

-

-

预计负债

-

-

4,852.00

递延所得税负债

1,648,641,240.50

980,637,426.15

790,040,976.15

其他非流动负债

826,826.22

64,329,926.95

74,166,195.45

非流动负债合计

10,301,957,474.17

8,152,659,093.91

6,465,498,860.22

负债合计

13,153,642,404.29

10,859,738,263.27

10,441,017,752.43

所有者权益:







实收资本

302,440,000.00

300,000,000.00

300,000,000.00

资本公积

5,927,352,691.75

5,927,352,691.75

5,927,352,691.75

其他综合收益

277,491,969.75

277,491,969.75

277,491,969.75

专项储备

894,742.93

4,623,146.47

4,022,700.00

盈余公积

162,186,208.37

162,186,208.37

128,883,543.94

未分配利润

2,919,913,707.08

1,328,627,398.06

1,142,228,719.90

归属于母公司所有者权益
合计

9,590,279,319.88

8,000,281,414.40

7,779,979,625.34

少数股东权益

49,554,561.40

51,431,882.63

54,731,643.44

所有者权益合计

9,639,833,881.28

8,051,713,297.03

7,834,711,268.78

负债和所有者权益总计

22,793,476,285.57

18,911,451,560.30

18,275,729,021.21






附表三:发行人近三年合并利润表

单位:元

项目

2018年

2017年

2016年

一、营业收入

1,527,535,228.16

1,187,100,550.93

890,597,036.83

减:营业成本

1,069,412,192.97

971,492,327.78

729,157,884.66

营业税金及附加

183,671,156.10

99,999,719.03

79,994,883.44

销售费用

49,731,333.21

58,759,700.88

5,959,723.35

管理费用

123,350,137.07

100,174,814.20

21,662,986.25

研发费用

-

-

-

财务费用

470,221,546.44

310,320,136.48

261,027,238.02

资产减值损失

6,259,492.14

446,956.23

1,109,270.00

加:公允价值变动收益

2,544,399,200.00

762,385,800.00

205,143,931.00

投资收益

-7,058,384.05

1,080,844.14

-1,102,071.19

资产处置收益

18,545.92

-490.87

-

其他收益

94,100,000.00

110,750.00

-

二、营业利润

2,256,348,732.10

409,483,799.60

-4,273,089.08

加:营业外收入

228,168.15

125,451.25

169,259,149.52

减:营业外支出

723,798.70

485,626.66

3,767,022.85

三、利润总额

2,255,853,101.55

409,123,624.19

161,219,037.59

减:所得税费用

666,444,113.76

190,524,735.20

51,503,148.72

四、净利润

1,589,408,987.79

218,598,888.99

109,715,888.87

归属于母公司所有者的净利


1,591,157,390.51

219,845,773.01

112,877,729.40

少数股东损益

-1,748,402.72

-1,246,884.02

-3,161,840.53

五、其他综合收益的税后净额

-

-

-

(一)以后不能重分类进损益
的其他综合收益

-

-

-

1.重新计量设定受益计划净负
债或净资产的变动

-

-

-

2.权益法下在被投资单位不能
重分类进损益的其他综合收
益中享有的份额

-

-

-

(二)以后将重分类进损益的
其他综合收益

-

-

-

1.权益法下在被投资单位以后
将重分类进损益的其他综合
收益中享有的份额

-

-

-

2.可供出售金融资产公允价值
变动损益

-

-

-

3.持有至到期投资重分类为可
供出售金融资产损益

-

-

-

4.现金流量套期损益的有效部


-

-

-

5.外币财务报表折算差额

-

-

-

6.自用房地产转换为以公允价
值计量的投资性房地产公允
价值大于账面价值部分

-

-

-

六、综合收益总额

1,589,408,987.79

218,598,888.99

109,715,888.87




项目

2018年

2017年

2016年

归属于母公司所有者的综合
收益总额

1,591,157,390.51

219,845,773.01

112,877,729.40

归属于少数股东的综合收益
总额

-1,748,402.72

-1,246,884.02

-3,161,840.53






附表四:发行人近三年合并现金流量表

单位:元

项目

2018年

2017年

2016年

一、经营活动产生的现金流量:







销售商品、提供劳务收到的现金

547,918,740.86

1,890,316,202.12

1,841,854,903.66

收到的税费返还

602.30

-

-

收到其他与经营活动有关的现金

1,962,065,714.22

799,923,070.43

2,493,602,224.63

经营活动现金流入小计

2,509,985,057.38

2,690,239,272.55

4,335,457,128.29

购买商品、接受劳务支付的现金

700,947,326.25

648,211,098.52

1,321,948,202.85

支付给职工以及为职工支付的现


15,323,687.56

11,343,721.28

10,111,020.67

支付的各项税费

153,219,796.40

94,495,753.06

119,188,292.31

支付其他与经营活动有关的现金

1,671,662,201.23

1,051,590,003.05

1,768,155,188.58

经营活动现金流出小计

2,541,153,011.44

1,805,640,575.91

3,219,402,704.41

经营活动产生的现金流量净额

-31,167,954.06

884,598,696.65

1,116,054,423.88

二、投资活动产生的现金流量:







收回投资收到的现金

-

-

10,520.55

取得投资收益收到的现金

810,000.00

-

-

处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额

59,591.36

-

-

处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额

-

-

-

收到其他与投资活动有关的现金

-

-

288,990,000.00

投资活动现金流入小计

869,591.36

-

289,000,520.55

购建固定资产、无形资产和其他
长期资产支付的现金

147,542,705.38

112,464,091.38

27,768,425.39

投资支付的现金

132,490,000.00

165,000,000.00

14,000,000.00

取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额

-

-

-

支付其他与投资活动有关的现金

75,000,000.00

11,580,312.87

44,580,312.87

投资活动现金流出小计

355,032,705.38

289,044,404.25

86,348,738.26

投资活动产生的现金流量净额

-354,163,114.02

-289,044,404.25

202,651,782.29

三、筹资活动产生的现金流量:







吸收投资收到的现金

-

-

77,070,000.00

取得借款收到的现金

1,680,000,000.00

2,269,000,000.00

1,373,300,000.00

发行债券收到的现金

1,400,000,000.00

1,000,000,000.00

-

收到其他与筹资活动有关的现金

225,077,897.00

479,380,000.00

3,107,535,164.07

筹资活动现金流入小计

3,305,077,897.00

3,748,380,000.00

4,557,905,164.07

偿还债务支付的现金

1,450,453,906.00

1,966,451,789.60

2,123,000,000.00

分配股利、利润或偿付利息支付
的现金

528,513,418.27

317,350,964.91

314,816,793.13

支付其他与筹资活动有关的现金

693,175,357.62

2,070,721,889.74

3,880,008,004.25

筹资活动现金流出小计

2,672,142,681.89

4,354,524,644.25

6,317,824,797.38

筹资活动产生的现金流量净额

632,935,215.11

-606,144,644.25

-1,759,919,633.31

四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响



-

-

五、现金及现金等价物净增加额

247,604,147.03

-10,590,351.85

-441,213,427.14




项目

2018年

2017年

2016年

加:期初现金及现金等价物余额

1,135,597,793.24

1,146,188,145.09

1,587,401,572.23

六、期末现金及现金等价物余额

1,383,201,940.27

1,135,597,793.24

1,146,188,145.09






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